ORGANIZACIN Y

GESTIN DE
EMPRESAS
TURSTICAS
PRACTICA TEMA 5
ANTONIO VALENCIA
GARCA.
2 DIPLOMATURA DE
TURISMO.

INDICE.

1 ANTECEDENTES.
2 DESGLOSE DE LAS INVERSIONES.
3 RELACIN DE INMUEBLES.
4 ESTUDIO ECONOMICO.
5 RESUMEN DE LOS ACTIVOS A LOS 15 AOS.
6 CONCLUSINES.

1 ANTECEDENTES.
Despus de haber estudiado por menorizadamente las opciones de inversin que se
pueden realizar con un milln de euros, hemos llegado a las siguientes
conclusiones:

Que tal como est el mercado, los valores mas seguros son a la larga los
mas rentables y los menos peligrosos y con un plazo mayor.

Tambin tenemos que suponer que ese milln de euros es dinero que, en
principio, no vamos a necesitar a corto plazo, y si as fuera, el Oro es un
valor bastante liquido del que podramos echar mano.

Nuestro plazo de inversin va a ser de 15 aos para aunar todos los

resultados econmicos.

Para no complicar mas este estudio vamos a dejar el tema de los impuestos,
pero que en este caso seria el correspondiente al impuesto de sociedades,
30% sobre los beneficios, ya que nos habramos constituido como una
sociedad para invertir ese dinero.

Las inversiones inmobiliarias extranjeras son de alto riesgo y con una gran
incertidumbre sobre la rentabilidad de las mismas, pero creemos muy
interesante invertir una pequea parte de nuestro capital. En el apartado del
estudio econmico la rentabilidad de las misma no van aparecer, porque nos
resulta muy difcil acotarlas, pero podemos asegurar que por lo menos
vamos a recuperar lo invertido.

La Deuda Publica es un opcin muy segura que produce una rentabilidad

cercana al 6% anual.

El Oro es un valor refugio, que siempre termina subiendo, aunque parezca

que el precio actual esta muy alto, este tampoco parece tener techo.

Invertir en pases emergentes puede ser una actividad a veces lucrosa pero
con un alto riesgo por las diferentes legislaciones de los diferentes pases.
Aun as, consideramos que debemos destinar una pequea parte de nuestro
capital, un 10%, a la inversin en terrenos de playa o cercanos a la playa en
pases de Centroamrica y Sudamrica, donde los precios, de terrenos
vrgenes de playa o cercanas a ellas, son todava muy accesibles. Adems
hay que considerar que estos terrenos tarde o temprano vayan a ser
utilizados para la promocin de viviendas u hoteles, donde entonces el
rendimiento que pueden dar estos terrenos se puede disparar. Si esto no
sucediera as, tambin podran ser aprovechados como lugar de vacaciones
propio o lugar donde retirarse.

Otro punto importante a nuestro entender seria el aprovecharse bajo tipo de

inters que existe para buscar financiacin para la compra de viviendas de

segunda mano, mediante una hipoteca, con el aval que presentaremos de

nuestra deuda publica y utilizando estas viviendas para el alquiler
(preferiblemente de estudiantes). Con los ingresos del alquiler se cubriran
los gastos de las hipotecas mensuales. Adems compraramos una serie de
terrenos a modo de inversin los cuales reportaran alguna renta anual, no
muy alta, pero que a la larga supondran una inversin muy fructfera. Los
terrenos son valores a los que se les supone que no pierden valor

2 DESGLOSE DE LAS INVERSIONES.

Capital

1.000.000

a) Obligaciones del Estado a 15 aos.

- 500.000

b) Oro.

- 350.000

c) Inversiones Inmobiliarias en el Extranjero.

- 100.000

d) Liquido para cubrir el coste inicial de las hipotecas.

- 50.000

e) Cuenta de ahorro corriente con un 3% de inters anual.

