Artigo submetido ao Curso de Engenharia Civil da UNESC como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheira Civil

METODOLOGIA
PARA
CALCULAR
OS
FATORES
DE
COMERCIALIZAO
COMERCIALIZAO-ESTUDO
DE CASO DA CIDADE DE IARA; SC
Caroline Vernica Fernandes (1), Evelise Chemale Zancan (2)
UNESC Universidade do Extremo Sul Catarinense
(1)caroline.eng.civil@hotmail.com
aroline.eng.civil@hotmail.com, (2)ecz@unesc.net
net

RESUMO
O mtodo evolutivo aplicado para avaliar benfeitorias do tipo casa e obtido pelo
somatrio do valor do terreno e do
o custo da reedio das benfeitorias depreciado,
depreciado
multiplicado pelo FC (Fator
ator de Comercializao).
). O FC considerado nesse mtodo
demonstra o comportamento do mercado imobilirio indicando a tendncia ou no
da valorizao do imvel. A importncia do clculo do FC remete a obteno do
Grau III de fundamentao,
ntao, segundo a NBR 14653/2011 (Avaliao de Imveis
Urbanos). Nesse estudo,
estudo o objetivo geral foi determinao dos fatores de
comercializao para casas de diferentes padres construtivos da cidade de Iara,
SC. O FC foi calculado para cada casa,
casa atravs da diviso do valor do imvel
pesquisado, pelo somatrio do valor do terreno, obtido por um modelo de regresso
mltipla. Aps soma-se o custo de reedio das benfeitorias, calculado com CUB
depreciado pelo mtodo de Ross-Heidecke. Com os resultados
resultado encontrados,
obtiveram-se os FCs mdios menores do que 1,0 para quatro reas representativas
dos bairros da cidade com padres construtivo baixo e normal, indicando um
mercado vendedor e de baixa liquidez.
Palavras-chave: Mtodo evolutivo, Fator de comercializao,
comercializao, Avaliao de imveis.
1. INTRODUO
O objetivo principal da Engenharia de Avaliao a determinao tcnica do valor
de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos sobre ele. (DANTAS, 2012).
2012)
A palavra valor de difcil definio e uso preciso, pois valor um termo
relativo pelo qual o desejo de propriedade estabelecido comparando com
outra propriedade ou com dinheiro, mas no se pode perder de vista as
condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha uma
significao real,pois
real,pois o tempo, o lugar, a finalidade e as partes interessadas
so elementos que afetam a medida do valor da propriedade.(MOREIRA,
2001, p.27).

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Avaliao uma aferio de um ou mais fatores econmicos especificamente

definidos em relao a propriedades
propriedades descritas com data determinada, tendo como
suporte a anlise de dados relevantes (ABUNAHMAN, 2000, p.10). Ainda segundo
este autor, o mtodo evolutivo fundamenta-se
fundamenta se na premissa de que um comprador
bem informado no pagar mais que o necessrio para construir
construir uma propriedade
substituta, com a mesma utilidade daquela que est
est em oferta.
As avaliaes de imveis devem atender a NBR 14653/2011
/2011 da ABNT- Associao
Brasileira de Normas Tcnicas,
Tcnicas que trata das Avaliaes de Bens, dividida em Parte
1 (Procedimentos
tos Gerais)
Gerais e Parte 2(Imveis Urbanos).
Esta norma
orma descreve as metodologias de avaliaes dos imveis, procedimentos,
conceitos, graus de fundamentao e preciso dos laudos avaliatrios. Entre os
mtodos de avaliao a serem utilizados destaca-se
destaca se o mtodo comparativo de
dados de mercado, mtodo evolutivo e mtodo involutivo.
Segundo Dantas (2012, p.42),
p.42) o mtodo evolutivo aquele em que o valor do imvel
estimado atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno,
considerados o custo de reedio
reedio das benfeitorias e o fator de comercializao.
Para Gonzles (2003, p. 35), o mtodo evolutivo a considerao de que o valor de
um imvel equivalente ao custo de execuo da edificao mais o custo do
terreno.
p.16) mtodo comparativo de dados aquele em
De acordo com Dantas (2012, p.16),o
que o valor do bem estimado atravs da comparao com dados de mercado
assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas.
Sendo assim, para avaliao de imveis utilizando o mtodo evolutivo, calcula-se
calcula
o
valor do terreno pelo mtodo comparativo de dados de mercado e o valor da
benfeitoria pela reedio do seu custo, devidamente depreciado, multiplicado por um
fator de comercializao.
Por depreciao entende-se
entende se a perda de valor em funo do desgaste da partes
constitutivas das benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao
(NBR 14653/2011 - Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos)
Urbanos).
Para clculo da depreciao utiliza-se
utiliza
o mtodo de Ross-Heidecke
Heidecke, conforme a
Equao 1.

