DERECHO CIVIL III - REALES

Dr. Tito Augusto Torres Snchez

LA PROPIEDAD

I.

Antecedentes histricos

II. Diferentes conceptos del derecho de propiedad.

Tema que ha sido siempre objeto de interminables y
acalorados debates.
No existe una concepcin nica al respecto.
La propiedad es el dominio o derecho que tenemos
sobre las cosas que nos pertenecen para usar y disponer
de ellas libremente o de reclamaras si estn en poder de
otros. Diccionario de la Lengua Espaola

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1.- Concepto Filosfico, 2.- Concepto Social,
3.- Concepto legal
CC de 1852, art. 461: Primero, el derecho que tiene el propietario de usar de
la cosa y de hacer suyo los frutos y todo lo accesorio a ella. Segundo, el de
recogerla, si se halla fuera de su poder. Tercero, el de disponer libremente de
ella. Cuarto, es de excluir a otros de la posesin o uso de la cosa.
CC de 1936, art. 850: El propietario de un bien tiene derecho a poseerlo,
percibir sus frutos, reivindicarlo, y disponer de l dentro de los lmites de la
ley.
CC de 1984, art. 923: La propiedad es el poder jurdico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armona con el
inters social y dentro de los lmites de la ley.

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3.- Concepto legal

La concepcin legal de la propiedad parte de la libertad y el derecho que tienen los

hombres para ejercer cierto poder sobre sus bienes, donde es el Estado quien
garantiza esta libertad y derecho, a travs de las leyes.

La Constitucin Poltica de 1993 establece lo siguiente:

Artculo 2: Toda persona tiene derecho:
()
16.- A la propiedad y a la herencia.

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3.- Concepto legal: ()

Para ejercer esta libertad y derecho, el Estado garantiza la inviolabilidad del
derecho de la propiedad, as tenemos:
Artculo 70: El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio.
Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el
Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio. (nfasis nuestro).
El derecho de propiedad es inviolable y el ejercicio del derecho de propiedad?

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3.- Concepto legal: ()

Artculo 71: En cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean personas naturales o

jurdicas, estn en la misma condicin que los peruanos, sin que, en caso alguno,
puedan invocar excepcin ni proteccin diplomtica.
Sin embargo, dentro de cincuenta kilmetros de las fronteras, los extranjeros no pueden
adquirir ni poseer, por ttulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni
fuentes de energa, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo
pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho as adquirido. Se excepta el caso de
necesidad pblica expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el
Consejo de Ministros conforme a ley. (nfasis nuestro).

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3.- Concepto legal:

Artculo 72 Constitucin.- La ley puede, slo por razn de seguridad nacional,
establecer temporalmente restricciones y prohibiciones especficas para la
adquisicin, posesin, explotacin y transferencia de determinados bienes. (nfasis
nuestro).

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3.- Concepto legal:

Art. 923 CC: La propiedad es el poder jurdico

que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar
un bien. Debe ejercerse en armona con el
inters social y dentro de los lmites de la ley.
(nfasis nuestro).

- La propiedad es considerada como el derecho

real por excelencia, puesto que se trata de un
poder otorgado a un individuo por un
ordenamiento jurdico sobre una determinada
cosa, con las limitaciones establecidas en las
leyes basadas en inters y uso pblico.

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Se define la propiedad: derecho real ms importante.

La propiedad puede ser analizada desde el punto de vista: histrico, sociolgico,
econmico, antropolgico, poltico, etc.
La propiedad es un poder jurdico, un poder que nace del Derecho.
Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas) o
incorporales (derechos).
Cuatro atributos o derechos confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar,
disponer y reivindicar.

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1. USAR (ius utendi): Servirse del bien. (usar los bienes).
2.

DISFRUTAR (ius fruendi): Percibir los frutos del bien, aprovecharlo econmicamente.
(naturales, industriales y civiles).

3. DISPONER (ius abutendi): Prescindir del bien (mejor an, del derecho), deshacerse de la cosa
(jurdica o fsicamente). Ejm: enajenacin del bien, la hipoteca, el abandono o la destruccin.
La doctrina reconoce tres especies de actos dispositivos: los actos traslativos (compraventa),
los actos constitutivos (hipoteca, servidumbre o habitacin) y los actos extintivos
(levantamiento de una hipoteca). Ver arts. 156 y el art. 167.1 del CC.
4. REIVINDICAR (ius vindicandi): Destinada a recuperar la posesin del bien cuando ha sido
privado de tal derecho. Se supone que el bien est en poder de un tercero y no del
propietario. Es la accin del propietario no poseedor (nudo propietario) contra el poseedor
no propietario (poseedor ilegtimo). Sin la reivindicacin sera ilusorio el derecho propiedad y
no podra ejercitarse ninguno de los derechos mencionados.

