Alterini - Machi Resumen "El Derecho Real"

CAPITULO I
EL DERECHO REAL EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS
SUBJETIVOS
A) DISTINTAS CLASIFICACIONES

a) Savigny, formula su criterio clasificatorio de los derechos reales en el sistema de

derecho romano actual. Luego de definir la relacin de derecho, como el dominio de
la voluntad libre, expresa que la voluntad puede obrar sobre la persona misma del
individuo; y tambin moverse fuera de su propia persona, sobre el mundo exterior,
luego agrega que nos encontramos con tres clases de objetos sobre los cuales puede
obrar la voluntad humana: la persona propia, la naturaleza no libre y las personas
extraas. Despus se ocupa de los derechos verdaderos, es decir, los derechos
adquiridos, y luego dice que se encuentran dos objetos de aplicacin posible para la
voluntad humana, la naturaleza no libre y las personas extraas. Expresa que en cuanto
a la naturaleza no libre, nuestra voluntad puede dominar nicamente una porcin
determinada, separada de su conjunto; llamada cosa. En cuanto a las personas extraas
cada una constituye, por su propia personalidad, un ser enteramente distinto del otro, o
como miembros del todo orgnico que compone la humanidad, con la cual se relaciona
por medio de individuos determinados. Concluye en que se debe reconocer tres clases
principales de derechos:
- Derecho de familia,
- Derecho de cosas,
- Derecho de obligaciones.
Por otro lado considera que las instituciones de derecho deben clasificarse:
1 Respecto de todos los hombres: derechos reales y derechos de sucesin,
2 Respecto de individuos determinados: relaciones de familia y obligaciones.
Sostiene que el orden segn el cual nos aparecen las instituciones de derecho es:
Derecho de familia puro, Derecho de cosas o propiedad o iura in re, obligaciones,
Derecho de familia aplicado, Sucesiones. Advierte que no es conveniente separa el
derecho de familia aplicado del puro, y propone una ltima clasificacin:
1 Derecho de las cosas,
2 Obligaciones,
3 Derecho de familia (puro y aplicado),
4 Sucesiones.

b) Puchta, clasifica a los derechos subjetivos en:

1) Derechos sobre la propia persona:

Derechos de la personalidad,
Derechos de la posesin.

2) Derechos sobre una cosa:

La propiedad ( sujetamiento total de una cosa),

Ius in re aliena (sujetamiento parcial).

3) Derecho a la accin de otro, la obligatio.

c) Freitas, agrupa los derechos civiles en dos categoras:
1) Derechos reales y,
2) Derechos personales.
Freitas puntualiza que este dualismo es la clave de todas las relaciones civiles, que sobre
l reposa todo el sistema del derecho civil.
Cul es la clasificacin de los derechos ms perceptibles en la escena jurdica y que en
la ciencia prctica corresponda a las acciones de que se puede hacer uso,
comprendindolas a todas? No hay otra sino la de los derechos personales y derechos
reales.
La de Freitas fue la primera tentativa de la exactsima divisin de los derechos en reales
y personales.
Luego subdivide los derechos personales, en derechos personales en las relaciones de
familia y derechos personales en las relaciones civiles, con lo que exterioriza una vez
ms su criterio dicotmico, que entiende como procedimiento imprescindibles para la
clasificacin de derecho real
En cuanto a los derechos sucesorios, los privilegios y la prescripcin reflejan para
Freitas disposiciones comunes a los derechos reales y personales.
Luego concluye en que la herencia, el concurso de acreedores y la prescripcin tienen
naturaleza comn que los hace entrar en las dos especies de derechos, tanto de derecho
personal como real.

d) Roguin, divide los derechos subjetivos en absolutos y relativos:

a) Son derechos absolutos: 1 Los derechos de las personas sobre s misma. 2 los
derechos de las personas sobre otro individuo (derecho de potestad) 3 Los derechos de
las personas sobre las cosas (derechos reales) b) son derechos relativos, las
obligaciones.
En cuanto a los derechos intelectuales puntualiza que en su esencia son derechos
relativos por su carcter obligacional.

e) Picard, clasifica los derechos en:

1) Derechos sobre la propia persona (derechos personales),
2) Derechos sobre la persona de otros (derechos de obligaciones),
3) Derechos sobre cosas materiales (derechos reales),
4) Derechos sobre cosas intelectuales (derechos intelectuales).
Como una posible nueva categora alude a los Derecho sobre universalidades.
f) Ferrini, considera que en el campo del derecho privado se pueden distinguir tres
categoras de derecho: Conservacin individual, conservacin de la especie, uso y goce
de la naturaleza exterior. Y derechos que conciernen a la persona humana como tal
(derechos a la integridad personal, a la libertad, al nombre, al honor); derechos que
conciernen a la prole y a su educacin (derechos de familia); derechos concernientes a
la disposicin de los bienes exteriores (derechos de propiedad), por ultimo nombra a la
obligacin.
g) Dabin, divide los derechos subjetivos desde los puntos de vista del objeto, del sujeto
y de la finalidad.
1) Segn su objeto los derechos subjetivos pueden clasificarse en: 1, Derechos de la
personalidad; 2, Derechos reales (sobre las cosas materiales); 3, Derechos de crdito o
de obligacin (que afectan a las personas); 4, Derechos intelectuales (sobre cosas
incorporales).
2) En atencin al sujeto en 1, Derechos interindividuales (derechos del individuo frente
a otros sujetos de derecho, individuales o colectivos); 2, derecho corporativos (derechos
recprocos de los miembros de una corporacin respecto de ella, y de sta respecto de
aquella, y derechos de los miembros entre s).
3) Segn su fin en: 1, Derechos con fin egosta; 2, Derechos funcin (especialmente en
la familia y en el estado).
B) CRITERIOS CLASIFICATORIOS

Por su oponibilidad los derechos son absolutos o relativos; los primeros son aquellos
que tienen eficacia frente a todos (erga omnes); los segundos, son los que pueden
hacerse valer contra persona o personas determinadas.
Por su contenido, y segn que este se traduzca o no en un valor econmico, los
derechos subjetivos se dividen en patrimoniales y extramatrimoniales.
Freitas, Picard y Dabin han formulado sus clasificaciones en torno del objeto, con
mirajes distintos.
Freitas tom en consideracin para su clasificacin dicotmica, como nico criterio
distintivo de los derechos subjetivos civiles, el objeto inmediato de ellos, segn que
recayese sobre las cosas o sobre el hecho de las personas.
Picard adopta una postura parecida a la de Freitas, pero separa el derecho de familia del
derecho civil, por entender que se trata de una institucin regida no slo por el ltimo
sino tambin por el derecho comercial, penal y otras ramas del derecho pblico.
C) ESQUEMA CLASIFICATORIO, EN CUANTO A OPONIBILIDAD Y CONTENIDO .

Derechos

son por su oponibilidad

son por su contenido

Personales

relativos

patrimoniales

Reales

absolutos

patrimoniales

Personalsimos

absolutos

extrapatrimoniales

Intelectuales

absolutos

mixtos

De familia

mixtos

mixtos

Por su oponibilidad son derechos absolutos: los reales, los personalsimos y los
intelectuales y como relativos solamente los personales (o creditorios).Los Derechos de
familia como mixtos.
Desde el punto de vista del contenido son derechos patrimoniales: los personales y los
reales, y extrapatrimoniales: los personalsimos. En tanto los derechos intelectuales y de
familia se presentan como mixtos. Los primeros, porque en su aspecto moral se
evidencian como extrapatrimoniales y como patrimoniales en el derechos a la
explotacin econmica de la creacin intelectual. Los de familia, porque en su faceta
pura, es decir, en el plano potestativo, estn ausentes de todo contenido econmico, al
par que las relaciones familiares, pueden derivar en prestaciones de valor pecuniario.

D) GRAVITACIN DE LA CLASIFICACIN DE FREITAS EN LA METODOLOGA DEL CDIGO

CIVIL.

