CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

LAUDO TCNICO DE AVALIAO DE IMVEL

LAUDO TCNICO DE AVALIAO
Imvel rural denominado Fazenda Cerrado
Distrito de Domlia
Agudos-SP
CPI Conselho do Patrimnio Imobilirio
Coordenadas Geogrfica: W 49.245816 S 22.660742
Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

FICHA CADASTRAL DO IMVEL

1. VALOR TOTAL DO IMVEL (R$):
VALOR TOTAL:

2. CPOS PROCESSO:

R$50.000,00
CPI PROCESSO:

0380/2008 Pasta A167

2722/2009

3. LOCALIZAO:
ENDEREO:

DISTRITO DE DOMLIA

FAZENDA CERRADO

MUNICPIO:

BAIRRO:

TRANSCRIO: 9.353

AGUDOS

4. CROQUI DE LOCALIZAO:

CARTRIO:

AGUDOS

5. FOTOGRAFIA:

- FORMATO DO TERRENO:
POLGONO REGULAR:
POLGONO IRREGULAR:
6. CARACTERSTICAS DO TERRENO:
REA:

FRENTE PRINCIPAL/SECUNDRIA

6.05 ha

TOPO GRAFIA:
PLANO:

ACLIVE:

DECLIVE:

MIDO:

ALAGADIO:

ACIDENTADO:

SUPERFCIE DO SOLO:
SECO:

7. BENFEITORIAS EXISTENTES:
PADRO CONSTR.: NO H
IDADE ESTIMADA:
ESTADO DE CONSERVAO:
BOM:
REGULAR:

REA (m2):
VOCAO DE USO:

RUIM:

8. SITUAO DO IMVEL:
OCUPADO:
OCUPANTE:

DESOCUPADO:

Antnio Carlos Tom

Companhia Paulista de Obras e Servios

CONTATO:

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

14-9829-8387
T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

NDICE
FICHA CADASTRAL DO IMVEL
1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAO
4. CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAO
4.2. LOCALIZAO
4.3. CARACTERIZAO DA REGIO
4.4. DESCRIO DO IMVEL
5. DIAGNSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAO DA AVALIAO
7. DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL
7.1. CLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. VALOR TOTAL DO IMVEL
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATRIO FOTOGRFICO
9.4. CLCULOS DA AVALIAO
9.5. DOCUMENTAO DE REFERNCIA

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliao foi elaborado por solicitao do Conselho do Patrimnio
Imobilirio - CPI.

2. FINALIDADE DO LAUDO
A finalidade do laudo subsidiar a alienao do imvel rural constitudo por terreno
localizado na Estrada Municipal, na Fazenda Cerrado no Distrito de Domlia, no municpio
de Agudos/SP.

3. OBJETIVO DA AVALIAO
O objetivo do Laudo de Avaliao a determinao do valor de mercado com base em
pesquisas no mercado imobilirio da regio geoeconmica do imvel avaliando,
apresentando como concluso a convico do valor de mercado aps tratamento dos
dados.

4. CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAO
Os elementos necessrios para elaborao deste trabalho, fornecidos pelo
solicitante, foram considerados por premissa, como vlidos e corretos, no tendo
sido aferidas as reas em campo pelos nossos tcnicos.
Para efeitos da avaliao, o imvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,
hipotecas, contaminao do solo ou nus de qualquer natureza.
Imvel com transcrio atual sob n 9.353, Livro 3 Q do Cartrio do Registro de
Imveis de Agudos SP.
Os documentos de referncia foram apresentados pelo cliente e compem o anexo
9.5.
Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

4.2. LOCALIZAO
Trata-se de rea na Estrada Municipal, na Fazenda Cerrado, hoje ocupada pela
Fazenda Nossa Senhora de Ftima, no Distrito de Domlia Municpio de Agudos.

Figura 1: Localizao do avaliando.

Foto 1: Placa de identificao da Fazenda Nossa Senhora de Ftima, antiga Fazenda

Cerrado.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

4.3. CARACTERIZAO DA REGIO

A regio rural do Distrito de Domlia, no municpio de Agudos-SP caracterizada
principalmente por propriedades rurais com explorao de eucalipto, cana e
pastagem.
A Fazenda Maraci confrontante do imvel avaliando foi utilizada pelo INCRA para
assentamento rural.

4.4. DESCRIO DO IMVEL

2,5 alqueires - da Fazenda Cerrado foi adjudicada a Fazenda do Estado.

O remanescente da Fazenda Cerrado foi adquirido pela atual Fazenda Nossa

Senhora de Ftima.

O provvel local do imvel avaliando encontra-se ocupado pela Fazenda

Nossa Senhora de Ftima (propriedade de Jos Marques Jacinto 11
2403-2440 / 2551) e por uma famlia, constituda por Antnio Carlos Tom,
esposa e dois filhos.

