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10. Bsicamente, las obligaciones fundamentales del vendedor en un contrato de compra-venta, son: a) entregar la
propiedad vendida al comprador; b) garantizar la calidad de la propiedad, y c) garantizar el ttulo (con
saneamiento en caso de eviccin). Por otra parte, la obligacin principal del comprador es cumplir con el pago
del precio, en los trminos, lugar y forma acordada en el contrato.
11. CONTRATOS DE COMPRA VENTA A PLAZOS CON RESERVA DE DOMINIO. En este tipo de contratos, el vendedor
conserva el ttulo de la propiedad hasta que se haya pagado el total del precio de la venta, pero el comprador
puede hacer uso y gozar del inmueble hasta que haya realizado el pago total. Usualmente, esta clase de
acuerdos incluyen pagos a plazos. Existen algunas ventajas en usar este tipo de contratos: primero, el contrato
puede ser inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, para ser legal y obligatorio ante terceras
partes. Segundo, el vendedor no puede vender la propiedad mientras el comprador est en cumplimiento con el
contrato de venta, lo que signica que est al corriente en sus obligaciones de pago con el vendedor. Por ltimo,
las obligaciones de las partes estn sujetas a lo que de acuerdo a las leyes mexicanas, comnmente se le conoce
como Condicin Suspensiva, lo que condiciona al contrato al pago total del precio al vendedor.
12. CONTRATO IRREVOCABLE DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO. Este documento es mejor conocido como deicomiso
y es el instrumento ms comn para la adquisicin de una propiedad inmobiliaria dentro de zona restringida,
usualmente para nes residenciales. El vendedor deicomitente transferir la propiedad a una institucin
bancaria mexicana, el duciario, a travs de un contrato irrevocable de deicomiso. El duciario mantendr la
propiedad en nombre de un beneciario designado (usualmente el comprador). El banco est obligado a
administrar el inmueble solo para benecio del beneciario, quien tendr el derecho de uso y disfrute del
inmueble, como si fuese el propietario. El banco mantendr el ttulo de la propiedad pero el beneciario tiene
derecho de usarlo y an de vender la propiedad en deicomiso, a un comprador que rena los requisitos,
siempre y cuando l instruya al banco a hacerlo. La nueva Ley de Inversin Extranjera, establece que el trmino
del deicomiso se extienda hasta 50 aos, y puede ser prorrogado por un perodo subsecuente de 50 aos. Con
el objeto de establecer un deicomiso en un inmueble, un banco mexicano deber de obtener un permiso de
deicomiso de la Secretara de Relaciones Exteriores. Las condiciones requeridas para obtener el permiso puede
variar dependiendo de donde se encuentre ubicada la propiedad. Tradicionalmente ha habido mucho ms
escrutinio en casos que envuelven deicomisos por ejemplo: en Baja California, o zonas ligadas a playas, mares,
o reservas especiales, que en cualquier otra parte de la Repblica Mexicana.
13. IMPUESTOS. En Mxico, los impuestos por transacciones inmobiliarias se gravan de la siguiente manera: De
acuerdo con el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, cuando se lleva a cabo una transaccin inmobiliaria, se
requiere al comprador pagar un impuesto de transferencia del 2% del valor de la transaccin. Sin embargo, hay
algunas excepciones a esta regla general. Se debe hacer un anlisis de cada caso, con objeto de determinar si
las excepciones son aplicables ( por ejemplo: en el caso de una cesin entre padre e hijo, cesiones subsecuentes,
etc.). De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta, (de aqu en adelante referido como ISR), el artculo 179
establece que los extranjeros que obtienen ingresos de una fuente de riqueza localizado en el territorio nacional,
estn obligado a pagar el ISR. Adems, el ISR tambin establece que la fuente de riqueza debe ser considerada
como localizada en el territorio nacional cuando la propiedad afectada est localizada dentro del territorio
nacional. Por lo tanto, la regla general establece que el ISR es pagable cuando un residente extranjero transere
la propiedad a terceras partes (este impuesto se conoce tambin como impuesto de ganancia de capital). La Ley
del ISR, tambin establece que dicho impuesto se basar en el 25% del valor total de la transaccin, no se
aplicarn deducciones y la cantidad ser retenida por el comprador del inmueble, o si aplica, quien pague el
impuesto deber pagar dicho impuesto a travs de una devolucin de impuestos presentada ante una ocina
autorizada dentro de un trmino de 15 das de recibir el ingreso. En la prctica, el Notario Pblico retiene dicha
cantidad y la declara a la autoridad scal, con objeto de poder elaborar la escritura nal para registrarla ante el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Una alternativa aplicable a dicho impuesto, es gravar la
transaccin inmobiliaria en base al margen de la utilidad obtenida por la transferencia de la propiedad cuando se
nombra a un representante legal en Mxico. En este caso, la tasa aplicable sera el 30% (la tasa del 30% aplicar
del ao 2010 al 2012; en el 2013 empezar a descender al 29% y eventualmente regresar al 28% en el 2014,
tal y como se encontraba en el 2009), determinando el impuesto obtenido de acuerdo con lo provisto por la Ley
del ISR para tal propsito. Estas disposiciones establecen que el vendedor es capaz de hacer todas las
deducciones posibles relativas a dicho inmueble, excepto aquellas relacionadas con prdidas. El impuesto al
capital adquirido se calcula basado en la diferencia entre la Base del Impuesto del Costo de la adquisicin y el
precio al cual el vendedor vende la propiedad. En todos los casos, se debe llevar un anlisis para determinar si es
preferible pagar el 25% del total de la transaccin o el 30% del capital adquirido. El 1o. de enero del 2008, se
promulg el Impuesto Empresarial a Tasa nica (IETU) reemplazando al Impuesto al Activo. Actualmente el
IETU, es comparable al ISR, consecuentemente en una transaccin inmobiliaria, el vendedor puede estar sujeto a
pagar la tasa ms alta de los impuestos mencionados como una alternativa al impuesto mnimo. Si el inmueble
incluye tambin construcciones, el Impuesto al Valor Agregado se debe de pagar en base al 16% del valor de la
transaccin.
14. COMENTARIOS. La intencin de este documento ha sido presentar los aspectos generales de las estructuras de
las transacciones inmobiliarias en Mxico, as como algunos aspectos legales relacionados con las mismas. Sin
embargo, es apropiado realizar una evaluacin de cada caso en particular, ya que cada transaccin inmobiliaria
es nica. Adems, Mxico ha rmado un gran nmero de tratados con otros pases a n de evitar la doble
tributacin y sus benecios pueden ser aplicados dependiendo del tipo de transaccin.
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Nota: Este resumen cubre aspectos generales de las transacciones inmobiliarias en Mxico. Para asesora especica favor de
consultar con su asesor legal. En caso de requerir mas informacin, favor de contactar a MARV ASESORES INMOBILIARIOS al telfono
(01 222) 750 0732 bien, correo electrnico: marvaseinmobi@gmail.com
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