Georreferenciamento: histrico e questes j nem to controversas

Autor: Emanuel Santos - Especialista em Direito Registral - 2 Oficial de Registro de Imveis, Ttulos e
Documentos
e
Civil
de
Pessoa
Jurdica
da
Comarca
de
Araraquara/SP

Breve

histrico

Surge no mundo jurdico, em 2001, a Lei Federal 10.267, que dentre tantas alteraes, passa a vincular
necessidade de descrio georreferencial os casos que especifica. Na atividade registrria, as alteraes so mais
vivamente sentidas face o acrscimo dos pargrafos 3 e 4 ao artigo 176, e do pargrafo 3 ao artigo 225, ambos da
Lei
Federal
6.015/73
(Lei
de
Registros
Pblicos

LRP).

A introduo do ponto georreferencial esteve desde o princpio vinculada a regulamentao futura do INCRA e, nos
casos de transferncia de imvel rural, a estipulao de prazos aps os quais passaria a ser exigido.

De incio, surgiu abarcando as seguintes hipteses: desmembramento, parcelamento e remembramento de imveis

rurais (artigo 176, pargrafo 3, da LRP), transferncia de imvel rural (artigo 176, pargrafo 4, da LRP) e autos
judiciais
que
versem
sobre
imveis
rurais
(artigo
225,
pargrafo
3,
da
LRP).

Pendente que estava de regulamentao, o primeiro passo para consumao desta foi a edio e publicao do
Decreto 4.449/2002, o qual em seu artigo 10 trouxe os prazos reclamados no pargrafo 4 do artigo 176 da Lei
Federal 6.015/73. Eivado de impropriedades, foi publicado o Decreto no Dirio Oficial da Unio de 31 de outubro
de 2002. Dentre as incongruncias patentes, desde aquele momento ganhavam relevncia trs aspectos:

1) Os prazos eram somente para as situaes de transferncia, e no envolviam de maneira clara e inequvoca
tambm as demais hipteses, a saber, desmembramento, parcelamento, remembramento e autos judiciais que
versem
sobre
imveis
rurais;

2) Os prazos tinham como data do incio a da publicao do Decreto, enquanto o artigo 9 do mesmo ato expedido
pelo Executivo, em consonncia com a Lei Federal 10.267/2001, vinculava o georreferenciamento a ato normativo
a
ser
expedido
pelo
INCRA;

3) O artigo 16 mencionava que Os ttulos pblicos, particulares e judiciais, relativos a imveis rurais, lavrados,
outorgados ou homologados anteriormente promulgao da Lei n 10.267, de 2001, ..., ...podero ser objeto de
registro, acompanhados do memorial descritivo elaborados nos termos deste Decreto. (destaque nosso)

Ora, em relao a esta ltima, evidente a defeituosa fixao do marco temporal. Por certo, dever-se-ia ter como
ponto de referncia no a Lei 10.267/2001, nem mesmo o prprio Decreto. Pois quando da Lei no havia os
parmetros implementados pelo Decreto e, quando deste, no havia as normativas do INCRA que viabilizaram a
certificao
do
memorial
descritivo.

Ao assim redacionar, o Executivo colocou em xeque todos os atos registrrios praticados no interregno entre a Lei e
o Decreto, como a dizer, mutatis mutandis , que os atos posteriores promulgao da Lei e anteriores ao Decreto j
deviam conter o georreferenciamento. Jamais se poderia impor a condio a um perodo em que inexistia qualquer
regulamentao,
de
todo
necessria.

Teria agido melhor se trouxesse que os atos anteriores ao Decreto, e a no importa quando, tivessem sujeitos a
apresentao do memorial descritivo. Ainda assim permaneceria inapropriado o dispositivo, isto porque pendia o
Decreto de regulamentao normativa, a ser expedida pelo INCRA, visando dar exeqibilidade ao
georreferenciamento.

Percebendo a impropriedade de redao do artigo 16 do citado Decreto, os registradores, mostrando maturidade, via
de regra, no opuseram bice aos registros e averbaes de ttulos envolvendo imveis rurais que no contassem
com a descrio georreferencial, no perodo que medeou a promulgao da Lei e a publicao do Decreto.

incio

de

vigncia

do

Decreto

Porm, aps a edio do Decreto regulamentador, ocorrida em 31 de outubro de 2002, nova dvida surge. Basta o
Decreto estar no mundo jurdico regulamentando a Lei para que se possa exigir o georreferenciamento?

Novamente os Oficiais de Registro, entendendo sua novel caracterstica de Profissionais do Direito, do a correta
leitura ao sistema e, a par do artigo 16 citado e da publicao do Decreto 4.449/2002, permaneceram no exigindo
para a prtica dos atos imobilirios concernentes ao registro o georreferenciamento de imveis rurais. Desta feita,
por
uma
questo
tcnica.

O artigo 9, caput , do Decreto 4.449/2002, ressaltava a necessidade de futura regulamentao normativa pelo
INCRA, de tal forma que no existiam naquele momento os requisitos tcnicos de ordem objetiva que permitissem
a certificao do memorial descritivo. Assim sendo, outra via no restou seno aguardar a posterior normatizao
pelo
rgo
agrrio.

Tal normatizao veio a ocorrer somente com as edies da Norma Tcnica para Georreferenciamento de Imveis
Rurais e das Instrues Normativas 12 e 13 do INCRA, de 17 de novembro de 2003.

Nesse momento, a sim, necessria a aplicao do georreferenciamento. Digamos que, em parte, as impropriedades
do Decreto restaram sanadas, aps atitude razovel adotada pelos registradores, que no perodo que antecedeu as
normativas, deram a melhor leitura ao sistema, viabilizando que a economia e as transaes imobilirias
envolvendo
imveis
rurais
tivessem
regular
curso.

