Parcelamento irregular do solo urbano. Fraude. Frao ideal.

Caohurb - Ministrio Pblico

O Parecer abaixo, aqui publicado na ntegra, representa o coroamento de um trabalho srio,

desenvolvido pelo Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, em colaborao com o Instituto de
Registro Imobilirio do Brasil e com a Magistratura Paulista.
Fruto de reunies de trabalho, empreendidas em parceria com ditas instituies, o problema de
alienao de fraes ideais surgia nos debates como o mais grave desafio para notrios, registradores,
promotores de justia e juzes de direito. O tema recorrente das fraudes mereceu vrios artigos e notas
nas publicaes do Irib, seja em sua Revista de Direito Imobilirio - que dedicou uma edio exclusiva
ao tema do parcelamento do solo - bem como nos Boletins impresso e eletrnico.
Abaixo o leitor encontrar uma sntese desse trabalho.
PROCESSO CG-2.588/2000 - CAPITAL - CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIA
PARECER N 348/2001-E
Registro de Imveis - Alienao de partes ideais quantificadas em metragem quadrada - Indcios
registrrios de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imvel - Fraude lei que
impede o registro - Situao evidenciada na verificao das certides das matrculas, e que deve ser
necessariamente observada pelos tabelies de notas, dada a irregularidade administrativa da lavratura
de instrumentos pblicos cujo registro se mostra invivel - Necessidade da incluso, em todos os
instrumentos pblicos que envolvam a alienao de partes ideais que possam caracterizar fraude lei
de parcelamento do solo, de advertncia s partes quanto ao fato de que no est sendo transmitida a
propriedade de rea certa e localizada - Alterao das Normas de Servio da Corregedoria Geral de
Justia.

Excelentssimo Senhor Corregedor Geral da Justia.

Trata-se de expediente iniciado a partir de cpia do termo de visita em correio geral ordinria
realizada em 05 de julho de 2.000, junto ao Oficial de Registro de Imveis da Comarca de Atibaia, com
o objetivo de viabilizar a coleta de dados e os estudos necessrios para a adoo de medidas
administrativas tendentes a obstar a proliferao de parcelamentos informais do solo, realizados
margem da legislao protetiva em vigor, por meio da simples alienao, em grande nmero, de partes
ideais de unidades imobilirias, situao preocupante e que foi constatada durante os trabalhos
correcionais ento levados a efeito na referida Comarca.

Foi autuado em apenso o Protocolado n 37.944/00, apresentado em 23 de agosto de 2.000 pelo

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justia de Habitao e Urbanismo - CAOHURB, do

Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, por meio do qual esse rgo expe sua preocupao com a
constatao de inmeros casos, em todo o Estado, de fraude Lei n 6.766/79 implementada com a
manipulao jurdica do condomnio do Cdigo Civil.

Narra o Ministrio Pblico, de maneira precisa e concisa, o modo como se pratica a fraude, com o
fracionamento do imvel pelo loteador irregular, que "d ao parcelamento a roupagem de condomnio
ordinrio do Cdigo Civil, denominando as parcelas do imvel, nos instrumentos de compra e venda
que celebra com os adquirentes, de fraes ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas quotas,
quando, de fato, cada uma dessas pores na verdade um LOTE, com localizao exata na gleba,
conferindo posse e domnio exclusivo ao adquirente, que at mesmo o escolheu a partir de visita feita
ao local em que est situado."

Tais vendas so instrumentalizadas, no entanto, sem referncia a metragem certa, numerao e

localizao dos lotes, de forma a contornar a vedao administrativa expressa no item 151 do Captulo
XX das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia, tendo sido objeto da lavratura de escrituras
pblicas pelos tabelies de notas, muitas das quais ingressam no registro imobilirio, o que lhes confere
a falsa aparncia de legalidade e legitimidade.

