Jordi Nadal Estrada

CAPTULO 1
CUESTIONES PREVIAS

1.1. TIPOS DE APARCAMIENTOS. USOS. TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD

Puede parecer una obviedad el hecho de establecer una clasificacin de los diversos
tipos de aparcamientos.
No obstante, es conveniente aclarar este primer concepto, ya que ser utilizado posteriormente en numerosos casos.
La aplicacin de mltiples normativas y la adopcin de diversos criterios de diseo, vendrn condicionadas de distinta forma, en funcin de la naturaleza de la instalacin.
Una primera clasificacin puede establecerse por el uso al que est destinado el establecimiento.
Bsicamente son tres: el aparcamiento de uso privado, el de utilizacin rotacional y
el mixto.
Dentro de la tipologa de uso privado, se incluyen los aparcamientos destinados a
unos nicos usuarios fijos, ya sea en rgimen de propiedad o incluso en alquiler, en
cuyo caso se denominan aparcamientos de pupilaje.
Son establecimientos en los que no existe la posibilidad de ser utilizados por vehculos ajenos al aparcamiento.

13

El Arte del Parking MRDindd.indd 13

19/06/2008 17:40:07

El Arte del Parking

Dentro de este grupo se encuentran la inmensa mayora de los aparcamientos construidos en edificios destinados a otros usos, principalmente viviendas y oficinas.
Los aparcamientos de tipo rotacional son los destinados a ser utilizados por cualquier
vehculo, que puede aparcar ocasionalmente, durante un corto espacio de tiempo,
mediante el pago de determinada tarifa horaria.
Finalmente los de tipo mixto, son los que compaginan las dos tipologas anteriores.
Habitualmente, suelen tener los aparcamientos rotacionales un escaso nivel de ocupacin, que mejoran su cuenta de explotacin con el alquiler fijo en rgimen de pupilaje,
a determinados vehculos.
Con respecto a esta clasificacin hay que resaltar que se consideran aparcamientos
privados solamente los del primer grupo.
Tanto los de tipo rotacional, como incluso los mixtos, tienen la consideracin de establecimientos pblicos.
Una segunda clasificacin vendr dada por la titularidad de la propiedad.
En primer lugar, tendrn la categora de aparcamiento pblico, los que sean propiedad de la administracin, o de sociedades de capital pblico, aun cuando su uso sea
de tipo privado.
Tambin estarn incluidos en esta categora, cualquier edificio construido en suelo
o subsuelo pblico, an cuando su explotacin se realice por empresas de capital
privadas, incluso en el caso de que su uso sea exclusivo de pupilaje fijo, sin rotacin
de vehculos.
As pues, como conclusin a tener en cuenta en los criterios de funcionalidad, diseo
y de aplicacin de la normativa, deben considerarse aparcamientos pblicos, todos
los que estn construidos en suelo o subsuelo pblico, los que su propiedad sea de
capital pblico o los que su uso tenga la posibilidad de ser rotacional.
Slo se consideran aparcamientos privados, los establecimientos de propiedad privada, en suelo o subsuelo privado y de uso exclusivamente fijo.

14

El Arte del Parking MRDindd.indd 14

19/06/2008 17:40:07

Jordi Nadal Estrada

1.2. CONDICIONANTES DE EJECUCIN. REAS DE

INFLUENCIA
En este apartado tratar de aclarar en su justa medida, los factores que intervienen
en decidir la conveniencia o necesidad de la ejecucin de un aparcamiento, as como
en determinar su capacidad ms adecuada.
En este anlisis, existen dos enfoques o puntos de partida claramente diferenciados,
en funcin de la naturaleza del promotor.
Es evidente, que los motivos que influyen a la Administracin en la construccin de un
aparcamiento, son en muchos casos, notablemente distintos a los que pueden condicionar a la iniciativa privada.
Son muchos los factores que intervienen en la decisin de la construccin y en el correcto dimensionado de su capacidad.
Factores econmicos, factores de densidad y proximidad, factores urbansticos e,
incluso, factores polticos.
Qu alcalde se resiste a intentar construir aparcamientos pblicos en su pequea
ciudad, como sntoma de modernidad y progreso urbano, a pesar de que en algunos
casos sea totalmente innecesario?
Parece oportuno por tanto, analizar este apartado desde las dos vertientes. Desde la
perspectiva de la iniciativa privada y tambin desde la ptica de la administracin
pblica.
Es evidente que la principal motivacin del capital privado es el factor econmico, que
vendr condicionado a la demanda provocada por una importante falta de aparcamiento de vehculos en un determinado sector.
Esta demanda de aparcamiento puede ser manifiesta en una situacin ya existente,
o por el contrario, puede suponerse que se producir a partir de nuevas operaciones
urbansticas.
Hay que distinguir adems entre el aparcamiento temporal de tipo rotacional y el
aparcamiento de uso permanente, ya sea en venta u otro tipo de concesin.
15

