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REVISO DO REGIME JURDICO DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU)

AGILIZAO DO MECANISMO/ PROCEDIMENTO DE DESPEJO:
(LEI N 31/2012, de 14 de Agosto, DL N 1/2013, de 7 de Janeiro, PORTARIA N 9/2013,
de 10 de Janeiro)

I - VERTENTES E OBJECTIVOS DA REFORMA LEGISLATIVA:

A reforma do regime do arrendamento urbano aprovada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto,
tem como principais objectivos:
a. a alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil (liberdade contratual);
b. a reviso do sistema de transio dos contratos para o NRAU (actualizao das rendas);
c. a agilizao do mecanismo/ procedimento de despejo (desjudicializao via BNA):

Regime processual misto e complexo:

Procedimento extrajudicial/ especial de despejo (BNA).

Procedimento de oposio ao requerimento de despejo (Tribunal).

Aco declarativa de despejo para cessao do contrato (Tribunal).

Aco executiva de despejo fundada em sentena (Tribunal).

Aco executiva para pagamento de rendas (Tribunal).

Requerimento avulsos (a reenviar para Tribunal), nomeadamente:

Requerimento de suspenso da desocupao do locado (Tribunal);

Requerimento de diferimento da desocupao do domiclio (Tribunal);

Requerimento de impugnao do ttulo de desocupao (Tribunal);

Requerimento para autorizao judicial de entrada imediata no domiclio
(Tribunal);

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Requerimento de desistncia do pedido, nos termos do artigo 15- G da

Lei n 6/ 2006;

Outro requerimento ou acto processual que deva ser apresentado
quando o procedimento esteja a correr junto do BNA (artigo 11 da
Portaria n9/ 2013).
Nota: O DL n1 /2013 (artigo 10) refere que so apresentados exclusivamente junto do BNA os
requerimentos avulsos supra identificados, que designa como outras peas processuais.

II MECANISMO/ PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO:

Com a nova reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, procedeu-se criao de um

mecanismo especial de despejo, sendo que, a sua tramitao tem a seguinte estrutura:

Fase extrajudicial: procedimento especial de despejo a tramitar junto do BNA resultante
da apresentao do requerimento de despejo pelo senhorio (Artigos 15 do NRAU);

Fase judicial: autos a distribuir em Tribunal pelo BNA resultante da iniciativa/oposio do
arrendatrio pretenso de despejo (Artigos 15-F, H, e I) e, de forma autnoma, a
aco de despejo regulada no art. 14 do NRAU.

Com a reviso operada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto, paralelamente cessao do

contrato pela via judicial (art. 14), criou-se um mecanismo extrajudicial/ especial de despejo
(artigo 15-A), destinado s situaes em que, tendo cessado o contrato de arrendamento nas
situaes consagradas no artigo 15 (ttulos do procedimento no BNA), o arrendatrio no
desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por conveno das partes.

Efectivamente, em face da nova redaco dos artigos 14 e 15 do NRAU e da interpretao do

artigo 1048 do CC, entende-se que, a aco de despejo propriamente dita e o procedimento
(extrajudicial) especial de despejo, constituem meios rigdos disposio do senhorio, dado que
s o direito resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas pode ser exercido judicial
ou extrajudicialmente.

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Nota: A Portaria n9 /2013 (artigo 9) refere que, na oposio o requerido pode opor-se
pretenso de despejo e ao pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas. Recebida a
oposio, o BNA remete o processo por via electrnica ao tribunal designado pelo requerente
para efeitos de apresentao distribuio e remete ao requerente cpia da oposio, com
indicao de que o processo foi enviado para tribunal.
O DL n1/ 2013 (artigo 9) veio esclarecer que compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o
BNA remete o processo aps a apresentao da oposio, a anlise dos requisitos da oposio,
nomeadamente os previstos no n 4 do artigo 15-F da Lei n 6/ 2006 (NRAU).

III - FINALIDADE DO BALCO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (BNA):

[art 15-A do NRAU]

Naureza [art 15-A do NRAU] :

O Balco Nacional do Arrendamento criado, junto da Direco-Geral da
Administrao da Justia, como secretaria judicial com competncia exclusiva
para tramitao do procedimento especial de despejo em todo o territrio nacional
(artigo 2 do DL n 1/ 2013).

