Alcances del artculo N92 del reglamento del Registro

Conservatorio de Bienes Races

Nelson Gutirrez Gonzlez

Conservador de Bienes Races de Coronel

A) PLANTEAMIENTO
Nos hemos formulado esta interrogante porque hemos advertido en la practica diaria registral
que no todos los operadores del sistema llmense, agentes inmobiliarios, corredores de
propiedades, procuradores, abogados y an los propios Conservadores han comprendido el real
alcance de la disposicin del articulo 92 del Reglamento del Registro Conservatorio, cuyo tenor
es el siguiente: El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en las
inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a las
posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Disposicin ubicada en el Titulo octavo del
Reglamento denominado De las subinscripciones y cancelaciones.
Como sabemos la cancelacin de la inscripcin, es el modo singular de poner fin a la posesin de
los bienes races inscritos. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 728 inciso 1 del C.C.
disposicin bsica en la materia Para que cese la posesin inscrita, es necesario que la
inscripcin se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. La cancelacin por
voluntad de las partes que intervienen en el acto o contrato es un caso de no muy frecuente
aplicacin y se traduce en la resciliacin de la que se toma nota marginalmente practicando la
correspondiente subinscripcin.
Con esta cancelacin, queda sin efecto el acto jurdico de que da cuenta la inscripcin. Se puede
decir que con esta cancelacin se destruye jurdica y materialmente la inscripcin.
Es una cancelacin expresa. Lo mismo ocurre cuando se cancela la inscripcin por resolucin
judicial, por ejemplo, cuando se declara la nulidad de una inscripcin.
Frecuentemente, las inscripciones se cancelan, al practicarse una nueva inscripcin, en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, es decir, por la inscripcin del titulo traslaticio de
los derechos del poseedor inscrito a otra persona y emanado de l, inscripcin en la cual se
mencionar la precedente inscripcin( arts. 696 C.C. y art. 80 Regl.). Estimamos que en este
caso, la inscripcin cancelada sigue siendo eficaz, sus efectos jurdicos siguen vigentes y se
traslada a favor del adquirente, la finalidad del acto no es la muerte de la inscripcin sino
continuarla con vida en la inscripcin posterior, as se explica la accesin de posesiones que
regula el art. 717 del C.C. Esta cancelacin sera de carcter solamente jurdica, a diferencia de
las anteriormente analizadas que son cancelaciones jurdicas y materiales. Al practicarse la
inscripcin a favor del adquirente, ipso jure, tcita, virtualmente se cancela la inscripcin del
tradente, y sin que sea necesario practicar anotacin marginal alguna, de tal suerte que la
anotacin marginal no tiene ninguna importancia jurdica para la cancelacin. De no entenderlo
asi habra que sostener que la cancelacin se produce no ipso jure al hacerse la transferencia
sino que cuando el Conservador cumpla con la nota material administrativa de la cancelacin, y
la estabilidad del sistema registral dependera innecesariamente de la diligencia o negligencia del
Conservador.
As lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia en forma mayoritaria a partir de la tesis
sustentada en el famoso alegato por el ex Decano yjurista don Arturo Alessandri Rodrguez,
sobre Prescripcin de bienes races inscritos (1), cuya pagina 76 transcribimos en parteEs un
error creer que la cancelacin a que se refiere el articulo 728 es una cancelacin material,
anloga a la que tiene cabida en materia de hipotecas. Si as fuera, no podra aplicarse respecto
de los inmuebles la regla del artculo 717 del Cdigo Civil, toda vez que mediante la cancelacin
desaparecera la inscripcin, se borraran sus efectos, y no podra el actual poseedor aadir a su
posesin la de sus antecesores, que en tales circunstancias habran desaparecido en todo
momento por su cancelacin. Una cancelacin de esta especie slo tiene lugar cuando se hace
por voluntad de las partes o por decreto judicial, pues entonces aquellas convienen y el juez
ordena dejarla sin efecto materialmente.
Tan cierto es lo que vengo sosteniendo, que no hay ningn artculo del Cdigo Civil ni del
Reglamento del Conservador de Bienes Races que disponga que cuando se hace una nueva
inscripcin con relacin a un derecho antes inscrito, se haga constar en la inscripcin anterior
que sta ha sido cancelada, a pesar de que el artculo 80 de ese Reglamento exige que siempre
que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencione en la nueva, al tiempo de designarse el
inmueble, la precedente inscripcin, citndose el registro, folio y nmero de l. De modo que si

