CRITRIOS PARA CLCULO DAS TAXAS DE CONSTRUO, APROVEITAMENTO E OCUPAO E DA

REA TOTAL DE CONSTRUO

I CONCEITOS:
1. REA TOTAL DE CONSTRUO:
o somatrio das reas de construo de todos os pavimentos da edificao, inclusive das
reas desconsideradas para o clculo da Taxa Mxima de Construo ou do Coeficiente de
Aproveitamento.
A rea Total de Construo ser indicada no projeto arquitetnico e conter apenas duas
casas decimais, sem arredondamento ou aproximao. a rea que deve constar no Alvar de
Construo. (Lei 2.105/98 Art. 46)
A rea construda de cada pavimento ser calculada considerada a superfcie coberta
limitada pelo permetro externo da edificao, independente se h fechamento ou no.
EXEMPLO PARA CLCULO DA REA CONSTRUDA EM LOTES:
projeo do 1 pavimento

projeo do 1 pavimento

ocupao do trreo

ocupao do trreo

PLANTA DO PROJETO

REA

CONSIDERADA

PARA

CLCULO

CORTE ESQUEMTICO
REA CONSIDERADA PARA O CLCULO
Devem ser observados os seguintes aspectos:
a. As reas excludas;
b. A rea de pavimento em pilotis situado em lote ser igual rea do pavimento
imediatamente superior;
c. A rea de pavimento em pilotis situado em projeo ser igual rea da projeo
registrada em cartrio;
d. As reas fora dos limites de lotes ou projees, decorrentes de concesso de direito
real de uso, sero discriminadas em parcelas especficas.

2. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO:
o ndice previsto na legislao de uso e ocupao do solo que determina a rea mxima de
construo de uma edificao.

3. TAXA MXIMA, DE CONSTRUO OU COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO:

o percentual previsto na legislao de uso e ocupao do solo que determina a rea de
construo de edificao.
4. TAXA DE OCUPAO MXIMA:
o percentual previsto na legislao de uso e ocupao do solo que determina a superfcie
do lote ocupada pela projeo horizontal da edificao ao nvel do solo.

II COMO CALCULAR AS REAS E TAXAS:

1 . REA TOTAL DE CONSTRUO:
O Art. 46 da Lei n 2.105/98 prev algumas excluses para este clculo, sendo feitas as
seguintes consideraes:
Art. 46. Cabe Administrao Regional indicar as reas dos projetos arquitetnicos
submetidos aprovao ou visto, de acordo com os seguintes critrios:
I - a rea total de construo ser indicada no projeto arquitetnico e conter apenas
duas casas decimais, sem arredondamento ou aproximao;
II - a rea construda de cada pavimento ser calculada considerada a superfcie
coberta limitada pelo permetro externo da edificao e excludos:
a) os poos de elevadores;
b) os prismas de aerao e iluminao ou s de aerao;
c) os poos tcnicos;
d) os beirais de cobertura, com largura mxima de um metro e cinqenta centmetros;
e) as prgulas, conforme definido na regulamentao desta Lei;
III - a rea de pavimento em pilotis situado em lote ser igual rea do pavimento
imediatamente superior;
IV - a rea de pavimento em pilotis situado em projeo ser igual rea da projeo
registrada em cartrio;
V - as reas fora dos limites de lotes ou projees, decorrentes de concesso de
direito real de uso, sero discriminadas em parcelas especficas.
Pargrafo nico. A rea dos poos de elevadores ser considerada, para efeito de
clculo de rea de projeto arquitetnico, em apenas um dos pavimentos da
edificao.
Elementos
rea de pavimento em pilotis
(Lei n 2.105/98 - Artigo 46 III)
Poos de elevadores
(Lei n 2.105/98 Art. 46 - II)

Prismas de Aerao e
Iluminao ou s de aerao
(Lei n 2.105/98 Art. 46 II)

Observaes:
Quando situado em lote ser igual a rea do pavimento
imediatamente superior.
Ser considerada para clculo da rea Total de Construo, em
apenas um dos pavimentos da edificao. O pavimento ser o de
nvel mais ALTO.
-----Art. 30. A rea do poo de elevador ser considerada para o clculo
da rea total de construo da edificao em apenas um pavimento,
conforme dispe a Lei aqui regulamentada.
Pargrafo nico. O pavimento a que se refere este artigo ser o de
nvel mais alto.
Computar APENAS o vazio do poo sem as paredes (calcular por
dentro).
Computar APENAS o vazio do poo sem as paredes (calcular por
dentro).