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D = (1 - K) * CD

Equao (1)

Onde:
D o valor da depreciao;
K o coeficiente de depreciao;
CD o custo deprecivel.

Nesse estudo busca-se

se a determinao do Fator de Comercializao (FC) por meio
das avaliaes dos imveis do tipo casas da cidade de Iara, SC. A metodologia
aplicada o mtodo evolutivo, que estima o valor do imvel por meio da soma do
valor do terreno e do custo de benfeitorias depreciadas, considerando o fator de
comercializao (FC). O fator de comercializao pode ser estimado,
stimado, arbitrado ou
calculado. Nesse
esse estudo ser calculado o fator de comercializao (FC) para os
bairros de Iara, SC. Justifica-se
Justifica
este estudo, pois o enquadramento baseado na
NBR 14653 para o grau III de fundamentao pressupe que o mesmo seja
calculado.
Dantas (2012) sugere as seguintes etapas para o clculo do mtodo evolutivo:

a) Estimao do Valor de Mercado do Terreno: o valor do terreno deve ser

estimado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na
impossibilidade
lidade deste, pelo mtodo involutivo;
b) Estimao do Custo de Reedio das Benfeitorias: o custo de reedio das
benfeitorias existentes no terreno deve ser apropriado com base no mtodo
comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo, e em
mtodos tcnicos de depreciao;
c) Estimao do Fator de Comercializao (FC): o fator de comercializao deve
ser estimado pelo mtodo comparativo de dados de mercado, admitindo-se
admitindo
que pode ser maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do
mercado,
ercado, na poca da avaliao.
Para o clculo do custo de reedio das benfeitorias de um imvel novo, considerase o CUB (Custo Unitrio Bsico da Construo Civil), publicado pelo SINDUSCON
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(Sindicato da Indstria
stria da Construo Civil, SC). Neste
N
estudo ele refere-se ao ms
de setembro de 2014, com valores de R$1.271,94/m para padro baixo; R$
1.518,12/m: padro normal
norma e R$1.826,97/m padro alto. O enquadramento do
padro construtivo determinado de acordo com a NBR 12721/200612721/2006 Avaliao de
custos
tos de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para
condminos edilcios. Na Figura 1, apresentam-se
apresentam se as principais caractersticas que
definem os projetos segundo os padres construtivos (baixo,
baixo, normal e alto):
alto

Figura1: Caractersticas
as principais dos projetos-padro
projetos
Residncia Unifamiliar
Residncia Padro Baixo
(R1-B)

Residncia Padro Normal

(R1-N)

Residncia Padro Alto

(R1-A)

Residncia composta de
dois
dormitrios,
sala,
banheiro, cozinha e rea
para tanque.

Residncia composta de trs

dormitrios, sendo uma sute
com banheiro, banheiro
social,
sala,
circulao,
cozinha, rea de servio
com banheiro e varanda
(abrigo para automvel).

Residncia composta de
quatro dormitrios, sendo
um sute com banheiro e
closet,, outro com banheiro,
banheiro social, sala de
estar, sala de jantar e sala
ntima,
tima, circulao, cozinha,
rea de servio completa e
varanda
(abrigo
para
automvel
automvel).

rea real: 58,64 m

rea real: 106,44 m

rea real: 224,82 m

Fonte: NBR 12721/2006

Aps o clculo da reedio da benfeitoria na condio de nova, necessrio

depreciar o imvel considerando a condio de manuteno e conservao do
mesmo. A depreciao
o fsica pelo mtodo de Ross-Heidecke
Ross Heidecke considera a idade em
percentual da vida til e o estado de conservao do imvel. Na Figura 2,
apresentam-se as condies fsicas descritas por Ross-Heidecke
Ross Heidecke considerando a
classificao de timo ao estado de demolio, com os respectivos coeficientes
coeficie
de
depreciao por ele arbitrados.