bien se requiere que en la nueva inscripcin de un derecho antes inscrito se mencione la

precedente, no se exige que en la antigua se haga constar que ha sido cancelada por la nueva.
Las referencias marginales que en la anterior inscripcin se hagan a la nueva, no estn pues,
autorizadas legalmente, y si en el hecho se practican, es slo para facilitar su examen.
No es de creer que si el artculo 728 de Cdigo Civil hubiera entendido por cancelacin de la
inscripcin mediante una nueva el hecho de dejarla sin efecto, hubiera omitido consignar las
reglas en conformidad a las cuales deba procederse en casos semejantes.
Es por esta razn que cada vez que se transfiere un inmueble inscrito y se practica una nueva
inscripcin, las anteriores quedan vigentes materialmente, y si V.E. examina el Registro del
Conservador de Bienes Races, encontrar la comprobacin de lo que digo, y que propiedades
que en la actualidad pertenecen a Pedro, Juan o Diego, se hallan con sus inscripciones vigentes a
favor de los poseedores anteriores, sin que tengan constancia de haberse cancelado, porque en
tales casos la cancelacin se opera por la sola circunstancia de hacerse una nueva inscripcin.
En consecuencia, la cancelacin de una inscripcin se produce y cesa una posesin y comienza
una nueva, por el solo hecho de inscribirse un ttulo translaticio en que el poseedor inscrito
transfiere su derecho a otro, y como el recurrente reconoce, y lo mismo dice la sentencia en los
considerandos 11, 12 y 14, que se hizo una nueva inscripcin a favor de la Compaa Lautaro
en forma legal, no hay duda que el artculo 728 del Cdigo Civil se cumpli estrictamente y no
ha habido violacin alguna a su respecto..
El ex profesor de Derecho Civil de la Universidad de Concepcin don Emilio Rioseco
Enrquez en su obra La Posesin inscrita ante la jurisprudencia (2), comentando fallos sobre
la materia, sostiene (N 149) Casacin, 18 de octubre de 1924. Rev., T. 22, Sec. 1, Pg. 1085.
DOCTRINA. Por la cancelacin de la inscripcin cesa una posesin y comienza otra nueva; ello
por el hecho de inscribirse un ttulo en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro y no
es necesario que se cancele materialmente la inscripcin anterior.
COMENTARIO. La nueva inscripcin, en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro,
opera ipso jure la cancelacin de la anterior (art. 728 del Cdigo Civil) sin que sea requisito de la
cancelacin que se anote al margen de la inscripcin antigua el hecho de haberse practicado otra
nueva.
La nota de referencia es obligacin administrativa del Conservador, pero no es requisito de
validez de la cancelacin (art. 92 del Reglamento Conservatorio).
Por ltimo, fallos mas recientes de nuestros tribunales, confirman la doctrina expuesta, como
por ejemplo, el que aparece en la Revista de Derecho Tomo 47 ao 2000 (3) que transcribo:
sexto, b) La ley no exige como requisito de la tradicin, segn los artculos 686 y 690 del
Cdigo Civil y 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, algn acto
material que cancele la inscripcin anterior; pues, por el contrario, como se ha visto, ello se
produce por ministerio de la ley, con la nueva inscripcin, se haya o no anotado materialmente el
hecho de haberse realizado sta, al margen del primitivo ttulo; c) Ni la negligencia, no probada,
que se imputa a la actora, ni el cuidado en el estudio de los ttulos que dice tuvo la demandada,
pueden alterar lo que se ha concluido, al estimar de mero papel y producto de un error del
Conservador, la inscripcin a su nombre.
A la luz de lo antes expuesto, podemos preguntarnos entonces cual es el real sentido y alcance
del art. 92 del Reglamento. Queda claro que solo obliga a poner nota simple de referencia en las
inscripciones anteriores no canceladas. Y cabe preguntarse cuales seran stas?, cuales seran
entonces las inscripciones anteriores no canceladas?.
El profesor don Daniel Peailillo Arvalo en su obra Bienes (4), sostieneque esta nota no
est clara en su alcance, y nos seala como ejemplo de una inscripcin anterior no
cancelada, el que se produce cuando se transfiere y se inscribe solo parte de un inmueble.
En la parte no transferida, la inscripcin se mantiene vigente y no se cancela. As sostiene: Por
otra parte, el Conservador debe poner, en las inscripciones anteriores no canceladas, una nota
de referencia a las posteriores (art. 92). Esta nota, muy til, que podra estimarse como la
recproca de la recin referida, no est clara en su alcance. Luego se ver que una inscripcin se
cancela mediante una subinscripcin al margen; para ese caso no hace falta la nota de
referencia; pero tambin se puede cancelar por la sola circunstancia de practicarse ms adelante
una nueva inscripcin, sin necesidad de una subinscripcin en la anterior. Ahora bien, puede
entenderse que en tales casos no est obligado el Conservador a poner la nota de referencia (del
art. 92), porque debe hacerlo en las no canceladas y sta estara cancelada por la posterior;
dndosele ese alcance, estara obligado a poner la nota slo en los casos en que, por ejemplo, se
inscribe una transferencia de parte del inmueble, con lo que la anterior no quedara cancelada en