Atribuies [art 15-A do NRAU]:

Destina-se a assegurar a tramitao do procedimento extrajudicial/especial de
despejo, no tendo, contudo, qualquer participao ou interveno na fase judicial,
como resulta do disposto no nmero 5 do artigo 11 do DL n 1/ 2013, que esclarece:
O processo corre em tribunal quando seja requerida ou decorra da lei a prtica de acto
da competncia do Juz e at prtica do mesmo, sendo os autos apresentados
distribuio sempre que se suscite questo sujeita a deciso judicial.

Direco [art 15-D, 15-E, 15-H do NRAU]:

Ao BNA compete a direco do procedimento extrajudicial de despejo,
nomeadamente:

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a verificao dos requisitos dos requerimentos de despejo (artigo 5 do DL

n 1/ 2013, quanto aos fundamentos da recusa pelo BNA e artigos 3 a 8
da Portaria n 9/ 2013 formas de apresentao do requerimento);

a notificao ao requerido do requerimento de despejo (o contedo e
efeitos da notificao esto previstos no artigo 15-D do NRAU);

a converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao (que s
pode ocorrer caso no seja deduzida oposio ou pedido de diferimento da
desocupao artigo 11 do DL n 1/ 2013);

e a apresentao distribuio dos autos em Tribunal, aps ser deduzida
a oposio pelo arrendatrio pretenso do senhorio (nos termos do
disposto no artigo 9 da Portaria 9/ 2013, correndo o procedimento contra
mais de um requerido, o BNA s remete o processo para tribunal aps
recebida a ltima oposio ou aps o termo do prazo para a sua deduo).

mbito territorial [art 15-A do NRAU]:

Tem competncia em todo o territrio nacional para a tramitao do procedimento
extrajudicial/especial de despejo, apesar do Tribunal competente ser o do locado/
imvel objecto do contrato de arrendamento, sem prejuzo da DGAJ poder definir
quais as secretarias judiciais competentes para receber o requerimento de despejo
(conforme previsto no nmero 8 do artigo 5 da Portaria 9/ 2013).

Da anlise das competncias atribudas ao BNA (na Portaria n 7/ 2013 aprovado o mapa de
pessoal do BNA/ Secretaria Judicial, que prev a existncia de um Secretrio de Justia como
dirigente), verifica-se que a sua actuao limitada, restringindo-se :

notificao ao requerido do requerimento de despejo apresentado pelo senhorio,
para os efeitos do disposto no artigo 15-D do NRAU;

converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao (caso no haja
oposio do arrendatrio ou pedido de diferimento da desocupao, nos termos
do artigo 15-F do NRAU);

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distribuio em Tribunal dos autos, aps deduzida oposio pelo arrendatrio,

conforme dispe o artigo 15-H do NRAU.

IV - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA RESPONSABILIDADE DO BNA

A. mbito/ finalidade [art. 15. do NRAU]:

O procedimento especial de despejo o meio processual que se destina a efectivar a cessao
do contrato do arrendamento, quando o arrendatrio no desocupe o locado (artigo 15 do
NRAU), mas s podem servir de base ao procedimento os ttulos mencionados no seu nmero
2, que deixaram de ser designados por ttulos executivos.

Contudo, de forma totalmente inovadora, a fim de combater a informalidade, o n 4 do art. 15 do

NRAU vem dispor que: o procedimento extrajudicial/especial de despejo s se aplica aos
contratos de arrendamento em relao aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo
junto da administrao fiscal e cumprido todas as obrigaes tributrias relativas aos mesmos.

Pretende-se atingir o mesmo fim da aco executiva para entrega de coisa certa (locada) com
base nos ttulos executivos previstos no art 15 do NRAU, na sua redaco inicial.

Em cada procedimento especial de despejo apenas pode ser requerida a desocupao de um

imvel, salvo nas situaes previstas no artigo 8 do DL n 1/ 2013.

B. Pedidos/ pretenso do senhorio [art 15, n5 e art 15-B n 2 al. e) e g) do NRAU]:

No mbito do procedimento extrajudicial/especial de despejo, o pedido de pagamento de renda,
encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupao do
locado. Evita-se, desta forma, a instaurao em tribunal de duas aces distintas: uma para
efectivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso.

