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Derechos Reales
EDMUNDO GATTI - JORGE H. ALTERINI
CAPITULO I
EL DERECHO REAL EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS
SUBJETIVOS
A) DISTINTAS CLASIFICACIONES
Derechos de la personalidad,
Derechos de la posesin.
3) Segn su fin en: 1, Derechos con fin egosta; 2, Derechos funcin (especialmente en
la familia y en el estado).
B) CRITERIOS CLASIFICATORIOS
Por su oponibilidad los derechos son absolutos o relativos; los primeros son aquellos
que tienen eficacia frente a todos (erga omnes); los segundos, son los que pueden
hacerse valer contra persona o personas determinadas.
Por su contenido, y segn que este se traduzca o no en un valor econmico, los
derechos subjetivos se dividen en patrimoniales y extramatrimoniales.
Freitas, Picard y Dabin han formulado sus clasificaciones en torno del objeto, con
mirajes distintos.
Freitas tom en consideracin para su clasificacin dicotmica, como nico criterio
distintivo de los derechos subjetivos civiles, el objeto inmediato de ellos, segn que
recayese sobre las cosas o sobre el hecho de las personas.
Picard adopta una postura parecida a la de Freitas, pero separa el derecho de familia del
derecho civil, por entender que se trata de una institucin regida no slo por el ltimo
sino tambin por el derecho comercial, penal y otras ramas del derecho pblico.
C) ESQUEMA CLASIFICATORIO, EN CUANTO A OPONIBILIDAD Y CONTENIDO.
Derechos
Personales
relativos
patrimoniales
Reales
absolutos
patrimoniales
Personalsimos
absolutos
extrapatrimoniales
Intelectuales
absolutos
mixtos
De familia
mixtos
mixtos
Por su oponibilidad son derechos absolutos: los reales, los personalsimos y los
intelectuales y como relativos solamente los personales (o creditorios).Los Derechos de
familia como mixtos.
Desde el punto de vista del contenido son derechos patrimoniales: los personales y los
reales, y extrapatrimoniales: los personalsimos. En tanto los derechos intelectuales y de
familia se presentan como mixtos. Los primeros, porque en su aspecto moral se
evidencian como extrapatrimoniales y como patrimoniales en el derechos a la
explotacin econmica de la creacin intelectual. Los de familia, porque en su faceta
CAPTULO II
HISTORIA DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGA
A) HISTORIA DEL DERECHO REAL
presenta como la expresin de dos nociones jurdicas diversas, las cuales corresponden
a los conceptos fundamentales de dominium y obligatio.
Vindicatio no es otra cosa que actuacin de fuerza, autoritaria y violenta acerca de la
posesin de una cosa. La civitas interviene para regular legalmente la lucha, reduciendo
la violencia solo a palabras, de modo que el antiguo procedimiento violento y arbitrario,
se convierte ahora en legis actio, actividad por la ley.
En el procedimiento de las acciones de la ley, la ms importante de estas, es decir, la
legis actio por sacramentum, presentaba dos modalidades tpicas, segn se tradujera
en la defensa de los derechos sobre cosas, o en la tutela judicial de los derechos de
crdito. El primer matiz de la accin referida reflejaba la legis actio sacramentum in rem
y el segundo, la legis actio sacramentum in personam
El procedimiento formulario que advino posteriormente, tambin hacia esa distincin
entre acciones reales y personales. La formula se compona del intentio (pretensin
del accionante), demostratio (fundamentacin de la pretensin), condemnatio (parte
por la cual el magistrado confera al juez la facultad de condenar o absolver al
demandado), adjudicatio (consista en el facultamiento al juez para hacer
adjudicaciones en los juicios divorcios).
En la intentio de la frmula el nombre del demandado figuraba o no, segn se tratase
de accin personal o de accin real. Excepcionalmente en la intentio de una accin
personal poda no aparecer el nombre y por el contrario figurar dicho nombre en
supuestos de acciones reales.
