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26.

Greenfield

A la empresa Greenfield dedicada al estudio de la viabilidad de proyectos de inversin especializada e


turstico, se le plantea el anlisis de un proyecto consistente en determinar la conveniencia de adquir
una casona canaria antigua, con el objeto de habilitarla y explotarla a partir de principios del prximo
un pequeo hotel rural y durante un perodo de 6 aos.
Los dueos de la casa han fijado un precio de S/.500 mil para la casona, mientras que en el caso de al
S/.3 mil al mes. En cualquiera de los dos casos, se deber acometer unas obras de reforma en las inst
por S/.9 mil, as como la adquisicin de mobiliario cuyo costo asciende a S/.11,700. Adems, se ha de
hotel de un aparcamiento para clientes lo cual supone la compra de un solar anexo a la casa de 100m
por m2, a lo que hay que aadir el importe de la construccin del parking que se eleva a una cuanta

Los ingresos y los gastos anuales, que se suponen constantes para el perodo indicado, se han estima
de las cifras de otros establecimientos hoteleros de similares caractersticas, cifrndose los primeros e
anuales. En cuanto a los segundos, los costos variables se estiman en un 30% de la cifra de ingresos,
que los costos fijos (sin incluir la amortizacin ni el alquiler, en su caso) se elevan a S/.60 mil anuales.
se amortiza de forma lineal en 20 aos y el mobiliario, las instalaciones y la construccin del parking e
amortizacin del inmovilizado se realiza sobre su precio de adquisicin). La empresa obtiene sus cobro
sus pagos al final de cada mes en que se producen los ingresos y gastos correspondientes.
Independientemente de la alternativa elegida, comprar o alquilar, al cabo de seis aos, se espera ven
mobiliario y las instalaciones por un precio superior en un 20% a su valor contable en ese momento, y
(tanto el terreno como la construccin) por su valor contable en ese momento. En el caso de optar po
de la casona, se espera venderla transcurridos los seis aos por un precio superior en un 30% a su va
en ese momento. Se estima que ninguno de los elementos va a experimentar deterioro de valor.

La tasa impositiva que soporta la empresa es del 30% y el coste medio ponderado de capital es del 9%

Se pide:
a. Determinar la viabilidad de la explotacin del hotel en el caso de adquirir la casona seg
valor actual neto.
b. Determinar la viabilidad de la explotacin del hotel en el caso de alquilar la casona seg
valor actual neto.
c. Razonar si son comparables las dos opciones planteadas segn el criterio del valor actu
cul de las dos opciones es preferible.

Nota: supngase que se cumple la hiptesis de reinversin de los flujos netos de caja, por lo que la ta
reinversin puede considerarse igual al coste de capital.

Analisis

6 aos

Opcion 1. Inversion en compra casona


Inversion para reforma instalaciones

amortizacion lineal
500,000
20 aos
9,000

Opcion 2. Alquiler
Inversion para reforma instalaciones

3,000 xmes
9,000

Mobiliario
Solar 100 m2
Construccion parking

11,700
48,000
6,800
66,500.00

Ingresos anuales
Costos variables
costos fijos (sin incl. Amort. ni alquiler)

Depreciacion lineal
10 aos
10 aos
10 aos

280,000
30% ingresos
60,000

Impuesto
tasa de rendimiento

30%
9%

OPCION COMPRANDO TERRENO


FLUJO OPERATIVO
0

1
280,000
84,000
60,000
136,000
26,850
109,150
32,745
76,405
26,850
103,255

2
280,000
84,000
60,000
136,000
26,850
109,150
32,745
76,405
26,850
103,255

3
280,000
84,000
60,000
136,000
26,850
109,150
32,745
76,405
26,850
103,255

0
575,500.00

Ingresos
Costos variables
Costo fijo
Utilidad
Depreciacion y amortizacion
Utilidad a. impuestos
Impuestos
Util. D. impuestos
Depreciacion y amortizacion
Flujo operativo
Flujo de inversiones
Inversion
Valor rescate
Efecto tributario
Flujo inversi0n

FLUJO ECONOMICO
VAN
TIR

-575,500
-575,500

103,255

103,255

103,255

1
280,000

2
280,000

3
280,000

$173,636.62
16%

OPCION ALQUILANDO TERRENO


FLUJO OPERATIVO
0
Ingresos

Costos variables
Costo fijo
Utilidad
Depreciacion
Utilidad a. impuestos
Impuestos
Util. D. impuestos
Depreciacion
Flujo operativo
Flujo de inversiones
Inversion
Valor rescate
Efecto tributario
Flujo inversi0n
FLUJO ECONOMICO
VAN
TIR

84,000
96,000
100,000
1,850
98,150
29,445
68,705
1,850
70,555
0
(75,500.00)

-75,500
-75,500
$274,427.87
93%

84,000
96,000
100,000
1,850
98,150
29,445
68,705
1,850
70,555

70,555

84,000
96,000
100,000
1,850
98,150
29,445
68,705
1,850
70,555

70,555

70,555

inversin especializada en el sector


a conveniencia de adquirir o alquilar
de principios del prximo aos como

ntras que en el caso de alquiler piden


ras de reforma en las instalaciones
1,700. Adems, se ha de dotar al
anexo a la casa de 100m2 a S/.480
e se eleva a una cuanta de S/.6,800.

o indicado, se han estimado a partir


cifrndose los primeros en S/.280 mil
% de la cifra de ingresos, mientras
evan a S/.60 mil anuales. El edificio
construccin del parking en 10 aos (la
mpresa obtiene sus cobros y realiza
espondientes.
seis aos, se espera vender el
ntable en ese momento, y el parking
o. En el caso de optar por la compra
perior en un 30% a su valor contable
r deterioro de valor.

erado de capital es del 9% anual.

adquirir la casona segn el criterio del

alquilar la casona segn el criterio del


criterio del valor actual neto e indicar

s de caja, por lo que la tasa de

amor. Anual amort. Acumulada Valor contable


Metodo valor comercial
25,000
150,000
350,000
30% superior a valor contable

Deprec. AnualDep. acumulada Valor libros


Valor comercial
1,170
7,020.00
4,680.00
20% superior a valor contable
48,000.00
Igual al valor contable
680
4,080.00
2,720.00
Igual al valor contable
1,850
11,100.00
55,400.00

Opcion compra
Opcion alquiler

405,400.00
55,400.00

4
280,000
84,000
60,000
136,000
26,850
109,150
32,745
76,405
26,850
103,255

5
280,000
84,000
60,000
136,000
26,850
109,150
32,745
76,405
26,850
103,255

6
280,000
84,000
60,000
136,000
26,850
109,150
32,745
76,405
26,850
103,255

511,336
-31,781
479,555

103,255

103,255

582,810

4
280,000

5
280,000

6
280,000

84,000
96,000
100,000
1,850
98,150
29,445
68,705
1,850
70,555

84,000
96,000
100,000
1,850
98,150
29,445
68,705
1,850
70,555

70,555

70,555

84,000
96,000
100,000
1,850
98,150
29,445
68,705
1,850
70,555
6
56,336
-281
56,055
126,610

valor comerciValor desecho


455,000
105,000

valor comercial
5,616
48,000
2,720
56,336

511,336
56,336

936
936

105,936
936