I.

CONCEPTO Y CLASES
Las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa. Es preciso que
asegure al comprador la posesin pacfica y til de la misma. Como seala Castn, el fin
o causa de la venta para el comprador es adquirir la cosa para servirse de sus utilidades,
y esta finalidad dejara de realizarse si una vez verificada la entrega se viera el
comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios.
Surge as la obligacin de garanta, que puede definirse como la que contrae el vendedor
de procurar al comprador la posesin pacfica y til de la cosa, y de indemnizarle de los
daos y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento.
De dicha definicin se extraen las dos clases de garanta:

a) Garanta por eviccin, esto es, la que asegura la posesin pacfica de la cosa.

b) Garanta por vicios ocultos, la que asegura la posesin til.

La primera evita que sea perturbado por causas jurdicas el disfrute del comprador. La
segunda previene que se haga imposible por causas econmicas ese mismo disfrute.
Nuestro Cdigo Civil llama obligacin de saneamiento (artculo 1461) a la que en
Derecho extranjero y en la doctrina se llama de garanta; y reconoce sus dos formas
tradicionales diciendo que, en virtud del saneamiento, el vendedor responder al
comprador:
1) De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.
2) De los vicios o defectos ocultos que tuviere (artculo 1474).
La tradicin histrica viene considerando la garanta o saneamiento como un efecto
caracterstico de la compraventa; pero advierte Castn que es ms bien un instituto
aplicable en general a los contratos traslativos a ttulo oneroso. Y as, nuestro Cdigo
habla del saneamiento o hace aplicacin de sus principios en lugares diversos y distintos
de la compraventa como la permuta (artculo 1540), el arrendamiento (artculo 1553), la
enfiteusis (artculo 1643), la sociedad (artculo 1681), las particiones (artculos 1069 y
1071), la donacin onerosa (artculo 638), etctera.
II. SANEAMIENTO POR EVICCIN
La palabra eviccin procede del verbo latino evincere, vencer en juicio, y significa, de
acuerdo con esta etimologa, la prdida de un derecho por consecuencia de una
sentencia condenatoria.
A la vista del artculo 1475 de nuestro Cdigo, podemos definir la eviccin como la
privacin al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la
compra, de todo o parte de la cosa comprada.
La eviccin produce como efecto jurdico la obligacin del saneamiento. El
saneamiento por eviccin es, por tanto, la obligacin de responder de sta, o, en otros

trminos, la obligacin que existe para el vendedor de indemnizar daos y perjuicios al

comprador cuando ha tenido lugar la eviccin.
En cuanto a los requisitos de esta figura, podemos citar los siguientes:

a) Privacin total o parcial de la posesin de la cosa. Como precisa O Callaghan,

la privacin ha de ser de derecho. La de mero hecho permite al comprador
defenderse contra el perturbador sin necesidad de reclamar al vendedor.

b) Privacin en virtud de sentencia firme.

c) Notificacin de la demanda de eviccin al vendedor. As lo exige el artculo

1481. La sentencia, causa de la privacin de la posesin, presupone un proceso y
ste se inicia por demanda. sta ha de notificarse al vendedor en la forma que
prev el artculo 1482.

d) La privacin acordada en sentencia debe ser en virtud de un derecho

adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa. El vendedor, es evidente, no
puede responder de los derechos que un tercero pueda ostentar sobre la cosa
vendida adquiridos con posterioridad a la venta.

Las partes contratantes pueden ampliar o suprimir la obligacin de saneamiento por

eviccin.
Si se ampla, y como seala O`Callaghan, el pacto no ser otra cosa que una clusula
penal.
Si se renuncia, ser nulo si el vendedor ha obrado de mala fe (artculo 1476).
Fuera de este supuesto, dispone el artculo 1477 que Cuando el comprador hubiese
renunciado el derecho al saneamiento para el caso de eviccin, llegado que sea ste,
deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo
de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento
de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias.
Los efectos de la eviccin los enumera el artculo 1478:
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este
punto, si la eviccin se ha realizado, tendr el comprador derecho a exigir del vendedor:
1) La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea
mayor o menor que el de la venta.
2) Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya
vencido en juicio.
3) Las costas del pleito que haya motivado la eviccin, y, en su caso, las del seguido
con el vendedor para el saneamiento.

4) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5) Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi
de mala fe.
El artculo 1479, para el caso de una eviccin parcial, establece que si el comprador
perdiere, por efecto de la eviccin, una parte de la cosa vendida de tal importancia con
relacin al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podr exigir la rescisin
del contrato; pero con la obligacin de devolver la cosa sin ms gravmenes que los
que tuviese al adquirirla.
Esto mismo se observar cuando se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por un
precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el
comprador no habra comprado la una sin la otra."
III. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
El artculo 1484 establece la obligacin del vendedor de saneamiento por vicios ocultos
que desarrolla con detalle el resto del articulado.
Esta obligacin es independiente del conocimiento que tenga o no el vendedor: existe la
obligacin, aunque los ignorase, dice el artculo 1485, primer prrafo. Si el vendedor
conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifest al comprador
se agrava la obligacin en los trminos del artculo 1486.
Los requisitos de esta clase de saneamiento son los siguientes:

a) Existencia de vicio oculto. Se trata de que la cosa vendida adolezca de un

defecto no manifiesto en el sentido de que no lo conozca el comprador o de que
no deba conocerlo.

b) Gravedad del vicio. El vicio debe ser de gravedad suficiente, que hace la cosa
impropia para el uso a que se la destina o disminuye de tal modo este uso que, de
haberlo conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos
precio por ella (primer inciso del artculo 1484)

c) Preexistencia del vicio. El vicio debe existir en el momento de la perfeccin

del contrato de compraventa. Es evidente que el vendedor no puede responder de
vicios que surjan en la cosa despus de la perfeccin del contrato.

Las partes pueden pactar que el vendedor quede exento de esta obligacin; pero el pacto
es nulo si el vendedor conoca los vicios ocultos, tal y como dispone el prrafo segundo
del artculo 1485.
Los efectos se recogen en el artculo 1486, que prev tanto la accin redhibitoria
(resolucin del contrato), como la accin estimatoria o quanti minoris (rebaja
proporcional del precio): el comprador podr optar entre desistir del contrato,
abonndosele los gastos que pag, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a
juicio de peritos.

Si el vendedor conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los

manifest al comprador, tendr ste la misma opcin y adems se le indemnizar de los
daos y perjuicios, si optare por la rescisin.
La prdida de la cosa la contemplan los artculos 1487 y 1488: Si la cosa vendida se
perdiere por efecto de los vicios ocultos, conocindolos el vendedor, sufrir ste la
prdida, y deber restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daos y
perjuicios. Si no los conoca, debe slo restituir el precio y abonar los gastos del
contrato que hubiese pagado el comprador (artculo 1487). Si la cosa vendida tena
algn vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde despus por caso fortuito o por
culpa del comprador, podr ste reclamar del vendedor el precio que pag, con la rebaja
del valor que la cosa tena al tiempo de perderse.
Si el vendedor obr de mala fe, deber abonar al comprador los daos e intereses
(artculo 1488).
El plazo para el ejercicio de los derechos es de seis meses a contar desde la entrega de la
cosa, segn dispone el artculo 1490. El plazo es de caducidad (Sentencia de 9 de
noviembre de 1990).
En materia de vicios ocultos de animales y ganados se prevn ciertas especialidades.
Un supuesto de nulidad aparece recogido en el artculo 1494: No sern objeto del
contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas.
Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos ser nulo.
Tambin ser nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresndose en
el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren intiles para
prestarlo.
Ya propiamente en materia de vicios ocultos, dispone el artculo 1495 Cuando el vicio
oculto de los animales, aunque se haya practicado reconocimiento facultativo, sea de
tal naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento, se
reputar redhibitorio.
Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, dejara de descubrirlo o manifestarlo, ser
responsable de los daos y perjuicios.
El comprador deber devolver el animal o ganado (artculo 1498); si bien cabe tambin
la accin estimatoria (artculo 1499).
El artculo 1497 prev un supuesto de prdida: Si el animal muriese a los tres das de
comprado, ser responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasion la
muerte existiera antes del contrato, a juicio de los facultativos.
El artculo 1493 elimina la obligacin de saneamiento por vicios ocultos de animales o
ganados vendidos en las ventas hechas en feria o en pblica subasta, y en la de
caballeras enajenadas como de desecho.

La accin redhibitoria que se funde en los vicios o defectos de los animales deber
interponerse dentro de cuarenta das, contados desde el de su entrega al comprador,
salvo que, por el uso en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos
(artculo 1496).
IV. SANEAMIENTO POR GRAVMENES OCULTOS
Se da tambin obligacin de saneamiento cuando la cosa vendida estuviese gravada,
como establece el artculo 1483, segn el cual Si la finca vendida estuviese gravada,
sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal
naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera
conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin
correspondiente.
Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador
ejercitar la accin rescisoria, o solicitar la indemnizacin.
Transcurrido el ao, slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual,
a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre.
Se debe considerar como un vicio oculto de tipo jurdico y como requisitos podemos
citar los siguientes:

a) Que la finca est gravada con alguna carga o servidumbre.

b) Oculta, es decir, no mencionada en la escritura, ni conocida por el comprador

ni aparente.

c) Importante, esto es, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra

adquirido el comprador si la hubiera conocido.

Los efectos son semejantes al saneamiento por vicios ocultos. El comprador puede optar
por resolver el contrato o exigir indemnizacin.