En nuestro cdigo ha tenido evidente gravitacin el criterio clasificatorio de Freitas, que

divide todos los derechos subjetivos civiles en personales y reales. Los derechos de
familia y los creditorios, entran en la categora de los derechos personales, si bien
distinguidos en la subdivisin de stos en derechos personales en las relaciones de
familia y derechos personales en las relaciones civiles. Los derechos reales
conforman la otra categora. Por ultimo el derecho sucesorio que es tratado bajo la
denominacin de Disposiciones comunes a los derechos personales y reales.

CAPTULO II
HISTORIA DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGA

A) HISTORIA DEL DERECHO REAL

En el derecho romano primitivo no podan captarse distintas categoras de derechos,

puesto que solo exista el poder casi soberano del pater familias sobre todas las personas
y cosas que le estaban sometidas. Hasta la sancin de la ley Poetelia Papiria no aparece
con nitidez la separacin entre los derechos reales y personales. En efecto: as como el
que tena un derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se diriga
directamente hacia ella, el acreedor tambin lo haca directamente sobre la persona del
deudor en virtud del nexum (una suerte de esclavitud), le quedaba sometido. Con la ley
Poetelia Papiria, la ejecucin que antes se ejercitaba contra la persona del deudor, se
enderez desde entonces contra su patrimonio.
Del mismo modo que hasta la ley Poetelia Papiria el derecho personal se estructuraba
como real, recprocamente, el derecho real no se conformo originariamente como un
derecho absoluto, ejercitables contra cualquiera, sino como un simple derecho relativo
contra el antecesor.
Las clasificaciones de los derechos en reales y personales no aparece en roma en forma
expresa pero si implcita en la clasificacin de los medios para obtener su proteccin
judicial, o sea a travs de las acciones.
Segn Ihering los romanos se colocaron en el punto de vista inmediatamente prctico, o
sea la accin. Poco les importaba la manera como era necesario caracterizar y clasificar
el derecho que es la base de la accin.
Como bien expresa Biondi, la distincin deriva de aquella ms antigua ms
antigua vindicatio y actio, la cual, antes que distincin dentro de un concepto ms
amplio, se presenta como la expresin de dos nociones jurdicas diversas, las cuales
corresponden a los conceptos fundamentales de dominium y obligatio.

Vindicatio no es otra cosa que actuacin de fuerza, autoritaria y violenta acerca de la

posesin de una cosa. La civitas interviene para regular legalmente la lucha, reduciendo
la violencia solo a palabras, de modo que el antiguo procedimiento violento y arbitrario,
se convierte ahora en legis actio, actividad por la ley.
En el procedimiento de las acciones de la ley, la ms importante de estas, es decir, la
legis actio por sacramentum, presentaba dos modalidades tpicas, segn se tradujera
en la defensa de los derechos sobre cosas, o en la tutela judicial de los derechos de
crdito. El primer matiz de la accin referida reflejaba la legis actio sacramentum in rem
y el segundo, la legis actio sacramentum in personam
El procedimiento formulario que advino posteriormente, tambin hacia esa distincin
entre acciones reales y personales. La formula se compona del intentio (pretensin
del accionante), demostratio (fundamentacin de la pretensin), condemnatio (parte
por la cual el magistrado confera al juez la facultad de condenar o absolver al
demandado), adjudicatio (consista en el facultamiento al juez para hacer
adjudicaciones en los juicios divorcios).
En la intentio de la frmula el nombre del demandado figuraba o no, segn se tratase
de accin personal o de accin real. Excepcionalmente en la intentio de una accin
personal poda no aparecer el nombre y por el contrario figurar dicho nombre en
supuestos de acciones reales.
La demostratio solo integraba la frmula tratndose de actio in personam incerta,
no lo haca en la actio in personam certa ni en la actio in rem; la existencia de la
demostratio en la formula exclua la posibilidad de que se tratase de una actio in
rem.
Algunos romanistas encuentran el fundamento de la distincin de las acciones en
personales y reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o no obligado a
defenderse. Lo primero ocurra en la actio in personam, porque ella se diriga contra
el demandado; lo segundo, en la actio in rem enderezada hacia la cosa y por lo tanto
el accionado poda retenerla o abandonarla.
La diferencia entre las acciones personales y reales era ms ntida en el procedimiento
de la legis actiones que en el formulario, ya que dentro del ltimo tuvo lugar una cierta
aproximacin de las acciones reales a las personales, en el sentido de que la formula
peritoria, que vino a substituir a la legis actio sacramento era, como su nombre lo
indica, una accin que recaa sobre el inters tasado en dinero y solo de un modo
mediato exiga del demandado la restitucin de la cosa. Con esto quedaba descartado el
carcter real del antiguo procedimiento in rem. La litis-contestatio a base de una
formula petitoria engendrada ahora una simple obligacin personal, de igual contenido
que la actio in personam.

B) HISTORIA DE LA TERMINOLOGA

Las denominaciones de los derechos, ius in personam, ius in re, han sido
encontradas por primera vez en el Brachylogus o corpus legum, respecto del cual se
admite, con Savigny, que fue redactado en Lombarda entre los siglos XI y XII. Si la

accin era el medio de hacer valer el derecho en justicia, la divisin de las acciones en
personales y reales no poda sino responder a la clasificacin de los derechos que estas
protegan, en personales y reales.

CAPITULO III
CONCEPTO DOCTRINARIO DEL DERECHO REAL

A.

CONCEPTO TRADICIONAL DEL DERECHO REAL

Ortoln: considera al derecho personal, como aquel en que una persona es

individualmente sujeto pasivo del derecho. Y derecho real es aquel en que ninguna
persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.
Mackeldey: expresa que derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una
cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea
bajo todos conceptos o bajo algunos solamente.
Demolombe: para este el derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una
relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos
elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el
objeto.
Aubry y Rau: para estos los derechos reales son aquellos que crean una relacin
inmediata y directa entre una cosa y la persona al poder de la cual ella se encuentra
sometida, de una manera ms o menos completa, siendo susceptibles de ser ejercidos no
solamente contra tal persona determinada, sino contra todos.
Mayns: derecho real como nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa por abstraccin
de todo otro individuo humano fuera de nosotros.

El derecho real ha sido concebido como integrado por dos elementos: el sujeto o titular
del derecho y la cosa u objeto de l. Entre el sujeto y al cosa se establece una relacin
directa e inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una utilidad mayor o
menor sin necesidad y con exclusin de la intervencin de otra persona. El derecho
personal tiene tres elementos: el sujeto activo, el sujeto pasivo y el objeto.

B) DOCTRINAS QUE NIEGAN LA EXISTENCIA DE DIFERENCIAS SUBSTANCIALES ENTRE

LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES.

a) Teora unitaria personalista (Planiol): no existe diferencia entre los derechos reales
y los personales, porque en los primeros tambin existen sujetos pasivos representados
por cada uno de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos. Es decir, que

el derecho real es concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos
(comunidad) estn obligados al cumplimiento de una prestacin (obligacin de no
hacer).
Crticas a esta teora:

Savigny critic esta postura al expresar que la palabra obligacin no es la

expresin adecuada para referirse a la necesidad jurdica de respetar los derechos
de los dems. La necesidad de reconocer la propiedad de otro es lo opuesto a la
obligacin y califica de errnea esta teora por dos razones: primero, la analoga
y la diferencia natural de las ideas jurdicas son oscurecidas; en segundo lugar, el
empleo de la expresin romana obligacin, completamente extrao a los
romanos.

Por otro lado Freitas tambin atacando la teora, nos dice que la condicin
distintiva de los derechos absolutos es que su correspondiente obligacin afecta
la masa entera de las personalidades con las cuales el agente del derecho pueda
estar en contacto. La cualidad propia de los derechos relativos, es la de recaer su
peculiar obligacin sobre personas ciertas y determinadas. En el primer caso la
obligacin es negativa, consiste en la inaccin, esto es, en la abstencin de
cualquier acto que pueda estorbar el derecho. En el segundo caso la obligacin
es positiva y consiste en un hecho o prestacin necesaria de la persona obligada.

