El ttulo de crdito hipotecario negociable

El ttulo de crdito hipotecario negociable

Negotiable Mortigage Loan Security

Lex

Sara Yns Tello Cabello*

Abogada por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega, Doctora en Educacin por la

Universidad Alas Peruanas, Mster en Derecho Empresarial por la Universidad de Lima,
Egresada del Doctorado en Derecho por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Diploma de Especializacin en el 13er. Curso Anual en Gestin y Direccin de Empresas
por la Pontificia Universidad Catlica del Per, Consultora Empresarial, y docente de la
Facultad de Derecho y Ciencia Poltica de la UAP.

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RESUMEN
El presente artculo tiene como objetivo analizar el ttulo de crdito hipotecario negociable,
como innovacin contemplada en la Ley de Ttulos Valores. No cabe duda de que el avance de
la ciencia y la tecnologa vienen cambiando al mundo, y el Derecho cartular no puede ser ajeno
a los cambios. Por ello, el legislador cre el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, como una
alternativa para obtener un crdito de financiamiento. Sin embargo, a pesar de contar con un
instrumento que ofrece diversas ventajas frente a otros, no es tan frecuente su uso por parte de
las personas y/o entidades financieras, dando como consecuencia la poca utilizacin del Ttulo
de Crdito Hipotecario Negociable en el mercado hipotecario.
Palabra Clave: ttulo de crdito, hipotecario, negociable.
ABSTRACT
This article aims to analyze the negotiable mortgage loan security, such as innovation referred to
in the Securities Act. There is no doubt that the progress of science and technology, are changing
the world and Law of negotiable instruments cannot be oblivious to the changes. Therefore, the
legislature created the Negotiable Mortgage Loan Security as an alternative to obtain funding.
But despite to have an instrument that offers several advantages over other, not so common use
by individuals and or financial institutions, giving as a result the lack of use of the Negotiable
Mortgage Loan Security.
Key Words: security, mortgage loan, negotiable.

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Laberinto. (1987)

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INTRODUCCIN
En nuestra legislacin en materia comercial, a travs de la poltica econmica que viene
llevndose a cabo desde el ao 1990, se comenzaron a crear diversos instrumentos financieros,
entre los cuales se encuentran los hipotecarios, con la finalidad de dinamizar y facilitar acceso
ms rpido a un crdito hipotecario. Nuestro legislador dio nacimiento al Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable, pues dicho ttulo valor, a diferencia de los dems que se regulan en la
Ley N 27287 Ley de Ttulos Valores, no ha sido regulado por otros ordenamientos jurdicos,
siendo considerado como un valor individual que une un crdito en forma inseparable a una
garanta real, esto es, una hipoteca para garantizar la obligacin contrada.
Ahora bien, muchas veces cuando las personas tratan de acceder al crdito, recurren al
crdito hipotecario como mecanismo de financiamiento, mediante la constitucin de una
garanta hipotecaria, buscan brindar mayor seguridad jurdica al acreedor para lograr la
eficacia en el cumplimiento de la obligacin contrada por parte del deudor. Entonces, si
analizamos dicha relacin jurdica material entre el acreedor y el deudor, podemos advertir
que muchas veces el acreedor es perjudicado, a pesar de que el deudor, siendo el primero
que afecta su patrimonio a travs de la constitucin de una hipoteca, respalde el crdito que
lo beneficia con el inmueble gravado. Si bien la garanta real de hipoteca, de alguna manera
elimina el riesgo de la obligacin contrada en el acto jurdico entre el acreedor y deudor, es
el acreedor el que se ve afectado al no poder ejecutar de manera inmediata la garanta real
recada en el inmueble gravado, debiendo esperar al trmite judicial.
Todo ello obedece a una serie de factores, entre los cuales se encuentra la actitud del deudor,
as como tambin el exceso de la carga procesal con la que cuenta el juzgado, la contratacin
del perito valuador del inmueble y la disponibilidad de salas judiciales para efectuar el remate
del inmueble. Por ello, ante la necesidad de dotar a los acreedores, generalmente agentes
financieros, de un instrumento que agilice aspectos como la ejecucin de garanta del inmueble
gravado para el cumplimiento de la obligacin, esto es, el pago del crdito garantizado, y por
otro lado para ofrecer a las personas un instrumento de financiamiento para obtener el crdito