Beiral de Cobertura
(Lei n 2.105/98 Art. 46 - II)
(Decreto n 19.915/98 Art.
29)

Prgulas
(Lei n 2.105/98 Art. 46 - II)
reas sob as escadas e
rampas
(Decreto n 19.915/98 Art.
28)

Varanda *
(Decreto n 19.915/98 Art.
100)

Com at 1m50 ser excludo do clculo da rea Total de Construo

da edificao.
Caso a largura do beiral de Cobertura ultrapasse 1m50, ser
computado na Taxa Mxima de Construo ou no Coeficiente de
Aproveitamento e na rea Total de Construo apenas o valor que
exceder 1m50.
-----Considerando a definio de beiral do Art. 2 do Decreto n
19.915/98, NO ser admitido nenhum elemento contguo, exemplo:
prgula.
X - beiral - prolongamento da cobertura em balano que sobressai dos
limites externos da edificao, exclusivamente para proteo de
fachadas;
-----Art. 29. O beiral de cobertura com at um metro e cinqenta
centmetros de largura ser excludo do clculo da rea total de
construo da edificao conforme dispe a Lei ora regulamentada.
Pargrafo nico. O beiral de cobertura com largura superior quela
que dispe este artigo ser computado na taxa mxima de
construo ou no coeficiente de aproveitamento e na rea total de
construo da edificao apenas no valor que excedera um metro e
cinquenta centmetros.
Deve atender as caractersticas estabelecidas no Art. 167 do
Decreto n 19.915/98 e no podem acontecer APS o beiral de
cobertura.
Sero desconsideradas para o clculo das dimenses e reas
mnimas dos compartimentos ou ambientes as reas sob as
escadas e rampas, com p-direito inferior a dois metros e vinte e
cinco centmetros.
-----Ateno: Para fins do clculo rea mnima do compartimento
apenas ser computado o espao do compartimento que atenda ao
p direito mnimo exigido no Anexo I da Lei n 2.105/98.
-----Essas reas sero computadas no clculo da Taxa Mxima de
Construo ou do Coeficiente de Aproveitamento e da rea total de
Construo.
Se estiver situada na fachada da edificao e situada sobre os
afastamentos mnimos obrigatrios, no ter sua rea computada
no clculo da Taxa Mxima de Construo ou no Coeficiente de
Aproveitamento e nem na Taxa Mxima de Ocupao sendo,
entretanto, includa no clculo da rea Total de Construo.
* apenas para a varanda que se enquadrar no artigo 100.

RESUMO
Em Lote ou Projeo DEVE SER ESPECIFICADO NO INFORMATIVO de aprovao ou visto, O
SOMATRIO DE TODAS AS REAS CONSTRUDAS, inclusive aquelas que se encontram no
nvel do subsolo. Exemplo:
rea do reservatrio inferior e superior quando existir (no o volume);
Subsolo (descriminando a parte a rea de concesso de direito real de uso);
Escadas em todos os pavimentos;
Casa de Mquinas;
Poos de Elevadores apenas no ltimo pavimento;
Beiral de Cobertura, o que exceder a largura superior a 1m50;
Todas as obras e elementos construtivos definidos no art. 47 e no art. 151 da Lei
n 2.105/98.
REA TOTAL DE CONSTRUO
NO A MESMA COISA QUE
REA MXIMA DE CONSTRUO

2.

