Programação e controle de obras de construção

PROGRAMAO, CONTROLE E ACOMPANHAMENTO
DE OBRAS
CONCEITOS INICIAIS
Projeto
Definio Geral
O projeto, desenvolvido a partir de definies tcnicas, deve ser considerado durante toda a
fase da obra, desde o oramento.
Tipologia Construtiva:
A proposta arquitetnica, especificaes e mtodos construtivos adotados podem ser
questionados, porem a modificao s dever acontecer mediante a aceitao formal entre as
partes Cliente, Contratado, Autor do Projeto e Fiscalizador.
Responsabilidade Tcnica: A executora devera contar com profissional habilitado, que
recolhera as taxas no CREA fazendo suas Anotaes Tcnicas - ART de execuo da obra.
Estrutura: Para a estrutura deve-se considerar a condio do solo onde ocorrera a construo,
que nesta situao e solo de boa qualidade, no necessitando maiores cuidados.
Destinao de Esgotos:
Como soluo de destinao de esgotos, opta-se pela ligao da edificao rede de
Esgotos pblica;
Oramento:
E preciso preencher planilha para que o oramento seja cumprido, recomendamos que seja
elaborada planilha especfica.
Padro de Acabamento Adotado:
Seguir as especificaes contidas no memorial descritivo podendo ajustar conforme o padro
definido para a obra.
Memorial Descritivo:
Descreve os mtodos construtivos a serem utilizados e o padro de acabamento para a
construo de residncia unifamiliar. Conforme a seguir.
Canteiro de Obras: A empresa executora das obras ser responsvel pelo fornecimento do
material necessrio implantao das unidades, assim como pela mobilizao, manuteno e
desmobilizao do canteiro de obras.
Aps a concluso das obras a rea de instalao do canteiro dever estar nas condies
idnticas s encontradas. Sem nus ao contratante.
Todos os servios preliminares no previstos, como: instalaes provisrias de energia e gua,
proteo do meio ambiente no entorno da obra e outros sero de responsabilidade da empresa
executora, realizados com material prprio e sem nus para o contratante.
Servios Preliminares: Os lotes que recebero a edificao devem estar limpos, concludas
as obras de terraplanagem quando estas forem necessrias.
* As edificaes no devero ser construdas sobre aterros e solos que no apresente
condies mnimas exigveis de suporte para a obra;
* Raspagem e limpeza manual do terreno executada antes da locao da obra dever ser
retirada a vegetao existente, restos de materiais e demais empecilhos para a execuo das
mesmas;
* Locao da Obra executada com gabarito de madeira nas dimenses de projeto. Dever
ser afixada Placa de Obras padro do programa em local de boa Visibilidade, segundo modelo
definido pela CAIXA.
Estrutura: A estrutura composta por baldrame, viga de travamento aps a ultima fiada da
alvenaria e laje sobre o banheiro e circulao.
* Escavao Manual As cavas de fundaes devero ser executadas nas dimenses
mnimas de 40x25cm, niveladas e ter os fundos apiloados com mao de 30kg;
* Fundao direta executada sobre lastro de concreto magro com 5cm de espessura, ser
composta por vigas baldrame executadas com blocos de concreto tipo calha (14x19x39cm),
cheios de concreto estrutural e duas barras metlicas com 5.0mm, conforme projeto. Aps
execuo da fundao, esta dever receber pintura impermeabilizante em 2 demos;
* Reaterro e Aterro Interno O reaterro consiste na reposio do material escavado,
complementando os vazios deixados pelos elementos estruturais e o aterro interno consiste
numa camada de nivelamento e preparao para execuo do contrapiso. O material de
reposio deve estar isentos de detritos e ser apiloado em camadas de 20cm de altura, em
umidade tima para compactao. Caso o material escavado no seja de boa qualidade, o
reaterro dever ser executado com material escolhido de jazida prxima.
O aterro interno dever ser executado com areia para aterro, visando diminuir o efeito de
capilaridade da gua do solo abaixo da residncia e com isso, os danos decorrentes da
umidade do terreno;
* Viga de Travamento Ser executada na ltima fiada da alvenaria viga de travamento
(respaldo), constituda por bloco de concreto tipo calha (9x19x19cm), cheios de concreto
estrutural e duas barras metlicas com 5.0mm;
* Laje Ser executada laje pr-moldada para forro no banheiro e circulao da edificao,
espessura de 8cm, com lajotas e capa de concreto estrutural de 2cm;
* Concreto A preparao do concreto dever atender aos parmetros definidos por norma, de
maneira a atingir a resistncia mnima de 20Mpa, cabendo fiscalizao da obra, sempre que
ocorrer dvidas, solicitar provas de carga para avaliar sua resistncia e qualidade.
O cimento a ser utilizado dever ser de boa qualidade, novo e ser condicionado em obra,
quanto necessrio, segundo as recomendaes de norma. O agregado grado a ser utilizado
na mistura dever ser proveniente de britagem de rocha s, isento de resduos e materiais
pulverulentos.
A gua destinada ao concreto dever ser limpa e isenta de matria orgnica;
Lanamento do Concreto O concreto dever ser lanado logo aps o amassamento, no
sendo permitido entre o fim desse e o incio do lanamento, um intervalo de tempo superior
duas horas.
Devero ser tomadas precaues para manter a homogeneidade do concreto, sendo que a
altura de queda livre no poder ultrapassar 2,00m. O sistema de transporte do concreto
dever permitir o lanamento direto, evitando depsitos intermedirios e o adensamento dever
obedecer a todos parmetros de norma.
Alvenaria: ser composta por painis de blocos de concreto (9x19x39cm) conforme projeto de
paginao das paredes, assentados com argamassa de cimento, cal e areia 1:0,5:8. Junto aos
vos das Janelas dever ser executada contra-verga com blocos de concreto tipo calha
(9x19x19cm), cheios de concreto estrutural e duas barras metlicas com 5.0mm.
Para os vos das portas dever ser executado verga nas mesmas especificaes.
Os vos das janelas devero ser executados conforme projeto e foram programados para
estarem com o vo superior junto viga de travamento (respaldo), economizando a colocao
da verga.
Os blocos utilizados devero apresentar boa qualidade, arestas vivas, sem trincas. As juntas
devero ter no mximo 12mm, rebaixadas a ponta de colher, permanecendo perfeitamente
colocados em linhas horizontais contnuas e verticais descontnuas.
Esquadrias: portas em madeira, com acabamento em pintura de esmalte sinttico, conforme
especificaes abaixo:
* Cozinha e sala recebero portas almofadadas em madeira, com e= 3,5cm, fechadura de lato
cromado;
* Quartos e banheiro recebero portas em madeira compensada liso, com e= 3,5cm, fecho com
tarjeta.
Janelas de alumnio anodizado fosco, com dimenses conforme projetos e as especificaes
abaixo:
Sala e quartos recebero janelas de correr em duas folhas;
* Cozinha receber janela tipo maxim-ar com duas bandeiras;
* Banheiro receber janela tipo maxim-ar com uma bandeira.
Cobertura: O telhado, com inclinao e dimenses previstas em projeto, ser executado em
telha cermica tipo plan, assentadas atendendo s exigncias da especificao do fabricante.
O madeiramento obedecer s normas da ABNT, todas as peas da estrutura devero ser de
paraj ou ip, devidamente aparelhadas, sem apresentar rachaduras, empenos e outros
defeitos e seus encaixes sero executados de modo a se obter um perfeito ajuste nas
emendas.
Revestimentos: A edificao receber chapisco com argamassa de cimento e areia no trao
1:3, espessura de 0,5cm e reboco tipo paulista com argamassa de cimento, cal e areia no trao
1:2:8, espessura de 2,0cm nas paredes internas, externas e no teto da laje do banheiro.
As reas molhadas recebero azulejo 20x20cm, assentado com argamassa colante, junta a
prumo, incluindo rejuntamento com argamassa industrializada no banheiro e cozinha at 1,60m
de altura e junto ao tanque numa rea de 60x60cm.
A edificao receber forra de PVC branco instalado em estrutura de perfis metlicos, incluindo
roda forro.
Pisos e Pavimentos: O piso da edificao ser executado com caimento mnimo de 3cm no
banheiro, em direo ao ralo e 1 cm na cozinha, em direo a porta externa.
* Lastro de Concreto dever ser executado lastro de concreto para contra piso FCK 10 Mpa,
na espessura de 6cm;
* Calada Ao redor da edificao dever ser executada calada de proteo em concreto
magro, com espessura de 5cm e largura de 60cm, conforme projeto;
* Acabamento piso cermico esmaltado linha popular 33x33cm PEI 3, assentado com
argamassa colante, incluindo rejuntamento com argamassa industrializada e regularizao de
base com espessura de 2,5cm.
Instalaes Hidrossanitrias: As instalaes hidrulicas, de esgoto e gua pluvial

obedecero s especificaes contidas na planilha, bem como s normas da ABNT referentes,
nas quantidades especificadas em projeto, sero instalados os seguintes equipamentos:
* Cozinha Bancada de pia em mrmore sinttico com dimenso mnima de 1,20m, torneira de
parede plstica , vlvula plstica 1 com tampa, sifo plstico (tubo flexvel);
* Servio Colocao de tanque em PVC ou mrmore sinttico, externo a casa, fixado pela
parede e torneira idem a da cozinha;
* Banheiro Lavatrio e bacia sanitria em loua branca, caixa de descarga, chuveiro plstico
com cano, torneira plstica para lavatrio, ralo sifonado com fecho hdrico igual ou superior a
5cm, com grelha plstica.
Instalaes Eltricas: Devero ser executadas nas quantidades previstas em planilha e de
acordo com normas pertinentes da ABNT.
Pintura: A edificao receber pintura Ltex PVA, 2 demos, sobre uma camada de selador
nas paredes internas e teto da laje do banheiro, pintura Ltex acrlica em duas demos sobre
uma camada de selador para as paredes externas. As portas recebero pintura em esmalte
sinttico, duas demos sobre uma demo de fundo nivelador.
Vidros: Sero aplicados vidros fantasia canelado 4mm em todas as esquadrias, utilizando-se
para fixao massa prpria.
Limpeza Final: Dever ser removido todo entulho do terreno, limpos e varridos os acessos. As
pavimentaes destinadas a polimentos e lustrao devero ser polidas e lustradas em
definitivo. As superfcies de madeira devero apresentar perfeito estado e acabamento. Ser
removido qualquer detrito ou salpico de argamassa endurecida nas superfcies das alvenarias e
equipamentos, todas as manchas de tinta devero ser cuidadosamente removidas, os vidros
devem estar limpos assim como as esquadrias.
Fundao: Fundao direta tipo baldrame, composta com blocos tipo calha e blocos de
concreto, cheios de concreto armado.
Alvenaria: Painis de blocos de concreto (9x19x39cm), assentados com argamassa de
cimento, cal e areia 1:0,5:8.
Esquadrias: Portas externas em madeira de lei macia com almofadas, acabamento em
esmalte, fechaduras de lato cromado, com maanetas.
Portas internas lisas de compensado, pintadas com esmalte sinttico.
Janelas e bsculas em madeira de lei e pintura em esmalte sinttico.
Cobertura: telhas cermicas tipo PLAN, sobre estrutura de madeira de lei sem tesoura.
Piso: Cimentado liso para toda edificao e calada de proteo em cimentado spero.
Instalaes Hidrulicas: Caixa dgua em fibra de vidro 500l, vaso e lavatrio em loua
branca, bancada de pia e tanque em mrmore sinttico, torneiras de plstico.
Instalaes Eltricas: Eletrodutos em PVC, disjuntores termo-magnticos, condutores em
cobre com isolamento 750V, tomadas e interruptores de embutir.
Revestimentos: Reboco paulista com espessura de 2cm nas paredes externas e internas.
Azulejos 20X20cm no banheiro, cozinha e junto ao tanque.
Pintura: Pintura interna em PVA Ltex e externa em tinta acrlica.
Piso: Piso cermico padro popular e calada de proteo em cimentado spero.
Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2008
Caractersticas da construo civil

O setor tem algumas caractersticas especficas, que influenciam os custos e o planejamento das obras. Os
movimentos recentes em busca de sustentabilidade na construo podem alterar significativamente alguns destes
elementos, nos prximos anos. As principais caractersticas esto relacionadas na Tabela 1, a seguir.
Tabela 1 Caractersticas da construo civil
ATUAL (CONSTRUO TRADICIONAL)
FUTURO (CONSTRUO SUSTENTVEL)
Indstria conservadora inovao lenta

Empresas economicamente fracas empresas pequenas e
sem fora poltica, de baixa tecnologia e pequena
inteligncia competitiva, com baixo lucro (5%) e pequena
tempo de atuao (<20 anos)
Fbrica mvel depende do local e temporria (no
justifica a mecanizao)
Produo sujeita s intempries (incerteza) e de baixa
qualidade
Alto nvel de acidentes (condies de trabalho improvisadas)
Baixa preciso / alto nvel de perdas (recursos humanos,
materiais, financeiros)
Indstria inovadora, flexvel, baseada em conhecimento aberta a novas tecnologias e novos modelos de negcio
economicamente sustentvel
Mo de obra pouco qualificada (ambiente sujo e perigoso,

trabalho cansativo e temporrio)
Projeto complexo, fragmentado, confuso, sem memria
difuso de responsabilidades, improvisao em obra
Produto nico (projeto no se reproduz e no aprende com os
erros)
Usurio no participa do projeto, no caso de incorporao
Projeto no considera ciclo de vida da edificao custos e

recursos (materiais, energia, gua) para uso, manuteno
e demolio representam mais do que na construo
Falta de comprometimento social despreocupao com as
conseqncias sociais, urbanas e ambientais
Focada na construo de unidades novas empreendimentos
estanques, de curto prazo
Produto caro e de baixa qualidade: alto dficit habitacional /
alto nvel de inadequao
Construo sustentvel reduo de perdas, reciclagem,

reaproveitamento
Industrializao e automao mecanizao/ produo em
fbrica/uso de TIC:
- componentes leves 2d e 3d vem prontos e so montados no
local com equipamentos adequados - construo mais
previsvel diminui riscos
- a diminuio de perdas diminui os custos e permite melhores
salrios
Sustentabilidade econmica, boas condies de trabalho e
continuidade do trabalho: atrao de pessoas mais
competentes e preparadas
Projeto baseado em conhecimento integrado e colaborativo,
parte da informao disponvel, usa TIC (BIM, simulao,
extranets, xdCAD)
Projeto tem foco no usurio: edificao acessvel, adequada s
necessidades, flexvel (adaptvel ao longo do CV Open
Buildings), saudvel, segura, confortvel
Projeto considera o CV materiais de menor
manuteno/adaptveis ao ambiente, reaproveitamento
de gua, reduo do consumo e gerao de energia
(Protocolo de Kyoto), pensa na demolio/desconstruo
Construo sustentvel:
- renovao predial preserva a memria urbana e otimiza
ambiente construdo
- revitalizao urbana recupera reas degradadas - aumento
de densidade em reas j urbanizadas preserva reas
verdes/rurais
- oferece solues para todos
O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio

O processo de desenvolvimento do produto imobilirio pode ser definido como o conjunto de atividades
necessrias para o projeto de um produto, da identificao de uma oportunidade de mercado at a entrega do
produto ao cliente final (Tzortzopoulos et al., 1998). Pode-se entender que o projeto de um empreendimento
imobilirio visa compatibilizar as necessidades e requisitos do cliente final (comprador) com as condies
existentes (de mercado, oramentrias, legais, impacto ambiental, uso do solo e outras). Ocorrem imprecises
neste processo, devido s diferenas entre as vises dos usurios e dos projetistas. No caso da incorporao, em
4/49

geral no h contato direto entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa.
O projeto composto por um conjunto de documentos, formalizados em desenhos e texto, que descreve a obra,
permitindo a contratao e a execuo. Pela complexidade e quantidade de informao envolvida, e tambm pela
tradicional fragmentao (existem diversos projetistas, cada um responsvel por uma parte do projeto), em geral
o projeto dividido em documentos grficos (tais como plantas arquitetnicas, estruturais, hidro-sanitrias,
eltricas, lgicas e outras) e documentos escritos (oramento, memoriais, especificaes tcnicas, cronograma,
contratos e outros).
O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construo (AEC) um domnio multidisciplinar
no qual a colaborao entre os participantes de fundamental importncia. A caracterstica multidisciplinar do
projeto requer que diferentes reas do conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como
os projetistas interagem crucial para o desempenho do processo, especialmente em relao ao modo como
esses agentes se comunicam e tomam decises em conjunto. Desta forma, as decises devem ser tomadas
considerando a interdependncia entre as diversas reas, visando adotar solues que satisfaam a todos. Em
projetos envolvendo grande complexidade, impreciso e incerteza, ainda mais importante que as decises
sejam interdependentes. Entretanto, o projeto de edificaes geralmente realizado de forma seqencial. Nesse
caso, falta interao entre os profissionais envolvidos.
O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e gua e da gerao de resduos
que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificao, com influncia mais forte nas fases iniciais do projeto
(Figura 1). Assim, percebe-se que maior esforo deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos
preliminares, pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.
Figura 1 Relacionamento entre custo e possibilidade de influncia no processo de projeto
Grande influncia
nos custos
Planejamento e
concepo
Transio (de mdia a baixa

influncia)
Estudo
Preliminar
Pequena influncia
Desenvolvimento do projeto
Construo
Essa no uma tarefa fcil, contudo. H pouco tempo e recursos destinados ao incio do projeto. Kowaltowski et
al. (2006) argumentam que as alteraes tecnolgicas, sociais e econmicas que ocorreram nos ltimos anos
incrementaram a complexidade do projeto, especialmente na questo ambiental, com os clientes apresentando a
necessidade de ambientes sustentveis: confortveis, saudveis, produtivos e com eficincia energtica. Outro
elemento que amplia a complexidade do projeto a considerao do ciclo de vida, fator importante para a
considerao dos efeitos da construo sobre o ambiente.
O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informao gerada, fundamental. Um dos
aspectos a ressaltar a importncia da coordenao de projetos. Segundo Rodriguez (2005), a coordenao
favorece o desenvolvimento dos projetos e a execuo da obra. Essa atividade beneficiada com o uso de
5/49

ferramentas especficas para gerenciar o grande nmero de atividades e informaes inerentes aos projetos. As
solues que tem sido propostas envolvem as Tecnologias de Informao e Comunicao (TIC), atravs de
extranets de projeto, sistemas de apoio deciso, aplicativos com inteligncia artificial e sistemas para Building
Information Modelling (BIM).

Por fim, importante referir que h um crescente esforo para projetar e construir edificaes com menor
impacto ambiental, conhecidas como green buildings ou construes sustentveis. A sustentabilidade total no
possvel nas condies tecnolgicas atuais, porm as solues de projeto podem ser analisadas buscando a
reduo do impacto ambiental. Existem vrios sistemas que auxiliam a medir o grau de sustentabilidade de
materiais e tcnicas construtivas, inclusive com a certificao dos empreendimentos, tais como BREEAM, BEPAC e
LEED. No Brasil, o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o sistema com maior utilizao, com
dezenas de empreendimentos candidatos e dois j certificados. H um esforo para adaptar o LEED para as
condies do pas, visando uma avaliao mais adequada (http://www.gbcbrasil.org.br/pt/).
Planejamento
O planejamento da construo consiste na organizao para a execuo, e inclui o oramento e a programao
da obra. O oramento contribui para a compreenso das questes econmicas e a programao relacionada
com a distribuio das atividades no tempo.
Em funo da variabilidade do setor, importante realizar o planejamento do empreendimento em nveis de
detalhamento diferentes, considerando horizontes de longo, mdio e curto prazos. O livro de Bernardes (2003)
recomendado para o aprofundamento neste tema.
O planejamento de longo prazo mais geral, com baixo grau de detalhamento, considerando as grandes
definies, tais como emprego de mo de obra prpria ou terceirizada, nvel de mecanizao, organizao do
canteiro de obra, prazo de entrega, forma de contratao (preo de custo ou empreitada), e relacionamento com
o cliente. O plano inicial tem pequeno nvel de detalhamento, em geral indicando macro-itens, tais como
fundaes, estrutura, alvenaria e assim por diante. Em uma obra de dois a trs anos, o plano da obra
definido em semestres, por exemplo. Esse nvel utilizado para a compreenso da obra e tomada de decises de
nvel organizacional (gerncia da empresa).
No nvel de planejamento de mdio prazo trabalha-se com atividades ou servios a serem executados nos 4 a 6
meses seguintes. Nesse nvel de planejamento a ateno est voltada para a remoo de empecilhos produo,
atravs da identificao com antecedncia da necessidade de compra de materiais ou contratao de
empreiteiros (lookahead planning).
O planejamento de curto prazo visa execuo propriamente dita. Esse planejamento desenvolve uma
programao para um horizonte de 4 a 6 semanas, detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, j
h a garantia do fornecimento de materiais e mo de obra, bem como o conhecimento do ritmo normal da obra.
Adota-se a idia de produo protegida contra os efeitos da incerteza (shielding production), ou seja, as
atividades programadas tm grande chance de ocorrerem. comum medir a qualidade desse plano atravs da
medio do Percentual de Planos Concludos (PPC), com a identificao das causas das falhas. Desta forma o
planejamento das prximas atividades poder ser aprimorado.
6/49

Oramento
H uma relao prxima entre o prazo de execuo e o custo da obra, em funo das limitaes dos clientes. Os
recursos disponveis mensalmente podem definir um prazo mnimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra
implica em alguns custos fixos mensais, tais como aluguis de equipamentos e mo de obra envolvida na
organizao (mestres, tcnicos, engenheiros ou arquitetos responsveis pela execuo). Desta forma,
importante examinar os condicionantes gerais, desenvolvendo um plano geral para a obra, o qual posteriormente
ser detalhado. Existem vrios tipos de oramento, tais como oramentos paramtricos, pela NBR 12721,
discriminados e operacionais. O oramento deve ser formalizado, constituindo-se ento em documento
fundamental para o gerenciamento da obra.
Na viso tradicional, um oramento uma previso (ou estimativa) do custo ou do preo de uma obra. O custo
total da obra o valor correspondente soma de todos os gastos necessrios para sua execuo. O preo igual
ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P. Em diversos segmentos da construo civil, h um
nmero de elevado concorrentes (por exemplo, na produo de habitao vertical ou na rea de manuteno
industrial) e se diz que o preo dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador pesquisa preos
previamente e negocia a contratao com base nesta informao. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus
custos para manter a possibilidade de lucro. Assim, P C = L. De qualquer forma, o oramento deve ser
executado antes do incio da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prvios, e tambm til para o
controle da obra.
7/49

DOCUMENTOS RELACIONADOS
A correta organizao e utilizao dos documentos em obras fundamental para o sucesso na construo civil.
Existe uma quantidade muito grande de informaes a serem registradas, e no possvel atingir a qualidade do
produto sem que haja rgido controle destas informaes. Ademais, os interessados em cada documento so
profissionais distintos (Arquitetos e Engenheiros, mestres de obras, fiscais das prefeituras e da CAIXA,
fornecedores de materiais, empreiteiros e contratantes, entre outros).
Projeto
O resultado do projeto de edificaes um conjunto de documentos, em desenhos e texto, que descreve a obra,
permitindo a contratao e a execuo. Em um sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos
necessrios para comunicar a idia e desenvolver o produto. Por conta da complexidade e da quantidade de
informao envolvida, e tambm pela tradicional fragmentao (existem diversos profissionais envolvidos), em
geral o projeto dividido em especialidades e em documentos grficos (tais como plantas arquitetnicas,
estruturais, hidro-sanitrias, eltricas, lgicas e outras) e documentos escritos (oramento, memoriais,
especificaes tcnicas, cronograma, contratos e outros). Em alguns casos, so desenvolvidas vrias verses do
mesmo documento para atender a diferentes pblicos, como o caso do memorial descritivo, adaptado para
registro da incorporao, propaganda para venda, financiamento, aprovao perante rgos pblicos, construo
e fiscalizao, etc. Em um sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos indicados a seguir.
O projeto a etapa inicial e uma das mais importantes fases no ciclo de vida de um empreendimento. O projeto
de edificaes uma tarefa complexa. Por sua natureza, o projeto pode ser visto como um processo no qual
problemas e solues emergem simultaneamente. Ele requer a identificao e ponderao de diferentes
necessidades, requisitos e desejos dos usurios, os quais devem ser adequadamente traduzidos para a linguagem
da construo e confrontados com as solues viveis (em termos de materiais e tcnicas disponveis, prazos e
custos suportveis), para ento serem incorporados ao projeto. As etapas do projeto podem ser sintetizadas
como (ver Figura 1):
Planejamento e concepo: a etapa que rene as informaes necessrias concepo da edificao
inclui o levantamento de dados iniciais, a definio do programa de necessidades e a anlise de viabilidade; o

programa de necessidades (briefing) consiste na definio/captura dos requisitos do cliente/usurio e em geral
desenvolvido em contatos diretos do arquiteto com o cliente;
Estudo Preliminar: a configurao inicial da soluo arquitetnica proposta (partido), considerando os
elementos principais do programa de necessidades;
Desenvolvimento do projeto:
o Anteprojeto: a configurao final da soluo proposta, considerando todos os elementos do programa,
mas com pouco detalhamento, em escala reduzida;
o Projeto Bsico - rene os elementos necessrios contratao. Tem algum detalhamento, suficiente
para o entendimento da obra. J envolve os projetos eltricos, hidrulicos, estruturais, detalhes de
esquadrias, paisagismo, etc.;
8/49

a) Projeto Legal: contm os elementos necessrios aprovao pelos rgos pblicos, gerando licenas
para construir e efetuar ligaes provisrias dos servios pblicos;
b) Projetos Complementares: projetos das diversas especialidades, tais como estruturas, instalaes
hidro-sanitrias, eltricas, telefnicas, paisagismo, fachadas, climatizao artificial e outros;
o Projeto Executivo: contm todos os elementos necessrios para a construo, incluindo os projetos
complementares.
o Planejamento fsico-financeiro: planejamento visando execuo. Pode indicar a necessidade de
alteraes no projeto, em funo de restries de tempo ou volume de recursos disponveis.
Projeto "como construdo" - tambm conhecido como "as built", trata-se do projeto realmente executado, com
todas as alteraes que tenham sido feitas at a finalizao da construo.

