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Revista de Arquitectura, Urbanismo y Ciencias Sociales

Centro de Estudios de Amrica del Norte, El Colegio de Sonora
Vol. IV Nmero 3, Octubre de 2013

Valoracin econmica de monumentos histricos

M. en V. Ana Lilia Carrillo Cutio1

Dra. Leila Villarreal Dau2

Actualmente las ciudades de Amrica Latina se encuentran en un proceso de

transformacin en donde la tendencia del desarrollo urbano no es hacia la expansin
territorial, sino al interior. De esta manera los Centros Histricos, en el corazn de la
ciudad, se revalorizan planteando nuevas tecnologas, tcnicas y conceptos que apoyan en
la bsqueda de otra manera de interpretarlos y de actuar en ellos, lo que lleva a nuevos
procesos de anlisis e intervencin, superando las anteriores teoras de lo monumental
como elemento de partida y definicin, y concentrndose dentro de los contextos
econmicos, sociales e histricos. Esta transformacin de los centros histricos tiene que

1 Calle Pedregoso 9 pte.

C.P. 82000, Mazatln, Sinaloa, Mxico.
alcara624@hotmail.com
U A S, Ingeniera Mazatln, Carrera de Arquitectura
2 Calle Pedregoso 9 pte.
C.P. 82000, Mazatln, Sinaloa, Mxico.
alcara624@hotmail.com
U A S, Ingeniera Mazatln, Carrera de Arquitectura

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ver con el incremento de la pobreza urbana, la transicin demogrfica, la globalizacin, y

la revolucin cientfica tecnolgica3.
De esta manera la influencia del turismo como industria generadora de ingresos
econmicos ha sido un factor determinante en la rehabilitacin y adecuacin de las
construcciones en los Centros Histricos, generando cambios en los valores econmicos de
los inmuebles, e influyendo notablemente en el mercado inmobiliario al incrementar el
valor econmico los inmuebles que se encuentran en esa rea, incluyendo el que los
mtodos de valuacin utilizados no hayan evolucionado a la par de las transformaciones
conceptuales y urbanas de los Centros Histricos, este fenmeno repercute de diferentes
maneras en la economa de la zona, as como en su desarrollo social y cultural.
As, segn Herrera Prieto (2001), el patrimonio histrico representa una creacin
cultural con carcter acumulado, es decir con una perspectiva histrica o con un sentido
de heredad, donde no cabe pensar en la reproduccin, porque constituyen objetos nicos,
sino a lo sumo en las labores de mantenimiento y conservacin de estos elementos. Desde
esta perspectiva, la economa del patrimonio histrico constituye una parte especfica
dentro del campo disciplinar general de la economa de la cultura, que requiere un anlisis
singular, tanto en la caracterizacin de los elementos integrantes, como en las condiciones
de consumo y provisin4. Por lo que uno de los aspectos bsicos dentro del desarrollo del
contexto econmico de los Centros Histricos, sera el conocimiento de los elementos
necesarios para la valoracin econmica de los inmuebles que han sido catalogados.

3 Carrion (2004)
4 Economa del patrimonio histrico, Luis Herrera Prieto, ICE ECONOMIA DE LA CULTURA, junio-julio 2001
no.792

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El Centro Histrico de Mazatln, Sin.

Para la ciudad de Mazatln, Sin. el diario oficial de la Nacin public el Decreto5
que declara Zona de Monumentos Histricos parte del centro de la ciudad. Segn ste la
zona de monumentos est conformada por 180 manzanas, las cuales comprenden 479
edificios con valor histrico, construidos durante los siglos XIX y el primer cuarto del XX,
en los que se combinan diversas manifestaciones arquitectnicas con caractersticas
acadmicas y regionales, destacndose dos que son destinados al culto religioso: el Templo
de San Jos y la Catedral de la Inmaculada Concepcin, el resto, son edificaciones privadas
principalmente destinadas a la habitacin. Sin embargo, las fincas que no han sido
restauradas y estn ubicadas dentro del permetro de la zona de monumentos histricos, de
la ciudad de Mazatln, Sinaloa, (Mxico), y se encuentran incluidos en el catlogo de obras
relevantes, a pesar del Decreto Federal, no presentan un incremento en su valor econmico
en base a sus caractersticas artsticas e histricas, ya que en los mtodos tradicionales de
valuacin aplicados a los procesos valuatorios no se incluyen determinantes de valor
histricos y artsticos, que podran ser considerados influyentes para el incremento de su
valor econmico, por lo que son presas del mercado inmobiliario. Esto ha repercutido en la
falta de motivacin para su conservacin y mantenimiento y el frecuente deterioro de los
inmuebles catalogados.