su totalidad. En la prctica, y para beneficio del Registro, frecuentemente se entiende que la

nota procede cada vez que no haya subinscripcin, es decir, incluso en los casos en que se
cancela virtualmente, de manera que al examinarse la inscripcin sea posible percatarse de que
ms adelante hay una nueva inscripcin que la ha cancelado, ya parcial, ya totalmente.
B) OTROS CASOS DE INSCRIPCIONES ANTERIORES NO CANCELADAS
1) El primero de ellos podra darse si analizamos el principio de prioridad registral, que regulan
los artculos 15-16-17 del Reglamento, artculos que sealan los efectos de la anotacin del titulo
en el repertorio, anotacin con que se da inicio al proceso registral.
La norma del art. 17 del Reglamento constituye la fuerza del sistema.
La Excelentsima Corte Suprema en fallos relativamente recientes, en votacin dividida, ha
establecido que la fecha de la anotacin del titulo en el Repertorio es la fecha que da inicio al
proceso registral, proceso de Naturaleza Indivisible que termina con la inscripcin y fija los
efectos de sta.
La jurisprudencia anterior estimaba que practicada en el intervalo una inscripcin que pugnara
con la pendiente, aquella primaba sobre sta.
El nuevo criterio implica que el Conservador privilegia la prioridad registral, practique ambas
inscripciones y sea la justicia ordinaria la que resuelva qu inscripcin subsiste y cual debe
cancelarse.
Este principio es aplicacin del Aforismo primero en el tiempo primero en el derecho. Veamos
un ejemplo.
a) Se anota en el Repertorio un titulo. Y no se puede practicar la inscripcin.
b) En el nter tanto se anota un embargo o se anota una medida prejudicial, los que
imperiosamente deben inscribirse y son meramente provisionales. Estas inscripciones deben
mantenerse vigentes, aunque no pueden producir efecto alguno, como consecuencia de la
inscripcin que se habr o hubiere de practicar (letra c) y cuyos efectos se retrotraen a la fecha
de la anotacin del ttulo en el repertorio.
c) Subsanado el reparo y dentro de los dos meses se practica la Inscripcin del ttulo.
Las inscripciones referidas en la letra b) hechas en el lapso que media entre la anotacin y la
inscripcin sern meramente provisionales y no tendrn ms efecto que el que corresponda o
pudieren tener con arreglo a la inscripcin que, materializada despus, (la de la letra c) es sin
embargo jurdicamente eficaz desde su anotacin en el repertorio. Esto es as por el art. 17 y el
92 del Reglamento.
En tanto no se requiera en virtud de un titulo idneo, su cancelacin (las de la letra b) o se
ordene judicialmente, stas, debern mantenerse vigentes aunque no puedan producir efecto
alguno, como consecuencia de la inscripcin que se hubiere practicado (la de la letra c) y cuyos
efectos se retrotraen a la fecha de la anotacin del titulo respectivo en el Repertorio.
La ltima jurisprudencia permite arribar a esta conclusin. Pensamos que respecto de stas
inscripciones procedera la nota del articulo 92, porque seran inscripciones anteriores no
canceladas y correspondera dejar constancia al margen de ellas de la foja y nmero de la
inscripcin practicada y referida en la letra c.
En resumen, toda esta cuestin se limita a Privilegiar una fecha cierta, la de la anotacin del
titulo en el Repertorio una fecha incierta, la de la firma de la inscripcin por el Conservador. La
anotacin es solo un acto y la autorizacin de la inscripcin es la culminacin de una serie de
actos previos y necesarios para que la inscripcin se perfeccione.
2) El segundo caso, podra darse a propsito de la fusin de inmuebles. Institucin que
corresponde a lo que tradicionalmente se llamaba la formacin de fundos, y que no est
claramente configurada en las normas legales y reglamentarias existentes. Solo la Ley de
Urbanismo (art. 63) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin hacen referencia a ella
(art. 3.1.3). En todo caso es una institucin de mucha aplicacin, que es aceptada en la prctica
registral. La modalidad mas comn es aquella que se presenta por ejemplo cuando un poseedor
inscrito de dos o mas predios contiguosamparados por dos o mas inscripciones distintas,
pretende formar una sola unidad predial, amparada bajo una sola y nueva inscripcin de
dominio.- Esta nueva inscripcin que se practicatiene efectos posesorios puesto que sirve para
probar y garantizar la posesin de la nueva unidad o del nuevo predio, pero no cancela a las
anteriores, las que siguen vigentes. Y siguen vigentes porque el poseedor inscrito no ha
transferido su derecho, solo se ha limitado a solicitar un reordenamiento predial. Luego,
procederespecto de ellas practicar la anotacin del artculo 92 del Reglamento.
3) Otro caso lo encontramos en materia minera, a propsito del Pedimento y la Manifestacin
que son los escritos con los cuales se inicia el procedimiento constitutivo de la Concesin Minera

