PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

\
TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO
ACRDO/DECISO MONOCRTICA
REGISTRADO(A) SOB N

200

ACRDO

i mil um um um mu um mu um mi mi
*02863802*

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelao

n"

994.08.018648-0,

da

Comarca

de

Santo

Andr, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCRIOS

DE

SAO

PAULO

ASSOCIAO

ADQUIRENTES

BANCOOP

APARTAMENTOS

sendo
COND

apelado
RESIDENC

ORQUDEAS.
ACORDAM, em 4 a Cmara de Direito Privado do
Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte
deciso:

"NEGARAM

PROVIMENTO

AO

OBSERVAO, V. U.", de conformidade

RECURSO,

COM

com o voto do

Relator, que integra este acrdo.

julgamento

Desembargadores

TEIXEIRA

teve
LEITE

participao
(Presidente)

ZULIANI.

So Paulo,11 de maro de 2010.

FRANCISCO LOUREIRO
RELATOR

dos
ENIO

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T R I B U N A L DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Apelao Cvel n 9 994.08.018648-0

Comarca:

SANTO ANDR

Apelante:

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE

SO PAULO BANCOOP
Apelado:

ASSOCIAO

DOS

ADQUIRENTES

DE

APARTAMENTOS DO CONDOMNIO CONJUNTO RESIDENCIAL

ORQUDEAS

VOTO N e 9.421

OBRIGAO DE FAZER - Ao ajuizada por associao

de moradores em face de cooperativa habitacional, com
mltiplos

pedidos,

em

especial

de

instituio

de

condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de

resduo e suprimento

de consentimento

contrato definitivo de venda e compra -

na celebrao

de

Pagamentos de

todas as parcelas contratuais, previstas no quadroresumo do termo de adeso ao empreendimento

Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo

de diferena de custo de construo - Impossibilidade da
cooperativa, anos aps a entrega das obras, pleitear
elevado resduo sem comprovao cabal do descompasso
entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos
adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva,
mediante comportamento contraditrio (venire contra
factum proprium) e inrcia (supressio), por deixar os
cooperados

em

situao

de

eterna

insegurana

Desnecessidade de fixao de astreintes em obrigao de

fazer de prestar declarao de vontade, juridicamente
fungvel Manuteno da sentena de procedncia parcial
da ao - Recurso improvido, com observao.

Apelao Cvel na 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n 9.421 - F - fl. 1

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Cuida-se de recurso de apelao interposto

contra a r. sentena de fls. 6.224/6.231 dos autos, que julgou
procedente em parte a ao de obrigao de fazer ajuizada por
ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES

DE APARTAMENTOS

DO

CONDOMNIO CONJUNTO RESIDENCIAL ORQUDEAS em face de

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO
- BANCOOP.
F-lo a r. sentena, sob o fundamento de que a
associao autora tem legitimidade para o ajuizamento da ao,
levando em conta o seu objeto social e a relevncia do bem jurdico
protegido. Entendeu que a r est obrigada a regularizar a situao
dominial do conjunto de edificaes, averbando as construes e
instituindo o condomnio edilcio. Afirmou a sentena, mais, aps
cotejo de clusulas contratuais (4a. e 16a.), ser inexigvel a cobrana
de resduo do preo, aps a realizao de assemblia final. Alertou
que a pretenso da cooperativa abusiva, pois no permite aos
cooperados conhecer quanto iro pagar e nem controlar o saldo
devedor, que fica a inteiro critrio da empreendedora. Concluiu que o
preo se encontra quitado com os pagamentos das parcelas previstas
na clusula 4a.

e determinou que a declarao de quitao seja

passada pela credora, sob pena de incidncia de multa diria.