La demostratio solo integraba la frmula tratndose de actio in personam incerta,
no lo haca en la actio in personam certa ni en la actio in rem; la existencia de la
demostratio en la formula exclua la posibilidad de que se tratase de una actio in
rem.
Algunos romanistas encuentran el fundamento de la distincin de las acciones en
personales y reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o no obligado a
defenderse. Lo primero ocurra en la actio in personam, porque ella se diriga contra
el demandado; lo segundo, en la actio in rem enderezada hacia la cosa y por lo tanto
el accionado poda retenerla o abandonarla.
La diferencia entre las acciones personales y reales era ms ntida en el procedimiento
de la legis actiones que en el formulario, ya que dentro del ltimo tuvo lugar una cierta
aproximacin de las acciones reales a las personales, en el sentido de que la formula
peritoria, que vino a substituir a la legis actio sacramento era, como su nombre lo indica,
una accin que recaa sobre el inters tasado en dinero y solo de un modo mediato
exiga del demandado la restitucin de la cosa. Con esto quedaba descartado el carcter
real del antiguo procedimiento in rem. La litis-contestatio a base de una formula
petitoria engendrada ahora una simple obligacin personal, de igual contenido que la
actio in personam.
B) HISTORIA DE LA TERMINOLOGA
Las denominaciones de los derechos, ius in personam, ius in re, han sido
encontradas por primera vez en el Brachylogus o corpus legum, respecto del cual se
admite, con Savigny, que fue redactado en Lombarda entre los siglos XI y XII. Si la
accin era el medio de hacer valer el derecho en justicia, la divisin de las acciones en
personales y reales no poda sino responder a la clasificacin de los derechos que estas
protegan, en personales y reales.
CAPITULO III
CONCEPTO DOCTRINARIO DEL DERECHO REAL
A. CONCEPTO TRADICIONAL DEL DERECHO REAL
Ortoln: considera al derecho personal, como aquel en que una persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho. Y derecho real es aquel en que ninguna
persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.
Mackeldey: expresa que derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una
cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea
bajo todos conceptos o bajo algunos solamente.
Demolombe: para este el derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una
relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos
elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el
objeto.
Aubry y Rau: para estos los derechos reales son aquellos que crean una relacin
inmediata y directa entre una cosa y la persona al poder de la cual ella se encuentra
sometida, de una manera ms o menos completa, siendo susceptibles de ser ejercidos no
solamente contra tal persona determinada, sino contra todos.
Mayns: derecho real como nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa por abstraccin
de todo otro individuo humano fuera de nosotros.
El derecho real ha sido concebido como integrado por dos elementos: el sujeto o titular
del derecho y la cosa u objeto de l. Entre el sujeto y al cosa se establece una relacin
directa e inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una utilidad mayor o
menor sin necesidad y con exclusin de la intervencin de otra persona. El derecho
personal tiene tres elementos: el sujeto activo, el sujeto pasivo y el objeto.
B) DOCTRINAS QUE NIEGAN LA EXISTENCIA DE DIFERENCIAS SUBSTANCIALES ENTRE
LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES.
a) Teora unitaria personalista (Planiol): no existe diferencia entre los derechos reales
y los personales, porque en los primeros tambin existen sujetos pasivos representados
por cada uno de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos. Es decir, que
el derecho real es concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos
(comunidad) estn obligados al cumplimiento de una prestacin (obligacin de no
hacer).
Crticas a esta teora:
Por otro lado Freitas tambin atacando la teora, nos dice que la condicin
distintiva de los derechos absolutos es que su correspondiente obligacin afecta
la masa entera de las personalidades con las cuales el agente del derecho pueda
estar en contacto. La cualidad propia de los derechos relativos, es la de recaer su
peculiar obligacin sobre personas ciertas y determinadas. En el primer caso la
obligacin es negativa, consiste en la inaccin, esto es, en la abstencin de
cualquier acto que pueda estorbar el derecho. En el segundo caso la obligacin
es positiva y consiste en un hecho o prestacin necesaria de la persona obligada.
b) Teora unitaria realista: para esta teora todos los derechos patrimoniales son reales.