Figura 2 Processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio
Em vrios momentos h anlise econmica, atravs de uma das tcnicas de oramento.
Oramento
Existem vrios tipos de oramento, e o padro escolhido depende da finalidade da estimativa e da disponibilidade
de dados. Se h interesse em obter uma estimativa rpida ou baseada apenas na concepo inicial da obra ou
em um anteprojeto, o tipo mais indicado o paramtrico. Para as incorporaes em condomnio, a lei exige o
registro de informaes, em cartrio, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR
12721 (ABNT, 1999). O oramento discriminado mais preciso, mas exige uma quantidade bem maior de
informaes. s vezes, durante o desenvolvimento do projeto, interessante realizar a estimativa de forma
cuidadosa ao menos nas partes que j foram definidas. Para as demais, pode-se aplicar estimativas baseadas em
percentuais mdios de obras anteriores. Por exemplo, se existe o projeto arquitetnico, com as definies de
dimenses e acabamentos, mas ainda no esto disponveis os projetos eltricos, hidrulicos ou estruturais, os
valores correspondentes podem ser estimados utilizando os percentuais que estas parcelas geralmente atingem
para obras do mesmo tipo. Por fim, tendo em vista a construo sustentvel, adquire importncia a anlise dos
custos no ciclo de vida.
Oramento paramtrico
um oramento aproximado, adequado s verificaes iniciais, como estudos de viabilidade ou consultas rpidas
de clientes. Se os projetos no esto disponveis, o custo da obra pode ser determinado por rea ou volume
construdo. Os valores unitrios so obtidos de obras anteriores ou de organismos que calculam indicadores. Por
exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), definido pela NBR 12721 e calculado pelo Sindicato da Indstria da
Construo Civil de cada estado um indicador do custo unitrio de construo (ABNT, 2006). Outros exemplos
9/49

so o SINAPI (CAIXA), os indicadores da Fundao Getlio Vargas (coluna 35, por exemplo) e os custos mdios
publicados pela editora Pini, na revista Construo e Mercado. O oramento paramtrico serve como estimativa
do custo total.
Este valor estimativo, e indicado para a anlise inicial de viabilidade, ou seja, permite ao proprietrio ou
interessado a verificao da ordem de grandeza, adequao ao seu oramento, enfim, se deve ou no prosseguir
na anlise, j que provavelmente as etapas seguintes necessitaro de dispndios financeiros (confeco de
anteprojeto, taxas, novos oramentos, etc.).
Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721)
A NBR 12721/2006 (Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de
edifcio em condomnio), que substituiu a NBR 12721/1999 e a NB 140/1965, define os critrios para oramentos
de obras em condomnio. Emprega o CUB para determinar o custo da obra, atravs de ponderaes, de acordo
com as caractersticas do prdio. A finalidade do mtodo proposto na norma o detalhamento do prdio para o
registro em cartrio, garantindo a condminos e construtores um parmetro de controle para a obra a ser
executada, e facilitando a discusso de eventuais alteraes que possam ocorrer durante a obra. Este tipo de
oramento, bem como a discriminao dos componentes (memoriais) ser discutido em detalhe adiante (ABNT,
1965, 1999, 2006; Hischfeld, 1991).
Oramento discriminado
O oramento discriminado (ou detalhado) aquele composto por uma relao extensiva dos servios ou
atividades a serem executados na obra. Os preos unitrios de cada um destes servios so obtidos por
composies de custos, as quais so, basicamente, "frmulas" empricas de preos, relacionando as quantidades
e custos unitrios dos materiais, dos equipamentos e da mo-de-obra necessrios para executar uma unidade do
servio considerado. As quantidades de servios a serem executados so medidas nos projetos.
Em geral os oramentos discriminados so subdividos em servios, ou grupos de servios, facilitando a
determinao dos custos parciais. De acordo com a finalidade a que se destina, o oramento ser mais ou menos
detalhado. A preciso varia, mas no se pode falar em oramento exato, ou correto: existem muitas variveis,
detalhes e problemas que provocam erros, e nenhum oramento est livre de incertezas, embora os erros
possam ser reduzidos, atravs do trabalho cuidadoso e da considerao de detalhes (Faillace, 1988; Parga,
1995). Contudo, sabe-se que a construo civil um setor sujeito a um elevado grau de variabilidade, o qual
recomenda a adoo de tcnicas de gerenciamento e controle eficazes.
Os oramentos so executados, muitas vezes, com base em composies de custos genricas, obtidas em tabelas
ou livros (ou cadastradas no software adquirido). Mesmo que sejam embasadas na observao da realidade em
dado local e momento, no sero perfeitamente ajustadas a uma empresa, em particular. O ajuste necessrio
deve ser realizado atravs da apropriao de custos, que a verificao in loco dos custos efetivos de execuo
dos servios, com a medio dos materiais e equipamentos empregados e dos tempos dedicados pelos operrios
a cada tarefa.
Por fim, a diviso de servios nos oramentos discriminados deve seguir um padro claro e objetivo, facilitando a
execuo e conferncia dos resultados. Para isto, deve ser adotada, pela empresa ou profissional, uma nica
discriminao oramentria, que uma relao padronizada de todos os servios que podem ocorrer em uma
obra.
10/49

Os oramentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja desenvolvido (projetos
arquitetnicos, hidrulicos, eltricos, estruturais, especificaes tcnicas, etc.). Com estes elementos, os
profissionais preparam listas das quantidades de servios a serem executados, medidos das plantas de acordo
com critrios especficos (relacionados diretamente com a composio que calcula o custo unitrio). Existem
vrias abordagens, como se percebe nos trabalhos de Botelho (1984), Faillace (1988), Hirschfeld (1977) e Parga
(1995). Os oramentos discriminados tambm sero discutidos a parte, adiante.
Discriminao oramentria
A discriminao oramentria (DO) de uma obra consiste na relao dos servios ou atividades a serem
executados. As discriminaes oramentrias padronizadas so listagens que relacionam todos os servios a
serem executados em uma obra. Em geral, so extensas e prevem todos os elementos normais. As DO
padronizadas servem como check-lists, evitando o esquecimento de algum item. Em cada oramento, contudo, o
oramentista deve analisar quais os servios que devem participar da lista final, verificando as especificidades da
obra em anlise, com eventuais servios extraordinrios, que ainda no participavam de sua DO.
As Discriminaes Oramentrias devem ser organizadas da mesma forma que as Especificaes Tcnicas. Os
servios listados devem ser codificados e agrupados de acordo com critrios lgicos (de acordo com o tipo de
servio, a seqncia de execuo, os materiais empregados, etc.). As listagens preparadas por Faillace (1988,
p.29-50), por Parga (1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 12721 (ABNT, 1999, Anexo D, p.43-46) so bons
exemplos de discriminaes oramentrias, com variados graus de detalhamento.
De qualquer forma, no se recomenda a adoo de uma DO qualquer, mas sim a montagem de uma relao
prpria, com anlise e seleo criteriosas dos servios que a devem compor, adequados para o tipo de obra
correntemente orado. Uma discriminao extensa demais ("completa") cansativa para o uso dirio. Uma
alternativa relacionar em uma lista principal os servios usados cotidianamente, separando os demais em uma
listagem auxiliar.
Alm disto, outros servios, de detalhamento maior, exigem relaes especiais, como o caso das instalaes
hidrulicas, eltricas e telefnicas. Podem ser adotadas relaes padronizadas de servios ou de materiais dos
fabricantes, eliminando grande parte do trabalho repetitivo de enumerar itens. um tipo especial de
discriminao oramentria.
Especificaes Tcnicas
As especificaes tcnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada, os materiais e os
procedimentos de execuo a serem adotados na construo. Por exemplo, a forma de execuo da cermica de
piso: tipo de cermica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, trao da argamassa e junta. Tm como
finalidade complementar a parte grfica do projeto. So muito importantes, pois a quantidade de informaes a
serem gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confuso, esquecimento ou modificao de critrios,
ainda mais se existem vrios profissionais envolvidos. A definio clara da qualidade, tipo e marca dos materiais
fundamental, assim como a forma de execuo dos servios. As partes que compem as ET so: generalidades
(objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao, recebimento da obra, modificaes de
projeto e classificao dos servios), materiais de construo (insumos utilizados) e discriminao dos servios
(baseado em Faillace, 1988):
11/49

Tipos - existem variaes nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais ou menos detalhado,
conforme seja destinado a obras de empreitada, por administrao ou executadas pelo prprio dono.
Alguns organismos possuem especificaes padronizadas, tais como o Banco do Brasil ou grandes
empresas do ramo industrial. Consistem de um texto completo e geral, que descreve a maioria dos
servios possveis, sendo complementados por servios ou materiais especficos da obra em questo.
Redao das ET - existem alguns princpios de redao, visando a clareza e objetividade. Naturalmente,
o texto deve ser bem escrito, em lngua portuguesa correta, papel de tamanho normalizado (A4),
formatado e sem rasuras. Eventualmente poder ser necessria a traduo para outra lngua (ingls,
espanhol), o que deve ser feito com muito cuidado, por causa do vocabulrio tcnico. A numerao e
classificao dos servios e materiais deve ser clara e bem determinada, para no provocar confuses.
As exigncias so as normais para qualquer texto tcnico.
Partes das ET - generalidades, materiais de construo, discriminao de servios.

a) generalidades - incluem o objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao,
recebimento da obra, modificaes de projeto, classificao dos servios (ordenamento adotado na
terceira parte das ET). Havendo caderno de encargos, este englobar quase todos estes aspectos.
b) especificao dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genrica (aplicvel a qualquer obra) ou
especfica (relacionando apenas os materiais a serem usados na obra em questo). Com o uso de
sistemas informatizados, no h dificuldade em usar um ou outro mtodo, pois o sistema pode emitir o
relatrio completo ou apenas dos materiais que aparecem na lista gerada no oramento.
c) discriminao dos servios - especifica como devem ser executados os servios, indicando traos de
argamassa, mtodo de assentamento, forma de corte de peas, etc. Tambm podem ser compilados de
forma completa ou especfica.
Caderno de encargos
O Caderno de Encargos (CE) o conjunto de especificaes tcnicas, critrios, condies e procedimentos
estabelecidos pelo contratante para a contratao, execuo, fiscalizao e controle dos servios e obras. O texto
semelhante ao das Especificaes Tcnicas, mas normalmente o CE mais geral, servindo para todas as obras,
enquanto que as ET so particulares. Estando associado ao software de oramentos, permite a emisso de
relatrio apenas das composies em uso para determinada obra, agilizando a comunicao tcnica com a obra
(ou com eventuais fiscais).
Memorial descritivo
O memorial descritivo outro tipo de resumo das especificaes tcnicas. H memoriais descritivos para
finalidades especficas, tais como venda, propaganda, registro de imveis ou aprovao de projetos na
municipalidade. Deve ser ajustado ao oramento, seguindo a mesma ordem deste (ordenamento e nome dos
servios ou atividades). Um exemplo de memorial descritivo, do tipo que geralmente acompanha os contratos,
est apresentado no Anexo I.
12/49

Manual do proprietrio
O Manual do Proprietrio est includo nas exigncias da NBR 14037 (ABNT, 1998). Parte do Manual um
resumo das ET, destinado ao usurio final (proprietrio) e indica como deve ser conservado o imvel, os cuidados
de manuteno (por exemplo, das esquadrias), a posio das tubulaes eltricas e hidrulicas. Com o advento
do Cdigo de Defesa do Consumidor, o Manual do Proprietrio cresceu de importncia, mas desde a dcada de
60 j existiam construtoras que o adotavam. muito importante que contenha detalhamentos ou croquis das
instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias, evitando os acidentes comuns em perfuraes s paredes do
imvel. Para tanto, basta que o mestre ou um estagirio faa croquis ou tire fotografias das tubulaes antes da
execuo dos revestimentos. um cuidado de custo baixo, mas que evita diversos problemas. O proprietrio
deve receber um conjunto completo dos documentos de obra, ao incio desta, e as respectivas atualizaes, ao
final.
Memria justificativa do projeto

a descrio do projeto com justificativas para as solues adotadas, sob os aspectos econmico, tcnico e
artstico. So utilizadas em concursos ou percias, por exemplo.
Cronograma
O cronograma fsico representa a programao temporal da execuo da obra, nos aspectos fsicos e financeiros.
As diversas etapas de que se compem a edificao so distribudas no prazo de execuo, definindo-se, ainda
que provisoriamente, datas de incio e fim para cada uma. No mbito da construo civil, existem basicamente
dois mtodos de programao fsica de obras: PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras).
Em conjunto, geralmente preparado um cronograma financeiro, definindo a previso mensal (ou semanal) de
dispndios. O conjunto da programao fsica com a organizao econmica conhecido como cronograma
fsico-financeiro. As informaes de prazo de entrega e contribuio mensal so de importncia vital na
construo, seja nos contratos de empreitada, seja nos de administrao. Os cronogramas sero estudados em
maior detalhe abaixo.
13/49

ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721)

A incorporao imobiliria um dos negcios mais realizados no setor da construo civil. Tendo em vista a
relevncia social e a venda antecipada (no lanamento ou durante a construo), a legislao prev alguns
mecanismos de proteo ao comprador.
Na dcada de 50, com a urbanizao acelerada do pas, em parte provocada pelo crescimento da indstria, havia
uma forte procura por imveis nas reas urbanas. O nmero de incorporadores e de empreendimentos cresceu
rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lanavam empreendimentos, recebiam
recursos e no eram mais encontrados. Em contraposio, profissionais srios eram obrigados a arcar com as
diferenas provocadas pela inflao, pois a legislao no previa o reajustamento de preos. Alm disso, tambm
existiam dificuldades quanto identificao dos direitos e deveres dos proprietrios e moradores de imveis que
dispunham de reas de uso comum. Esses problemas eram abordados com a mesma legislao aplicada a
condomnios de reas rurais, baseada no Cdigo Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretao,
exigindo a edio de legislao apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras especficas para o condomnio em
edificaes e para as incorporaes imobilirias.
A definio legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporao imobiliria "a atividade exercida
com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de
edificaes compostas de unidades autnomas". Em outras palavras, "incorporao imobiliria o contrato pelo
qual empresa de incorporao se compromete a vender, ou vende, frao ideal de terreno com vinculao
unidade autnoma de edificao por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construo que a
autoridade administrativa aprovar, e de memorial que o descreva, e ser arquivado no Registro de Imveis" (a
definio de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte desta legislao foi alterada com a
edio do novo Cdigo Civil brasileiro, mas as questes referentes especificao e ao oramento so
reguladas/detalhadas atravs da NBR 12721 (ABNT, 2006).
A NBR 12721 a Norma Brasileira que define os critrios para a descrio das unidades e para o oramento na
incorporao de edificaes em condomnio. A verso anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associao
Brasileira de Normas Tcnicas), em obedincia ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada
posteriormente em 1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartrios de Imveis, das
questes relativas ao custo e s especificaes dos imveis. A finalidade principal a garantia, para
incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prdio ser construdo com determinadas caractersticas,
registradas em planilhas prprias, no se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).
Documentos para o registro da incorporao

A negociao das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma srie de
documentos, tornando clara a incorporao. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados
no Cartrio de Registro de Imveis. H uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados NBR 12721
so os seguintes:
14/49

e) clculo das reas das edificaes, discriminando alm do global, o das partes comuns, e indicando
cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV
do art. 53, desta lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a
norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se
tambm o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel
pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de trata o inciso II, do art. 39;
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem
comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.
Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721

Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os itens (e), (g), (h) e (l), os
quais so definidos atravs dos critrios da Norma. O principal elemento o preo do edifcio a ser incorporado e
das suas unidades componentes, obtidos inicialmente atravs de um oramento padronizado. So oito planilhas,
chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as caractersticas
do prdio, geralmente antes mesmo de ser concludo o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto,
as dimenses e os acabamentos j devem estar definidos. Os quadros so os seguintes (ABNT, 2006):
I) Clculo das reas nos pavimentos e da rea global;
II) Clculo das reas das unidades autnomas;
III) Avaliao do custo global e unitrio da construo;
IV A) Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do re-rateio de subrogao;
IV B) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio vertical);
IV B1) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio horizontal);
V) Informaes gerais;
VI) Memorial descritivo dos equipamentos;
VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso privativo);
VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso comum).
O preo da construo deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporao. Inicialmente, por
no existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de
oramento, realizada atravs dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006).
Esta norma criou uma metodologia que permite a obteno dos custos de cada unidade autnoma a partir de
anteprojetos da edificao a ser incorporada. Atravs dela, tambm so definidos dimenses e detalhes de
acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compe a obra. Os resultados so registrados nos
"Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no
Cartrio de Registro de Imveis. Na prtica, h diferentes interpretaes em cada cartrio, sendo que alguns
exigem apenas os Quadros I e II e um ofcio descrevendo os custos das edificaes.
Antes da incorporao se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autnoma.
Este processo realizado atravs dos "custos unitrios bsicos", elementos padronizados de custo, calculados
mensalmente pelos sindicatos estaduais da construo civil. Em um segundo momento, aps a incorporao,
deve ser realizado um oramento discriminado de construo, tendo como base composies de custo correntes
(publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos
semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.
15/49

Custo Unitrio Bsico

O formato de oramento adotado pela norma simplificado, tendo em vista que no momento do registro da
incorporao o projeto ainda no est completo. O modelo de oramento proposto na norma consiste de uma
forma mais detalhada do oramento paramtrico, usando o CUB (Custo Unitrio Bsico) como elemento
fundamental mas considerando a existncia de partes do projeto com padres diferentes.
O CUB um indicador do custo de construo, utilizado para a estimativa inicial e para o reajuste dos valores
monetrios calculados nos Quadros da NBR 12721. O CUB calculado com base em um conjunto de materiais
(lotes bsicos), gerado a partir da anlise de um conjunto de projetos tpicos. A verso inicial considerava 24
tipos de projetos habitacionais construdos nas grandes cidades brasileiras em 1964. Os lotes de materiais foram
atualizados em 1992, e em 1999 foram includos projetos comerciais, de habitao popular e de galpo industrial,
mantendo ainda os projetos habitacionais originais. A verso atual, lanada em 2006, considerou um novo
conjunto de projetos, com caractersticas contemporneas, seguindo a prtica atual no mercado imobilirio (ver
http://www.sinduscon-mg.org.br/cub/cartilha_cub.pdf, p.69-110).
Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padro que consideram o nmero de
pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padro de acabamento (Baixo, Normal ou Alto). A Norma tambm prev custos
para obras populares, comerciais e industriais. Por exemplo, para o ms de agosto de 2008, o Sinduscon-RS
calculou os seguintes valores para o CUB (http://www.sinduscon-rs.com.br/cub/variaveis.php3) (Tabela 2).
Tabela 2 Custo Unitrio Bsico Habitacional da Construo Civil/RS - NBR 12721/2006
Na verso anterior (NBR 12721/1999), os sindicatos da construo calculavam um valor mdio, conhecido como
CUB ponderado, que ainda bastante empregado para realizar oramento paramtrico e atualizao de valores
em pequenas obras. A verso atual prev que cada um dos sindicatos pode escolher um dos vrios tipos de CUB
como representativo. A maioria dos sindicatos utiliza o R8-N. Como a nova verso considera um conjunto
bastante diferente de projetos, os lotes de materiais so distintos, e os valores do CUB calculados pela verso
anterior e pela atual no podem ser comparados diretamente.
interessante avaliar as oscilaes do CUB ponderado desde os anos 70 at hoje, em termos reais, conforme
apresentado na Figura 3. A curva revela grandes variaes nos valores do CUB. Estas variaes so provocadas
16/49

pelas variaes nas condies econmicas gerais e outros elementos. Existem diversos fatores, mas grande parte
das variaes causada por presses dos oligoplios de cimento, vidro e ao, planos ou programas habitacionais
do governo federal (inclusive nvel de juros praticado), por assinatura ou trmino de contratos internacionais das
grandes construtoras, por aquecimento e desaquecimento das obras pblicas e pela atratividade da atividade
imobiliria em geral. Verifica-se que, em valores reais, os ltimos anos representam os menores valores da
histria do CUB.
Figura 3 Oscilao dos valores do CUB Ponderado (1970-2008)
NBR12721/1999*
2300
2100
R$
1900
1700
1500
1300
1100
900
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 0
ano
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores
atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV)
Para analisar com mais cuidado o perodo recente, apresenta-se a seguir o grfico do CUB ponderado apenas no
perodo aps o Plano Real (Figura 4). Percebe-se que de 1998 a 2005 houve um decrescimento dos valores reais
e atualmente no h uma tendncia definida da variao dos valores do CUB. O CUB baseado nos critrios da
verso atual da norma vem sendo calculado desde fevereiro de 2006. A srie ainda recente e no permite a
investigao completa do comportamento econmico desse ndice. Tomando como exemplo o CUB R16-A (NBR
12721/2006), aparentemente no h dissociao na variao desse e do CUB ponderado (NBR 12721/1999).
Figura 4 - Oscilao recente dos valores do CUB Ponderado (1994-2008)NBR12721/1999, 2006*
1300
R$
1200
1100
1000
900
94
96
98
ano
v.1999-ponderado
v.2006-R16-A
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores

atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV).
rea Equivalente de Construo

A primeira etapa de oramento para incorporaes baseia-se em ponderaes realizadas atravs da rea
equivalente de construo. A rea real aquela medida em planta, seguindo um critrio especfico da Norma,
17/49

enquanto que a rea equivalente obtida levando-se em conta a proporo de custo em relao ao padro geral
da obra. Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padro de referncia, comparando-se os parmetros
gerais do prdio e seu memorial descritivo com as definies dos padres da Norma, optando por um dos tipos
de CUB.
As reas do prdio que seguem este padro tm rea real igual rea equivalente (1:1). As reas descobertas
ou de padro diferente devem ser corrigidas, gerando reas equivalentes maiores ou menores do que a real. Por
exemplo, se uma rea de estacionamento tem custo de 50% do padro, ento uma vaga de estacionamento de
16m2 de rea real ter 8 m2 de rea equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salo de festas com padro superior
ao padro geral do prdio, por exemplo com custos 40% maiores do que os apartamentos, poder ter rea real
de 20m2 e rea equivalente de 28m2 (1: 1,4). A Figura 5, a seguir, indica alguns critrios para determinao das
reas equivalentes (Ramos, 2002, p.135).
18/49

Figura 5 Critrios para clculo das reas equivalentes de construo*
* Obtida de Ramos (2002, p.135).
19/49

ORAMENTO DISCRIMINADO
Os oramentos discriminados, conhecidos tambm como detalhados, so aqueles compostos por uma listagem
dos servios necessrios para a execuo de uma obra. Em princpio, s podem ser realizados aps a concluso
do projeto, com as discriminaes tcnicas, memoriais, projetos grficos (arquitetnico, estrutural, hidrulico,
eltrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as definies necessrias j foram efetuadas pelos
projetistas. No existem oramentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de informaes a ser gerenciada
grande e a construo civil um setor que tipicamente apresenta variabilidade.
Estes oramentos so os empregados corriqueiramente na construo civil, para a obteno do custo de
execuo, participao em concorrncias pblicas e privadas. So elementos importantes dos contratos, servindo
para dirimir a grande maioria das dvidas que surgem com relao aos custos.
O oramento discriminado de uma obra a relao dos servios a serem executados, com as respectivas
quantidades e com seus preos. A discriminao oramentria auxilia na montagem da lista dos itens a serem
considerados. As quantidades a serem executadas so medidas seguindo um determinado conjunto de critrios
de medio. Os preos unitrios so obtidos em publicaes (como a revista Construo e Mercado, da editora
Pini) ou calculados em softwares especficos de acordo com frmulas prprias (as composies de preos de
servios). Nas composies de custos j esto considerados todos os materiais e equipamentos necessrios, bem
como a mo-de-obra, com preos que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acrscimos. A
soma dos produtos de cada quantidade por seu preo unitrio correspondente fornece o custo total direto da
obra, basicamente composto pelos custos de canteiro.
Tambm devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou indiretamente com a obra (tais como
custos administrativos ou financeiros). A taxa de BDI (Benefcios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro
desejado e considerar todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento.
Pode-se dizer que a qualidade do oramento discriminado depende de medies criteriosas, composies de
custos adequadas, preos de mercado e um bom sistema informatizado.
interessante examinar um pequeno exemplo de oramento discriminado, para comear a entender o que
significam seus componentes: uma caixa de drenagem de 1x1x1,2m (dimenses externas) construda em
alvenaria de tijolos macios, de espessura nominal 10cm, com reboco interno, fundo em concreto magro de 5cm,
e com grade composta de barras de ao d=3/4" soldadas. O solo firme (permite a escavao sem talude), mas
a escavao deve ser realizada com escoramento.
A primeira etapa relacionar todos os servios a serem realizados. Em seguida, deve-se calcular as quantidades a
serem executadas e seus custos unitrios (custo para executar uma unidade de cada servio em questo). Os
produtos de quantidades por custos unitrios fornecem os custos totais parciais. A soma destes o custo total do
oramento. Acrescendo-se o BDI, obtemos o preo total do oramento (o preo a ser apresentado ao cliente).
Assim, para o exemplo apresentado:
20/49