Mas a normatizao do INCRA no pareceu o suficiente para afastar todos os obstculos decorrentes do novo e
obrigatrio
sistema
de
medio
dos
imveis
rurais.

Das

hipteses

sujeitas

ao

georreferenciamento

os

prazos

Em uma leitura sistemtica do artigo 10 do Decreto 4.449/2002 com a Lei 10.267/2001, notadamente os pargrafos
por esta acrescidos aos artigos 176 e 225 da Lei Federal 6.015/73, poder-se-ia entender que os prazos aplicavam-se
to
somente
s
hipteses
de
transferncia
de
imvel
rural.

Isto porque o artigo 176, pargrafo 4, da LRP, vinculava o ponto georreferencial nas transferncias aos prazos que
foram fixados pelo Poder Executivo mediante a edio do Decreto 4.449/2002, certo que tanto o pargrafo 3 do
citado artigo, que trata das hipteses de desmembramento, parcelamento e remembramento, quanto o pargrafo 3
do artigo 225 da LRP, que trata de autos judiciais que versem sobre imveis rurais, silenciavam quanto a
necessidade
de
observncia
dos
prazos.

Duas leituras se tornaram possveis: a primeira, de que no havia prazo para as hipteses de desmembramento,
parcelamento, remembramento e autos judiciais, o que levaria a no aplicao da Lei; a segunda, mais razovel,
conquanto gravosa, de que propositadamente no havia a estipulao de prazos, levando-se a concluso que desde
sempre
aquelas
situaes
necessitariam
do
georreferenciamento.

No demorou muito, e o INCRA baixou a Portaria P/N 1032, de 02 de dezembro de 2002, publicada no Dirio
Oficial da Unio em 09 de dezembro de 2002, que, em sntese, veio estender a aplicao dos prazos as hipteses de
desmembramento,
parcelamento
e
remembramento
de
imveis
rurais.

Se por um lado resolveu, por outro complicou. Pois, ao omitir na Portaria P/N 1032 que os prazos se aplicavam aos

autos judiciais, reforou o INCRA o entendimento de j ser aplicado imediatamente, independentemente de

observncia de qualquer prazo, o georreferenciamento aos autos judiciais que envolvam imveis rurais.

No tardou e essa discusso ganhou vida nos trios forenses paulistas. A primeira deciso de que temos
conhecimento, foi proferida em Piedade, Estado de So Paulo. Provocada pelo culto registrador, Doutor Fbio
Martins Marsiglio , decidiu em 04 de maro de 2004, a MM. Juza da Primeira Vara Cvel daquela Comarca, Sua
Excelncia,
Doutora
Las
Helena
Bresser
Lang
:

O art. 10, do Decreto n 4.449/2002, citado pelos autores, a fl. 158, refere-se ao art. 176, da Lei n 6.015/73 e no
ao art. 225 do referido codex , de que trata a hiptese vertente. Desta forma, em se tratando de Registros Pblicos,
que retratam direito indisponvel e tm como uma de suas vigas mestras o princpio da especialidade, no se pode
dar interpretao extensiva ao mencionado art. 10, inserto no Decreto que veio regulamentar a Lei n
10.267/2001, devendo ser tida a mens legis , pela aplicabilidade imediata do geo-referenciamento, nos casos de
aes
judiciais
que
envolvem
imveis
rurais

(destaque
nosso).

Na seqncia da mesma discusso, agora em Araatuba, Estado de So Paulo, e com a manifestao do registrador
local, Doutor Marcelo Augusto Santana de Melo , um dos expoentes do registro imobilirio brasileiro, houve por
bem Sua Excelncia, Doutor Fernando Augusto Fontes Rodrigues Jnior , Corregedor Permanente do Registro
Imobilirio daquela Comarca, normatizar a questo, em 06 de agosto de 2004, entendendo por aplicveis os prazos
tambm as hipteses de autos judiciais que versem sobre imveis rurais. E assim o fez:

Em princpio, existe necessidade de apresentao do memorial de georreferenciamento, como implantado pela Lei
10.267/2001 e decreto regulamentador. Esta sistemtica a que deve imperar, segundo as novas regras.

Ocorre que, como ponderado pelo registrador, houve a edio de norma adiando a entrada em vigor da exigncia,
fixando cronograma para sua implementao para algumas hipteses. Ora, trata-se de reconhecimento de que os
interessados
e
os
proprietrios
no
estavam
preparados
para
a
nova
providncia.

E, nessa conformidade, o legislador concedeu maior prazo, permitindo que se procedesse a transferncias,
desmembramento e remembramentos, sem o georreferenciamento. Todavia, omitiu o legislador casos que no
gnero, merecem o mesmo tratamento, tais como retificaes de rea em curso, usucapio, averbao de reserva
legal.

E por analogia, deve se estender a tais casos a suspenso da exigncia, aplicando-se o escalonamento do art. 10, do
Dec. 4449/2002, tambm a dispensa do georeferenciamento nos prazos que especifica.

Diante do exposto, acolho o pedido de providncias administrativas, para que se faa o registro do mandado de
retificao, sem a apresentao do memorial e certificao do INCRA. A presente deciso tem efeito normativo
para casos do gnero, lembrando que posteriormente a providncia do georreferenciamento dever ser cumprida de
acordo
com
as
orientaes
e
prazos
fixados
pelo
INCRA.
(destaque
nosso).