El Arte del Parking MRDindd.indd 15

19/06/2008 17:40:08

El Arte del Parking

Las normativas urbansticas que regulan la edificacin, ya contemplan en la actualidad, con mayor o menor acierto, la regulacin de aparcamiento en las nuevas
edificaciones.
La cuestin a la hora de proyectar un nuevo edificio es en muchos casos, decidir si se
aumenta considerablemente el nmero de plazas, o se limita al mnimo establecido
para cumplir con la normativa establecida.
Una instalacin de aparcamiento temporal, de tipo exclusivamente rotacional, slo es
rentable en casos muy concretos de gran congestin de estacionamiento.
Hay que tener en cuenta que comporta unos elevados costes econmicos de explotacin.
Adems de la construccin y el mantenimiento, el importe del personal mnimo indispensable, viene fijado en unos 60.000 euros por ao / trabajador a 16 horas diarias
de abertura de la actividad.
El grado de utilizacin de un aparcamiento temporal viene condicionado por dos
factores.
En primer lugar por sus polos de atraccin, es decir, por aquellos destinos del usuario
que hacen imprescindible el desplazamiento al lugar en cuestin.
En segundo lugar hay que confirmar la utilizacin del vehculo por parte de los posibles usuarios del entorno.
Es importante que los factores de atraccin sean constantes a lo largo del da y no se
limiten a unas pocas horas de gran demanda.
Por ejemplo, un mercado de comestibles podr ser un factor de atraccin durante
determinadas horas de la maana de cuatro o cinco das de la semana, pero no har
rentable una explotacin continua de aparcamiento, si no se complementa con otros
destinos que demanden aparcamiento en otros horarios.
Slo en puntos de fuerte congestin urbana, con alto grado de convergencia de distintas demandas a distintas horas, ser rentable un aparcamiento exclusivamente rotacional.
16

El Arte del Parking MRDindd.indd 16

19/06/2008 17:40:08

Jordi Nadal Estrada

El problema se plantea en estos casos en que no existen ya terrenos edificables que
permitan la construccin de establecimientos privados.
Este hecho ha dado lugar a la aparicin de aparcamientos de titularidad pblica,
en el subsuelo de terrenos destinados a otros usos, ya sea de equipamientos o zonas
verdes, prximos a los centros urbanos.
En todo caso, tambin hay que analizar la utilizacin del vehculo por parte de los
posibles usuarios de las fuentes de atraccin.
Adems de tener en cuenta la distancia desde la que se desplaza, es muy importante
comprobar la facilidad del posible usuario de aparcar de nuevo su vehculo cuando
vuelva a su lugar de origen.
Es necesario que tenga asegurado el estacionamiento de su vehculo cuando retorne,
contiguo a su punto de partida. De lo contrario, tampoco se desplazar con l.
Un ejemplo visible de este hecho, como experiencia personal, son dos aparcamientos construidos recientemente en el centro del barrio de Fondo de Santa Coloma de
Gramenet.
Es uno de los barrios ms densos de Europa, con gran profusin de comercios e,
incluso, con el mayor mercado de abastos de la ciudad.
No obstante, la demanda de aparcamiento temporal es mnima y econmicamente
deficitaria, a causa de la falta de aparcamiento en las calles de la ciudad y en los edificios de los posibles usuarios, que no se atreven a mover habitualmente su vehculo
del lugar en el que por fortuna, pudieron estacionarlo.
El caso contrario, puede encontrarse en un municipio del tipo de Sant Cugat del
Valles, ciudad de gran profusin de nuevas edificaciones de viviendas, situadas en
grandes extensiones de terreno, dotadas todas de aparcamiento propio, y que tienen
asegurado un feliz retorno de sus vehculos.
Es importante no descuidar el estudio de este factor de retorno, ya que en ocasiones
se produce el hecho de que un gran factor de demanda de utilizacin de aparcamiento, queda totalmente anulado por la dificultad del retorno.
17