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O facto de se prever a possibilidade de cumular o pedido de desocupao com o de pagamento

de uma quantia pecuniria uma vantagem face ao regime actual, que obriga a apresentao de
duas aces executivas distintas e com tramitao autnoma, embora seja de considerar o
disposto no artigo 12 do DL n 1/ 2013 (Execuo para pagamento de rendas, encargos e
despesas), que estabelece a tramitao especfica da execuo para pagamento de quantia
certa, que corre os seus termos em tribunal (o conjunto dos documentos remetidos pelo BNA
para o tribunal competente, valem como requerimento idneo a iniciar a execuo para
pagamento de quantia certa.

Nos termos do n8 do art 15 do NRAU, as rendas que se forem vencendo na pendncia do

procedimento especial de despejo, em que tenha sido formulado o pedido de pagamento de
rendas (encargos e despesas) devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

Importa realar que, para os efeitos do n5 do art 15- J do NRAU, o ttulo para desocupao do
locado, quando tenha sido efectuado o pedido de pagamento de rendas (encargos ou despesas)
pelo senhorio, constitui ttulo executivo para pagamento de quantia certa, aplicando-se o disposto
no CPC (execuo para pagamento de quantia certa baseada em injuno).

C. Titulos/ suporte do procedimento [art 15 n 2 do NRAU]:

A Lei n. 31/2012 altera a natureza dos ttulos, passando a design-los com documentos que
podem servir de base ao procedimento , e que so os seguintes:
a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto
no n. 2 do artigo 1082. do Cdigo Civil;
b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel, o
contrato escrito donde conste a fixao desse prazo;
c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato de arrendamento
acompanhado do comprovativo da comunicao prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do
artigo 1098. do Cdigo Civil;

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d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do

comprovativo da comunicao prevista na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo
1103. do Cdigo Civil;
e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado
do comprovativo da comunicao prevista no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem
como, quando aplicvel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da
oposio realizao da obra;
f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos n.s 3 e 4 do artigo 1098. do
Cdigo Civil, do artigo 34. ou do artigo 53., o comprovativo da comunicao da
iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatrio.

Assim, o valor jurdico dos ttulos enunciados no n 2 do art 15 do NRAU reduzido, dado que
os mesmos deixam de ter natureza de ttulo executivo e, consequentemente, deixam de ser
passveis de execuo imediata, quer via BNA quer em Tribunal (por exemplo: o accionamento
dos fiadores ter de ocorrer em Tribunal, como esclareceu o artigo 8 do DL n 1/ 2013, que
determinou nos artigos 6 e 7 que, nos casos em que o locado constitua a casa de morada de
famlia, o requerente deve indicar tambm como requerido o cnjuge do arrendatrio que no
seja parte do contrato de arrendamento, assim como o pedido de pagamento de rendas,
encargos ou despesas, deve ser tambm deduzido contra os respectivos cnjuges).

D. Fases [art 15-B a 15-S do NRAU]:

O procedimento extrajudicial/especial de despejo, comporta essencialmente cinco fases, a
saber:
1.

O senhorio apresenta junto do BNA a respectiva pretenso de despejo (vide requisitos a

constar do modelo prprio a aprovado pela Portaria n 9/ 2013, prevista no art 15- B do
NRAU);

2.

O BNA promove a notificao do arrendatrio (vide poderes limitados para a recusa do

requerimento de despejo prevista no art 15-C do NRAU e exigncias da notificao
referidas no art 15-D do NRAU);

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3.

Se o arrendatrio no deduzir oposio ao pedido de despejo e/ ou no requerer o

diferimento da desocupao (artigo 11 do DL n1/ 2013), o BNA emite o ttulo de
desocupao do imvel, podendo o senhorio proceder ao despejo imediato (vide elementos
essenciais do ttulo constantes do art 15- E do NRAU e os campos constantes do modelo
aprovado pela Portaria n 9/ 2013);

4.

Caso o arrendatrio se recuse a proceder entrega voluntria do locado, ou incumpra o

acordo de desocupao firmado com o senhorio, haver lugar interveno do tribunal com
carcter urgente, para a obteno da autorizao de entrada no seu domcilio, que o artigo
14 do DL n1/ 2013 limita s situaes em que no existem indcios de abandono do
locado (Nota: a interveno do tribunal para a obteno desta autorizao, limita-se s
situaes de desocupao de imveis objecto de arrendamento para habitao, excluindo
os contratos de arrendamento no habitacionais, conforme dispe o art 15- L do NRAU);

5.

Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, h lugar a interveno do juiz,

num processo judicial especial e urgente, devendo, contudo, o arrendatrio prestar cauo
no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso (artigo 10 da Portaria n9 /2013),
proceder ao pagamento da taxa de justia e, no decurso do referido processo, efectuar o
depsito das rendas vencidas, sob pena da oposio se considerar como no deduzida
(vide ns 3, 4 e 5 do art 15 F recusa da oposio- e art 15- H distribuio e termos
posteriores do NRAU).

A tramitao do procedimento extrajudicial/especial de despejo no difere do regime

actualmente previsto para a execuo para entrega de coisa certa (locada) com base nos ttulos
executivos previstos no art. 15 do NRAU, na sua redaco inicial, sendo apenas diferente a
entidade competente para receber a pretenso de despejo, cujas formas de apresentao esto
previstas nos artigos 4 a 8 da Portaria n9 /2013, nomeadamemte:
1. Via CITIUS, quando o requerente esteja representado por mandatrio (advogado ou
solicitador), aplicando-se com as necessrias adaptaes o disposto na Portaria n
114/2013, de 6 de fevereiro;

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2. Via electrnica, atravs do preenchimento do formulrio disponvel na pgina informtica

do BNA, com recurso assinatura digital constante do carto de cidado, quando
apresentado directamente pelo requerente;
3. Entrega em papel do requerimento, devidamente preenchido e assinado, numa das
secretarias judiciais competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o
remeter ao BNA (nesta situao a secretaria judicial que preenche o formulrio
constante da pgina do BNA).

Como resulta do artigo 5 da Portaria 9/2013, a apresentao do requerimento directamente pelo

requerente impe a interveno de outras entidades (secretarias judiciais) para alm do BNA,
para alm das notificaes e registos que tm de ser efectuados.

E. Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15 D do NRAU]

De acordo com a redaco dada ao n1 do art. 15. D do NRAU, aps o BNA verificar que o
requerimento de despejo rene as condies necessrias para ser aceite, dever notificar por
carta registada com aviso de recepo o arrendatrio (aplicvel o disposto nos artigos 236 a
238 do CPC, por remisso do n 3 do art 15- D do NRAU), para este, no prazo de quinze dias,
tomar uma das seguintes atitudes:
1. Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das quantias
peticionadas pelo requerente;
2. Deduzir oposio pretenso formulada pelo requerente e, simultaneamente,
requerer o diferimento da desocupao do locado, caso se trate de imvel
arrendado para habitao;
3. Requerer apenas o diferimento da desocupao do locado, nos termos do disposto
nos artigos 15 N e 15 O do NRAU, no caso de se tratar de um arrendamento para
fins habitacionais.

Os elementos que deve conter o acto de notificao so os previstos no n 4 do citado artigo, no

podendo deixar de se fazer referncia s advertncias previstas nas alneas c) e d),
nomeadamente: de que a no desocupao do locado, a falta de pagamento da quantia

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peticionada e a no deduo de oposio dentro do prazo legal, constituem ttulo para a

desocupao do locado e, ainda, de que nos casos em que so peticionadas quantias em divida,
caso no ocorra a sua liquidao, so devidos juros de mora desde a data da apresentao do
requerimento, at efectivo e integral pagamento.

O regime das notificaes, comunicaes e tramitao electrnica no mbito do BNA est

previsto nos artigos 15 a 17 da Portaria n9/2013, sendo que todas as decises judiciais
susceptveis de pr termo ao respectivo processo, ainda que recorrveis, so comunicadas pelo
tribunal ao BNA, assimo como o tribunal deve comunicar ao BNA a interposio dos recursos
das decises judicias, bem como das decises que ponham termo a esses recursos (artigo 17
da citada Portaria).

F. Autorizao Judicial para entrada imediata no domiclio [Art. 15 L do NRAU]:

Nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domcilio voluntariamente ou no cumpra o
prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida
oposio ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento
habitacional, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia devem apresentar um
requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de,
no prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada imediata no domcilio.

O regime previsto pelo Lei n 31/2012 (artigo 15-L) foi modificado pelo DL n1/ 2013 (artigo 14)
e regulamentado pela Portaria n 9/2013 (artigos 12 a 14), dado que, para alm de clarificar que
o requerente dever efectuar previamente o pagamento da taxa de justia devida, estabelece
que, nos casos em que o agente de execuo/ notrio verifique que existem indcios de que o
mesmo se encontra abandonado, a entrada no imvel no carece de prvia autorizao.