Una vez que tenemos estos activos vamos a seguir invirtiendo, pero nuestra
financiacin va a ser a travs de los banco mediante la solicitud de prestamos
hipotecarios y presentando como aval de cobro las Obligaciones del Estado y
nuestras inversiones en Oro, adems del piso que se hipoteca.
As pues, se solicita al banco varios prstamos hipotecarios para las diferentes
viviendas y terrenos, que sealaremos posteriormente, cuyo pago ser solventado
mediante los alquileres y la rentabilidad producida de las Obligaciones y del Oro.

a) OBLIGACIONES DEL ESTADO A 15 AOS

500.000

Rentabilidades ltima subasta1

Letras a 3 meses
Letras a 6 meses
Letras a 12 meses
Letras a 18 meses
Bonos a 3 aos
Bonos a 5 aos
Obligaciones a 10 aos
Obligaciones a 15 aos
Obligaciones a 30 aos

1,804
2,597
3,449
3,721
3,717
3,576
5,446
5,953
5,488

%
%
%
%
%
%
%
%
%

Cada ao eso nos va a suponer unos beneficios de:

29.765

A los 15 aos sern:

446.475

Tabla sacada de la web www.tesoropublico.es

b) ORO2

350.000
2009

2010

INCREMENTO DE UN 16% ANUAL ENTRE EL 2009 Y 2010

Esto nos va a suponer que tengamos Oro por valor de 406.000, el primer ao, o
sea, unos 56.000 de beneficio el primer ao.
Venderemos Oro por valor de la mitad de lo ganado, 28.000, que nos entrara
como liquido, y dejaremos 378.000 de Oro para que nos siga rentando.
En el segundo ao, si mantenemos esos porcentajes, tendremos Oro por valor de
378.000x16%=438.480, habramos ganado 60.480 y repetiramos la operacin
2

Sacado de la web http://www.ua.all-biz.info/es/finance/single_metal_rate/?cid=959

en los sucesivos aos, la mitad se convertira en liquido y la otra mitad se dejara

como esta para que siguiese reuntndonos.

c) COMPRA VIVIENDAS O TERRENOS EN PAISES DE CENTROAMERICA O

SUDAMERICA.

100.000

Nuestra idea es separar una pequea cantidad, pero con un alto riesgo para invertir,
preferentemente en terrenos de playa o cerca de futuros ncleos tursticos, que
todava no han sido explotados.
El turismo va a seguir aumentando porque existe una necesidad de ocio que antao
no exista y para estos pases en vas de desarrollo van a apostar seriamente por el
turismo como va de desarrollo econmico ya que el turismo suele ser un indicador
muy importante dentro del PIB de los pases.
En estos pases la corrupcin, legislacin, gobiernos poco estables, hacen que se
convierta en una actividad muy voltil pero con una posible gran rentabilidad.
Estas inversiones inmobiliarias extranjeras estn calificadas de alto riesgo y con
mucha incertidumbre sobre las ganancias, pero en las que es interesante invertir.