Sugere o CAOHURB medidas que poderiam auxiliar no combate fraude, propondo: a) determinao
administrativa de comunicao do fato, pelos notrios e registradores, ao Ministrio Pblico, ao Juiz
Corregedor Permanente e Municipalidade, sempre que presentes indcios objetivos que pudessem ser
extrados da prpria documentao apresentada; b) insero, nas escrituras pblicas, de declarao do
adquirente no sentido de que a venda no dar ensejo formao de novo ncleo urbano, em
desacordo com o contido nas Leis ns 6.766/79, 4.591/64 e Decreto-lei n 58/37, assim como da
extenso da declarao ao ato de registro das escrituras que eventualmente no a contiverem; e c) a
suscitao de dvida com base nos critrios fornecidos pelas Normas de Servio.

Com o requerimento oferece o Ministrio Pblico cpia de julgados e de itens das normas de servios
de outros Estados, todos pertinentes ao assunto em tela.

Com o intuito de obteno de maiores dados sobre a situao, em todo o Estado de So Paulo, dos
parcelamentos irregulares implementados por meio de fraes ideais, desvirtuando o instituto jurdico

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

do condomnio regulado no Cdigo Civil, foram realizadas, pela Equipe de Correies, visitas aos
Oficiais de Registro de Imveis das Comarcas de Jundia e So Jos do Rio Preto, cujos resultados se
somam aos dados colhidos no curso das correies gerais ordinrias efetuadas no perodo.

Dentre todo o material coletado foi escolhido aquele que melhor exemplifica e dimensiona a gravidade
do problema objeto deste estudo, tendo sido determinada a juntada, dentre outros documentos: a) de
cpia da matrcula n 11.253 do 1 Oficial de Registro de Imveis da Comarca de Jundia, com 1.001
registros e averbaes; b) de "fichas de controle das partes ideais" correspondentes a dezenas de
matrculas do 1 Oficial de Registro de Imveis da Comarca de Jundia; c) de cpia da matrcula n
35.155 do 2 Oficial de Registro de Imveis da Comarca de Jundia e da correspondente "matrcula
auxiliar de controle das partes ideais"; d) de cpia da matrcula n 80.516 do 2 Oficial de Registro de
Imveis da Comarca de Jundia, aberta em 12 de dezembro de 1996 e que j retrata a situao
registrria do parcelamento irregularmente implementado por meio do condomnio de partes ideais; e)
de cpia da matrcula n 9.761 do 2 Oficial de Registro de Imveis da Comarca de Jundia, cujo
R.103/9.761 trata da instituio de usufruto sobre parte ideal, cancelado nos termos da Av. 304/9.761,
assim como da correspondente "matrcula auxiliar de controle"; f) de material enviado pelo Oficial de
Registro de Imveis da Comarca de Atibaia, com histrico da orientao administrativa do Estado de
So Paulo a respeito do tema, acompanhada de instrumento particular de compromisso de compra e
venda de "frao ideal" apresentado para registro acompanhado de planta do parcelamento irregular,
com indicao da posse, identificada como Lote 8 da Quadra C; e g) de cpia do traslado de escritura
pblica lavrada pelo responsvel pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais
e Tabelio de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, Comarca de So Jos do Rio Preto.

Foi determinada a juntada, ainda, de cpia do acrdo referente ao julgamento da Apelao Cvel n
72.365-0/7, por meio do qual o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em deciso na qual Vossa
Excelncia foi o relator, explicitou o entendimento no sentido da viabilidade de recusa de registro
sempre que o oficial do registro de imveis verifique, no exame de qualificao, a presena, na
matrcula ou no ttulo, de elementos que revelem a ocorrncia de fraude legislao cogente.

Vieram concluso, juntamente com estes autos, os do procedimento administrativo n 147/99

(anteriormente registrado sob o n 044/98) da Corregedoria Permanente da Comarca de So Jos do
Rio Preto, no qual foram relacionadas dezenas de matrculas daquela Comarca objeto de irregular
parcelamento por meio do condomnio de partes ideais. Tais matrculas foram objeto de bloqueio

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

conjunto, posteriormente levantado, e oferecem farto material comprobatrio da irregularidade dos

parcelamentos do solo correspondentes.

