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abrigan la confianza o la creencia que llegar a existir con posterioridad. Segn los artculos
1534 y 1535 del Cdigo Civil est sujeto a la condicin suspensiva que el bien llegue a
existir, aunque en verdad se trata de una conditio iuris porque la dependencia a la existencia
del bien viene establecida por la ley.
CONTRATO DE OBRA
El contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una
retribucin (art. 1771 del Cdigo Civil).
TEORIAS EN TORNO DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL PROBLEMA PLANTEADO
1) Se trata de un contrato de obra.
Porque se presenta el elemento caracterstico de todo contrato de obra, el hacer, la
realizacin de un trabajo, aunque ese hacer se concrete en un dar.
Esta solucin hace prevalecer el trabajo humano sobre el valor de los bienes materiales.
2) Es una compraventa de bien futuro.
Se sostiene que cuando el constructor-contratista pone los materiales lo ms importante es
la obra realizada y la necesaria transmisin de la propiedad a quien la encarg. Esta posicin
olvida que quien "adquiere" un departamento por construir, adems de la transmisin de
propiedad le interesa que la obra tenga todas las caractersticas ofrecidas.
3) Es un contrato de naturaleza cambiante.
Mientras se est construyendo tenemos un contrato de obra y despus de terminada y
aceptada la obra una compraventa. Afirmar esto es cometer un "pecado de lgica jurdica"
porque la naturaleza jurdica de la relacin obligatoria no puede ir cambiando a lo largo de su
ejecucin.
4) Es un contrato mixto.
Presenta caractersticas de la compraventa y del contrato de obra por lo que deberan
aplicrsele las regulaciones previstas para ambos contratos en cuanto fueran compatibles.
Y en las que no son compatibles? qu reglas aplicaramos? Por lo menos para estos
casos debera legislarse.
5) El anlisis del caso concreto.
* La intencin comn de las partes.
Lo que resulta muy difcil acreditar.
* Valor de los materiales comparado con el valor del trabajo realizado.
Si el valor de los materiales fuera superior a la importancia del trabajo es compraventa de
bien futuro y si la importancia del trabajo fuera mayor, un contrato de obra. El criterio distintivo
no puede estar dado por el valor del trabajo o el de los materiales sino por las obligaciones que
asumen las partes.
En efecto, pensemos en dos edificios por construirse exactamente iguales: uno en San
Isidro y el otro en Puente Piedra. Por la gran diferencia de valor de los terrenos en los que se
va a construir llegaramos al absurdo de afirmar que el edificio que se construira en San Isidro
estara sujeto a las reglas de la compraventa y el de Puente Piedra a las del contrato de obra.
* La calidad del bien futuro
Si el bien futuro es de calidad standard estamos frente a una compraventa. Caso contrario
es un contrato de obra. En verdad, an respecto de la construccin de una Unidad Vecinal
podemos estar interesados en que se ejecute de acuerdo con lo convenido.
* El inters de la parte que encarga el bien en el proceso de fabricacin del mismo.
Existir compraventa de bien futuro cuando al contratante no le interesa el proceso de
fabricacin y contrato de obra cuando le interesa cmo se ejecuta la obra en todos sus detalles.
Juan Prez y todos los Juanes que adquieren un departamento por construir estn interesados
no slo en la entrega del bien sino en la forma cmo se est edificando el mismo. Juan Prez
quiere que su departamento sea exactamente igual al que vio en la hermosa maqueta que le
mostr una vendedora "divina" para animarlo a contratar.
Juan Prez quiere que su departamento tenga los dormitorios alfombrados, la grifera
importada y las lunas polarizadas como se sealaba en las especificaciones. A Juan Prez,
seores, le interesa, en suma, que se haga el departamento como se lo ofrecieron. Por
supuesto que tambin quiere que se lo entreguen, pero primero que lo edifiquen de acuerdo
con lo convenido.
A estas razones de orden terico que nos permite definir la problemtica de los edificios sin
construir como la de un contrato de obra, porque en estos casos siempre interesa el
procedimiento de construccin del inmueble, se suman razones de orden prctico.