5 Decreto por el que se declara una zona de monumentos histricos en la ciudad y puerto de Mazatln,
municipio del mismo nombre, Estado de Sinaloa.

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La construccin del Hotel Belmar en 1923 y posteriormente en 1950 del hotel

Freeman frente a la Playa Olas Altas (Santamara, 2007), fueron precursores del
surgimiento del turismo en el Viejo Mazatln, en los 90 las autoridades municipales y
estatales decidieron rescatar el teatro ngela Peralta. Este desarrollo trajo consigo eventos
culturales, despertando el inters de inversionistas, para el 2007 el centro Histrico de
Mazatln era una zona potencial de crecimiento de poblacin extranjera, por su arquitectura
y ambiente bohemio. Estos nuevos pobladores se han convertido en los actores del Centro
Histrico, ya que son los que han adquirido las viviendas catalogadas y las han rehabilitado
para residir en ellas, segn datos del INHA, para el 2007, 57 extranjeros haban realizado
trmites para adecuar su vivienda.

Valor econmico
El modelo de valor es tan antiguo como la misma historia de la humanidad. Desde
el intercambio de objetos de los primeros pobladores, en donde se denotaba la necesidad de
reconocer que los bienes o servicios estn asociados a los beneficios que valores fsicos,
econmicos, polticos y sociales, con fundamento en los principios econmicos.
En economa se han determinado un nmero de principios bsicos que determinan
el valor de un bien, servicio o producto en cualquier mercado, y son estos los principios
fundamentales de los mtodos valuatorios utilizados actualmente para valorar todos los
bienes inmuebles.

principio de sustitucin: el valor es determinado directamente por los valores de los

bienes que pueden sustituirlos.

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principio de cambio: los bienes races tiene vida larga y son expuestos a diferentes
cambios segn las condiciones: econmicas, fsicas, sociales y polticas.

principio de conformidad: el valor mximo de un inmueble se logra cuando existe

un grado razonable de homogeneidad social y econmica.

principio de consistencia: una propiedad en transicin a otro uso, no debe valuarse

considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras.

principio de equilibrio: debe existir una armona entre la oferta y la demanda.

principio de progresin y regresin: entre dos propiedades de calidad semejante; la

de inferior valor lo incrementa por la cercana o asociacin a la de mayor valor, y
viceversa.

principio de anticipacin: el valor de un inmueble puede ser afectado por la

expectativa futura de cambios de tipo econmico, fsico, etc.

La ley de la oferta y la demanda: el valor de un bien aumenta si la demanda se

incrementa o si la oferta disminuye; y el valor de un bien se dismunuye, si la
demanda se decrementa o si la oferta aumenta.
Partiendo de estos principios se puede determinar una gran variedad de valores,

dependiendo de los factores fsicos, econmicos, polticos, y sociales, de aqu se parte de

que tantos valores como cualidades o caractersticas propias de los objetos, que son
susceptibles de comparacin, de la percepcin de los actores involucrados o del propsito
mismo de su bsqueda. . Principios que podran ser bsicos para un mtodo valuatorio
aplicado a inmuebles catalogados. Pero el primer paso para la determinacin del valor es su
clasificacin. Como dice Fabin Garre (2001): La clasificacin de un bien inmueble del

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Patrimonio urbano-arquitectnico le permite ser reconocido por la comunidad garantizando

su conservacin, su proteccin, y otorgarle un estatus
En la valuacin de edificios histricos es importante el reconocimiento de todos los
valores de un bien inmueble catalogado
Segn Arrechederra (2010): El centro histrico posee los mayores valores
simblicos, culturales, arquitectnicos y sociales, ya que es el asentamiento original de la
ciudad, con la que se consolido la ciudad actual. Al considerar al objeto arquitectnico
como un

fenmeno cultural en el tiempo sus valores histricos, aportan un sentido

irrepetible, independiente de los valores intrnsecos materiales, la valuacin de inmuebles

con un valor reconocido como histrico o artstico, reviste un gran reto incluso para los
valuadores ampliamente experimentados, ya que presenta dos grandes vertientes de valor:

La vertiente tangible (uso-utilidad) dada por el valor de mercado propio del

inmueble, determinado desde luego por las normatividades y metodologas vigentes
en materia de valuacin inmobiliaria.