Otro argumento contra la tesis unitaria personalista estribara en que el sujeto

pasivo universal se advertira no solo en los derechos reales, sino tambin en los
personales, y an en los restantes, porque constituye un simple deber de
abstencin.

b) Teora unitaria realista: para esta teora todos los derechos patrimoniales son
reales. Se ha querido ver en los derechos creditorios ms que un vnculo entre personas,
una relacin entre patrimonios, y de tal forma as como el derecho real implica una
relacin con la cosa que es un objeto, el personal importa una relacin entre el acreedor
y el patrimonio del deudor.
Criticas a la teora:

Solo tiene en cuenta el momento anormal del incumplimiento, donde el acreedor

hace efectivo su derecho de agredir el patrimonio del deudor y no que lo normal
es el cumplimiento y que a ellos aspira el acreedor.

De esa posibilidad para el acreedor de agredir el patrimonio del deudor, no debe

inferirse que el derecho personal se asemeje al real, puesto que el patrimonio no

solo se compone de cosas sino tambin de bienes y tampoco existe afectacin

especial de esos elementos patrimoniales al cumplimiento de la obligacin.

Es inadmisible la despersonalizacin del derecho creditorio sobre cuya base se

asienta esta doctrina. En todos los derechos personales las cualidades del deudor
interesan a sus titulares.

c) Otras concepciones
Demogue, cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su naturaleza
intrnseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que solo puede aludirse
a derechos que en su ejercicio son ms cmodos o menos cmodos. Los derechos reales
al exigir nicamente la abstencin de los terceros en general, seran de ejercicio ms
cmodo que los personales, que requeriran la colaboracin activa de personas
determinadas. Por otro lado los derechos podran considerarse ms fuertes o ms dbiles
segn su oponibilidad, los derechos personales seran ms fuertes que los personales.

La doctrina institucionalista plantea la ubicacin de los derechos subjetivos teniendo

en cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y de familia
reciben una definida influencia institucional, lo que no ocurre con los derechos
personales.

Ginossard, formula una elaboracin de los que llama sistema de los derechos
patrimoniales. Sostiene que el activo del patrimonio se integra con la propiedad de los
bienes, que pueden ser corporales o incorporales; y estos ltimos, derechos relativos o
derechos intelectuales. A su vez los derechos relativos los subdivide en personales, en
reales y los mixtos.

C) PROBLEMA DE LA EXISTENCIA DE SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS

DERECHOS REALES.

Hay varias posturas doctrinarias que consideran la existencia de un sujeto pasivo

determinado sobre la cosa ajena en derecho real. Consideran que el anterior dueo de la
cosa forma parte de la relacin como sujeto pasivo determinado.
Hay quienes niegan esta postura y lo consideran uno ms entre todos los integrantes de
la comunidad que deben respetarlos.

CAPITULO IV
COMPARACIN ANALTICA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y
PERSONALES

A.

SEMEJANZA Y DIFERENCIAS

Los derechos reales, al igual que los personales son por su contenido econmico,
derechos patrimoniales.
Diferencias:
1)Esencia:
-D personales: consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento de una
prestacin.
-D Real: se configura en su esencia como un poder jurdico.
2) Objeto:
-D Personal: es la persona del deudor traducida en una determinada conducta que ste
debe observar en beneficio del acreedor , una prestacin (dar-hacer-no
hacer).
-D Real: el objeto son las cosas (art 102 bis: Sin una cosa que le sirva de objeto
inmediato, no puede configurarse el d real)
3) Elementos:
-D Personal: tres son los elementos que lo construyen: sujeto activo (acreedor), el
sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestacin).
-D Real: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).
4) Inmediatez:
-D Personal: el beneficio (prestacin) es alcanzado por el acreedor a travs de la
persona del deudor.
-D Real: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin
necesidad de que intermedie persona alguna.
5) Rgimen legal:

-D Personal: rige el principio de la autonoma de la voluntad en la creacin y vida de

las relaciones jurdicas, slo limitado por el orden pblico, la moral y las buenas
costumbres.
-D Real: impera en todo su rgimen (creacin y organizacin), el principio del orden
pblico y en mnima parte la autonoma de la voluntad.
6) Nmero:
-D Personal: el n es ilimitado.
-D Real: no solo est circunscripto a los que autoriza la ley, sino que adems sta los
organiza en nmero muy reducido.
7) Adquisicin:
-D Personal: inspirado en el d romano, nacen de alguna de las causas o fuentes
previstas por la ley.
-D Real: requieren un modo suficiente inclusive en los supuestos en que aquellas
causas son el ttulo suficiente para la adquisicin.
8) Oponibilidad:
-D Personal: puede hacerse valer contra obligados determinados (relativo).
-D Real: es oponible a todos los integrantes de la sociedad (absoluto, erga omnes).
9) Publicidad:
-D Personal: por su carcter relativo no exige publicidad.
-D Real: como consecuencia de su oponibilidad erga omnes, aun contra terceros
interesados , presupone su conocimiento por esos terceros.
10) Ejercicio:
-D Personal/ Real: los d personales son extraos en cuanto a su ejercicio a la idea de
posesin, que es en cambio el medio natural para ejercitar la mayora de los d reales.
11) Prescripcin:
-D Personal: se pierden por la prescripcin (extintiva o liberatoria). La usucapin no es
posible en los personales, porque no se ejercen por la posesin. La prescripcin
liberatoria extingue la accin y transforma la obligacin civil en obligacin natural (art
515 Cod Civil).
-D Reales: se adquieren por la prescripcin (adquisitiva o usucapin) con excepcin de
los de garanta.

12) Permanencia:
-D Personal: se agotan con su ejercicio: el d desaparece cuando el acreedor obtiene el
beneficio que aqul comporta, cumplimiento de la prestacin.
-D Real: ya perpetuos, ya temporarios, suponen para la obtencin del beneficio una
situacin de permanencia en el tiempo.
13) Duracin:
-D Personal/D Real: los personales son siempre temporales; los reales pueden ser
temporales o perpetuos.
14) Exclusividad:
-D Personal: admiten la concurrencia de sujetos activos y/o pasivos (pluralidad de
acreedores y/o deudores).
-D Reales: la concurrencia de titulares es compatible solamente con los de garanta y
las servidumbres; para el dominio y para el usufructo rige la exclusividad ; en el uso y
habitacin juegan, o bien la concurrencia, o bien la exclusividad.
15) Inherencia:
-D Personal: como se trata de obligaciones de dar cosas, an ciertas no se establece con
ellas inherencia, desde que estas son nicamente los objetos mediatos.
-D Real: el derecho es inherente a las cosas y se adhiere a ellas, por su objeto
inmediato.
16) Ius persequendi:
-D Personal: carece de la facultad de perseguir la cosa (objeto de su d) cuando se
encuentra en poder de un tercero.
-D Real: el ius persequendi es una de sus ventajas tpicas, que fue facultada al titular
para seguir la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder.
17) Ius preferendi:
-D Personal: procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas, siguen la ley
del concurso, si los bienes del deudor no alcanzan para satisfacer todos los crditos, se
distribuyen a prorrata entre los distintos acreedores, salvos que sean crditos
privilegiados, preferencia excepcional que no guarda relacin alguna con la fecha del
crdito.
-D Real: el ius preferendi constituye la otra ventaja tpica derivada de la inherencia y,
se traduce: primero en el tiempo, ms fuerte en el dcho. El ius persequendi es
independiente de los privilegios, y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia
de que algunos derechos reales (hipoteca y prenda) le otorguen.