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Figura 2: Classificao de Depreciao Ross-Heidecke

Ross
Condies Fsicas

Classificao

No sofreu, nem requer reparos

Coeficiente(C)

TIMO

1,0

0,00%

MUITO BOM

1,5

0,32%

BOM

2,0

2,52%

INTERMEDIRIO

2,5

8,09%

REGULAR

3,0

18,10%

DEFICIENTE

3,5

33,20%

MAU

4,0

52,60%

MUITO MAU

4,5

75,60%

DEMOLIO

5,0

100,00%

Requer/recebeu pequenos reparos

Requer reparaes simples

Requer reparaes importantes

Valor de demolio (residual)

Estado

Fonte:Engenharia
Engenharia de Avaliaes, Ed PINI, 2007

Espera-se
se com este estudo de caso analisar o comportamento do mercado
imobilirio na cidade de Iara, SC.
SC Se o mesmo comprador,, o FC deve ser maior
do que 1,0, ou se vendedor,
vendedor o FC deve ser menor do que 1,0.

2. MATERIAIS E MTODOS
Segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica),a
Estatstica) cidade de Iara
possui aproximadamente 51.416,00 habitantes. Esta cidade est localizada ao sul
de Santa Catarina, conforme ilustra a Figura 3.

Figura 3: Cidade de Iara, Santa Catarina, Brasil.

Fonte: www.mapstore.eco.br
www.ma
(Adaptado).

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A cidade tem uma rea territorial de 293.553,00 km e est distante 183 km da

capital Florianpolis, SC. A altitude de 48 metros em relao ao nvel do mar e o
seu clima temperado, com uma temperatura mdia que varia entre 18C e 28C.
Os primeiros habitantes no indgenas chegaram no fim do sculo XVIII. A cidade
at chegar ao atual nome de Iara, teve vrios
vrios outros nomes, que deve-se
deve
a cidade
possuir uma grande quantidade de palmeiras chamada de Iara ou Iaroba.
I
A
cidade de Iara tambm tem a sua histria ligada a construo da estrada de ferro
Tereza Cristina. A economia inicialmente girava em torno da explorao de carvo e
da agricultura. Hoje a economia bem diversificada, onde se destaca a apicultura e
a produo de fumo, alm do feijo e do milho. J
na indstria se destaca a
cermica e descartveis plsticos. Observa-se
Observa se tambm, que nos ltimos anos o
mercado imobilirio da cidade apresenta uma forte verticalizao nas construes,
com a atuao de vrias construtoras, em grande parte da cidade vizinha Cricima,
SC.
Neste estudo, os dados da pesquisa
pesquisa de mercado imobilirio foram disponibilizados
por uma Empresa contratada pela Prefeitura Municipal de Iara para proceder
avaliao em massa dos imveis para efeitos de clculo de tributos municipais. A
coleta de dados para a pesquisa baseou-se
baseou se nos imveis do tipo casas ofertadas ou
transacionadas, anunciadas na internet, imobilirias e placas locais. Com o auxlio
de uma planilha eletrnica preencheu-se as informaes disponveis dos imveis,
anexando as fotos obtidas nos sites ou in loco,, conforme Figura 4.

Figura 4: Amostra das fachadas dos dados (A:

A: Jardim Amrica; B Centro; C:
Jardim Elizabete):

Fonte: www.dudaimoveis.com.br

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Foi necessria a complementao das informaes faltantes, as quais foram obtidas

nas vistorias aos imveis pesquisados. No mapa digitalizado da cidade de Iara, os
dados da pesquisa foram localizados e plotados na malha urbana
ur
observando a
espacializao nos bairros da cidade. As fotos das fachadas dos imveis
pesquisados possibilitaram o enquadramento do padro construtivo: baixo, normal e
alto, de cada imvel.