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La reivindicacin, en rigor, es un atributo de la propiedad?

La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el
ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la
cual goza el titular de todo derecho real.
No obstante, en la actualidad (ver ESCOBAR ROZAS:2002) se
sostiene que la propiedad slo contiene al uso (utilidad) y
disfrute (explotacin y aprovechamiento); no contiene, por
ende, a la disposicin porque el derecho es el objeto
dispuesto (por lo que no puede ser contenido y objeto) y la
reivindicacin (es la proteccin del derecho).

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Caracteres de la propiedad:
1.- Es un derecho real.

2.- Es un derecho absoluto.

3.- Es un derecho exclusivo.
4.- Es perpetuo.

LA PROPIEDAD
Ejercicio del derecho de propiedad:
debe ejercerse en armona con el inters social y
dentro de los lmites de la ley. (art. 923 in fine)
La norma alude al inters social porque cuando se
expidi el actual CC estaba vigente la Constitucin de
1979, la cual deca, en su artculo 124, que la propiedad
obliga a usar los bienes en armona con el inters social.
La actual Constitucin ha eliminado el inters social,
reemplazndolo en el art. 70 por la nocin del bien
comn.
Se debe entender entonces que el art. 923 del CC est
modificado: hay que leer "bien comn" en vez de
"inters social".

LA PROPIEDAD

Inters social y bien comn

Hay alguna diferencia? S la hay.
El bien comn es el bien general, el bien de todos.
El inters social, en cambio, es el que puede tener un grupo social determinado.
(campesinos, empresarios, quienes viven en pueblos jvenes, etc.)
La nocin de "bien" alude a beneficio, a lo que es conveniente. El "inters", por otra
parte, responde a la satisfaccin de una necesidad.

LA PROPIEDAD

Otros lmites a la propiedad impuesto por la

propia ley:
La ley puede imponer vlidamente lmites a la
propiedad. Ejm: imposibilidad de la disposicin
total de sus bienes que se impone a un testador
que tiene herederos forzosos.
La legtima constituye la parte de la herencia de
la que no puede disponer libremente el testador
cuando tiene herederos forzosos. (art. 723 CC)

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Son herederos forzosos los hijos y los dems
descendientes, los padres y los dems
ascendientes, el cnyuge o, en su caso, el
integrante sobreviviente de la unin de hecho.
(art. 724 CC).
El que tiene hijos u otros descendientes, o
cnyuge, puede disponer libremente hasta del
tercio de sus bienes. (art. 725)
El que tiene slo padres u otros ascendientes,
puede disponer libremente hasta de la mitad de sus
bienes. (art. 726)
El que no tiene cnyuge ni parientes de los
indicados en los artculos 725 y 726, tiene la libre
disposicin de la totalidad de sus bienes. (art. 727)

LA PROPIEDAD

Otros lmites a la propiedad impuesto por la propia ley

La determinacin por ley de la rentabilidad de ciertos bienes (caso de las viviendas de
bajo costo).
Entonces: cmo se puede explicar que la propiedad sea un derecho absoluto y al
mismo tiempo admita limitaciones o restricciones?
Comparativamente con otros derechos reales: la propiedad es absoluta.
Ningn otro derecho real confiere todas las facultades juntas, pueden estar
restringidas, pero estn todas.

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y

utilidad pblicas o de inters social no pueden modificarse ni suprimirse por acto
jurdico. (art. 925 CC)
La propiedad moderna conoce un sinnmero de limitaciones que son impuestas por
razones de convivencia social adems por seguridad y salubridad (medio ambiente).
Los ordenamientos legales modernos ya no se limitan a decir lo que el propietario
puede hacer con su propiedad, sino tambin aquello que le est prohibido.
En el derecho de propiedad moderno hay un aspecto de signo positivo que es el que
le permite al propietario decidir el uso y destino del bien, y otro de signo negativo,
que le establece las fronteras de su derecho.

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Sin embargo, en relacin a este ltimo aspecto puede

advertirse una subdivisin:
a) lo que el propietario no puede hacer (ejm:
construcciones que perjudiquen predios ajenos,
emitir humo contaminante, etc.);
b) lo que el propietario tiene que tolerar que se haga
en su propiedad (ejm: paso de materiales para
reparar predios ajenos, medidas de previsin para
evitar peligros actuales o inminente; y
c) lo que el propietario est obligado a hacer, como
tener que cercar un terreno de su propiedad.