de Exploracin y de Explotacin o Pertenencia, respectivamente. (art. 35 Cdigo de Minera).

Una vez inscritos en el Registro de Descubrimientos- constituyen derechos reales inmuebles,
transferible y trasmisibles de acuerdo con las mismas normas aplicables a los dems bienes
races. (art. 54 del Cdigo de Minera). En esta etapa procidimentalya se habla de Concesin
Minera en trmite, trmite que culminar con la dictacin de la respectiva sentencia constitutiva
de Exploracin o de Explotacin, segn sea el caso. Y esta sentencia que otorga la concesin
constituye el titulo de propiedad sobre ella y da originariamente su posesin (art. 91 inc. 1
C.M.). Inscrita esta sentencia, la concesin quedar sometidaal rgimen de posesin inscrita.
Pues bien, el art. 94 del Reglamento del Cdigo de Minera ordena, que verificada en el Registro
de Descubrimiento o en el de Propiedad, en su caso, la inscripcin de una sentencia constitutivao
de sta y de un acta de mensura, el Conservador la anotar en el Registro de Descubrimientos,al
margen del respectivo pedimento o manifestacin. Pensamos que el art. 94 del Reglamento del
Cdigo de Minera, es una reiteracin de lo que dispone el art. 92 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Races, ya que el Conservador de Minas est haciendo referencia al
margen del pedimento o manifestacin inscripciones que desde luegoestimamos no canceladasa una posterior la de la sentencia constitutiva- y que versa sobre el mismo inmueble, en este
caso, una Concesin Minera constituida. Confirma nuestro aserto de que las inscripciones del
pedimento o la manifestacin, no se cancelan, la disposicin del art. 155 del Cdigo del ramo,
que dispone que en caso de remate por el cobro de patentes impagas, y no habiendo postor por
alguna concesin o lote, el juez declarar franco elterreno y ordenar cancelar las
correspondientes inscripciones, y estas son desde luego, no solo la de la sentencia constitutiva,
sino que tambin las del respectivo pedimento o manifestacin inscritos, que la antecedieron .
En todo caso, estimamos que aunque no hubiera existido esta norma expresa del art. 94 del
Reglamento del Cdigo de Minera, el Conservador de Minas estara igualmente obligado a poner
las consabidas notas de referencia por aplicacin del art. 92 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Races, ya que el registro Conservatorio de Minas se rige, en cuando le
sean aplicables, por las mismas disposiciones que reglan el Registro Conservatorio de Bienes
Races, sin perjuicio de las especiales que contiene le Cdigo y el Reglamento del Cdigo de
Minera.
4) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, nos lo proporciona el Registro de
Comercio, especficamente, en las inscripciones de sociedades, las que frecuentemente sufren
modificaciones por variadas causas, ejemplo: aumento o disminucin de capital, prrroga de la
sociedad, retiro o ingreso de nuevos socios, cambio de domicilio social, etc., cambios todos que
deben materializarse en Escrituras pblicas que a la vez deben nuevamente inscribirse y
publicarse. Tambin, todas las referencias que se hacen a las inscripciones posteriores, en la
inscripcin objeto del cambio que, es la primera inscripcin, se hacen por mandato expreso del
artculo 40 del Reglamento para el Registro de Comercio, el que dispone que todo lo dispuesto
por los ttulos VIII y X del Reglamento Conservatorio de Bienes Races y referente a las
subinscripciones, cancelaciones y penas a que est sujeto el Conservador, es aplicable al
Registro de Comercio y al funcionario encargado de l.- En su virtudestefuncionariodeber poner
en las inscripciones anteriores referidas por cierto no canceladas notas referenciales a las
posteriores que versan sobre la materia.
5) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, podra darse a causa de un titulo nulo.
En efecto, declarada judicialmente la nulidad de un titulo, resultar afectada la inscripcin
correspondiente. Pero ello no significa que todos los ttulos e inscripciones otorgados y
practicadas posteriormente resultan afectadas de una nulidad ipso jure, si no se ha litigado en
relacin con la validez de tales ttulos e inscripciones. stas, a nuestro juicio podran ser
inscripciones anteriores no canceladas, a las que necesariamente habr que poner una nota
simple de referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble.
6) Tambin, de lo dispuesto en el articulo 16 del Decreto Ley N 2.695(5) sobre saneamiento
de dominio, podemos extraer otro caso de inscripciones anteriores no canceladas. En efecto,
expirado el plazo de un ao de posesin inscrita no interrumpida contado desde la fecha de la
inscripcin, el interesado se har dueo del inmueble por prescripcin. Y simultneamente
prescribirn las acciones emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o
habitacin, servidumbres activas y el de hipotecas relativos al inmueble inscrito.
Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, as como la de los otros derechos
reales mencionados, las de los gravmenes y prohibiciones que lo afectaban, una vez
transcurrido el citado plazo de un ao, se entendern canceladas por el solo ministerio de la ley,
sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedan a las que se cancelan.