d) LIQUIDO PARA CUBRIR EL COSTE INICIAL DE LAS HIPOTECAS

50.000

Gracias a las anteriores inversiones realizadas tenemos un activo que nos va a

servir como aval o garanta de pago para poder pedir financiacin a los bancos por
medio de hipotecas para la compra de varias viviendas y terrenos.
Las viviendas son de segunda mano, ahora mismo son el valor ms seguro porque
la vivienda nueva sobre plano es una incgnita, ya que muchas constructoras y
promotoras terminan dando suspensin de pago.
Las viviendas en Murcia Ciudad se van a destinar al alquiler de las mismas,
preferiblemente a estudiantes. stas estn situadas en zonas llenas de servicios,
red de autobuses urbanos y comercios, en barrios cntricos de Murcia capital, cerca
de las estaciones de trenes y de autobuses.
Tambin vamos a invertir en una vivienda en la playa, concretamente en Los
Alczares. Estas van a estar destinadas al alquiler de casa de vacaciones, durante
los meses de Junio a Septiembre, y al alquiler fuera de temporada, a un precio
menor y asequible, ya que esta localidad tiene una alta ocupacin de residentes
todo el ao.
Por ltimo, vamos a comprar varios terrenos en diferentes zonas del Municipio de
Murcia y de la Regin de Murcia. Estos terrenos sern cedidos para plantar cultivos
de los que obtendremos unos ingresos que cubran los gastos de sus hipotecas, pero
hay que destacar que el objetivo principal de estos terrenos es la consecucin de
una plusvala. Son terrenos comprados a bajo precio con la intencin de esperar a
que se revaloricen de forma que su rentabilidad a la hora de la venta sea alta o
muy alta. La zona de compra de estos terrenos son zonas de huerta, urbanizables o
prximas a entrar en planes parciales o cerca de futuras infraestructuras.

e) CUENTA DE AHORRO CORRIENTE EN UN BANCO O CAJA CON UN ABONO DE UN

3% DE INTERES ANUAL.
Esta sera la cuenta donde domiciliaramos los 50.000 de dinero liquido del
apartado d, los pagos de los alquileres, de los intereses de la obligaciones del
estado y de la parte que anualmente convertimos el oro en dinero, as como los
cobros de las hipotecas, impuestos, otros gastos, etc.

3 RELACIN DE INMUEBLES3.

79.500

VIVIENDAS DE 2 MANO
MURCIA CIUDAD
VIVIENDA 2
80.000

85.000

N de habitaciones: 3

N de habitaciones: 3

N de habitaciones: 4

Calle: calle navarra

Calle: MATEOS

Calle: MATEOS

Nmero: 16

Superficie: 80 m2

Superficie: 83 m2

Superficie: 85 m2

Zona: Carmen (El)

Zona: Carmen (El)

Zona: San Andrs

Murcia, Carmen (El) / MATEOS,

Piso: 1

Oportunidad, vendo piso 3

80 m2, 3 habitaciones, 1 baos,

Baos: 1

dormitorios, exterior al parque de

buen estado, armarios, gres,

Murcia, Carmen (El) / MATEOS,

la seda, para entrar a vivir ,

Patio, Electrodomsticos,

83 m2, 4 habitaciones, 1 baos,

cocina a estrenar

Lavadora, 80000 euro., piso

muy buen estado, parquet, Horno,

ocasin en el B del Carmen es un

85000 euro., piso en muy buena

1 no tiene ascensor gastos de

zona del B del Carmen,

VIVIENDA 1

VIVIENDA 3

comunidad 12 euros, tiene 80 m .

totalmente reformado, de luz

Es de tres dormitorios, saln

agua, suelo de tarima, 1 sin

comedor con terraza, un bao

ascensor, muy buena comunidad,

completo, cocina con patio 15 m .

de 83 m. tiles, saln comedor, 4

Buena zona del B del Carmen es

dormitorios, 1 bao completo,

una buena oportunidad para tener

cocina amueblada a estrenar,

una vivienda propia. Est

galera, orientacin levante.

amueblado.
PLAYA
VIVIENDA 4
110.000
N de habitaciones: 3
Calle: Avenida Justo Quesada
Nmero: 6164
Superficie: 71 m2
Terreno: 107 m2
Municipio: Alczares (los)
Adosado, avda. Justo Quesada, Urbanizacin Oasis, a 5 minutos de la playa, junto a zona comercial las
velas y Mercadona, 3 dormitorios, 1 bao, amueblado, 1 armario empotrado en habitacin principal, patio
de 9 m2, jardn de 27 m2, solrium (71 m2.) Con posibilidad de construir una segunda planta, parking en
la puerta, aire acondicionado, muy luminoso, buen estado de conservacin, orientado al oeste, 54 euros
anuales de comunidad
TERRENOS
3