18) Divisibilidad hereditaria:

-D Personal: ante el fallecimiento del acreedor o del deudor, los crditos o dbitos se
dividen de pleno derecho entre los herederos en proporcin a sus partes hereditarias.
-D Real: no se extinguen con la muerte de sus titulares, los herederos quedan en una
comunidad hereditaria, es decir en un estado de indivisin.
! La diferencia entre ambos dchos resulta ms en los dchos de garanta, pues ellos
continan en su carcter de indivisibles, a pesar de la divisin de los crditos que
garantizan.
19) Extincin:
-D Personal: no se extinguen aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.
-D Real: se extinguen con la prdida de la cosa (art 2604, 3051 Cd. Civ).
20) Contenido jurdico-econmico:
-D Personal: implican una utilizacin de servicios (del deudor).
-D Real: implican un aprovechamiento de la riqueza (de las cosas).
21) Competencia:
-D Personal: en las acciones derivadas de los d personales, la competencia se
determina por el el lugar en que deba cumplirse la obligacin y, en su defecto, a
eleccin del actor el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato, siempre
que el demandado se encuentre en l, aunque sea accidentalmente, en el momento de la
notificacin y tratndose de delitos o cuasidelitos, el del lugar del hecho o el del
domicilio del demandado, a eleccin del actor.
-D Real: en las acciones que protegen los dchos reales, la competencia se establece
para los inmuebles por el lugar donde est situada la cosa litigiosala misma regla
regir respecto de las acciones posesorias, interdictos, restricciones y lmites del
dominio, medianera, declarativa de la prescripcin adquisitiva, mensura y deslinde y
divisin del condominio. Si las acciones reales ataen a los muebles, es juez competente
el del lugar en que se encuentren o el del domicilio del demandado, a eleccin del
actor
22) Ley aplicable:
-D Personal: derivados de los actos jurdicos, se rigen por la ley del lugar de
celebracin (art 8 y 1205 CC) pero los que deben ser ejecutados fuera de dicho lugar,
sern juzgados en cuanto a su validez , naturaleza y obligaciones por las leyes del lugar
donde deben cumplirse. En cuanto a la capacidad para esos actos jurdicos, la llamada
de hecho es normada por la ley de domicilio de las partes y la denominada de derecho,
por la ley territorial. La forma de los actos jurdicos se determina por la ley del lugar de

celebracin debido a la necesidad de la forma escrita y calidad de ella, esto no rige

cuando las formas ataen al derecho real sobre inmuebles.
-D Real: el rgimen de las cosas segn sui calidad inmobiliaria o mobiliaria segn el
art 10 CC, Los bienes races situados en la Rep. son exclusivamente regidos por las
leyes del pas, respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad
de adquirirlos, a los modos de transferirlos, y las solemnidades que deben acompaar
esos actos. El ttulo, por lo tanto () slo puede ser adquirido, transferido o perdido de
conformidad con las leyes de la Rep. ======este artculo aplica la lex rei sitae
respecto a la determinacin de la calidad inmobiliaria, al rgimen legal de los dchos
reales sobre inmuebles y a los modos de transferirlos; sin embargo en lo que respecta a
la capacidad de adquirirlos debe entenderse que apunta a la capacidad de derecho (art
8 en correlacin con el 9 y 949 del CC). A la capacidad de hecho se le aplica la lex
domicili (art 6,7 y 949 CC)
B) RELACIN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES
Entre los dchos reales y personales se aprecian algunas relaciones:

Muchas veces el dcho personal se convierte en el camino para llegar al dcho

real, por ej.: el contratos de compra y venta que genera dchos personales
(obligaciones de entregar la cosa vendida y de pagar un precio), es al mismo
tiempo uno de los requisitos necesarios para el nacimiento del d real (ttulo
suficiente).
En ciertos d reales, como los de garanta, el d personal es camino obligado para
alcanzar el d real, el Cd. Civil no los admite con otra fuente que la
convencional.
Determinada categora de d reales cumple una funcin accesoria de d personales
ej.: d reales de garanta (hipoteca, prenda y anticresis).

(Prenda y anticresis su fuente es un contrato real, el d real nace con la conclusin

del contrato, o sea con la entrega de la cosa, tradicin art 1141 CC). Chicas esto
es un detalle pero lo agregu a modo darle importancia al modo de transmisin o
sea la tradicin, requisito fundamental en los d reales y no personales que se
confeccionan por la simple autonoma de la voluntad y no con la entrega jejej)

EXTRAAAAAAAAAAAA!!!

Concepciones sobre el derecho real. Diferencias entre derechos reales y

personales. Dejando de lado los casos "fronterizos", existen las diferencias que se
detallan en el siguiente cuadro:

Relacin

Derechos reales
Directa e inmediata con la cosa

Derechos personales (crediticios)

No hay una relacin directa e inmediata
con la cosa

Elementos

Sujeto activo (titular del derecho) y el

objeto (la cosa)
Cosa individualizada y de existencia
actual.

Sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo

(deudor) y objeto (prestacin)
Objeto
El hecho del deudor, no se exige
existencia actual ni que la misma
est individualmente determinada
(ejemplo, el objeto es entregar diez
litros de leche)
Exclusividad El derecho real es exclusivo pues "es
El derecho personal no es Exclusivo
imposible que lo que me pertenece en el pues "nada impide que la misma cosa
todo pertenezca al mismo tiempo a otro" que me es debida sea tambin debida a
(nota al artculo 2508).
otro" (nota al artculo 2508).
Preferencia y Gozan los derechos reales.
No gozan los derechos personales.
persecucin
Tradicin
El mero consentimiento no basta para
En los derechos personales no se
adquirir ni transmitir derechos reales,
necesita la tradicin para adquirirlos.
debe realizarse la tradicin.
Oponibilidad Oponibles erga omnes, son derechos
Son oponibles en principio slo al
absolutos..
deudor.
Prescripcin Puede adquirirse por posesin
No se adquieren por prescripcin,
continuada, calificada o no por el justo solamente rige para los derechos
ttulo y la buena fe, durante el tiempo
personales la prescripcin extintiva.
requerido por ley.
Renuncia o
Existe la posibilidad del titular del
El titular del derecho personal no tiene
Abandono
derecho real de exonerarse de las cargas la facultad de exonerarse de las cargas
que gravan la cosa sobre la que recae el abandonando o renunciando.
derecho, mediante el acto unilateral de
su renuncia o abandono.
Posesin
Los derechos reales se ejercen
Los derechos crediticios nacen para
normalmente por la posesin (salvo
extinguirse mediante el pago.
hipoteca y servidumbre activa).
Sanciones
Los derechos reales se protegen por
Los creditorios se protegen por medio
medio de las "acciones reales".
de acciones personales que se dirigen
slo contra el deudor.
Creacin
El nmero y reglamentacin de los
Para los derechos personales impera el
derechos reales estn sujetos a la ley
principio de autonoma de la voluntad
(artculo 2502 numerus clausus)
(artculo 1197).
Vnculos. Como el derecho es una unidad, las divisiones que se hagan entre las distintas
categoras no son tajantes ni absolutas y entre ellas tambin hay vnculos, pudindose
mencionar las siguientes:

1. Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Por
ejemplo, el dominio puede adquirirse a travs de una compraventa. Asimismo,
los derechos reales de garanta slo pueden ser convencionalmente constituidos.
2. Los derechos reales de garanta son accesorios y sirven para garantizar el pago
de los derechos creditorios.

3. Respecto de los ttulos de crdito, concurren un derecho real sobre el ttulo o

instrumento, que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra
incorporado al ttulo, cuya posesin es indispensable para poder ejercerlo.

CAPTULO V
ALGUNAS DE LAS PRETENDIDAS SITUACIONES INTERMEDIAS
ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES

A.