Acresce que, no nmero 4 do artigo 14 do DL n1/2013, considera-se existir indcios de

abandono quando se verifiquem, pelo menos, duas das seguintes circunstncias:
1. O fornecimento de gua ou electricidade encontrar-se interrompido h mais de 2 meses;

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2. O receptculo postal encontrar-se cheio;

3. O imvel encontrar-se devoluto, sendo tal situao confirmada por pessoa residente na
rea do locado e com conhecimento directo.

O Juiz s pode recusar o referido requerimento de autorizao para entrada no domcilio, quando
no tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este no esteja devidamente
preenchido, quando no seja anexado ao mesmo o titulo emitido pelo BNA para a desocupao
do locado ou se demonstre que no foi liquidada a taxa de justia devida e, ainda, quando as
comunicaes e notificaes dirigidas aos ocupantes no tenham sido efectuadas em
conformidade com o disposto nos artigos 9, 10e 15 D do NRAU.

G. Suspenso do Procedimento [art 15-M do NRAU]:

Encontram-se previstas algumas causas de suspenso do procedimento extrajudicial/especial
de despejo, nomeadamente quando exista ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do
prdio, emanado do senhorio, ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual,
emanado do arrendatrio.

Tratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso das diligncias executrias,

quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual
se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra
no local, por razes de doena aguda.

Nestas situaes, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia devem lavrar certido
das ocorrncias anexando mesma os documentos exibidos e advertir a pessoa que se encontra
na posse do locado, de que deve no prazo de dez dias, requerer ao juiz a confirmao da
suspenso, sob pena de prosseguirem as respectivas diligncias para a desocupao, devendo o
juiz decidir sobre tal questo, no prazo de cinco dias, aps audio do senhorio.

Apresenta um regime igual ao actualmente previsto no art 930-B do CPC, sendo o requerimento
apresentado exclusivamente junto do BNA, atravs das formas previstas no artigo 9 da Portaria

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n9/2013, e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuio (artigo 11, nmero 4,
da citada Portaria).

H. Diferimento da desocupao [art 15-N e 15-O do NRAU e arts 930-C e D do CPC]:

O arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado, por razes sociais
imperiosas, por um perodo de cinco meses.

O diferimento de desocupao do locado para fins habitacionais decidido de acordo com o

prudente arbtrio do tribunal, tendo em considerao as circunstncias previstas no n 2, s
podendo ser concedido em ltima instncia, quando o arrendatrio seja portador de deficincia
com grau de incapacidade superior a 60% e/ou tratando-se de resoluo por no pagamento de
rendas, o arrendatrio seja beneficirio do subsdio de desemprego auferindo um valor igual ou
inferior retribuio mnima mensal garantida ou de rendimento de reinsero social, cabendo,
nesta ltima situao ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da
Segurana Social, pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de deferimento,
ficando esta entidade sub-rogada nos direitos do senhorio.

Apresenta um regime igual ao actualmente previsto no art 930-C do CPC, sendo o requerimento
apresentado exclusivamente junto do BNA, atravs das formas previstas no artigo 9 da Portaria
n9/2013, e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuio (artigo 11, nmero 4,
da citada Portaria).

A contestao do pedido de diferimento da desocupao deve ser apresentada no tribunal onde

corra o respectivo processo, aplicando-se o disposto no Cdigo do Processo Civil e na respectiva
legislao complementar quanto apresentao das peas processuais (nmero 3 do citado
artigo 11).

I. Desistncia/ extino do procedimento [art 15-G do NRAU]:

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At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao termo do prazo de oposio, o requerente

pode desistir do pedido de despejo, estando previstas no art 15- R do NRAU as sanes para o
uso indevido ou abusivo do procedimento.

Prev um regime idntico ao previsto na lei processual para a desistncia do pedido (arts. 293 n
1 e 295 n 1 do CPC), embora o BNA possa devolver a pedido do requerente o expediente,
sendo de realar que no citado art 15- G s esto previstas como causas da extino do
procedimento: a desocupao do locado, a desistncia e a morte do requerente ou do requerido.