Tanto las viviendas como los terrenos estn sacados de la web

www.segundamano.es

46.000

REGION DE MURCIA
TERRENO 2
22.000

20.000

Terreno: 1350 m2

Calle: carril de los horneros

Terreno: 2020 m2

Zona:

Terreno: 500 m2

Municipio: Ojs

TERRENO EN LA HUERTA CERCA

Zona:

Vendo parcela rstica de 2020 m2

DE MURCIA RINCON DE

Parcela en era alta de 500 m en

a 10 /m2, con luz, agua potable,

VILLANUEVA (BENIAJAN).

superficie plana limpia sin arbolado

agua del trasvase y arbolada.

VENDO POR NO PODER

a 50m de barriada ideal para

La luz la dejo metida dentro de la

ATENDER PLANTADO DE

plantar recreo...etc.

parcela.

TERRENO 1

TERRENO 3

NARANJOS

Pertenece a la comarca VALLE DE

FACIL ACCESO POR NUEVO

RICOTE, est en lugar tranquilo,

TRAMO LA FICA-BENIAJAN

con buenas vistas, tiene a 10

minutos la presa del Mays
(pesca), a 15 minutos los Baos
de Mula y el Balneario de Archena
(aguas termales), a 5 minutos la
piscina cubierta y el polideportivo
de Ceut, la playa est a 50
minutos.
La finca est vallada en todo su
permetro, dispone de dos
entradas, una de ellas asfaltada.
Est prevista la construccin de
una autova que pasar a 2 km.
de la finca.

TERRENO 4

TERRENO 5

40.000

25.000

Calle: HERMITA ROCA- SANGONERA LA SECA

Terreno: 7300 m2

Nmero: S/N

Municipio: Ricote

Terreno: 1400 m

Datos bsicos de la parcela

Zona:

Direccin:

Murcia, Pedanas de Murcia / HERMITA ROCA- SANGONERA LA SECA,

paraje las ventanas, 216

1400 m2, 40000 euro., PARCELA DE 1400 M2 APROX., VALLADA, CON

Urbanizacin paraje las ventanas

AGUA Y LUZ, EN CAMINO PRIVADO, LA ZONA ESTA HABITADA CON

Ricote

BASTANTE CHALET

Murcia
Precio: 3,42 /m2
Superficie: 7.300 m
fachada: 40 m
Tipo: Urbanizable
Desnivel: Plano
Edificabilidad:
suelo urbanizable no sectorizado.
Uso vivienda unifamiliar. Altura
mxima 2 plantas, 7 metros, 3
plantas en el 20% de la superficie
ocupada. edificabilidad: 0,15
m2/m2

4 ESTUDIO ECONOMICO4.
CAPITAL

CONCEPTO
OBLIGACIONES A 15 AOS

INVETIDO
500.000

ORO

350.000

RENTABILIDAD

INGRESOS

5,953 %

ANUALES
29.765

16%

56.000

REINVERSION

GASTOS

0
LA MITAD

DEL

BENEFICIO
INVERSIONES INMOBILIARIAS
EXTRANJERAS
LIQUIDO PARA CUBRIR EL
COSTE INICIAL DE LAS

100.000

--

--

--

--

50.000

50.000

HIPOTECAS
Los que
CUENTA DE AHORRO CORRIENTE

A UN 3% DE INTERES ANUAL.