Con todo, si las hipotecas y gravmenes hubiesen sido constituidas por el mismo solicitante o
por alguno de los antecesores cuya posesin legal o material se hubiera agregado a la suya,
dichas hipotecas y gravmenes continuarn vigentes sobre el inmueble. Subsistirn, igualmente,
los embargos y prohibiciones decretados en contra del solicitante o de alguno de sus
antecesores; pero ello no ser obstculo para practicar las inscripciones que correspondan.
Estimamos que estas ultimas seran inscripciones anteriores no canceladas y a su respecto
corresponder poner la nota a que se refiere el art. 92 del Reglamento.
7) Otro caso de inscripcin anterior no cancelada, lo podramos encontrar a propsito de la
Estipulacin para otro prevista en el art. 1449 del C.C., que dispone: insc. 1 Cualquiera puede
estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero solo
esta tercera persona podr demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptacin
expresa o tcita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a
l.En lo personal no somos partidarios de inscribir la estipulacin para o por otro, entre otras
razones, porque nunca ha mediado la voluntad y aceptacin del beneficiario que es requisito
fundamental para que opere la tradicin (arts. 670 673 C.C.). Se rompe el Principio del Tracto
Sucesivo. Adems no queda claro quien es el verdadero poseedor, ser el estipulante? (quien
compra para otro) o ser el beneficiario? (quien no ha expresado su voluntad). Asimismo,
estimamos que practicada la inscripcin a nombre del estipulante o del beneficiario a nombre
de ambos, no nosqueda claro cuando se cancela la inscripcin del tradente vendedor. En suma,
un interesante punto a debatir desde el punto de vista doctrinario. Pero, ponindonos en el caso
de practicada una inscripcin de esta naturaleza, la inscripcin del tradente mientras no
ratifique el beneficiario-, a nuestro juicio, no estara cancelada y a su respecto procedera
consignar la nota prevista en el articulo 92 del Reglamento.
8). Otro caso de inscripcin anterior no cancelada podra darse a propsito de la o las
inscripciones que se practiquen en merito a lo dispuesto en el art. 730 inc. 2 del C.C. que
dispone: Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da
por dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesin ni se adquiere por otra,
sin la competente inscripcin. En este caso, la cancelacin opera tambin por una nueva
inscripcin, emanada no del poseedor inscrito, sino de un mero tenedor de un inmueble, que lo
usurpa dndose por dueo y lo enajena a un tercero, siempre que ste ltimo inscriba y tenga
posesin material del inmueble.
Una inscripcin practicada en estas condiciones, desligada totalmente de la anterior, pese a que
se hace por funcionario competente y cumpliendo las formalidades previstas por la ley,
desconoce el principio del tracto sucesivo y debilita notoriamente el mrito de la inscripcin.
Concordamos con la solucin propiciada por el Profesor Arturo Alessandri quien sostiene que
para que una inscripcin cancele la anterior y ponga fin a la posesin inscrita, es necesario que
emane real o aparentemente del poseedor inscrito anterior. Pensamos que este sera un caso de
cancelacin virtual, porque se producira por la mera inscripcin posterior de un titulo, al margen
de las prescripciones del art. 728 del C.C. y a nuestro juicio, el titulo del verdadero dueo,
poseedor inscrito anterior sera un titulo no cancelado a cuyo respecto procedera la nota del art.
92 del Reglamento.
De otra parte, la utilidad prctica de la anotacin marginal de transferencia o referencia se hace
mas evidente si se tiene en cuenta el Principio del Tracto Sucesivo. Es decir, existe una
intima relacin entre la Cancelacin y el Tracto Sucesivo. Principio que consignan los art. 692
del C.C. y art. 80 del Reglamento en relacin con los artculos 728 730 ins. 2 y 2505 del C.C.
Los
artculos
692
C.C.
y
art.
80
Reglamento
del
Registro
Conservatorio
disponen,respectivamente:
Art. 692 C.C.: Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito se mencionar la
precedente inscripcin en la nueva.
Art. 80 del Reglamento: Siempre que se transfiere un derecho antes inscrito, se mencionar en
la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripcin, citndose el registro, folio
y nmero de ella.
Este principio llamado tambin de previa inscripcin, exige que una inscripcin se funde en otra
anterior y as retroactivamente hasta llegar a la inscripcin originaria.
En general, la aceptacin que del principio hace nuestro sistema es mas o menos o mas
completa, al exigirse de una parte que en la nueva inscripcin se mencione la precedente, y que
al efectuarse una nueva inscripcin de transferencia se cancele la anterior de la cual
emana(6).