Se ha querido ver en los derechos creditorios ms que un vnculo entre personas, una
relacin entre patrimonios, y de tal forma as como el derecho real implica una relacin
con la cosa que es un objeto, el personal importa una relacin entre el acreedor y el
patrimonio del deudor.
Criticas a la teora:
c) Otras concepciones
Demogue, cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su naturaleza
intrnseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que solo puede aludirse
a derechos que en su ejercicio son ms cmodos o menos cmodos. Los derechos reales
al exigir nicamente la abstencin de los terceros en general, seran de ejercicio ms
cmodo que los personales, que requeriran la colaboracin activa de personas
determinadas. Por otro lado los derechos podran considerarse ms fuertes o ms dbiles
segn su oponibilidad, los derechos personales seran ms fuertes que los personales.
La doctrina institucionalista plantea la ubicacin de los derechos subjetivos teniendo
en cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y de familia
reciben una definida influencia institucional, lo que no ocurre con los derechos
personales.
Ginossard, formula una elaboracin de los que llama sistema de los derechos
patrimoniales. Sostiene que el activo del patrimonio se integra con la propiedad de los
bienes, que pueden ser corporales o incorporales; y estos ltimos, derechos relativos o
derechos intelectuales. A su vez los derechos relativos los subdivide en personales, en
reales y los mixtos.
C) PROBLEMA DE LA EXISTENCIA DE SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS
DERECHOS REALES.
CAPITULO IV
COMPARACIN ANALTICA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y
PERSONALES
A. SEMEJANZA Y DIFERENCIAS
Los derechos reales, al igual que los personales son por su contenido econmico,
derechos patrimoniales.
Diferencias:
1)Esencia:
-D personales: consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento de una
prestacin.
-D Real: se configura en su esencia como un poder jurdico.
2) Objeto:
-D Personal: es la persona del deudor traducida en una determinada conducta que ste
debe observar en beneficio del acreedor , una prestacin (dar-hacer-no
hacer).
-D Real: el objeto son las cosas (art 102 bis: Sin una cosa que le sirva de objeto
inmediato, no puede configurarse el d real)
3) Elementos:
-D Personal: tres son los elementos que lo construyen: sujeto activo (acreedor), el
sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestacin).
-D Real: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).
4) Inmediatez:
-D Personal: el beneficio (prestacin) es alcanzado por el acreedor a travs de la
persona del deudor.
-D Real: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin
necesidad de que intermedie persona alguna.
5) Rgimen legal:
12) Permanencia:
-D Personal: se agotan con su ejercicio: el d desaparece cuando el acreedor obtiene el
beneficio que aqul comporta, cumplimiento de la prestacin.
-D Real: ya perpetuos, ya temporarios, suponen para la obtencin del beneficio una
situacin de permanencia en el tiempo.
13) Duracin:
-D Personal/D Real: los personales son siempre temporales; los reales pueden ser
temporales o perpetuos.
14) Exclusividad:
-D Personal: admiten la concurrencia de sujetos activos y/o pasivos (pluralidad de
acreedores y/o deudores).
-D Reales: la concurrencia de titulares es compatible solamente con los de garanta y
las servidumbres; para el dominio y para el usufructo rige la exclusividad ; en el uso y
habitacin juegan, o bien la concurrencia, o bien la exclusividad.
15) Inherencia:
-D Personal: como se trata de obligaciones de dar cosas, an ciertas no se establece con
ellas inherencia, desde que estas son nicamente los objetos mediatos.
-D Real: el derecho es inherente a las cosas y se adhiere a ellas, por su objeto
inmediato.
16) Ius persequendi:
-D Personal: carece de la facultad de perseguir la cosa (objeto de su d) cuando se
encuentra en poder de un tercero.
-D Real: el ius persequendi es una de sus ventajas tpicas, que fue facultada al titular
para seguir la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder.
