INSTITUTO NACIONAL DE MXICO

INSTITUTO TECNOLGICO DE QUERTARO

ARQUITECTURA
GESTIN URBANSTICA

Cuevas Cruz Carlos

Grupo: 1V

TTULO DE TRABAJO:
Valuacin inmobiliaria caso prctico
EQUIPO 2
Alumnas:
Cardador Pineda Adriana
Meja Olvera Daniela.
Noviem
bre 17-2016

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

ndice
Introduccin................................................................................................................................ 2
Valuacin inmobiliaria caso prctico............................................................................................ 2
Inmobiliaria........................................................................................................................... 2
Avalu................................................................................................................................... 3
Valuacin............................................................................................................................... 3
Avalo inmobiliario................................................................................................................... 3
Tipos de avalos...................................................................................................................... 3
Avalos de casas en Quertaro............................................................................................. 4
Importancia del avalo............................................................................................................ 5
Valuador................................................................................................................................... 5
Funciones.............................................................................................................................. 5
Beneficios de realizar un avalo............................................................................................... 6
Caso prctico RE/MAX.............................................................................................................. 7
Conclusin................................................................................................................................. 10
Bibliografa................................................................................................................................ 10
ANEXO DE AVALO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE MXICO EN AO 2014.....................11

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

Introduccin.
En el siguiente trabajo se presenta el tema de Valuacin inmobiliaria en un caso
prctico, el cual desarrollo conceptos bsicos, al igual que se enmarcan se enmarcan
los tipos de avalos, principalmente en el estado de Quertaro, que da un punto de
partida para el caso prctico del anlisis de una inmobiliaria ubicada particularmente
en el Estado de Quertaro.
El anlisis y comprensin de la valuacin en Mxico ha evolucionado de manera
importante en los ltimos aos, en los que la transicin sexenal ha generado
discrepancias en las circunstancias econmicas del entorno y situaciones de
inestabilidad econmica en el pas. Esta coyuntura ha obligado a los peritos
valuadores a desarrollar nuevos mtodos de trabajo y afinar los ya existentes, para
adaptarse a las necesidades particularidad de tiempo y espacio del desarrollo
econmico y del mercado inmobiliario mexicano, por lo que se generan un sin nmero
de inmobiliarias a nivel municipal, estatal, nacional e inclusive mundial para
desarrollar la prctica valuatora mediante los procedimientos y lineamientos tcnicos
necesarios, para contribuir y desarrollar el mercado inmobiliario.
Si se parte del concepto bsico conocido en la Valuacin como el valor comercial de un
bien, ste debe resultar coincidente con su valor de mercado, es decir, con los precios
de compra-venta del mercado. Esto significa que el mercado estar dictando los
valores de los bienes en funcin de las circunstancias econmicas del pas o de la
regin en un momento y espacios determinados, por lo tanto, se considera importante
otorgar al enfoque de mercado o comparativo, su verdadero peso en el proceso de
estimacin de valor para activos, en comparacin con los resultados que puede arrojar
un avalo que se realiza a travs de los mtodos fsico y de capitalizacin deingresos.
Dentro del proceso de estimacin de valor de un bien, por el mtodo de mercado o de
comparacin, el valuador se ve obligado en la necesidad de realizar una investigacin
de campo sobre las ofertas, demandas y compraventas de inmuebles.
Por consiguiente, en el presente trabajo se anexa un avalu inmobiliario en el Estado
de Mxico del ao 2014, que refiere a lo ya mencionado y que desarrolla los criterios
generales para la valuacin inmobiliaria, establecidas por una opinin de valor
comercial

Valuacin inmobiliaria caso prctico

Definiciones
2

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica
Inmobiliaria
Es una empresa dedicada a la construccin, la venta, el alquiler y la administracin de
inmuebles. Cada inmobiliaria puede realizar todas estas actividades o slo algunas.
Avalu
Se define como una estimacin y opinin imparcial de valor
de un bien, debidamente identificado y en una fecha
determinada.
Valuacin
Es el procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la
investigacin fsica, econmica, normativa y social, permite
conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden
en el valor de los bienes.
Todo cambio de propietario, da lugar a una estimacin de
valor. El cambio de bienes requiere una apreciacin de los
valores relativos de los bienes cambiados, en las
transacciones ordinarias, el valor es estimado por la
impresin casi instintiva del que el precio fijado es el justo o
no lo es.