La vertiente intangible, regida por cualidades que no puede verse ni tocarse, es

decir, los denominados Valores Subjetivos del Objeto Arquitectnico los cuales
influirn determinantemente en la conclusin del estudio de valor.

Elementos a ser valorados en los centros histricos:

Anteriormente se estudiaban los aspectos formales, estticos y estilsticos,
actualmente se han empezado a analizar todos los aspectos que inciden en el monumento

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histrico y como parte de las manifestaciones sociales de su tiempo. Por lo que ahora la
ciudad es depositaria de los testimonios materiales que delatan las diversas etapas de su
historia, expresada en los testimonios de arquitectura y de conformacin urbana6.
Se habla de dos tipo de valores: el valor histrico (cuando en el lugar o edificio se reconoce
un hecho trasparente), y otro que se basa en la especial calidad y manufactura
arquitectnica o del paisaje de la zona7.
El incluir en el mtodo de valuacin estos factores adicionales, ayudara a
incrementar la plusvala de los inmuebles del centro histrico y los valores catastrales de
los inmuebles catalogados, y por correspondencia, a la revaloracin de los centros
histricos en funcin de la rentabilidad de sus espacios histricos, conforme a los modelos
de sostenibilidad.

Normatividad existente:
La Ley Federal del Patrimonio Cultural8 otorga proteccin legal al patrimonio
urbano arquitectnico en Mxico, de la misma manera Ley Federal Sobre Monumentos y
Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos, publicada en 1972, dnde se signa la facultad

9.Arrechederra (2010)
7 Villarreal (2009)
8 Ley Federal del Patrimonio Cultural seala en su Artculo 62: Para efectos de esta ley se consideran
monumentos histricos todos los bienes muebles e inmuebles, creados o surgidos a partir del establecimiento
de la cultura hispnica en Mxico y que se encuentran vinculados a la historia social, poltica, econmica,
cultural y religiosa del pas o que hayan adquirido con el tiempo valor cultural.

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al Instituto Nacional de Antropologa e Historia9 para salvaguardar los Centros Histricos

en Mxico.
A nivel internacional existen una serie de documentos en que se basan los
principios de la conservacin de los centros histricos actualmente:

La Carta de Atenas en 1931 promueve el respeto a la obra histrica y artstica del

pasado, la filosofa, el carcter del medio y el sitio o ambiente.

El Convenio de la Haya en 1954: la sobrevivencia de los inmuebles a pesar de todo

y de todos.

La Carta de Venecia1964: los acuerdos de valorizacin debern de intervenir ms

de una persona; y tener muy claro que el objetivo de valorar es primordialmente
salvaguardar tanto la obra como el objeto de arte as como el testimonio histrico
que representa.

Las Normas de Quito en 1967: no confundir en el uso del trmino valor histricocultural, por valor econmico y el uso del patrimonio como fuente de riqueza
econmica.

Recomendacin de Nairobi1974: los valores son arqueolgicos, arquitectnicos,

histricos, estticos y socioculturales.

Carta de Macchu Picchu en 1977-78: la identidad y carcter de una ciudad en base a

los valores histricos.

9 Ley Federal Sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos. seala en su captulo I,
Disposiciones generales: Artculo 2: Es de utilidad pblica, la investigacin, proteccin, conservacin,
restauracin y recuperacin de los monumentos arqueolgicos, artsticos e histricos y de las zonas de
monumentos.

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Mtodos de valuacin para inmuebles del centro histrico.

La accin valuatoria aplicada en los centros histricos de Mxico, durante mucho
tiempo ha sido la de utilizar los mtodos tradicionales con un plus, agregado de manera
intuitiva, sin incluirlo en un mtodo cientfico, por lo que en los resultados el valor
agregado referido a su cualidad artstica o histrica resulta excesivo o corto 10. Por otro lado,
grupos de profesionistas e institutos del gremio valuatorio, han desarrollado metodologas
de valuacin para la valoracin de edificios histricos, pero no son del todo conocidas y
aplicadas, algunas de ellas a continuacin menciono:

Tabla Angelpolis: tabla de coeficientes, afecta el VNR, considera relevancia

esttico-arquitectnica e histrica, grado de conservacin y originalidad, y edad.