Em expediente de retificao de rea envolvendo imveis de ambas as circunscries imobilirias da Comarca de

Araraquara, Estado de So Paulo, o Corregedor Permanente da Serventia de que este autor Titular, requisitou
prestssemos informaes acerca dos prazos do Decreto 4.449/2002, face o fato de que, em momento anterior a sua
deciso, havamos, nos termos da Lei 10.267/2001, do Decreto 4.449/2002 e das Instrues Normativas 12 e 13,
nos manifestado pela necessidade imediata do georreferenciamento, com o que concordou a Douta Promotoria de
Justia
e,
pasmem,
a
parte
interessada.

Aps, entretanto, a sentena, cuja expedio de mandado ficou vinculada ao georreferencianento e ao trnsito em
julgado, a parte interessada se inteirou das dificuldades prprias da obteno do georreferenciamento. Tratava-se,
no caso em concreto, de retificao de rea judicial datada de 1998, e que se encontrava em fase final. O sistema
georreferencial, imposto em desateno a tais questes temporais, impingia, em verdade, novo procedimento
retificatrio,
agora
administrativo,
ao
interessado.

Entretanto, a nica alegao do requerente era no sentido de que os prazos do artigo 10 do Decreto 4.449/2002 no
haviam
se
escoados
para
a
rea
em
questo
(menos
de
1.000ha).

Em nossas informaes, fizemos um histrico da Lei e do Decreto e apontamos a falta de previso quanto a
aplicao dos prazos aos autos judiciais e citamos os precedentes de Piedade e Araatuba. Tendo em vista o caso
concreto, mas em mente a questo maior, de solucionar a interpretao da questo georreferencial em nossa
Comarca
,
assim
nos
manifestamos:

Resta evidente que ambos os r. juzos verificaram a necessidade da exigncia do georreferenciamento, dando,
contudo, tratamento diferenciado aos prazos, ora excluindo as hipteses de autos judiciais que versem sobre
imveis
rurais,
ora
estendendo
a
tais
hipteses
o
escalonamento
de
prazos.

Certo que, se Vossa Excelncia afastar a exigncia imediata do geo-referenciamento, entendo-se aplicvel s
hipteses de autos judiciais que versem sobre imveis rurais, ao agasalho do precedente de Araatuba, ainda assim
restar invivel para o caso destes autos a dispensa do geo-referenciamento, posto que quando do trnsito em
julgado da sentena, j ser obrigatria a exibio do trabalho tcnico em obedincia ao comando contido nos
diplomas legislativos e executivo referidos, isto porque em 31 de outubro de 2004 j incidir o inciso III do artigo
10
do
Decreto
4.449/2002,
que

a
hiptese
dos
autos.

Por sua vez, note-se que o artigo 9 do Decreto 4.449/2002, que trata propriamente da identificao do imvel rural

nos termos da nova realidade legislativa, menciona em sua parte final a necessidade de fixao de um requisito
tcnico, a saber, e com preciso posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual tcnico,
expedido pelo INCRA, a exemplo do j destacado nos pargrafos 3 do artigo 176 e 3 do artigo 225 da LRP.

A abordagem deste ponto de extrema relevncia para o deslinde do caso, isso porque os prazos tiveram como dia
de incio para sua contagem a publicao do Decreto, ou seja, dia 31 de outubro de 2002, quando no havia ainda o
ato normativo do INCRA, reclamado tanto pelos pargrafos 3 do artigo 176 e 3 do artigo 225 da LRP, quanto pelo
artigo 9 do Decreto 4.449/2002, certo que Portaria n 954, que fixou a preciso posicional, data de 13 de novembro
de 2002, vinculada ao estabelecido em Normas Tcnicas para Levantamentos Topogrficos, o que ocorreu com a
edio, somente em novembro de 2003, da Norma Tcnica Para Georreferenciamento de Imveis Rurais,
juntamente com as Instrues Normativas nmeros 12 (Roteiro de Troca de Informaes entre o INCRA e os
Registros de Imveis) e 13 (Fluxo a ser observado pelas Superintendncias do INCRA, com vistas certificao e
atualizao cadastral), que somente surgiram no mundo jurdico em 17 de novembro de 2003.

continuamos:

Aceitando o r. juzo que os prazos em questo se aplicam tambm as hipteses de autos judiciais, nos termos do
precedente de Araatuba, somente restar viabilizada, por ora, aceitar a descrio tal como obtida nos autos, se
tambm se entender que tais prazos comearam a correr a partir da definitiva regulamentao da matria pelo
INCRA (17/11/2003) e que viabilizaram a elaborao dos trabalhos tcnicos feitos com base no sistema
georeferencial, e no a partir do Decreto, conforme previsto em seu artigo 10, parte final do caput , por absoluta
impossibilidade de incio da contagem dos prazos como nele previsto, tendo em vista faltar requisito expresso na
LRP, com a redao dada pela Lei 10.267/2001, no Decreto 4.449/2002, e na Portaria n 954/2002, qual seja, ato
normativo expedido pelo INCRA, o que somente veio a ocorrer em novembro de 2003 . (destaque nosso)

Pela importncia da matria e por envolver a rea em questo imvel situado em ambas as circunscries
imobilirias de Araraquara, alm de decidir sobre a questo da aplicao dos prazos aos autos judiciais e da data de
incio da contagem dos mesmos, requeremos fosse ouvido o nobre colega de Comarca e normatizada a matria.