17) Ius preferendi:
-D Personal: procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas, siguen la ley
del concurso, si los bienes del deudor no alcanzan para satisfacer todos los crditos, se
distribuyen a prorrata entre los distintos acreedores, salvos que sean crditos
privilegiados, preferencia excepcional que no guarda relacin alguna con la fecha del
crdito.
-D Real: el ius preferendi constituye la otra ventaja tpica derivada de la inherencia y,
se traduce: primero en el tiempo, ms fuerte en el dcho. El ius persequendi es
independiente de los privilegios, y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia
de que algunos derechos reales (hipoteca y prenda) le otorguen.
Derechos personales
(crediticios)
Relacin
Elementos
Objeto
Cosa individualizada y de
existencia actual.
El derecho personal no es
Exclusivo pues "nada impide
que la misma cosa que me es
debida sea tambin debida a
otro" (nota al artculo 2508).
Tradicin
El mero consentimiento no
basta para adquirir ni
transmitir derechos reales,
debe realizarse la tradicin.
No se adquieren por
prescripcin, solamente rige
para los derechos personales la
prescripcin extintiva.
Renuncia o
Abandono
Posesin
Sanciones
Creacin
1. Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Por
ejemplo, el dominio puede adquirirse a travs de una compraventa. Asimismo,
los derechos reales de garanta slo pueden ser convencionalmente constituidos.
2. Los derechos reales de garanta son accesorios y sirven para garantizar el pago
de los derechos creditorios.
CAPTULO V
ALGUNAS DE LAS PRETENDIDAS SITUACIONES INTERMEDIAS
ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES
A. DERECHOS REALES IN FACIENDO
El d real inviste del poder para obtener directamente de una cosa todas o algunas de
sus utilidades; el personal faculta a requerir que el otro haga (reclamar al deudor el
cumplimiento de la prestacin). La expresin derechos reales in faciendo =====es
un contrasentido, porque a travs de l se admitira un derecho real con el contenido de
un derecho personal.
Mxima de los romanos: El dcho real no puede consistir nunca en que alguien haga
algo en beneficio de su titular ej.: que la servidumbre (d real) no puede consistir en un
hacer (que el propietario del fundo dominante pueda exigir al propietario del funod
sirviente)== principio: servitus in faciendo consistere nequit
Esta postura se contradice cuando se examina el REGIMEN FEUDAL de los
d reales, que no encuentran inconveniente en admitir que ciertos d reales
impongan en el lado pasivo prestaciones positivas (in faciendo). Esas
prestaciones consistan en ese sistema tanto en el pago de una suma de dinero,
en la entrega en especie y hasta en la prestacin de servicios personales. Ese
rgimen se explica por el sistema propio del feudalismo, en que lo poltico, lo
social, lo econmico y lo jurdico aparecen estrechamente compenetrados.
El art. 3042 con alcance gral para todas las servidumbres, y el art. 3023, en su
primera parte, tambin genrica, y en la segunda con referencia especfica a la
servidumbre de soportar la carga (oneris ferendi), reconocen la posibilidad de
que por convencin el propietario del fundo sirviente se obligue a hacer las
obras o gastos para el ejercicio conservacin de la servidumbre. En ese caso y al
igual que el art. 3010, la obligacin slo afectar a quien la contrajo y a sus
herederos y no a la heredad sirviente, pero el obligado podr liberarse mediante
el abandono.
El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el
derecho de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino
la posibilidad de que sta se produzca en el futuro.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico, siglo XII. As, por ejemplo,
cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se
deca que no tenia el ius in re (dreal) al Obispado pero tenia un ius ad rem (da la
cosa), es decir, una expectativa al mismo.
El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta
no haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada
por la doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs
del siguiente supuesto:
CAPITULO VI
RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES
A. INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO
pueden ser creados por la ley), y en la configuracin de su contenido, desde que los
particulares ni siquiera pueden modificar los derechos reales admitidos por la ley.