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deseado, se crea la figura del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, el cual constituye
tambin una ventaja para aquellas personas que no tienen acceso o facilidades de crdito en
las entidades bancarias, pues en este caso las personas podran obtener un crdito a cambio de
la hipoteca gravada sobre su propiedad inmueble contenida en dicho ttulo valor.
EVOLUCIN DE LA LEGISLACIN DEL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (TCHN) constituye una innovacin del
Legislador Nacional, pues dicho ttulo valor mobiliario, a diferencia de warrant y de la factura
conformada, no ha sido regulado por otros ordenamientos jurdicos extranjeros. En cierta
forma podramos sealar que su antecedente ms cercano es el warrant, con las diferencias
que le son propias a cada una de ellos.1
La Ley N 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica
de la Superintendencia de Banca y Seguros, ha introducido en nuestro sistema legal una
serie de figuras jurdicas orientadas a facilitar la circulacin de los crditos y de esta manera
dinamizar el mercado del dinero, dentro de los que se encuentran las letras hipotecarias, los
instrumentos hipotecarios y el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, como medio de
permitir el acceso masivo al crdito hipotecario.
Primero, se cre como una letra de cambio especial que, adems del crdito representado
por el ttulo, representase tambin simultneamente la hipoteca que respalde dicho crdito,
teniendo como denominacin letra hipotecaria. Seguidamente, se cre el certificado
hipotecario endosable, que constituye la segunda versin, sin embargo no reflej inters en
el mercado.
Posteriormente, se cre el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, eliminando el
certificado hipotecario endosable.
Adicionalmente el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable empleado para respaldar
operaciones del sistema financiero se encuentra reglamentado mediante la Resolucin SBS
N 685-2007 (31.05.2007).

Mara del Pilar Vilela Proao. Ttulos Valores de Garanta. Lima: Cultural Cuzco, 2003, p. 173

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ASPECTOS GENERALES DEL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE
Definicin
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable constituye un ttulo valor representativo
de una hipoteca unilateral, la cual es constituida con anterioridad al nacimiento del crdito,
para que luego se integre al ttulo; es el ttulo valor por el cual se hipoteca un bien inmueble
registrado, donde se pueden transmitir los derechos del acreedor, a efectos de que puedan ser
cedidos a favor de otro sujeto de derecho.
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un Titulo Valor que representa la hipoteca
de primer rango sobre un bien determinado, que debe estar libre de todo gravamen, cargo o
medida de cualquier naturaleza, constituida en forma unilateral, por el propietario del bien
o por quien tenga derecho a ello, ttulo que puede ser transferido mediante endoso pero
siempre para garantizar un crdito dinerario ya sea directo o indirecto. El ttulo se emite
solamente si en la partida registral no consta gravamen o carga alguna, lo cual no significa
que el bien adquiera la condicin de bien inembargable desde la emisin del ttulo, y nada
impide que por acto posterior pueda gravarse o trabarse medidas que limiten la propiedad
del propietario.2
Una caracterstica del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es que opera una ficcin
legal, la cual es conocida en la doctrina como hipoteca unilateral, pues es constituida a la
sola decisin del propietario del bien, sin que exista todava un acreedor, ni obligacin por
resguardar.
De esta manera, se puede dar como ejemplo, cuando una persona propietaria de un
inmueble mediante una escritura pblica, solicita a SUNARP que se le expida un Ttulo de
Crdito Hipotecario Negociable, luego de verificar la inexistencia de cargas o gravmenes, se
expide dicho ttulo valor y se anota el gravamen hipotecario, sin necesidad de que exista la
persona a favor de quien se emite la hipoteca.
Mediante el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se representa la garanta real,3 la
hipoteca, constituida por la voluntad unilateral del propietario del inmueble, as como el
crdito que se respalda una vez efectuado el endoso del ttulo valor. Cabe resaltar que para la
constitucin unilateral de la hipoteca se requiere de los mismos requisitos formales que para
Ulises Montoya Manfredi. Comentarios a la Ley de Ttulos Valores. Editora Jurdica Grijley, 2005. p. 857.
Garanta constituida por el propietario de un bien mueble o inmueble, asegurando el cumplimiento de cualquier
obligacin, propia o de un tercero. Fuente: Boletn N18. Defensor del Cliente Financiero. Diccionario Financiero,
Lima, Per, octubre 2008, p. 7.

