Por qu no conviene firmar documento

privado de compraventa venta de vivienda

Hay una especie de idea socialmente extendida, que errneamente considera que la
compraventa de una vivienda se hace en un documento privado. y que slo cuando se ha
pagado el precio, o cuando se va a pagar dicho precio se debe de firmar la escritura
pblica.
A mi entender es un error la firma de dicho documento privado de
compraventa de vivienda y aplazar el otorgamiento de la escritura.
Para explicar lo errneo de esta creencia, y los graves perjuicios que de ella se derivan
para las partes (especialmente el comprador -y ms si este es un consumidor-) es
necesaria unas aclaraciones.
1.- La compraventa, como todo contrato se perfecciona por el mero consentimiento,
por lo que no necesita ni documento pblico ni privado. Entre la venta de un
piso y la venta de un kilo de tomates, pocas diferencias hay desde el punto de vista
jurdico (salvo las obvias de que no es lo mismo el bien comprado, no es la misma la
utilidad y necesidad de dicho bien y no es el mismo el precio).
2.- La compraventa es un contrato que obliga a las partes a pagar un precio y entregar
una cosa. Hay compraventa desde que las partes contraen el
compromiso de pago y entrega, el resto del Cdigo Civil se dedica a regular como
hay que cumplir dichas obligaciones, y cuanto ms claros se fijen dichos derechos y
obligaciones menos problemas habr.
3.- Dado que por el mero acuerdo de las partes ya hay contrato, el documentar bien
dicho acuerdo, y un buen asesoramiento es importantsimo, y el tipo de
documentacin y asesoramiento ha de ser ms fuerte cuanto ms trascendencia tengan
dichas obligaciones, siendo que el asesoramiento que nos presta el Notario est incluido
en sus honorarios (dicho de otra forma el Notario cobra lo mismo se haga la venta
antes o despus de pagar el precio, pero nuestras necesidades de
asesoramiento no son las mismas).
Entiendo que es muy econmico comprar un contrato privado en un
estanco, e incluso ms buscar por internet un modelo de contrato
privado y redactarlo entre particulares.
Pero cuando el comprador entrega una cantidad a cuenta, dicha
entrega, sin mayores garantas que el documento privado, es fuente
de todos los conflictos imaginables y el ahorro de los 300 o como
mucho 500 euros que supone una escritura pblica (gasto que al final
se producir) es un ahorro ficticio, pues el coste del pleito que puede surgir en
caso de incumplimiento de condiciones, o por falta de fijacin de las mismas es muy alto
(tanto en lo relativo al dinero que cuesta el pleito, como en lo relativo al tiempo que dicho
pleito durar).
Desde el punto de vista del vendedor, el contrato privado es
perfectamente vlido, pero para poder cobrar tendr que promover un
previo juicio declarativo, tras el que tendr que promover el
correspondiente juicio ejecutivo, y durante todo el tiempo que ambos
duren (yo conozco un caso que va para siete aos) no podr vender a
nadie.
La funcin principal de la escritura pblica es la fijacin de los derechos y obligaciones de
las partes, lo que actualmente se conoce como seguridad jurdica preventiva, que no es
sino una forma moderna de sintetizar el dicho tradicional Puerta de Notara abierta
puerta de juzgado cerrada.
Cmo se puede ser tan insensato de dejar a la buena fe y al azar los
momentos ms importantes de la venta?.