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

El artculo 60 Constitucin reconoce y protege las diversas
formas de propiedad (La economa nacional se sustenta en
la coexistencia de diversas formas de propiedad y de
empresa),
Actualmente la propiedad conoce nuevas formas y
contenidos que responden mejor a las necesidades
econmicas de nuestro tiempo.
La propiedad a la que se refiere el CC es la civil (concepto de
dominio sobre un bien, poder jurdico sobre una cosa)
Sin embargo la propiedad civil ya no es la nica, convive
con otros tipos de propiedad.
A saber: la propiedad intelectual, propiedad a tiempo
compartido o aprovechamiento por turnos, las concesiones
mineras (propiedad minera); las concesiones de
telecomunicaciones, etc.

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

En consecuencia: No es posible postular un concepto unitario de propiedad, sus

mltiples formas y contenido atentan contra esta pretensin; y sin embargo es
necesario vincular legalmente todas estas relaciones de pertenencia.
Estas nuevas propiedades conocen tambin nuevas limitaciones (ejm: los derechos
intelectuales no son perpetuos, la propiedad se traslada a los herederos de este con
un lmite de 70 aos).
Hay otras limitaciones relacionadas con el plazo de vigencia del derecho y al
cumplimiento de ciertos procedimientos administrativos para renovarlos (ejm: los
derechos industriales como las marcas, cuya vigencia del derecho es de 10 aos, los
cuales podrn renovarse por periodos iguales).

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Otras limitaciones que tienen que tolerar

estos nuevos tipos de propiedades son
ciertas obligaciones de hacer (ejm: en el
caso de la titularidad sobre una marca, esta
puede ser cancelada si no se ha usado
dentro de los tres aos anteriores al
momento en que se solicita la cancelacin.
En igual sentido, si no se ha explotado una
patente por ms de un ao, la autoridad
podr otorgar una licencia legal).

Las limitaciones a que se refiere la norma en

comentario son las provenientes del
Derecho Pblico.

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Estas limitaciones surgen de la relacin entre Estado y sociedad, y se

formulan en medida creciente a los individuos.

Causales de restricciones legales de la propiedad:

i) restricciones legales por necesidad pblica,
ii) restricciones legales por inters pblico y
iii) restricciones legales por utilidad social;

Consecuencias jurdicas:
i) que tales restricciones no pueden modificarse por acto jurdico y
ii) que dichas restricciones no pueden suprimirse por acto jurdico.

RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Si aceptamos que las expresiones necesidad pblica, inters pblico y utilidad

social tienen una cierta sinonimia, utilizndose indistintamente estos trminos
para referirse al bien comn: lo que beneficia a todos.

Desde esta otra perspectiva tenemos que el artculo en comento, se tratara solo
de dos normas:
i) las restricciones legales por necesidad pblica... no pueden modificarse por
acto jurdico, y
ii) las restricciones legales por necesidad pblica... no pueden suprimirse por
acto jurdico.

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto
respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo.
Art. 926 CC
Es una manera convencional de restringir el ejercicio del derecho de propiedad.
La voluntad de las partes es la que da origen a la restriccin y no se exigen -al
menos explcitamente- requisitos adicionales que justifiquen o sustenten la
restriccin.

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

Sin embargo, deben existir algunos parmetros que permitan darle legitimidad a
la restriccin de tal manera que esta no sea cuestionada.

Los siguientes son algunos de los aspectos involucrados en la norma que

requieren ser analizados:
1. El derecho de propiedad, sus atributos y la potestad del titular para
ejercerlos.
2. La invalidez de los pactos que prohban el ejercicio de los atributos del
derecho de propiedad.
3. El alcance de los conceptos "prohibir" y "restringir.
4. El contenido de la restriccin.
5. La eficacia del pacto ante terceros.

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

1. El derecho de propiedad, sus atributos, la potestad del titular para ejercer los
atributos: uso, disfrute, enajenacin, reivindicacin.

2. La invalidez de los pactos que prohban el ejercicio de los atributos del derecho
de propiedad: art. 882 CC.
Excepcin: ver art. 101 de la Ley N 26887, LGS.
La prohibicin debe tener carcter temporal, aun cuando el art. 882 CC no exija
expresamente este requisito.
Una prohibicin no limitada en el tiempo importara desnaturalizar el sentido del
derecho de propiedad, ya que no es lo mismo "no poder ejercer los atributos
durante un tiempo determinado", que "no poder ejercerlos nunca".