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una hipoteca ordinaria de acuerdo las normas previstas en nuestro Cdigo Civil: escritura
pblica, la respectiva valorizacin del perito tasador, y que quien constituya la hipoteca tenga
las facultades especiales para hacerlo, etc.
Naturaleza jurdica del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable tiene la naturaleza jurdica de ser un ttulo
valor a la orden, consecuentemente circula por endoso. El endoso es un acto que puede
realizarse una vez emitido el ttulo a favor del solicitante; en caso de que el propietario prevea
que el primer endosante ser una empresa del sistema financiero, podr solicitar que el ttulo
se emita directamente a favor de la empresa que indique.4
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se rige por los principios generales de
incorporacin, literalidad, autonoma y legitimacin del tenedor.
En consecuencia, en base al principio de incorporacin,5 se trata de un documento que
de manera unilateral declara la existencia de una obligacin a cargo de quien lo suscribe, as
como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligacin por parte del
tomador del mismo, adems, dicho documento contiene un derecho real de garanta que
confiere al endosatario tomador las facultades de persecucin, venta judicial o extrajudicial y
preferencia en el pago de su deuda con elproductodel remate.
Por la literalidad,6 se seala que al tener ambosderechos la amplitud que aparece del
Ttulo, la hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligacionesque la del
crdito al que respalda.
Por la autonoma, los derechos personales y reales incorporados al Ttulo, si bien vinculados
a una relacin causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razn de ello, el
obligado no podr hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer
endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relacin cartular.
Por ltimo, la legitimacin confiere al ltimo endosatario las facultades de exigir el
cumplimiento de la obligacin dineraria, consecuentemente de ejecutar la garanta real
Ulises Montoya Manfredi. Comentarios a la Ley de Ttulos Valores. Editora Jurdica Grijley, 2005. p. 863.
El ttulo cambiario incorpora el crdito de la suma debida en dinero, indicada en el mismo. Destinado a circular, con la
creacin de relaciones autnomas (los endosos) separadas entre s y de la relacin fundamental (la causal de la deuda),
es necesario y es suficiente que la obligacin de pagar, en su expresin literal, sea incondicionada. Fuente: Hernando
Montoya Alberti. Tratado de Derecho Mercantil. Tomo II, Ttulos Valores, Lima, 2004, p. 61.
6
Debemos recordar, en lo tocante al tema en referencia, lo dispuesto por el artculo 4 de la Ley N 27287, Y algunas de
sus concordantes, entre las principales los artculos 9, 13,48.2 y 48.4, 65.2., 92.1 b), 128.1., siendo que expresan: 4.1.
El texto del documento determina los alcances y modalidad de los derechos y obligaciones contenidos en el ttulo valor
o, en su caso, en hoja adherida a l. Fuente: Hernando Montoya Alberti. Tratado de Derecho Mercantil. Tomo II, Ttulos
Valores, Lima, 2004, p. 59.
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hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero tambin la legitimacin opera respecto