Es cuando hay acuerdo, pero las partes no han cumplido sus

obligaciones (de entrega de la cosa y de pago del precio) cuando precisamente
hay que acudir al Notario, cuando nuestra compra (la de la casa en la que
intentamos vivir el resto de nuestras vidas) debe de ser adaptada a nuestras necesidades,
cuando verdaderamente necesitamos el asesoramiento del profesional, cuando
verdaderamente necesitamos la garanta de que la otra parte cumplir sus obligaciones.
Las combinaciones de pactos son tan variadas como variadas, son las necesidades de las
partes, y estos momentos es cuando el Notario, que no cobra por asesorar en la
redaccin del documento, puede recomendar los pactos y estipulaciones que ms se
adecuan a los intereses de las partes. Suele haber cientos de dudas y resolverlos todos
aqu es imposible, pero intentar aclarar las dudas ms frecuentes.
1.- Acudir al Notario antes de pagar el precio es ms caro.- Es falso, el nico
incremento de coste es, que si se firma la escritura sin completar el pago, posteriormente
habr que hacer otra escritura de carta de pago (eludo hablar de cuestiones fiscales, pues
la originalidad que tiene hacienda en el cobro no deja de sorprenderme todos los das).
Por contra el vendedor con ello goza de un ttulo ejecutivo, que le ahorra los
costosos trmites de tiempo y dinero que implican un proceso declarativo previo. Es un
error creer que el comprador es el ms beneficiado por el
otorgamiento de la escritura, pues ambas partes tienen inters en el contrato, y
por tanto ambas tienen inters en que la otra cumpla sus obligaciones.
Si el vendedor vende es porque quiere el dinero, teniendo con la escritura
pblica un ttulo ejecutivo, le permite obtener el cobro de manera ms rpida y
econmica si el comprador no paga. Es errnea la creencia de los vendedores de que
manteniendo la propiedad del piso tienen garantas: primero porque esa propiedad la
pueden mantener perfectamente firmando la escritura, pero sobre todo, porque la
propiedad no le garantiza el cobro y la escritura si; dicho de otra manera, si
quiere ser dueo es mejor que no venda, pero si quiere cobrar, es infinitamente ms til
firmar una escritura (pues ahorrar muchos gastos judiciales, dado que slo
judicialmente obtendr el cobro), finalmente insisto en que aunque tenga la propiedad, el
vendedor no podr hacer lo que quiere, que es vender .
El comprador tendr la garanta de poder probar que se ha firmado el
contrato, as como su contenido, amn de que el Notario comprobar
la situacin de la finca, sus cargas, comprobar la eficiencia energtica
del inmueble, su situacin arrendaticia, su referencia catastral y sobre
todo (y si quien vende es un promotor) la constitucin de las garantas
que la ley 57/1968 exige asegurar las cantidades entregadas a cuenta,
amn del control de los medios de pago (que entiendo es incmodo por
su repercusin fiscal, pero asegurar las cantidades entregadas a
cuenta). Todo eso que Ud acaba de decir lo puedo hacer yo mismo..Seguro?:
1.
Para empezar dudo muchsimo que un ciudadano normal sepa cmo
comprobar las cargas y pedir una informacin Registral.
2.
Para seguir la informacin del registro ofrecida al ciudadano se refiere al
momento de expedirse (por lo que slo es til si el contrato se firma en
dicho momento) la informacin que el Registro da al Notario obliga a tener
a este informado de cualquier incidencia que se produzca en los diez das
siguientes (no es la primera vez que se firma el documento a los dos das
de recabar informacin y ha entrado un embargo sobre la finca).
3.
La situacin arrendaticia es algo que fcilmente conoce el comprador,
pero la normativa en materia de tanteos y retractos o la actual normativa
que resuelve el arrendamiento de un piso en caso de venta, ha pasado
completamente desapercibida en los operadores inmobiliarios (al menos
esa es mi experiencia).
4.
La referencia catastral tambin se puede facilitar, pero sabe Ud por
qu? comprueba Ud si el vendedor est al corriente en el pago del IBI?, el

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no tener estos documentos implicar o cargas sobrevenidas que habr de

afrontar el comprador o problemas en la contratacin de suministros
(nuevamente compruebo que pocos son los documentos privados que
reflejan la referencia catastral).
El certificado de eficiencia energtica es en la prctica un gran
desconocido y como mucho visto como una especie de impuesto aadido,
pero en el futuro puede repercutir muy seriamente en nuestras facturas de
consumo energtico (en este punto me consta que slo las inmobiliarias y
los abogados estn bastante al corriente en el tema).
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios es otro gran
desconocido, sobre el que ya he escrito en este blog y que plantea
numerosos problemas (especialmente en materia de derramas).
Firmado el contrato privado, mientras nuestra escritura no se presente
en el Registro de la Propiedad podemos vernos afectados por embargos al
vendedor, en incluso vernos estafados si este vende a otra persona (no es
la primera vez) es el Notario quien nada ms firmar la escritura la remite
telemticamente al Registro de la Propiedad y evita esto.
Si compramos a una sociedad o a un apoderado, es necesario un jurista
que sepa interpretar las facultades del vendedor (o nos arriesgamos a que
la venta sea nula).
El Notario no garantiza al vendedor que el comprador va a pagar, pero la
escritura tiene efectos ejecutivos (igual que un cheque o un pagar).