RAZONES PRCTICAS
1) Esta solucin no choca con las necesidades del trfico jurdico.
2) Se brinda una proteccin ms integral al consumidor.
Ante un vicio oculto si se le califica de compraventa de bien futuro Juan Prez podr
accionar invocando el saneamiento por vicio oculto y sus acciones caducarn segn lo previsto
por el artculo 1514 del Cdigo Civil a los 6 meses de recepcin del inmueble.
Si en cambio se le califica como contrato de obra, en aplicacin del artculo 1784 Juan Prez
tendr primero cinco aos para darse cuenta del defecto, luego hasta seis meses ms para dar
aviso del vicio al constructor-contratista y finalmente, un ao ms contado desde el da
siguiente del aviso para interponer la accin.
Las razones de orden prctico y terico nos llevan a sealar que a pesar que la legislacin
especial hable de "venta" estamos frente a un contrato de obra.
Pero, qu le decimos a Juan Prez a quien todas estas disquisiciones doctrinarias no le
interesan? Qu le puede exigir a la "Constructora Veloz"?
Ante la falta de entrega del bien futuro que obedezca a causas imputables al obligado, nos
dice el segundo prrafo del artculo 1410, el acreedor (Juan Prez) puede recurrir a los
derechos que le confiere la ley.
Cules?
Lgicamente los previstos en el artculo 1219 del Cdigo Civil. Podr exigir la ejecucin
forzada, la ejecucin por un tercero previa autorizacin judicial, la indemnizacin por los daos
y perjuicios que se le han ocasionado, adems de poder ejercer los derechos de la
constructora, sea en va de accin o para asumir su defensa.
Juan Prez al parecer tiene todos los derechos del mundo. La realidad, sin embargo, es muy
distinta. Juan Prez nos cont que otros "adquirentes" le hicieron saber que la "Constructora
Veloz" tiene cerradas sus oficinas hace meses y sus representantes legales veranean
cmodamente en Las Bermudas.
Juan Prez se encuentra en una situacin de indefensin total.
Sin embargo, Ud. nos dijo al inicio de la exposicin que el Reglamento del Rgimen de
Propiedad Horizontal establece que los municipios conceden el derecho a celebrar esto
contratos cuando se ha constituido una garanta suficiente para responder de la conclusin de
las obras?. Ejecutemos la garanta y asunto solucionado.
Pues bien, vamos al Municipio y resulta que ste slo haba otorgado la licencia de
construccin pero no la Autorizacin Municipal para vender.
Por lo tanto, no hay garanta alguna que ejecutar.
Qu le ha sucedido a nuestro cliente? Ahora est peor que antes: no tiene a quien reclamar
su dinero, la garanta no existe, no es propietario de nada y nos debe pagar nuestros
honorarios que lgicamente tendremos que cobrar.
Seores, el caso de Juan Prez que hemos utilizado no es uno de ciencia ficcin.
Inconcebiblemente en nuestro pas, el 95% de los contratos de departamentos o pisos por
construir se realiza sin ninguna seguridad jurdica para los Juan Prez.
En este pas de la informalidad no podemos crear normas que permitan que "Pepe el vivo"
se salga con la suya. Por el contrario, las normas deben ser ultracoercitivas.
La clave de la bveda de las seguridades que la ley tiene que otorgar al adquirente se debe
encontrar en los Registros Pblicos. Se debe exigir como requisito para la inscripcin de la PreDeclaratoria de Fbrica, la Pre-Independizacin y el Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal, la Autorizacin Municipal de vender.
Adems, como en Argentina, se debera establecer un rgimen de prehorizontalidad que
permita la constitucin de una Junta de futuros propietarios que tenga por funcin controlar la
ejecucin de la obra en todos sus aspectos.
Solo as no nos tendremos que ver obligados a decirles finalmente a los Juan Prez que
vengan a consultarnos: que su problema lamentablemente no tiene solucin, porque las
normas las elaboramos en "laboratorios jurdicos" y no las contrastamos las ms de las veces
con la realidad que debe ser nuestro necesario punto de partida.