EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

el contrato de arrendamiento es aquel contrato a travs del cual una de las partes, designada como
arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y disfrute de una cosa, ya sea mueble o
inmueble, a otra parte que se denominar arrendatario, quien se encuentra obligado a travs del
mencionado contrato a pagar un valor por ese uso y goce.
El valor puede consistir en una suma de dinero que se abona de una sola vez o bien en una
cantidad peridica, que popularmente se conoce como renta. Asimismo, ese precio o renta puede
pagarse de cualquier otra forma y tal como se lo haya pactado oportunamente.
Por ejemplo, si el objeto de arrendamiento es un campo, el arrendatario puede pagar al arrendador
por su uso y goce con la produccin del campo, lo que se denomina como pago en especie.
Cuando hablamos de contrato de arrendamiento hacemos referencia a un tipo de contrato que se
establece normalmente entre dos partes y que supone que la primera (el arrendador) le entrega
algn elemento suyo (mueble o inmueble) a la segunda parte (el arrendatario) para que la utilice en
su beneficio propio. Este contrato de arrendamiento supone que la segunda parte, el arrendatario,
debe pagar por ese prstamo de manera peridica a lo largo del tiempo que se establezca de
comn acuerdo en el contrato. En algunos casos, el pago puede ser en dinero y en otros casos
puede ser otorgndosele al arrendador parte del producto que el arrendatario logra a partir del uso
de ese espacio o elemento (por ejemplo, si se arrienda una porcin de tierra para ser trabajada).
En tanto, tanto arrendador como arrendatario debern observar una serie de obligaciones y
tambin gozarn de derechos.
en el caso del arrendador: deber entregar al arrendatario el inmueble en ptimas condiciones, no
intervenir en el uso del bien, garantizar su uso pacfico, entregarlo en el tiempo convenido; y por el
lado del arrendatario, deber responder por los daos que haya sufrido durante su uso, deber
usarlo para aquello que se haya convenido previamente, deber cumplir con el pago de la renta,
cuidar el bien arrendado, devolverlo conforme una vez finalizado el contrato.
Entre las causas de finalizacin del contrato se cuentan: nulidad, muerte de alguna de las dos
partes, vencimiento del plazo estipulado, fuerza mayor, por acuerdo mutuo, entre las ms
comunes.
DEFINICION DE ARRENDATARIO
El concepto de arrendatario se utiliza para designar a aquella persona fsica o jurdica, como puede
ser una empresa, que toma algo en arrendamiento, es decir, que arrienda algo. El arrendamiento
es lo que popularmente se conoce como alquiler en nuestra cultura. Entonces, el arrendatario es
aquel que alquila algo, generalmente una casa, un terreno, o un servicio, entre las cosas ms
comunes posibles de ser arrendadas. Para en efecto disfrutar de ese bien que alquila, que
arrienda, el arrendatario deber desembolsar una suma de dinero que generalmente es establecida
por el dueo o administrador del mismo.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO
a. Los sujetos: intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina Arrendador
normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la contraparte Arrendatario, que es la
persona que entra en posesin y disfruta del bien, pagando una renta.
b. El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del contrato,
que su uso debe ser posible, que tenga un valor econmico y que sea permitido por la ley o las
buenas costumbres. Tratndose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no
consumibles, pues existe la obligacin del arrendatario de devolver el mismo bien sin ms deterioro