Cualquiera de los problemas indicados (y raro es que no hay uno o varios de ellos) tienen
una solucin muchsimo ms costosa que los 300 que aproximadamente cuesta una
escritura de compraventa, que adems slo cuando ya esos problemas estn resueltos (o
sean tan irresolubles que tengamos que asumir la prdida) nos acabaremos gastando.
Pensar Ud que oculto que la escritura no es un problema, sino los
impuestos que gravan dicha escritura, pues nuevamente cae Ud en un
error:
1.
Porque los impuestos al final los pagaremos (hacienda es paciente) por lo
que nada ahorramos.
2.
Porque se puede pedir aplazamiento o fraccionamiento en el pago de
impuestos.
3.
Porque los impuestos cambian, y crean Uds que no es la primera ni
ltima vez que he visto documentos privados que de haberse liquidado en
su da al 6%, por aplazar el otorgamiento de la escritura ahora tributan
incluso al 10% (aprovecho aqu para preguntarles si Uds han visto alguna
vez que bajen los impuestos).
4.
Porque si compramos una casa y no tenemos dinero para pagar los
impuestos, mal empezamos a plantear el negocio (recuerde que
difcilmente un banco le va a financiar ms del 80% del precio de compra y
rarsimamente les financiar los gastos de dicha compra).

2.- Cmo voy a entregar la propiedad de mi casa si no me han

pagado?.- Tambin es falso, pues que la escritura implique la transmisin de la
propiedad, slo se produce, si del propio contexto de la escritura no se deduce lo
contrario.
Sern vendedor y comprador, segn sus necesidades, quienes deban de determinar si
conviene ms a sus intereses aplazar o no la transmisin de la propiedad, lo cual adems

se puede hacer de diversas formas, con diversos costes (sea vendiendo con pacto de
reserva de dominio, o simplemente aplazando la entrega).
Tambin pueden fijarse en la escritura garantas de cobro (por ejemplo una condicin
resolutoria o una hipoteca) que aunque encarecen la escritura, tienen una gran ventaja
pues aseguran el cobro, y hay que tener presente que una garanta de cobro (y ms
en los tiempos actuales donde pagar pagan muy pocos) no tiene un gran valor.
Slo el asesoramiento del Notario (que est incluido en el coste de la escritura) permitir
adaptar el contrato a las necesidades especiales de las partes. Adems no olvide que ms
que la propiedad, lo que dar dolores de cabeza al vendedor es la transmisin de la
posesin, y nada impide que en la escritura el vendedor se reserve la posesin del
inmueble (igual que sucede en muchos casos en los que se da en escritura un plazo de
cortesa al vendedor para retirar cosas del inmueble, aunque en este caso la finalidad
sera distinta).
3.- La escritura no es garanta alguna de cobro.- Ya he dicho que si. Una
escritura pblica es segn el artculo 517.4 de la LEC un ttulo
ejecutivo, con un proceso muchsimo ms gil que el proceso ordinario que habra que
promover en caso de incumplimiento del contrato privado.
Pero es que adems si se transmite la propiedad, el vendedor, junto al proceso ejecutivo,
podra pedir la medida cautelar del embargo preventivo del bien vendido, con lo que
obtendra una importante garanta de cobro (que es lo que le interesa).
Puede adems pactarse por vendedor y comprador indemnizaciones si este vende,
hipoteca o se ve embargado en el bien vendido (pues no cabe la prohibicin de vender o
hipotecar -art 27 LH). Con ello se logra reforzar la posicin contractual del vendedor, y
sobre todo se le garantiza a este debidamente la fijacin de los daos y perjuicios
derivados del incumplimiento.
4.- Hay obligaciones adicionales que no pueden cumplirse antes del
otorgamiento de la escritura.- Especialmente me refiero a que, al tiempo del
acuerdo entre vendedor y comprador, aqul no cuenta ni con el certificado de eficiencia
energtica (necesario para la venta de pisos y locales) ni con el certificado que acredita
que est al corriente en el pago de los gastos de comunidad (si se vende un piso, local, o
garaje).
Lo primero que hay que hacer es una llamada a la reflexin, a no cerrar acuerdos a la
ligera. Hablamos de documentos que se pueden obtener en un plazo razonable de tiempo
(vgr la ley de propiedad horizontal en su art 9. e fija un plazo de siete das naturales para
expedir la certificacin que acredita que el transmitente est al corriente en el pago de los
gastos de comunidad).
En todo caso, no parece sensata la postura de un vendedor, que haciendo una oferta, no
est en condiciones de aportar la documentacin necesaria para la perfeccin del
contrato, por lo que la falta de aportacin de documentos por el vendedor es un motivo
para no firmar ni un documento privado ni una escritura de venta (evidentemente habr
que ver cada caso concreto).
La casustica es amplia, pero aplazar pocos das el acuerdo, slo permite que las partes
reflexionen sobre el mismo y garantiza un mayor acierto en las decisiones que toman.
Aqu el asesoramiento del Notario puede ayudar mucho a lograr el acercamiento de
posturas.
Por supuesto, nada impide pactar en la escritura estipulaciones relativas al prstamo
hipotecario que el comprador trate de obtener para financiar la compra, y es

