INTRODUCCIN

Bass (2000 p.5) define el fast-track como un sistema que permite que la
construccin empiece antes de que se haya culminado el diseo. Nos
dice adems que una estructura de trabajo integrada o de llave en
mano permite la adopcin de este sistema de parte del contratista de
construccin, pero que no todos los proyectos fast-track emplean esta
estructura de trabajo. La Oficina de Planeamiento y Asesoramiento
Institucional de la universidad de Penn State13, define el fast-track como
un sistema que permite que la contratacin de servicios de construccin
y la ejecucin empiecen antes de que se haya completado y aprobado el
diseo final del proyecto, mediante la anticipacin de las posibles
necesidades que se puedan presentar durante la construccin, el
desarrollo de actividades en paralelo, la eliminacin de las demoras en
la construccin y mejorando la transferencia de informacin entre los
profesionales involucrados al celebrarse reuniones de coordinacin
semanales.
Seala que este tipo de sistema es usado por los clientes que buscan
agilizar la ejecucin del proyecto, pero a costa de sacrificar el control
que puedan tener sobre el costo final, es decir que el cliente debe
asumir este riesgo.

PROYECTOS FAST TRACK

I.

DEFINICION:

Los proyectos Fast Track es "la tcnica para reducir la duracin del
proyecto al hacer actividades en paralelo que regularmente se haran en
secuencia. Tiene que ver con la relacin lgica fin

inicio, ya que

recomienza una actividad sin que se haya terminado la anterior".

Los proyectos fast-track son hoy da una necesidad creciente, estamos
en una poca en el mercado de la construccin, donde la bsqueda
constante de innovacin, tiempos cortos de entrega y presupuestos
reducidos, son temas en crecimiento. Se caracterizan por ser ejecutados
con pocos planos de arquitectura en instalaciones donde al inicio
predomina una planificacin en simultneo con la ejecucin de obra.

II.

PROYECTO

Un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto,

servicio o resultado nico. Por sistema, este es dirigido por un Gerente
de proyectos quien es el responsable del mismo.

III.

ETAPAS DE UN PROYECTO
1. INICIACION

4. CONTROL

2. PLANEACION

3. EJECUCION

5. CIERRE

IV.

IMPLEMENTACION DE LA METODOLOGIA

METODOLOGIA FAST TRACK: Anlisis de ruta crtica y superponer

actividades, se puede trabajar diferente proceso en paralelo. Se logra
una considerable reduccin de tiempos total.
METODOLOGIA TRADICIONAL: tiene una secuencia rgida secuencial
por tiempos.
METODOLOGIA FAST TRACK
INICIACION
PLANEACION
EJECUCION
SEGUIMIENTO
CONTROL

CIERRE
AHORRO
TIEMPO

METODOLOGIA TRADICIONAL (SECUENCIAL)

INICIACION
PLANEACION
EJECUCION
SEGUIMIENTO
CONTROL

DE

CIERRE

V.

CARACTERISTICAS

GENERALES

DE

LOS

PROYECTOS FAST-TRACK

Calendarios base y calendarios de trabajo.

Columnas de imgenes.
Guarda la informacin de los recursos humanos.
Inspeccin del tiempo de trabajo.
Estructura de trabajo integrada
Tiene como propsito acortar el tiempo para la finalizacin del

proyecto.
Capacidad de manejar las tareas, recursos y proyectos que el

usuario necesite.
Facilidad de uso.
Pocos requisitos de instalacin.
Coste reducido de la herramienta.
Capacidad grfica.
Cambios en los datos se reflejan en los productos obtenidos en la

herramienta.
Calendarios base y calendarios de trabajo.
Guarda la informacin de los recursos humanos.
Inspeccin del tiempo de trabajo.

VI.

TIPOLOGIA DE PROYECTOS EN LOS CUALES SE

APLICA LA MODALIDAD FAST TRACK

La modalidad Fast-Track es posible en todo tipo de proyectos desde la

creacin de softwares hasta la construccin. Este sistema es viable
siempre y cuando tengas gente con poder de decisin definitiva en el
proyecto, es decir los proyectistas; ya que por su velocidad genera
infinidad de interferencias en el desarrollo de la obra y es importante
tener a los involucrados cerca para no generar retrasos entre los
contratistas, por eso es indispensable requisito que estos proyectos

estn conformados por fases ejecutadas en forma secuencial y

respetando las precedencias, las cuales con el mtodo Fast-Track se
efectuaran de forma simultnea.
Campos que se aplica el mtodo fast track entre ellos tenemos:

Construccin de edificaciones
Construccin de estructuras
Aceleracin en capacitaciones
Aceleracin de sistemas industriales
Creacin de softwares
Creacin de distintos productos cotidianos y cosmticos
Cirugas de recuperacin acelerada
etc.

