CRITRIOS GERAIS PARA A REABILITAO DE EDIFCIOS HABITACIONAIS

Qualquer interveno deve respeitar e integrar-se dentro das caractersticas

tipolgicas e morfolgicas que marcam a arquitectura do lugar onde incide;

Todas as operaes de reabilitao devero assegurar as condies bsicas de

higiene e conforto, proporcionando a adequada qualidade ambiental imprescindvel

para o reuso actual dos diferentes tipos de edifcios como habitaes, assim como
garantir as imprescindveis condies de segurana da estrutural e construtiva
segurana ao fogo e s intruses;

Quanto maior for o grau de profundidade de uma interveno de reabilitao

maior dever ser o grau de conformidade com o previsto nos actuais regulamentos
da construo, assim como maior ser o grau de satisfao dos padres qualitativos
exigveis para uma edificao destinada a usos habitacionais;

Toda a interveno destinada a reparar deficincias dever contribuir para

melhorar o desempenho da construo, dos espaos, equipamentos e instalaes

nos edifcios sobre os quais incide. Em caso algum se dever permitir que os
resultados destas intervenes sejam de qualidade arquitectnica, funcional e
construtiva inferior s pr-existentes;

Deve promover-se a mxima utilizao possvel dos diversos elementos e

partes das construes antigas, antes de se prever a sua substituio por materiais e
solues tcnicas mais modernas. Esta opo justifica-se sobretudo sob o ponto de
vista de coerncia construtiva, j que se verificam efectivas dificuldades de
convivncia entre as antigas e as novas prticas de construo. Por outro lado as
antigas construes tm uma durabilidade comprovada por sculos de existncia,
enquanto certas solues modernas possuem, muitas vezes, um comportamento
ainda imprevisto e uma durabilidade muito menor;

As evidncias de carcter histrico detectadas no decorrer da interveno no

devem ser removidas ou alteradas, devendo garantir-se o respeito pelo seu valor
cultural, assim como defender a sua integridade fsica e a possibilidade de acesso
futuro(se no visveis);

As solues tcnicas de reparao e beneficiao devero ser adequadas s

caractersticas das construes e dos materiais pr-existentes (sobretudo quanto s

suas caractersticas fsicas, qumicas e mecnicas), procurando assegurar a inteira
compatibilidade, no s sob o ponto de vista tecnolgico/construtivo mas tambm
sob o ponto de vista formal, garantindo a clara identificao do que novo e do que
antigo, evitando o mimetismo e o pastiche;

Devem ser evitadas as solues que resultem em transformaes irreversveis,

ou seja, modificaes de tal modo profundas, pesadas e rgidas, nas estruturas e

elementos primrios das construes, que impossibilitem ou tornem muito difcil
operaes futuras de beneficiao e/ou adaptao para objectivos diferentes dos
agora estabelecidos. Nesse sentido deve assegurar-se o suficiente grau de
reversibilidade, ou pelo menos no comprometer a possibilidade de futuras
intervenes, devendo facilitar-se a possibilidade de regresso s solues anteriores
caso se verifiquem, posteriormente, perdas de qualidade fundamentais;

Recomenda-se a preferncia por solues de reparao que utilizem

tecnologias tradicionais e materiais correntes certificados pelas entidades

competentes e comprovadas pela longa utilizao em obras em vez da aplicao de
tcnicas e produtos muito sofisticados, mas recentes, sobre os quais ainda no
existem suficientes garantias quanto ao seu desempenho futuro. Ou seja, preferir os
materiais tradicionais, utilizando materiais que garantam a sua reconhecida
compatibilidade com os existentes e assegurem as necessrias exigncias de
durabilidade e de reversibilidade;

Todas as intervenes de anlise e de projecto devem ser documentadas

deixando claramente legvel a realidade pr-existente antes da interveno e as

alteraes realizadas;