que el uso normal y diligente. Cuando se cede temporalmente un bien mueble fungible o
consumible, al contrato se le denomina Mutuo.
c. Plazo: Una caracterstica de este contrato es el plazo determinado. El Art. 1688 del C.C.
establece que no puede exceder de lO aos; los bienes del Estado no pueden ser arrendados por
ms de 6 aos, y los de menores, por ms de 3 aos. Todo plazo mayor se considera nulo en la
parte del exceso.
Nuestro Cdigo Civil sin embargo hace referencia en el Art. 1687 que el contrato de arrendamiento
puede ser de duracin determinada o indeterminada, utilizando inadecuadamente el trmino
indeterminada, pues la esencia del contrato es su temporalidad. Considero en todo caso, que el
Cdigo debi haber sealado como presuncin legal que en los contratos que no se hubiese
pactado plazo se considere que son por un ao y de igual forma en las prrrogas o renovaciones
tcitas o de hecho.
d. Pago de una renta.- El arrendador cede el uso de un bien a cambio de percibir una renta, que
viene a constituirse en una remuneracin por el uso del bien que debe pagar el arrendatario. La
renta debe consistir en una determinada suma de dinero pactada en moneda nacional o extranjera,
pagada por el arrendatario por perodos que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales,
anuales o en otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo. La renta debe ser
fijada necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte de los frutos o productos
provenientes del mismo bien, el contrato se convierte en un Joint Venture, y si no se pacta renta o
es gratuito, al contrato se le denomina comodato.
e. Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura
pblica. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias para cuando el mismo
bien es arrendado a dos o ms personas, tenindose en estos casos importancia la forma
adoptada en el contrato. El orden de dicha preferencia es el siguiente:
- El contrato celebrado por escritura pblica e inscrito en los Registros Pblicos.
- El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
- El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de escritura pblica. Si son
varios contratos por escritura, prevalece el de fecha anterior.
- Si los contratos son privados y por escrito, ser preferido el de fecha anterior. La importancia de
que el contrato de arrendamiento conste en escritura pblica no slo se da en la preferencia frente
a otros contratos, sino tambin cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo
caso el Art. 1708 del C.C. establece los siguientes derechos:
a. Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pblica y se encuentra inscrito en los
Registros. el comprador est obligado a respetar el plazo y las dems condiciones del contrato.
b. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por concluido, salvo y por
excepcin, que expresamente se haya obligado a respetar el contrato de arrendamiento.
OBJETO DEL CONTRATO
Por el presente contrato, el ARRENDADOR se obliga a ceder el uso del inmueble a favor del
ARRENDATARIO, para destinarlo a vivienda por el plazo y renta indicados en las clusulas quinta y
sexta, respectivamente, del presente documento.
PLAZO DEL CONTRATO
-Las partes convienen que el plazo de duracin del presente contrato fecha en la que el
ARRENDATARIO se obliga a desocupar y devolver el inmueble al ARRENDADOR, sin ms
deterioro que el producido por el uso diligente del mismo.

-Sin perjuicio de lo anterior, el plazo de duracin podr ser prorrogado de comn acuerdo entre las
partes, antes de su vencimiento, para lo cual las partes debern suscribir el FUA de prrroga, ante
Notario o Juez de Paz Letrado de ser el caso.
GARANTA
Al inicio del presente contrato, el ARRENDATARIO depositar en la cuenta de abono del
ARRENDADOR, por concepto de garanta del pago de la renta convenida y de los eventuales
daos o deterioros que pudieran haberse ocasionado en el inmueble. Dicha suma es equivalente a
indicar el nmero de rentas mensuales rentas convenidas.
El importe entregado en garanta podr ser usado por el ARRENDADOR para reponer, a la
terminacin del Contrato, de ser el caso, las condiciones del inmueble en el estado en que se
entreg, salvo por el deterioro derivado de su uso ordinario. Asimismo, puede ser usada, en
segundo orden, al pago de sumas adeudadas por renta o por los conceptos complementarios.
La garanta, o su remanente luego de ser aplicada conforme a lo indicado en el numeral
precedente, ser devuelta al ARRENDATARIO, sin intereses.
DERECHOS DE LAS PARTES
El ARRENDADOR tiene derecho a:
a. Recibir el pago de la renta en la cuenta de abono sealada y en la oportunidad convenida.
b. Ser informado de manera inmediata respecto a cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin
de servidumbre que se intente contra el inmueble.
c. Inspeccionar por causa justificada el inmueble.
d. Que se le entregue el inmueble al vencimiento del contrato, sin ms deterioro que el uso
ordinario.
e. Ser informado de manera inmediata de las reparaciones que deben efectuarse en el inmueble.
f. Solicitar informacin al administrador o representante de la Junta de Propietarios y/o a la
empresa de servicios y/o Seguros con la finalidad de conocer si el ARRENDATARIO est
cumpliendo con el pago de los conceptos complementarios pactados.
El ARRENDATARIO tiene derecho a:
a. Que se le entregue el inmueble en la fecha y estado convenidos.
b. Usar el inmueble durante todo el plazo del contrato.
c. Recibir el reembolso de las reparaciones impostergables que haya realizado.
d. Ser informado sobre cualquier cambio respecto a la cuenta de abono sealada por el
ARRENDADOR.
e. Recuperar el importe total o remanente de la garanta entregada al inicio del Contrato, segn
corresponda.
f. Dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional, al tiempo y a la parte que no
utiliza el inmueble como consecuencia de lo indicado en el numeral 9.10 del Contrato, salvo cuando
el motivo de la reparacin sea imputable al ARRENDATARIO.
g. Subarrendar el inmueble materia de arrendamiento. Los derechos y obligaciones que se generen
por el subarrendamiento, no son oponibles al ARRENDADOR. [Incluir esta clusula si as
loacuerdan las partes]
RESOLUCIN DEL CONTRATO

El presente contrato podr resolverse:

Por mutuo acuerdo entre las partes, en acta con firmas legalizadas.
Por uso del inmueble de manera distinta a vivienda, sustentada en la comunicacin notarial.
Incumplimiento de pago de la renta convenida por dos (02) meses consecutivos dentro del
plazo contractual, sustentado en la comunicacin notarial.
Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios sealados en la Clusula Sexta,
por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la
comunicacin notarial.
Por decisin unilateral del ARRENDADOR o del ARRENDATARIO, debiendo comunicar su
decisin de resolver el contrato, dando previo aviso a la otra mediante Carta Notarial, con
una anticipacin (Indicar el plazo pactado por las partes) das calendario. Transcurrido dicho
plazo el contrato queda resuelto de pleno derecho.
Por incumplimiento de una o ms obligaciones del ARRENDATARIO o del ARRENDADOR.

DESALOJO
Son causales de desalojo del inmueble, las siguientes:
Conclusin del contrato por vencimiento del plazo contractual, establecido en la Clusula
Quinta del presente Formulario.
Resolucin contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
Incumplimiento de pago de la renta mensual convenida por dos (02) meses consecutivos,
dentro del plazo contractual, sustentada en la resolucin del contrato comunicada mediante
carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.
Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios, por seis (6) meses
consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolucin del contrato
comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o
la liquidacin del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
Uso del inmueble de manera distinta a vivienda, sustentado en la resolucin del contrato
comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatacin policial
respectivo.
CLASES DE ARRENDAMIENTOS
Muchos derechos occidentales, como el derecho espaol, de acuerdo con el Derecho romano,
distinguen tres especies:
1. Arrendamiento (locacin de cosas o locatio conductio rei ): ste crea un vnculo personal,
por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa
sobre este la obligacin de pagar la merced convenida.
2. Prestacin de servicios (locacin de servicios o locatio conductio operarum): en ste el
arrendadatario se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendante en
forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatante est obligado a retribuir
los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por
terminacin de contrato o por la muerte.
3. Arrendamiento de obra o locacin de obras (locatio conductio operis): en este contrato una
persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el
pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo,
ya acabado. Ejemplo: la confeccin de un traje o la construccin de una casa.
Requisitos de la cosa arrendada
Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del
contrato.

Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Cuando
se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideracin de que la cosa
existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a
existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condicin
de existencia sealado por las partes.
Que la cosa no este prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar.
El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido.
El derecho de alimentacin.
Los derechos estrictamente personales como el uso y habitacin
Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso publico.
ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA
Es vlido el arrendamiento de cosa ajena, a ste le son aplicables las normas de la venta de cosa
ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel
acto.
ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA
Si el dueo, es poseedor de la cosa arrendada, no es valido el arrendamiento, por cuanto el uso y
goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesin.
Extincin del derecho del arrendador por expropiacin por motivo de utilidad pblica
El art. 2018 del C.C, no consagra otra cosa que el principio de que el inters pblico prevalece
sobre le inters particular en caso de expropiacin por inters publico: se sigan las siguientes
reglas:

Se le dar al arrendatario el tiempo preciso para realizar las labores principales y coger los
frutos pendientes.

Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no de lugar a ello, o si el

arrendamiento se hubiere estipulado por cierto numero de aos, todava pendientes, la fecha
de la expropiacin y as costare por escritura publica, se deber al arrendatario
indemnizacin de perjuicios por parte de la Nacin o por quien haga la expropiacin.

INSOLVENCIA O MUERTE DEL ARRENDATARIO

Ni la insolvencia o muerte del arrendatario ponen necesariamente final al arrendamiento. El
acreedor o acreedores podrn sustituirse al arrendatario prestando fianza satisfaccin del acreedor.
No siendo as el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento.
Embargo de la cosa arrendada
El hecho de sacar del comercio la cosa arrendada, por medio del embargo o del secuestro, no
constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; este subsistir, operndose, solamente una
sustitucin legal de los derechos y obligaciones del arrendador.

CLASES DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

a. Sobre inmuebles: casas, edificios de apartamentos: para vivienda. (Ley 56 de 1.985,

reglamentada por el decreto 1816 de 1.990). Locales comerciales: para comerciantes
(artculos 518, 521, 522, 523, 524 del Cdigo de Comercio). Predios rurales para colonos,
(artculos 2036 al 2044 del Cdigo Civil)
b. Sobre Muebles: establecimientos de comercio vehculos, maquinaria industrial de elementos
de establecimiento de comercio de naves y aeronaves, lising que es un contrato atpico.
c. Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras literarias
( artculos 2063 al 2069 del Cdigo Civil).
Tambin hay contratos de arrendamientos sobre bienes muebles corporales e incorporales.