Ello posibilita desde el punto de vista prctico reconocer y recorrer la cadena de inscripciones
fcilmente y, como lo sostiene grficamente en su obra citada el profesor Peailillo: Hacia atrs
por dentro (cita de la inscripcin anterior) y hacia delante por fuera (observando la necesaria y
til nota marginal de transferencia o referencia).
El objetivo que busca el principio del tracto sucesivo es entre otros, conseguir la proteccin de
los derechos inscritos y evitar las inscripciones paralelas. Claro es que en nuestro sistema un
elemento que contribuye poderosamente a la doble inscripcin es la subsistencia de inmuebles
no inscritos y que llegan al registro por procedimientos simples de publicacin y fijacin de
carteles ignorando generalmente al antiguo poseedor inscrito. Es lo que sucede por ejemplo con
la aplicacin del D.L. N 2695 que fija normas para regularizar la posesin de la
pequeapropiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella, en que la resolucin que
dicta la respectiva Secretara Regional Ministerial de Bienes Nacionales que acoge la solicitudde
saneamiento y que ordena al Conservador inscribir, frecuentemente, omite sealar la inscripcin
de dominio a la que afecta el saneamiento, y que por consiguiente no es cancelada y subsiste
paralelamente con lanueva inscripcin que se practica respecto del inmueble saneado. Surge as
un problema de inscripciones paralelas, que no es de responsabilidad del registro sino que de la
dictacin de leyes que podrn ser justificables, pero su pobreza doctrinaria y los daos que
pueden causar son evidentes.Don Cesar Fuentes Venegas a propsito del tema en un trabajo, sobre la materia (7) plantea
algunos problemas que eventualmente pueden presentarse. As por ejemplo, la necesidad de
cancelar materialmente las inscripciones que cita la resolucin del Ministerio, y si el Conservador
deba proceder a peticin de parte o de oficio. Por la pureza del Registro y evitar inscripciones
paralelas estimamos conveniente pese a que la ley las proclama canceladas- siempre cancelar
materialmente las inscripciones que cita la resolucin del Ministerio. Esta, frecuentemente as lo
ordena, ya en forma parcial, ya en forma total. Pensamos que as como una inscripcin nula
produce todos sus efectos mientras no sea declarada judicialmente su nulidad, tambin deben
presumirse vigentes. Por ello es aconsejable su cancelacin material, as se evitan mayores
perjuicios a terceros que confan en la apariencia de legalidad de stas y en el efecto de fe
pblica del Registro.
Ahora, en el caso de que la resolucin del Ministerio omita citar inscripciones vigentes a cancelar
y el Conservador tiene conocimiento de ellas, estimamos que solo podra cancelarlas en base a
un nuevo requerimientoo resolucin complementaria del Ministerio que asi lo ordene. Nunca de
oficio.
Otro problema que plantea, dice relacin con los gravmenes y prohibiciones que subsisten
cuando han sido constituidos por el mismo solicitante. al entenderse canceladas materialmente
las inscripciones anteriores se podr afectar a la nueva inscripcin con la subsistencia de estos
gravmenes?Creemos que no habra inconveniente para ello. Como estos gravmenes son
inscripciones anteriores no canceladas (art. 92), habr que hacer referencia en ellas a la nueva
inscripcin de dominio y como reciprocidad, en sta, hacer referencia a estos gravmenes. La
practica registral y la transparencia del registro as lo exigen. Estimamos que todas estas
anotaciones que no implican cancelacin procederan hacerse incluso de oficio.
Por ltimo, parte de la confusin a que hacamos referencia al comienzo de esta exposicin es
explicable por que la propia doctrina nacional no distingui con exactitud el real alcance del art.
92 del Reglamento. As por ejemplo, don Victorio Pescio Vargas, ensu manual de Derecho
Civil (8), sostiene lo siguiente Respecto de la antigua inscripcin es aplicable el art. 92 el
Reglamento recin citado: El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en
las inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a
las posteriores que versen sobre el mismo inmueble.
La referida anotacin, que se estampa al margen derecho de la inscripcin, expresando
Transferido a fs. N del Registro del Ao revela que la inscripcin del centro ha sido
objeto de una transferencia e impide que el titular haga una nueva enajenacin. La omisin por
algunos Conservadores de cumplir esa sencilla exigencia ha sido semillero de pleitos, pues, se
favorecen las inscripciones paralelas.
C) CONCLUSIONES
Primera) En suma, la anotacin marginal de transferencia no es una obligacin legal, solo
procede en los casos de inscripciones anteriores no canceladas y es solo una obligacin de
carcter administrativo y de ordenamiento, que le da una connotacin de folio real al Registro,
que facilita su examen y que permite un mas eficiente y seguro trabajo del Conservador,