Tambm so objeto de concluso conjunta os autos do Protocolado CG n 19.512/01, da Comarca de

Taquaritinga, em apenso, e os autos do Protocolado CG n 22.091/01, formado por cpia integral dos
autos de ao penal processada perante a 4 Vara Criminal da Comarca de So Jos do Rio Preto, cuja
sentena, da qual no consta notcia de trnsito em julgado, condenou o autor do parcelamento do
solo em fraes ideais como incurso nas penas do artigo 50, inciso I, c.c. o pargrafo nico, inciso I, da
Lei Federal n 6.766/79 e noticiou os fatos Corregedoria Geral da Justia, para verificao da
regularidade da conduta do responsvel pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas
Naturais e Tabelio de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, de lavratura de escrituras relativas
transmisso de fraes ideais em condomnio sem alerta para as partes contratantes quanto
irregularidade do fracionamento do solo.

o relatrio, no essencial.

OPINAMOS

grave a situao hoje vivenciada pelo registro imobilirio de praticamente todo o Estado de So
Paulo, representada pela proliferao de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em
manifesta fraude legislao cogente que rege a matria, com a indevida utilizao do instituto jurdico
do condomnio do Cdigo Civil, por meio da alienao, a significativa pluralidade de condminos que
no guardam entre si relao de parentesco ou outro fato que justificasse a comunho, de diminutas e
similares fraes ideais do todo do imvel, sem identificar, nos ttulos levados a registro, metragem
certa, localizao ou identificao dos lotes, no obstante esteja a posse de cada adquirente
perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares
que no so apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidncia da vedao expressa no
item 151 do Captulo XX das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia.

E, embora sempre tenha havido efetiva preocupao desta Corregedoria Geral no sentido de obstar a
difuso e multiplicao tambm dessa modalidade de parcelamento irregular, verifica-se que as
pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta passaram
a se utilizar da correta argumentao, expressa na orientao administrativa emanada do Colendo

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justia, no sentido de que somente

poderiam ser considerados na qualificao os elementos registrrios e aqueles expressos no ttulo, para,
desvirtuando esse entendimento, obter a lavratura de instrumentos pblicos junto aos tabelies de
notas e o registro desses ttulos pelo oficial de registro de imveis, conferindo a essas alienaes a falsa
aparncia de legitimidade.

Fundada nesta orientao manifestou-se, esta Corregedoria Geral, em agosto de 1.999, no Protocolado
n 18.965/99, quanto inocorrncia, em tese, de falta administrativa por parte dos tabelies de notas
ou dos registradores de imveis, ou de vcio registrrio que autorizasse a determinao de bloqueio das
matrculas atingidas, limitando-se a recomendar, apenas a ttulo de cautela, aos notrios e registradores
que, no exerccio de sua atividade, viessem a ter cincia de fundados indcios da efetivao de
parcelamento irregular, promovessem a remessa das informaes ao Ministrio Pblico, viabilizando a
pronta atuao desse rgo.

Na seqncia, passou a determinar, nos termos de correio, a necessidade dessa comunicao para o
Juiz Corregedor Permanente, para o Ministrio Pblico e para a Prefeitura Municipal, como expresso,
por exemplo, no termo de correio referente ao Oficial de Registro de Imveis da Comarca de Atibaia,
que deu origem a este procedimento.

Seguiu-se a afirmao, nos autos do Protocolado CG n 8.505/00 da Comarca de Piracicaba, da

viabilidade da recepo e arquivamento, pelo oficial de registro de imveis, de comunicao oficial do
Ministrio Pblico da instaurao de procedimento ou ao que verse sobre irregularidade no
parcelamento do solo, informao que constar das certides dos registros abrangidos pela notcia,
com a advertncia e o esclarecimento de que esse arquivamento no se confunde com ato de
averbao, nem impede a prtica de atos de registro ou averbao nos registros atingidos.