1) Medio de quantidades
escavao = 1,2x1,2x1,2 = 1,728 m3
remoo de solo = 1,2 m3
compactao do fundo = 1x1 = 1m2
fundo em concreto = 1x1x0,05 = 0,05 m3
alvenaria = (1+1+0,8+0,8) x 1,15 = 4,14 m2
reboco interno = 0,8x4x1,15 = 3,68 m2
grade = 1 m2
reaterro = 0,528 m3
2) Planilha de oramento discriminado
Oramento para execuo de caixa de drenagem em alvenaria, dimenses externas 1x1x1,2m, rebocada
internamente, com grelha de ao d=3/4"
#
servio
unidade
quantidade
custo unitrio
custo parcial
1.
Movimento de solo
1.1
Escavao de solo com escoramento
m3
1,728
15,00
25,92
1.2
Apiloamento do fundo
m2
1,00
8,00
8,00
1.3
Remoo de solo
m3
1,20
5,00
6,00
1.4
Reaterro de solo
m3
0,528
10,00
5,28
2.
Fundo em concreto magro
m3
0,05
120,00
6,00
3.
Alvenaria de tijolos macios, e=10cm
m2
4,14
22,30
92,32
4.
Revestimento interno - reboco misto
m2
3,68
14,00
51,52
5.
Grade de ao, barra d=3/4"
m2
1,00
150,00
150,00
subtotal
BDI
345,04
50%
total
172,52
R$
517,56
Organizao para realizao de oramentos

Feita esta introduo, devemos agora examinar mais detalhadamente cada uma das partes do oramento. No
exemplo apresentado, o oramento foi montado seguindo um roteiro bastante simplificado. Em uma abordagem
mais completa, a execuo de um oramento geralmente composta pelas seguintes etapas:
a) Recebimento do conjunto de documentos e informaes complementares (prazo, condies de
execuo, entre outros);
b) Anlise preliminar dos documentos e busca de esclarecimentos ou detalhes para elementos sobre os
quais h dvidas);
c) Identificao dos itens e discriminao oramentria preliminar dos servios;
d) Quantificao (medio);
e) Lanamento em sistema informatizado e/ou busca das composies;
f) Listagem e cotao de materiais, mo-de-obra e servios sub-empreitados;
g) Lanamento dos custos, anlise de BDI, anlises de prazos e viabilidade; ajustes finais;
h) Fechamento do oramento, redao das condies da proposta ou minuta do contrato;
21/49

Quantificao e critrios de medio

Aps a compilao das relaes de servios a serem executados, necessrio medir quanto deve ser feito de
cada um. A medio em planta simples, para a maioria dos elementos construtivos. Os critrios para a medio
geralmente buscam, ao mximo, a correspondncia com as medidas reais. Alguns servios, contudo, escapam a
este critrio e so relacionados com a forma tradicional de aquisio dos materiais ou de contratao dos
servios.
Assim, as peas de concreto, os pisos e forros so medidos por sua rea real, por exemplo. J as esquadrias de
madeira so medidas em unidades e as metlicas por rea. As pinturas e os revestimentos, internos e externos,
devem ser medidos de acordo com a rea das peas a que se adaptam, por rea. Porm, existem casos mais
complexos, como as medies de escavaes e de alvenarias, por exemplo.
As quantidades medidas para as escavaes dependem do tipo de solo e da tecnologia empregada. Se o solo
firme, pode-se utilizar escoramento, e as escavaes podem ser realizadas com taludes verticais, com pequeno
espaamento a mais para as formas. Se o solo no firme, o tipo de solo indicar a inclinao do talude. No pior
caso, para materiais arenosos, o talude ser de 45, ampliando significativamente a escavao e o reaterro
necessrios.
As alvenarias de tijolos contm inmeros detalhes, tais como os vos deixados para as esquadrias ou os rasgos
para as tubulaes hidrulicas e eltricas. No possvel simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes
implicam em gasto extra de mo-de-obra, nos acabamentos. A considerao destes vazios implica em vrias
formas de medir as alvenarias. As duas formas mais comuns so as seguintes:
a) Critrio Pini: descontar 2m2 em vos maiores que esta rea (por exemplo, em abertura de 6m2,
desconta-se 4m2). A racionalidade do mtodo est em compensar o trabalho extra necessrio para
executar os arremates no vo, contando uma quantidade de mo-de-obra equivalente ao trabalho para
realizar 2m2 do mesmo tipo de alvenaria. O inconveniente que as quantidades de servio medidas em
obra no coincidem com as medidas por este sistema, provocando dificuldades com sub-empreiteiros,
assim como a quantidade de material a ser adquirido, que difere do que foi orado.
b) Critrio adequado para integrao com planejamento e compras: descontar exatamente a medida do
vo, considerando os servios de arremate na alvenaria na composio da esquadria ou em uma
composio especial (por unidade ou por permetro de gola), por causa das diferenas nas quantidades
de tijolos e demais materiais. Neste caso, no h problemas nas medies de sub-empreiteiros.
Cada profissional (ou empresa) deve ter critrios bem definidos, padronizados e conhecidos por todos os
envolvidos, inclusive pelos sub-empreiteiros. Os preos e as quantidades de materiais a serem adquiridos devem
estar em sintonia com estes critrios de medio.
Critrios de medio
So apresentados a seguir alguns critrios de medio. Ressalta-se que a lista apresentada (Tabela 3) contm
critrios genricos, devendo-se verificar, em cada caso, se correspondem realidade especfica, considerando as
caractersticas da obra, das composies de custos adotadas e da empresa em geral. A regra geral da medio
pelas dimenses reais, conforme projeto, e considerao em separado dos detalhes (tais como arremates de
impermeabilizao nos ralos, por exemplo).
22/49

Tabela 3 - Critrios de medio

atividade
unid.
critrio recomendado
Limpeza de terreno
m2
rea do pavimento trreo da obra, acrescida de uma faixa de 2m

em todo o permetro
Tapumes
m2
rea exigida no local ou permetro com altura de 3m
1. Servios iniciais
Marcao da obra em solo
rea do pavimento trreo da obra
Marcao da obra em laje
rea do pavimento considerado
Demolio ou remoo de pisos,

forros, cobertura e esquadrias
m2
rea do elemento a ser demolido ou removido
Demolio de alvenaria e
concreto
m3
volume a ser demolido
Remoo de entulho
m3
volume a ser removido
m3
volume real de escavao

enterradas das peas):
2. Movimento de solo
Escavao de solo (manual ou
mecnica)
(considerar
apenas
as
partes
* com escoramento: talude vertical com folga perifrica de 10cm

de cada lado
* sem escoramento: talude varivel de 45o (areia), sem folga, at
90o (rocha ou solo firme), com folga de 10cm de cada lado
Regularizao de fundo de valas
Reaterro compactado
ou mecanicamente
manual
m2
3
rea do fundo da vala
volume de escavao menos volume enterrado

(empolamento considerado na composio)
da
pea
Aterro com material importado

(areia, argila, brita, saibro)
m3
volume a ser aterrado (empolamento considerado na composio)
Remoo de solo
m3
volume enterrado do elemento (considerando empolamento na

composio)
Instalao do equipamento de
estaqueamento
un
mobilizao: transporte e instalao do equipamento
Estacas
comprimento de projeto, de acordo com o dimetro e tipo
Corte de estaca ou arrazamento
un
quantidade de estacas
3. Fundaes
Lastro de concreto magro
Alvenaria de pedra
m3
volume de projeto
volume de projeto
Concreto
considerar a largura efetiva da escavao e esp. de 5cm
Formas para fundao
rea lateral das peas de concreto (blocos, sapatas, vigas)
Armadura para fundao
kg
considerar quantidades de projeto
Escoramento de pilares
altura dos pilares
Escoramento de vigas
comprimento das vigas, descontando os pilares
4. Estrutura
Escoramento de lajes
rea das lajes, descontando vigas e pilares
Formas de pilares
rea lateral dos pilares
Formas de vigas
m2
rea lateral e inferior das vigas, descontando os pilares
Formas de lajes
rea das lajes, descontando as vigas e pilares
Armadura de estrutura
kg
considerar quantidades de projeto
23/49

Concreto moldado in loco:

preparo, lanamento e cura
m3
volume de projeto
Concreto usinado: aquisio,

lanamento e cura
m3
volume de projeto
Concreto usinado:
bombeamento
m3
volume que necessita bombeamento
Concreto pr-moldado
un
quantidade de peas, de acordo com o tipo (de acordo com o

catlogo do fabricante ou por composio especial, se produzido
pela prpria empresa); incluir transporte e montagem;
Alvenaria de tijolos
m2
rea real, descontando os vos (os acabamentos dos vos devem

ser considerados em separado), de acordo com a espessura e o
tipo de alvenaria
Encunhamento
comprimento, de acordo com a espessura da parede
Divisrias leves
rea real, descontando os vos
Vergas
conforme projeto ou pela medida do vo mais 10cm
Chapisco, emboo e reboco
m2
rea real (golas de esquadrias considerados em separado)
Azulejos e pastilhas
m2
rea real (golas, faixas de menos de um metro e cantos devem

ser considerados separadamente)
Peitors
comprimento real
5. Fechamentos
6. Revestimentos
Pisos e contrapisos
rea real
Soleiras
comprimento real, conforme tipo e largura da pea
Degraus
comprimento real, conforme tipo e largura da pea, somando os

espelhos
Rodaps
comprimento real
Forros de PVC ou madeira

Forros de gesso
m/m
rea real (acessrios considerados separadamente)

2
rea real acrescida de 50% por m de negativo (cada m de

negativo
custa
aproximadamente
0,5m2)
acessrios
considerados separadamente
7. Cobertura
Estrutura de madeira ou
metlicas
m2
rea em projeo (inclinao considerada na composio)
Telhamento
m2
Cumeeiras, calhas,
capeamentos, algerozas e dutos
de queda
comprimento real, conforme o tamanho do elemento (dimetro ou

corte)
un
conforme tamanhos e tipos
8. Esquadrias e vidros
Esquadrias de madeira
Esquadrias metlicas ou
plsticas
rea real do vo
Acabamento das golas
permetro de alvenaria no vo
Ferragens
un
conforme tipo e marca
Vidros
rea real do vo
m2
rea real
9. Pinturas e tratamentos
Pintura em alvenarias
Pintura em esquadrias
rea real das duas faces (consumo extra de material e mo-de-
24/49

obra considerado nas composies)

Pintura ou tratamento de
estrutura de cobertura
m2
comprimento das vigas
10. Impermeabilizaes
Impermeabilizao de baldrame
Impermeabilizao de lajes
internas
rea real das lajes
Impermeabilizao de
coberturas
m2
rea real das lajes, considerando detalhes (ralos, cantos, etc) em

separado
Planilhas para levantamentos
Para execuo das medies, propriamente ditas, conveniente a utilizao de formulrios adequados,
organizando a atividade. Em geral, a seqncia a seguinte:
a) Preenchimento de uma planilha geral (Modelo 1). Neste momento, as dimenses sero verificadas. Problemas
de cotas incorretas ou omitidas devem ser resolvidos, consultando-se os projetistas, obtendo cpias atualizadas
dos projetos ou corrigindo as diferenas (nesse caso, a dimenso arbitrada deve ser anotada sobre o projeto).
b) Preenchimento de planilhas auxiliares. Algumas medies devem ser realizadas em formulrios prprios, como
as medies de esquadrias, aparelhos sanitrios e alvenaria. Ainda podem ser preparadas planilhas especiais para
levantamentos nos projetos eltricos, hidrossanitrios e estruturais.
b.1) Esquadrias (Modelo 2). As esquadrias devem ser identificadas por nome ou cdigo. Em geral, os
projetistas preparam um quadro-resumo, includo no projeto grfico, ou na parte escrita. Neste caso, j
esto definidos os tipos, as dimenses e os acabamentos. Nas pranchas, necessrio apenas contar as
quantidades, identificando a localizao, para o desconto posterior nas quantidades de alvenaria e
revestimentos, por exemplo. Se no foram definidas previamente, antes da medio as esquadrias
devem ser identificadas, marcando-se na prpria planta o cdigo e as dimenses. Por fim, devem ser
definidas as ferragens e os vidros correspondentes.
b.2) Aparelhos sanitrios. Nesta planilha so identificados os elementos referentes aos banheiros e
cozinhas. So includos espelhos, balces, louas, metais e acessrios, relacionando-se as quantidades e
localizaes, e as definies de marca, modelo e cor, assim como seus preos, se j existem definies.
b.3) Alvenaria. As paredes devem ser medidas segundo algum critrio lgico. Recomenda-se o seguinte:
medir primeiro as paredes alinhadas no sentido vertical (considerando a prancha), de cima para baixo e
depois as alinhadas no sentido horizontal, da esquerda para a direita. Por fim, so medidas as paredes
em diagonal ou curvas. Existindo paredes de vrias espessuras ou tipos de alvenaria, esta seqncia
deve ser realizada vrias vezes, uma vez para cada. Importante a considerao dos cantos: no devem
ser includos duas vezes. Para tanto, sugere-se a incluso quando da tomada das medidas no sentido
horizontal.
c) Planilhas de oramento. Os oramentos podem ser executados manualmente ou em computador. Para a
realizao manual, a planilha deve prever espao para o lanamento das composies unitrias de custos. Em
geral, para apresentao aos clientes, adota-se um formulrio simplificado, contendo preos unitrios (Modelo 3)
ou no. No caso de lanamento em sistema informatizado, a planilha no precisa conter todas as informaes,
resumindo-se a um nmero de ordem, descrio dos servios, unidade e quantidade a ser executada.
Dependendo do sistema, pode ser necessrio lanar o cdigo correspondente ao servio.
25/49
(1) Planilha de levantamentos para oramento discriminado

Obra:
Data:
Nome
C
(m)
Dimenses
L
(m)
H
(m)
Janelas
Esquadrias e vos
Portas
Vazios
(dimenses)
(dimenses)
* Descontar escadas e outros vos; **Descontar janelas, portas e outros vos.
(dimenses)
Piso
Folha:
Acabamentos
Parede
Forro
Piso*
rea
(m2)
Forro*
rea
(m2)
Parede**
Permetro
rea
(m)
(m2)
(2) Planilha de levantamentos de esquadrias
UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS

Cincias Exatas e Tecnolgicas
Professor Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez
Tipo
*Vo real
Local
Descrio
Obra:
Data:
Quant
Folha:
Dimenses
L
H
(cm)
(cm)
Vidro
Ferragem
Tipo
rea
(m2)
rea
Esquadria
(m2)*
(3) Oramento discriminado
UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS

Cincias Exatas e Tecnolgicas
Professor Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez
Ordem
Descrio
Un
Quant
Obra:
Data:
Folha:
Preos Unitrios
Material
Mo-de-obra
Preos Parciais
Material
Mo-de-obra
Subtotais

Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos)

Por insumos, entendemos todos os elementos necessrios para a construo da obra, considerados individualmente. A
composio dos custos unitrios de cada insumo necessrio para realizar uma determinada tarefa resulta nas
composies unitrias de custos dos servios. Existem basicamente trs categorias de insumos:
a) materiais (areia, ao, cimento, cermica, esquadrias, etc.);
b) mo-de-obra (serventes, pedreiros, ferreiros, tcnicos, mestres de obra, etc.);
c) equipamentos (betoneiras, furadeiras, vibradores, elevadores e guinchos de obra, etc.).
A diferenciao evidente, pela grande diferena que pode ser constatada desde j entre os trs. Sobre a mo-de-obra
incidem as chamadas "leis sociais" e o pagamento realizado semanalmente. Os materiais tm condies de pagamento
e entrega bastante diferenciados entre si e os tributos que incidem so de outra ordem (IPI, ICMS). J os equipamentos
necessrios para a execuo da obra sofrem depreciaes contbeis, servem a vrias obras e podem ser inclusive
alugados.
No existem regras fixas sobre os materiais, pois a diversidade grande, e cada grupo deve ser tratado separadamente.
As condies de pagamento, entrega e armazenagem so distintas. Ao realizar o oramento, importante verificar se
existem lotes ou quantidades mnimas de aquisio, a forma como os materiais so adquiridos (por unidade, por m, m2
ou m3, etc), eventuais prazos de fabricao ou transporte desde a fbrica, disponibilidade em catlogo de cores e
modelos especificados.
Sobre a mo-de-obra incide um amplo e varivel conjunto de tributos, chamado genericamente de "leis sociais". As
alteraes de regras e alquotas so freqentes, e os percentuais no incidem todos sobre a mesma base de clculo.
Assim, conveniente obter uma relao atualizada, em publicaes do ramo, tal como a revista Construo e Mercado
(editora Pini). A seguir, apresenta-se uma tabela recente (Tabela 4).
No momento do oramento, necessrio ter a deciso sobre o uso de mo de obra prpria ou de empreiteiros
(terceirizada), uso de equipamentos prprios ou alugados, tamanho e posio do canteiro de obras e outros elementos.
A considerao do cronograma da obra (e das demais da empresa) importante. De qualquer forma, conveniente
estimar custos, mesmo que o equipamento seja da empresa, por causa da depreciao. Pode ser considerado o mesmo
custo do aluguel. No devem ser esquecidos os custos de transporte e instalao.
Tabela 4 - Leis Sociais trabalhadores horistas*
A. Encargos sociais bsicos
Previdncia Social
%acum
20,00
Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS)
8,50
Salrio-educao
2,50
Servio Social da Indstria (SESI)
1,50
Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI)
1,00
Servio de Apoio Pequena e Mdia Empresa (SEBRAE)
0,60
Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA)
0,20
Seguro de acidentes de trabalho (INPS)
3,00
Servio Social da Indstria da Construo e do Mobilirio (SECONSI)
1,00
38,30
B. Encargos sociais que recebem as incidncias de A
29/49

Repouso semanal e feriados remunerados
22,90
Auxlio-enfermidade
0,79
Licena-paternidade
0,34
13 Salrio
10,57
Dias no trabalhados: chuva, faltas justificadas, acidentes de trabalho, greves, falta

ou atraso de materiais ou servios na obra e outros
4,57
39,17
C. Encargos sociais que no recebem incidncias globais de A

Depsito por despedida injusta
5,91
Aviso prvio indenizado
14,06
Frias indenizadas
13,12
33,09
D. Taxas das reincidncias

Reincidncia de A sobre B
15,00
Reincidncia de A2 sobre C3
1,11
subtotal
16,12
126,68
E . Outros**
Vale-transporte
8,00
Refeio mnima
12,00
Refeies
30,00
Seguro de vida e de acidentes em grupo
2,00
Equipamento de proteo individual (EPI)
1,32
53,32
total
180,00
*Fonte: Adaptado da revista Construo e Mercado (Pini, agosto de 2008). **Arbitrados dependem de diversos
fatores, tais como salrio mdio e custo mdio de transporte.
Composies unitrias de custos de servios

As composies unitrias de custos so as "frmulas" de clculo dos custos unitrios nos oramentos discriminados.
Cada composio consiste das quantidades individuais do grupo de insumos (material, mo-de-obra e equipamentos)
necessrios para a execuo de uma unidade de um servio. Exemplos:
(1) Para a execuo de escavao de solo para vigas de fundao, o nico insumo a mo-de-obra (servente), sendo
estimado um consumo de 4 horas para cada m3 escavado:
ESCAVAO DE SOLO NORMAL, AT 3m DE PROFUNDIDADE m3
insumo
nome
quantidade unitria
custo unitrio
custo parcial
servente
4,00 h
5,60/h
22,40
total - R$
22,40
O custo unitrio do servio obtido multiplicando-se a quantidade empregada do insumo por seu custo respectivo. No
caso, o valor da hora de R$ 2,00. Acrescendo-se os percentuais de Leis Sociais, considerados como 180%, o preo do
insumo "Servente" de R$ 5,60/h e o preo do servio "Escavao" de R$ 22,40/m3.
30/49

(2) A execuo da armadura de uma viga, em ao CA-50 de 12,5mm, envolve os seguintes insumos, j includas as
perdas nas quantidades unitrias:
ARMADURA CA-50, 12,5mm - kg
insumo
Nome
quantidade unitria
custo unitrio
custo parcial
ao CA-50, 12,5mm
1,05 kg
3,00/kg
3,15
arame recozido
0,02 kg
7,00/kg
0,14
ferreiro
0,10 h
8,40/h
0,84
ajudante de ferreiro
0,10 h
5,60/h
0,56
total - R$
4,69
Da mesma forma, os percentuais de Leis Sociais esto embutidos nos custos de no de obra. No necessrio que seja
assim, podendo-se calcular em separado, acrescendo-se como um subtotal. O valor adotado, 180%, ilustrativo, e
depende de vrios fatores, principalmente da legislao vigente na data e nas condies particulares da empresa
(rotatividade, horas extras, ndice de aes trabalhistas, etc.). Para estes dois exemplos, o valor calculado o custo,
vlido genericamente, para obras comuns. Contudo, em cada caso, devem ser verificados aspectos singulares, tais
como: local da obra (transporte), horrio e condies de trabalho (horas-extra, periculosidade, insalubridade). Alm
disto, devem ser acrescidos os custos no discriminados e o lucro desejado (BDI).
Obteno das composies
As composies de custos podem ser obtidas de vrias fontes. A melhor forma o levantamento direto nas prprias
obras, verificando-se o consumo de acordo com a produtividade da mo-de-obra local e nas condies tcnicas em que
produz. Porm, pela quantidade de trabalho envolvido, geralmente de incio as composies so obtidas atravs de
publicaes. A utilizao indiscriminada, porm, perigosa, pois os coeficientes foram determinados em locais distintos,
e no h garantias de que sejam adequados para as condies de nossas obras. Por exemplo, um livro editado em So
Paulo, h trinta anos, evidentemente deve refletir condies muito diferentes das encontradas hoje, em So Leopoldo.
Outra forma de obteno de composies o clculo direto, para o qual apresentam-se dois casos, a seguir.
(1) Argamassa para alvenaria (1:2:9) - m3:
a) materiais - trao em volume, considerando os pesos especficos:
- o volume para cada parcela do trao : 1 m3/ (1+2+9) = 0,083333 m3
a1) cimento (1600 kg/m3): 0,83333 x 1600 = 133,3333 kg
a2) cal hidratada (1030 kg/m3): 0,83333 x 2 x 1030 = 171,6666 kg
a3) areia: 0,83333 x 9 = 0,75 m3
a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais
b) mo-de-obra: estimada (ou medida na obra) em 10h/m3;
c) betoneira: tempo ocupado estimado (ou medido na obra) em 4h;
31/49

ARGAMASSA PARA ALVENARIA (1:2:9) m3

insumo
nome
Quantidade unitria
custo unitrio
custo parcial
cimento
133,3333 kg*1,10
0,32/kg
46,93
cal hidratada
171,6667 kg*1,10
0,28/kg
52,87
areia mdia
0,7500 m3 *1,10
35,00/m3
28,88
betoneira 500 litros
0,5000 dia
20,00/dia (aluguel)
10,00
servente
10,0000 h
5,60/h
56,00
total - R$
194,68
(2) Alvenaria de tijolos furados (6 furos, 10x15x20), 10cm de largura - m2, para revestir:
a) quantidade de tijolos
a1) tijolos em um metro quadrado: 1/0,16 x 1/0,21 = 29,762 un
a2) rea ocupada pelos tijolos: 29,762 x 0,15 x 0,20 = 0,892857 m2
a3) volume de argamassa: (10,892857) x 0,10 = 0,0107 m3
a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais
b) mo-de-obra: estimada em 1,6h de pedreiro e 0,8h de servente (estes valores so tradicionalmente empregados);
ALVENARIA DE TIJOLOS FURADOS (6 furos, 10x15x20), 10 cm de largura - m2
insumo
nome
quantidade unitria
custo unitrio
tijolos
29,7620 un*1,10
0,28/un
9,17
argamassa 1:2:9
0,0107 m3*1,10
194,68/m3
2,29
pedreiro
1,6000 h
7,80/h
12,48
servente
0,8000 h
5,60/h
4,48
total - R$
custo parcial
28,42
importante que a montagem da composio seja coerente com o critrio adotado para a medio de servios, para
que se saiba o que est includo e o que no est nos valores resultantes da composio de custos.
Embora os preos possam ser obtidos de listas, do tipo publicado periodicamente em revistas ou fornecido por contrato
(mediante assinatura), para a execuo da obra necessrio obter-se as composies de custos, propriamente ditas,
para que seja possvel realizar a aquisio de materiais, contratao da mo-de-obra ou de servios sub-empreitados e o
controle geral da obra.
Benefcios e despesas indiretas (BDI)

Este elemento tem a funo de complementar o oramento discriminado, incluindo as verbas que no podem ou que
no se deseja que sejam discriminadas. Alguns custos so de difcil medio, sugerindo a indicao de valores
32/49

estimados. Por outro lado, a empresa pode no ter interesse em expor ao cliente elementos como o lucro pretendido ou
os custos do escritrio. O BDI includo como um percentual, aplicado sobre todos os preos unitrios do oramento, ou
como uma verba geral, includa ao final, ou um misto destas duas formas.
O BDI inclui uma parcela destinada aos benefcios (B), incluindo lucros e pr-labore dos diretores da empresa. Tambm
podem ser considerados outros benefcios, como divulgao (obras de clientes importantes ou situadas em locais de
grande fluxo de potenciais clientes) e ampliao do espao de atuao da empresa (novos clientes). Nestes casos, o
resultado efetivo pode ser obtido em outras obras (futuras).
Outra parcela refere-se s despesas indiretas (DI), que so basicamente os custos administrativos da empresa, tais
como o custo da sede em si (juros sobre o capital investido na compra ou aluguel pago pelo prdio), mobilirio,
despesas com energia eltrica, telefone, segurana, limpeza e manuteno, funcionrios (engenheiros e arquitetos
atuando em projeto e planejamento, tcnicos, estagirios, secretrias, telefonistas, funcionrios dos setores de pessoal,
compras, financeiro, etc.), assessorias (externas - marketing, jurdica, contbil, etc.), veculos (aquisio, aluguel ou
leasing, motorista, seguro, impostos, manuteno e combustvel) e tributao em geral. Neste caso, os valores
praticados normalmente devem ser investigados (examinando a contabilidade dos ltimos meses, por exemplo), e
distribudos proporcionalmente entre as obras da empresa, de acordo com o tamanho ou custo total de cada uma.
Embora a sigla tradicional indique apenas as despesas indiretas, o BDI normalmente inclui tambm despesas diretas (da
obra), por convenincia, tais como verbas para a mo de obra de gesto local, incluindo engenheiro ou arquiteto
residente, mestre de obra, contramestre, almoxarife, vigia e outros, bem como aluguis de equipamentos, terrenos ou
prdios utilizados em apoio ao canteiro de obras e outras despesas vinculadas com a obra em questo. Deve-se ressaltar
que existem razes legais para no incluir os custos diretos no BDI em concorrncias pblicas, nas quais se exige a
discriminao de todos os custos diretos.
O BDI pode variar em funo das condies de cada empresa (uma mesma obra pode justificar valores de BDI distintos
conforme a estrutura interna da empresa) e das condies particulares da obra, devendo-se verificar as caractersticas
do local (oferta de materiais e de mo de obra, tributao, limitaes de acesso ou de horrio de trabalho, distncia da
sede da empresa, condies climticas, condies polticas e econmicas da regio, etc.).
33/49

INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS DO PROJETO

Durante o desenvolvimento do projeto, importante examinar o custo de alternativas, embasando as decises tambm
com relao a este elemento. De um ponto de vista macro, as relaes geomtricas so importantes. Mascaro (1986)
estudou esta questo, apresentando diversas relaes entre forma e custo. Ramos (2002) apresentou parmetros para a
anlise de projetos, baseado em sua experincia na construtora Encol.
Por outro lado, de um ponto de vista, digamos, micro, os projetistas podem ser auxiliados pelas informaes dos custos
dos materiais e servios. A especificao de acabamentos depende no s de qualidade, adequao funcional, aparncia
e durabilidade, mas tambm do custo. Geralmente existem vrias opes, e o custo pode ser bastante alterado pela
escolha de um ou outro material. necessrio que a informao esteja disponvel facilmente, para agilizar o processo de
deciso. No caso dos projetos em CAD, a interligao com as rotinas de oramento muito importante. J existem
softwares que propiciam o clculo dos componentes do projeto, bastando para isto que o elemento seja associado a
uma das especificaes e que sejam cadastrados os preos correspondentes. Ao alterar as dimenses ou os materiais, o
impacto no custo final apresentado ao projetista, que pode analisar criticamente uma modificao tambm nesta
dimenso.
Anlise de custo baseada em relaes geomtricas

Mascar (1985) analisou em detalhe as influncias dos parmetros geomtricos nos custos de edifcios. Para este autor,
o edifcio pode ser visto com um conjunto de planos horizontais e verticais, contando ainda com espaos de circulao
vertical e horizontal e com a instalao de sistemas prediais. Complementa o custo da edificao uma parcela referente
organizao da execuo (canteiro de obras). Ele observa que h diferenas significativas de custos entre os planos
verticais internos e externos (fachadas) e entre os horizontais internos e externos (cobertura).
Partindo de um levantamento de custos de diversos prdios, este autor obteve uma listagem da participao percentual
destes macro-itens no custo de uma obra tpica. Em seguida, reorganizou estes percentuais, agrupando os itens do
ponto de vista geomtrico. A Tabela 5, a seguir, apresenta esta segunda classificao. O resultado obtido consiste em
diversas relaes sobre as caractersticas geomtricas do edifcio e o custo total, de forma global.
Da anlise da Tabela 5, pode-se perceber que a participao dos elementos distinta. Os custos de instalaes e
canteiro de obra no variam proporcionalmente quando a rea construda ou a altura so alteradas (so quase fixos). As
modificaes ou opes de projeto (decises) devem levar em conta este aspecto. Por exemplo, os planos horizontais
respondem por cerca de 10% dos custos totais. Se variar apenas a rea construda, a modificao no se reflete
igualmente no custo, pois os elementos correspondentes aos outros 90% no variaram na mesma razo. Mascar (1985,
p.9) calcula que, diminuindo a superfcie do prdio em 10%, a reduo nos planos horizontais ser de 3%, nos verticais
de 2% e praticamente nula nos outros dois itens, totalizando apenas cerca de 5% de reduo de custos.
34/49

Tabela 5 - Composio do custo do edifcio segundo planos horizontais, verticais e instalaes*

classificao
Elementos formando planos horizontais
Elementos formando planos verticais
Instalaes
composio
% do custo
- parte horizontal da estrutura e

fundaes
- contrapisos
- acabamentos horizontais
- parte vertical da estrutura
- alvenaria e isolamento
- acabamentos verticais
- esquadrias
- instalaes sanitrias e de incndio
- instalaes de gs
- instalaes eltricas
- elevador
- compactador de lixo
%total parcial
20.58
2.22
6.99
4.03
8.72
14.49
14.14
8.22
4.69
5.45
4.79
0.59
Canteiro de obra
29.79
41.37
23.74
5.09
*Fonte: Mascar, 1985, p.8.

O estudo das dimenses e forma do prdio pode ser aprimorado com estas consideraes. O custo da edificao
tambm poder ser alterado em funo da forma do prdio. Mantendo a mesma rea construda, diferentes formas
resultam em diferentes reas de fachada e de cobertura, as quais so mais caras. Mascar estudou a influncia da forma
do prdio atravs de um indicador, chamado de ndice de compacidade (Ic), calculado como a relao entre o
permetro de um crculo de rea igual rea do prdio (Pc) e o permetro projetado para o prdio, geralmente
considerando o pavimento tipo (Pp). Este ndice calculado pela seguinte relao (Mascar, 1986, p.15):
Ic = Pc / Pp * 100%
Naturalmente o ndice mximo ocorre em prdios de forma circular, indicando menores custos gerais. Contudo, esta
forma tem vrios inconvenientes, como dificuldades de execuo, complexidade de clculo das estruturas e restries de
uso (mobilirio, por exemplo). Para Ramos (2002, p.148), bons projetos devem atingir ndices de compacidade entre 65
e 80%.
Mascar (1986) tambm apresentou estudos realizados na Frana, indicando as variaes de custos que ocorrem
quando varia a rea (Figura 6).
Figura 6 - Variao do custo do metro quadrado construdo em
funo da superfcie do apartamento*
*Fonte: Mascar, 1985, p.10
35/49

Outro exemplo a influncia da altura do prdio, apresentado na Figura 7, a seguir. O formato da figura demonstra que
prdios muito baixos ou muito altos so antieconmicos. O problema que a faixa "tima" geralmente defronta-se com
os limites de planos diretores, os quais priorizam a qualidade global e no o custo.
Figura 7 - Variao do custo de construo de edifcio de
habitao em funo da altura*
*Fonte: Mascar, 1985, p.66
Parmetros de referncia
A utilizao da experincia anterior fundamental. Projetos concludos com sucesso devem ser estudos, gerando
parmetros para embasar novos estudos. Ageu Ramos, gerente de projeto da construtora Encol, apresenta um conjunto
de parmetros utilizado para verificar projetos. Por exemplo, para uma estrutura de concreto convencional, as
dimenses esperadas so as seguintes (Tabela 6), considerando cada medida em relao rea total construda. Estes
elementos representam mdias de projetos considerados de boa qualidade pela empresa, mas deve-se ressaltar que
estas medidas foram tomadas com base em projetos estruturais que seguiam a norma anterior (Ramos, 2002, p.157159).
Tabela 6 Parmetros para estruturas de concreto convencionais*
Altura do prdio
Concreto
Armadura
Formas
< 15 pavimentos
12 a 16 cm/m2
10 a 14 kg/m2
1,6 a 2,1 m2/m2
de 15 a 20 pavimentos
16 a 20 cm/m2
14 a 20 kg/m2
> 20 pavimentos
18 a 22 cm/m2
17 a 23 kg/m2
*Ramos, 2002, p.157-159.

No caso da falta de projetos no momento do oramento ou para permitir a comparao de alternativas, pode-se
considerar estas medidas como estimativas, indicando este fato explicitamente no oramento. Havendo dimenses para
a estrutura, estas devem ser seguidas, estimando-se de forma aproximada apenas a armadura.
Outra forma de auxlio para um oramento aproximado consiste na considerao da participao percentual mdia dos
grandes itens no custo total, preferencialmente obtidos em obras similares anteriores. Os percentuais normais podem
36/49

servir para estimar custos para etapas de projeto ainda no desenvolvidas ou para verificar outras etapas, identificando
erros ou inconsistncias destes projetos. Uma distribuio razovel a seguinte (Tabela 7), adequada para prdios de
apartamentos residenciais de padro normal, com 8 a 12 pavimentos.
Tabela 7 - Participao percentual mdia dos servios em um oramento
edificaes de padro normal, de 8 a 12 pavimentos*
# Item
%
Custos diretos
1
Servios preliminares
1,00
2
3
Movimento de solo e fundaes

Estrutura
4
5
Alvenaria
Impermeabilizaes
7,00
1,40
6
7
Instalaes eltricas e telefnicas

Instalaes hidrulicas, sanitrias, pluviais, de incndio e de gs
5,20
9,80
8
9
Aparelhos sanitrios, louas, metais e acessrios

Pisos e rodaps
1,80
6,00
10
11
Esquadrias, vidros e ferragens

Revestimentos de fachada
7,00
4,80
12
13
Revestimentos internos, inclusive forros

Pintura interna
3,30
2,00
14
15
Pintura externa
Elevador
1,50
1,80
16
17
Cobertura
Servios complementares
0,50
1,00
18
Paisagismo
3,50
19,00
0,40
Subtotal
77,00
Custos de administrao e indiretos

1
Taxas e impostos
0,20
2
3
Equipamentos
Despesas indiretas
0,80
4,00
4
5
Gerenciamento
Lucro construo
4,50
5,00
IR sobre lucro construo
8,50
Subtotal
23,00
Total
100,00
*Levantamento do autor.
Exemplo de utilizao dos percentuais
Caso no existam ainda os projetos de instalaes eltricas ou hidrulicas, pode-se determinar aproximadamente os
valores correspondentes utilizando os dados da Tabela 7, acima. Por exemplo, se o valor orado (com base nos outros
projetos, disponveis) foi de R$ 850.000,00, e as instalaes eltricas e telefnicas e as hidro-sanitrias so previstas
como normais, pode-se complementar o oramento da seguinte forma:
a) Define-se a participao: Instalaes eltricas e telefnicas=9,8% e Instalaes hidro-sanitrias= 5,2%, somando o
equivalente a 15% do prdio;
b) O oramento bsico representa (100% - 15%)= 85%, portanto;
c) As instalaes podem ser estimadas em R$ 98.000,00 e R$ 52.000,00, respectivamente;
d) Conclui-se que o oramento total ser de R$ 1.000.000,00.
37/49

CUSTOS NO CICLO DE VIDA

A avaliao do ciclo de vida (ACV ou life cycle assessment, LCA) uma tcnica adequada para a avaliao dos
materiais e da energia envolvidos no desenvolvimento do produto, com a medio dos impactos ambientais ao longo da
vida til de uma edificao. A ACV considera explicitamente os impactos que ocorrem ao longo de dcadas e no apenas
a fase de construo. Por exemplo, pensando j na demolio, alguns pases europeus estabeleceram que os novos
prdios pblicos devem ser construdos com estruturas metlicas ou em madeira, que oferecem maior facilidade de
reciclagem do que o concreto. Tambm comum a opo por materiais e tcnicas mais caros, mas que oferecem maior
durabilidade ou permitem economia de energia. A premissa de que o custo inicial de construo pode ser maior, mas o
custo total ser menor. A idia de avaliar o ciclo de vida foi ressaltada nas conferncias Rio-92 e Rio+10 (ONU, 1992,
2002).
ACV um processo de avaliao das fronteiras ambientais associadas com um produto, processo ou atividade, atravs
da identificao e quantificao da energia dos materiais empregados na produo e dos resduos gerados, avaliao do
impacto destes sobre o ambiente, bem como identificao e avaliao de oportunidades para introduo de melhorias.
Esta anlise considera todo o ciclo do produto, processo ou atividade, incluindo extrao, processamento de matrias
primas, produo, distribuio, operao/uso, manuteno, reutilizao, reciclagem e disposio final.
A NBR ISO 14040 define ACV como a tcnica para avaliar os aspectos ambientais potenciais associados com um
produto ou servios, atravs do desenvolvimento de um inventrio de entradas e sadas relevantes, avaliando os
impactos ambientais potenciais associados com estas entradas e sadas, interpretando os resultados das fases de
inventrio e impacto em relao aos objetivos do estudo (ABNT, 2001).
Em geral quatro fases so necessrias para o desenvolvimento da avaliao do ciclo de vida: planejamento, anlise de
inventrio, avaliao do impacto e anlise de melhoramentos. Estas fases so interativas e podem ser definidas como:
Planejamento: define as metas e objetivos da ACV, incluindo os limites da investigao, incio e fim do estudo;
Anlise de inventrio: busca uma anlise quantitativa das entradas e sadas do produto ou sistema, isto , avaliao
e medies dos gastos em energia, matrias-primas, emisses de gases, guas residuais e resduos slidos;
Avaliao de impacto: avalia como o produto ou sistema afeta o ambiente, adotando uma abordagem qualitativa e
quantitativa para analisar como o consumo de materiais, energia, gua e as emisses de gases e gerao de resduos
slidos e lquidos afetam o ambiente;
Anlise de melhorias: envolve o estudo de melhorias para reduzir os impactos associados com o produto ou sistema
atravs de uma viso objetiva de todo o ciclo de vida e da avaliao do impacto que estas mudanas podem provocar no
ambiente.
Ao final da ACV, so obtidos parmetros para orientar a escolha de materiais e tcnicas, atravs da comparao da
energia consumida ou dos impactos natureza, por exemplo. ACV uma anlise complexa, e depende das
caractersticas locais, pois as peculiaridades dos processos produtivos e as distncias de transporte influem
significativamente no resultado.
Uma parte importante desta questo a avaliao dos custos no ciclo de vida (CCV, ou life cycle costs, LCC). Duas
alternativas de projeto podem ter impacto distinto ao longo da vida til da edificao. Uma opo com menor custo
inicial (custo de construo) pode implicar em menor durabilidade e maior custo de manuteno. Por outro lado,
algumas alternativas de custo de construo maior podem resultar em custo de operao menor. Por exemplo, a adoo
38/49

de paredes ou vidros duplos aumenta o custo de construo mas reduz o consumo de energia eltrica para o
condicionamento artificial do ambiente.
Deve-se examinar o impacto que as decises de projeto tero ao longo do ciclo de vida do imvel. Para tanto, devem
ser examinados todos os custos, incluindo os custos de projeto, construo, operao/uso, manuteno e demolio.
Como os imveis tm uma vida til longa, geralmente de dezenas de anos, os custos no podem ser simplesmente
somados. Os custos de projeto e construo ocorrem em um perodo de tempo razoavelmente concentrado, enquanto
que os custos de operao e manuteno esto distribudos ao longo de dcadas e os custos de demolio esto
afastados da poca da construo por um perodo de tempo ainda maior. Os custos no podem ser comparados
diretamente em funo da existncia de juros sobre o capital (custo financeiro ou custo do capital).
Na considerao do custo-tempo do capital (custo financeiro), assume especial importncia a fixao da taxa de
desconto (k), aplicada com a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores presentes. A
taxa de desconto muitas vezes referida como taxa mnima de atratividade (TMA), custo de capital, ou custo de
oportunidade, embora estes termos no tenham exatamente o mesmo significado. Os custos devem ser estimados e
distribudos ao longo do CV, formando um fluxo de caixa, o qual deve ser convertido em um valor que permita a
comparao entre alternativas. Em geral se adota o momento presente como data de referncia, convertendo os fluxos
atravs de tcnicas adequadas, tal como o valor presente lquido (VPL). Os custos no ciclo de vida podem ser calculados
pela seguinte relao:
CCV = CP + CC +[COPt/(1+k)t] +[CMt/(1+k)t] + (CD-RU)/(1+k)n
(1) ,
Onde CP o custo de projeto, CC o custo de construo, COP o custo de operao, CM o custo de manuteno,
CD o custo de demolio, RU a receita com a venda de componentes reciclados ou reutilizados, k a taxa de
desconto (taxa de juros), t o momento no tempo em que cada custo ocorre e n a vida til do imvel. O perodo de
tempo pode ser fixado em meses ou em anos.
39/49

PROGRAMAO DE OBRAS
A programao da obra est mais diretamente relacionada com o nvel de planejamento de curto prazo. A programao
de curto prazo (detalhada) necessria por dois motivos: tcnico e financeiro. importante ordenar corretamente as
atividades, para que seja possvel adquirir, contratar ou alugar os materiais, a mo-de-obra e os equipamentos
necessrios no momento adequado. Realizar estas atividades depois do momento significa atrasar a obra. Realizar antes
significa desperdiar materiais (perdas no armazenamento), pagar mo-de-obra ou equipamentos ociosos ou ainda
empregar recursos que geralmente no esto disponveis ou que poderiam ser melhor aplicados.
Atualmente, em uma conjuntura nacional de juros elevados, torna-se fundamental (talvez seja a principal parte de todo
o processo) o gerenciamento financeiro do empreendimento, para compatibilizar os ingressos (receitas) com as
despesas, garantindo a viabilidade financeira da obra. Veja que a empresa no conta, geralmente, com recursos
suficientes para executar a obra, dependendo primordialmente das contribuies do(s) proprietrio(s). Se houver uma
defasagem muito grande (chamada de "dique financeiro"), o empreendimento ser invivel, porque o custo dos
emprstimos bancrios muito superior ao lucro que pode ser obtido, de regra. Ou seja, determinada obra "poderia ser
um bom negcio", mas a empresa no tem condies de realiz-lo, na prtica, pela falta de capital prprio.
A programao de obras carece de um tratamento to ou mais cuidadoso que o oramento, pois so necessrios
conhecimentos profundos sobre o projeto, recursos financeiros disponveis, prazos de compra e entrega de materiais,
situao do mercado (fornecedores, macroeconomia do pas), disponibilidade de mo-de-obra (para as diversas
atividades e na quantidade necessria), prazo global para o fim da obra e muitas outras informaes. preciso conhecer
o fluxo de caixa global da empresa, sua programao futura e seu crdito junto aos fornecedores e instituies
financeiras.
A execuo de uma programao criteriosa importante, pois apenas o oramento no garante a possibilidade de
execuo em um determinado prazo ou momento econmico. O ideal que o processo seja iterativo com o oramento,
ou, ao menos, com o pessoal envolvido na oramentao, pois muitas informaes deste so necessrias e muitas
concluses podem ser retiradas do planejamento, alterando os oramentos. Se o planejamento for executado apenas
depois da contratao da obra, no possibilitar correes e aprimoramento do oramento, e eventuais falhas sero
traduzidas em prejuzos. Por exemplo, o prazo de execuo pode ser invivel diante das solues tcnicas adotadas, ou
exigir dispndios no previstos (grande quantidade de mo-de-obra, equipamentos especiais, pagamento de taxas para
encomenda de materiais fora dos prazos normais dos fornecedores, etc.).
O trabalho de programao de obras deve ser realizado inicialmente com base nos dados decorrentes do oramento
discriminado. Busca-se uma distribuio de recursos humanos e financeiros otimizada, alm da seqncia tcnica
necessria para a execuo da obra. Geralmente os softwares de oramentao no realizam os clculos necessrios
para a programao. Existem basicamente dois mtodos para a programao de obras: PERT-CPM e Gantt. Para seu
emprego, deve-se saber as quantidades totais de cada servio a ser executado e suas duraes (baseadas
principalmente no consumo de mo-de-obra).
40/49

Definio das atividades e sua seqncia

A organizao dos servios na programao de curto prazo pode no ser a mesma do oramento. No oramento, a
diviso obedece a critrios especficos, como facilidade de medio, identificao visual ou discriminao oramentria
empregada. Quando se realiza a programao, precisa-se dividir ou agrupar os servios, de acordo com a forma como
sero executados. Os que sero executados de forma intermitente e simultnea devem ser divididos (estrutura de
concreto, pisos, alvenaria, revestimentos), enquanto que os de execuo contnua devem ser agrupados (instalaes
hidrulicas e eltricas). Assim, preciso retrabalhar o oramento, adaptando-o para a programao. Aps estas
modificaes, no h mais a diviso em servios, mas em atividades. Em um sistema informatizado, esta etapa pode ser
quase automtica, visto que os servios tm geralmente a mesma caracterstica em obras semelhantes (por exemplo, as
alvenarias sempre sero divididas em andares ou parcelas menores, nos edifcios). Para o desenvolvimento desta tarefa,
deve-se pensar como a obra ser executada, ou seja, qual ser a seqncia das atividades.
Etapas do trabalho de programao

Quando a empresa no est informatizada ou no h integrao entre os sub-sistemas de programao e oramentao,
a primeira etapa a preparao de listas ou relatrios dos servios a serem executados (as quantidades totais oradas)
e da mo-de-obra (de acordo com as composies). Com estas informaes so calculadas as equipes de trabalho. A
segunda tarefa a preparao de uma tabela de precedncias de servios (ou de atividades). Neste ponto, j possvel
determinar o prazo de execuo da obra, em uma primeira aproximao, por PERT-CPM ou cronograma de barras.
interessante distribuir a mo-de-obra de forma homognea no tempo, evitando contrataes e dispensas ou
transferncias repetidas. A anlise detalhada permite corrigir eventuais erros nas precedncias ou acmulos de mo-deobra localizados. Em geral as categorias mais presentes so carpinteiros, pedreiros e serventes.
Trata-se de um processo iterativo, com novos ajustes e correes a cada vez. O resultado final do trabalho um
conjunto de tabelas e grficos que descreve o planejamento das atividades (sua distribuio no tempo).
Os grficos referentes mo-de-obra em geral so semanais, por causa da forma de pagamento usual. Os grficos
referentes a materiais ou equipamentos podem ser mensais ou tambm semanais. Apenas em casos extremos, de obras
especiais (como reformas de agncias bancrias ou obras em shopping centers) os cronogramas sero dirios.
As duas formas bsicas de realizao dos cronogramas de obras podem ser realizadas em conjunto ou isoladamente.
Pode-se realizar um cronograma de barras geral, para toda a obra, e detalhar algumas partes atravs de cronogramas
PERT/CPM. No se pode afirmar que uma forma "mais correta" ou mais precisa que a outra. A qualidade do
cronograma depende fundamentalmente do profissional, que precisa ter bons conhecimentos de obras (em geral) e da
obra em anlise.
Geralmente a primeira questo analisada o volume disponvel de recursos financeiros por perodo (ms ou semana),
quase sempre a limitao principal do cliente. Neste caso, h duas formas bsicas de cronograma financeiro: gastos
mensais homogneos ou seguindo a regra do trapzio. No primeiro caso, o prazo da obra calculado dividindo o valor
total do oramento pela disponibilidade mensal do cliente. A regra do trapzio indica que a fase de mobilizao (incio da
obra, seja de 1/3 do prazo total, a desmobilizao (final da obra) de 1/6 da obra e a fase de atividade plena seja de 1/2
do prazo. Neste caso, o gasto mensal na fase intermediria de 1,333 do valor mdio mensal (cronograma
homogneo). Desta anlise resultam os limites de gastos e o prazo total da obra.
41/49

Duraes e equipes
Com as quantidades dos servios levantados dos projetos para a execuo do oramento e com as composies
unitrias empregadas na determinao dos custos, pode-se calcular as quantidades parciais e totais de mo-de-obra
necessrias para realizar os servios. Com as adaptaes, estes se transformam em atividades, carregando consigo estas
informaes de consumo de mo-de-obra.
A definio da durao de cada atividade - que a relao entre a quantidade de mo-de-obra (nmero de homens) e a
quantidade total de homens-hora necessrios - ser feita segundo as limitaes de gastos e de prazo total.
Naturalmente, em uma obra comum, a quantidade de atividades grande e no se atinge facilmente um equilbrio entre
os diversos fatores. Mesmo em sistema informatizados, a quantidade de decises necessrias muito significativa, e
ocorrem diversas iteraes ou tentativas, at se atingir uma boa programao, que contemple as vrias grandezas
envolvidas (recursos humanos e financeiros, tcnica, relaes com o comrcio).
Otimizao da programao: tempos, equipes e recursos financeiros

Aps a primeira tentativa, na qual se fixam equipes e determina-se o tempo necessrio para realizao das atividades, a
programao passa por uma reviso. Verifica-se se o prazo total atingido compatvel com as necessidades. Revisa-se
as duraes estipuladas, as folgas consideradas, a seqncia determinada entre atividades, a vinculao entre estas
(nem sempre so rgidas; pode-se criar dificuldades que no existem na verdade ou que dependem do mtodo de
execuo ou de detalhes do projeto).
Tambm deve ser analisado o volume de recursos necessrios para a execuo conforme a programao prevista. Alm
disto, os dispndios mensais devem seguir uma seqncia lgica de aumento no incio, at atingir um patamar
constante, manuteno deste por algum tempo, e queda no final da obra.
Cronograma fsico-financeiro
O cronograma fsico se refere ao desenvolvimento dos servios na obra, enquanto que o financeiro prev os gastos
mensais. comum adotar um cronograma de Gantt similar ao modelo abaixo (Figura 8), que trata de uma reforma, com
previso de 4 meses de execuo em cronograma quinzenal.
Figura 8 - Exemplo de cronograma fsico-financeiro tipo Gantt
Construo - custos diretos
Unidade
Custo
1 Servios preliminares
Organizao da produo (parcial)
vb
2500,00
Remoo das instalaes e cercamento anteriores
vb
500,00
2 Servios complementares, fechamentos e paisagismo
Grades externas e portes para estacionamentos - h=2,2m
m - com pintura
25431,00
3 Cobertura
Estrutura de madeira e telhamento - telha cermica colonial
m2 Romana13931,26
Cobertura de policarbonato
m2
1162,13
Calha de chapa galvanizada - corte 28cm
m
866,80
Dutos de queda d=100mm
m
1237,50
4 Esquadrias, vidros e ferragens
Janelas e portas-janelas de madeira - com ferragens
m2
1200,00
Reviso geral das esquadrias e substituies
vb
5000,00
Vidros lisos e=4mm opacos
m2
634,80
Vidros lisos e=4mm
m2
12273,56
4 Revestimentos de fachada
Reboco externo - completo
m2
7901,90
6 Pintura externa
Selador acrlico
m2
8968,20
Pintura acrlica - 2 demos
m2
29894,00
Subtotal (R$)
94.017,34
SET
15d
313
500
15d
313
OUT
15d
313
15d
313
NOV
15d
313
6358
1589
6966
6966
1162
15d
313
DEZ
15d
313
15d
313
4484
14947
19.744
494
790
21.027
867
1238
1200
5000
635
6137
6137
7902
813
6.670
9.345
11.267
12.084
14.351
4484
14947
19.744
20
33
865
167
267
7.104
234
374
9.952
282
451
12.000
302
483
12.870
359
574
15.284
494
790
21.027
Construo - administrao e indiretos