del deudor al cumplir con la obligacin. El ttulo valor legitima al tenedor para el ejercicio del
derecho, para transferirlo, dem exigir el cumplimiento de la obligacin enmarcada.7
Valor mobiliario o individual
Dentro de las diversas clasificaciones que suelen hacerse de los ttulos valores, tenemos
la que distingue a los valores en mobiliarios e individuales: Son valores mobiliarios aquellos
valores emitidos en masa, en grandes cantidades, con caractersticas iguales en derechos y
obligaciones que representan; frente a ellos, tenemos a los ttulos valores que se emiten en
forma singular (individual), unos distintos a otros, cada uno con una individualidad propia.
As, tenemos como tpicos ejemplos de valores mobiliarios a las acciones, bonos, papeles
comerciales, letras y cdulas hipotecarias, etc.; mientras como ejemplos claros de valores
individuales tenemos la letra de cambio, el cheque, el pagar, y obviamente al Ttulo de
Crdito Hipotecario Negociable.8
Dado el derecho real de garanta que contiene, que es la hipoteca sobre un bien determinado
e individualizado, no es posible la emisin homognea y masiva del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable, por lo que en su esencia misma difiere de la cdula hipotecaria,
que ms bien son valores de emisin masiva y que est respaldada en una globalidad de
hipotecas; mientras que el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un valor referido a un
determinado gravamen hipotecario. De ah que el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable
sea un ttulo valor individual y no un valor mobiliario.
Valor causal o abstracto
Es esta otra clasificacin de los ttulos valores, segn el texto que contiene el valor, que en
ocasiones debe sealar la relacin causal o el negocio jurdico que dio origen a su emisin,
por lo que resulta fcil determinar tal causa; mientras que en el caso de otros ttulos valores no
es posible conocer por el texto del valor, cul ha sido el negocio que dio origen a su emisin.
Al apreciarse de su propio texto la causa de su emisin, en el caso del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable, estamos ante un ttulo valor causal y no abstracto. Como sabemos,
los ttulos valores causales son aquellos que por su propio texto o por la literalidad del
documento podemos conocer el negocio jurdico subyacente o que dio origen a su emisin,
como podra ser el Warrant9 o el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable; mientras que en
Sidney Alex Bravo Melgar. Ttulos Valores Derechos y Obligaciones Cartulares. Editora Fecat, 1997, p. 44.
Rolando Castellares Aguilar. Tratado de Derecho Mercantil. El ttulo de crdito hipotecario negociable. Tomo II, Gaceta
Jurdica, Primera edicin, agosto 2004, p. 621.
9
El warrant no es ms que un ttulo complementario de otro que es el certificado de depsito, y ambos nacen como
7
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los ttulos valores abstractos tal posibilidad no existe, al no sealarse en el texto del documento
referencia alguna a la transaccin negocial subyacente; tal sera el caso del cheque o la letra
de cambio.10
En el caso del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, es posible conocer y concluir
de su texto, cul fue su origen o causa de emisin, que no es sino la voluntad de afectar en
garanta el bien que se describe en detalle en el mismo documento.
Emisin
Condiciones y formalidades
El ente emisor o expedidor del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es la Oficina
de los Registros Pblicos, y dicha emisin solo se efectuar a solicitud del propietario del
inmueble objeto de afectacin. La solicitud del propietario se hace siguiendo las formalidades
previstas para la constitucin de una hipoteca ordinaria, esto es, suscribiendo una minuta
y escritura pblica expedida por un notario. Adems, el Reglamento del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable seala que las empresas del Sistema Financiero podrn solicitar la
emisin de dichos ttulos valores, previa autorizacin del propietario del bien o del deudor
garantizado.
El contenido de la escritura pblica consistir en describir el bien inmueble objeto de
gravamen, as como el valor de tasacin, y dems datos que establece la ley.11 Este instrumento
pblico servir de sustento al Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, o mejor dicho a la
garanta en l incorporada, conjuntamente con el asiento registral donde quede anotada la
hipoteca una vez expedido el ttulo valor.
La emisin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se efectuar una vez que la
oficina de Registros Pblicos haya constatado que el bien se encuentra saneado, es decir, libre
de cargas, gravmenes y cualquier otro que limite el derecho de disposicin del propietario
sobre el bien. Adems, es importante sealar que el valor del gravamen ser por el valor total
expresin de un contrato de depsito sin otro efecto que los propios de su carcter. Fuente: Hernando Montoya Alberti.
Tratado de Derecho Mercantil. Tomo II, Ttulos Valores, Lima, 2004, p. 559.
10
Rolando Castellares Aguilar. Tratado de Derecho Mercantil. El ttulo de crdito hipotecario negociable. Tomo II, Gaceta
Jurdica, primera edicin, agosto 2004. p. 622.
11
Artculo 240.2. Solo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravmenes, el respectivo Registro Pblico expedir el
ttulo en formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos en el caso de registros pblicos que
dependan de esta; y, en el caso de otros registros, por la respectiva autoridad de control o supervisin. Artculo 240.3. Al
expedir el ttulo, el Registrador anotar el gravamen hipotecario constituido por el valor total del bien gravado, segn la
valorizacin de perito que debe ser insertada en la escritura pblica, gravamen hipotecario que ser el nico, otorgando
la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del ttulo, en respaldo del crdito que se seale en el mismo documento
en el acto de su primer endoso. Ley 27287 Ley de Ttulos Valores.