Todas as medidas acima enumeradas foram tomadas no mbito de competncia da Corregedoria Geral
da Justia, que passou a contar, a partir do julgamento, pelo Colendo Conselho Superior da
Magistratura, em 15.02.01, da Apelao Cvel n 72.365-0/7, em que Vossa Excelncia foi o relator, com
eficiente instrumento no combate fraude.

Neste aresto foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualificao registrria no um

simples processo mecnico, chancelador dos atos j praticados, mas parte, isso sim, de uma anlise

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

lgica, voltada para a perquirio da compatibilidade entre os assentamentos registrrios e os ttulos

causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e
impe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da anlise de elementos
registrrios, entendidos como tais os dados constantes das matrculas e revelem a evidncia de
parcelamento irregular do solo, a existncia de fraude e de ofensa legislao cogente.

So esclarecedoras as razes apontadas pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, o que

recomenda sua integral transcrio:

"A presente dvida foi suscitada pelo oficial registrador de imveis da Comarca de Atibaia que, nas suas
razes, relata a evoluo do entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura e da
Corregedoria Geral da Justia na questo relativa ao ingresso de ttulos referentes alienao de partes
ideais de imveis, afirmando que se encontra pacificado o entendimento no sentido de que
documentao estranha ao ttulo no pode ser utilizada para a negativa do registro, o qual somente
pode ser obstado quando presente, no ttulo, localizao, designao de quadra e lote, ou clusulas que
contrariem as disposies que regem o condomnio comum.

Noticia o registrador que no obstante venha cumprindo tal orientao, provocou, em face da
gravidade da situao presenciada em Atibaia, o Juiz Corregedor Permanente, que expediu a Portaria n
04/97, determinando, dentre outras providncias, que os ttulos de transmisso de parte ideal de
imveis estivessem acompanhados de certido da Prefeitura Municipal que atestasse quanto
regularidade da utilizao do solo.

Apresentadas as certides municipais, que por se referirem ao cadastro de apenas parte do imvel
objeto da matrcula e no esclarecerem quanto regularidade do uso do solo deixam de dar integral
cumprimento aos termos da Portaria n 04/97 da Corregedoria Permanente, caracterizando fundada
suspeita de implantao irregular de parcelamento urbano, com infrao da lei n 6.766/79, foi
recusado o registro.

Seguiu-se a impugnao da apresentante do ttulo, que defendeu sua regularidade formal, a ausncia
de elementos que revelassem localizao ou identificao da parcela ideal, e o respeito ao princpio da
continuidade, em face da anterior inscrio da mencionada parte ideal (R.9/50.046). Afirmou, ainda, ser
contraditria a conduta do registrador, que ao expedir a certido utilizada na formalizao do negcio

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

jurdico omitiu qualquer vcio ou irregularidade, o que somente foi apresentado por ocasio do registro.

Posta a questo nestes termos, mostra-se oportuna e importante a discusso do tema do ingresso no
registro imobilirio de ttulos que representem a transmisso de parte ideal do imvel, assim como a
correta expresso do entendimento adotado por este C. Conselho Superior da Magistratura, cujas
decises anteriores, no sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou
expressamente constantes do ttulo, no podem ser indevidamente utilizadas para viabilizar a fraude s
normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo.

A qualificao registrria no um simples processo mecnico, chancelador dos atos j praticados, mas
parte, isso sim, de uma anlise lgica, voltada para a perquirio da compatibilidade entre os
assentamentos registrrios e os ttulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita luz das normas
cogentes em vigor.

No caso vertente, preciso visualizar, em sua totalidade, a situao jurdico-real do imvel matriculado
sob o n 50.046, tal como indicada pelo flio real, o que, demonstrada a fraude lei, implementada
com o uso de procedimento aparentemente lcito, inviabiliza o registro postulado.

Verifica-se, na hiptese dos autos, a procedncia da dvida, o que, no entanto, se d por razes
diversas das constantes da argumentao do registrador, fundada em documentao estranha ao
registro imobilirio e ao ttulo, ou da deciso de primeiro grau, que na esteira da manifestao do
Ministrio Pblico amparou-se na necessidade de retificao do registro para apurao do
remanescente.