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

3. Prohibicin y restriccin
El art. 882 del CC: Prohibicin.
Sin embargo el 926 del CC: Restriccin.
RAE de la Lengua Espaola:
Prohibir: vedar o impedir el uso o ejecucin de algo.
Restringir: circunscribir, reducir a menores lmites.
Se trata pues de dos vocablos diferentes, con alcances y
significado distintos. Prohibir es un impedimento absoluto, en
la restriccin, el impedimento es relativo.

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

4. El contenido de la restriccin

La restriccin:
- No debe ser contraria a ley, ni generar efectos que esta no permite.
-

No puede suponer una prohibicin de ejercer los atributos del derecho de propiedad, ni
directa ni indirectamente.

Para ser vlida solo puede significar el establecimiento de lmites (ejm: un mnibus
entregado en usufructo al transporte de escolares y no a transporte pblico) o del
cumplimiento de determinadas condiciones como requisito previo al ejercicio del derecho
de propiedad.

No puede consistir -en ningn caso- en hechos cuya ejecucin dependa de la exclusiva
voluntad de una de las partes o de un tercero, ya que si as fuera, estaramos expuestos a la
negativa y, por ende, se estara en una situacin que importe la prohibicin (limitacin
absoluta) del ejercicio de los atributos del derecho de propiedad, la cual est absolutamente
vedada. (vid art. 1543 CC)

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

5. La eficacia del pacto ante terceros:

Oponibilidad frente a terceros de aquellas restricciones al ejercicio de los

atributos del derecho de propiedad que se hubiesen pactado.

Las restricciones al ejercicio del derecho de propiedad deben ser inscritos en el

Registro respectivo a fin de informar a terceros ante quienes podrn oponerse
dichas restricciones.

Publicidad registral (art. 2012 CC)

RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD

ACCIN REIVINDICATORIA

La accin reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquel que adquiri

el bien por prescripcin.
Art. 927 CC

Se consagra, como una caracterstica propia de los derechos reales, la potestad

inherente del propietario para restituir a su dominio un bien de su propiedad a
travs de la llamada accin reivindicatoria.

ACCIN REIVINDICATORIA

La palabra "reivindicacin" tiene su origen en las voces

latinas:

res, que significa "cosa" y

vindicare, que significa "reclamar todo aquello que

se ha desposedo",

Vale decir que, etimolgicamente, esta accin persigue la

restitucin de un bien.

La accin reivindicatoria reclama la restitucin del bien

indebidamente posedo por una tercera persona que
carece de ttulo legtimo y/o aparente y/o incompleto
para poseerlo o para tener justo derecho sobre l.

Consecuentemente, por esta accin se pretende restituir

la posesin de un bien.

ACCIN REIVINDICATORIA

Requisitos para la procedencia de esta

accin:

a) Que el demandante o titular del

derecho tenga legtimo derecho de
propiedad sobre el bien que pretende
reivindicar.
b) Que el legtimo propietario o titular
est privado de la posesin del bien.
c) Que se trate de un bien inmueble
determinado, preciso e identificable.

ACCIN REIVINDICATORIA

Fundamento de la accin reivindicatoria: el poder

de persecucin y la inherencia del derecho a la
cosa, propios de todo derecho real y muy en
particular del derecho de propiedad. (Alessandri
R.).
Es posible utilizar la accin reivindicatoria en los
casos en los que el propietario nunca tuvo dicha
posesin. (Borda)

Es requisito para ejercitar esta accin, la

presentacin del ttulo que determina la
propiedad del bien.

Entonces: solo el propietario puede reivindicar un

bien.

ACCIN REIVINDICATORIA

Imprescriptibilidad de la accin:

No se extingue por el transcurso del tiempo, es decir,

protege al titular del derecho de propiedad durante
todo el tiempo, sean 40, 50 o ms aos, de modo que
el propietario siempre podr reivindicar el bien de su
propiedad en caso de desposesin.

Es improcedente la accin reivindicatoria respecto de

aquella persona que adquiri el bien por prescripcin.

Si cumplidos tales trmites para que se otorgue la

titularidad del bien por prescripcin, no aparece el
legtimo propietario de la cosa, o existiendo este, no
hizo valer su derecho oportunamente, se colige que ha
renunciado tcitamente a su derecho a la propiedad
del bien, consecuentemente.

BIBLIOGRAFA

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FORNO FLOREZ, Hugo. El contrato con efectos reales. En: lus et Veritas, Ao 4, N
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Cdigo de Comercio: proceso de reforma legislativa. Thmis, Revista de Derecho,
Lima.
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Pontificia Universidad Catlica del Per, 1992.
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