REA MXIMA
DE CONSTRUO

TAXA MXIMA
DE CONSTRUO

COEFICIENTE
DE
APROVEITAMENTO

Para o clculo da rea mxima de construo, Taxa mxima de construo ou

Coeficiente de aproveitamento deve-se partir do valor da rea Total de Construo sendo aplicadas
as possibilidades estabelecidas abaixo:
a) Nos termos do 1 do Art. 33 da Lei NO SO COMPUTADAS nas taxas de
ocupao, coeficiente de aproveitamento ou taxa de construo as seguintes obras:
Pequena Cobertura: Com rea mxima de 20,00m2 (apenas para lotes
destinados habitao unifamiliar e habitaes em lotes compartilhados)
art. 164 Decreto 19.915/98;
Muro;
Guarita constituda por uma nica edificao: com rea mxima de 6,00m2 e
caso exista cobertura de proteo de veculos anexa guarita, dever ser
computada a rea que exceder o beiral (aps 1m50m);
Guarita constituda por duas edificaes, interligadas ou no por cobertura:
rea mxima de 4,00m2, por unidade e caso exista cobertura de proteo de
veculos anexa guarita, dever ser computada a rea que exceder o beiral
(aps 1,50m);
Abrigo de animais domsticos: com rea mxima de 6,00m.
Art. 33. So dispensadas de apresentao de projeto e de licenciamento as seguintes
obras localizadas dentro dos limites do lote:
I - pequena cobertura;
II - muro, exceto de arrimo;
III - guarita constituda por uma nica edificao, com rea mxima de construo de seis
metros quadrados;
IV - guarita constituda por duas edificaes, interligadas ou no por cobertura, com rea
mxima de quatro metros quadrados por unidade;
V - abrigo para animais domsticos com rea mxima de construo de seis metros
quadrados;
VI - instalao comercial constituda exclusivamente de equipamentos e decorao de
interiores;
VII - canteiro de obras que no ocupe rea pblica;
VIII - obra de urbanizao no interior de lotes, respeitados parmetros de uso e ocupao
do solo;

IX - pintura e revestimentos internos e externos;

X - substituio de elementos decorativos e esquadrias;
XI - grades de proteo em desnveis;
XII - substituio de telhas e elementos de suporte de cobertura;
XIII - reparos e substituio em instalaes prediais.
1. As reas das obras referidas nos incisos anteriores no so computadas nas taxas
de ocupao, coeficiente de aproveitamento ou taxa de construo.
b) E tambm conforme Art. 47 da Lei n 2.105/98, sero DESCONTADAS para fins de
clculo da Taxa Mxima de Construo ou Coeficiente de Aproveitamento, as seguintes obras e
elementos construtivos:
Obras e Elementos

Escadas EXCLUSIVAMENTE DE
EMERGNCIA NO PAVIMENTO DE
SUBSOLO ou EM OUTROS
PAVIMENTOS

Escadas DE USO COMUM EM

QUALQUER PAVIMENTO
Pavimento TCNICO
Garagem
Rampa para acesso garagem
Guarita constituda por uma nica
edificao
Guarita constituda por duas
edificaes, interligadas ou no por
cobertura

Varandas

Galerias: QUANDO EXTERNA E NO

PAVIMENTO TRREO (ABERTA PARA
REAS DESCOBERTAS OU VAZIOS)
(Art. 30 A Decreto n 19.915/98)
Marquises de construo obrigatria
por norma
Marquises de construo NO
obrigatria
Compartimentos destinados a abrigar
centrais de ar condicionado,

Observaes
Quando
o
subsolo

EXCLUSIVAMENTE
GARAGEM/ESTACIONAMENTO, descontar TODAS.
-----Quando houver mais algum uso (banheiros, vestirios,
depsitos, etc), descontar A METADE ou conforme
abaixo:
Se tem 1 escada: DESCONTA 1;
Se tem 2 escadas: DESCONTA 1, CONTA 1;
Se tem 3 escadas: DESCONTA 2, CONTA 1;
Se tem 4 escadas: DESCONTA 2, CONTA 2;
Outros casos, ver especificidade em equipe.
TODAS DEVEM COMPUTAR.
Se for em subsolo, outro pavimento, ou cobertura,
SEMPRE DESCONTAR.
SEMPRE DESCONTAR: tanto em subsolo ou em outros
pavimentos, e somente CONTAR se tratar de edifcio
garagem.
SEMPRE DESCONTAR tanto em subsolo como no trreo.
rea mxima de 6,00m2;
Caso exista cobertura de proteo de veculos anexa
guarita, dever ser computada a rea que exceder o beiral
(aps 1,50m).
rea mxima de 4,00m2, por unidade;
Caso exista cobertura interligando as guaritas, dever ser
computada a rea de cobertura que exceder o beiral
(aps 1,50,).
Decorrentes de concesso de direito real de uso: a rea
referente a rea Total de Construo das varandas
SERO DISCRIMINADAS A PARTE NO INFORMATIVO DE
APROVAO E NO ALVAR DE CONSTRUO.
Art. 30-A. A galeria de que trata o Inciso IV do art. 47 da
Lei ora regulamentada localiza-se, EXCLUSIVAMENTE,
NO PAVIMENTO TRREO DA EDIFICAO. (Inserido Decreto n 25.856/ 2005)
-----Outros casos, ver especificidade em equipe.
Prevista na legislao especfica de uso e ocupao do
solo
Quando exclusivamente em balano.
Deve ser exigida a apresentao de Laudo Tcnico e
documentao que justifique a necessidade do