O que se constata, de forma inequvoca, com a anlise dos elementos registrrios e do que consta do
ttulo causal relativo ao registro pretendido, a utilizao de expediente aparentemente lcito, qual seja,
o condomnio tradicional, previsto no Cdigo Civil, com a alienao de partes ideais no localizadas e
sem identificao no ttulo, para burla da legislao cogente que dispe sobre o parcelamento do solo
urbano, viabilizando, por meio de fraude, se no a implantao de loteamento irregular, ao menos a
efetivao do desmembramento de no mnimo cinco pequenas glebas, que no obstante indicadas
apenas como partes ideais, j foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros,
como verdadeiras unidades imobilirias autnomas, o que se verifica pelo exame da matrcula (R.5 e
R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretenso de nova transferncia do que consta do R.9), situao

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

registrria suficiente para, com fundamento no item 151, do Captulo XX, do Tomo II, das Normas de
Servio da Corregedoria Geral da Justia, que regulamenta a legislao pertinente, obstar o registro
postulado.

Alterou-se de forma deliberada uma situao de fato para escapar incidncia da norma. Simulou-se
uma situao para a lei no atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na clssica lio de Miguel Maria de
Serpa Lopes: "O significado do negcio em fraude lei o de um ato realizado de um modo
aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda
um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" ("Curso de
Direito Civil - Introduo, Parte Geral e Teoria dos Negcios Jurdicos", vol. I, 5 ed., 1971, Freitas Bastos,
n 300, pg. 398).

Complementa esta idia o Des. Antonio Cezar Peluso: "A fraude lei, que no fundo fraude aos
resultados prticos das normas cogentes, medida que inevitvel a incidncia e a eficcia destas (no
se frauda norma no cogente, porque sua incidncia no necessria), aponta, desde logo, para idia
de frustrao objetiva do ordenamento jurdico: a tipicidade da fraude lei est na contrariedade a
direito, no propriamente na inteno ou no estado de nimo dos agentes. A palavra 'fraude' est aqui
no sentido primeiro do seu radical latino, de frustrao (da lei cogente), no sendo essencial, na
caracterizao dessa figura jurdica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o
propsito de eludir os resultados desfavorveis da incidncia infalvel da lei, embora quase sempre seja
positiva a resposta a tal indagao. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, que tenha havido a
frustrao objetiva do resultado prtico previsto por norma jurdica cogente que incidiu, isto , sua no
aplicao". E exemplifica: "Est-se a usar de categoria jurdica lcita, que, objeto de regras no cogentes,
o condomnio disciplinado pelo Cdigo Civil, como sortilgio para evitar os resultados prticos das
normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo... ("Temas de Direito Urbanstico 2" da Caohurb Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justia da Habitao e Urbanismo, palestra sob o
tema Fraude Lei de Parcelamento do Solo e Lei de Incorporao Imobiliria, pag. 369 a 371).

No h dvida, pois, quanto irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a

tangenciar a aplicao de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrrios e se mostra
suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.

No autoriza o registro pretendido, por fim, a existncia de anterior registro de venda da parte ideal em

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

questo (R.9/50.046), pois, como j decidido: "No socorre o recorrente o fato de ter obtido
anteriormente o registro de outras partes ideais relativas mesma matrcula, sendo pacfica a
jurisprudncia deste Egrgio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros pretritos
do registro no autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistncia de direito adquirido ao engano,
como expresso no v. acrdo que decidiu a apelao cvel n 28.280-0/1, da Comarca de So Carlos,
Relator o Desembargador Antnio Carlos Alves Braga: 'Tranqila a orientao do Conselho Superior da
Magistratura no sentido de que erros pretritos do registro no autorizam nova e repetida prtica do
ato registrrio irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cv. ns. 14.094-0/5, 15.372-0/1,
13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)" (Ap. Cv. n 41.855-0/1 - Comarca de Ja, Rel. Des.
Nigro Conceio, j. 6.2.98).