EXIGNCIAS DE QUALIDADE NAS INTERVENES

Exigncias de autenticidade

Garantir ao mximo a autenticidade no uso de materiais, respeitando e mantendo

os materiais originais, entendendo que a arquitectura dos edifcios, as solues
estruturais e construtivas e os materiais utilizados formam um todo insubstituvel;
autenticidade esttica, preservando as ideias arquitectnicas que construram,
alteraram e reinterpretaram os espaos e reflectiram o esprito das diversas
pocas que o edifcio atravessou, resultando num crescendo de valor histricocultural; autenticidade histrica, mantendo a integridade histrica dos elementos
dos edifcios, recusando intervenes que alterem ou falsifiquem essas
evidncias;

autenticidade

construtiva

tecnolgica,

preservando

reconhecimento das tecnologias utilizadas e disponveis nas diversas pocas que

constituram essas arquitecturas; autenticidade na preservao do carcter do
lugar, porque um edifcio nunca surge isolado, antes trava estreitssimas relaes
com o lugar da sua funo, seja ele urbano ou rural, influenciando e sendo
influenciado pelas alteraes de carcter que os stios sofrem.

Exigncias de durabilidade

As necessidades de durabilidade em obras de reabilitao e conservao so

muito mais severas do que em construes correntes por serem substancialmente
maiores os tempos de vida que se desejam para os edifcios antigos. Aplicar
materiais com tempos de vida de 10 ou 20 anos num imvel com trs sculos
transportar problemas para o futuro a curto prazo.

Exigncias de compatibilidade

As diversas caractersticas fsicas, qumicas e mecnicas dos materiais a usar na

conservao devem ser devidamente ponderadas em termos de compatibilidade
com os materiais existentes na construo a conservar ou reabilitar.
Caractersticas

como

porosidade,

permeabilidade

ao

vapor

de

gua,

caractersticas mecnicas, estabilidade fsico-qumica, variaes dimensionais de

origem higromtrica e afinidade qumica, entre outras, devero ser sempre
devidamente ponderadas na fase de seleco de qualquer material. O uso de
novas tcnicas e materiais de construo necessrio, mesmo imprescindvel em
determinadas aces de conservao; no entanto tm de ser garantidas as
condies de compatibilidade e durabilidade, assim como deve ser garantida a
sua reversibilidade.

Exigncias de economia

Polticas de extremo condicionamento nos custos numa operao de conservao,

ou reabilitao, podem transferir para amanh a resoluo de problemas que
existem hoje ou provocar a perda do prprio patrimnio. A previso de custos
num edifcio a reabilitar ou conservar extraordinariamente difcil, j que a todo
o momento, no decorrer de uma destas obras, podem surgir circunstncias novas
e tarefas essenciais no previstas, que se tm obrigatoriamente de executar

NVEIS DE REABILITAO

Nvel 1 Reabilitao ligeira

Compreender basicamente a execuo de pequenas reparaes e beneficiaes das
instalaes e equipamentos j existentes nos fogos fundamentalmente na casa de
banho e cozinha tais como:

a melhoria das condies interiores de iluminao, ventilao e

exausto;

a limpeza e reparao geral das coberturas;

a reparao de pontuais anomalias nos rebocos;

a reparao das caixilharias existentes;

a beneficiao geral das instalaes elctricas e de iluminao artificial

existente

nestas aces de reabilitao ligeira, actua-se sobre edifcios em que o estado

geral de conservao pode ser considerado satisfatrio ou razovel;

geralmente no preciso reparar elementos estruturais ou proceder a uma

substituio/transformao de solues construtivas espaciais existentes;

este tipo de interveno no obriga, em princpio, ao realojamento provisrio

dos residentes;

em termos econmicos lcito esperar que o custo final destas operaes no

ultrapasse, aproximadamente, 1/3 do custo de uma habitao nova de
caractersticas semelhantes

Nvel 2 Reabilitao mdia

Alm dos trabalhos apontados para a reabilitao ligeira pode-se incluir ainda:

a reparao ou substituio parcial de elementos de carpintaria (das

caixilharias, dos elementos das escadas, ou de soalhos ou de tectos);

a reparao e eventual reforo de alguns elementos estruturais,

geralmente das lajes dos pisos e das estruturas de cobertura;

a reparao generalizada dos revestimentos nos paramentos interiores

e exteriores e na cobertura;

a introduo de uma nova instalao elctrica;

a beneficiao das partes comuns do edifcio;

a realizao de ligeiras alteraes nas formas existentes de organizao

do espao;

a melhoria das condies funcionais e ambientais dos espaos em geral

em geral possvel, na maior parte dos trabalhos envolvidos, a presena dos

moradores nas suas habitaes;

em caso de operaes que impliquem maior grau de incomodidade, ou risco,

deve-se assegurar o realojamento provisrio dos residentes;

em termos econmicos, o custo final destas operaes no devero

ultrapassar o limite de, aproximadamente, 1/2 do custo de uma habitao
nova com rea e caractersticas semelhantes.