subestao, grupos geradores, bombas,

casa de mquinas e demais
INSTALAES TCNICAS

Lajes Tcnicas EM REA COMUM ou

LIGADAS UNIDADES AUTNOMAS EM
LOTES ou PROJEO

Lajes Tcnicas DE USO PRIVATIVO

(SALA COMERCIAL OU
APARTAMENTO)
Piscinas descobertas
Quadras de esporte descobertas
reas de servio descobertas
Caixas dgua elevadas ou enterradas
Molduras, elementos decorativos e
jardineiras
Brises

Subsolos QUANDO EXCLUSIVAMENTE

DESTINADOS A DEPSITOS

compartimento, e caso necessrio projeto dos

equipamentos.
-----Se alguma das instalaes estiverem em rea verde ou
na rea permevel, DESCONTAR calculando pelas
paredes de fora. (permetro)
----Descontar sempre que forem de uso comum e dever ser
exigida a apresentao de Laudo Tcnico e
documentao que justifique a necessidade do
compartimento, e caso necessrio projeto dos
equipamentos.
----Descontar tambm as vinculadas s unidades
autnomas desde que as dimenses sejam justificadas
por Laudo Tcnico razovel.
DESCONTAR
---------------Exceto castelos dgua
Desde que o avano seja no mximo de 0,40m alm dos
limites das fachadas e devem obedecer o Art. 77 do
Decreto n 19.915/98.
Com largura mxima correspondente a 1m, desde que
projetados exclusivamente para proteo solar.
Ateno! O DEPSITO DEVER ESTAR COMPATVEL
COM O PARTIDO ARQUITETNICO E O USO PROPOSTOS
PARA A EDIFICAO.
Art. 2. Decreto n 19.915/98
XXII-A- depsito - caracterizado como:
a) edificao destinada a armazenagem de bens e
produtos;
b) compartimento em uma edificao destinado
exclusivamente a armazenar utenslios, louas, roupas,
materiais e mercadorias, dentre outros, sem banheiro
privativo, no se constituindo em unidade imobiliria
autnoma; (inserido - Decreto n 25.856/2005)
-----Dependendo das caractersticas do projeto DEVER ser
aplicado o artigo 21 do Decreto n 19.915/98:
-----Art. 21. A Administrao Regional indeferir o projeto de
arquitetura quando o partido arquitetnico for
incompatvel com o disposto na legislao especfica de
uso e ocupao do solo.
-----O depsito ser desconsiderado nas seguintes
condies:
- Quando localizado em subsolo;
Obs. Se localizado em outros pavimentos, ter a sua rea
TOTAL COMPUTADA;
- Somente podero vinculados unidades autonmonas
de LOJAS;

Obs. No podero ser vinculados salas comerciais;

- DEVERO REA MXIMA igual rea da loja.
Obs. Se possurem rea maior do que a rea da loja,
dever ser COMPUTADA SUA REA TOTAL;
- Dever ser ligado diretamente loja;
- Seu acesso dever ocorrer por dentro da loja;
Obs. permitido acesso independente SOMENTE PELO
SUBSOLO PELA GARAGEM PARA CARGA E DESCARGA.
- No poder ter banheiro;
- No caso de afloramento do subsolo, NO PODER
CARACTERIZAR-SE COMO UM COMPARTIMENTO DE
PERMANNCIA PROLONGADA;
Obs. Eventuais afloramentos podero ocorrer somente se
provocados pela diferena entre a cota de soleira e o
perfil natural do terreno desde que no contrarie a
legislao de uso e ocupao do solo especfica
(NGB/PUR/PDL/PR, etc).