Avalo inmobiliario
Un avalo inmobiliario o valoracin inmobiliaria corresponde a la tasacin comercial de
un bien raz, generalmente es un documento elaborado por un valuador profesional,
agente de la propiedad inmobiliaria o corredor de propiedades. Adems del avalo
comercial, contiene informacin sobre el avalo fiscal, ttulos de dominio, contribucin,
ubicacin, tamao, calidad de construccin y vida til de la edificacin que se desea
comprar, construir, ampliar, reparar o mejorar. El valor est dado en moneda nacional
y est referido a una fecha especfica tomando en cuenta las condiciones y superficie
de la vivienda, as como de la zona que le rodea.
Utilidad

El avalo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que ms

convenga en cuanto a ubicacin, calidad y precio. Tambin es un documento necesario
para tramitar crditos, ya que ah se inicia el valor de la vivienda, informacin que se
utiliza para determinar el valor de la operacin de crdito y le permite a la institucin
donde se tramita, conocer el valor de la garanta. En algunas entidades federativas,
las autoridades solicitan para la escrituracin un avalo catastral para el clculo del
3

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica
impuesto de traslado de dominio. Por lo que antes de adquirir una vivienda se necesita
saber si es requerida. Por lo tanto, es bueno conocer el avalo y revisarlo antes de
decidir si se compra, construye, ampla, repara o mejora una vivienda; o si se desea
pagar el pasivo de una vivienda, ya que su informacin servir para tomar decisiones.

Tipos de avalos

Comercial. - Este avalo es realizado por un perito especializado para determinar

el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus
caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las variables de entorno que
afectan positiva o negativamente el precio de transaccin del predio.
Fiscal. - Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales
donde se indica el valor que le ha asignado el fisco a un bien y que por lo
general es diferente al valor comercial.
Catastral. - Este avalo consiste en la determinacin del valor de los predios,
obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario.
Se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l
comprendidos y a la vez es el que solicita la tesorera para el pago de impuesto
catastral, as como tambin les sirve a las empresas para reclasificar sus tipos
de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.

Avalos de casas en Quertaro

Avalos bancarios: Son aquellos que se utilizan principalmente para aquellas
personas a las que se les otorgan crditos hipotecarios de las diferentes
instituciones como son: FOVISSSTE, INFONAVIT, I.M.S.S y Bancos de Mxico.
Avalos comerciales: Son aquellos que se realizan principalmente en
operaciones de mercado como son: Compra y venta, Financiamiento,
Arrendamiento, Administracin, Seguros, Remodelacin y desarrollo, Viabilidad y
estudios para el mayor y mejor uso, Ejercicio de opciones de compra y
arrendamiento.
Avalos fiscales: Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones
legales como son: Expropiacin, impuestos a la propiedad catastral y casos
fiscales, Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la
donacin, Impuesto sobre la renta, entre otros.
4

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

Avalos catastrales: Son aquellos que solicita la tesorera para el pago de

impuesto catastral.

El valor de los avalos de casas en Quertaro es el valor de mercado del inmueble el

cual es determinado por un perito calificado que cuenta con solvencia moral y
profesional para determinar el justo valor de los bienes.
Para realizar avalos de casas en Quertaro es necesario tomar en cuenta algunos
aspectos que sern determinantes en el precio final considerado por el encargado de
esta accin. Entre las caractersticas que se toman en cuenta para realizar los avalos
de casas en Quertaro se encuentran:

Ubicacin del inmueble. - Dependiendo de la zona donde se localice el inmueble,

puede ser una zona popular, de inters medio, semi residencial, o residencial
segn sea el caso.
Edad del inmueble. - Abarca desde la terminacin de obra a la fecha en la que se
realiza el avalo.
Estado de conservacin. - Se toma en cuenta el mantenimiento que se le ha
dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones
ptimas.
Acabados del inmueble. - Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos
de construccin que pueden ser de buena calidad de mediana calidad o de
calidad econmica.