Na sequncia, o valor total do imvel foi obtido com a

conjugao de mtodos, ou seja, o valor do terreno pelo mtodo comparativo de

dados de mercado, acrescido o custo da reedio das benfeitorias,
benfeitorias depreciado e por
ltimo, multiplicado
do pelo fator de comercializao,
comercializao conforme a equao (2):

VI= (VT + CB) * FC

Equao (2)

Onde:
VI o valor do imvel
VT o valor do terreno
CB o custo de reedio da benfeitoria
FC o fator de comercializao

Com o valor do imvel possvel calcular o fator de comercializao por meio da

equao (3):

FC =VI / (VT + CB)

Equao (3):

Neste estudo a incgnita o FC, pois o valor do imvel o valor pesquisado, o valor
do terreno foi obtido pela equao de regresso mltipla fornecida pela Empresa
que foi contratada pela Prefeitura para avaliao dos imveis em massa para clculo
dos tributos municipais e por ltimo,
lt
procedeu-se
se o custo de reedio da benfeitoria
depreciada.
Os terrenos foram avaliados pelo mtodo comparativo de dados de mercado, com
levantamento de preos de lotes similares as suas caractersticas. O custo de
reedio
o das benfeitorias utilizou o mtodo da quantificao do custo. Conforme a
NBR14653/2011 (Avaliao
Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos),
Urbano as etapas para a
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estimao do custo das benfeitorias so: vistoria,

vistoria, clculo da rea equivalente e
estimao do custo de construo. Logo se calculou a depreciao fsica de cada
imvel. Para a depreciao
epreciao fsica de cada imvel utilizou-se
se a metodologia de RossRoss
Heidecke, usando um fator K ou C tabelado de depreciao, que se baseia na idade
em porcentagem da vida til e o estado de conservao do
d imvel.
imvel O estado de
conservao e sua idade aparente foram determinados pela observao das
fachadas dos imveis, variando de 01 e 40 anos. J
o tempo de vida til foi estimado
em 50 anos para todos os imveis, obtendo-se
se assim, o valor de novo para cada
imvel de acordo com a sua rea e padro construtivo.
construtivo Na Figura 5 apresenta-se
apresenta
o
clculo do valor de um dos imveis pesquisados
pesquisado pelo correspondente CUB
depreciado.

Figura 5: Clculo do valor depreciado.

Fonte: Caroline Vernica Fernandes (2014).

Para facilitar a compreenso da metodologia, elaborou-se

se um Fluxograma para
obteno do FC, conforme a Figura 6,
6 com as seguintes etapas: pesquisa de dados
do mercado com a vistoria e caracterizao do imvel, custo de reedio das
benfeitorias calculada pelo CUB,
C
depreciao pelo Mtodo de Ross-Heideck,
Ross
clculo
do valor do terreno e, por ltimo,
ltimo clculo do FC.

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Figura 6: Fluxograma para obteno do FC.

Fonte: Caroline Vernica Fernandes (2014).

3. RESULTADOS E DISCUSSES
DISCUSS
Para clculo do fator de comercializao (FC) da cidade de Iara foram utilizadas
186 casas localizadas ao longo da malha urbana. Salienta-se
Salienta se que,
que para o clculo
dos terrenos, foi utilizado equao de regresso linear com mltiplas
mltipla variveis,
conforme apresenta a Figura 7.

Figura 7: Equao de regresso linear.

Fonte: AVALIZAN Engenharia e Avaliaes.

Avaliaes

Para
ara cada dado da pesquisa, foi substitudo na equao as suas respectivas
variveis para obteno do valor do terreno. Neste contexto no sero apresentados
os resultados e a interpretao do modelo, pois no o objetivo deste estudo,
aceitando que o mesmo atende os pressupostos bsicos estatsticos
estatstico da
NBR14653/2011 (Avaliao
valiao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos).Para
Urbano .Para contextualizar,
contextualizar
apresenta-se na Figura 8,
8, trs imveis que coincidem com as fotos da Figura 4,
4 mais
oss resultados do fator de comercializao obtidos
obtido mediante o clculo do custo de
reproduo devidamente depreciado
depr
pelo mtodo de Ross-Heideck
Heideck, acrescido do
valor do terreno.Sendo assim, o FC foi obtido pela diviso do valor do imvel
pesquisado,, pela somatria do custo de reproduo depreciado e do valor do
terreno.