Procedimiento INDAABIN: procedimiento tcnico para edificios antiguos.

Propuesta MOVASA: mtodo que asigna porcentajes a variables (originalidad,

ubicacin, urbanizacin, configuracin, conservacin, y funcionalidad).

CABIN, ahora Instituto de Administracin de Avalos y Bienes Nacionales

(INDAABIN) estableci un procedimiento (PROCEDIMIENTO TECNICO PTIH)11, para la elaboracin de trabajos valuatorios que permiten dictaminar el valor
de los inmuebles histricos.

10 Prieto Gonzalez, Jose Manuel (2011)

11 En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permitan unificar y
clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las directivas bsicas para la ejecucin de trabajos
de valuacin que permitan estimar el valor de inmuebles antiguos o con valor histrico. Instituto de
Administracin de Avalos y Bienes Nacionales (INDAABIN)

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De esta manera los mtodos de valuacin de este gnero ha permanecido bajo su

control y los nuevos mtodos desarrollados actualmente no han sido difundidos
adecuadamente.
La valuacin de inmuebles catalogados, como todo proceso valuatorio, debe
sustentarse en un estudio serio y profundo de las caractersticas fsicas, econmicas, legales
y de mercado tradicionales del bien (objetivas), en la valoracin exhaustiva de los valores
subjetivos del objeto arquitectnico, as como en una metodologa de corte cientfico, que
fundamente una conclusin valuatoria de razonable y confiable precisin12

BIBLIOGRAFA

LIBROS
Arechederra Sauvag, Eva Margarita. 2010. Mtodo de valuacin de inmuebles histrico.
Villahermosa, Tabasco: Universidad Jurez Autnoma de Tabasco.
Beraud, Jos Luis. 1996. Actores Histricos De La Urbanizacin Mazatleca: Gobierno del
Estado de Sinaloa, Direccin de Investigacin y Fomento de Cultura Regional.
CAPTULOS
Alvarado Fuentes, Leticia. 2007. Centro Histrico de Mazatln; muchos espacios, muchos
tiempos. Nac de aqu muy lejos, Santamara Gmez, Arturo. Universidad
autnoma de Sinaloa editorial Culiacn. (Pgs. 19-59)
Lizrraga Morales, Omar. 2007. Centro Histrico de Mazatln y los estadounidenses,
Nac de aqu muy lejos: 121-154. Santamara Gmez, Arturo. Culiacn: Universidad
autnoma de Sinaloa editorial Culiacn.

12 Eva Margarita Arechederra Sauvag (2010)

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Santamara Gmez, Arturo.2007. Centro Histrico de Mazatln como oferta turstica.,

Nac de aqu muy lejos: 120-161. Santamara Gmez, Arturo. Culiacn: Universidad
autnoma de Sinaloa editorial.

ARTCULOS
Carrin, Fernando. 2004. Balance del Proyecto de Sostenibilidad Social del Centro
Histrico de Quito, Revista digital Selecta Works.
Garre, Fabin. 2001. Patrimonio Arquitectnico Urbano, Preservacin y Rescate, bases
conceptuales e instrumentos de salvaguarda, Revista digital Conserva (5).
Herrera, Francisco. Patrimonio Urbano arquitectnico Factor de produccin o producto?
Reflexiones para la generacin de modelos en el marco de las nuevas perspectivas y
dimensiones
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patrimonio,
consultado
en
la
pgina
digital:http://www.todopatrimonio.com/pdf/cicop2010/04_Actas_Cicop2010.pdf, el
10 de marzo del 2013.
Herrera Prieto, Luis Cesar. Economa del patrimonio histrico, ICE, ECONOMIA DE LA
CULTURA, junio-julio 2001, no.792, pag.15-167.
Prieto Gonzlez, Jos Manuel: Consideracin de los valores histricos artstico y esttico
en los procesos de valuacin inmobiliaria. ACE: Architecture, City and Envaronen
2011, ao 6, no.16 junio, pag.31-68.

TESIS
Villarreal Dau, Leila.2009. Arquitectura en Mazatln, apropiacin de su historia y
contexto, Tesis de doctorado: UNAM.