Condenou a r a outorgar escrituras aos adquirentes, sob pena de
valer a sentena como substitutivo do contrato injustamente negado.
Rejeitou a sentena os demais pedidos, de
registro da incorporao

imobiliria

e de desconsiderao

da

personalidade jurdica da incorporadora, para alcanar bens de

dirigentes que teriam praticado atos ilcitos.
Apelao Cvel ns 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n2 9.421 - F - fl. 2

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Recorre a r BANCOOP alegando, em resumo,

o seguinte (fls. 6.247/2.286):
a) preliminar de vcio de extrapetio quanto ao
comando da sentena de averbao da obra e instituio de
condomnio edilcio;
b) a associao autora no tem finalidade
estatutria de qualquer direito difuso e nem foi constituda h mais de
um ano;
c) o regime cooperativista admite a cobrana de
saldos residuais independentemente de qualquer clusula contratual,
em razo do autofinanciamento pelos prprios cooperados, no se
aplicando o CDC;
d) o contrato claro ao permitir a cobrana de
resduo em apurao final, de modo compreensvel ao adquirente;
e) a fixao do preo do imvel no fica ao
arbtrio da cooperativa, pois no h compra e venda, mas sim
construo a preo de custo.
Foi interposto agravo de instrumento contra a
deciso que negou efeito devolutivo quanto parte da sentena que
confirmara liminar de tutela antecipada. Contra tal deciso foi
interposto agravo de instrumento, ao qual se negou provimento.
Foi o recurso contrariado (fls. 6.396/6.426).
Opinou a D. Procuradoria Geral de Justia no
sentido do improvimento do recurso, apenas com a observao da
Apelao Cvel na 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n2 9.421 - F - fl. 3

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ausncia de necessidade de fixao de astreintes em obrigaes

substitutivas de vontade juridicamente fungveis (fls. 6.473/6.490)
Vieram

aos

autos

termos

de

transao

celebrados entre a cooperativa e membros da associao autora.

o relatrio.
1. O recurso no comporta provimento, e a
sensata sentena recorrida, proferida pelo MM. Juiz Jairo Oliveira
Jnior

merece

ser

confirmada,

apenas

com

observao

da

desnecessidade de fixao de astreintes em obrigaes juridicamente

fungveis.
2. No prospera a preliminar de nulidade da
sentena, por vcio de extrapetio.
A inicial, deduzida em mais de cem laudas, est
longe de ser um primor, e as dezenas de pedidos deduzidos, alguns
de responsabilizao e de indisponibilidade de bens de terceiros
administradores da cooperativa, que no figuram como partes na
demanda, em nada colabora para expedito julgamento da questo.
De qualquer modo, h na inicial pedido (fls. 104)
no sentido de condenar a r a "promover os registros dos
apartamentos pertencentes aos associados aqui representados,
procedendo

todos os atos necessrios para regularizao

do

empreendimento incorporado, sob pena de multa diria a ser fixada

por V. Exa.\

ApelaoCvcln2994.08.0l8648-0-SANTOANDR-Votona9.42l - F - fl. 4

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A meno equivocada ao

empreendimento

incorporado, no tisna o restante do pedido, expresso quanto a

realizao dos registros para regularizao do empreendimento.
Como frisei em anterior aresto, ao relatar o
Agravo de Instrumento no 526.851.4/3-00, no se cogita e nem h
necessidade

de se fazer

incorporao

imobiliria

em

regime

cooperativo, especialmente se a construo j se encontra concluda e

os adquirentes imitidos nas posses das unidades.
A regularizao do empreendimento, a que
alude o pedido inicial acima transcrito, a averbao da construo e
instituio do condomnio edilcio, luz do art. 1.332 do novo Cdigo
Civil, e no o registro da incorporao de imveis em projeto ou em
construo.
A sentena no se desviou um centmetro do
pedido inicial, ao determinar o registro da instituio do condomnio,
providncia pertinente regularizao da situao dominial dos
adquirentes.
Diga-se, de resto, que de algum modo a
questo se encontra superada, pois a prpria BANCOOP, ao ser
intimada dos termos do julgamento do Agravo de Instrumento no
526.851.4/3-00, que concedeu tutela antecipada, se apressou em
instituir o condomnio dentro do prazo de 180 dias, evitando a
imposio de astreintes.
3.