facilitando una mejor aplicacin del tracto sucesivo, lo que redunda en una mayor seguridad
jurdica que es el objetivo final al cual debe alcanzar el Registro de la propiedad inmueble.
Segunda) Los diferentes casos de inscripciones anteriores no canceladas precedentemente
analizados, nos permiten arribar a la conclusin de que la disposicin del artculo 92 adquiere
una mayor claridad en su alcance, puesto que es de perfecta lgica relacionar las inscripciones
vigentes entre si, lo que potencia la eficacia del registro ya que, una simple observacin de ste,
proporciona una radiografa completa del inmueble, objeto central de la inscripcin, lo que nos
permite concluir con el profesor espaol de Derecho Registral del CINDER(9)don Nicols
Nogueroles estudioso de los sistemas registrales europeos que nuestro sistema, no sera un
sistema de folio personal en sentido estricto, sino que sera un sistema sui gneris, con alcances
de folio real.BIBLIOGRAFA
1.

ARTURO ALESSANDRI RODRGUEZ.-Prescripcin de bienes inscritos.-Alegato pronunciado

ante la Excma. Corte Suprema en las audiencias de los das 15 y 17 de Marzo de 1924, en defensa de
la Compaa Salitrera Lautaro, en la vista del recurso de casacin en el fondo deducido por doa
Emma Barazarte Pinto y compartes en el juicio seguido contra esa Compaa, sobre reivindicacin de
la estaca salitrera nmero 2, vallejos 77.- BALCELLS y Co. Bandera 184 Santiago 1924
2.
EMILIO RIOSECO ENRIQUEZ.- La posesin inscrita ante la jurisprudencia.- Tercera edicin
actualizada.- Editorial Jurdica de Chile. Ao 2003.
3.
Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XCVII N 2 mayo agosto ao 2000 seccin segunda,
pag. 23.- Corte de Apelaciones Presidente Aguirre Cerda 15 de junio de 2000.
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