7 Despesas indiretas
8 Gerenciamento
Total (R$)
vb
vb
2,5%
4%
100.128,46
42/49

Programao com cronograma de barras (Gantt)

A programao realizada pelo mtodo de barras extremamente simples: o entendimento dos cronogramas imediato.
O acompanhamento em obra fcil. Contudo, a montagem do cronograma no to simples: o programador precisa
conhecer a obra em detalhe. O encadeamento das atividades deve ser to rigoroso quanto no PERT-CPM, embora a
montagem, na prtica, seja mais simples.
Programao com PERT-CPM

O uso deste mtodo est crescendo, pela disseminao dos conhecimentos e pela disponibilidade de softwares de apoio,
tal como o MS-Project. Ainda assim, geralmente adotado por profissionais mais experientes e em obras mdias ou
grandes, por causa da complexidade e quantidade de tempo necessrio para montagem.
O Mtodo do Caminho Crtico (Critical Path Method) voltado para as programaes que envolvem atividades com
duraes eminentemente determinsticas. Neste caso, os tempos de execuo so razoavelmente bem conhecidos. Foi
desenvolvido na empresa francesa Du Pont, para a organizao da fabricao de produtos qumicos, em 1957
(Hirschfeld, 1969).
Quase simultaneamente, o mtodo PERT (Program Evaluation and Review Technique) foi desenvolvido nos Estados
Unidos, em 1958, como uma ferramenta de gerenciamento da construo do foguete Polaris, misso que tinha grande
interesse militar e que exigiu tcnicas de planejamento especiais em virtude de sua complexidade. Este mtodo mais
apropriado para os casos em que os tempos de execuo das atividades so pouco conhecidos, envolvendo ento
probabilidades de execuo no perodo considerado (Hirschfeld, 1969).
Os dois mtodos apresentam muitas semelhanas, por isso comum falar-se em PERT-CPM, como se fosse um mtodo
nico. O sistema PERT-CPM de uso genrico, podendo ser empregado com inmeras finalidades, quando existem
variadas atividades e tempos de execuo. Uma rede deste tipo um modelo lgico-matemtico da obra (Antill e
Woodhead, 1968).
Definio dos elementos da rede

Os elementos do grfico so os ns e as setas orientadas, que representam os eventos e as atividades (operaes),
respectivamente. As atividades ligam sempre dois eventos, chamados de inicial e final. Na Figura 9, apresenta-se o caso
mais simples de rede PERT-CPM, com dois eventos e uma atividade.
Figura 9 - Representao de rede PERT-CPM
evento inicial (0) --atividade (A)----> evento final (1)
As atividades consomem tempo ou recursos financeiros, enquanto que os eventos so "marcos" de incio ou fim, no
tendo estas implicaes. O custo de execuo das atividades pode ser empregado no lugar do tempo, se for mais
interessante esta alternativa. O processamento idntico.
43/49

As atividades podem ser executadas em srie ou em paralelo (simultaneamente). No caso de ocorrncia de atividades
paralelas, com tempo distintos, surgem confuses, e devem ser empregadas as Atividades Fantasmas, como se v na
Figura 10, a seguir. O evento fantasma uma atividade fictcia, destinada a equilibrar a rede, no consumindo
recursos.
As atividades condicionantes so elementos que precisam ocorrer para que outras atividades sejam executadas. Um
evento dito "atingido" se foram executadas todas as atividades que chegam nele. Uma atividade s pode ser
executada se o evento inicial for atingido. Entre dois eventos sucessivos s pode existir uma atividade. No podem
existir ciclos ou circuitos na rede.
Figura 10 - Atividade Fantasma (E)
Montagem de uma rede PERT-CPM

O processo pode comear pelo final da obra ou pelo incio. Os passos necessrios para a execuo de uma rede so os
seguintes:
Relacionar as atividades, atribuindo precedncias e sub-seqncias de execuo;
1.
2.
Identificar as que podem ser realizadas em paralelo;

Montar graficamente as relaes;
Quando o estudo da rede realizado manualmente, so necessrias fichas para registro das informaes de cada
atividade, como a apresentada a seguir (Figura 11).
Figura 11 - Quadro para registro dos dados da rede
Obra:
Atividade
Nmero:
Evento
Inicial
Final
Durao
Prevista
Real
Custo
Previsto
Real
Observaes
Aps a montagem da rede bsica, pode ser determinado o tempo consumido entre o incio e o fim da obra. O prazo total
consiste na soma das duraes das atividades no caminho mais desfavorvel, chamado de caminho crtico. As atividades
do caminho crtico so indicadas por uma linha dupla ou mais espessa que as demais. Os demais caminhos da rede, que
tm menores tempos, apresentam folgas de execuo. Pode existir mais de um caminho crtico. Eventualmente, todos
os caminhos podem ser crticos, ou seja, nenhum apresenta folgas.
Determinadas as folgas, os eventos dos caminhos no-crticos podem receber variaes em seus incios e/ou finais. O
primeiro momento em que uma atividade pode ser executada chamado de Primeira Data de Incio, Data Mais Cedo ou
simplesmente Cedo. Da mesma forma, o ltimo momento de execuo de uma atividade a Data Mais Tarde, ltima
44/49

Data de Fim ou Tarde. A adequada alterao dos momentos de incio e fim de vrias atividades permite o ajustamento
dos recursos consumidos (evitando acmulos indesejados em determinados momentos).
fcil perceber que no caminho crtico, no qual a folga zero, Cedo e Tarde coincidem com o incio e final previstos:
no h escolha ou intervalo de execuo, apenas um momento determinado para iniciar e concluir a atividade.
Recorrentemente, a folga pode ser definida como a diferena entre Cedo e Tarde. O grfico completo da rede indica
todas as informaes: nmero do evento, durao das atividades, cedo e tarde, convenientemente posicionados para
evitar confuses (Figura 12). A numerao dos ns deve ser de forma a que uma atividade saia sempre um n de
nmero inferior, chegando em um n de nmero superior.
Figura 12 - Representao completa de uma rede PERT-COM*
(a) tempos de ocorrncias mais cedo dos eventos (normal);

(b) tempos de ocorrncia mais tarde permissvel (normal)
*Fonte: Antill e Woodhead, 1968, p.57/60
45/49
ANEXO I - EXEMPLOS
LEVANTAMENTO DE QUANTIDADES
OBJETIVO
Ao recebermos um projeto, ser nosso objetivo calcular as medidas lineares, de superfcie e
de volumes ou , saber em seus servios , quantos Ml , M2, M3 , Kg e UN estaro decompostos
seus elementos.
(1)Genrico
MEMORIAL DE CLCULO DE VOLUME
ANALTICO
Cliente :
Obra
Local
:
:
ESPECIFICAO
QTD
L1
(M)
L2
(M)
L3
(M)
METODOLOGIA
Tendo como base, os projetos, memoriais descritivos:
1. O primeiro passo ser a analise dos desenhos e seus memoriais descritivos.
2. Em seguida, as identificaes dos servios e suas dimenses.
ID
TOTAIS
Basicamente nesta etapa que ser dada a FORMA do oramento, bastante conhecido a
conceito de que um bom oramento se fundamenta num bom levantamento de
quantidade.
conveniente ressaltar que o detalhamento das quantificaes depender do tipo de projeto,
ou seja ,as informaes de quantidades sero proporcionais ao seu detalhamento.
Projetos tipo "prefeitura" e anteprojetos demandaro maiores ajustes, ajustes estes que iro
sendo confirmado a medida que os projetos sejam mais detalhados.
Em todos os casos, independentemente de seu estagio de projeto iniciaremos com o conceito
de CHECK-LIST.
O "CHECK-LIST" (nome dado para efeito didtico, muito semelhante ao check-list dos
aeronautas antes de suas decolagem) servir para identificar etapas principais da obra, a fim
de orientar-nos de termos quantificado a maioria de seus elementos.
Assim para obras em prdios os principais itens so:
1 - Instalao de Canteiro
2 - Servios Gerais
3 - Movimento de Terra
4 - Fundaes e Infra-estrutura
5 - Estruturas
6 - Alvenarias
7 - Instalaes Hidrulicas
8 - Instalaes Eltricas
9 - Esquadrias de Madeira
10 - Esquadrias Metlicas
11 - Revestimentos Internos
12 - Revestimentos Externos
13 - Forro
14 - Impermeabilizaes
15 - Pavimentaes Internas
16 - Cobertura
17 - Vidros
18 - Pintura
19 - Pavimentao Externa
20 - Elevadores
21 - Equipamentos
22 - Diversos
23 - Limpeza
QUADRO DE DISTRIBUIO DE QUANTIDADES
OBJETIVO
Transformar em um nico quadro, todas as informaes, levantadas,de tal forma, visualizar o
conjunto de dados, fornecer condies das verificaes das dicas, e principalmente,
possibilitar ao oramentista um quantitativo , que sirva igualmente para o pessoal de obras.
O objetivo deste quadro possibilitar que as quantidades nele expressas, sejam autoexplicativas, evitando as analises das planilhas auxiliares.
METODOLOGIA
A partir das planilhas auxiliares, o tendo-se o plano de contas j definido, pois j foram feitos
os levantamentos, distribui-se, todas as quantidades:
1.Na horizontal, as, dependncias, ou andares ou prdios
Na vertical, os itens do plano de contas e suas medidas,
2. Considere sempre que a itimizao adotada de quantidade dever ser compatvel com o
mesmo idioma usado pela organizao para servios e insumos/recursos e verbas
3. Ao itimizar os itens do quadro de quantidades, leve em considerao s condies de
planejamento e controle de obra.
4. Utilize as unidades de servio usuais da organizao.
(7)Exemplo:
Edifcio Comercial
CD.
020302
020301
020202
020403
020501
020404
DESCRIO
SUB
SOLO
UN
TOTAL
DESPESAS INICIAIS
Projetos
Ligao provisria de luz
Ligao provisria de gua e esgoto
VB
VB
VB
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
SERVIOS PRELIMINARES
Limpeza do terreno
Tapume em chapa de madeira compensada
Placas da obra
Locao da obra
Abrigo provisrio
M
M
VB
M
M
600,00
220,00
1,00
480,00
57,15
600,00
220,00
1,00
480,00
57,15
M
KG
KG
KG
KG
KG
KG
M
M
42,00
43,00
306,00
72,00
174,00
59,00
434,00
7,90
7,90
MOVIMENTO DE TERRA
050301
050405
050403
050403
050404
050404
050404
050514
050515
QUANTIDADES
FUNDAES
Blocos / Sapatas
Formas
Ao 5,0 mm
Ao 6,3 mm
Ao 10,0 mm
Ao 12,5 mm
Ao 16,0 mm
Ao 20,0 mm
Concreto
Lanamento de concreto
42,00
43,00
306,00
72,00
174,00
59,00
434,00
7,90
7,90
TRREO MEZANINO
1
PAV.
2
PAV.
3
PAV.
TICO
FACHADAS
CD.
050301
050405
050403
050403
050404
050404
050404
050514
050515
DESCRIO
Outros
Formas
Ao 5,0 mm
Ao 6,3 mm
Ao 10,0 mm
Ao 12,5 mm
Ao 16,0 mm
Ao 20,0 mm
Concreto
060203
060204
060204
060204
060403
060411
ESTRUTURA
Lajes
Formas
Ao 5,0 mm
Ao 6,3 mm
Ao 10,0 mm
Ao 12,5 mm
Ao 16,0 mm
Ao 20,0 mm
Concreto
Vigas
Formas
Ao 5,0 mm
Ao 6,3 mm
Ao 10,0 mm
Ao 12,5 mm
Ao 16,0 mm
Ao 20,0 mm
Concreto
Pilares
Formas
Ao 5,0 mm
Ao 6,3 mm
Ao 10,0 mm
Ao 12,5 mm
Ao 16,0 mm
Ao 20,0 mm
Concreto
Outros
Formas
Ao 5,0 mm
Ao 6,3 mm
Ao 10,0 mm
Ao 12,5 mm
Ao 16,0 mm
Ao 20,0 mm
Concreto
060415
CONTROLE TECNOLGICO
Controle tecnolgico
060103
060205
060203
060203
060204
060204
060204
060403
060411
060103
060205
060203
060203
060204
060204
060204
060403
060411
060103
060205
060203
060203
060204
060204
060204
060403
060411
060103
060205
060203
SUB
SOLO
QUANTIDADES
1
PAV.
2
PAV.
3
PAV.
149,00
55,00
795,00
149,00
55,00
795,00
149,00
55,00
795,00
153,00
75,00
544,00
12,20
12,20
12,20
12,20
12,20
12,20
12,60
12,60
84,00
79,00
56,00
158,00
38,00
136,00
113,00
100,00
171,00
116,00
207,00
147,00
95,00
86,00
89,00
113,00
222,00
138,00
95,00
86,00
89,00
113,00
222,00
138,00
104,00
99,00
77,00
204,00
70,00
154,00
16,50
16,50
4,30
4,30
6,40
6,40
5,10
5,10
5,10
5,10
5,50
5,50
113,00
82,00
164,00
70,00
83,00
122,00
71,00
115,00
68,00
57,00
118,00
57,00
109,00
57,00
18,00
352,00
49,00
659,00
6,30
6,30
213,00
89,00
333,00
4,20
4,20
185,00
121,00
124,00
4,20
4,20
234,00
49,00
257,00
244,00
3,30
3,30
3,30
3,30
3,30
3,30
11,00
11,00
11,00
11,00
11,00
2,30
2,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
59,60
66,90
9,80
24,10
21,90
21,90
UN
TOTAL
TRREO MEZANINO
M
KG
KG
KG
KG
KG
KG
M
M
70,00
138,00
376,00
1.480,00
219,00
6,30
6,30
M
KG
KG
KG
KG
KG
KG
M
M
1.310,00
1.454,00
5.028,00
213,00
22,00
127,10
127,10
250,00
513,00
614,00
107,00
22,00
400,00
518,00
1.301,00
106,00
29,90
29,90
42,80
42,80
M
KG
KG
KG
KG
KG
KG
M
M
1.093,00
1.034,00
1.082,00
1.445,00
1.682,00
1.516,00
62,80
62,80
192,00
222,00
185,00
297,00
440,00
204,00
290,00
254,00
274,00
383,00
350,00
527,00
13,20
13,20
M
KG
KG
KG
KG
KG
KG
M
M
443,00
643,00
354,00
1.607,00
308,00
1.116,00
24,60
24,60
99,00
M
KG
KG
KG
KG
KG
KG
M
M
80,00
34,00
219,00
8,80
8,80
219,00
237,50
TICO
FACHADAS
70,00
138,00
376,00
1.480,00
219,00
6,30
6,30
25,00
34,00
16,00
106,00
21,40
CD.
170103
170331
170333
100101
100101
100201
210101
DESCRIO
PAVIMENTAO EXTERNA
Contra piso de concreto e= 8 cm
Regularizao para piso de granito
Granito Amarelo Minas
Pedra Miracema
UN
TOTAL
SUB
SOLO
QUANTIDADES
TRREO MEZANINO
M
M
M
M
135,34
135,34
42,53
92,81
135,34
135,34
42,53
92,81
VIDROS
Vidro liso 6 mm
Vidro fantasia
Vidro temperado
M
M
M
179,24
6,36
30,60
14,21
1,08
30,60
DIVERSOS
Muro de divisa
Escada caracol
M
UN
80,00
1,00
80,00
1,00
SERVIOS COMPLEMENTARES
Paisagismo
Limpeza geral interna, externa e fachada
VB
VB
1,00
1,00
1,00
1,00
44,11
1
PAV.
2
PAV.
43,71
43,71
1,92
1,92
3
PAV.
31,40
1,44
TICO
2,10
O preenchimento deste QDQ, poder ser feito por planilhas auxiliares, como na atualidade ,
levantando as quantidades por DESENHOS ASSISTIDOS POR COMPUTADOR, (os sistemas
CADs).
FACHADAS
PLANILHAMENTO DE QUANTIDADES
OBJETIVO
Estruturar o oramento de maneira obteno dos valores por etapa por servio e global da
obra. Alguns sistemas informatizados particularizam esta fase de servio, da estarmos dando
este enfoque especifico, quando, no entanto estamos trabalhando em planilhas eletrnicas,
este passo, j esta feita quando preenchemos o Q.D.Q.
Porm as observaes abaixo so tambm pertinentes com uso de planilhas eletrnicas.
METODOLOGIA
1. nesta fase dos servios que iro ser utilizados as informaes do levantamento
quantitativo, base de dados de servios e base de dados de recursos/insumos, portanto a
estruturao a do planejamento e controle de obra.
2. Considere sempre que a base de dados de quantidade uma personalizao das bases de
dados de servios e insumos/recursos.
3. Ao criar a base de dados de quantidade leve em considerao s condies de
planejamento e controle de obra.
4. Verifique a correspondncia das unidades da base de dados de servios, e os
levantamentos quantitativos.
Embora os sistemas atuais permitam a itimizao dos oramentos conveniente que na base
de dados de quantidades seja preenchida seguindo uma rotina de andamento de obra. Ao
estruturarmos a base de dados de quantidade, j estamos com as bases de dados de servios
e insumo sem uso.
Significa, portanto que teremos que administrar as informaes de plantas (levantamento
quantitativo) e base de dados (listagem de servio).
.
Assim se seguirmos o exemplo da NB12721 vamos codificar dentro das etapas:

1- Servios iniciais
2- Servios preliminares
3- infra-estrutura, etc
Ao seguir o Departamento de Obras do Estado
2- Movimento de terra
3- Fundaes, etc.
ou se seguirmos a CEF
2- Fundaes
3- Estrutura, etc.
ou ainda se seguirmos a etapa de conta
1- Projeto
2- Anlise de solo
3- Anlise de custo, etc.
( consultar bases de dados de servios e quadro de distribuio de quantidade (QDQ)
modulos I e Modulos II)
Diferentemente da base de dados de servios, na qual, tnhamos sugerido tentar no repetir

servios dentro de uma mesma etapa, nesta fase de quantidade conveniente e espelharo
a realidade dentro das planilhas de quantidade as repeties de servios dentro das etapas.
Por exemplo, poder acontecer que no item fundaes, existam paredes, e, portanto dentro da
etapa fundaes haver necessidade de codificar servios parede, isto no significar que se
esta estimando servio na base de dados de servios, mas que, nesta obra haver paredes na
etapa fundao e na etapa de alvenaria.
Recomendvel sistematizar as informaes com os seguintes campos:
1- Identificao da obra
2- Cdigo ou especificao da obra, como metragem, cidade, etc
3- Indicao seqencial das folhas
4- Nome da obra
5- Local da obra
6- Cdigos de etapas e servios
7- Quantidade dos servios
Ao usar as planilhas de quantidade estaremos fazendo a relao servios/quantidade/etapa.

A codificao dever ser da base de dados de servios e a quantidade das planilhas dos
levantamentos.
Desta forma os sistemas desenvolvidos possibilitam emisso de listagem de oramentos que
possuam pelo menos as seguintes informaes;
- etapas de servios
- especificao dos servios
- quantidades
- preos unitrios
- material
- mo-de-obra
- total por servio
Permitindo a informao com o uso ou seu BDI; preo global e preo por etapa.
PLANILHA DE ORAMENTO
Neste momento de nossos servios, temos em mos, se estivermos trabalhando com

sistemas, nossas bases de dados de insumos (materiais, mo de obra e servios) , nossa
base de dados de composio (seus ndices de utilizao) e para elaborao de um
oramento, s restar colocarmos no sistema os servios e suas quantidades e multiplicadores
de custo, tipo BDI.
Quando no entanto estivermos trabalhando em planilhas teremos que recorre as informaes
obtidas de:
Quantidades (quadro de distribuio de quantidades)
Composio de preos unitrios ( C.P.U)
Temos condio de montar uma Planilha oramentria de custo.
Vamos recordar o que foi informado no Quadro de Distribuio de Quantidades.(QDQ)
C D .
0
0
0
0
5
5
5
5
0
0
0
0
3
4
4
4
0
0
0
0
1
5
3
3
0
0
0
0
0
5
5
5
5
5
0
0
0
0
0
4
4
4
5
5
0
0
0
1
1
4
4
4
4
5
D E S C R I O
1 .3 1
1 .4 5
5 .0 2
2 1
2
e c o n c re to
M
K G
K G
K G
K G
K G
K G
M
M
1
1
1
1
1
1
,0
,0
,0
,0
,0
,0
6 2 ,8
6 2 ,8
0
0
0
0
0
0
e c o n c re to
M
K G
K G
K G
K G
K G
K G
M
M
0
0
1 3 ,2 0
1 3 ,2 0
1 6 ,5 0
1 6 ,5 0
4 ,3 0
4 ,3 0
6 ,4 0
6 ,4 0
5 ,1 0
5 ,1 0
5 ,1 0
5 ,1 0
5 ,5 0
5 ,5 0
4 4 3 ,0
6 4 3 ,0
3 5 4 ,0
1 .6 0 7 ,0
3 0 8 ,0
1 .1 1 6 ,0
2 4 ,6
2 4 ,6
0
0
0
9 9 ,0 0
1 1 3 ,0 0
8 2 ,0 0
1 6 4 ,0 0
7 0 ,0 0
8 3 ,0 0
1 2 2 ,0 0
7 1 ,0 0
1 1 5 ,0 0
6 8 ,0 0
5 7 ,0 0
1 1 8 ,0 0
5 7 ,0 0
1 0 9 ,0 0
5 7 ,0 0
1 8 ,0 0
3 5 2 ,0
4 9 ,0
6 5 9 ,0
6 ,3
6 ,3
2 1 3 ,0
8 9 ,0
3 3 3 ,0
4 ,2
4 ,2
1 8 5 ,0
1 2 1 ,0
1 2 4 ,0
4 ,2
4 ,2
0
0
0
0
0
2 3 4 ,0 0
4 9 ,0 0
2 5 7 ,0 0
2 4 4 ,0 0
e c o n c re to
M
K G
K G
K G
K G
K G
K G
M
M
3 ,3 0
3 ,3 0
3 ,3 0
3 ,3 0
3 ,3 0
3 ,3 0
e c o n c re to
M
K G
K G
K G
K G
K G
K G
M
M
8 0 ,0
3 4 ,0
2 1 9 ,0
8 ,8
8 ,8
0 6 0 4 1 5
C O N T R O L E T E C N O L G IC O
C o n t r o le t e c n o l g ic o
6
6
6
6
0
0
0
0
2
2
2
2
0
0
0
0
3
4
4
4
0 6 0 4 0 3
0 6 0 4 1 1
0 6 0 1 0 3
0 6 0 2 0 5
0 6 0 2 0 3
0 6 0 2 0 3
0 6 0 2 0 4
0 6 0 2 0 4
0 6 0 2 0 4
0 6 0 4 0 3
0 6 0 4 1 1
0 6 0 1 0 3
0 6 0 2 0 5
0 6 0 2 0 3
0 6 0 2 0 3
0 6 0 2 0 4
0 6 0 2 0 4
0 6 0 2 0 4
0 6 0 4 0 3
0 6 0 4 1 1
0 6 0 1 0 3
0 6 0 2 0 5
0 6 0 2 0 3
0 6 0 2 0 3
0 6 0 2 0 4
0 6 0 2 0 4
0 6 0 2 0 4
0 6 0 4 0 3
F A C H A D A S
7 0 ,0
1 3 8 ,0
3 7 6 ,0
1 .4 8 0 ,0
2 1 9 ,0
6 ,3
6 ,3
0 6 0 4 1 1
0
0
0
0
3
P A V .
M
K G
K G
K G
K G
K G
K G
M
M
,0
,0
,0
,0
,0
1 2 7 ,1
1 2 7 ,1
.0
.0
.0
.4
.6
.5
9
3
8
4
8
1
3
4
2
5
2
6
0
0
0
7 0 ,0 0
1 3 8 ,0 0
3 7 6 ,0 0
0
0
1 .4 8 0 ,0 0
2 1 9 ,0 0
0
0
6 ,3 0
6 ,3 0
0
0
0
0
0
2
5
6
1
0
0
5
1
1
0
2
0
3
4
7
2
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
4
5
1 .3
1
2 9 ,9 0
2 9 ,9 0
1
2
1
2
4
2
9
2
8
9
4
0
2
2
5
7
0
4
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2 5 ,0 0
3 4 ,0 0
2 1 9 ,0 0
0
0
2 3 7 ,5 0
0
1
0
0
0
8
1
6
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
M E Z A N IN O
2
P A V .
T O T A L
0
4
8
3
2
T R R E O
1
P A V .
U N
O u tro s
F o rm a s
A o 5 ,0 m m
A o 6 ,3 m m
A o 1 0 ,0 m m
A o 1 2 ,5 m m
A o 1 6 ,0 m m
A o 2 0 ,0 m m
C o n c re to
L a n a m e n to d e c o n c re to
E S T R U T U R A
L a je s
F o rm a s
A o 5 ,0 m m
A o 6 ,3 m m
A o 1 0 ,0 m m
A o 1 2 ,5 m m
A o 1 6 ,0 m m
A o 2 0 ,0 m m
C o n c re to
L a n a m e n to d
V ig a s
F o rm a s
A o 5 ,0 m m
A o 6 ,3 m m
A o 1 0 ,0 m m
A o 1 2 ,5 m m
A o 1 6 ,0 m m
A o 2 0 ,0 m m
C o n c re to
L a n a m e n to d
P ila r e s
F o rm a s
A o 5 ,0 m m
A o 6 ,3 m m
A o 1 0 ,0 m m
A o 1 2 ,5 m m
A o 1 6 ,0 m m
A o 2 0 ,0 m m
C o n c re to
L a n a m e n to d
O u tro s
F o rm a s
A o 5 ,0 m m
A o 6 ,3 m m
A o 1 0 ,0 m m
A o 1 2 ,5 m m
A o 1 6 ,0 m m
A o 2 0 ,0 m m
C o n c re to
L a n a m e n to d
0 6 0 1 0 3
0 6 0 2 0 5
0 6 0 2 0 3
Q U A N T ID A D E S
S U B
S O L O
1 6 ,0 0
1 0 6 ,0 0
1 4 9 ,0 0
5 5 ,0 0
7 9 5 ,0 0
1 4 9 ,0 0
5 5 ,0 0
7 9 5 ,0 0
1 4 9 ,0 0
5 5 ,0 0
7 9 5 ,0 0
1 5 3 ,0 0
7 5 ,0 0
5 4 4 ,0 0
1 2 ,2 0
1 2 ,2 0
1 2 ,2 0
1 2 ,2 0
1 2 ,2 0
1 2 ,2 0
1 2 ,6 0
1 2 ,6 0
4 2 ,8 0
4 2 ,8 0
2
2
2
3
3
5
9
5
7
8
5
2
0
4
4
3
0
7
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8
7
5
1 5
3
1 3
4
9
6
8
8
6
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
T IC O
1
1
1
1
2
1
1
0
7
1
0
4
3
0
1
6
7
7
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
9
8
8
1 1
2 2
1 3
5
6
9
3
2
8
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
9
8
8
1 1
2 2
1 3
5
6
9
3
2
8
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
1 1 ,0 0
1 1 ,0 0
1 1 ,0 0
1 1 ,0 0
1 1 ,0 0
2 ,3 0
2 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
1 ,3 0
5 9 ,6 0
6 6 ,9 0
9 ,8 0
2 4 ,1 0
2 1 ,9 0
2 1 ,9 0
1 0
9
7
2 0
7
1 5
4
9
7
4
0
4
,0
,0
,0
,0
,0
,0
0
0
0
0
0
0
2 1 ,4 0
Quantidades
Servios
Unidades
CODIGOS
E, lembrarmos que uma planilha de preo nada mais que