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Figura 8: FC calculado de 03 imveis pesquisados.

Bairro

Rua

Padro

Jardim
Amrica

Rua Joo
Casagrande

Baixo

Centro

Rua Amaro
Maurcio
Cardoso

Jardim
Elizabete

Rua Projetada

rea

V ofertado

V custo

Depreciao

V terreno

FC

110m

130.000,00

139.913,4

123.999,54

65.367,22

0,69

Normal

230m

425.000,00

349.167,6

289.030,88

201.246,29

0,87

Normal

110m

220.000,00

166.993,2

138.232,16

128.291,03

0,82

const.

Fonte: Caroline Vernica Fernandes (2014).

Aps esse processamento realizou-se

realizou se as estatsticas descritivas dos FC obtidos e
observou-se
se que em face a alguns bairros no apresentarem um nmero
significativo de pesquisas, o coeficiente de variao foi acima de 30%. Neste caso
buscou-se
se agrupar os bairros em as reas cuja renda mdia do chefe de famlia so
comparveis, observando a proximidade ou localizao. Logo a rea 1 representa
os bairros Presidente Vargas, Nossa Senhora de Ftima, Liri, Demboski e Tereza
Cristina; a rea 2: Centro, Raichaski, Primeiro de Maio e Cristo Rei; rea 3, Jardim
Silvana, Jardim Elizabeth e Jaqueline e a rea 4: Jardim Amrica, Aurora, Barraco,
Vila Nova, Poo 8 e Sanga Funda conforme Figura 9 e Figura 10.
10

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Figura 9: Bairros estudados.

Presidente Vargas
Nossa Senhora de Ftima
rea 1

Liri
Demboski
Tereza Cristina
Centro

rea 2

Raichaski
Primeiro de Maio
Cristo Rei
Jardim Silvana

rea 3

Jardim Elizabete
Jaqueline
Jardim Amrica
Aurora

rea 4

Barraco
Vila Nova
Poo 8

Sanga Funda
Fonte:
onte: Caroline Vernica Fernandes (2014).

Figura 10:: Bairros estudados na cidade de Iara.

Fonte: AVALIZAN Engenharia e Avaliaes. (Adaptado).

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Cabe salientar neste estudo a ausncia de casas pesquisadas de padro construtivo

alto, portanto os FC gerados contemplam predominantemente padro mdio e baixo.
Na Figura 11,, aps os bairros agrupados em 4 reas,
reas obteve-se
se os FC mdios para
padres construtivos normal e baixo apresentando um comportamento estatstico
com um coeficiente de variao de 16% a 39% no padro construtivo baixo e um
coeficiente de variao de 27% a 33% no padro normal.

Figura 11: Resultados.

BAIRRO

PADRO BAIXO
MDIA
DP
CV

PADRO NORMAL
MDIA
DP
CV

Presidente Vargas
Nossa Senhora de Ftima
Liri

0,83

0,17

0,20

0,89

0,28

0,31

0,88

0,34

0,39

0,89

0,28

0,32

0,82

0,20

0,24

0,83

0,28

0,33

0,74

0,12

0,16

0,80

0,21

0,27

Demboski
Tereza Cristina
Centro
Raichaski
Primeiro de Maio
Cristo Rei
Jardim Silvana
Jardim Elizabete
Jaqueline
Jardim Amrica
Aurora
Barraco
Vila Nova
Poo 8
Sanga Funda
Fonte: Caroline Vernica Fernandes (2014).