E por deciso proferida em 25 de novembro de 2004, Sua Excelncia, Dr. Joo Battaus Neto , Corregedor
Permanente dos Registros Imobilirios da Comarca de Araraquara, resolve magistralmente a questo, tanto
agasalhando o precedente de Araatuba, quanto dando indita deciso no Brasil, entendo por dies a quo da
contagem dos prazos a edio das Instrues Normativas do INCRA. E o fez nestas palavras:

Dessarte, duas indagaes se apresentam. A primeira, se a concesso do prazo deve ser estendida s hipteses de
autos judiciais ou apenas aplicveis quela adrede alinhavadas; a segunda, se a contagem do prazo deve iniciar a
partir da promulgao do Decreto, em 31.10.02, ou a partir da edio da Portaria, em 17.11.03.

No que toca primeira, a analogia recomenda que seja estendida tambm s hipteses de autos judiciais a
concesso do prazo para a implementao do novo sistema de identificao. Os casos tratados em autos judiciais,
tais como retificaes de rea e usucapio guardam a mesma natureza e possuem similitude de efeitos em relao s
transferncias,
desmembramentos,
parcelamentos
ou
remembramentos.
(destaque
nosso)

Em relao segunda, o bom senso impe que se considere o incio da contagem do prazo a partir da edio da
Portaria expedida pelo INCRA. que malgrado tenha sido concedido pelo Decreto o prazo para regulamentao,
faltava ainda a fixao da preciso posicional pelo INCRA. Logo, no havia como dar cumprimento norma no
prazo estabelecido se os proprietrios sequer sabiam a preciso posicional a ser adotada.

A boa hermenutica fora o intrprete a conciliar as disposies normativas de maneira a que no se negue vigncia
a nenhuma delas ou que se conduza a resultados notoriamente inexeqveis. (destaque nosso)

Assim, se Lei n 10.267/01 institui o novo sistema de identificao e o Decreto n 4.449/2002 concedeu prazo para
sua implementao, somente se pode observar os prazos quando os proprietrios passaram a ter condies efetivas
de efetuar o georreferenciamento, ou seja, a partir da fixao da preciso posicional que ainda pendia de definio.

O precedente de Araraquara vem sendo utilizado por alguns registradores, porque est de acordo com o esprito da
norma
e
mais
apropriado
a
sua
vigncia
no
tempo.

Conquanto no resolva as diversas questes de ordem prtica surgidas com a aplicao do georreferenciamento e
nem poderia , reforou a idia de tratamento uniforme das hipteses de transferncia, desmembramento,
parcelamento, remembramento e autos judiciais que envolvam imveis rurais e deu um prazo de respiro para que
as
autoridades
competentes
regulamentem
de
maneira
mais
profcua
a
matria.

Este precedente, assim como os demais, aliados ao prvio Encontro de Araraquara, ocorrido em julho de 2004, fez
surgir um movimento totalmente inovador na classe registrria: debate jurdico franco, intenso e busca de autoregulao
da
atividade.

auto-regulao

georreferenciamento

Como percebido, um n grdio do sistema registral a desconcentrao normativa. Ao mesmo tempo que
necessria e til para atender as demandas e necessidades locais e sobretudo a fiscalizao dos atos praticados por
notrios e registradores, extremamente penosa quando se trata de assuntos que extrapolam os limites de uma
circunscrio.

Temos, assim como na questo trazida balha, outras, cujos efeitos da deciso normativa local ora vinculam um
registrador imobilirio e no o outro, de Comarca diversa, que tambm dever qualificar o mesmo ttulo, ou ora
criam ao usurio do sistema uma insegurana quanto ao posicionamento do registrador de cada Comarca, de tal
forma que se pode ir a uma Comarca vizinha e se ter um tratamento completamente diferente acerca da mesma
matria,
enquanto
no
decidido
em
rgo
central.

Cientes das dificuldades inerentes ao sistema em questes de grande relevncia, temos que o Encontro de
Araraquara, realizado nos dias 09, 10 e 11 de julho de 2004, aflorou uma firme convico na classe registrria
paulista: se somos Profissionais do Direito, nos termos preceituados pela Lei, devemos estar aptos a dar solues
aos problemas, e no apenas apontar estes. E, institucionalmente, se os problemas afetam de maneira inequvoca o
conjunto da atividade e no caso do georreferenciamento, o conjunto da sociedade , temos de estar aptos a
responder as demandas dos usurios com a presteza de solues que estes esperam.

Conquanto seja cmodo entregar ao juzo Corregedor Permanente a deciso de toda e qualquer matria controversa,
o fato que os paradigmas mudaram. O que no mudou, talvez, seja nossa forma de olhar a atividade registrria.
Muitos de ns ainda a vemos como atividade meramente formal, onde a capacidade pensante fica restrita quilo que
incontesti , seja porque a Lei clara, seja porque as decises do suporte a prtica do ato.

Decidindo matria relacionada a parcelamento irregular do solo, j decidiu o Colendo Conselho Superior da
Magistratura
do
Estado
de
So
Paulo:

A qualificao registrria no um simples processo mecnico, chancelador dos atos j praticados, mas parte, isso
sim, de uma anlise lgica, voltada para a perquirio da compatibilidade entre os assentamentos registrrios e os
ttulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita luz das normas cogentes em vigor (ApCiv 72.365-0/7, em
15/02/2001)
(destaque
nosso).

A questo ali era atinente correio da qualificao negativa procedida pelo registrador, em quadro em que
vislumbrava, por elementos objetivos, a ocorrncia de fraude Lei do Parcelamento do Solo.

Entretanto, possvel vislumbrar naquela deciso a leitura de que a qualificao positiva tambm no seja mero ato
mecnico, praticado somente sob o cmodo manto da deciso judicial ou da inequvoca e manifesta vontade da Lei.