Trascienden de la vigencia necesaria del orden pblico los preceptos reguladores de los
d reales con carcter meramente reglamentario, de aplicabilidad supletoria. Si se tata
de normas reglamentarias, la voluntad de los particulares podr prescindir de ellas. Ej.:
el art. 2669 en materia de dominio revocable, despus de formular el principio gral de
que la revocacin opera con efecto retroactivo al da de la adquisicin de ese dominio,
expresa que ello ocurrir si no existe disposicin expresa en contrario en la ley o en los
actos jurdicos que la establecieron-la revocacin-. El art 2672 insiste en esa solucin
al referirse al supuesto en que la revocacin carece de retroactividad por disposicin
expresa en los actos jurdicos que constituyan el dominio revocable.
Los d reales de garanta legislados por el Cd. Civil exhiben un ejemplo elocuente de
la existencia paralela de normas de orden pblico-estatutarias- y preceptos supletorios
reglamentarios-.
B. CREACIN DE LOS DERECHOS REALES.NUMERUS CLAUSUS
El art 2502 del Cd. Civil norma en su primera parte Los d reales slo pueden ser
creados por la ley, adopta el sistema denominado del numeus clausus (nmero
cerrado), por oposicin al del numerus apertus (nmero abierto).
Historia y legislacin comparada respecto al nmero cerrado:
Para la poca de la sancin del Cdigo Civil argentino, eran mayora los autores
contrarios a captar en el Cdigo francs el numerus clausus.
Usufructo Legal (el de los padres sobre los bs. De sus hijos que estn sobre su
patria potestad):la voluntad de los particulares es la fuente fundamental que
origina los d reales; tanto es as que las disposiciones del usufructo se aplican al
uso y a la habitacin en virtud del art. 2949, esa norma en su parte final excluye
a la ley como fuente del derecho de uso.
Posesin de buena fe: el art 2412 CC, en tanto presume propietario al poseedor
de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, consagra la adquisicin
del dominio por imperio legal. Es una nueva hiptesis de d real cuya fuente
puede ser la ley.
Ello no impide que in concreto los d reales aparezcan con contenidos especiales o
tpicos, y que el legislador se ocupe de ellos, ej: el Cdigo legisla sobre las
servidumbres especiales o tpicas de trnsito, acueducto, recibir aguas y sacar agua y
as tmb lo hace con relacin a usufructos especiales o tpicos, como los de montes o de
ganados.
E. MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
Las proyecciones del orden pblico en los d reales impiden no slo la creacin de d
reales distintos a los previstos por la ley, sino tmb la modificacin de los que ella
admite.
La imposibilidad de modificar los d reales PERMITIDOS est implcita en la 2da parte
del art 2502 CC, cuando hace alusin de las consecuencias de la constitucin de
d reales NO ADMITIDOS, o de la modificacin de los reconocidos.
F) CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIN DE OTROS DERECHOS REALES O
MODIFICACIN DE LOS PERMITIDOS
CAPTULO VII
ENUMERACIN DE LOS DERECHOS REALES, DE SUS MODALIDADES, E
INSTITUTOS AFINES
A. DERECHOS REALES PERMITIDOS, LIMITADOS Y PROHIBIDOS EN EL DERECHO
CIVIL
1) Solucin doctrinaria:
El Cdigo Civil enumera los derechos reales en el art. 2503 con el siguiente criterio:
"Son derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo; 3 El uso y la habitacin;
Llerena, con criterio restringido aunque no en el grado de Legn, solamente permite las
rentas (como derecho real) por no ms de cinco aos.
La doctrina mayoritaria (la que adopta la ctedra) puntualiza que estn vedados la
enfiteusis y la superficie, y permitidos por cinco aos los censos y las rentas.
Los derechos que se prohben son la enfiteusis y superficie, y los que se limitan son los
censos y rentas. Por su naturaleza la enfiteusis y la superficie son derechos reales
perpetuos o de muy larga duracin y por tanto inconcebibles por el reducido trmino de
cinco aos.