No foram considerados no imvel avaliando quaisquer restries no que tange a

passivos ambientais ou reas de proteo permanente (APP) e no faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificao quanto
contaminao ou no do solo.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

5. DIAGNSTICO DE MERCADO
Trata-se de regio rural de Agudos-SP, distante 13 km do Distrito denominado
Domlia, local caracterizado por propriedades com a cultura de eucalipto, cana e
pastagem.
O imvel avaliando encontra-se confrontante a Fazenda Maraci (atualmente
parcelada com assentamento do INCRA). O provvel local do avaliando, encontra-se
invadido e possui baixa liquidez.

6. ESPECIFICAO DA AVALIAO
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificao das avaliaes, apresenta a seguinte
redao:

9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes
que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do
empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende
exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por
isso, no passvel de fixao a priori.

Em funo das particularidades do imvel avaliando e do comportamento do mercado

imobilirio da regio, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 Tabela 5, o presente laudo de avaliao possui Grau de

Fundamentao III.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

7. DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO TERRENO

7.1. CLCULO DO VALOR DO TERRENO
Para o presente trabalho adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o clculo do valor do imvel.
Foram realizadas pesquisas no ms de fevereiro de 2013 na regio do avaliando,
e os elementos foram devidamente homogeneizados situao do avaliando,
visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.
Adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para o clculo
do valor do imvel, praticado na regio geo-econmica prxima da localizao da
rea a ser avaliada, cujos clculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinao do valor unitrio de terreno
R$/ha (1 ha = 10.000 m). Neste tratamento, os atributos dos imveis
comparativos

(exemplo:

rea,

frente,

profundidade,

localizao,

etc.)

so

homogeneizados para representar a situao do imvel paradigma (referncia de

uma determinada regio).

Construes: Para os comparativos com construes, as mesmas foram deduzidas

conforme Estudos Valores de Edificaes Imveis Urbanos 2002, considerando
classificao, estado de conservao e idade aparente.
Em levantamento de dados junto ao mercado imobilirio, obtiveram-se elementos,
cujos dados de anlise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.
Aps tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITRIO para o
terreno:
VALOR UNITRIO TERRENO = R$ 8.210,80/ha

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

Para a determinao do valor total do terreno aplicaremos a frmula abaixo:

VALOR

TERRENO

= VALOR UNITRIO * REA

Sendo:
VALOR

TERRENO

Valor do terreno

VALOR UNITRIO Valor unitrio de terreno

REA rea total registrada de terreno
VALOR

TERRENO

= R$ 8.210,80/ha * 6,05 ha

VALOR TERRENO = R$ 49.657,35

7.2. VALOR TOTAL DO IMVEL

Para o clculo do valor do imvel adotou-se o Mtodo Evolutivo. A descrio do

Mtodo encontra-se no Anexo 9.2 item 2.3.
O valor foi determinado atravs da somatria dos valores de terreno e construo,
conforme equao abaixo:

Valor Total do Imvel: Valor do Terreno

Valor Total do Imvel: R$ 50.000,00

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

10

8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de

anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Adotando-se at o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:

Valor do Imvel, arredondado:

R$ 50.000,00 (Cinqenta mil reais)

Referncia: maro/2013
So Paulo, 01 de abril de 2013

Davi Eidi Maeda

Larcio Paulino Simes

Engenheiro Agrnomo
CREA 5062610390
Responsvel tcnico pelo trabalho

Engenheiro Sanitarista
CREA 0601141851
Coordenador dos trabalhos

So parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos:

9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATRIO FOTOGRFICO
9.4. CLCULOS DA AVALIAO
9.5 DOCUMENTAO DE REFERNCIA

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

9.3 RELATRIO FOTOGRFICO

Vista do acesso Domlia, pela Rodovia Castelo Branco.

Vista do Distrito de Domlia Distante 13 km do local do imvel.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

Vista do acesso ao imvel.

Vista da estrada vicinal com imvel direita.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

Vista da casa da famlia no imvel.

Vista da estrada vicinal com imvel direita.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

Vista dos fundos da casa no imvel.

Croqui do acesso ao imvel a partir de Domlia.

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

9.4 CLCULOS DA AVALIAO

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@cpos.com.br
www.cpos.sp.gov.br

CPOS 0380/2008 pasta A167 CPI 2722/2009

9.5 DOCUMENTAO DE REFERNCIA

Companhia Paulista de Obras e Servios

Rua Tangar, 70 Vila Mariana

04019-030 So Paulo, SP

T 55 11 2139-0100
Fax 55 11 2139-0166

cpos@ cpos.sp.gov.br
www.cpos.sp.gov.br