Das melhores revolues ocorridas no Estado de So Paulo, temos como sendo uma a seqncia de concursos, a
garantir que em cada Serventia Notarial ou Registral se encontre um titular apto a exercer as funes que lhe

exigem a Lei Federal 8.935/94, em especial esta, de Profissional do Direito. Devem os registradores,
independentemente da discusso de se a qualificao meramente formal ou adentra em aspectos de direito
material, e sem que esse seja o foco, atuar com os instrumentos que o Direito disponibiliza, no somente para o
enquadramento de uma qualificao negativa, mas tambm para a consecuo de uma qualificao positiva.

Fazer e saber porque fazer importante. Ao mesmo tempo, trabalhar com esprito institucional se faz mister,
justamente para atender os anseios do destinatrio final dos servios: o cidado.

Temas como o georreferenciamento e suas hipteses de cabimento no podem e no devem, por obrigao legal do
agente delegado de atuar com eficincia e presteza e proceder de forma a dignificar a funo (artigo 30, incisos II e
V, da Lei Federal 8.935/94), ficar ao sabor do tempo, nem sempre senhor da razo.

Aquele que se nega a assumir sua qualidade de Profissional do Direito e permanece com atuao mecnica anda em
descompasso da dignidade esperada do Registrador no exerccio de sua atividade.

Com esse nimo e essa atitude, os debates virtuais dos registradores paulistas integrantes do e-group
outorgadelegaes, que culminaram com o Encontro de Araraquara, organizado pelo Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil IRIB, geraram uma certeza: possvel auto-regulamentar matrias que vo de prtica dos
atos cobrana de custas sem a constante turbao dos rgos censores, devendo os registradores a estes se dirigir
em
casos
especficos,
onde
h
dvida
fundada
e
de
contedo
localizado.

O georreferenciamento e suas conseqncias est enquadrado dentro daquelas matrias que, pela extenso e
complexidade, se formos discutir tpico por tpico em expedientes de dvida ou administrativos, certamente
teremos grandes dificuldades de harmonizao, seja pelo controle desconcentrado a que nos referimos e que remete
muitas vezes a distintas decises, seja pela dificuldade em se plantear a discusso centralizadamente.

O Encontro de Araraquara serviu como base para esta lio, e dali surgiram posies efetivamente institucionais,
mas que ainda demandaram um maior nvel de discusso para um posicionamento firme dos registradores. Tanto
quanto mais seguimos uma orientao institucional, mais estamos prximos de uma qualitativa auto-regulao, a
dizer, prximos de decidirmos o como proceder em matrias controversas tendo como beneficirio final o usurio
dos
servios.

Evidente que, sujeitos que estamos ao poder censrio e normativo, se uma matria vem a ser auto-regulada de uma
forma e posteriormente sobrevm deciso normativa em sentido contrrio, devemos seguir esta, at mesmo face o
contido
no
artigo
30,
inciso
XIV
da
Lei
Federal
8.935/94.

Entretanto, se a auto-regulao fruto de um debate profundo e com fundamentos jurdicos e/ou principiolgicos
slidos, creio devamos seguir a orientao institucional em quadro de inexistncia de normativa.

Como fruto daquele Encontro, tivemos dvidas posteriores que foram depuradas em um debate franco e que vieram
a ser sanadas de maneira inequvoca no Encontro de Londrina, tambm promovido pelo Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil IRIB, realizado nos dias 05, 06 e 07 de maio de 2005. Cremos, dentro do esprito de
defender a auto-regulao institucional, no devam prevalecer as opinies pessoais, mas uma orientao que
reproduza
o
pensamento
registrrio.

Dentro dessa tica, vamos trabalhar adiante alguns temas polmicos, e conquanto por vezes no demonstrem nossa
opinio pessoal, a concluso ser aquela adotada institucionalmente. Por derradeiro, trataremos de duas hipteses
(alienao fiduciria de bem imvel e atos societrios), sob a nossa tica, conquanto o assunto tenha sido objeto de
debate,
mas
no
de
deliberao.

Vamos, a seguir, abordar tpico por tpico questes controversas, e que devem merecer a especial ateno dos
registradores.

HIPOTECA

GEORREFERENCIAMENTO

A questo da hipoteca ganhou especial relevncia graas a sua funo econmica, de instrumento de garantia para
circulao do crdito, notadamente o rural, via de regra constituda pelo registro de cdulas rurais.

A leitura e aplicao direta do pargrafo 2 do artigo 10 do Decreto 4.449/2002 poderiam levar a um travamento
dos negcios imobilirios envolvendo imveis rurais e uma limitao da circulao do crdito, com conseqncias
danosas ao produtor e ao conjunto de pessoas que vivem em funo da produo agrcola.

Lido com a frieza do texto constante do Decreto, significaria inviabilizar, sobretudo a partir de outubro de 2005, um
dos
pilares
da
economia
do
Brasil:
o
setor
agrcola.

Como consectrios imediatos, podemos imaginar a menor concesso de crdito, a queda dos investimentos, com
repercusso imediata na diminuio da produo, do emprego, da circulao de alimentos e da exportao.

No se conformavam os registradores em entender ser essa a vontade do Estado. E isso por uma anlise
conjuntural: reforma-se a ordem tributria, reoordena-se o papel do Estado-Juiz, retirando-o das questes que

envolvem meramente interesses patrimoniais de partes maiores e capazes, criam-se melhores mecanismos de
execuo imobiliria, fomenta-se tal crdito, aumentam-se as parcerias bilaterais, fortalecem-se as exportaes, e
tudo isso com vistas a travar a partir de outubro de 2005 o mercado rural? No, com certeza os registradores sabiam
no
ser
essa
a
vontade
do
Estado.

Com o georreferenciamento, a vontade primeira era a de dar substncia fsica ao crdito imobilirio garantido por
hipoteca
de
imvel
rural.