VII. REQUERIMIENTOS

PARA

ESTA MODALIDAD DE

EJECUCION
Planeamiento anticipado para el control de la calidad:
Es recomendable adoptar un plan de manejo del proyecto que haga
nfasis en el control de calidad durante la etapa de diseo. En este
sentido, se debe educar a todo el personal involucrado hacindolo
comprender la necesidad de tener un control de calidad riguroso y
constante a fin de evitar los cambios y variaciones de ciertas actividades
que pueden formar parte de la ruta crtica del proyecto, lo cual originara
retrasos y ampliaciones de plazo.
La Administracin de la construccin es prioritaria:
El cliente debe centrar sus esfuerzos en proporcionar toda la informacin
que requiera el contratista para la ejecucin del trabajo, dedicando el
tiempo necesario para absolver dudas y consultas que puedan surgir
durante la ejecucin. De esta manera tambin se evitan posibles
conflictos posteriores.
Comunicacin abierta:

Se deben establecer canales de comunicacin eficaces entre el cliente y

contratista o entre la gerencia de proyectos y el contratista, de tal forma
que se identifiquen los problemas pequeos y sean resueltos en cuanto
surjan, evitando se agrave la situacin. As mismo, deben programarse
visitas del cliente o su representante para identificar fallas y proponer
alternativas de solucin de manera conjunta con el contratista.
Participacin del diseador a lo largo de la ejecucin del
proyecto:
Es

recomendable

que

el

cliente

designe

al

proyectista

como

administrador del proyecto, ya que es la persona que conoce ms de

cerca el proyecto y todos los temas que involucra. De esta forma se
permite al contratista aclarar todos los temas que puedan estar poco
claros conforme se va realizando la construccin.
Buscar productos en plaza:
Hay incertidumbres con las fechas de entrega de importaciones y en
estos casos se desea que el proyecto se encuentre bajo el mayor control
de tiempos posible. Dado que es altamente probable la necesidad de
importar equipos, su identificacin, especificacin y compra son ruta
crtica.
Control de la cadena de suministros:
Este es posiblemente el ms crtico de los mandamientos de Lean
Construction, pues en este tipo de proyectos resulta de mayor relevancia
contar con el 100% de los suministros necesarios as como instrucciones
claras de las tareas a realizar. Suena ms fcil de lo que es.
Turnos de trabajo para cubrir horarios nocturnos y diurnos:
Son indispensables para cubrir los atrasos en avance y reparaciones de
calidad que se pueda tener en obra.

VIII. PRINCIPALES CONTROLES QUE DEBE TENERSE

PARA SU SEGUIMIENTO.

La forma de comunicacin entre las partes es pieza fundamental

en el xito de un proyecto "Fast track". La lnea de comunicacin
debe ser horizontal, contrario a la convencional forma vertical

propietario-consultor-contratista-subcontratistas.
Turnos de trabajo para cubrir horarios nocturnos y diurnos: Son
indispensables para cubrir los atrasos en avance y reparaciones de

calidad que se pueda tener en obra.

Deben establecerse claramente los objetivos de costo, tiempo y

calidad antes del inicio del proyecto.

La figura del Project Manager o Administrador de Proyectos desde
las etapas de factibilidad del proyecto es esencial. Esta figura
acta como representante del cliente en todo momento. Deber
tener amplio conocimiento y experiencia en la actividad y asumir
el rol de interlocutor entre el propietario, el consultor y los
contratistas y la responsabilidad de que los objetivos planteados

para el proyecto sean cumplidos.

El proyecto deber ser dividido en etapas constructivas de una
manera lgica y obediente a la programacin del proyecto. De
esta forma, se garantiza la fluidez del proyecto y se minimiza la

interaccin entre diferentes cuadrillas.

La reduccin del costo del proyecto no es un objetivo del FastTrack. Por el contrario, la experiencia ha demostrado que, en
muchos casos, el costo de los proyectos tiende a incrementarse
debido al uso intensivo de los recursos. El beneficio de los cortos

tiempos de entrega se centra en la operacin del negocio

propiamente dicho, una vez terminado el proyecto.

IX.