Importancia del avalo

El avalo es importante ya que representa la estimacin de valor de un bien
expresndolo en dinero, en un tiempo y un lugar determinado, es decir, esta casa,
edificio o terreno cunto vale en este lugar y en esta fecha, ya que si una de las dos
variables cambia (lugar o fecha) el valor ser diferente.
Es el valuador el especialista calificado y capacitado para realizar los avalos de
manera profesional, responsable, tica y sobre todo imparcial ya que no debe tener
conflicto de intereses en los bienes que se valan.
Indudablemente, cuando se tiene en puerta una decisin importante con respecto a
los bienes patrimoniales, para nuevos negocios o inversiones es indispensable contar
con un avalo realizado por un profesional de la valuacin en fecha reciente para ese
objetivo, ya que el valuador en cada avalo realiza un anlisis de manera particular y
5

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica
especifica en este lugar y esta fecha para que el valor resultante est debidamente
sustentado y sirva para que se tome la mejor decisin.

Valuador
Es el profesionista capaz de investigar, analizar, y estimar el valor de lo bienes en
estudio, y que sustenta su trabajo en la tica, conocimientos profesionales acordes a
su especialidad, criterios tcnicos y metodologas valuatorias actualizadas.

Funciones
Determinacin el valor de la propiedad (Investigacin, comparacin y
ponderacin).
Determinacin del valor de reposicin.
Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.
Reposicin de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente.
Reproduccin de un bien existente a travs de la compra creacin de un bien
idntico.
Determinar el potencial de productividad de los bienes.
Determinar los factores caractersticas que contribuyen al valor. (Mritos
Demritos).
Una valoracin se realiza para uno ms propsitos, a saber; para determinar el
valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar terminar
un bien; para estimar el importe de los daos a un bien: y para pronosticar las
rentas potenciales que puede generar un bien.
La buena prctica profesional requiere que el Valuador describa con suficiente
detalle en cada caso la naturaleza y significado del valor especifico que se le ha
pedido determinar.

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

Beneficios de realizar un avalo

Es una estimacin precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes

muebles e inmuebles.
Es un documento personal y confidencial, por lo tanto, es exclusivo del
propietario
Es un proceso tcnico y prctico para estimar un valor determinado.
Son realizados por personas profesionales en el ramo.
Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.
Recuerda que: Si vas a vender o comprar un inmueble, es requisito
indispensable realizar un avalo

Caso prctico RE/MAX

RE/MAX es la marca inmobiliaria que ms vende Bienes Races en Mxico y el mundo.
Los Agentes Inmobiliarios RE/MAX ayudan a millones de personas a comprar, rentar o
7

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica
vender propiedades. La inmobiliaria cuenta con casas, departamentos, oficinas,
terrenos y otros inmuebles en venta y renta.
RE/MAX es la marca inmobiliaria lder en el mundo.
Cuenta con ms de 1000 agentes inmobiliarios en
Mxico y ms de 100,000 en todo el mundo que se
preocupan por capacitarse continuamente para
poder ayudar a sus clientes a vender, rentar o comprar la propiedad de sus sueos.
Esta inmobiliaria tiene como objetivo primordial la venta y
renta de propiedades, por lo cual, cuenta con agentes
inmobiliarios profesionales y capacitados para dar asesoras
personalizadas a clientes que quieran vender propiedades en
un precio justo de mercado y en el menor tiempo posible. De
igual manera ayudan a sus clientes a encontrar la propiedad
que se adapte a sus necesidades de una forma segura, fcil y
sin complicaciones.
Los Agentes RE/MAX son los ms capacitados en la industria, no solo se preocupan por
dar un excelente servicio al cliente sino por dar una asesora objetiva y bien informada
siempre poniendo los intereses del cliente como prioridad. La atencin es
personalizada. Los agentes inmobiliarios tienen una experiencia promedio de diez aos
y cada uno de ellos se ha especializado en las diferentes reas inmobiliarias, de
acuerdo a su funcin que desarrollan en la inmobiliaria.
Agente inmobiliario: Enrique Tejeda Alcal
rea de trabajo: Venta, compra y renta de bienes inmuebles.
Zona de trabajo: Juriquilla, Jurica, Zibata, El Refugio.
Procedimientos de valuacin:

Fsico o directo.