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del bien segn la tasacin actualizada efectuada por un perito colegiado. Esto tiene por objeto
que el gravamen as constituido sea el nico, otorgndose preferencia y exclusividad a favor
del tenedor del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable.
Contenido del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable
En cuanto al contenido del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, la Ley de Ttulos
Valores en su artculo 241 seala que dicho valor debe contener:
a. La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero de orden
que le corresponda.
b. Lugar y fecha de emisin.
c. Nombre, nmero del documento oficial de identidad del propietario a cuya orden se
expide el ttulo.
d. Descripcin resumida del bien hipotecado, segn aparece en el asiento registral.
e. El monto de la valorizacin, con indicacin del perito y de su registro o colegiatura
respectiva.
f. La fecha de la escritura pblica, nombre del notario y dems datos de la inscripcin
registral de la hipoteca.
g. Nombre y firma del registrador, con indicacin de la oficina registral correspondiente.
Adems, el ttulo debe contener espacios adecuados para consignar la informacin relativa
al crdito garantizado y a los sucesivos endosos.
Es importante sealar que al igual que los dems ttulos valores, el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable tambin podr ser emitido en forma incompleta, siempre que el
propietario del bien afecto prevea que el endosatario ser una empresa del Sistema Financiero,
conforme a lo establecido en el artculo 242.3 de la Ley de Ttulos Valores, para lo cual
autorizar por escrito a esta ltima a completar las informaciones referidas nicamente al
crdito garantizado. Dicha autorizacin deber incluir el plazo o los plazos de vencimiento
del crdito, los intereses pactados y dems condiciones del mismo, as como la referencia al
contrato de crdito y la fecha en que el mismo fue suscrito, de acuerdo a lo establecido en el
artculo 10 de la citada Ley y conforme a las normas expedidas por la SBS sobre el llenado
de ttulos valores incompletos.12
12

Ricardo Beaumont Callirgos y Rolando Castellares Aguilar. Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos Valores. Lima, Per:
Gaceta Jurdica, 2000.

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Endoso
Para que la oficina de Registros Pblicos expida este ttulo valor, se requiere de solicitud
del propietario del inmueble inscrito, recibida la solicitud, el registrador pblico, luego de
constatar la inexistencia de cargas o gravmenes, expide el ttulo valor, usando para ello un
formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos.
Una vez expedido el ttulo, el registrador anotar el gravamen hipotecario, el mismo que
estar constituido por el valor total del bien gravado, segn la valorizacin de perito que debe
ser insertada en la escritura pblica. Este gravamen hipotecario otorgar a su tenedor un
derecho preferente y exclusivo, en respaldo del crdito que se seale en el mismo documento
en el acto de su primer endoso.13
Efectos del primer endoso
En forma similar al caso del Warrant, en el TCHN, el carcter crediticio del ttulo tiene su
origen a partir del endoso, y el ttulo se completa con los datos relativos al crdito, empezando
por su monto. En el momento en que se constituye la garanta, se est afectando el bien por su
valor ntegro, la misma que tiene relacin directa con el crdito que se recibe con el endoso,
debiendo entonces determinarse el momento de la obligacin. Al realizarse el primer endoso
del ttulo, seala el artculo 242.1, se consignar el plazo o plazos de vencimiento del crdito,
con lo cual la ley est permitiendo que el vencimiento sea a plazo fijo o plazos fijos es decir,
puede fijarse en varias fechas de vencimiento y sealarse cuotas en cada vencimiento.14
El pago deber hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada.
Las fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados debern constar
literalmente en el mismo ttulo bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos, con
obligacin adicional de este de expedir las respectivas constancias o recibos de pago. Se deber
indicar en el ttulo los intereses acordados y dems condiciones del mismo. La omisin en la
indicacin de los intereses har que, a partir del vencimiento, se devengue el inters legal.15

Modalidad que se emplea para la transmisin de ttulos valores a la orden. Se materializa con la firma, numero de
documento de identidad (DNI o RUC) y nombre de quien trasmite (endosante), puesta al dorso del documento o
en hoja adicional adherida al ttulo valor, pudiendo indicarse el nombre de la persona en cuyo favor se hace el endoso
(endosatario) o dejarse en blanco (endoso en blanco). Fuente: Boletn N18. Defensor del Cliente Financiero. Diccionario
Financiero. Lima, Per, octubre 2008, p. 5.
14
Ulises Montoya Manfredi. Comentario a la Ley de Ttulos Valores. Lima: Editorial Grijley, stima edicin actualizada, abril
2005. Pg. 862.
15
Ulises Montoya Manfredi. Comentario a la Ley de Ttulos Valores. Lima: Editorial Grijley, stima edicin actualizada, abril
2005, p. 862.
13

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a.