Ante o exposto nego provimento ao recurso."

Verifica-se, portanto, que aps a publicao do aresto acima mencionado j no se pode aceitar como
regular a efetivao, por registrador de imveis do Estado de So Paulo, de registros referentes a
imveis que se encontrem em situao similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao
menos junto ao registro imobilirio, a continuidade de prtica deletria e que j contaminou um
significativo nmero de matrculas, dispersas por todo o nosso Estado.

A preocupao da Corregedoria Geral da Justia passa a se voltar, portanto, no mbito do registro de

imveis, para a obteno de solues e meios tendentes regularizao, quando possvel, desses
imveis j irregularmente parcelados, estudos que podero prosseguir nestes mesmos autos, dando
continuidade ao trabalho at agora realizado.

Mostra-se imprescindvel, ainda, em face da clareza com que a orientao administrativa atual impede o
registro de novos ttulos, a tomada de outras providncias, abrangentes, tambm da atividade dos
notrios.

A mais simples delas a de que seja dado carter normativo determinao de que os tabelies e
registradores do Estado de So Paulo, sempre que, no exerccio de sua atividade, vierem a ter cincia de
fundados indcios da efetivao de parcelamento irregular, promovam a remessa das informaes
relativas ao fato ao Juiz Corregedor Permanente, para o Ministrio Pblico e para a Prefeitura Municipal,
permitindo a cada um desses rgos a promoo das medidas pertinentes a sua respectiva esfera de

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

competncia.

A essa ltima providncia deve somar-se a determinao, em carter normativo, de que os tabelies,
semelhana do que consta do artigo 685 da Consolidao Normativa Notarial e Registral da
Corregedoria Geral da Justia do Estado do Rio Grande do Sul, se abstenham de lavrar atos notariais
que tenham por objeto negcios jurdicos de alienao de fraes ideais sempre que a anlise de
elementos objetivos revelem a ocorrncia de fraude legislao cogente disciplinadora do
parcelamento do solo, o que se justifica tanto em razo do dever imposto aos notrios de orientao
dos usurios de seus servios, expresso na Lei Federal n 8.935/94, quanto irregularidade da
instrumentalizao, pelos tabelies de notas, de ttulos que sabidamente no tero ingresso no registro
imobilirio.

Havendo insistncia dos interessados na lavratura do ato notarial, mesmo alertados pelo tabelio de
que a transferncia de frao ideal para a formao de condomnio tradicional no implica na alienao
de parcela certa e localizada de terreno, dever ser obrigatoriamente inserida no instrumento pblico
que formaliza o negcio jurdico expressa declarao das partes quanto cincia dessa circunstncia.

Portanto, o parecer que nos permitimos, respeitosamente, submeter ao elevado exame de Vossa
Excelncia no sentido de, em face do inequvoco impedimento do registro de novos ttulos decorrente
da orientao administrativa do Conselho Superior da Magistratura firmada no julgamento da Apelao
Cvel n 72.365-0/7, determinar, em carter normativo: a) aos notrios e registradores do Estado de So
Paulo, sempre que, no exerccio de sua atividade, vierem a ter cincia de fundados indcios da
efetivao de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informaes relativas ao fato para
o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministrio Pblico e para a Prefeitura Municipal, e b) aos
tabelies de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negcios jurdicos
de alienao de fraes ideais sempre que a anlise de elementos objetivos revelem a ocorrncia de
fraude legislao cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da
insistncia dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigatria insero, no instrumento pblico
que formaliza o negcio jurdico, de expressa declarao das partes da cincia de que a transmisso de
frao ideal para a formao de condomnio tradicional no implica na alienao de parcela certa e
localizada de terreno.

Alvitramos, ainda, caso venha a ser aprovado o presente parecer, seja publicado juntamente com a r.

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

deciso de Vossa Excelncia, para conhecimento geral, assim como sua autuao, pelo DEGE 1.1. para a
efetivao de estudos tendentes necessria adaptao das Normas de Servio da Corregedoria Geral
da Justia.