Preo do servio = Quantidade X Preo Unitrio
Multiplicados e somados tantas vezes
quantificados.
quantos forem os servios que foram
Bastaria incluir preos unitrios a estas informaes, que teremos uma planilha de
custo. E, observe que usando da tecnica do QDQ, poderiamos ter oramentos por andar
.
E de onde conseguir estes preos?. Aqui que comea a deciso de usar ou no sistemas de
oramento informatizado.
Se, nosso problema uma nica obra, e quisermos obter uma ordem de grandeza, as
informaes destes preos viro de diversas fontes, planilhas de rgos, onde j fornecem os
preos (houve um trabalho de coleta de insumos, elaborao de cpu, e, foi emitido este preo
para consulta).
Podero ser consultados revistas, ou fornecedores, montando-se assim
servios.
os preos
dos
Como estamos tendo as informaes de quantidade em planilha excel, com um pouco de

pratica de operao de planilha, insere-se uma coluna com as informaes de preos ao
lado da coluna de quantidade , e , numa coluna seguinte, fazendo-se o produto da
quantidade pelo preo vamos obter preo por servio.
Se, na obteno destas informaes , estes preos vierem separados, em material e mo
de obra, bastaria incluir estas informaes ao lado das quantidades.
ITEM SERVIOS
UNID.
1 Servios Preliminares
1.1 Administrao Direta / Canteiro de Obras
PREO
SERVIO
QUANT.
vb
1,00
P.T
26797,59
SUB TOTAL
TOTAL ETAPAS
26.797,59
1.2 Limpeza do Terreno

1.2.1 Limpeza geral,incl remoo da cob.vegetal - troncos c/diam.at 10cm
1.2.2 Remoo de entulho,inclusive transporte ate 1km
m2
m3
2.515,39
45,48
1,12
19,47
2.817,24
885,44
m3
m3
m3
222,97
822,89
822,89
6,62
47,36
2,21
1.476,06
38.972,07
1.818,59
1.3 Movimento de Terra Mecanizado

1.3.1 Corte e aterro compactado
1.3.2 Fornecimento de terra,incl.corte,carga,descarga e transporte at 1km
1.3.3 Aterro, inclusive compactao
72.766,98
72.766
2 Fundao
2.1 Fundaes Profundas
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
Estacas escavadas mecanicamente diam.= 25cm

m
Taxa de mobilizao de equipamentos para estaca escavada mecanicamente
un
Concreto Usinado Fck 20 Mpa Dosado, bombeado e lanado
m3
Ao CA-50 (80Kg/m3)
kg
252,00
1,00
124,56
9.964,80
16,47
7170,80
252,63
2,58
4.150,44
7.170,80
31.467,59
25.709,18
2.2 Valas
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
Escavao manual - profundidade igual ou inferior a 1,50m

Apiloamento do fundo de valas,para simples regularizao
Lastro de brita
Reaterro de valas,inclusive apiloamento
m3
m2
m3
m3
456,47
464,16
23,20
330,95
14,72
6,80
44,41
17,70
6.719,24
3.156,29
1.030,31
5.857,82
m2
m3
kg
811,58
102,02
8.160,93
16,09
252,63
2,58
13.058,32
25.773,31
21.055,20
2.3 Fundaes Superficiais

2.3.1 Forma comum de tabuas de pinho
2.3.2 Concreto Usinado Fck 20 Mpa Dosado, bombeado e lanado
2.3.3 Ao CA-50 (80Kg/m3)
145.148,50
145.148
3 Estrutura
3.1 Estrutura em concreto armado
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
Forma especial de chapas plastificadas (10mm) - plana

Concreto Usinado Fck 20 Mpa Dosado, bombeado e lanado
Ao CA-50 (80Kg/m3)
Laje mista pr moldada treliada h=8cm, c/ capeamento 4cm (12cm)
m2
m3
kg
m2
2.534,90
151,60
12.128,52
1.803,73
29,58
252,63
2,44
29,69
74.982,34
38.298,71
29.593,59
4.401,10
147.275,74
147.275
4 Alvenaria
4.1 Paredes de vedao
4.1.1 Bloco cermico e=9cm
4.1.2 Bloco cermico e=14cm
4.1.3 Verga de concret 20v20cm sob e sobre janelas
m2
m2
m3
812,04
1.262,34
10,00
49,91
67,06
280,00
40.528,92
84.652,52
2.800,00
127.981,44
127.981
Se, inclusive obtermos informaes de preos de servios/ equipamentos, igualmente

podero acrescentar planilha.
No h diferena na aparncia de uma planilha executada em excel e uma planilha

executada por sistema .
(11)
Mas, quando estamos trabalhando com as bases de dados j estabelecidas, existe a

possibilidade de "estudar" mais os oramentos.
Com o uso da informtica na oramentao, as composioes j estao armazenadas nos
bancos de dados, os insumos j estao cotados( da a necessidade de estarmos
constantemente atualizando-os) , os sistemas faro as contas e os totais so obtidos
rapidamente, podendo assim simular situaes, com mudanas de preos, coeficientes ou
mesmo quantidade ,operaes estas trabalhosas e arriscadas quando trabalhamos com
planilhas(memsos lincadas).
Estas simulaes quando trabalhamos com bases de dados e sistemas so possveis e
recomendveis pois o tempo mdio de uma listagem de um prdio de 5 a 10 minutos.
Alm do oramento propriamente dito. O sistema de oramentos tem sido direcionado a emitir
listagem com informaes teis ao nvel de complementao, acionando-se as informaes j
cadastradas.
So j usuais as seguintes listagens:
A) Listagem de composies de servios; neste relatrio apresentado:
- caderno de servio
- cdigo de servio
- cdigo dos insumos
- nomes dos insumos
- coeficientes dos insumos na composio
- Totais de materiais/equipamentos
- Totais de mo de obra
- Leis sociais
- BDI
- Custo unitrio de servio (9)
Cliente:
Obra N
Planilha de Composio de Preos Unitrios
Cdigo
Descrio
08,AO,45
Batente em chapa metlica dobrada n. 14
Item
M105010
M105080
M105170
M305010
Material
Areia lavada
Cal hidratada
Cimento portland
Batente metlico em chapa metlica dobrada 14
Unidade
m
Unidade
m3
kg
kg
m
Quant.
0,0016
0,1200
0,5700
1,0000
Preo Unit.
Preo Total
Total 1
Item
F000990
F000200
Mo de Obra
Servente
Pedreiro
Unidade
h
h
Quant.
0,5500
0,5000
Preo Total
Sub-total
Enc.Sociais
Total 2
Encargos Sociais
Item
Preo Unit.
Equipamentos
Unidade
Quant.
Preo Unit.
Total 3
Total Geral
Preo Total
B) Listagem resumida das composies de servios.

Nestes relatrios so apresentados:
- nome e cdigo dos servios
- preos de materiais/equipamentos
- preos de mo de obra
- preo global
Estas listagens tm sua utilidade na ornamentao no sentido de serem indicativas e
orientativas para oramentos expedidos.
(11)
PLANILHAORAMENTRIA
Item
Servico
01
01.01
01.02
01.03
01.04
DESPESASINICIAIS
ADMINISTRACAOLOCAL
INSTALACAODECANTEIRODEOBRA
MAQUINASEEQUIPAMENTOS
DESPESASCORRENTES
04
04.01
REBAIXAMENTODELENCOL FREATICOEDRENAGEM
REBAIXAMENTODELENCOL FREATICOEDRENAGEM
05
05.01
05.01.01
05.03
05.03.01
05.03.02
05.03.03
05.03.04
05.03.05
05.03.06
05.03.07
05.03.08
FUNDACOES-INFRAESTRUTURA
FUNDACOESMADEIRA
TABUASDEPINHOP/FUNDACOES,UTILIZACAO5 VEZES
DIVERSOS
APILOAMENTODEPISOOUFUNDODEVALASC/MACODE30KG
LASTRODECONCRETOSIMPLESDE5 CMDEESPESSURA
CONCRETOESTRUTURAL PRE-MISTURADOFCK25,0 MPA
ARMADURACA-50 MEDIADIAM6,35 A9,52MM(1/4 A3/8")
ARMADURACA-60BMEDIADIAM6,40 A9,50MM
ESCAVACAOMANUAL DEVALAS,EMTERRA,ATE2M
REATERROAPILOADODEVALAS
RETIRADADETERRAP/ BOTAFORA
Unid.
GL
GL
GL
GL
Quant.
PreoUnitrio
Mode Obra Mat./Equip. Serv.Empreit.
368.460,00
51.280,16
50.471,40
120.600,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Total
368.460,00
51.280,16
50.471,40
120.600,00
Subtotal
MES
3,00
3.420,00
3.420,00
Subtotal
M2
228,08
10,52
M2
M2
M3
KG
KG
M3
M3
M3
331,78
241,92
46,81
3.744,80
936,20
184,08
105,89
78,19
3,78
2,46
42,29
2,12
3,64
143,02
0,84
0,99
9,78
10,37
6,59
0,68
0,68
DATA: 03/11/99
PreoTotal
doServio
368.460,00
51.280,16
50.471,40
120.600,00
590.811,56
10.260,00
10.260,00
12,64
2.882,93
3,78
6,10
185,31
1,52
1,67
9,78
10,37
6,59
1.254,13
1.475,71
8.674,36
5.692,10
1.563,45
1.800,30
1.098,08
515,27
Subtotal
24.956,33
Curvas ABC
Nestas listagens so apresentados

- Unidade
- Quantidade
- Preo unitrio
- Preo global
- Percentual de participao do insumo no oramento global
- Percentual de participao acumulado de cada insumo no oramento global.
Esta listagem considerada uma das ferramentas mais importantes na anlise do oramento,
pois, permite avaliar quais os insumos de maiores "pesos" na obra em anlise.
Da resultando uma anlise de maior cuidado no preo e j orientando para a necessidade de
acompanhamento em campo.
(12)
CURVA ABC DE INSUMOS

Cdigo Descrio do Servio
M32501
M30114
M38042
G64619
M31001
M20511
M32504
G69615
G64615
M38521
G64616
M22507
G64967
G64930
G64927
M21517
M20512
G64929
M21032
PLACA DE MARMORE PAGINADO - COLOCADO

PORTA DE MADEIRA
MASSA UNICA PRE-FABRICADA PARA REVESTIMENTO
MAO DE OBRA PARA EXECUCAO DE ALVENARIA
CAIXILHO DE MADEIRA - MAXIM-AR
CONCRETO USINADO FCK=20,0MPA
GRANITO CINZA MAUA POLIDO ESP 3,0CM
INSTALACOES ELETRICAS
MAO DE OBRA PARA EMASSAMENTO E PINTURA LATEX ACRILICA
PLACA DE GESSO 60x60
MAO DE OBRA PARA EXECUCAO DE FORMA DE MADEIRA
BLOCO DE CONCRETO 09X19X39CM - VEDACAO
MAO DE OBRA PARA EXECUCAO DE LIMPEZA GERAL
MAO DE OBRA PARA EXECUCAO DE LASTRO DE CONCRETO
MAO DE OBRA PARA COLOCACAO DE FORRO DE GESSO
ACO CA-50 DE 5/16' - 7.94MM
CONCRETO USINADO FCK=15 MPA
MAO DE OBRA PARA REGULARIZACAO DE PISO
CHAPA COMPENSADA RESINADA 12MM (1.10X2.2M)
Unid.
M2
M2
KG
M2
M2
M3
M2
GL
M2
M2
M2
UN
M2
M2
M2
KG
M3
M2
M2
Quantidade
1.053,01
114,94
89.548,20
2.955,00
49,91
148,71
115,23
1,00
2.180,57
972,10
1.480,00
26.916,50
1.343,12
1.343,17
900,09
10.745,00
94,02
1.343,17
1.427,80
Unitrio
275,00
430,00
0,33
8,58
450,00
130,19
164,00
17.002,17
7,22
15,00
9,43
0,50
10,00
9,50
13,50
1,08
121,00
8,00
7,10
Total
289.576,41
49.422,68
29.550,77
25.353,78
22.459,40
19.361,27
18.897,63
17.002,09
15.743,65
14.581,39
13.956,34
13.468,44
13.431,14
12.760,06
12.151,16
11.604,55
11.376,60
10.745,31
10.136,15
%
32,94
5,62
3,36
2,88
2,55
2,20
2,15
1,93
1,79
1,66
1,59
1,53
1,53
1,45
1,38
1,32
1,29
1,22
1,15
% Acm
32,94
38,56
41,93
44,81
47,36
49,57
51,72
53,65
55,44
57,10
58,69
60,22
61,75
63,20
64,58
65,90
67,20
68,42
69,57
D) Curva ABC dos Servios

Analogamente apresenta o percentual de participao de cada servio. Tambm uma
ferramenta de anlise de grande valia para identificar-se levantamentos, preos e metodologia
executiva.
CURVA ABC DE SERVIO

Cdigo
150431
170328
150421
210227
070192
140407
060102
050515
200606
170339
240121
170365
060205
070190
070807
110111
150426
Descrio do Servio
REVESTIMENTO DE MARMORE PAGINADO
PISO DE MARMORE PAGINADO
MASSA UNICA
LASTRO DE CONCRETO COM PROTECAO MECANICA
ALVENARIA COM BLOCO DE CONCRETO 09X19X39CM- VEDACAO
FORRO DE GESSO - PLACAS 60x60CM
FORMA C/CHAPA COMPENS.RESINADA 12MM.UTILIZ. 2X
CONCRETO ESTRUTURAL FCK 20,0MPA - USINADO
PINTURA LATEX ACRILICO SOBRE MASSA FINA DESEMPENADO
REGULARIZACAO DE PISO
GRANITO PAGINADO - PISO
ARMADURA CA-50 DIAM.6.25 A 9.52MM
ALVENARIA COM BLOCO DE CONCRETO 14X19X39CM
P07 - PORTA EXTERNA CAMARAO (3.50X2,50M) VARANDA
TELHA DE CIMENTO - TIPO TERGULA
CERAMICA DOLMEN
(12)
Unid.
M2
M2
M2
M2
M2
M2
M2
M3
M2
M2
GL
M2
KG
M2
UN
M2
M2
Quantidade
607,60
445,41
2.984,94
1.343,17
2.050,00
900,09
1.180,00
144,38
1.482,54
1.343,17
1,00
82,43
9.145,00
905,00
4,00
563,00
408,98
Unitrio
276,66
276,66
12,73
26,28
16,05
32,26
20,67
152,10
12,32
13,40
17.002,17
203,55
1,73
17,24
3.702,08
25,81
35,50
T otal
168.098,62
123.227,13
37.998,29
35.298,51
32.902,50
29.036,90
24.390,60
21.960,20
18.264,89
17.998,48
17.002,17
16.778,63
15.820,85
15.602,20
14.808,32
14.531,03
14.518,79
%
19,12%
14,02%
4,32%
4,02%
3,74%
3,30%
2,77%
2,50%
2,08%
2,05%
1,93%
1,91%
1,80%
1,77%
1,68%
1,65%
1,65%
% Acm
19,12%
33,14%
37,46%
41,48%
45,22%
48,52%
51,30%
53,80%
55,88%
57,92%
59,86%
61,77%
63,57%
65,34%
67,02%
68,68%
70,33%
E) Oramento por Etapas

Listagem de oramento resumida aonde emitido somente os totais por etapa. Em muitos
sistemas alm dos valores, apresenta-se tambm o percentual de cada etapa em relao ao
total da obra. Estas informaes so teis para avaliar os percentuais bsicos nos prdios.
Com estas listagens, pode-se ento simular, recalcular e elaborar um oramento mais prximo
do real com as informaes mais detalhadas.
C lie n te :
O b ra
:
Local
:
(11)( 052 Oramento Geral Modelo)
P L A N IL H A O R A M E N T R IA P O R E T A P A
It e m
01
04
05
06
07
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
D e s c ri o
D E S P E S A S IN IC IA IS
R E B A IX A M E N T O D E L E N C O L F R E A T IC O E D R E N A G E M
F U N D A C O E S -IN F R A E S T R U T U R A
ESTRUTURA
PAREDES
IM P E R M E A B IL IZ A C A O
CO BERTURA
R E V E S T IM E N T O D E T E T O S
R E V E S T IM E N T O D E P A R E D E S IN T E R N A S
R E V E S T IM E N T O E X T E R N O
E S Q U A D R IA S
R O D A P E S E S O L E IR A S
P IS O S
IN S T A L A C O E S E L E T R IC A S
IN S T A L A C O E S H ID R A U L IC A S
A P A R E L H O S E M E T A IS S A N IT A R IO S
P IN T U R A IN T E R N A
P IN T U R A E X T E R N A
V ID R O S
P A IS A G IS M O
D IV E R S O S
L IM P E Z A
ELEVADO RES
T o ta l
5 9 0 .8 1 1 ,5 6
1 0 .2 6 0 ,0 0
2 4 .9 5 6 ,3 3
1 .3 1 8 .9 7 3 ,0 8
3 9 9 .7 3 7 ,3 8
2 7 .5 4 5 ,7 7
2 9 .9 5 4 ,5 2
1 9 5 .9 0 9 ,4 2
4 0 7 .9 9 5 ,8 4
2 9 0 .5 0 6 ,5 2
7 3 8 .6 0 4 ,5 8
1 1 5 .6 7 2 ,0 6
3 8 7 .4 0 2 ,0 8
5 6 5 .3 0 3 ,2 0
5 2 4 .2 5 1 ,8 0
2 4 3 .2 4 9 ,9 6
1 9 8 .9 0 4 ,3 3
2 3 8 .4 7 2 ,3 0
2 2 3 .2 1 1 ,9 6
6 .0 4 4 ,1 2
4 5 .1 4 8 ,5 6
2 7 .2 7 5 ,4 8
1 7 1 .0 0 0 ,0 0
In c id n c ia
8 ,7 1 %
0 ,1 5 %
0 ,3 7 %
1 9 ,4 5 %
5 ,8 9 %
0 ,4 1 %
0 ,4 4 %
2 ,8 9 %
6 ,0 2 %
4 ,2 8 %
1 0 ,8 9 %
1 ,7 1 %
5 ,7 1 %
8 ,3 4 %
7 ,7 3 %
3 ,5 9 %
2 ,9 3 %
3 ,5 2 %
3 ,2 9 %
0 ,0 9 %
0 ,6 7 %
0 ,4 0 %
2 ,5 2 %
TO TAL DA O BRA
6 .7 8 1 .1 9 0 ,8 5
1 0 0 ,0 0 %
re a (M 2 )
P re o p / M 2 (R $ )
1 5 .3 3 3 ,0 5
4 4 2 ,2 6
BDI Bonificao das Despesas Indiretas

Bonificao das Despesas Indiretas a expectativa do resultado (lucro, tambm chamado
Beneficio ou Bonificao) incluso o valor das despesas indiretas decorridas da execuo de um
determinado servio ou obra.
As despesas indiretas incidem diretamente sobre custo das obras ou servios.
E, vamos considerar que o lucro seja incidente sobre o preo de custo (embora hoje, estudos
que o lucro liquido seja incidente sobre o preo de venda).
Assim,
PV=PC*BDI
Como at agora foram feitos todos os estudos para obter o PC, vamos analisar os pontos que
incidem sobre este valor para formar o PV.
Vamos enfocar o BDI sob o ponto de vista de obras publicas e obras privadas.
Inicialmente analisaremos o DI
DESPESAS INDIRETAS
Conceito
So os custos, incidentes sobre uma obra, que no esto contemplados no oramento direto.
Com este conceito, abrangemos um universo de tpicos, e para que seja vivel sua anlise,
classificaremos para,
OBRAS PBLICAS
Despesas com:
ADMINISTRAO CENTRAL
ADMINISTRAO DA OBRA
CANTEIRO DA OBRA
FINANCEIRAS
IMPOSTOS E TAXAS
ADMINISTRAO CENTRAL
Diretoria e secretarias
Suprimentos e Compras
Financeiro, incluindo Tesouraria e Contabilidade
Jurdico
Recursos Humanos
Planejamento e Oramentos
Comercial
Apoio e Deposito
Despesas de instalao do Escritrio Central
Seguros do Escritrio Central e Deposito
Taxas para funcionamento
Material de consumo (limpeza, higiene, escritrio).
Consumo de energia, gua, telefone etc.
Estes custos incidem na obra, pois a operao de uma empresa que tem em sua sede, uma
estrutura montada para atender TODAS as obras em andamento um custo que dever ser
reembolsado pela obra.
A valorao destes custos deveria ser enfocada em funo do faturamento anual da empresa,
porem nem sempre estes dados esto disponveis no momento de estabelecer-se o DI.
Desta forma, usualmente rateia-se os custos acima do escritrio central para a obra.
ADMINISTRAO DA OBRA
Pessoal
Engenheiro Residente
Mestre de Obras
Encarregado Administrativo
Encarregados (carpinteiro, armador, pedreiro etc).
Apontador
Almoxarife
Segurana da obra
Vigia /Porteiro
Serventia para Manuteno do Canteiro
Estes custos incidem na obra, pois so necessrios para o
seu andamento,
independentemente do pessoal do escritrio ou dos executantes (oficiais e serventes), so os
servios de dirigir o trabalho dos operrios de acordo com as normas e memoriais de
execuo.
Fiscalizar a qualidade dos servios em andamento.
Fiscalizar a produtividade dos operrios.
Contabilizar os consumos de material e mo de obra.