Allende, ubicado en similar orientacin, si bien considera que la permisin por cinco
aos incluye solamente a "censos" y "rentas", significa que en realidad son un mismo
instituto: el de los censos y rentas reales. Sostiene que los alcances genricos del
vocablo "rentas" comprende las personales y las reales, que son los censos. Quiere decir
que al referirse el art. 2614 a derechos reales sobre inmuebles, las rentas no pueden ser
ms que las reales, que son los censos.
En conclusin, la nmina del art. 2503 (integrada con los censos o rentas reales del art.
2614) es taxativa dentro del Cdigo Civil (numerus clausus de Velez), lo que no obsta
para que por ley y en funcin del art. 2502, se agreguen al ordenamiento argentino
nuevos derechos reales, tal como ocurri con la propiedad horizontal, que negada por el
art. 2617, se sum a los derechos reales permitidos por la ley 13.512.
2) Enumeracin
a) Permitidos:
1. dominio
2. usufructo
3. uso
4. habitacin
5. servidumbres activas
6. hipoteca
7. prenda
8. anticresis
9. censos (rentas reales) que no excedan de cinco aos
10. condominio
11. propiedad horizontal.
b) Prohibidos y limitados:
1. enfiteusis
2. superficie
3. censos (rentas reales) que excedan de cinco aos
4. vinculaciones
5. derechos reales "in faciendo"
6. derecho real de retracto.
7. derecho real de tanteo o preferencia.
CAPTULO VIII
CONCEPTO DE CADA DERECHO REAL, MODALIDADES Y FIGURAS AFINES:
a) Permitidos:
1 Dominio:
El artculo 2506 del Cdigo Civil define: "El dominio es el derecho real en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona".
El dominio implica el derecho real de contenido ms amplio, la posibilidad para su
titular de usar, gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto
de su derecho, dentro del marco legal. Pueden ser objeto del dominio las cosas muebles
e inmuebles.
2 Usufructo:
"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de cosa cuya propiedad pertenece a otro,
con tal que se altere su substancia" (art. 2807 del Cd. Civil).
El usufructo sigue al dominio en orden decreciente de contenido, desde que no otorga la
facultad de disponer. Slo encierra las facultades de usar y gozar, pero no a voluntad
como en el caso del dueo, sino, respetando la esencia (materialidad) y destino
econmico de la cosa.
El usufructo es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la
substancia).
En principio el usufructo recae sobre cosas inmuebles o muebles no fungibles.
3 Uso:
Para el art. 2948 del Cd. Civil: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna,
con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo
ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia".
El uso es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la substancia)
limitado a las necesidades del usuario y de su familia.
El uso se ejercita sobre las mismas cosas que son objeto normal del usufructo
(inmuebles y muebles no fungibles).
4 Habitacin:
"Si (el derecho de uso, arriba mencionado) se refiere a una casa, y a la utilidad de morar
en ella, se llama en este Cdigo, derecho de habitacin.
La habitacin es el derecho a la utilidad de morar en una "casa" (uso sin alteracin de la
substancia) limitado a las necesidades del habitador y de su familia.
El objeto de la habitacin lo constituye una "casa", u objetos anlogos (piso,
departamento, etc).
5 Servidumbres activas:
El art. 2970 del Cd. Civil precepta: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer
ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad".
"Servidumbre (servidumbre activa), es el derecho real, perpetuo o temporario, de una o
ms personas sobre un inmueble ajeno, con un determinado derecho sobre su utilidad".
La servidumbre activa atribuye a su titular un derecho a determinada utilidad de un
inmueble.
6 Hipoteca:
El art. 3108 del Cd. Civil as la define: "La hipoteca es el derecho real constituido en
seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder
del deudor".
La hipoteca es, pues, un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, sin
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que contina en poder del
dueo.
7 Prenda:
Dice el art. 3204 del Cd. Civil: "Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por
una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crdito en seguridad de la deuda".
En realidad la prenda es un derecho real accesorio de un crdito (civil), en funcin de
garanta, con desplazamiento de la cosa mueble sobre la que recae, que debe entregarse
al acreedor prendario.