Representacin de doble derecho

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es emitido a la orden y constituye un

instrumento de financiamiento gil pues permite representar una garanta constituida de
manera antelada a la obligacin. Es decir, este ttulo representa dos derechos: el de crdito y
el de garanta.16
En un primer momento se constituye la garanta hipotecaria para la emisin del Ttulo
de Crdito Hipotecario Negociable, constituida por el propietario del bien gravado, a cuya
orden se emite; seguidamente, a partir del primer endoso del ttulo valor, se consignar el
monto del crdito garantizado.
b.

Responsabilidad del primer endosante

El primer endosante responde como deudor y, adems, en caso fuera declarado en

insolvencia, o mejor dicho en situacin de concurso, el tenedor del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable podr solicitar la ejecucin de la garanta fuera de la masa concursal.
En el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable los subsiguientes endosantes no asumen
responsabilidad solidaria frente al nuevo adquirente o tenedor. Es decir, el nico obligado al
pago del valor mobiliario es el primer endosante, razn por la cual el propietario del bien debe
ser a su vez el deudor del crdito garantizado.
Responsabilidad de los endosantes
Segn las reglas bsicas y concretamente segn los artculos 11 y 8 de la Ley de Ttulos
y Valores, las personas capaces que firmen o intervengan en un ttulo valor como endosantes,
asumen responsabilidad solidaria frente al ltimo tenedor, salvo que hayan dejado constancia
de la liberacin de dicha responsabilidad, mediante clusula expresa, como las que usualmente
se usa de Sin Responsabilidad u otras equivalentes. En el caso del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable, dada su naturaleza y los derechos que representa, especialmente en
consideracin de que es un ttulo que ya representa una garanta slida como es la hipoteca,
se excepta de esta regla que se aplica a todo aquel que interviene en un ttulo valor como son
los endosantes.
As, en el caso del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, quienes intervienen en calidad
de endosantes de este ttulo, excepto el primer endosante, no asumirn tal responsabilidad
solidaria frente al ltimo tenedor, quien tomar entonces el ttulo con la garanta de la
Rolando Castellares Aguilar. Tratado de Derecho Mercantil. El ttulo de crdito hipotecario negociable. Tomo II, Gaceta
Jurdica, primera edicin, agosto 2004, p. 622.

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hipoteca, salvo que expresamente y segn clusula especial intervengan como garantes, lo que
es un respaldo adicional y voluntario, mas no una responsabilidad solidaria como ocurre en
el caso de los endosantes de otros ttulos valores.
Esta liberacin de responsabilidad que existe en el Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable, adems obedece a la finalidad de generar un mercado secundario de estos valores,
que al liberar de toda responsabilidad cambiaria a sus endosantes hace ms fcil la intervencin
de los agentes interesados en su negociacin; pues el tenedor tomar dicho ttulo solo con la
garanta que ofrece la hipoteca que representa el ttulo, sin ninguna responsabilidad cambiaria
o crediticia de sus endosantes. As, los endosantes no son obligados solidarios, sin que sea
necesario para ello que se agregue la clusula de que trata el artculo 39.2 de la Ley de Ttulos
Valores.17
Constitucin de la garanta hipotecaria
Hemos sealado que la garanta se constituye antes de la existencia de la obligacin
principal a la cual garantizar. Esta constitucin se produce una vez que el derecho real de
garanta es inscrito en los registros pblicos.
La constitucin del derecho real, facilita su circulacin y asegura el derecho del tenedor
(acreedor) o beneficiario del ttulo.
Constitucin unilateral de la hipoteca
Una caracterstica peculiar del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es que la hipoteca
se constituye a peticin unilateral del propietario o de su representante facultado mediante
poder especial. Al respecto, hubo quienes mostraban su preocupacin al considerar que la
hipoteca es un contrato y adems accesorio, por lo que se resistan a admitir que pueda existir
antes que el acto jurdico principal mismo y que pudiera constituirse sin intervencin del
acreedor garantizado. Sobre este tema, ya se discuta desde el siglo pasado sobre su procedencia
(hipoteca unilateral), admitindose por iniciativa de la doctrina y legislacin alemana la
procedencia de la hipoteca unilateral o por disposicin y voluntad exclusiva del propietario.18
Vigencia de la hipoteca
El levantamiento del gravamen hipotecario se realizar cuando sea cancelada la hipoteca,
esto significa que la hipoteca seguir vigente mientras no sea cancelado el crdito contenido en
Rolando Castellares Aguilar. Tratado de Derecho Mercantil. El ttulo de crdito hipotecario negociable. Tomo II, Gaceta
Jurdica, primera edicin, agosto 2004. p. 632.
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Rolando Castellares Aguilar. Tratado de Derecho Mercantil. El ttulo de crdito hipotecario negociable. Tomo II, Gaceta
Jurdica, primera edicin, agosto 2004. p. 624.
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El ttulo de crdito hipotecario negociable