El Arte del Parking MRDindd.indd 17

19/06/2008 17:40:08

El Arte del Parking

El aparcamiento de tipo permanente tiene otros factores de estudio.
Como ya se ha indicado, las normativas que regulan las nuevas edificaciones, determinan la construccin simultnea en el propio edificio, de sectores de aparcamiento
privado para los propios usuarios, tanto en el caso de que se trate de viviendas, como
para cualquier otro uso.
Es principalmente en estas ocasiones, cuando el promotor privado se plantea un aumento considerable del nmero de plazas, previendo la posibilidad de satisfacer la
demanda externa del edificio.
Mayoritariamente se trata de aparcamiento fijo para residentes vecinos.
En este caso no hay costes aadidos de mantenimiento, lo cual induce a aumentar
fcilmente la oferta de aparcamiento en venta.
En cada caso, el promotor har el estudio ms adecuado para fijar la cantidad que
considere ms rentable.
De todos modos, no hay que caer en la tentacin de dimensionar en exceso, ya que
un establecimiento que ofrezca una sensacin de vaco, har difcil su comercializacin
y retrasar su ocupacin.
Cuando los edificios a construir estn situados en sectores de nueva urbanizacin, sin
edificios antiguos de alta ocupacin en su entorno, es aconsejable limitar el nmero
de plazas de aparcamiento a las que determine la normativa de aplicacin y la lgica
necesidad del edificio.
Por el contrario, si se trata de edificios de sustitucin, en sectores de centros urbanos,
un aumento considerable de plazas ser fcilmente absorbido por las necesidades
del entorno.
La mayora de edificios construidos antes de la dcada de los ochenta, carecan de
aparcamientos propios.
El aumento del nmero de vehculos ha convertido estos sectores ya edificados en zonas
de difcil aparcamiento, capaces de absorber cualquier oferta que se produzca.
18

El Arte del Parking MRDindd.indd 18

19/06/2008 17:40:08

Jordi Nadal Estrada

En principio, en funcin de las necesidades del sector y el tipo de orografa del territorio, se considera que la mxima distancia entre una vivienda y el aparcamiento privado de su vehculo, no debe superar los trescientos metros de distancia en los casos
ms extremos de falta de oferta, si bien la distancia mxima en situaciones normales,
no deber superar los cien metros.
Estos parmetros ayudarn a establecer la potencial demanda.
Al margen de los aspectos estrictamente mercantiles que motivan a la iniciativa privada, los criterios que motivan a la administracin pueden ser notablemente distintos,
incluso en cuanto a la obtencin de resultados.
La experiencia histrica nos demuestra que han existido y funcionado garajes desde
tiempo inmemorable, cuando no haba an ningn problema en estacionar el vehculo en la va pblica.
El hecho de tener el automvil custodiado y bajo cubierto en lugar seguro, puede ser para muchos ciudadanos, tan importante como el problema de un fcil
estacionamiento.
Sirva de ejemplo, la experiencia reciente de la ciudad de Santa Coloma y de otras
ciudades similares. De las ms de cinco mil plazas de aparcamiento construidas y adjudicadas en los ltimos diez aos en la citada ciudad, ms del setenta por ciento de
los vehculos permanecen inmviles en sus aparcamientos durante la prcticamente
totalidad de la semana.
Parece evidente por tanto, que su principal motivacin es la de proteger y cuidar el
estado fsico de su vehculo.
Este es un factor difcil de valorar y cuantificar en su justa medida por la iniciativa
privada y no puede aplicarlo como base de clculo de inversin.
Por el contrario, la administracin puede contemplarlo como un servicio al ciudadano.
Tambin desde la administracin se ha de tener en cuenta, la transformacin que
supone la progresiva peatonalizacin de las calles que constituyen los sectores histricos y centrales de los cascos urbanos.
19

El Arte del Parking MRDindd.indd 19

19/06/2008 17:40:08

El Arte del Parking

Debe prever que la nueva urbanizacin de los viales existentes, disminuye sensiblemente en estos sectores la posibilidad de estacionar y por tanto deber ofrecer
soluciones alternativas.
La administracin puede prescindir del margen comercial del beneficio econmico, al
no tener nimo de lucro, sino simplemente de servicio urbano.
Su nico beneficio es el de poder sufragar parcialmente con cargo al aparcamiento
que normalmente es subterrneo, el coste de la urbanizacin superior, que debera
costear ntegramente, en caso de limitarse a urbanizar la calle o la plaza.
Este tipo de operaciones se estn llevando a trmino de forma progresiva en muchos
municipios.
En cualquier caso, ser prudente contar con una valoracin y asesoramiento profesional independiente, que cuantifique el aparcamiento en su justa medida, al margen
de los deseos, habitualmente excesivos de los municipios.
Como ya se ha dicho anteriormente, un aparcamiento con escasa ocupacin, al margen de significar una mala gestin pblica, tiende al fracaso progresivo y hace inviable su utilizacin.

20

El Arte del Parking MRDindd.indd 20

19/06/2008 17:40:08