3%

produzca
la
actividad

INVERSIONES
INMOBILIARIAS MEDIANTE
FINANCIACION HIPOTECARIA
O BANCARIA.
VIVIENDA 1
VIVIENDA 2
VIVIENDA 3
VIVIENDA 4
TERRENO
TERRENO
TERRENO
TERRENO
TERRENO

1
2
3
4
5
TOTALES

CAPITAL
HIPOTECADO
A 15 AOS

MENSUALIDAD

INGRESOS

GASTOS

INGRESOS

HIPOTECA

MENSUALES

ANUALES

ANUALES

79.500
80.000
85.000

549,01
552,47
586,99

600
600
750
4700 (VERANO)

6.588,12
6.629,64
7.043,88

7.200
7.200
9.000

110.000

759,64

550/MES

9.115,68

9.100

317,67
151,93
138,12
276,23
172,65
3.504,71

(INVIERNO)
0
0
0
0
0
3.541,67

3.812,04
1.823,16
1.657,44
3.314,76
2.071,80
42.056,52

2000
1500
3000
1500
2000
42.500

46.000
22.000
20.000
40.000
25.000
507.500

Datos extrados de la hoja de calculo que adjunto

5 RESUMEN DE LOS ACTIVOS A LOS 15 AOS5.

De las Obligaciones del Estado:

500.000

Intereses de las Obligaciones:

446.475

Del Oro:

1.192.501

Oro convertido en dinero:

760.279

De la Cuenta Corriente de Ahorro.

- de los Intereses de las Obligaciones:

107.154

- del Oro convertido en dinero:

149.565

- de las ganancias de los alquileres:

1.583

De las Inversiones Inmobiliarias Extranjeras:

100.000 (como mnimo)

De los Alquileres de la Inversiones Inmobiliarias:

6.652

De las Inversiones Inmobiliarias Financiadas:

4 Viviendas:
- Libre de cargas
- Revalorizacin anual mnima de un 5%.
5 Terrenos:
- Libre de cargas
- Revalorizacin anual mnima de un 5%
En resumen, inmuebles por valor de:
TOTAL:

1.004.815
4.269.024

Hemos obtenido un beneficio de 3.269.024 en 15 aos.

Datos extrados de la hoja de calculo que adjunto.

6 CONCLUSIONES.
Hemos diversificado bastante para que en caso de que alguna de nuestras
inversiones no fueran bien otras soportaran el peso de las dems.
La conclusin de este estudio es:

Que a corto plazo el oro es un valor muy seguro y de alta rentabilidad.

Que la inversin inmobiliaria no tiene, a largo plazo y en los tiempos que

corren, la rentabilidad de los aos anteriores, ni creemos que la vayan a
tener.

Tal y como estn los intereses de las Obligaciones del Estado, estas son un
valor ms que seguro a largo plazo con una rentabilidad ms que aceptable.

El bajo nivel del Euribor, debe animar a pedir financiacin para invertir en
inmuebles o terrenos, pero no es aconsejable alargar mucho en el tiempo el
plazo de devolucin de los prstamos. Aqu hemos utilizado la nomenclatura
de prstamos hipotecarios, pero podran ser igualmente prstamos de
inversin a un inters negociado cercano al de las hipotecas.

La compra de bienes inmuebles, ya sean casas o terrenos, en los pases del

centro y sur de Amrica, son ahora mismo inversiones a bajo precio que en
principio deben reportar grandes beneficios a medio plazo, pero es difcil
saber qu rumbo tomaran los polticos que gobiernan estos pases. Aun as
se hace muy atractivo querer invertir all.

Con respecto a las viviendas y terrenos destinados al alquiler, hemos sido

muy conservadores dando solo un 5% de beneficio anual, porque sabemos
que habr aos en que ese porcentaje sea mayor y adems hay que tener
en cuenta que estos han sido comprados a bajo precio.

Para terminar explicar que sabemos que no se han tenido en cuenta algunas
variables (impuestos, seguros, seguros sociales, reformas, crisis econmicas, etc.)
que podran tumbar este estudio financiero de inversin, pero no hemos querido
alargar ms esta prctica.
Tambin hemos intentado ajustarnos lo ms posible a la realidad, por lo que todos
los precios e inmuebles que en esta prctica aparecen son reales, sacados de la
web www.segundamano.es, de www.tesoropublico.es y de otras web donde
hemos consultado algunos datos.