J. Deciso [art 15-E do NRAU]:

O BNA converte o requerimento de despejo em ttulo para desocupao do locado (no tendo
ocorrido voluntariamente a desocupao do imvel):

quando o arrendatrio, depois de notificado, no deduza oposio no respectivo prazo e/
ou pedido de diferimento da desocupao (alnea a) do n 1, conjugada com o disposto
no artigo 11 do DL n1/2013);

quando deduza oposio mas no preste cauo no valor das rendas, encargos ou
despesas em atraso (alnea b) do n 1), at ao valor mximo correspondente a seis
rendas (excepto se beneficiar do regime do apoio judicirio e em condies a constar de
Portaria a aprovar);

e, ainda, nos casos em que, na pendncia do procedimento especial de despejo, no
efectue o depsito das rendas que se forem vencendo (alnea c) do n 1).

No mbito do regime ora alterado, os ttulos previstos no art 15 do NRAU tinham a natureza de
ttulo executivo, o que permitia a sua execuo imediata, sem necessidade de qualquer
converso ou interveno de entidade pblica para efeitos da sua validao (vide artigo 11 do
DL n1/2013 sobre a converso do ttulo nos casos de pedido de diferimento da desocupao de
imvel arrendado para habitao).

A situao prevista na citada alnea c) do art 15 E do NRAU no de fcil compreenso, dado

que nos termos do n 3 do mesmo artigo, constitudo o ttulo de desocupao do locado, o BNA

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disponibiliza-o ao agende de execuo/ notrio, nos termos dos artigos 19 a 21 da Portaria

n9/2013.

L. Impugnao do Titulo [art 15-P do NRAU]:

Nos casos em que o BNA tenha procedido emisso de ttulo para desocupao do locado, ou
seja, nos casos em que no existiu oposio ao requerimento de despejo por parte do
arrendatrio, com a consequente distribuio do processo ao juiz, conferida a faculdade ao
arrendatrio de impugnar o ttulo para desocupao do locado, em caso de violao das normas
relativas comunicao da cessao do contrato e notificao do requerimento de despejo.

A referida impugnao dever ser apresentada por meios electrnicos no tribunal judicial da
situao do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de execuo ou do
notrio ao imvel para a sua desocupao ou do momento em que teve conhecimento da
concretizao da referida diligncia, seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do
recurso de apelao previsto nos artigos 692 e seguintes do Cdigo de Processo Civil.

Prev-se um regime semelhante ao da oposio penhora no mbito da aco executiva,

contudo, ser de realar que foi efectuada a degradao do valor jurdico dos tttulos previstos no
art 15 do NRAU na sua redaco inicial, permitindo que os ttulos para desocupao dos
locados possam vir a ser objecto de impugnao, embora quer a impugnao quer o recurso da
deciso judicial tenham sempre efeito meramente devolutivo (art 15 Q do NRAU).

V - VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA / OPOSIO DO ARRENDATRIO:

A. Objecto: [art 15-F e art. 222 n 3 do CPC]:

Se aps a notificao pelo BNA o arrendatrio deduzir oposio pretenso de despejo, h lugar
interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em
que prestada uma cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, at ao valor

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mximo correspondente a seis rendas (excepto nos casos em que o arrendatrio beneficie do
regime do apoio judicirio), paga a taxa de justia (artigo 22 da Portaria n9/2013) e, no decurso
do mesmo, seja efectuado o depsito das rendas vincendas.

Nos termos do n 3 do art 15. F do NRAU a prestao da referida cauo foi regulada pela
Portaria n9/2013 (artigo 10), estando previsto no n4 e 5 do mesmo artigo que no se
mostrando paga a taxa de justia ou prestada a cauo a oposio tem-se por no deduzida.

Nos termos do artigo 9 do DL n1/2013, compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o BNA
remete o processo aps a apresentao da oposio, a anlise dos requisitos da oposio,
nomeadamente os previstos no artigo 15-F do NRAU.

B. Fases [art 15-F, art 15H e 15- I do NRAU]:

O procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo:
1. Deduzida oposio, o BNA apresenta os autos distribuio (Tribunal do locado) e remete ao
requerente cpia da oposio;
2. Recebidos os autos, o Juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeioarem as
peas processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado sempre que seja
necessrio garantir o contraditrio;
3. No julgando logo procedente alguma excepo dilatria ou nulidade que lhe cumpra
conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das partes da
data da audincia de julgamento.
4. Havendo lugar a audincia de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da
distribuio.
5. Findo o julgamento, a sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada para a acta.

Prev-se uma tramitao semelhante actualmente prevista para o julgamento da oposio

execuo, prevista nos artigos. 818 e 820 do CPC, embora com prazos mais reduzidos.