VENTAJAS Y DESVENTAJAS

O LIMITACIONES DE

PROYECTOS FAST TRACK

Ventajas de los proyectos Fast-Track:

La principal ventaja que se le reconoce est relacionada con el

ahorro de tiempo en la ejecucin, el cual puede constituir una gran
alternativa econmica para el cliente dependiendo de la premura

con la que requiera la entrega del proyecto.

Mejora la planificacin ya que establece relaciones lgicas y

causales
La principal ventaja que se le reconoce est relacionada con el
ahorro de tiempo en la ejecucin, el cual puede constituir una gran
alternativa econmica para el cliente dependiendo de la premura

con la que requiera la entrega del proyecto.

El
tiempo
de
finalizacin
del
proyecto

considerablemente.
Se puede utilizar con cualquier estrategia de ejecucin del

se

acorta

proyecto, tales como CM en Riesgo y la Agencia de CM, de diseo

y construccin, tender un puente y la entrega Proyecto Integrado.

Incluso el proceso de diseo-licitacin-construccin tradicional
puede utilizar conceptos de va rpida por la licitacin de contratos
de construccin en general separadas para las fases de la obra.

Desventajas de los proyectos Fast-Track:

No se conoce el precio total de la obra hasta que sta no concluya,

solamente se puede tener una estimacin bastante ligera a partir
de la memoria descriptiva del proyecto y de los avances del diseo

que se tengan al momento de la contratacin, con lo cual, el

cliente debe asumir el riesgo en la fase de diseo.

La presin de seguir la programacin sin retrasos durante la
construccin puede desencadenar relaciones antagnicas entre el

cliente y el contratista.
Las obras Fast-Track generalmente requieren mayor cantidad de
personal de staff en las obras, mayor cantidad de cadistas y

topgrafos.
Es ms difcil de manejar que el proceso de diseo-licitacin-

construccin tradicional.
Se requiere un conocimiento detallado del proceso, la planificacin
efectiva, la integridad y la estrecha coordinacin entre las

organizaciones ejecutoras de la obra.

El costo final del proyecto es incierto cuando la construccin se

inicia porque el diseo no es completo.

Riesgo de que la obra construida en una fase temprana del
proyecto puede no ser apropiado para las decisiones de diseo
posteriores. Por ejemplo, si se construyen los cambios despus de
la forma del edificio de los fundamentos, hay un aumento de costo
y la demora para modificar las bases completas.

X.

DESCRIPCION

DE

CASO

PROYECTOS FAST TRACK

CENTRO COMERCIAL PLAZA LIMA SUR

PRCTICO

DE

Nombre del Proyecto:

Cliente:

Wong

Construccin:

GyM

Ubicacin:

Chorrillos - Lima, PER

Fecha:
rea Terreno:

Plaza Lima Sur

2005
116,460.7 m

Caractersticas del proyecto:

El planteamiento del proyecto fue mantener en funcionamiento el
supermercado que exista y aprovechar el resto de edificacin existente
para uso comercial.
Dado que se deba respetar la edificacin existente, por temas de
seguridad era necesario que el corredor fuera abierto, por lo que se
plante una tensoestructura la cual permite una ventilacin optima sin
dejar que el sol o lluvia perjudiquen el funcionar del centro comercial. El
otro reto de esta obra fue que se realiz en modalidad Fast Track en un
lapso de obra de 4 meses.

JOCKEY PLAZA SHOPPING CENTER

Tipo de Proyecto:

Proyectos Emblemticos

Proyecto:

Desarrollo Ingeniera C.C. Jockey Plaza Shopping

Center.
Cliente:

Centros Comerciales del Per

Sub-Sector:

Recreacin

Plazo Ejecucin:

Abril 1996 Abril 1997

Ubicacin:

Lima Per

Caractersticas del Proyecto:

El proyecto se realiz bajo el sistema Fast Track y con un plazo de
Cero

Holguras.

construccin,

Comprendieron

gerencia

de

proyecto,

los

servicios

control

de

de

ingeniera,

calidad

(QA/QC),

planeamiento y control, negociacin de sub contratos especializados,

servicios de gestin de compras y administracin del proyecto.
Alcances:
- rea de terreno: 130,000 m2
- rea techada: 104,862 m2
- Concreto: 52,332 m3
- Encofrados: 215,320 m2
- Redes de agua potable y alcantarillado: 12,200 ml

XI.