Sub-censura.

So Paulo, 01 de junho de 2.001.

ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
EDUARDO MORETZSOHN DE CASTRO
LUS PAULO ALIENDE RIBEIRO
MARCELO FORTES BARBOSA FILHO
MARIO ANTONIO SILVEIRA
Juzes Auxiliares da Corregedoria
DECISO:
Tratam os autos da questo relativa proliferao de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado
em manifesta fraude legislao cogente que rege a matria, com a indevida utilizao do instituto
jurdico do condomnio tradicional, por meio da alienao, a significativa pluralidade de condminos
que no guardam entre si relao de parentesco ou outro fato que justificasse a comunho, de
diminutas e similares fraes ideais do todo do imvel, sem identificar, nos ttulos levados a registro,
metragem certa, localizao ou identificao dos lotes, no obstante esteja a posse de cada adquirente
perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares
que no so apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidncia da vedao expressa no
item 151 do Captulo XX das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia.

Essa matria apresenta, hoje, indiscutvel importncia e relevncia, razo pela qual vem sendo objeto de
estudos empreendidos pela Corregedoria Geral da Justia, que, em face da gravidade da situao
constatada no registro imobilirio de praticamente todo o Estado de So Paulo, apurada no curso de
correies gerais ordinrias e de visitas extraordinrias, busca alternativas e solues no sentido de
obstar a difuso e multiplicao tambm dessa modalidade de parcelamento irregular, evitando que as
pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam
desvirtuando a correta argumentao, expressa na orientao administrativa emanada do Colendo
Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justia, no sentido de que somente
poderiam ser considerados na qualificao os elementos registrrios e aqueles expressos no ttulo, para

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

obter a lavratura de instrumentos pblicos junto aos tabelies de notas e o registro desses ttulos pelo
oficial de registro de imveis, conferindo a essas alienaes a falsa aparncia de legitimidade.

Com a publicao da deciso proferida pelo Conselho Superior da Magistratura no julgamento da

Apelao Cvel n 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, foi explicitado o entendimento administrativo de
que a qualificao registrria no um simples processo mecnico, chancelador dos atos j praticados,
mas parte, isso sim, de uma anlise lgica, voltada para a perquirio da compatibilidade entre os
assentamentos registrrios e os ttulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita luz das normas
cogentes em vigor, o que autoriza e impe a recusa do registro sempre que o oficial registrador
verifique, em face da anlise de elementos registrrios, entendidos como tais os dados constantes das
matrculas e revelem a evidncia de parcelamento irregular do solo, a existncia de fraude e de ofensa
legislao cogente.
Invivel, em face da clareza com que agora expressa a orientao administrativa, demonstrativa da
irregularidade administrativa da efetivao de novos registros referentes a imveis em situao similar,
revela-se necessria a adoo de medidas complementares.
Por tais razes, aprovo, por seus fundamentos, o parecer dos MM. Juzes Auxiliares desta Corregedoria
e determino, em carter normativo: a) aos notrios e registradores do Estado de So Paulo, sempre que,
no exerccio de sua atividade, vierem a ter cincia de fundados indcios da efetivao de parcelamento
irregular, que promovam a remessa das informaes relativas ao fato para o Juiz Corregedor
Permanente, para o Ministrio Pblico e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabelies de notas, que se
abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negcios jurdicos de alienao de fraes
ideais sempre que a anlise de elementos objetivos revelem a ocorrncia de fraude legislao cogente
disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insistncia dos interessados na
lavratura do ato notarial, a obrigatria insero, no instrumento pblico que formaliza o negcio
jurdico, de expressa declarao das partes da cincia de que a transmisso de frao ideal para a
formao de condomnio tradicional no implica na alienao de parcela certa e localizada de terreno.
Publique-se, juntamente com o parecer.
So Paulo, 05.6.01.
LUS DE MACEDO
Corregedor Geral da Justia

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

Consulte tambm:

1. Anlise da Lei n 9.785/99 - Boletim do IRIB 262 (Maro 99) - Boletim do IRIB 262 Maro 99 Anlise
da Lei n 9785/99.
2. IRIB Realiza Seminrio Internacional com MP e Escola da Magistratura - Boletim do IRIB 272 Janeiro
2000 IRIB REALIZA SEMINRIO INTERNACIONAL COM MP E ESCOLA DA MAGISTRATURA
3. Boletim do IRIB 272 - Boletim do IRIB 272 Janeiro 2000 IRIB REALIZA SEMINRIO INTERNACIONAL
COM MP E ESCOLA DA MAGISTRATURA
4. DEBATE: AS PRINCIPAIS ALTERAES NA LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - DEBATE: AS
PRINCIPAIS ALTERAES NA LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Boletim do IRIB 262 Maro
99
5. Boletim do IRIB 283 (Dezembro 2000) - REAS PBLICAS DE LOTEAMENTOS E SUA IMUTABILIDADE
LOTEAMENTOS FECHADOS - POLMICAS QUE NUNCA TERMINAM Dr. Jos Carlos de Freitas 1
6. IRIB ASSINA CONVNIO HISTRICO COM O MINISTRIO PBLICO Boletim do IRIB 263 Abril 99 IRIB
ASSINA CONVNIO HISTRICO COM O MINISTRIO PBLICO 12 de abril de 1999
7. NOVO SEMINRIO REALIZADO PELA PARCERIA IRIB/MP DE SO PAULO - Boletim do IRIB 270
Novembro 99 NOVO SEMINRIO REALIZADO PELA PARCERIA IRIB MP DE SO PAULO Parcelamento do
solo, fraudes e regularizao foi o tema de mais um encontro
8. Loteamentos clandestinos - preveno e represso. Francisco Eduardo Loureiro. Contribuio
apresentada no Seminrio Internacional de Direito Urbanstico & Registral realizado em 29/2/00 em So
Paulo, promovido pelo IRIB, Ministrio Pblico do Estado de So Paulo e Escola Paulista da
Magistratura. Leia Addenda - perguntas & respostas formuladas no evento.
9. O Poder Pblico Municipal e a burla da Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Joo Baptista Galhardo.
O registrador paulista apresenta sua contribuio no Seminrio Internacional de Direito Urbanstico &
Registral.
10. Comentrios Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, sobre as Alteraes Introduzidas na Lei 6.766/79
- Beatriz Augusta Pinheiro Samburgo, Cludia Helena Tamiso, Jos Carlos de Freitas - rdi 46/9
11. Aspectos Registrrios da Aplicao da Lei Federal 9.785, de 29 de janeiro de 1999 - Joo Baptista
Galhardo - rdi 46/30
12. As Alteraes das Leis Federais 6.015/73 e 6.766/79 e do Decreto-lei Federal 3.365/41. Algumas
Notas sobre os reflexos no Registro Imobilirio - Marcelo Martins Berthe - rdi 46/45
13. Posse: Nova Garantia Imobiliria - Melhim Namem Chalhub - rdi 46/54

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS

14. Alteraes da Lei do Parcelamento do Solo Urbano - Diogenes Gasparini - rdi 46/66
15. Algumas Consideraes sobre as Modificaes na Lei 6.766, de 1979 - Hlio Lobo Junior - rdi 46/76
16. Sinopse Comentada da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999 - Adauri de Melo Cury - rdi 46/95
17. A Alterao da Lei 6.785/99 e sua Repercusso no Municpio de Mau - Maria Ceclia Lucchese - rdi
46/114
Regulao Urbanstica e Excluso Social no Estado de So Paulo: Mitos e Verdades - Raquel Rolnik rdi46/126
18. Cooperativas Habitacionais e Algumas Consideraes sobre Associaes - Dora Bussab Castela - rdi
46/134
19. Bens Pblicos de Loteamentos e sua Proteo Legal - Jos Carlos de Freitas - rdi 46/183

REGISTRO DE IMVEIS E ANEXOS DE PENPOLIS: UM LUGAR CHEIO DE AMIGOS