Nvel 3 Reabilitao profunda

Para alm dos trabalhos descritos anteriormente este tipo de interveno
compreende ainda, de uma forma geral:
-

a necessidade de desenvolver profundas alteraes na distribuio e

organizao interior dos espaos nos edifcios, podendo proceder-se ao
aumento ou diminuio do nmero total de habitaes atravs de
alteraes tipolgicas;

nos alojamentos poder ser necessrio a introduo ou adaptao de

espaos para criar instalaes e equipamentos em falta, como seja a
introduo de instalaes sanitrias, a reorganizao funcional das
cozinhas, etc.

estes tipos de alteraes implicam demolies e reconstrues significativas,

que podero obrigar:
-

a uma substituio parcial, ou mesmo total, de lajes de pisos e paredes

divisrias

resoluo de problemas estruturais;

beneficiao e restruturao das partes comuns e do sistema de

circulaes verticais e horizontais;

substituio generalizada dos elementos de carpintaria;

execuo de novos revestimentos

a profundidade dos trabalhos justifica a aplicao comedida de novos materias

e solues construtivas, assim como a satisfao de exigncias funcionais
mais profundas;

este tipo de interveno obriga desocupao do edifcio, o que provoca a

necessidade de realojar os moradores por perodos de tempo significativos;

em termos econmicos, estas intervenes podero aproximar-se muito

facilmente, do custo provvel de uma edificao nova de caractersticas e
reas semelhantes

Nvel 4 Reabilitao excepcional

Operao de natureza muito excepcional, que poder obrigar:
-

ao recurso pontual a tcnicas de restauro para intervenes na

envolvente do edifcio, ou mesmo partes do seu interior, quando o
valor patrimonial do imvel o justifiquem;

total reconstruo do edifcio, fundamentada pelo valor do seu

contributo para a imagem urbana do lugar, podendo incluir a
modernizao parcial de algumas partes da construo, instalaes e
equipamentos;

reabilitao dos edifcios para standards elevados e muito superiores

aos pr-existentes.

em termos de custos, este tipo de interveno aproxima-se, ou mesmo

ultrapassa significativamente o custo de uma nova edificao com reas
semelhantes;

este tipo de interveno deve ser ponderada em funo do uso potencial do

edifcio, do seu valor intrnseco enquanto patrimnio e objecto arquitectnico
possuidor, ou no, de valores de acompanhamento

e participao no

conjunto edificado adjacente ou prximo;

se os factores anteriormente referidos no forem suficientemente importantes

ou claros, ser de ponderar seriamente a substituio da construo antiga
por uma nova edificao.

essa nova edificao ser feita segundo o saber actual e com arquitectura
contempornea, atenta e cuidadosa face aos valores culturais do lugar e do
seu contexto.

METODOLOGIA DAS INTERVENES

1.

Desenvolvimento

de

trabalhos

preparatrios

de

informao/reconhecimento destinados a obter uma informao prvia do

imvel e do seu estado de conservao.

2.

A esta informao prvia sucede o desenvolvimento de uma anlise mais

profunda sobre vrias frentes e que sob o ponto de vista tcnico permitir a
elaborao de um diagnstico suficientemente correcto quanto s causas das
deficincias verificadas.

3.

Aps a concretizao destas anlises e a elaborao do diagnstico, torna-se

possvel configurar a necessria resoluo tcnica das anomalias.

4.

Realizao do projecto de arquitectura e especialidades.

Aps a realizao do projecto possvel estimar-se sumariamente, mas j com

maior rigor, os custos provveis da interveno.

5.

Aps a realizao e licenciamento do projecto procede-se ao planeamento e

lanamento da obra, sua execuo e acompanhamento.