DERECHOS REALES IN FACIENDO

El d real inviste del poder para obtener directamente de una cosa todas o algunas de
sus utilidades; el personal faculta a requerir que el otro haga (reclamar al deudor el
cumplimiento de la prestacin). La expresin derechos reales in faciendo =====es
un contrasentido, porque a travs de l se admitira un derecho real con el contenido de
un derecho personal.
Mxima de los romanos: El dcho real no puede consistir nunca en que alguien haga
algo en beneficio de su titular ej.: que la servidumbre (d real) no puede consistir en un
hacer (que el propietario del fundo dominante pueda exigir al propietario del funod
sirviente)== principio: servitus in faciendo consistere nequit
Esta postura se contradice cuando se examina el REGIMEN FEUDAL de los d
reales, que no encuentran inconveniente en admitir que ciertos d reales
impongan en el lado pasivo prestaciones positivas (in faciendo). Esas
prestaciones consistan en ese sistema tanto en el pago de una suma de dinero,
en la entrega en especie y hasta en la prestacin de servicios personales. Ese
rgimen se explica por el sistema propio del feudalismo, en que lo poltico, lo
social, lo econmico y lo jurdico aparecen estrechamente compenetrados.
El esquema romano encaja en el Cd. Civil argentino por lo siguiente:

El art 497 expresa: A todo derecho personal corresponde una obligacin

personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales. De la nota a
este artculo surge que ni siquiera la llamada obligacin universal puede integrar
el contenido del d real, ese contenido no podr quedar configurado con la
obligacin de una persona determinada, y menos an si la obligacin no es
pasiva (abstencin) sino positiva (hacer, in faciendo).
El principio servitus in faciendo consistere nequit fue consagrado por Vlez en
el art 3010 CC. Vlez ni siquiera admiti para el caso excepcional de la servitus
oneris ferendi que los trabajos necesarios para la conservacin de la
servidumbre estuviesen a cargo del fundo sirviente, as lo dice el art 3022 CC.
El art. 3042 con alcance gral para todas las servidumbres, y el art. 3023, en su
primera parte, tambin genrica, y en la segunda con referencia especfica a la

servidumbre de soportar la carga (oneris ferendi), reconocen la posibilidad de

que por convencin el propietario del fundo sirviente se obligue a hacer las
obras o gastos para el ejercicio conservacin de la servidumbre. En ese caso y al
igual que el art. 3010, la obligacin slo afectar a quien la contrajo y a sus
herederos y no a la heredad sirviente, pero el obligado podr liberarse mediante
el abandono.
Conclusin: En nuestro derecho se desecha la posibilidad de una presunta categora
intermedia entre derechos reales y personales, en cuya virtud el titular de un singular d
real estara facultado para pretender una actitud in faciendo de la persona que
aparezca ligada por su relacin con la cosa.
B)IUS AD REM

(d a la cosa) =/ Ius in re (d real)

El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el
derecho de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino
la posibilidad de que sta se produzca en el futuro.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico, siglo XII. As, por ejemplo,
cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se
deca que no tenia el ius in re (dreal) al Obispado pero tenia un ius ad rem (da la
cosa), es decir, una expectativa al mismo.
El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta
no haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada
por la doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs
del siguiente supuesto:

La anotacin preventiva. La anotacin preventiva es un asiento registral de

carcter provisional cuyo objeto es hacer constar una situacin jurdica que, por
no estar consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento
definitivo. Por tanto, en estos casos no cabra hablar de un ius in re sino de un
ius ad rem.

CAPITULO VI
RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES

A.

INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO

La importancia poltica, econmica y social de los derechos reales determina que su

rgimen est presidido por la nocin de ORDEN PBLICO.

La incidencia del orden pblico en los d reales los ubica institucionalmente entre los de
familia y los personales.
Los derechos de familia estn organizados en integridad con miras a intereses colocados
por encima de los individuos que comprende.
En los derechos personales gobierna el principio de la autonoma de la voluntad,
limitado por las pautas del orden pblico y de la moral y las buenas costumbres.
En los derechos reales la incidencia del orden pblico adquiere relevancia principal y la
autorregulacin de los intereses es excepcional.

La presencia del ORDEN PBLICO es dominante en los d reales, pero no exclusiva;

son exclusivamente de orden pblico las normas que hacen a la esencia del d real, que
se denominan: ESTATUTARIAS: y son las disposiciones que indican cules son los
d reales y los alcances de su contenido; las normas reglamentarias atinentes a los
d reales NO son de orden pblico.

La incidencia del orden pblico en nuestro Cdigo est en el art. 2501 Los d reales
slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen,
valdr slo como constitucin de d personales, si como tal pudiese valer.
De este artculo (2501) se deriva con evidencia que el orden pblico se basa en forma
excluyente en la determinacin de cules son los derechos reales (los d reales slo
pueden ser creados por la ley), y en la configuracin de su contenido, desde que los
particulares ni siquiera pueden modificar los derechos reales admitidos por la ley.
Trascienden de la vigencia necesaria del orden pblico los preceptos reguladores de los
d reales con carcter meramente reglamentario, de aplicabilidad supletoria. Si se tata
de normas reglamentarias, la voluntad de los particulares podr prescindir de ellas. Ej.:
el art. 2669 en materia de dominio revocable, despus de formular el principio gral de
que la revocacin opera con efecto retroactivo al da de la adquisicin de ese dominio,
expresa que ello ocurrir si no existe disposicin expresa en contrario en la ley o en los
actos jurdicos que la establecieron-la revocacin-. El art 2672 insiste en esa solucin
al referirse al supuesto en que la revocacin carece de retroactividad por disposicin
expresa en los actos jurdicos que constituyan el dominio revocable.

Los d reales de garanta legislados por el Cd. Civil exhiben un ejemplo elocuente de
la existencia paralela de normas de orden pblico-estatutarias- y preceptos supletorios
reglamentarios-.

B.

CREACIN DE LOS DERECHOS REALES.NUMERUS CLAUSUS

El art 2502 del Cd. Civil norma en su primera parte Los d reales slo pueden ser
creados por la ley, adopta el sistema denominado del numeus clausus (nmero
cerrado), por oposicin al del numerus apertus (nmero abierto).
Historia y legislacin comparada respecto al nmero cerrado:

D Romano: se pronunci en contra de la creacin de d reales por los

particulares y no reconoci adems de la propiedad sino un n reducido.
DFeudal: Mltiples d reales, en especial sobre inmuebles, en virtud de la
posibilidad que beneficiaba al seor de imponer a sus vasallos las ms variadas
prestaciones que se configuraban como d reales.
La reaccin contra el estado de cosas propio del feudalismo se consolida con la
Revolucin Francesa (1789) al quedar libre la tierra de las cargas que las
gravaban, por lo cual la postura del Cdigo Francs de 1804 ha sido motivo de
polmica doctrinaria, sobre si adopt el nmero cerrado o, si por el contrario,
permite la libre creacin de los d reales
Para la poca de la sancin del Cdigo Civil argentino, eran mayora los autores
contrarios a captar en el Cdigo francs el numerus clausus.
El Cdigo Espaol: no establece criterio alguno, pero en relacin a la legislacin
hipotecaria que permite inscribir tanto los d reales regulados especialmente,
como cualesquiera otros d reales, se sostiene enrola en el sistema del nmero
abierto.
El Cdigo Italiano (1942): carece de norma expresa, no desierta dudas en la
doctrina sobre su ubicacin dentro del rgimen romano del nmero cerrado.
En los Cdigos Americanos: tendencia hacia el nmerus clausus, y en todo
caso en aquellos pases en que llega a admitirse el sistema opuesto, la realidad
del d ensea que los particulares tiene slo relativa posibilidad de crear otros d
reales ms all de los tipos modelados por la ley.

C.

FUENTES DE LOS DERECHOS REALES

La afirmacin del art 2502 del Cdigo Civil de que los derechos reales slo pueden ser
creados por la ley, no significa que la ley sea la nica fuente (origen) de los d reales;
implica nada ms que la imposibilidad jurdica para los particulares de constituir otros
derechos reales que los expresamente.
La fuente de los derechos reales puede ser: la voluntad de las partes o la ley; la ley acta
muy excepcionalmente como causa-fuente de esos derechos. Ejemplos:

Usufructo Legal (el de los padres sobre los bs. De sus hijos que estn sobre su
patria potestad):la voluntad de los particulares es la fuente fundamental que

origina los d reales; tanto es as que las disposiciones del usufructo se aplican al
uso y a la habitacin en virtud del art. 2949, esa norma en su parte final excluye
a la ley como fuente del derecho de uso.
Hipoteca-Prenda-Anticresis: la nica fuente es la convencin, que debe ser
expresa en la hipoteca y puede ser expresa o tcita en la prenda y en la
anticresis.
Posesin de buena fe: el art 2412 CC, en tanto presume propietario al poseedor
de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, consagra la adquisicin
del dominio por imperio legal. Es una nueva hiptesis de d real cuya fuente
puede ser la ley.

D.

TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Se correlaciona con el numerus clausus, pero puede ser distinguido de l: el numerus

clausus apunta a la determinacin de cules han de ser los d reales y al contenido in
abstracto de ellos, pero NO avanza sobre cul ha de ser su contenido in concreto
(tipicidad).
El nmero cerrado, es tal, porque fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos
reales; as es:

Dominio: mayor expresin de facultades, sometimiento de la cosa a la voluntad

del titular.
Usufructo: como el uso y goce conforme al destino impuesto por el
constituyente.
Uso: como el usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia.
Habitacin: como uso especfico sobre una casa.
Servidumbre: como el d a una determinada utilidad de un inmueble.

Ello no impide que in concreto los d reales aparezcan con contenidos especiales o
tpicos, y que el legislador se ocupe de ellos, ej: el Cdigo legisla sobre las
servidumbres especiales o tpicas de trnsito, acueducto, recibir aguas y sacar agua y
as tmb lo hace con relacin a usufructos especiales o tpicos, como los de montes o de
ganados.

E.

MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

Las proyecciones del orden pblico en los d reales impiden no slo la creacin de d
reales distintos a los previstos por la ley, sino tmb la modificacin de los que ella
admite.
La imposibilidad de modificar los d reales PERMITIDOS est implcita en la 2da parte
del art 2502 CC, cuando hace alusin de las consecuencias de la constitucin de
d reales NO ADMITIDOS, o de la modificacin de los reconocidos.

F) CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIN DE OTROS DERECHOS REALES O

MODIFICACIN DE LOS PERMITIDOS

CAPTULO VII
ENUMERACIN DE LOS DERECHOS REALES, DE SUS MODALIDADES, E
INSTITUTOS AFINES

A.

DERECHOS REALES PERMITIDOS, LIMITADOS Y PROHIBIDOS EN EL DERECHO

CIVIL

1) Solucin doctrinaria:
El Cdigo Civil enumera los derechos reales en el art. 2503 con el siguiente criterio:
"Son derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo; 3 El uso y la habitacin;
4 Las servidumbres activas; 5 el derecho de hipoteca; 6 La prenda; 7 La anticresis".

Por su parte, el art. 2614 dice: "que estn prohibidos los derechos enfituticos y de
superficie, y tambin los censos y las rentas que se extiendan a mayor trmino que el
de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin ni hacer en ellos vinculacin
alguna".
La total prohibicin no cabe duda alguna ante la categrica expresin: "ni hacer en ellos
vinculacin alguna". El problema se circunscribe a la enfiteusis, la superficie, los censos
y las rentas.
El art. 2503 enuncia cules son los derechos reales permitidos, y el art. 2614, al lado
de los derechos reales que prohbe en forma expresa, agrega otros que admite por plazo
limitado, y que no aparecen en la primera norma, es previo el estudio del alcance del art.
2614, a los efectos de integrar el conjunto de los derechos reales permitidos por el
Cdigo Civil.

El art. 2503 concuerda con el art. 2502, ya que si "los derechos reales slo pueden
ser creados por la ley", sta debe indicar expresa y taxativamente la nmina de los
derechos reales reconocidos. Como los derechos reales no permitidos expresamente,
quedan prohibidos, parece en principio superabundante que otro artculo el 2614 se

ocupe de mencionar algunos derechos reales no admitidos. Sin embargo, la actitud del
Codificador tendra su explicacin en que habra querido recalcar la prohibicin de
constituir derechos reales, que existentes al tiempo de la sancin del Cdigo, quedaron
"suprimidos" por ste (para el futuro).
El art. 2614 se justifica tambin porque adems de los derechos reales que suprime,
incorpora implcitamente otros al prohibirlos solamente cuando exceden el plazo de
cinco aos.

La doctrina coincide en torno de la poca claridad del art. 2614 en la determinacin de

cules son los derechos reales prohibidos y cules los permitidos por un lapso no mayor
de cinco aos.

La postura de Machado sostiene que el concepto de que aquellos se extiendan a

mayor trmino que el de cinco aos", rige para los "derechos enfituticos", "de
superficie", "censos", "rentas".
La tesitura ms restrictiva es la que sigue Legn, que concluye que la enumeracin del
artculo 2503 es necesariamente taxativa (slo pueden crearse los que all se indican ya
que, "Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley"). Para Legn el art. 2614
debe coordinarse con el 2503, ya que para el todos los derechos reales a los que alude el
art. 2614, quedan descartados como tales de nuestro Cdigo.
Llerena, con criterio restringido aunque no en el grado de Legn, solamente permite las
rentas (como derecho real) por no ms de cinco aos.

La doctrina mayoritaria (la que adopta la ctedra) puntualiza que estn vedados la
enfiteusis y la superficie, y permitidos por cinco aos los censos y las rentas.
Los derechos que se prohben son la enfiteusis y superficie, y los que se limitan son los
censos y rentas. Por su naturaleza la enfiteusis y la superficie son derechos reales
perpetuos o de muy larga duracin y por tanto inconcebibles por el reducido trmino de
cinco aos.
Allende, ubicado en similar orientacin, si bien considera que la permisin por cinco
aos incluye solamente a "censos" y "rentas", significa que en realidad son un mismo
instituto: el de los censos y rentas reales. Sostiene que los alcances genricos del
vocablo "rentas" comprende las personales y las reales, que son los censos. Quiere decir
que al referirse el art. 2614 a derechos reales sobre inmuebles, las rentas no pueden ser
ms que las reales, que son los censos.

En conclusin, la nmina del art. 2503 (integrada con los censos o rentas reales del art.
2614) es taxativa dentro del Cdigo Civil (numerus clausus de Velez), lo que no obsta
para que por ley y en funcin del art. 2502, se agreguen al ordenamiento argentino
nuevos derechos reales, tal como ocurri con la propiedad horizontal, que negada por el

art. 2617, se sum a los derechos reales permitidos por la ley 13.512.

2) Enumeracin

a) Permitidos:
1. dominio
2. usufructo
3. uso
4. habitacin
5. servidumbres activas
6. hipoteca
7. prenda
8. anticresis
9. censos (rentas reales) que no excedan de cinco aos
10. condominio
11. propiedad horizontal.

b) Prohibidos y limitados:
1. enfiteusis
2. superficie
3. censos (rentas reales) que excedan de cinco aos
4. vinculaciones
5. derechos reales "in faciendo"
6. derecho real de retracto.
7. derecho real de tanteo o preferencia.

CAPTULO VIII
CONCEPTO DE CADA DERECHO REAL, MODALIDADES Y FIGURAS AFINES:

A) CONCEPTO DE LOS DERECHOS REALES DEL DERECHO CIVIL

a) Permitidos:

1 Dominio:

El artculo 2506 del Cdigo Civil define: "El dominio es el derecho real en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona".

El dominio implica el derecho real de contenido ms amplio, la posibilidad para su

titular de usar, gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto
de su derecho, dentro del marco legal. Pueden ser objeto del dominio las cosas muebles
e inmuebles.

2 Usufructo:

"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de cosa cuya propiedad pertenece a otro,
con tal que se altere su substancia" (art. 2807 del Cd. Civil).

El usufructo sigue al dominio en orden decreciente de contenido, desde que no otorga la

facultad de disponer. Slo encierra las facultades de usar y gozar, pero no a voluntad
como en el caso del dueo, sino, respetando la esencia (materialidad) y destino
econmico de la cosa.
El usufructo es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la
substancia).
En principio el usufructo recae sobre cosas inmuebles o muebles no fungibles.

3 Uso:

Para el art. 2948 del Cd. Civil: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna,
con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo
ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia".

El uso es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la substancia)

limitado a las necesidades del usuario y de su familia.
El uso se ejercita sobre las mismas cosas que son objeto normal del usufructo
(inmuebles y muebles no fungibles).

4 Habitacin:

"Si (el derecho de uso, arriba mencionado) se refiere a una casa, y a la utilidad de morar
en ella, se llama en este Cdigo, derecho de habitacin.
La habitacin es el derecho a la utilidad de morar en una "casa" (uso sin alteracin de la
substancia) limitado a las necesidades del habitador y de su familia.
El objeto de la habitacin lo constituye una "casa", u objetos anlogos (piso,
departamento, etc).
5 Servidumbres activas:

El art. 2970 del Cd. Civil precepta: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer
ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad".