c) NO DEIXAR DE OBSERVAR:
SEMPRE DESCONTAR OS COMPARTIMENTOS PELA LINHA DA PAREDE DE FORA
(PERMETRO);
Isenes especficas previstas nos Planos Diretores Locais.
reas sob escadas e rampas com p direito inferior a 2,25m devem ser
consideradas no clculo (CONTAM) da Taxa Mxima de Construo ou do
Coeficiente de Aproveitamento e da rea Total de Construo conforme
estabelecido no Art. 28 do Decreto n 19.915/98:
Art. 28. Sero desconsideradas para o clculo das dimenses e reas
mnimas dos compartimentos ou ambientes as reas sob escadas e rampas,
com p-direito inferior a dois metros e vinte e cinco centmetros.
Pargrafo nico. As reas de que trata este artigo sero computadas no
clculo da taxa mxima de construo ou do coeficiente de aproveitamento e
da rea total de construo.

Os elementos previstos no Art. 46 inciso II devero ser desconsiderados no

clculo da rea Total de Construo.
As varandas situadas sobre os afastamentos mnimos obrigatrios: NO tero
suas reas computadas no clculo da Taxa Mxima de Construo ou do
Coeficiente de Aproveitamento , e nem da Taxa Mxima de Ocupao. Porm
devem ser includas no clculo da rea Total de Construo.
Art. 47. Para fins de clculo de taxa mxima de construo ou de coeficiente
de aproveitamento permitidos para a edificao em legislao especfica, sero
desconsiderados as seguintes obras e elementos construtivos:
I - escadas, quando exclusivamente de emergncia;
II - garagens em subsolos ou em outros pavimentos, exceto em edifciosgaragem;
III - varandas decorrentes de concesso de direito real de uso;
IV - galerias;
V - marquises de construo obrigatria;
VI - marquises de construo no obrigatria, exclusivamente quando em
balano;
VII - guaritas, conforme definido art. 33, III e IV, e na regulamentao desta Lei;
VIII - compartimentos destinados a abrigar centrais de ar condicionado,
subestaes, grupos geradores, bombas, casas de mquinas e demais
instalaes tcnicas da edificao que faam parte da rea comum;

IX - piscinas descobertas;
X - quadras de esportes descobertas;
XI - reas de servio descobertas;
XII - caixas dgua elevadas ou enterradas, exceto castelos dgua;
XIII - molduras, elementos decorativos e jardineiras, com avano mximo de
quarenta centmetros alm dos limites das fachadas;
XIV - brises, com largura mxima correspondente a um metro, desde que
projetados exclusivamente para proteo solar;
XV - subsolos destinados a depsito.
Art. 48. Para fins de clculo de taxa mxima de ocupao, definida para a
edificao em legislao especfica, sero desconsiderados as obras e os
elementos construtivos situados a altura superior a doze metros em relao ao
nvel do solo e aqueles discriminados no art. 46, II.

3 . TAXA MXIMA DE OCUPAO (NO INFORMATIVO DE APROVAO NO POSSUI ESSA

TABELA)
A TAXA MXIMA DE OCUPAO, ou mnima ou obrigatria o percentual (%) previsto na
legislao especfica que determina a superfcie do lote ocupada pela projeo horizontal da
edificao ao nvel do solo. (Inciso LXV, Art. 3 da Lei n 2.105/98)

Para fins de clculo da Taxa Mxima de Ocupao, nos termos do Art. 33 e do Art. 48 da
Lei n 2.105/98 sero DESCONSIDERADAS (DESCONTAM) as reas das seguintes obras:
Obras ou Elementos

Observaes
Desde que com as caractersticas definidas no Art.
3. Lei n 2.105/98:
LIII - pequena cobertura - cobertura nica de at vinte
Pequena Cobertura
metros quadrados, em edificao trrea, sem
vedao lateral em pelo menos cinqenta por cento
do permetro;
A altura dever atender ao estabelecido na
Muro
legislao de uso e ocupao do solo
rea mxima de 6,00m2;
Guarita constituda por uma nica Caso exista cobertura de proteo de veculos
edificao.
anexa guarita, dever ser computada a rea que
exceder o beiral (aps 1,50m).
rea mxima de 4,00m2, por unidade;
Guarita constituda por duas edificaes, Caso exista cobertura interligando as guaritas,
interligadas ou no por cobertura
dever ser computada a rea de cobertura que
exceder o beiral (aps 1,50,).