No est longe da lembrana, as terras sobrepostas encontradas em alguns Estados do pas. Essa sobreposio
criava uma existncia jurdica ao que no existia de fato. Uma vez dada existncia matricial ao imvel sobreposto,
este estava pronto para ser colocado no mercado, tanto para alienao, como para garantia.

O problema da sobreposio somente surgiria, via de regra, ao se buscar a tomada da posse do bem imvel ou j na
fase de arrematao decorrente de execuo da dvida hipotecria. Naqueles momentos se percebia que o que se
tinha
por
direito
no
existia
no
campo
ftico.

No se predispe esse trabalho a analisar as causas da existncia das sobreposies, mas sim a demonstrar que o
georreferenciamento veio no sentido de evitar que tais situaes perdurassem ou voltassem a ocorrer. Purifica-se a
propriedade imobiliria determinando seu objeto, e se pe em circulao bem certo e determinado.

Como conseqncia, determina-se o territrio nacional, com a seqncia de atos de georreferenciamento,

notadamente se no futuro estendido aos limites urbanos. Mas aqui j outra questo.

Pois bem. Dentro dessa viso econmico-social-conjuntural do pas, no se poderia compreender como desligada
dessa realidade a redao do pargrafo 2 do artigo 10 do Decreto 4.449/2002, ora transcrito:

Pargrafo 2 Aps os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial de registro de imveis a prtica de
quaisquer atos registrais envolvendo imveis rurais de que tratam aqueles incisos, at que seja feita a identificao
do
imvel
na
forma
prevista
neste
Decreto.
(destaque
nosso)

A primeira leitura justificadora do limitado alcance deste pargrafo foi feita pelo notvel 3 registrador paulistano,
Doutor George Takeda , lembrando regra bsica de que o pargrafo deve ser lido dentro do contexto do caput do
artigo em que inserido. E est com a razo quando assim o afirma, somente podendo ser entendido que os atos de
desmembramento, parcelamento, remembramento e transferncia que efetivamente esto vedados.

Mas surge a segunda questo problemtica decorrente justamente do ato de transferncia previsto no artigo 10 do
Decreto 4.449/2002: reza o artigo 1.420, segunda parte, do Cdigo Civil Brasileiro que s os bens que se podem
alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca . (destaque nosso)

A questo que se tornou complexa e foi alvo de franco e produtivo debate entre os registradores era: o bem imvel
rural, aps os prazos previstos no georreferenciamento e que impem a obrigatoriedade deste para as hipteses de
transferncia,
so
inalienveis?

Se a resposta positiva, no h como se fugir da vedao imposta pela segunda parte do artigo 1.420 do Cdigo
Civil
Brasileiro.

Entretanto, h que se ponderar que esse artigo, notadamente em sua segunda parte, voltada inalienabilidade
stricto sensu, ou seja, quela que efetivamente existe por imposio legal ou decorrente da vontade.

A Lei que implementou o georreferenciamento no criou nova forma de inalienabilidade; apenas trouxe ao cenrio
jurdico uma obrigao de ordem administrativa, com finalidade no de retirar o bem do mercado, tornado-o
inalienvel, como ocorre, via de regra, com as indisponibilidades e as garantias hipotecrias cedulares, por
exemplo, mas sim de depurar o imvel, visando pelo cumprimento de um ato administrativo (certificao de
memorial
descritivo
junto
ao
INCRA),
evitar
a
sobreposio.

A determinao normativa feita com vistas a evitar que voluntariamente o proprietrio de uma terra rural dela se
desfaa sem antes cumprir a exigncia administrativa. Enquanto seu fim no for se desonerar do bem, nada impede
que ele postergue a prtica do ato de georreferenciamento e tire o proveito econmico-social da propriedade, digase de passagem, em plena concordncia com a finalidade prevista para a mesma em nossa Constituio Federal.

A ordem no era e no poderia ser dirigida a quaisquer terceiros que eventualmente contratem com o proprietrio
da terra. Somente aquele terceiro que deseje adquirir determinada rea rural ficar sob o aguardo do cumprimento
da restrio imposta ao titular de domnio. Ainda assim, no estar direcionada a orientao administrativa ao
terceiro-adquirente, mas ao titular de domnio, que certamente ter dificuldades para alienar seu bem pelo preo
justo
de
mercado
e
de
maneira
formalmente
correta.

Em outras palavras, no se deu caractersticas de inalienabilidade ao bem, mas de restrio de carter

administrativo, sem o condo claro e incontestvel de retirar o imvel rural do mercado.

Se a restrio visando disposio voluntria do bem, nada impede seja o imvel dado em garantia hipotecria

mesmo aps expirados os prazos, pois em tal situao, ou paga-se o crdito e se cancela o registro hipotecrio, ou
ingressa em mora o devedor e a alienao no se dar por vontade sua, mas por fora de mandamento judicial, a
dizer, a alienao ser forada, e no voluntria. Qualquer esprito fraudador da norma poder ser percebido em
juzo,
se
houver,
esporadicamente,
nimo
de
fraude
entre
devedor
e
credor.

Dessa forma, a concluso chegada pelos registradores, notadamente aps longo perodo de debate, acertada no
sentido de se viabilizar o registro da hipoteca sem vinculao ao prvio georreferenciamento.

AUTOS

JUDICIAIS

GEORREFERENCIAMENTO

Aqui tambm j est pacificada a questo pelos registradores. A necessidade de observncia do

georreferenciamento nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais decorre de previso expressa contida no
artigo
225,
pargrafo
3,
da
Lei
Federal
6.015/73.