Tambm

no

colhe

preliminar

de

ilegitimidade ativa da ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES para o

ajuizamento desta ao.
Apelao Cvel ns 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto na 9.421 - F - fl. 5

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Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada

pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime
cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a
custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo
original.
Passou a construir em larga escala e a
comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao
sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores
relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria
deles no constituda de bancrios.
Parece evidente que ocorreu ao longo de
alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que
deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou
a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao
pblico em geral.
Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto,
a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas
futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor.
No basta o rtulo jurdico de cooperativa para
escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos
consumidores.
Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja
o contrato um conceito jurdico, reflete uma realidade exterior a si
prprio, porque sempre traduz uma operao econmica (O Contrato,
Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatao est intimamente
ligada noo de causa do negcio jurdico, ou seja, "o fim econmico
Apelao Cvel ns 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto na 9.421 - F - fl. 6

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e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e

determinante do negcio que o agente busca alm do fato em si
mesmo" (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil,
18a Edio, Forense, vol. I, p. 319).
Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP,
constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou
dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar
milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida,
lesando uma multido de adquirentes.
No vejo como deixar de aplicar o regime
protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de
adeso preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso
argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados
em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao
eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que
efetuavam.
4. Fixada tal premissa, parece claro que os
interesses defendidos na inicial so coletivos, ou, na pior das
hipteses, homogneos, pois derivados de uma relao jurdica base,
ou decorrentes de origem comum.
De qualquer modo, coletivo ou homogneos, o
art. 82 do Cdigo de Defesa do Consumidor permite a defesa coletiva,
com legitimao concorrente do Ministrio Pblico, pessoas jurdicas
de direito pblico interno, rgo da administrao pblica, direta ou
indireta e as "associaes legalmente constitudas h pelo menos um
ano e que incluem entre seus fins institucionais a defesa dos
interesses e direitos protegidos por este Cdigo" (art. 82, IV do CDC).
Apelao Cvel ns 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto na 9.421 - F - fl. 7

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O prprio objeto social da ASSOCIAO DOS

ADQUIRENTES diz respeito defesa da leso a direitos dos
compradores de unidades do Residencial Orqudeas, o que dispensa,
por bvio, a realizao de assemblia especfica para o ajuizamento
da ao.
O requisito da pr-constituio no prazo de um
ano foi bem dispensado pelo MM. Juiz, vista do que dispe o art. 91
do Cdigo de Defesa do Consumidor. H manifesto interesse social na
defesa de centenas de adquirentes de unidades que entendem ter
pago a totalidade do preo, mas no recebem a escritura e, pior,
constatam que o empreendimento no se encontra regularizado.
O direito moradia tem estatura constitucional,
o que confere relevncia do bem jurdico a ser protegido (parte final do
art. 82, par. 1 o ., doCDC).
5. No que se refere ao mrito, melhor sorte no
merece o recurso da BANCOOP, ao menos no que se refere ao
conjunto RESIDENCIAL ORQUDEAS.
Os

contratos

celebrados

entre

empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa e centenas de

adquirentes foram celebrados a partir de 1.999, como se constata dos
documentos que instruem a inicial e a contestao.
Pelo que se entende da

correspondncia

concludente trocada entre os adquirentes e a cooperativa, as obras

foram concludas no ano de 2.003, imitindo-se os compradores na
posse precria das unidades.

Apelao Cvel n 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n2 9.421 - F - fl. 8

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PAULO

Segundo se extrai dos contratos de adeso

(vide, por exemplo, fls. 288), cada unidade tinha um valor total
estimado, com preo diferido ao longo do tempo, em parcelas
mensais, a ltima delas prevista para o ano de 2.004.
Mais ainda. Concludas as obras do conjunto de
edifcios no ano de 2.003, certamente tinha a cooperativa, mais do que
ningum, controle do custo total da construo e dos valores recebidos
dos adqui rentes.
Logo, poderia e deveria, naquele momento,
realizar assemblia na qual demonstraria que eventualmente os custos
superaram os pagamentos feitos pelos adquirentes das unidades,
apresentaria a devida documentao probatria do saldo devedor e
calcularia o resduo devido por cada unidade.
O comportamento da BANCOOP foi inverso.
Realizou assemblia final, no aludiu existncia de qualquer saldo
devedor a ser rateado. Mais ainda. Enviou correspondncia (vide, por
exemplo, fls. 237) congratulando os adquirentes pela concluso dos
pagamentos relativos s unidades.
6. certo que no regime cooperativo o preo
cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo
do empreendimento, somado a outras despesas administrativas,
inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de
um contrato relacionai.
Ainda que se afaste o regime cooperativo do
caso em exame, vista do carter nitidamente empresarial que tomou

Apelao Cvel ns 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n2 9.421 - F - fl. 9