especialmente importante regular la forma y condiciones en la que se permitir la

entrada a los tasadores del banco.
Especial importancia tiene la elaboracin de la escritura cuando la
compra no es entre particulares, sino que un consumidor compra a un
empresario o profesional.
En este caso el Notario ayudar al comprador en la comprobacin de los requisitos
del RD 515/89 de 21 de Abril (sobre proteccin de los consumidores en cuanto a la
informacin a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas) y de la ley
57/1968 ( sobre percibo de cantidades anticipadas en la construccin y venta de
viviendas), o la prohibicin de pagos en efectivo de ms de 2.500 que impone la Ley
7/2012 de 29 de Octubre.
Si algo ha demostrado la prctica, es que durante el conocido como boom inmobiliario
sistemticamente ambas normas han sido incumplidas; pero es que entiendo que dichas
normas son de aplicacin a las ventas que estn actualmente realizando los bancos y
sociedades filiales de estos, e igualmente su incumplimiento es sistemtico.
Entregar cantidades a cuenta sin que el vendedor entregue un aval que garantice la
restitucin; no recibir una informacin adecuada sobre las instalaciones y suministros,
sobre el prstamo hipotecario que grava el bien adquirido, sobre los estatutos de la
comunidad en la que est integrado el bien etc, es una fuente futura de conflictos, que
hay que evitar.
En relacin a los cientos de triquiuelas de las que se sirven estos contratos privados,
ir progresivamente publicando entradas sobre: el contrato de arras, el contrato
de reserva de vivienda, el arrendamiento con opcin a compra y figuras similares.

RESUMEN QUE OFRECE LA ESCRITURA QUE NO

OFRECE EL DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA?
1.

Ante todo un asesoramiento profesional gratuito en el que se nos

informar de nuestros derechos y obligaciones.
2.
Una garanta de que el contrato se ha firmado en fecha, as como por
quienes tienen que firmarlo (parece una tontera pero son cientos los juicios
que se promueven bien alegando una de las partes que no firm, bien que
no estaba autorizada para firmar e incluso que no saba que firmaba -por no
decir los absurdos pleitos que se pretenden promover porque se firm un
documento privado borracho etc-).
3.
Un ttulo ejecutivo al vendedor que directamente le permitir demandar
el cobro de lo pactado sin tener que promover un juicio declarativo previo
(lo que duplica los gastos).

4.

Una garanta para el comprador, si compra a un profesional, de

devolucin de las cantidades entregadas a cuenta.
5.
Un contrato adaptado a nuestras concretas necesidades y no un modelo
estndar con todos lo problemas que de ello se derivan (pues en los
contratos estndar al no contemplarse nuestras necesidades, si no se ven
dichas necesidades satisfechas, nos dejan poco margen de actuacin),
dicho de otra manera, firmar el documento privado, si las partes cumplen
sus obligaciones es acertado, pero en caso de incumplimiento es fuente de
conflictos y problemas cuyo coste es muy superior al de la escritura.
6.
Una certeza de validez del negocio celebrado.
7.
Una garanta de que no vendr despus de firmar el contrato una serie
de gastos elevados y con los que no hemos contado.

Si desea saber ms sobre qu documentacin, qu gastos y qu tiempo se

tarda en hacer una escritura de compraventa de bienes inmuebles, puede
consultar gratuitamente en la web de mi despacho.
En este blog encontrar informacin adicional sobre:
1.
El contrato de arras.
2.
El contrato de reserva de vivienda.
3.
La venta con pacto de reserva de dominio.
4.
La compraventa con subrogacin de hipoteca.
5.
La compraventa de viviendas sobre plano y el retraso en la entrega por
el constructor.
6.
La compraventa de vivienda por novios.
7.
La compraventa de vivienda y la sociedad de gananciales.
8.
El arrendamiento con opcin a compra.
9.
Tengo mi casa sin escrituras.