Uma leitura ampla realmente de todo inadequada, pois evidente que o georreferenciamento aqui deve ser exigido
naqueles autos judiciais cujo objeto central da demanda o imvel. Assim possvel vislumbrar a necessidade de
georreferenciamento em autos de ao de usucapio e retificao de rea, por exemplo, diferentemente ocorrendo
com
as
hipteses
em
que
o
imvel
rural
no

o
centro
do
processado.

Em verdade, essa disposio est ligada origem do georreferenciamento. Em alguns Estados brasileiros, onde a
sobreposio foi verificada com maior freqncia, em diversos casos se verificou que sua origem no raras vezes
estava na incorreta prestao de informaes levadas a expedientes de retificao de rea e de usucapio, tendo os
vcios contaminados os mandados que por sua vez ganharam a publicidade registrria.

A inteno aqui se torna mais patente quando se verifica a disposio do artigo 3, pargrafo primeiro, do Decreto
4.449/2002, lembrando-se o Executivo to somente da hiptese de usucapio. Isto porque a usucapio, por ser
aquisio
originria,
teria
o
condo
de
extirpar
os
vcios
do
imvel.

J no se pode dizer o mesmo, como veremos, da transmisso causa mortis ou de alienao forada, pois o centro
da demanda no o imvel, que afetado reflexamente pelo objeto central da ao.

Exigvel, portanto, o georreferenciamento, somente nas hipteses em que o imvel for o objeto central da ao
judicial.

TRANSMISSO

Aqui

deveremos

delimitar,

ab

initio

que

GEORREFERENCIAMENTO

transferncia

est

se

referindo

legislador.

Por todo o exposto, temos que a expresso contida no pargrafo 4 do artigo 176 da LRP, ...quaisquer situaes de
transferncia..., deve ser entendida dentro da linha de raciocnio que entrega ao proprietrio a obrigao
administrativa. Dessa forma, a leitura adequada deve ser: quaisquer situaes voluntrias de transferncia.

Imaginemos algum que h 10 (dez) anos contraiu um emprstimo e deu em garantia hipotecria seu imvel rural.
A partir do presente momento, ainda em plena vigncia do prazo para pagamento da dvida, ingressa em mora o
devedor. Seu credor, gil, prope a execuo, o imvel levado praa e adjudicado. E agora? O ento credor,
agora titulado, ter que fazer o georreferencimento para obter o registro da Carta de Adjudicao? Era essa a regra
do
jogo
contratado?
E
o
direito
adquirido?

Parece-nos mais lgico e evidente o sentido adotado pelos registradores, que devolve norma a aplicao restrita
ao
titular
de
domnio
nos
atos
de
transmisso
voluntria.

No est em consonncia com o texto legal o enquadramento, por exemplo, da transmisso causa mortis e da
alienao forada, devendo, em tais hipteses, ser dispensado o georreferenciamento. So tpicas hipteses de autos
judiciais em que o imvel no o centro da demanda. Ora a efetivao da partilha, ora a satisfao do crdito,
sendo o imvel elemento estranho ao objeto central e por este reflexamente atingido.

ALIENAO

FIDUCIRIA

GEORREFERENCIAMENTO

Primeiramente, faz-se mister esclarecer que no temos conhecimento neste e no prximo tpicos de deliberao
institucional, conquanto em relao ao ltimo houve incio de discusso no Encontro de Araraquara.

Neste tpico da alienao fiduciria h que se distinguir duas hipteses: a primeira, que conta com uma antecedente
alienao voluntria e uma subseqente alienao fiduciria de bem imvel; e a segunda que conta to somente
com
a
alienao
fiduciria
de
bem
imvel
para
garantia
da
dvida.

Na primeira, temos por indubitvel a necessidade de georreferenciamento. H uma alienao voluntria, e para se
garantir o crdito utilizado para aquisio se utiliza o adquirente do instrumento da alienao fiduciria.

Entretanto, se o devedor j o proprietrio do bem, ou seja, no houve ato antecedente de aquisio, e ele est to
somente dando em garantia o bem imvel rural, temos como vivel, nos termos do aplicvel s hipotecas, a
alienao fiduciria com escopo de garantia sem a necessidade do georreferenciamento.

Alguns podero argumentar com a fase administrativa, no registro imobilirio, de consolidao do bem na pessoa
do fiducirio se no paga a dvida. Entretanto, o argumento nos parece de todo frgil, pois a hiptese de ocorrncia
de fraude mnima, eis que prevista, em prazo relativamente curto, a realizao de pblico leilo (artigo 27 da Lei
9.514/97), onde no temos novamente a caracterstica de voluntariedade da alienao a obstar o registro.

TRANSFORMAES SOCIETRIAS E CONFERNCIAS DE BENS E O GEORREFERENCIAMENTO

Finalmente, para concluso deste trabalho, falta analisar as hipteses de transformaes societrias (incorporao,
ciso,
fuso)
e
de
conferncias
de
bens.

Em primeiro lugar, devemos indagar qual o centro de tais transaes. Sabemos que uma discusso doutrinria de
longa data, mas o que importa aqui determinarmos se a restrio administrativa que impe o georreferenciamento
se
aplica
ou
no
a
tais
atos
societrios.

Parece que a to s dvida sobre a existncia da efetiva transmisso (stricto sensu) do imvel j razo suficiente
para afastarmos a necessidade do georreferenciamento. Mas concordamos que o argumento seria por si s
extremamente
frgil.

Mais do que a incerteza, deve prevalecer a certeza que o foco de tais transaes no a transmisso imobiliria,
mas sim a transmisso patrimonial, no caso das transformaes, e a formao ou aumento de capital, no caso da
conferncia
de
bens.