Controlar a presena atravs de sistema de pontos.
Documentar os acontecimentos do dia a dia atravs de dirio de obra.
Controlar os estoques.
Providenciar os materiais no tempo certo de uso.
Estes servios so executados por uma equipe que trabalha no canteiro de obra.
Sua estrutura operacional ser funo do porte da obra, seu prazo, complexidade, distncia da
Sede e exigncias do Contratante.
CANTEIRO DA OBRA
Implantao
Construo Complementar
Vias e Circulao
Desmobilizao
Equipamentos de pequeno porte e ferramentas
(betoneiras, magotes, carrinho de mo, girica, furadeiras, etc).
Equipamentos
(gruas, torres, serras circulares, maquinas de cortar ferro etc).
Equipamentos de proteo individual
Equipamentos contra incndio
Consumo de energia
Consumo de gua
Consumo de combustvel e lubrificante
Despesas com comunicao
Material de consumo (escritrio, limpeza, higiene).
Transporte
Alimentao
Usualmente as instalaes provisrias no so custos diretos, pois no so bens vendidos ao

Contratante, assim, abrigos de madeiras, tapumes, acessos montados pela Construtora para
apoio administrativo durante as obras e depois desmontadas e recolhidas na sua concluso
so despesas indiretas do Construtor.
H excees, portanto, antes de calcular este item convm analisar a planilha de custo direto,
quando a Contratante expressamente pagar por alguns destes itens, ocasio em que se deva
abater dos custos indiretos aqueles que estejam no direto.
Convm ressaltar que nas obras a entrega, o transporte de materiais e a mo de obra de obra
que diariamente alimenta as obras que incidem nestes custos.
Hoje, as comunicaes so vitais para o andamento timo das obras, estas comunicaes so
Feita eletronicamente ou via voz por radio comunicao, e estes custos incidem em todos os
servios da obras.
FINANCEIRAS
Despesas financeiras de capital de giro
E a remunerao do capital de giro necessrio para a aquisio dos insumos.
E um emprstimo contnuo ao cliente durante o ms para recebimento por ocasio da fatura.
Caso haja adiantamento, a situao deveria reverter.
IMPOSTOS E TAXAS
Confins................................ 2% sobre o faturamento
Contribuio Social... 1% sobre o faturamento
PIS....................................... 0,65% sobre o faturamento
ISS....................................... de 2 a 5% sobre o faturamento
IRRF.................................... +/- 2,5 % sobre o faturamento
importante considerar que o ISS tem incidncia sobre a RECEITA (FATURAMENTO)

ABATIDA AS DESPESAS COM Mo DE OBRA DE TERCEIROS (ISS recolhido por sub
empreiteiros) E DO MATERIAL GASTO, portanto, conveniente quando da anlise destas
taxas e impostos incidentes, considerar, se possvel na poca do oramento este diferencial,
que por vezes poder chegar a 50% do valor devido do ISS.
LUCRO
O lucro de uma determinada obra o resultado financeiro positivo resultante da diferena entre
Todas as receitas e das despesas da obra.
Este valor, aps o recolhimento do Imposto de renda o lucro da Empresa, ou sua
remunerao.
Toda a empresa comercial visa o lucro, e, portanto este o B do BDI.
No entramos no estudo econmico deste assunto, pois, no o enfoque deste curso e,
portanto, consideramos que o oramentista assessorado por aqueles que detm estas
informaes, definam este item.
Convm relembrar nesta oportunidade que:
O BDI um multiplicador sobre TODOS os servios, e, portanto o bom senso dever
imperar no seu dimensionamento.
(13)
RESUMO
B.D.I ( BONIFICACAO E DESPESAS INDIRETAS)
DESCRIO
1 - ADMINISTRACAO CENTRAL
2 - ADMINISTRACAO LOCAL
3 - MANUTENCAO DO CANTEIRO DE OBRAS
4 - DESPESAS FINANCEIRAS
5 - IMPOSTOS E TAXAS
6 - LUCRO
TOTAL
%
4,00%
2,00%
5,37%
0,00%
5,63%
8,00%
25,00%
Alm das informaes acima, relaciono abaixo um check-list das Despesas Indiretas, de
obras empreitadas, pois considero conveniente seu detalhamento, objetivando no esquecer
alguns dos itens no momento de montar o DI de uma obra.
OBRAS EMPREITADAS
ADMINISTRAO CENTRAL
Pr Labore
Salrio do escritrio
Aluguel da sede
Aluguel do Deposito
Despesa de
gua
Luz
Telefone
Taxas e Licenas de funcionamento
Material de Escritrio
Material de limpeza
Manuteno de Maquinas e utenslios de escritrio
OBRA
Documentao para obteno de cadastro
De personalidade jurdica
Capacidade Tcnica
Idoneidade Financeira
Cadastro
Aquisio de Edital
Elaborao da proposta e entrega
Planejamento executivo da obra
Composio de preos unitrios/elaborao da planilha
Preparao e apresentao da proposta
Cauo em ttulos da DIVIDA publica
Reproduo da proposta
Visita ao local da obra
Preposto para participao em licitao
ADMINISTRAO LOCAL
Contrato
Assinatura do contrato
Cauo p/ assinatura do contrato
Cauo complementar
Preposto com procurao
Anotao de Responsabilidade Tcnica
Cronograma Fsico-Financeiro
Copias dos documentos contratuais
EXECUO DAS OBRAS

Matricula da obra no ISS na Prefeitura
Placa da obra; da Empresa do Contratante
Identificao dos veculos
Identificao do Pessoal
Licena para desmatamento de vegetao
Instalao de Canteiro de obras
Ligao de Concessionrias
Seguros
Construo de cercas e Tapumes
Licena dos equipamentos
Vacinao dos funcionrios
Servio de Segurana e Medicina do Trabalho
Equipamento de proteo individual
Uniformes
Extintores de incndio
Caixas de primeiros socorros
Demolies necessrias
Servios topogrficos
Execuo e marcao de gabaritos
Acompanhamento topogrfico
Reprodues de plantas
Alterao de projetos de fundao
Elaborao de detalhes tcnicos
De Medio de obras
De planos de concretagem
De planos de cimbramento
De grficos de penetrao de estacas
Relatrios de execuo de obras
Arquivos de notas e servios
Livro de ocorrncia/ou Dirio de obras
PESSOAL
Engenheiro de obra
Mestre de obras
Encarregados de turmas
Almoxarife
Apontador
Vigia Diurno/Noturno
Tcnicos
Estagirios
Transporte
Transporte de pessoal
De material e equipamentos
De material de demolio e excedentes
Pedgios
Sinalizaes de locais de trabalho
Veculos para fiscalizao
Veculos de apoio
Seleo de jazidas para substituio de solos
Interferncias com redes de servios pblicos
Servios de fotografias da obra
Esgotamento de valas
Rebaixamento de lenol fretico
Controle tecnolgico do ao
Do cimento
De agregados
De telhas
De ladrilhos
De blocos etc
Ensaio tecnolgico dos solos

Prova de carga em elementos pr - fabricados
das fundaes
Limpeza das barras de ao
Consumo de
Energia
gua
Telefone
Micro computador e impressoras

Aluguel de programas
Internet
Comunicao no canteiro
Abastecimento de gua por carro pipa

Emendas em estacas pr-moldadas
Escoramentos
Torres para transporte vertical
Gruas para transporte vertical
Maquinas e equipamentos de pequeno porte
Ferramentas de uso pessoais e coletivos
Transporte interno de materiais
Manuteno de maquinas e equipamentos
IMPREVISTO
Responsabilidade Civil
Alimentao dos Funcionrios
Conservao e manuteno dos gramados
Desmonte e transporte do Canteiro
Placas Comemorativas
FINANCEIROS
Capital de Giro
Prazo de recebimento das faturas
Impostos e taxas
Fim social
Pis
ISS
IRRF
Contribuio SOCIAL
(14)
Quadro de Custos Indiretos
1.
1 .1
1 ,2
1 ,3
1 ,4
1 ,5
1 ,6
C
C
C
C
D
R
O
U S T O S D IR E T O S (C D )
u s to d a P a r te C iv il
u s to In s ta la o E l tr ic a
u s to In s ta la o H id r u lic a
if e r e n c ia l d e Q u a n tid a d e s
e d u o e m S u b -e m p r e ite ir o
u tr o s
CD
2.
2 ,1
2 ,2
2 ,3
2 ,4
TOTAL DE CD
D E S P E S A S IN D IR E T A S (D I)
A d m in is tr a o L o c a l
In s t. C a n te ir o d e O b r a
M q u in a s e E q u ip a m e n to s
D e sp e sa s C o r r e n te s
D .I
CT
3.
3 ,1
TOTAL DE DI
C U S T O T O T A L (C D + D I)
L U C R O B R U T O (L B )
IM P O S T O S E T A X A S
Im p o s to s o b r e s e r v i o s
H a b ite -s e
3 ,2
SEGURO S
R e s p o n s a b ilid a d e C iv il
In c n d io
R is c o s d e E n g e n h a r ia
3 ,3
D E S P E S A S F IN A N C E IR A S
F in a n c ia m e n to
C au o
R e te n o
D if e r e n c ia l d e R e a ju s te
3 ,4
D
A
A
A
3 ,5
3 ,6
3 ,7
C O M IS S E S
E V E N T U A IS R IS C O S
H O N O R R IO S / L U C R O
L .B
V
TOTAL DE LB
VENDA
ESPESA DA
d m in is tr a o
d m in is tr a o
d m in is tr a o
A D M IN IS T R A O C E N T R A L
C e n tr a l g e n r ic a
d e C o n tr a to s d e T e r c e ir o s
d e M o d e O b r a D ir e ta
% CT
% CT
% V
VALOR
Alm das informaes acima, relaciono abaixo um check-list das Despesas Indiretas, de
obras prediais, pois considero conveniente seu detalhamento, objetivando no esquecer
alguns dos itens no momento de montar o DI de uma obra.
Pesquisa de mercado
Avaliaes
Viabilidade econmica
Escrituras e registros
Levantamentos topogrficos
Sondagens
Demolies
Alvars e averbaes
Projetos
Arquitetura
Estrutural
Fundaes
Hidrulica
Eltrica
Paisagismo/decorao
Especiais/segurana/drenagens
Emolumentos/taxas/ART
Oramentos/planejamento de obras
Ligaes provisrias
gua/esgoto
Fora /luz
Barraces
Escritrio
Alojamento
Deposito
Locao de obras
Limpeza de obras
Indenizaes
DESPESAS ADMINISTRATIVAS
Salrios/ ordenados/benefcios/encargos
Seguros de empregados
Servios especiais
Engenheiro residente
Engenheiro de segurana
Mestre de obras
Servios de cooperativas
Servios de imunizao e desratizao
Vistorias de vizinhos
Servios de Autnomos
Transporte e carretos
Carreto/retirada de entulhos
Fretes e aquisio de materiais
Transporte de pessoal
Motoqueiros
Combustveis e lubrificantes
EXPEDIENTE
Materiais de escritrio
Copias/correio/malotes/fax
gua/luz/telefone
Material de limpeza
Material de copa e cozinha
Refeies
DESPESAS COM SEGUROS
Seguros de obras
Outros seguros
Manuteno /mquinas/ aluguel/ ferramentas
Manuteno de aparelhos
Alugueis maq./equiptos/aparelhos
Pequenas ferramentas
DESPESA COM TRIBUTOS E MULTAS
Impostos e taxas
Multas
Despesas
Despesas bancrias
Despesas postais
IMPREVISTOS
Uma industria nmade, num pas de poltica econmica e politicamente instvel, e com poucos
avanos tecnolgicos, com perdas, desperdcios etc, com prazo de durao longo de obras,
provocam custos extras, que so de difcil anlise no momento de sua proposta.
Desta forma, estes elementos so de decises subjetivas, o mximo que eu pude avaliar, e
orientar, subdividir os imprevistos em:
Fora Maior
Previsveis
Aleatrios
FORA MAIOR
-
Terremotos, maremotos, inundaes, raios,

Criao de novos impostos
Mudana de jornadas de trabalho
Salrios, modificao de pisos salariais
Confiscos
Guerras, revolues, golpe de estado, invases, pacotes econmicos,
Incndios que geralmente so previstos em contrato, portanto sua
incidncia pode ser considerada inexistente para efeito de DI.
PREVISVEIS
-
So situaes ou acontecimentos que no esto ocorrendo na ocasio

do oramento, mas tero grande chance de ocorrer, da, ser possvel
incluir nos DI, por vezes nas composies de preo unitrios,
Ordem natural: perodos de chuvas na regio
Ordem Econmica atrasos de pagamentos
Ordem humana baixa produtividade de pessoal executante.
Desta forma convm acrescentar valores ao DI, destes tpicos.
ALEATRIOS
-
Estes so condies imprevistas, geralmente deixando-se um

percentual, a ser acrescida ao DI, que podemos classifica-los em
Roubos de material
Roubos de ferramentas
Riscos de demolio nas escavaes
Servios mal executados e refeitos
Variaes a mais de 10% nos custosa dos insumos
Desta forma convm acrescentar valores ao DI, destes tpicos.
Desta forma, levando-se em conta todos os elementos acima, teremos
condio de avaliar o DI de uma obra.
O Lucro, este como dito acima ser estimado, podendo ser
estudado, (e seria o correto) em funo do preo de venda, escopo
de ser discutido cursos especficos.
PLANEJAMENTO:Cronogramas e Produtividades
OBJETIVO
Cronograma segundo a NB- 12721 um documento em que registrado pela ordem de

sucesso em que sero executados os servios necessrios realizao da construo
e os respectivos prazos previstos, em funo dos recursos e facilidades que se supe
sero disponveis.
Baseado nas informaes obtidas do Oramento e prazos de execuo dos servios
(produtividade), e, as metas a serem atingidas dentro de uma estrutura lgica, suas
interdependncias e durao de tal forma a obter-se informaes de materiais, servios,
equipes e valores, distribuda ao longo de um prazo (que espelhem a metodologia executiva
admitidas no oramento) formaro o cronograma de uma obra.
METODOLOGIA
sempre importante contar com as informaes das pessoas chaves envolvidas diretamente
na execuo, engenheiros executores, empreiteiros, mestres, administrativos, isto porque o
resultado de um cronograma significar uma seqncia a ser seguida por toda a equipe
executiva.
O uso da informtica acelera as informaes e permite sua reprogramao, possibilitando
simulaes e, exatamente esta possibilidade que veio melhorar na execuo dos
cronogramas.
A planilha oramentria e o cronograma tm o mesmo contedo, isto , os servios que
foram orados so aqueles que sero distribudos ao longo do tempo possibilitando
desta maneira os controles de custos e tempos.
Cronogramas Fsicos, so para estabelecer o incio,durao e o

trmino de cada item de construo ;
Cronogramas de Compras, so para estabelecer os prazos timos para as compras.
Cronogramas de Desembolso, juno do o cronograma de compra e o cronograma

de recebimento.
As informaes que se pretende dos cronogramas so:
Cronograma Fsico
Especificao da atividade
Prazo da obra e sua Data de incio e Data

de Trmino
Data de incio e trmino de cada atividade
Quantidade em % de atividade que ser

executada ms a ms.
Especificao da atividade e
respectivo desembolso ms a ms.
Prazo da obra que ser o mesmo do

cronograma fsico
Resumo do desembolso ms a ms em
cruzeiros e/ou outra moeda indexada.
Valor de cada atividade
Valor Total da obra.
Cronograma Financeiro
seu
Podendo, pois resultar diversas listagens, por exemplo: - listagem de

servios planejados ms a ms, listagem de insumos planejados ms a
ms.
O que se pretende ao elaborar um planejamento representado por um cronograma o
equilbrio do escopo, do tempo e dos custos.
O que significa:
Planejar
Organizar
Controlar as tarefas
Identificar e agendar os custos
.
Escolhido o tipo de cronograma, o passo seguinte dar a seqncia e
obra,
produtividade da
isto feito colocando-se nas etapas a distribuio dos servios ao longo do tempo,
conforme o exemplo abaixo.
Barra significando durao de 1 ms
(produtividade)
(52
barra significando durao de 2 meses
modelo de cronograma fsico)

VALOR
R$
ATIVIDADES
VALOR
%
mes1
mes2
mes3
mes4
mes5
SERV. TCNICOS-PROFISSIONAIS
DEMOLIES E RETIRADAS
FUNCAO / INFRA-ESTRUTURA
ESTRUTURA
ALVENARIA / DIVISRIAS
IMPERMEABILIZAES
PINTURA
ESQUADRIAS
REVESTIMENTOS INTERNOS
FORRO/BRISE/FACHADA
Seqncias executivas
Ordenando-se as informaes de todas as etapas

barras .
, estamos gerando um cronograma de
Ao iniciar um cronograma, todas as duvidas da obra so colocadas ao mesmo tempo

procurando-se resolver tudo em pouco tempo , e, muito comum perder-se em detalhes,
deixando de obter o resultado esperado.
Recomendvel sempre iniciar pela programao das etapas suas interdependncias.
.
5.2 modelo de cronograma fsico
A T IV ID A D E S
S E R V . T C N IC O S -P R O F IS S IO N A IS
S E R V I O S P R E L IM IN A R E S
D E M O L I E S E R E T IR A D A S
F U N C A O / IN F R A -E S T R U T U R A
ESTR U TU R A
A L V E N A R IA / D IV IS R IA S
IM P E R M E A B IL IZ A E S
P IN T U R A
E S Q U A D R IA S
R E V E S T IM E N T O S IN T E R N O S
F O R R O /B R IS E /F A C H A D A
VALOR
R$
VALOR
%
m es1
m es2
m es3
m es4
m es5
Esta metodologia permitir, uma idia geral do cronograma

objetivando atingir as metas estabelecidas.
fazendo-o uma pea lgica,
O planejamento uma ferramenta dinmica, e bastante improvvel que todas as

programaes previstas sejam cumpridas a risco, por este motivo, cronogramas e
planejamentos devero ser revistos, tempos em tempos (no mnimo de trs em trs meses).
Os servios podero e certamente sofrero alteraes, mas a condio tima de um
cronograma e quando as etapas, permanecero dentro dos prazos pr-estabelecidos.
Os cronogramas representam a forma grfica da obra ao longo do TEMPO, por isso
importantes definir as metas, os prazos e as seqncias executivas e suas possveis
superposies.
52 Modelo de cronograma fsico
ATIVIDADES
VALOR
R$
VALOR
%
mes1
mes2
mes3
mes4
mes5
SERVIOS PRELIM INARES
DEM OLIES E RETIRADAS
ESTRUTURA
IM PERM EABILIZAES
PINTURA
ESQ UADRIAS
REVESTIM ENTOS INTERNOS
FORRO/BRISE/FACHADA
Quando na elaborao do oramento, mencionamos que seria til colocar os servios numa
seqncia executiva, j tnhamos em mente seguir os itens do oramento colocando os
tempos de sua execuo, facilitando assim a elaborao do cronograma.
Haver sempre a possibilidade nesta fase de mudanas nas premissas
iniciais das etapas, mas, j estaro estabelecidos os prazos inicial e final
das obras. Na primeira rodada de um cronograma recomendvel
definir os prazos de execuo para um inicio, pois assim os executores
podero avaliar e projetar os seus prprios prazos, dentro dos limites
possveis, s vezes impostos pelos contratantes, fazendo os executantes
cmplices na sua elaborao, e no, impondo condies que no sero
respeitados por serem tericos .
Nunca bom deixar de lembrar que os tempos de execuo, so funo das produes
horrias , das equipes envolvidas do conhecimento dos servios e portanto mais reais
quando acordado com os executores.
52 modelo de cronograma fsico
ATIVIDADES
VALOR
R$
VALOR
%
mes1
mes2
mes3
mes4
mes5
DEMOLIES E RETIRADAS
ESTRUTURA
IMPERMEABILIZAES
PINTURA
ESQUADRIAS
REVESTIMENTOS INTERNOS
FORRO/BRISE/FACHADA
Neste exemplo estamos indicando que a etapa INFRAESTRUTURA, levar

meses, para ser completamente executada.
dois
Ou seja, todas as quantidades levantadas de fundao sero executados no perodo de 60
160 Fundaes
160.01 Sapata Corrida, Sapatas Isoladas da Casa :
160.01.01
160.01.02
160.01.03
160
160.01.05
160.01.06
Gabarito - Casa
Escavao Manual
Apiloamento do Fundo de Vala
Forma
Concreto Magro Fck 9 Mpa esp.=5 cm (lastro)
Ao CA-50 (80Kg/m3)
vb
m3
m2
m2
m2
kg
1,00
36,50
36,50
34,56
36,50
345,60
160.01.07 Concreto Usinado Fck 20 Mpa Dosado, bombeado e lanado
m3
4,32
160.01.08 Reaterro Compactado

dias.
m3
32,18
A produo horria dos trabalhos seria:

Quantidade/ tempo
Forma:
34,5 m2/60 dias................................................0,575 m2 de forma por dia.
Concreto magro 36,50 m2/ 60 dias..............................................0,608 m3 de concreto por dia.,

e assim sucessivamente.
Dado um ritmo de produo.

Ao estabelecer uma barra servio ou etapa devemos sempre levar em conta as seqncias
executivas, seus tempos.
Desta forma, deveramos analisar as informaes acima de uma etapa, considerando seus
servios:
Fundao
Escavao manual
Apiloamento de fundo de vala
forma
concreto magro
concreto
ao
reaterro
Onde com certeza seria outro nmero, mesmo porque, quando se estima o prazo de uma
etapa, estamos considerando que todos os servios sero executados em at 60 dias, assim ,
por exemplo teramos no exemplo acima:
Forma:
34,5 m2/10 dias................................................3,4 m2 de forma por dia.
Concreto magro 36,50 m2/ 15 dias..............................................2,43 m3 de concreto por dia.,

e assim sucessivamente.
Mostrando como importante o vnculo da estimativa de tempo com a produtividade e

com as seqncias executivas.
Quanto mais adotarmos produtividades, sem conhecimento da produo, mais e mais

estaremos contribuindo para um cronograma terico, por mais sofisticado sejam nossos
instrumentos de trabalho (planilhas, programas etc) estaremos sempre elaborando um
cronograma terico, pois quando os prazos so impostos sem o respaldo da realidade
executiva estamos induzindo uma produo horria e equipes as vezes distantes das
realidades de campo. Com experincia, pode-se ESTIMAR uma distribuio percentual,
mas, esta distribuio ser sempre resultado de informaes executivas, onde sero
consideradas as produtividades e situao especifica da obra.
QUADRO DE DISTRIBUIO percentual GENRICO

nde Periodos
1 100
2 46 54
3 14 66 20
8
4 12 35 45
6 22 43 24
5
5
5
14
27
37
13
4
6
4
10
18 33 24
8
7
3
7
14 22 30
16
8
3
5
11
17 25 22
9
2
4
8
13
19 25
10
2
4
6
10
14 20
11
2
3
6
8
12
17
12
4 6,5 7,5
12
13 1,5 2,5
1,5
2
3,5
4,5
6,5
11
14
2
3 4,5 6,5 9,5
15 1,5
1
2
3 4,5
6 7,5
16
1
2 2,5 4,5 5,5 7,5
17
1 1,5 2,5
3
4
6
18
1
1
2 2,5
4 5,5
19
1
1 1,5 2,5 3,5 4,5
20
1
Periodos
100
100
100
100
100
100
100
10
17
21
13
22
15
15
19
14
11
1,5
13
21
15
11
6,5
1,5
11
15
15
14
8,5
2,5
1,5
9,5
13
16
14
10
8,5
11
14
15
12
4,5
1,5
0,5
7,5
9,5
11
14
12
10
7,5
5,5
2,5
1,5
0,5
6,5
8,5
10
12
12
11
8,5
2,5
1,5
0,5
8,5
10
13
12
10
7,5
4,5
3,5
2,5
1,5
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0,5 100
20
A resposta do bom planejador dever nortear os prazos finais do empreendimento, procurando

estabelecer produes possveis, em prazos executveis, e quando envolver custos, dentro
das premissas de custos estabelecidos.
Ao longo de tantos cronogramas elaborados e no intuito de dar o passo inicial, independente

de consultas s vezes sem respostas, elaboramos um cronograma em base a produtividades
mdias, e para que no fiquemos no acho que elaborei uma tabela que chamarei: TABELA
BADRA DE PRODUTIVIDADE que foi baseado em dados de campo para alguns servios,
equipes, produes e produtividades, que espero seja til para uma primeira discusso.
Longe de considerar, este assunto esgotado, esta listagem inicial e dever ser
constantemente incrementada.
C O P Y R IG H
T A B E L A B A D R A D E P R O D U T IV ID A D E
S is te m tic a B a d ra d e D a d o s & A s s o c .
ID
ETAPA
S e rv i o
P ro d u tiv id a d e
P ro d u o
P ro d u o d ia
E q u ip e
S E R V IC O S P R E L IM IN A R E S
lim p eza d e terren o
1 ,0 0 h /m 2
1 ,0 0 m 2 /h
8 ,0 0 m 2 /d ia
a lven a ria
0 ,8 0 h /m 2
1 ,2 5 m 2 /h
1 0 ,0 0 m 2 /d ia
2p+5s
co n creto a rm a d o
1 ,6 0 h /m 3
0 ,6 3 m 3 /h
5 ,0 0 m 3 /d ia
2p+3s
0 ,6 7 h /m 2
1 ,5 0 m 2 /h
1 2 ,0 0 m 2 /d ia
2p+3s
tijo lo m a cico c/a p ro veita m en to
1 ,3 3 h /m 2
0 ,7 5 m 2 /h
6 ,0 0 m 2 /d ia
2p+3s
p iso s cera m ico s
0 ,5 3 h /m 2
1 ,8 8 m 2 /h
1 5 ,0 0 m 2 /d ia
2p+2s
0 ,3 2 h /m 2
3 ,1 3 m 2 /h
2 5 ,0 0 m 2 /d ia
1p+1s
0 ,6 7 h /m 2
1 ,5 0 m 2 /h
1 2 ,0 0 m 2 /d ia
1 ca + 2 s
fo rro s
0 ,4 7 h /m 3
2 ,1 3 m 3 /h
1 7 ,0 2 m 3 /d ia
1 o f+ 1 s
esq u a d ria s
0 ,2 0 h /u n
5 ,0 0 u n /h
4 0 ,0 0 u n /d ia
2p+1s
revestim en to
0 ,7 2 h /m 2
1 ,3 9 m 2 /h
1 1 ,1 1 m 2 /d ia
2p+2s
p iso s cim en ta d o s
0 ,8 0 h /m 2
1 ,2 5 m 2 /h
1 0 ,0 0 m 2 /d ia
2s
d em o li es
tijo lo m a cico s/a p ro veita m en to
telh a d o s
teso u ra s d e m a d eira
052 17 tabela de produtividade
Planilha esta que poder auxiliar na primeira programao, onde poder a sua direita na tabela
(arquivo em anexo) calcular informaes teis para um planejamento.
A elaborao de um cronograma com uso de planilhas eletrnicas facilitou bastante estas
operaes, pois com a identificao o percentual dos servios em cada perodo, suas
seqncias executivas, e sua base de dados oriundas do oramento fica fcil fazer simulaes
at sua emisso final, que ser origem de relatrios gerenciais necessrios para uma analise
executiva e decises com os detalhes necessrios.
Formas de Apresentao de Cronogramas ( em excell)
CRONOGRAMAFSICO-FINANCEIRO
Item
Servico
1 Ms
R$
154.647,33
6,34%
11.041,82
7,14%
38.429,39
45,35%
R$ Total
01
DESPESAS INDIRETAS
02
SERVICOS PRELIMINARES
84.739,56
3,47%
03
FUNDACAO
170.306,14
6,98%
04
ESTRUTURA
455.640,51
18,68%
05
ALVENARIA
427.212,58
17,51%
06
IMPERMEABILIZACOES
30.767,48
1,26%
07
ESTRUTURA METALICA
138.657,75
5,68%
08
COBERTURA
18.871,84
0,77%
09
MARCENARIA
13.302,16
0,55%
10
SERRALHERIA
183.101,76
7,51%
11
266.228,16
10,91%
12
INSTALACOES HIDROSANITARIAS
84.123,10
3,45%
13
REVESTIMENTOS
44.850,16
1,84%
14
FORROS
15
PISOS
16
17
8.950,83
0,37%
271.184,47
11,12%
VIDROS
43.607,29
1,79%
PINTURA
11.649,32
0,48%
18
SERVICOS COMPLEMENTARES
20.446,68
0,84%
19
INSTALACOES ESPECIAIS
11.280,00
0,46%
TOTAL MENSAL
TOTAL GERAL ACUMULADO
2.439.567,12 100,00%
2 Ms
R$
11.041,82
3 Ms
R$
4 Ms
R$
11.041,82
7,14%
118,64
0,14%
12.583,82
14,85%
118,64
0,14%
94.502,88
55,49%
4.223,59
2,48%
17.183,89
10,09%
7.745,89
1,70%
652,27
2,12%
21.298,25
8,00%
7.175,70
8,53%
21.298,25
49.471,21
2,03% 105.663,33
4,33%
49.471,21
2,03% 155.134,54
6,36% 204.282,03
A mesma forma, apresentada em sistemas (no caso, MS PROJECT)
49.147,49
8,00%
2,01%
11.041,82
7,14%
7,14%
65.216,46
2,67%
8,37% 269.498,49
11,05%
(052 16....necessita do programa msproject para sua leitura)
Onde, pode-se planejar, alem das barras e seus prazos, suas interligaes, e calcular os
caminhos crticos (em vermelho)
Grfico Pert
No estagio atual da tcnica de planejamento usando de sistemas informatizados tem sido
possvel a elaborao, a partir do Grfico de Gantt, definindo-se suas interligaes aliar-se os
grficos PERT
So sistemas que objetivam ser ferramentas, possibilitando ao planejador maiores simulaes,
permitindo a incluso dos acho que e suas respostas, obtendo uma seqncia lgica dentro
das condies possveis no momento, com as informaes disponveis.
Desta forma, atualmente, a partir de uma concepo de um diagrama de Gantt, interligando
suas Interdependncias, colocando-se suas percentagens, ou seus valores, obteremos os
diagramas de PERT .(operando os sistemas de planejamento)
(052 16 ...h necessidade do programa Msproject)
Administrao e
Despesas Gerais
4
1 day
Sat 01/07/00 Sat 01/07/00
Instalaes Hidrulicas
17
390 days
Mon 31/07/00Fri 24/08/01
Instalaes Eltricas
Servios Complementares
18
19
420 days
Sat 01/07/00 Fri 24/08/01
90 days
Sun 27/05/01Fri 24/08/01
Emuito importante, quando se passa de excell para sistema, definir as seqncias dos
servios, pois delas dependero os prazos, e suas conseqncias em custos, dai, relembramos
estas condies
1.
SERVIOS
Inicio /inicio (SS)
2.
Servios
Fim/inicio (FS)
3.
Fim/Fim (FF)
QUE
que
Servios
SE
terminam
que
INICIAM
iniciam
terminam
JUNTOS
o
seguinte
conjuntamente
4. SERVICOS QUE SE INICIAM APS O SERVIO ANTERIOS TER COMEADO