"Servidumbre (servidumbre activa), es el derecho real, perpetuo o temporario, de una o

ms personas sobre un inmueble ajeno, con un determinado derecho sobre su utilidad".
La servidumbre activa atribuye a su titular un derecho a determinada utilidad de un
inmueble.

6 Hipoteca:
El art. 3108 del Cd. Civil as la define: "La hipoteca es el derecho real constituido en
seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder
del deudor".
La hipoteca es, pues, un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, sin
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que contina en poder del

dueo.

7 Prenda:
Dice el art. 3204 del Cd. Civil: "Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por
una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crdito en seguridad de la deuda".
En realidad la prenda es un derecho real accesorio de un crdito (civil), en funcin de
garanta, con desplazamiento de la cosa mueble sobre la que recae, que debe entregarse
al acreedor prendario.

8 Anticresis:

Segn el art. 3239 del Cd. Civil:

La anticresis es un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, con

desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que es entregada al acreedor
anticresista para que ste perciba sus frutos y los impute a los intereses del crdito y/o a
su capital.

9 Censos o rentas reales que no excedan de cinco aos:

El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en funcin de garanta,

constituido sobre un inmueble en seguridad de un crdito, que faculta a su titular a
exigir del dueo, en cuyo poder permanece, peridicamente y por no ms de cinco aos,
toda o parte de su renta en dinero o en especie.

Se ubica al censo como derecho real accesorio y no como principal de goce o disfrute,
porque de no ser as habra que admitirlo slo como derecho personal, lo que
contrariara la perceptiva del art. 2614; o en caso contrario, debera admitirse que nos
encontraramos frente a un derecho real "in faciendo", el cual esta vedado por el
cdigo.

10 Condominio: El condominio no es otra cosa que la comunin del derecho real de

dominio. Esa comunin o comunidad se dar en el usufructo siempre que se constituya
en favor de varias personas (co-usufructo) y en el uso y la habitacin solamente cuando
establecidos en beneficio de varios titulares los frutos de la cosa o las comodidades de la
casa no alcancen para la satisfaccin de las necesidades de todos los titulares y sus
familias (co-uso y co-habitacin). Si el volumen total de las necesidades de los distintos

titulares y sus familias puede ser cubierto con las utilidades que brinden los objetos del
uso o la habitacin, existir la posibilidad de concurrencia de estos derechos reales,
posibilidad evidente en los derechos reales de garanta y en las servidumbres activas.

La definicin del art. 2673 del Cd. Civil dice: "El condominio es el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble
o inmueble".

11 Propiedad horizontal:

La primera parte del art. 2 de la ley 13.512 significa que: "cada propietario ser dueo
exclusivo de su piso o departamento y co-propietario sobre el terreno y sobre las cosas
de uso comn del edificio o indispensables para mantener su seguridad'.
La propiedad horizontal es el derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado,
integrada por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso, goce y
disposicin jurdica, conforme a su peculiar rgimen legal.

b) Prohibidos:

1 Enfiteusis:

Se trata de uno de los derechos reales que prohbe en forma expresa el art. 2614 del
Cdigo Civil.
Segn su raz histrica, la enfiteusis consiste en el derecho a la total utilidad de un
inmueble rstico, perpetuo o de larga duracin, que confiere las facultades de usar y
gozar ampliamente de l en una explotacin agrcola, mediante el pago de un canon.

2 Superficie:

Tambin este derecho fue suprimido por el art. 2614 del Cd. Civil. La superficie es el
derecho real sobre el todo o parte de un edificio existente o a construir en un inmueble
ajeno, que confiere las facultades de usar, gozar y disponer.

3 Censos (rentas reales) por ms de cinco aos:

Los censos o rentas reales se presentan como derechos reales prohibidos, si se los
pretende establecer por un trmino que exceda los cinco aos.

4 Vinculaciones:
Tambin las vinculaciones son desechadas de nuestro sistema por el art. 2614 del Cd.
Civil.
La vinculacin sera el derecho real en virtud del cual un inmueble es afectado a
determinado orden sucesorio "mortis causa" (mayorazgos) o a una finalidad pa
(capellanas).
5 Derechos reales "in faciendo": El cdigo no acepta derechos reales in faciendo, ya
que ellos tienen un contenido personal, y era propio del derecho romano que los
admita, como la imposicin de una prestacin positiva de hacer al sujeto pasivo. Por
derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran
obligados no slo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular del derecho.

6 El derecho real de retracto:

El retracto como derecho real no fue incluido en la enumeracin del art. 2503 del Cd.
Civil, ni tampoco en el art. 2614, por ello y en funcin del art. 2502, se lo debe incluir
entre los derechos reales no admitidos.
El retracto es el derecho por el cual su titular tiene la facultad de retraer (dejar sin
efecto) un acto de disposicin efectuado sin su consentimiento por el dueo de la cosa.
En el derecho argentino no cabe el retracto con estirpe de derecho real.

7 El derecho real de tanteo o preferencia:

Est prohibido como derecho real. El tanteo o preferencia es el derecho por el cual su
titular, en virtud de determinada calidad (pariente, colindante, etc.), tiene la facultad de
ser preferido en la adquisicin de la cosa en el caso de la enajenacin por su dueo,
siempre que se allane a pagar "tanto" como ofrezca un tercero. El derecho de
preferencia podra jugar como derecho personal.

CAPTULO IX

SUERTE DE LOS DERECHOS REALES EXISTENTES CON ANTERIORIDAD AL

CDIGO CIVIL Y QUE ESTE SUPRIME O LIMITA

La supresin por el Codificador de derechos reales que podan constituirse antes de su

vigencia, pero inadmisibles a partir de ella, plantea el problema de cul ha sido su suerte
a partir del 1 de enero de 1871, o sea de la enfiteusis, superficies, censos (rentas reales)
por ms de cinco aos y vinculaciones.
En torno de este tema se pueden captar tres criterios diferentes: el de la subsistencia, el
de la extincin lisa y llana, y el de la expropiacin.

Los que postulan la subsistencia de esos derechos reales, Segovia y Salvat se fundan en
el principio de la irretroactividad de la ley, que recogieron el Cdigo Civil."Los
derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores".

La tesis de la extincin lisa y llana podra atribuirse a Machado, cuando expresa: que si
la ley "ha impedido que los particulares puedan crear derechos reales, por qu no
habra podido anular los ya creados? La incidencia del orden pblico sera tal, que
provocara el fin de esos derechos reales sin indemnizacin o compensacin alguna para
su titular.
La concepcin que denominamos de la expropiacin (Lafaille, Legn, Allende)
coincide en que la extincin lisa y llana sera inconstitucional, por atentar contra la
garanta de la inviolabilidad de la propiedad consagrada por el art. 17 de la Constitucin
Nacional. Estos autores encuentran la solucin en el instituto de la expropiacin, pero
mientras para Legn requerira el dictado de una ley de expropiacin previa," para
Lafaille y Allende el Cdigo Civil a travs de los artculos 2502 y 2503 y en especial el
art. 2614, cumple la funcin de la ley expropiatoria exigida. Es evidente que la
extincin de los mencionados derechos reales se produce siempre que medie
indemnizacin anterior.

CAPTULO X

CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES. DIFERENTES CRITERIOS

1) Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena.

Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad

horizontal. Son derechos sobre la cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitacin, las

servidumbres activas, la hipoteca, la prenda, la anticresis, los censos.

2) Derechos reales sobre cosa propia o no propia.

Este criterio es en realidad una variante del anterior, que parte de la base de considerar
la existencia de derechos reales sobre una cosa mueble que no sea propia, pero tampoco
ajena, ya que la cosa no tendra dueo. Las cosas sin dueo son tales, o por no haberlo
tenido nunca, o por haber sido abandonadas por este.

3) Derechos reales de goce (disfrute) o de garanta.