O que se busca no central e pontualmente transferir voluntariamente o bem imvel rural pertencente a empresa A
para a empresa B, mas todo o acervo patrimonial de uma para a outra (incorporao total), parte do acervo
patrimonial uma a outra (incorporao parcial), parte do acervo patrimonial para constituio de nova sociedade
(ciso) ou a reunio de acervos patrimoniais das duas empresas para formao de uma nova sociedade (fuso).

Na conferncia de bens, da mesma forma no se busca nuclearmente transferir voluntariamente um bem imvel de
pessoas fsicas ou jurdicas para formao ou aumento do capital, mas sim este o ato principal. O que se busca em
primeiro lugar formar capital de empresa nova ou aumentar capital de empresa existente para impulsionar

diversas atividades de porte e relevncia para a economia nacional e gerao de empregos. A forma como esse
capital ser integralizado uma questo perifrica. Pode ser em dinheiro, bens mveis, imveis, e se estes,
eventualmente
rurais.

O que dever ser evitado, isto sim, que em um ou outro caso, a empresa que recebeu o bem imvel, seja por
tranformao, seja por conferncia de bens, faa a voluntria transmisso do bem imvel, singularmente, sem
georreferenciamento. Em outras palavras, no poder uma pessoa se valer da desnecessidade do
georreferenciamento para transferir o imvel a uma pessoa jurdica pensando que esta estar imune do
cumprimento da obrigao administrativa se fizer uma voluntria e singular transmisso do bem imvel rural.

Podemos ainda trazer balha parecer da lavra do eminente magistrado, Sua Excelncia, Doutor Francisco Eduardo
Loureiro , emitido nos autos do Processo CG n 1.572/97, em 20 de outubro de 1997 e aprovado pelo ento
Corregedor Geral da Justia, Desembargador Mrcio Martins Bonilha , em 21 de outubro de 1997, publicada no
Dirio
Oficial
de
Justia
de
23
de
outubro
de
1997:

Pois bem. O rgo prprio para proceder s alteraes das transformaes societrias Junta Comercial, nos
exatos termos do que dispem os artigos 8o e 32 da Lei Federal n. 8.934/94, que disciplina o registro pblico de
empresas
mercantis.

Cabe, pois, Junta comercial aferir a regularidade formal dos documentos que lhe so apresentados para os atos de
transformao social. Em termos diversos, atribuio qualificadora da legalidade da transformao se d, pelo
rgo de comrcio, quando do registro e arquivamento dos documentos relativos alterao de firmas mercantis
individuais
e
sociedades
mercantis
e
cooperativas
.
(destaque
nosso)

Precedente desta Corregedoria Geral, publicado em carter normativo (Processo CG 254/93), deixou fixado que, no
caso de extino ou transformao de sociedade comercial, as certides negativas de dbitos previdencirios e
fiscais devem ser apresentadas ao registro imobilirios ou haver prova de que j foram apresentadas junta
comercial.

O procedente, porm, deve ser entendido no sentido de que a destinatria primria das certides a Junta
Comercial. Caso haja prova (inclusive pelo registro e arquivamento da transformao) de que as certides j
tenham sido apreciadas, dispensvel nova exigncia pelo registro imobilirio. Lembre-se, ademais, ser o precedente
administrativo anterior Lei n. 8.934/94, de modo que deve a ela se adequar.

Ora. Entre uma das atribuies do Registro do Comrcio est, conforme se verifica do artigo 35, inciso VII, letra a,
verificar a descrio e identificao do imvel, sua rea, dados relativos sua titulao, bem como o nmero da
matrcula
no
registro
imobilirio.

A descrio que ser averiguada pela Junta Comercial aquela que, segundo seu critrio de qualificao da
legalidade da transformao estiver em consonncia com este ato. Se por bem entender a Junta Comercial que a
descrio deve estar marcada pelo ponto georreferencial, poder e dever negar acesso ao registro, nos termos do
artigo 35, inciso VII, letra a, da Lei Federal 8.934/94 cc a Lei 10.267/2001 e sua regulamentao. Se ao revs,
entendeu por proceder positivamente qualificao, espera que o ato de transformao ganhe a publicidade
registral quando envolver bens imveis, nos termos da Lei das Sociedades Annimas e da Lei Federal 8.934/94.

Note-se, ademais, que no caso do parecer colacionado, h previso inclusive de sano, que fulmina de nulidade o
ato que se fizer em desobedincia ao cumprimento da obrigao previdenciria (artigo 48 da Lei Federal 8.212/91),
sano essa inexistente nas hipteses de georreferenciamento e que colaboram com a leitura que os registradores
vm
fazendo
da
melhor
aplicao
da
Lei
em
comento.

Portanto, tendo o ato de transformao ou conferncia de bens sido regularmente arquivado na Junta Comercial,
entendemos por vivel a prtica do ato registrrio competente se, por aquele rgo, for dispensado o
georreferenciamento.

Por concluso, achamos importante anotar a recente Nota Oficial do Colgio Notarial do Brasil Conselho Federal,
e os Encontros de Araraquara e Londrina realizados pelo Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB, que
demonstram o atual estgio de maturidade de notrios e registradores, cujas posturas frente a questo do
georreferenciamento tm antes de tudo sido responsveis, pautando-se por uma discusso de alto nvel e de busca
de dar exeqibilidade Lei sem atravancar os negcios jurdicos, os quais, tambm, esto dentro das suas esferas de
atribuies e a eles devem dar efetividade e publicidade (artigo 1 da Lei Federal 6.015/73 cc artigos 1 e 6, incisos
I e II da Lei Federal 8.935/94).