Inicio / Fim (SF)
(Podendo existir folgas , isto , tempos entre os incios e fins de etapas ou servios)
Um cronograma ser melhor detalhado conforme o oramento seja tambm detalhado.
usual a elaborao do cronograma por etapa e, dependendo do detalhamento de
acompanhamento,seu desdobramento por servios.
Ex. detalha-se a etapa concreto, seu incio e fim.
Concreto
e, poder ser feita a diviso dos servios em formas, ferragens, concreto e deforma.
forma
ferragens
concreto
desforma
Dicas
Tenha se possvel, o oramento detalhado e oramento por etapas.
Do oramento destaque os servios mais significativos, pois geralmente estes servios que
iro dar "ritmo" da obra.
Estabelecido o prazo estimado da execuo dos itens mais significativos, planeje as etapas
que tem relao de execuo e suas interdependncias, estabelecendo no cronograma de
barra o andamento previsto da obra.
Elaborado o diagrama grfico de GANTT com suas interligaes, com o uso de processamento
atuais torna-se bastante simples o trabalho do planejador, pois as redes de precedncia j
estaro formadas, e ao planejadores, ser solicitado nesta fase a definio do percentuais
singulares de distribuio dos servios.Os programas atuais elaboram os clculos de
somatrias das linhas e colunas do algoritmo do cronograma, elaborando no s o cronograma
fsico (Quantidade) como tambm o cronograma financeiro (Valores), e as redes PERT
Resumo
Grfico de Gantt
Uma lista de tarefas e informaes relacionadas e um quadro que mostra,
graficamente, tarefas e duraes ao longo do tempo.
Grfico Pert
Um diagrama de rede mostrando todas as tarefas e dependncias de tarefas.
Com as sistemticas atuais informatizadas a partir dessas dicas ser possvel avaliar o
trabalho, a durao e os recursos, pois voc estar criando um vinculo entre as tarefas, estar
estimando uma durao, poder estar calculando as folgas dos recursos e homogeneizando as
unidades dos recursos. E, com a possibilidade de incluir um ou mais recursos para cada
servios.
Lembre-se:
Procure tornar seu planejamento mais preciso e completo

Reveja as Metas, escopos e suas premissas.
Inclua ou exclua tarefas desnecessrias Calcule o tempo de uma tarefa em funo de sua
produo e equipes envolvidas
Tenha sempre em mos a data de termino do projeto.
Redefina todas as vezes que necessrio s datas com mais preciso.
Consulte os custos projetados em relao ao oramento.
Cheque e corrija os erros bvios (afinal todos ns cometemos erros e no nenhuma desonra
descobri-los e corrigi-los a tempo)
PLANEJAMENTO EXECUTIVO DA OBRA

Item
01
Comp.
010000
01.01
Descrio dos Servios
INCIO: Dezembro de 2000

Unid.
Quant.
Produt.
Un/dia
Durao
MS 01 MS 02 MS 03 MS 04 MS 05 MS 06
dias
LIMPEZA DE TERRENO
01.01.01
100115
LIMPEZA DO TERRENO (ESPESSURA MDIA DE 0.10M ) E BOTA FORA DISTNCIA

M2
1.000,00
DE 20KM
80,00
12,50
01.01.02
100116
12,50 DO PARQUE
ESCAVAO E REMOO DO SOLO VEGETAL ( ESPESSURA MDIA DE 0.20M
M2 ) PARA
1.000,00
REAS DE80,00
ESTOCAGEM DENTRO
CANTEIRO DE SERVIOS
01.02.01
010111
LOCAO DA OBRA E IMPLANTAO DOS MARCOS DE APOIO
66,67
15,00
01.02.02
010112
7,00
20,00
INSTALAES DO CANTEIRO COM AS RESPECTIVAS UTILIDADES, HIDRULICAS
M2
E ELTRICAS
140,00
(MOBILIZAO/DESMOBILIZAO)
01.02.03
010113
EXECUO DOS CAMINHOS DE SERVIO

ESCAVAO
01.02
01.03
01.03.01
010311
01.04
01.04.01
010316
01.05
01.05.01
010318
01.06
01.06.01
010415
01.06.02
010481
01.07
01.07.08
176089
01.07.09
100114
01.07.09
02
020000
M2
1.000,00
10,00
46,67
30,00
ESCAVACAO DE SOLO DE 1A. CATEGORIA ATE 1,50M DE PROFUNDIDADE M3
1.400,00
REATERRO
12,31
42,24
ESPALHAMENTO E COMPACTAO DE SOLOS A 95% EPN , PARA EXECUO
M3 DO CORPO
520,00DE ATERROS
TRANSPORTE DE MATERIAL EXCEDENTE
12,00
95,33 DE BOTA-FORA LOCALIZADAS A 20KM
REMOCAO DE MATERIAL EXCEDENTE, INCLUINDO CARGA,TRANSPORTE, M3
DESCARGA
1.144,00
E ESPALHAMENTO
NAS AREAS
DRENAGEM E PROTEO
ASSENTAMENTO DE BRITA N 2
M3
140,00
ASSENTAMENTO DE MANTA BIDIM OP 30
M2
450,00
DEMOLIES E REMOES
1,00
1,00
REMOO E REPLANTIO DE RVORES
VB
1,00
8,33 LOCALIZADAS A 20KM
REMOCAO DE ENTULHO, INCLUINDO CARGA,TRANSPORTE, DESCARGA EM3
ESPALHAMENTO
100,00 NAS12,00
AREAS DE BOTA-FORA
30,00
10,00
REMOCAO DE ALAMBRADO METLICO
M2
300,00
M2
120,00
12,00
1,00
1,00
50,00
50,00
18,00
36,00
1,00
6,96
14,16
11,50
6,23
31,67
10,00
5,00
12,99
12,00
30,00
60,00
18,51
FUNDACOES
02.01
ESTACAS
02.01.01
MOBILIZAO DE EQUIPAMENTO PARA ESCAVAO DE ESTACA HLICE CONTNUA

VB
02.01.02
ESTACA HLICE CONTNUA D.35CM
348,00
02.01.03
ESTACA HLICE CONTNUA D.50CM
708,00
02.01.04
CONCRETO FCK 20 MPa CONSUMO MNIMO 400KG DE CIM./M3 - USINADOM3
207,00
02.01.05
M3
224,25
950,00
02.02
020200
TRANSPORTE DE MATERIAL EXCEDENTE DAS ESCAVAES

VALAS
02.02.01
020201
ESCAVACAO MANUAL - PROFUNDIDADE IGUAL OU INFERIOR A 1,50M
M3
02.02.02
APILOAMENTO DE FUNDO DE VALAS
M2
02.02.03
LASTRO DE CONCRETO MAGRO, CONS. 150KG DE CIM /M3. ESP.=5CM
M3
02.02.04
REATERRO APILOADO
M3
779,14
02.02.05
TRANSPORTE DE MATERIAL EXCEDENTE DAS ESCAVAES

FUNDACAO - FORMA
M3
222,12
FORMA COMUM DE TABUAS DE PINHO

FUNDACAO - ARMADURA
M2
1.259,22
20,99
60,00
ARMADURA EM AO CA-50 / CA-60

FUNDACAO - CONCRETO
KG
KG
44,97
100,00
0,45
M3
170,86
18,00
9,49
M2
M3
962,56
16,04
44,99
60,00
1,48
35,64
2,17
126,80
5,44
120,00
8,12
29,68
2,56
-
02.03
02.03.01
02.04
020301
02.04.01
02.05
02.05.01
20514
CONCRETO FCK = 25,0 MPA - USINADO
03
030000
ESTRUTURA
03.01
ESTRUTURA - CORTINAS
03.01.01
FORMA DE CHAPAS PLASTIFICADAS (12MM) - PLANA
03.01

ESTRUTURA - PILARES
66,65
03.02.01
030117
FORMA ESPECIAL DE CHAPAS PLASTIFICADAS (18MM) - PLANA
M2
947,35
03.02.02
030315

ESTRUTURA - VIGAS
M3
97,44
03.02.01
030117
M2
3.370,21
03.02.02
030315

LAJES
M3
244,91
03.02.01
030117
M2
3.189,36
03.02.02
030315

ESCADAS
M3
365,36
03.02.01
030117
M2
385,79
03.02.02
030315
M3
115,01
03.02.04
DEGRAU
M2
188,98
03.02.05
SOLEIRA
M2
194,46
03.02.06
PATAMAR
M2
76,33
03.02
03.03
03.04
26,58
44,99
26,58
44,99
26,58
44,99
13,00
44,99
Como melhorar a eficincia de um planejamento?

Se aps voc tiver aplicado as dicas acima, e ainda assim seu projeto no estiver conforme
suas necessidades, entendo que duas possibilidades ainda restam.
REDUZIR OS PRAZOS (usando mais recursos)
REDUZIR CUSTOS (avaliando as C.P. U e o oramento).
Para tal recomendvel uma analise na curva ABC de recursos e comece pela
verificao dos itens mais significativos se ser possvel sua modificao.
Feitas s correes possveis,
Analise os prazos das tarefas CRITICAS
Aps estas verificaes costuma-se ter o resultado esperado, porm se assim mesmo no
atingir os objetivos, ainda restar:
Reduzir o escopo do projeto
Excluir tarefas criticas
Aumentar as horas de trabalho
Atribuir trabalhos em horas extras
Alterar as seqncias das tarefas
Dividir uma tarefa longa em tarefas menores
Alterar tipos de vnculos entre tarefas
Se depois destas alteraes seu projeto no atingir seu objetivo, ainda restam
algumas dicas para diminuir os Prazos.
Retirar as superposies dos recursos, isto significar uma anlise das distribuies ao
longo do tempo de cada servio da sobreposio de recurso num mesmo espao de tempo.
s vezes ser necessrio aloc-los em tarefas menores.
Estas simulaes e solues demandam tempo de execuo de planejamento, e,
portanto dever fazer parte dos estudos executivos de um empreendimento.
Obviamente ainda aqui vale nossa observao de que depender do detalhamento do projeto,
seu memorial descritivo, sua C.P. U, para que o planejamento seja compatvel entre si.
importante ressaltar que no tem nenhum valor ter todo este esforo mental e de sistemas,
se estas informaes no forem transmitidos aos verdadeiros interessados.
Os
Executores.
Desta forma, to logo finalizar seu planejamento envie o produto para o campo, e
acompanhento.
Com as tcnicas atuais no se justifica mais a antiga cultura que planejamento s
papel.
Seqncia de execuo de um cronograma
1.Defina metas escopos e superposies claras do projeto

Escopos , j definidos na planilha oramentria, metas, o prazo total da obra (pelo
menos o prazo terico , que dever ser comprovado ou no ao termino do planejamento),
superposio...pelo menos as clssicas.(item 3)
2. Divida o projeto no mnimo em
Etapas
dos servios.
Servios, e comece pelas etapas, s depois entre no detalhe
3. Indique os servios na ordem e no momento certo de sua execuo, no esquecendo

algumas ordens clssicas.
Infra-estrutura e estruturas.
Infra-estrutura
Estrutura
Formas antes de armao
Formas
Armao
Concreto depois de formas e armao
Formas
Armao
Concretagem
Cimbramento antes das formas

Formas
Cimbramentos
Estruturas e depois alvenarias,

Estruturas
Alvenarias
Alvenarias e depois revestimentos

Alvenarias
Revestimentos
Caixilhos e depois vidros
Caixilharias
Vidros
Ar condicionado e depois forro
Forros
Ar Condicionado central
Colocao de vidros e depois limpeza
Vidros
Limpeza
Preparo de base antes de pavimentao

Preparo das bases
Pavimentao
4. Quando tiver que elaborar o cronograma fsico e financeiro, estabelea juntamente coma
as seqncias das Etapas, seus pesos
(Se estes j no tiverem sido estabelecidos na fase de oramento), se, estivermos
planejando sem o oramento , abaixo transcrevo algumas tabelas que tem sido til na
primeira rodada de um cronograma, estes pesos devero ser confirmados do oramento.
Como primeira rodada para efeito de pr analise, poderemos indicar adotar estes pesos e as
distribuies conforme quadro de distribuio genrico.
QUADRO I - QUADRO PERCENTUAL INCIDENTE DE VALOR POR ETAPA (EDIFCIO)

Servios
Incidncia (%)
Projetos
1,60 a 2,70
Instalao de obra
2,20 a 4,40
Servios gerais
8,20 a 13,00
Trabalhos em terra
0,50 a 1,00
Fundaes
4,50 a 6,50
Estrutura
14,00 a 19,00
Instalaes
12,00 a 17,00
Alvenaria
3,30 a 6,50
Cobertura
0,60 a 1,10
Tratamentos
1,00 a 2,70
Esquadrias
5,50 a 7,50
Revestimentos
8,50 a 14,00
Pavimentao
4,50 a 7,50
Rodaps, soleiras e Peitoril
0,80 a 1,60
Ferragens
0,80 a 1,50
Pinturas
2,20 a 4,40
Vidros
1,00 a 2,20
Aparelhos
2,70 a 5,50
Complementao
0,50 a 0,90
Limpeza
0,15 a 0,45
QUADRO II -QUADRO PERCENTUAL (outro valor)

Servios
Instalaes de canteiro
Servios gerais
Incidncia (%)
3,30
1
Movimento de terra
1,81
Fundao
5,58
Estrutura
23
Alvenaria
5,5
Instalao hidrulica
Instalao eltrica
Esquadria de madeira
Esquadrias
8,5
Revestimento interno
Revestimento externo
Forro
0,72
Impermeabilizao
1,2
Pavimentao interna
Cobertura
1,0
Vidros
1,39
Pintura
Elevadores
Equipamentos
Reservas
0,5
Limpeza
0,5
QUADRO III - CASA

Servios
Incidncia (%)
Alvenaria
14,13
Cobertura
12,86
Revestimento externo
10,21
Fundao
9,15
Instalao hidrulica
8,29
Instalao eltrica
7,61
Esquadrias e ferragens
7,46
Forros
5,80
Aparelhos
4,99
Pisos
4,96
Outros
14,54
5. Determine a seqncia para os servios e atribua os tempos e recursos compatveis com

as Composies de Preos Unitarrios
Tem sido muito comum, na elaborao de cronogramas, a ausncia no momento de sua
execuo, das informaes das produtividades (composies de preos unitrios) , o que nos
levou a utilizar tabelas (tabela Badra de produtividade, arq. 17) com estes informes ,de uma
maneira genrica produzindo um primeiro cronograma, que dever ser melhor avaliado com
os dados especifico de cada obra.
052 17 tabela de produtividade
TAB E LA B AD R A D E P R O D U TIV ID AD E
D im ensionam ento
CO PYRIG H
Sistem tica Badra de D ados & Assoc.
ID
ETAPA
Servio
Produtividade
Produo
Produo dia
Equipe Q UANTIDADE
PRAZO 1 EQ
EQ UIPES
PRAZO
SERVICO S PRELIM INARES

lim peza de terreno
1,00 h/m 2
1,00 m 2/h
8,00 m 2/dia
100
12,50
4,17
alvenaria
0,80 h/m 2
1,25 m 2/h
10,00 m 2/dia
concreto arm ado
1,60 h/m 3
0,63 m 3/h
5,00 m 3/dia
2p+5s
100
10,00
3,33
2p+3s
100
20,00
0,67 h/m 2
1,50 m 2/h
6,67
12,00 m 2/dia
2p+3s
100
8,33
1,33 h/m 2
0,75 m 2/h
2,78
6,00 m 2/dia
2p+3s
100
16,67
5,56
dem olies
tijolo m acico s/aproveitam ento

tijolo m acico c/aproveitam ento
Colocando as quantidades de servios

Obteremos o prazo de execuo com a equipe unitria
possveis, obteremos um prazo timo
Colocando
numero
de
equipes
Portanto, permitindo que se possa elaborar um cronograma fsico financeiro.

Onde identificamos:
Servios (etapas do oramento)
Pesos
(percentuais ou adotados numa primeira virada ou calculado no oramento)
Valores (calculado do oramento, ou produto do peso ,por um valor global da obra (estimado
ainda)).
Para cada etapa
Para cada ms,
Prazo de execuo ............ obtido pela Tabela Badra de Produtividade ou cpu

Percentual por ms...............obtido pelo quadro de distribuio genrico ou pelas
informaes tcnicas.
(052 15)
CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO
Item
Servico
1 Ms
R$
154.647,33
6,34%
11.041,82
7,14%
38.429,39
45,35%
R$ Total
01
DESPESAS INDIRETAS
02
84.739,56
3,47%
03
FUNDACAO
170.306,14
6,98%
04
ESTRUTURA
455.640,51
18,68%
05
ALVENARIA
427.212,58
17,51%
06
IMPERMEABILIZACOES
30.767,48
1,26%
07
ESTRUTURA METALICA
138.657,75
5,68%
08
COBERTURA
18.871,84
0,77%
09
MARCENARIA
13.302,16
0,55%
10
SERRALHERIA
183.101,76
7,51%
11
266.228,16
10,91%
12
INSTALACOES HIDRO SANITARIAS
84.123,10
3,45%
13
REVESTIMENTOS
44.850,16
1,84%
14
FORROS
15
PISOS
16
17
8.950,83
0,37%
271.184,47
11,12%
VIDROS
43.607,29
1,79%
PINTURA
11.649,32
0,48%
18
SERVICOS COMPLEMENTARES
20.446,68
0,84%
19
INSTALACOES ESPECIAIS
11.280,00
0,46%
TOTAL MENSAL
2.439.567,12 100,00%
TOTAL GERAL ACUMULADO
2 Ms
R$
11.041,82
3 Ms
R$
4 Ms
R$
11.041,82
7,14%
118,64
0,14%
12.583,82
14,85%
118,64
0,14%
94.502,88
55,49%
4.223,59
2,48%
17.183,89
10,09%
7.745,89
1,70%
652,27
2,12%
21.298,25
8,00%
7.175,70
8,53%
21.298,25
8,00%
11.041,82
7,14%
49.471,21
2,03%
105.663,33
4,33%
49.147,49
2,01%
65.216,46
2,67%
49.471,21
2,03%
155.134,54
6,36%
204.282,03
8,37%
269.498,49
11,05%
servios
pesos
distribuio mensal valores p/mes
7,14%
valores
Com estes resultados , de totais por ms, e acumulados, ser ento possvel s analises de
viabilidades, dando inicio a um cronograma mais real, levando-se em conta informao
especifica de cada obra.
O cronograma de barra, (Gantt) pode ser feito em planilhas excell, no entanto se o
objetivo evoluir nos resultados, onde estaro interagindo, tempos, interligaes, caminho
critico, recursos, haver necessidade de serem adotados tcnicas de sistemas de elaborao
de cronograma, como o MS PROJECT da Microsoft, (sem demrito dos demais.)
Os sistemas atualmente no mercado, com os diagramas de Gantt como base podero

responder os planejamentos e como dimensionar os recursos, seu inicio, sua durao, seus
custos, quando comea e termina sua programao dentro da tarefa.Alem de controlar quando
um recurso inicia seu trabalho num servio, possibilitando sua remoo ou sua
substituio.Desta forma, podendo projetar e administrar estes recursos ao longo do
planejamento da obra.
E, estes recursos podendo ser, insumos (materiais e mo de obra) como equipamentos ou
qualquer outro item gerador de despesas.
.
E, se os resultados no foram satisfatrios, h
planejamento inicial,
sempre a possibilidade de ajustar o
Segundo
Dicas:
Procure tornar seu planejamento compatvel com as peas oramentrias, possveis de
verificao ao longo das obras.
Para isto, o cronograma comea na montagem do oramento, e recomendo
sempre que possvel, que, os servios constantes na planilha de oramento faam parte dos
itens a serem planejados nos cronogramas (o que voc ora aquilo que voc planeja, os
mesmos servios com os mesmos cento de custo)
ANALISE NOVAMENTE as Metas, escopos e suas premissas.

A principal meta de um cronograma o prazo inicial e final da obra, portanto, todas
as modificaes em sua elaborao, deveriam estar voltadas ao tempo timo de sua
construo.
Aliado h este tempo, importante avaliar-se seus desembolsos mensais.No seria novidade
no estudo de um cronograma executivo (ao nvel de servios) para que sejam atendidas
condies financeiras de aporte de valores, modificar escopos ou premissas de produtividade,
por melhor que estas tenham sido adotadas.
Calcule o tempo de uma tarefa em funo de sua produo e equipes envolvidas (consulte a
Tabela Badra de Produtividade).
Tenha sempre em mos a data de termino do projeto

Programação e controle de obras de construção

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Programação e controle de obras de construção

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

PROGRAMAO, CONTROLE E ACOMPANHAMENTO

Instalaes Hidrossanitrias: As instalaes hidrulicas, de esgoto e gua pluvial

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Caractersticas da construo civil

FUTURO (CONSTRUO SUSTENTVEL)

Indstria conservadora inovao lenta

Mo de obra pouco qualificada (ambiente sujo e perigoso,

Projeto no considera ciclo de vida da edificao custos e

Construo sustentvel reduo de perdas, reciclagem,

O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Transio (de mdia a baixa

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Information Modelling (BIM).

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Planejamento e concepo: a etapa que rene as informaes necessrias concepo da edificao

inclui o levantamento de dados iniciais, a definio do programa de necessidades e a anlise de viabilidade; o

Estudo Preliminar: a configurao inicial da soluo arquitetnica proposta (partido), considerando os

elementos principais do programa de necessidades;

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

todas as alteraes que tenham sido feitas at a finalizao da construo.

Em vrios momentos h anlise econmica, atravs de uma das tcnicas de oramento.

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721)

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Partes das ET - generalidades, materiais de construo, discriminao de servios.

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Memria justificativa do projeto

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721)

Documentos para o registro da incorporao

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Custo Unitrio Bsico

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores

rea Equivalente de Construo

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Figura 5 Critrios para clculo das reas equivalentes de construo*

* Obtida de Ramos (2002, p.135).

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Escavao de solo com escoramento

Fundo em concreto magro

Alvenaria de tijolos macios, e=10cm

Revestimento interno - reboco misto

Grade de ao, barra d=3/4"

Organizao para realizao de oramentos

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Quantificao e critrios de medio

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Tabela 3 - Critrios de medio

rea do pavimento trreo da obra, acrescida de uma faixa de 2m

rea exigida no local ou permetro com altura de 3m

Marcao da obra em solo

rea do pavimento trreo da obra

Marcao da obra em laje

rea do pavimento considerado

Demolio ou remoo de pisos,