CONCEITOS FUNDAMENTAIS

Conservao e conservao do patrimnio arquitectnico

O termo conservao engloba todo o conjunto de aces destinadas a

prolongar o tempo de vida de uma dada edificao.
Implica desencadear um conjunto de medidas destinadas a salvaguardar e
prevenir a degradao, que incluem a realizao de operaes de manuteno
necessrias ao correcto funcionamento de todas as partes e elementos de um
edifcio.
A conservao do patrimnio arquitectnico exige um grande rigor cientfico e
envolve uma grande diversidade e complexidade de temas na sua abordagem.
Necessita de apoio laboratorial para o desenvolvimento de anlises especializadas
e para o estabelecimento de diagnsticos patolgicos, exige ainda o domnio de
velhas e novas tecnologias, assim como o conhecimento dos materiais e
processos construtivos, constituindo um campo de experimentao e aplicao de
diferentes disciplinas do saber.

Restauro

O lanamento de uma operao de conservao do patrimnio pode exigir a

prtica do restauro, ou seja, o lanamento de um conjunto de aces altamente
especializadas, desenvolvidas de modo a recuperar a imagem, a concepo
original ou o momento ureo na histria de um edifcio, no qual a sua
arquitectura possuu coerente totalidade.

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Reabilitao

O termo reabilitao designa toda uma srie de aces empreendidas tendo em

vista a recuperao e a beneficiao de um edifcio, tornando-o apto para o seu
uso actual.
O seu objectivo fundamental consiste em resolver as deficincias fsicas e as
anomalias construtivas, ambientais e funcionais, acumuladas ao longo dos anos,
procurando ao mesmo tempo uma modernizao e uma beneficiao geral do
imvel sobre o qual incide actualizando as suas instalaes, equipamentos e a
organizao dos espaos existentes -, melhorando o seu desempenho funcional e
tornando esses edifcios aptos para o seu completo e actualizado reuso.

Reabilitao urbana

Consiste numa nova poltica urbana que procura a requalificao da cidade

existente, desenvolvendo estratgias de interveno mltiplas, promovendo um
conjunto de aces coerentes e de forma programada, destinadas a potenciar os
valores scio-econmicos, ambientais e funcionais de determinadas reas
urbanas, com a finalidade de elevar substancialmente a qualidade de vida das
populaes residentes, melhorando as condies fsicas do seu parque edificado,
os nveis de habitabilidade e de dotao em equipamentos comunitrios, infraestruturas, instalaes e espaos livres de uso pblico. conceito de reabilitao
integrada

Revitalizao

Termo que se tem aplicado, sobretudo, como significante de operaes

desenvolvidas em reas urbanas degradadas ou em conjuntos arquitectnicos de
valor histrico, de modo a relacionar as intervenes pontuais de recuperao
dos seus edifcios com intervenes mais gerais de apoio reabilitao das
estruturas sociais, econmicas e culturais, procurando a consequente melhoria da
qualidade geral dessas reas ou conjuntos urbanos.

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Restruturao

Operao urbanstica que consiste em melhorar determinada rea residencialcomercial, atravs da demolio de elementos degradado, melhoria do sistema
virio, das infraestruturas, dos espaos verdes e, de um modo geral, dos seus
equipamentos.

Renovao urbana

Implica a destruio das estruturas morfolgicas e tipolgicas existentes numa

rea urbana degradada e a sua consequente substituio por um padro urbano,
com

novas

edificaes

(construdas

segundo

tipologias

arquitectnicas

contemporneas), atribuindo uma nova estrutura funcional a essa rea.

Salvaguarda activa

Designao adoptada internacionalmente (Conselho da Europa, UNESCO), que

implica as aces de conservao, restauro e reabilitao do petrimnio
construdo com a participao dos cidados, o que implica a utilizao
socialmente til das edificaes.

Manuteno

Srie de operaes empreendidas visando minimizar os ritmos de deteriorao na

vida de um edifcio (ou de determinado parque edificado) e desenvolvidas sobre
as diversas partes e elementos da sua construo, assim como sobre as suas
instalaes e equipamentos. So operaes programadas e efectuadas em ciclos
regulares.

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