Indica el valor del inmueble tomando en cuenta los metros de

superficie y construccin y relaciona ubicacin acabados y
estado de conservacin.

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

Homologacin.

Indica el valor del inmueble con base en un comparativo de inmuebles a la venta en la

zona.

Capitalizacin en renta.

Indica el valor del inmueble con base en el

monto renta anual.
Hay diversos propsitos para los avalos y debe
especificarse ya que hay formatos diferentes.
Entre los que se encuentran los avalos para:

Crditos hipotecarios
Efectos judiciales
Valor catastral
Efectos fiscales

Tambin hay otras herramientas para obtener el precio del inmueble como:

Avalo comercial
Opinin de valor
Estudio de mercado
Perfil, de compradores

Documentacin necesaria (pueden ser copias)

Boleta predial
Boleta de agua.
Identificacin del solicitante
Escrituras

Documentacin opcional:

Planos
Alineamiento y no oficial
Zonificacin y uso de suelo

Proceso. - Es necesario realizar una visita al inmueble en la que tengamos acceso a

todas las reas para tomar fotografas y registrar los datos necesarios para tomar en
cuenta todas las caractersticas del inmueble; el pago se hace al momento de la visita
9

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica
y el asesor le entregara una orden de trabajo con el recibo de sus documentos y su
pago.
Precios paramtricos

10

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

Conclusin.
Para finalizar, el conocer la valuacin de bienes inmuebles en un caso prctico en
estado de Quertro, y describir sus procedimientos y utilidad, es de gran importancia
debido a que se corrobora que la ms recomendable es acudir con profesionales
adecuados en esta materia, cuya informacin sea confiable y sustentada.
Es importante mencionar que los trabajos de la valuacin inician en Mxico, al igual
que en otros pases de manera emprica. Los escasos avaluos que se practicaban
durante siglos pasados, eran los de carcter judicial sin normas previamente
establecidas; bsicamente basado en su leal saber y entender. As fue
incrementndose la necesidad de formar tcnicas de valuacin y profesionales que
conocieran de esta disciplina, lo que nos lleva da a da a mejorar y comprender mejor
esta importantsima tarea como valuadores y agentes inmobiliarios especializados,
que asesoran a la venta y renta de inmuebles, ya que una opinin de valor puede
determinar el curso de un negocio, la compra-venta de un bien, el bienestar
econmico, etc.
Rescatando parte del trabajo, se define que los avaluaos son una herramienta que
ayuda a reducir el riesgo en las operaciones de crditos hipotecarios, contribuyendo a
que las instituciones financieras otorguen con ms certeza este tipo de financiamiento.
Esta es la problemtica a la que la valuacin y los peritos valuadores se pueden
enfrentar. Siempre se debe consultar a expertos inmobiliarios en la materia. Como
regla general, cuando se quiera poner en venta o renta un inmueble, se tiene que
acercar a un corredor profesional inmobiliario, para un correcto asesoramiento y para
tener seguridad del valor del inmueble a vender o rentar e inclusive comprar.

Bibliografa
Aguas, L. C., Arredondo , R. R., & Martnez Gonzlez , G. R. (2013). Mercado inmobiliario.
Mxico.
Alvarado, G. F. (2007). Como realizar con efectividad e imparcialidad la actividad valuatoria,
en un proceso judicial en materia civil del estado de Hidalgo. Hidalgo: Instituto
Tecnolgico de la Construccin.
Estrada, Ortz, J. A. (2006). Propuesta metodolgica para el funcionamiento de valuacin de
inmuebles. Ciudad de Mxico: Instituto Tecnolgico de Construccin.
S/A. (2014). Opinin de Valor Comercial. Mxico, D.F.
11

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

12

Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro

Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica

ANEXO DE AVALO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE MXICO EN AO 2014

13