En los de goce o disfrute su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio

mayor o menor, sin alterar su substancia; en los de garanta, el beneficio que los define
est dado por la seguridad que brindan al crdito que garantizan.
Son derechos reales de goce o de disfrute: la propiedad horizontal, el usufructo, el uso,
la habitacin y las servidumbres activas. Son de garanta: la hipoteca, la prenda, la
anticresis y los censos.

4) Derechos reales principales o accesorios (en funcin de garanta).

Son principales los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio, y
accesorios (en funcin de garanta) cuando dependen de un derecho creditorio al que
garantizan.
Son principales: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso,
la habitacin y las servidumbres activas. Son accesorios (en funcin de garanta): la
hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

5) Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa.

Los derechos reales sobre la substancia se ejercitan sobre la materialidad de la cosa, en

tanto que los otros recaeran sobre el valor de ella.

Son derechos reales sobre la substancia: el dominio, el condominio, la propiedad

horizontal, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres activas. Seran
derechos reales sobre el valor: la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

6) Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa.

La connotacin "substancia", es aqu distinta de la clasificacin anterior, en este sentido

se refiere a que un derecho real es sobre la substancia, cuando su titular tiene la facultad
de disponer materialmente de la cosa y decidir su destino econmico. Si el beneficio
que concede el derecho real a su titular no alcanza a las facultades precedentes, se
tratar de un derecho sobre la utilidad.

7) Derechos reales perfectos o imperfectos.

El derecho real es perfecto cuando su contenido rene la totalidad de las facultades

susceptibles de ejercitarse sobre la cosa, e imperfecto en caso contrario.
Slo es derecho real perfecto el dominio, cuando es pleno o perfecto. Son derechos
reales imperfectos, el dominio, si es menos pleno o imperfecto, y todos los restantes
derechos reales.

8) Derechos reales de contenido mayor o de contenido menor.

El derecho real es de contenido mayor cuando comprende el mayor nmero de

facultades posibles sobre la cosa; es de contenido menor, cuando solamente comprende
un nmero limitado de facultades desprendidas del derecho real de contenido mayor.
Derecho real de contenido mayor es el dominio perfecto o pleno; todos los otros son
derechos reales de contenido menor.

9) Derechos reales exclusivos o no.

El derecho real es exclusivo, cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible
la concurrencia del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares.

10) Derechos reales perpetuos o temporarios.

Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y
temporarios, los que estn sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.

Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es
imperfecto) el condominio (mientras no haya particin), la propiedad horizontal (en
tanto no se extinga el sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se

pacte lo contrario y subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).

Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el

usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas reales (si as se lo pact) y las
servidumbres activas personales.
En cuanto a los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su
vida est condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la
particularidad de que los censos no pueden exceder los cinco aos

11 ) Derechos reales vitalicios o no.

Los derechos reales vitalicios son aquellos temporarios que tienen como duracin
mxima la vida de su titular, y no vitalicios los derechos reales perpetuos y los
temporarios cuya duracin limitada no depende de la vida de su titular

12) Derechos reales extinguibles o to extinguibles por el no uso.

Los derechos reales extinguibles por el no uso, son aquellos que desaparecen por el no
ejercicio del derecho durante el plazo establecido por la ley; no extinguibles por el no
uso, los que subsisten independientemente de su ejercicio.

13) Derechos reales dependientes o no de la posesin de un inmueble.

Derechos reales dependientes de la posesin de un inmueble, (derechos objetivamente

reales) son aquellos en los que su titular no es una persona determinada sino el
poseedor de alguna heredad; en los derechos reales no dependientes de la posesin de
un inmueble, (derechos subjetivamente personales) su titular se individualiza con
abstraccin de dicha posesin.

14) Derechos reales transmisibles o intrasmisibles.

Los derechos reales transmisibles son los que admiten el cambio de su titular por actos
entre vivos o "mortis -causa"; intransmisibles, los que no admiten sucesin traslativa.

15) Derechos reales sobre cosas inmuebles y muebles.

Son derechos reales sobre inmuebles o muebles: el dominio, el condominio, el

usufructo, el uso.
Son derechos reales sobre inmuebles: la propiedad horizontal (unidad de inmueble
edificado), la habitacin (casa), las servidumbres activas (reales o personales), la
hipoteca, la anticresis y los censos.
Derecho real sobre muebles: la prenda.

16) Derechos reales sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas
de valor.

Los derechos reales sobre cosas con valor en s mismas, son aqullos cuyo objeto es una
cosa mueble o inmueble por su naturaleza. Los derechos reales sobre cosas
representativas de valor, son los que recaen sobre cosas muebles o inmuebles por su
carcter representativo (instrumento).

17) Derechos reales que se ejerzan o no por la posesin.

Los derechos reales se ejercen por la posesin, cuando esta es su contenido, o sea el
medio por el cual se obtienen los beneficios que otorgan; no se ejercen por la posesin
en caso contrario.

18) Derechos reales provisionales y definitivos.

Los que consideran que la posesin es un derecho, criterio que no compartimos, ven en
ella un derecho real provisional expuesto a desaparecer ante la accin del titular del
derecho real definitivo.

19) Derechos reales verdaderos y putativos.

Son derechos reales verdaderos, todos los derechos reales cuando su titular tiene
derecho de ejercerlos. Son derechos reales putativos, todos aquellos cuyos titulares los
ejercen sin derecho, pero cuyo ejercicio genera la presuncin de la existencia de ese
derecho.

20) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley.

Son derechos reales que admiten como fuente a la ley: el dominio, el condominio si es
de indivisin forzosa y ella responde a la ley, y el usufructo (el usufructo legal de los

padres sobre los bienes de sus hijos que estn bajo su patria potestad). Son derechos
reales que no admiten como fuente a la ley: el uso, la habitacin, las servidumbres
activas, la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

21) Derechos reales registrables o no.

Son derechos reales registrables, todos los que recaen sobre cosas inmuebles (siempre:
habitacin, servidumbres activas, hipoteca, anticresis, censos, y cuando recaen sobre
inmuebles: dominio, condominio, usufructo y uso). Son derechos reales no
registrables: la prenda siempre y el dominio, condominio, usufructo y uso si recaen
sobre muebles, con excepcin de los casos especiales en que la ley exige la
registracin.

CAPTULO XI
DEFINICIN DEL DERECHO REAL

"El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la
ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna
de sus utilidades, con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente publicidad,
se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado".

Poder jurdico:
Es un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea
de poder.
De una persona: sujeto de derecho, se refiere a que el sujeto debe ser la persona misma
(de existencia fsica o ideal).
Sobre una cosa:
La cosa es un objeto material susceptible de apreciacin pecuniaria, ese derecho sobre la
cosa es de contenido patrimonial. La cosa es el OBJETO del derecho real.
Reglado por la ley:
El rgimen de los derechos reales est bsicamente dominado por el orden pblico y por
ello es la ley la que los organiza en su nmero, contenido, adquisicin, transferencia y
extincin.
En virtud del cual se puede obtener directamente ella:

El poder se ejercita en forma directa sobre la cosa; sin necesidad de que intermedie la
actividad de persona alguna, lo que refleja su inmediatez.
Todas, algunas, o alguna de sus utilidades:
Se trata del contenido de los derechos reales, expuesto segn sus distintas amplitudes.
Con exclusin de injerencias extraas:
La facultad del titular del derecho real para excluir a los dems integrantes de la
comunidad de la utilidad beneficio que el mismo comporta, revela su
carcter absoluto y el deber de respeto que cabe a aqullos, que si es violado da lugar
a acciones reales para efectivizar la exclusin y proteger al derecho real.
Y que con suficiente publicidad:
Para que el derecho real alcance su pleno efecto y nadie pueda alegar su
desconocimiento, es menester su publicidad o conocimiento, a travs del medio previsto
por la ley.
Se adhiere y sigue a la cosa:
Esta inherencia se manifiesta con el "ius persequendi" y el "ius preferendi".
Pudiendo oponerse a cualquier interesado: Al adherirse el derecho a la cosa, deben
someterse a su fuerza vinculante, hasta los terceros que invoquen un inters legtimo.