8 Anticresis:
Segn el art. 3239 del Cd. Civil:
La anticresis es un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, con
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que es entregada al acreedor
anticresista para que ste perciba sus frutos y los impute a los intereses del crdito y/o a
su capital.
9 Censos o rentas reales que no excedan de cinco aos:
El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en funcin de garanta,
constituido sobre un inmueble en seguridad de un crdito, que faculta a su titular a
exigir del dueo, en cuyo poder permanece, peridicamente y por no ms de cinco aos,
Est prohibido como derecho real. El tanteo o preferencia es el derecho por el cual su
titular, en virtud de determinada calidad (pariente, colindante, etc.), tiene la facultad de
ser preferido en la adquisicin de la cosa en el caso de la enajenacin por su dueo,
siempre que se allane a pagar "tanto" como ofrezca un tercero. El derecho de
preferencia podra jugar como derecho personal.
CAPTULO IX
SUERTE DE LOS DERECHOS REALES EXISTENTES CON ANTERIORIDAD AL
CDIGO CIVIL Y QUE ESTE SUPRIME O LIMITA
La supresin por el Codificador de derechos reales que podan constituirse antes de su
vigencia, pero inadmisibles a partir de ella, plantea el problema de cul ha sido su suerte
a partir del 1 de enero de 1871, o sea de la enfiteusis, superficies, censos (rentas reales)
por ms de cinco aos y vinculaciones.
En torno de este tema se pueden captar tres criterios diferentes: el de la subsistencia, el
de la extincin lisa y llana, y el de la expropiacin.
Los que postulan la subsistencia de esos derechos reales, Segovia y Salvat se fundan en
el principio de la irretroactividad de la ley, que recogieron el Cdigo Civil."Los
derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores".
La tesis de la extincin lisa y llana podra atribuirse a Machado, cuando expresa: que si
la ley "ha impedido que los particulares puedan crear derechos reales, por qu no
habra podido anular los ya creados? La incidencia del orden pblico sera tal, que
provocara el fin de esos derechos reales sin indemnizacin o compensacin alguna para
su titular.
La concepcin que denominamos de la expropiacin (Lafaille, Legn, Allende)
coincide en que la extincin lisa y llana sera inconstitucional, por atentar contra la
garanta de la inviolabilidad de la propiedad consagrada por el art. 17 de la Constitucin
Nacional. Estos autores encuentran la solucin en el instituto de la expropiacin, pero
mientras para Legn requerira el dictado de una ley de expropiacin previa," para
Lafaille y Allende el Cdigo Civil a travs de los artculos 2502 y 2503 y en especial el
art. 2614, cumple la funcin de la ley expropiatoria exigida. Es evidente que la
extincin de los mencionados derechos reales se produce siempre que medie
indemnizacin anterior.
CAPTULO X
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES. DIFERENTES CRITERIOS
1) Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena.
Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad
horizontal. Son derechos sobre la cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitacin, las
servidumbres activas, la hipoteca, la prenda, la anticresis, los censos.
2) Derechos reales sobre cosa propia o no propia.
Este criterio es en realidad una variante del anterior, que parte de la base de considerar
la existencia de derechos reales sobre una cosa mueble que no sea propia, pero tampoco
ajena, ya que la cosa no tendra dueo. Las cosas sin dueo son tales, o por no haberlo
tenido nunca, o por haber sido abandonadas por este.
3) Derechos reales de goce (disfrute) o de garanta.
En los de goce o disfrute su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio
mayor o menor, sin alterar su substancia; en los de garanta, el beneficio que los define
est dado por la seguridad que brindan al crdito que garantizan.
Son derechos reales de goce o de disfrute: la propiedad horizontal, el usufructo, el uso,
la habitacin y las servidumbres activas. Son de garanta: la hipoteca, la prenda, la
anticresis y los censos.
4) Derechos reales principales o accesorios (en funcin de garanta).
Son principales los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio, y
accesorios (en funcin de garanta) cuando dependen de un derecho creditorio al que
garantizan.