Discutindo os resultados pode-se

se dizer que a metodologia para o clculo do FC
utilizada por BONIN (2013),
(2013) aplicada em Florianpolis,
is, SC, apresentou-se
apresentou
aplicvel
tambm na cidade de Iara, SC. J os resultados obtidos no so passiveis de
comparao por tratar-se
se de mercado imobilirio distinto, visto que o clculo de um
dos FC ter sido realizado em Jurer Internacional, cujos FC foram todos superiores a
1,0, indicando um mercado aquecido.

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No caso dos FC obtidos para a cidade

cida de Iara, destaca-se
se que estes foram todos
inferiores a 1,0, apontando uma tendncia de desaquecimento do mercado
imobilirio.

4. CONCLUSES
Este estudo possibilitou
ssibilitou a determinao do FC (fator
fator de comercializao),
comercializao pelo
mtodo evolutivo, para tipologia
ti
de imvel do tipo casa na
a cidade de Iara, SC. O
mtodo

evolutivo

amplamente

utilizado

para

avaliaes

de

casas

na

impossibilidade de utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado, porm a

maior dificuldade reside na determinao do FC. Muitas vezes o FC ignorado,
arbitrado ou justificado, conferindo
conferi do um menor grau de fundamentao para o valor
obtido na avaliao. Na falta de estudos ou desconhecimento do avaliador,
avaliador adota-se
um FC igual a uma unidade, considerando que o valor do imvel dado somente
pelo somatrio do terreno e do custo de reproduo da benfeitoria depreciada, no
espelhando na maioria dos casos a realidade do mercado. O fator de
comercializao retrata o comportamento do mercado imobilirio, onde o FC < 1,0
indica um mercado recessivo
recess
com baixa liquidez, e FC > 1,0 indica um mercado
aquecido e valorizado. No caso do FC calculado para a rea 1, que representada
pelos bairros Presidente Vargas, Nossa Senhora de Ftima, Liri, Demboski e Tereza
Cristina,, o resultado obtido para o padro construtivo baixo foi de 0,83,
0,83 e para o
padro construtivo normal foi de 0,89.
0,89 Para a rea 2, representada
representad pelos bairros
Centro, Raichaski, Primeiro de Maio e Cristo Rei,
Re obteve-se
se o resultado para o
padro construtivo baixo de 0,88,
0,88 sendo o padro construtivo normal de 0,89.
0,89
J para a rea 3,, representada pelos bairros Jardim Silvana, Jardim Elizabeth e
Jaqueline, o resultado para o padro construtivo baixo foi 0,82,
0,82 e para o padro
construtivo normal foi 0,83.
0,83 Por fim, na rea 4, representada
da pelos bairros Jardim
Amrica, Aurora, Barraco, Vila Nova, Poo 8 e Sanga Funda,
Funda, o resultado para o
padro construtivo baixo foi 0,74,
0,74 e para o padro construtivo normal foi de 0,80.
Percebe-se
se nesse estudo, que no houve muita variao do FC em padres baixo e
normal das casas, comprovando que o mercado local recessivo, devido ao seu
valor abaixo da unidade.
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Para trabalhos futuros sugere-se

sugere
a incluso de pesquisas de casas de padro
construtivo do tipo alto, j que nesse estudo no se obteve
eve imveis com esse
enquadramento. Sugere-se
Sugere
tambm a comparao das avaliaes utilizando-se
utilizando
o
mtodo evolutivo e o mtodo comparativo de dados do mercado,
mercado e o monitoramento
dos fatores
ores de comercializao obtidos mediante pesquisas atualizadas.
atualizadas

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Referncias bibliogrficas

(________), Mapstore. Disponvel em http://www.mapstore.eco.br

http://www.mapstore.eco
Acesso em
Novembro de 2014.
(________), IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. Disponvel em
http://www.ibge.gov.br. Acesso em Junho de 2014.
ABUNAHMAN, S. A. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes.
Avaliaes 2. ed.,
rev. e ampl. So Paulo: Pini, 2000. 318 p.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653/ 2011.
Avaliaes de Bens Parte 2: Imveis Urbanos.
Urbanos. Rio de Janeiro, 2004, 37p
BONIN, Maximiliano Schmitz,Fatores
Schmitz,Fatores de Comercializao de Casas em
Florianpolis.In:Congresso
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