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De acordo com o n 4 do art. 15 H do NRAU (vide nmero 5 do artigo 11 da Portaria n9/2013),

sempre que seja suscitada qualquer questo sujeita a deciso judicial, nomeadamente, nos
casos em que necessrio recorrer a autorizao para entrada no domiclio, nos casos de
pedido de suspenso da desocupao do locado e nos casos de impugnao do ttulo para
desocupao do locado, os autos devero ser sempre apresentados distribuio (Tribunal).

Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 15 L do NRAU, nas situaes em que o
arrendatrio no desocupe o domiclio voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no
acordo celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida oposio ao
requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o
agente de execuo, o notrio ou o funcionrio judicial devem apresentar um requerimento no
tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 10
dias, ser autorizada a entrada imediata no domiclio.

C. Recurso [art 15-Q do NRAU]

Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso judicial para desocupao
do locado cabe sempre recurso de apelao, nos termos do art. 691 do CPC, o qual tem sempre
efeito meramente devolutivo.

de realar que no se procede alterao do art 678 do CPC, o qual prev as decises que
admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da deciso judicial para
desocupao independentemente do valor da causa e da sucumbncia, o qual dispe o seguinte:

ARTIGO 678
1. O recurso ordinrio s admissvel quando a causa tenha valor superior alada do
tribunal de que se recorre e a deciso impugnada seja desfavorvel ao recorrente em
valor superior a metade da alada desse tribunal, atendendo-se, em caso de fundada
dvida acerca do valor da causa e da sucumbncia, somente ao valor da causa.
2. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel recurso:

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a) Das decises que violem as regras de competncia internacional ou em razo da matria

ou da hierarquia, ou que ofendam o caso julgado;
b) Das decises respeitantes ao valor da causa ou dos incidentes, com o fundamento de
que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre;
c) Das decises proferidas, no domnio da mesma legislao e sobre a mesma questo
fundamental de direito, contra jurisprudncia uniformizada do Supremo Tribunal de
Justia;
3. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel recurso
para a Relao:
a) Nas aces em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de contratos de
arrendamento, com excepo ods arrendamentos para habitao no permanente ou
para fins especiais transitrios;
b) Das decises respeitantes ao valor da causa nos procedimentos cautelares, com o
fundamento de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre.

VI ACO DE DESPEJO:

1. mbito [art 14 do NRAU]:

A aco de despejo destina-se a fazer cessar a situao juridica do arrendamento, sempre que a
lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao, ou seja, nas situaes no
abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio deve socorrer-se da aco de
despejo, estando regulada a designao de agente de execuo/ notrio no artigo 33 da
Portaria n 9/2013.

Da interpretao do art 1048 do CC, parece resultar que o procedimento extrajudicial/especial

de despejo (arts. 1083 ns 3 e 4 e 1084 do NRAU) e a aco de despejo so meios alternativos
ao dispor do senhorio, mas, exclusivamente, na situao de resoluo por falta de pagamento de
rendas.
Dispe aquele artigo o seguinte:

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Artigo 1048.
[]
1. O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for
exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a
contestao da aco declarativa, pague, deposite ou consigne em depsito as somas
devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041..
2. O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez,
com referncia a cada contrato.
3. [].
4. Ao direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando
for exercido extrajudicialmente, aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto
nos n.s 3 e 4 do artigo 1084..

2. Forma [art 14 do NRAU]:

A aco de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos artigos 461 e
462 do Cdigo de Processo Civil, sendo as decises judiciais objecto de execuo para entrega
de coisa certa (arrendada).

3. Situaes especiais da tramitao da aco de despejo [art 14 n 3, 4 e 5 do NRAU]:

Na pendncia da aco de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos
termos gerais.

Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo igual ou superior a dois meses,
no forem pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu
pagamento ou depsito e ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos
autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento
do depsito, que so contadas a final.

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Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no pargrafo anterior, o senhorio pode

requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as
necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos artigos 15.-J, 15.-L e 15.-N a
15.-P do NRAU.

O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao

arrendatrio do montante em dvida, ttulo executivo para a execuo para pagamento de
quantia certa correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que corram por conta do
arrendatrio (art. 14- A do NRAU).

Configura um regime semelhante ao previsto na redaco inicial do art 15 n 2 do NRAU, que

estabelecia o seguinte: o contrato de arrendamento ttulo executivo para a aco de
pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do
montante em divida.

Antnio Raposo Subtil

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