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a BANCOOP, o regime jurdico seria prximo ao de uma incorporao

a preo de custo.
Entendo que no dado cooperativa prever,
no momento da celebrao do contrato, o valor certo da unidade futura
no Quadro Resumo do termo de adeso. Essa a razo pela qual o
preo estimado e no fechado pela empreendedora.
O que no se concebe que centenas de
adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhe foram
exigidos at a efetiva entrega das obras em dezembro de 2002 (ou
incio de 2.003) momento em que receberam as chaves e a posse
precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana
de suposto resduo trs anos depois.
Pior. O valor do resduo expressivo e alcana,
grosso modo, 1/3 parte do valor estimado da unidade.
Naquele momento, no final de 2.002 ou incio de
2.003, encerrado o empreendimento, deveria ocorrer a realizao de
assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o
resduo dos adquirentes.
7. Tal conduta da cooperativa acaba por manter
os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo,
sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida.
Ainda que o contrato entre as partes contemple
na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo
aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade
de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-

ApelaoCvelne994.08.018648-0-SANTOANDR-Votone9.421 - F - fl. 10

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PAULO

Io a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao

objetiva da composio do crdito.
No bastasse, cumpre

reconhecer

que a

conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f

objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os
cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrana,
de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece
bvio que, decorridos prazo razovel aps o pagamento da ltima
parcela e entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa
expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes.
Viola a BANCOOP com seu comportamento o
princpio da boa-f objetiva, na funo de controle, por agir em venire
contra factum prprio e em supressio.
No venire contra factum prprio, no permitido
agir em contradio

com comportamento

anterior. A

conduta

antecedente gera legtimas expectativas em relao contra-parte, de

modo que no se admite a volta sobre os prprios passos, com quebra
da lealdade e da confiana (Menezes de Cordeiro, Da Boa-F no
Direito Civil, Almedina, Coimbra,

1.997, os 742/752; Laerte

Marrone de Castro Sampaio, A Boa-f Objetiva na Relao

Contratual, Coleo Cadernos de Direito Privado da Escola
Paulista da Magistratura, Editora Manole, p.78/79).
Na suppressio, a situao de um direito que,
no tendo em certas circunstncias sido exercido, por um determinado
lapso de tempo, no mais pode s-lo, por defraudar a confiana
gerada (Menezes de Cordeiro, obra citada, p. 797/823).

Apelao Cvel n 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n" 9.42I - F - fl. 11

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comportamento

da

BANCOOP

foi

concludente ao longo de trs anos, e gerou a justa expectativa e a

confiana dos adquirentes, de que o preo de suas unidades se
encontrava inteiramente pago (cfr. tambm excelente artigo de
Ricardo Lorenzetti, La oferta como apariencia y Ia aceptacion
baseada em Ia confianza, Revista de Direito do Consumidor, no.
35, p. 13).
8. Ademais, no h nos autos prova cabal e
circunstanciada sobre a origem e a especificao do novo saldo
devedor.
As notificaes mencionam os valores dos
supostos crditos, mas nada esclarecem sobre a sua composio, a
forma de clculo, e os documentos que a amparam.
Com efeito, no h prova do descompasso
entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que
justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a
milhes de reais.
9. Na realidade, o que parece ocorrer que a
BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais,
que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa,
pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados.
Evidente que o regime cooperativo pressupe o
rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no
diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela
cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado
conjunto habitacional.
Apelao Cvel n2 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto na 9.421 - F - fl. 12

^
mm

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Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa,
jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos
verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.
10. A sentena est correta na sua essncia, e
comporta apenas e to somente duas observaes.
Como notou o Dr. Procurador de Justia
oficiante, os pedidos de declarao de quitao do preo e de
celebrao do contrato definitivo envolvem obrigaes de fazer
juridicamente fungveis.
Na forma do art. 461 do Cdigo de Processo
Civil, a sentena supre tais declaraes de vontade, sem necessidade
da fixao de astreintes, ou de fixao de prazo para a celebrao dos
contratos definitivos.
A prpria sentena vale como quitao e como
contratos definitivos, podendo ser levada diretamente ao registro
imobilirio, acompanhada do devido imposto de transmisso.
Diante do exposto, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso, com observao.

BANciscaiolREIRO
Relator

Apelao Cvel na 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto na 9.421 - F - fl. 13