Son principales: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso,
la habitacin y las servidumbres activas. Son accesorios (en funcin de garanta): la
hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.
5) Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa.
Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y
temporarios, los que estn sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.
Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es
imperfecto) el condominio (mientras no haya particin), la propiedad horizontal (en
tanto no se extinga el sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se
pacte lo contrario y subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).
Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas reales (si as se lo pact) y las
servidumbres activas personales.
En cuanto a los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su
vida est condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la
particularidad de que los censos no pueden exceder los cinco aos
11 ) Derechos reales vitalicios o no.
Los derechos reales vitalicios son aquellos temporarios que tienen como duracin
mxima la vida de su titular, y no vitalicios los derechos reales perpetuos y los
temporarios cuya duracin limitada no depende de la vida de su titular
12) Derechos reales extinguibles o to extinguibles por el no uso.
Los derechos reales extinguibles por el no uso, son aquellos que desaparecen por el no
ejercicio del derecho durante el plazo establecido por la ley; no extinguibles por el no
uso, los que subsisten independientemente de su ejercicio.
13) Derechos reales dependientes o no de la posesin de un inmueble.
Derechos reales dependientes de la posesin de un inmueble, (derechos objetivamente
reales) son aquellos en los que su titular no es una persona determinada sino el
poseedor de alguna heredad; en los derechos reales no dependientes de la posesin de
un inmueble, (derechos subjetivamente personales) su titular se individualiza con
abstraccin de dicha posesin.
14) Derechos reales transmisibles o intrasmisibles.
Los derechos reales transmisibles son los que admiten el cambio de su titular por actos
entre vivos o "mortis -causa"; intransmisibles, los que no admiten sucesin traslativa.
15) Derechos reales sobre cosas inmuebles y muebles.
Son derechos reales sobre inmuebles o muebles: el dominio, el condominio, el
usufructo, el uso.
Son derechos reales sobre inmuebles: la propiedad horizontal (unidad de inmueble
edificado), la habitacin (casa), las servidumbres activas (reales o personales), la
hipoteca, la anticresis y los censos.
Derecho real sobre muebles: la prenda.
16) Derechos reales sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas
de valor.
Los derechos reales sobre cosas con valor en s mismas, son aqullos cuyo objeto es una
cosa mueble o inmueble por su naturaleza. Los derechos reales sobre cosas
representativas de valor, son los que recaen sobre cosas muebles o inmuebles por su
carcter representativo (instrumento).
17) Derechos reales que se ejerzan o no por la posesin.
Los derechos reales se ejercen por la posesin, cuando esta es su contenido, o sea el
medio por el cual se obtienen los beneficios que otorgan; no se ejercen por la posesin
en caso contrario.
18) Derechos reales provisionales y definitivos.
Los que consideran que la posesin es un derecho, criterio que no compartimos, ven en
ella un derecho real provisional expuesto a desaparecer ante la accin del titular del
derecho real definitivo.
19) Derechos reales verdaderos y putativos.
Son derechos reales verdaderos, todos los derechos reales cuando su titular tiene
derecho de ejercerlos. Son derechos reales putativos, todos aquellos cuyos titulares los
ejercen sin derecho, pero cuyo ejercicio genera la presuncin de la existencia de ese
derecho.
CAPTULO XI
DEFINICIN DEL DERECHO REAL
"El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la
ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna
de sus utilidades, con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente
publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado".
Poder jurdico:
Es un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea
de poder.
De una persona: sujeto de derecho, se refiere a que el sujeto debe ser la persona misma
(de existencia fsica o ideal).
Sobre una cosa:
La cosa es un objeto material susceptible de apreciacin pecuniaria, ese derecho sobre la
cosa es de contenido patrimonial. La cosa es el OBJETO del derecho real.
Reglado por la ley:
El rgimen de los derechos reales est bsicamente dominado por el orden pblico y por
ello es la ley la que los organiza en su nmero, contenido, adquisicin, transferencia y
extincin.