Abrigo para animais domsticos

Com rea mxima de 6,00m2.

Poos de Elevadores

Art. 48 da Lei n 2.105/98.

Prismas de Aerao e Ventilao

ou s de Aerao

Art. 48 da Lei n 2.105/98.

Poos Tcnicos

Art. 48 da Lei n 2.105/98.

Beirais de Cobertura

Art. 48 da Lei n 2.105/98.

Deve atender as caractersticas estabelecidas no

Art. 167 do Decreto n 19.915/98 e NO podem
acontecer APS o beiral de cobertura.
Art. 100. A varanda na fachada da edificao e
situada sobre os afastamentos mnimos obrigatrios
obedecer ao seguinte:
I - localizar-se- acima do pavimento trreo;
II - avanar at um tero dos afastamentos mnimos
obrigatrios, com o mximo de um metro;
III - manter altura livre mnima de dois metros e
cinqenta centmetros sob a varanda, medidos a
partir da sua face inferior; (NR) (alterado - Decreto n
Varandas acima do pavimento trreo, na 25.856/2005)
fachada e sobre o afastamento IV - no possuir comunicao com cozinha e rea
obrigatrio
de servio;
V - no possuir outro elemento de vedao alm da
(Art. 100 do Decreto n 19.915/98)
empena e de eventuais divisores;
VI - possuir guarda-corpo ou jardineira com altura
mnima de noventa centmetros.
Pargrafo nico. A varanda de que trata este artigo
no ter sua rea computada no clculo da taxa
mxima de construo ou do coeficiente de
aproveitamento e nem da taxa mxima de ocupao
sendo, entretanto, includa no clculo da rea total
da construo. (alterado - Decreto n 25.856/ 2005)
Obras e Elementos construtivos
Situados a uma altura superior a 12m do nvel do
solo. Art. 48 - Decreto n 19.915/98.
Prgulas

Art. 33. So dispensadas de apresentao de projeto e de licenciamento as

seguintes obras localizadas dentro dos limites do lote:
I - pequena cobertura;
II - muro, exceto de arrimo;
III - guarita constituda por uma nica edificao, com rea mxima de
construo de seis metros quadrados;
IV - guarita constituda por duas edificaes, interligadas ou no por cobertura,
com rea mxima de quatro metros quadrados por unidade;
V - abrigo para animais domsticos com rea mxima de construo de seis
metros quadrados;
VI - instalao comercial constituda exclusivamente de equipamentos e
decorao de interiores;
VII - canteiro de obras que no ocupe rea pblica;
VIII - obra de urbanizao no interior de lotes, respeitados parmetros de uso e
ocupao do solo;
IX - pintura e revestimentos internos e externos;
X - substituio de elementos decorativos e esquadrias;
XI - grades de proteo em desnveis;
XII - substituio de telhas e elementos de suporte de cobertura;

XIII - reparos e substituio em instalaes prediais.

1. As reas das obras referidas nos incisos anteriores no so computadas
nas taxas de ocupao, coeficiente de aproveitamento ou taxa de construo.
2. As obras referidas nos incisos X, XI, XII e XIII so aquelas que:
I - no alterem ou requeiram estrutura de concreto armado, de metal ou de
madeira, trelias ou vigas;
II - no estejam localizadas em fachadas situadas em limites de lotes e
projees;
III - no acarretem acrscimo de rea construda;
IV - no prejudiquem a aerao e a iluminao e outros requisitos tcnicos.
3. A dispensa de apresentao de projeto e de licenciamento no desobriga do
cumprimento da legislao aplicvel e das normas tcnicas brasileiras.
........................
Art. 48. Para fins de clculo de taxa mxima de ocupao, definida
para a edificao em legislao especfica, sero desconsiderados as
obras e os elementos construtivos situados a altura superior a doze
metros em relao ao nvel do solo e aqueles discriminados no art.
46, II.

10