CONCLUSIONES:

En un mundo tan cambiante como el nuestro en la actualidad se

hace necesario aplicar esta metodologa debido a que se van a
hallar ventajas competitivas, adems que en el desarrollo de
proyectos se presentan imprevistos que con una adecuada
aplicacin de esta forma de abordar los proyectos, podrn tener
las holguras necesarias en algunas actividades para cumplir con

los plazos antes de lo previsto.

Desde el inicio, se debe tener claro hacia a dnde va el proyecto,
cul es su misin, enfocarlo hacia lo que se desea para propiciar el
cumplimiento de los objetivos que se plantea la empresa; y
mediante este insumo establecer las prioridades e iniciar con la

planificacin.
En la etapa de la ejecucin se concluye que su importancia radica
en que es el momento donde se cumplen los objetivos propuestos
y tambin cuando se emplea la mayor parte de tiempo as como la
mayor porcin del presupuesto planteado para la totalidad del
proyecto, y por esta razn se debe monitorear continuamente el
desempeo con respecto a la lnea base; del mismo modo que se
conforma el equipo del proyecto el cual debe coordinarse entre s
y con los dems elementos que hacen parte del proyecto,
enfocados hacia el cumplimiento de los objetivos enmarcados en

trminos de calidad y valor agregado para el cliente.

Estrechamente relacionado con lo anterior se

destaca

el

seguimiento y control, asignando roles y responsables para

realizarlo, definiendo metodologas para llevarlo a cabo y los
sistemas de informacin a ser empleados; para un proyecto que
deba ser desarrollado rpidamente se deber emplear un sistema
tambin gil en el cual la informacin fluya de forma efectiva y
exacta, y su actualizacin sea realizada en tiempo real.

En la fase de cierre del proyecto se finaliza el proyecto y se

entrega al cliente, pero adems se debe propiciar un proceso de
mejora continua y por consiguiente una cultura de aprendizaje
organizacional; lo anterior se produce mediante la implementacin
de un postmortem y un anlisis de causalidad que provean a la
organizacin de lecciones aprendidas, tanto de proyectos exitosos
como no exitosos, porque en cada proyecto el gerente se
encontrar con un desafo diferente y si puede obtener acceso a
una base de datos con informacin sobre actividades anteriores,
estar en capacidad de tomar decisiones con mayor informacin y
tendr ms bases para actuar en caso de inconvenientes o

dificultades a lo largo del proyecto.

Para generar valor agregado al cliente en todos los proyectos es
necesario entender las necesidades y expectativas de este, que la
diferencia entre la situacin antes y despus del proyecto sea
diferente beneficindolo, de forma que al momento de inclinarse
por un proveedor (consultor) para un proyecto posterior escoja
nuevamente la empresa.

XII.

RECOMENDACIONES:

En tal sentido, se recomienda continuar la investigacin de las

alternativas propuestas, ya que la Gua presentada constituye tan
solo

una

forma

de

llevar

el

proceso

de

contratacin,

entendindose que se pueden generar alternativas diferentes que

modifiquen o complementen lo propuesto a manera de crtica y

retroalimentacin.
Adicionalmente, se sugiere tratar con mayor detenimiento la
adopcin de los Equipos Mediados o Gerencia de Construccin, ya
que, en opinin del autor constituye la alternativa que permitira
afrontar con mayor potencial de xito proyectos de cualquier nivel
de complejidad.

XIII. REFERENCIAS :
Winch, G.M. (2002)

Managing

Construction

Projects:

An

Information Processing Approach. UK, Blackwell Science Ltd.

Kelly, J.; Morledge, R. & Wilkinson, S. (2002) Best Value in
Construction. UK, Blackwell Science Ltd & RICS Foundation.

Smith, N.J. (2002) Engineering Project Management. 2da edicin,

UK, Blackwell Science Ltd.

Levy, S.M. (2002) Administracin de Proyectos de Construccin.
3era edicin, Mxico, McGraw Hill.

XIV. LINKOGRAFIA:
http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/123456789/9
75/ECHEVARRIA_CAVALIE_FERNANDO_VALOR_PROYECTOS_CONSTR

UCCION.pdf?sequence=1
http://repository.unimilitar.edu.co/bitstream/10654/13233/1/ANDRA

DE_URINTIVE_ANDRES_LEONARDO_2014.pdf.
http://hosting01.uc3m.es/Erevistas/index.php/CDT/article/viewFile/

1915/908.
http://revistaconstruir.com/it_connect/el-metodo-fast-track-enconstruccion-pasos-para-hacerlo-de-forma-adecuada/