dicho ttulo. Asimismo, puede darse el caso que el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable
no haya sido endosado, en cuyo caso el propietario deber devolver el ttulo no endosado al
Registro Pblico, para lograr el levantamiento de la carga.
En caso de haberse utilizado para garantizar alguna obligacin crediticia, propia o de
tercero, la devolucin ser del ttulo cancelado en lo referido al crdito, por su ltimo tenedor.
En tanto no se devuelva el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable de cualquiera de dichas
formas, el gravamen se mantendr vigente, no siendo por obvias razones aplicable la Ley N
26639 que dispone que, una vez transcurrido 10 aos del vencimiento del crdito garantizado
con una hipoteca, esta se extingue de pleno derecho.
Como no es posible determinar cundo vence el crdito que est garantizando la hipoteca
que dio lugar a la expedicin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, lo que solo
puede conocerlo el endosante y el ltimo tenedor de dicho ttulo valor, el Registrador est
imposibilitado de verificar tal plazo, por lo que encontrndose contenido el derecho real de
garanta en el ttulo mismo, debe mantenerse vigente hasta su devolucin.
Ejecucin de la hipoteca
En lo que se refiere a la ejecucin del ttulo, la ley obliga a que este ttulo sea protestado
indefectiblemente, sea ante el notario, o mediante la formalidad sustitutoria, es decir, con la
constancia de no haberse pagado el ttulo consignando por la entidad del Sistema Financiero
designada como lugar de pago. No otorga la Ley validez a la clusula liberatoria del protesto,
aun cuando as conste en el ttulo.
Con el ttulo protestado o la formalidad sustitutoria se proceder a la venta directa del
bien hipotecado, sin intervencin de autoridad judicial, en cuyo caso, deber designarse
a una empresa del sistema financiero que asuma este encargo. La venta se har al mejor
postor siempre que el precio por el que se enajene sea superior al 75% de la valorizacin
sealada en el informe pericial que sirvi de base para la constitucin del gravamen. La ley
otorga un derecho de opcin al legtimo tenedor para optar por esta modalidad, o recurrir va
jurisdiccional para ejecutar el bien conforme a las normas del Cdigo Procesal Civil.
Para su ejecucin extrajudicial, la empresa del sistema financiero puede recurrir a los
servicios de corredores de inmuebles, martilleros pblicos, medios de comunicacin social y
similares.
En el supuesto de que el valor del bien no encuentre postores por encima del porcentaje
indicado, entonces es obligatorio recurrir a la va judicial, en cuyo caso, la tasacin ser vlida
y servir de base para determinar las posturas de ejecucin.

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Por ltimo, es necesario sealar que en el caso de producirse la venta y esta no llegase a
cubrir el monto total del crdito, el juez o la entidad a cargo de la venta dejar constancia
incorporando en el ttulo la indicacin del saldo pendiente, por cuyo mrito el tenedor tendr
expedita la accin cambiaria contra el primer endosante. Asimismo, se debe recordar que
conforme lo establece el artculo 242.2 de la Ley de Ttulos y Valores, no otorga accin
cambiaria contra los endosatarios del ttulo; en este caso responde el bien hipotecado, y en
la accin cambiaria el primer endosante, es decir, el que constituy la garanta y originario
merecedor del crdito.19
Extincin de la hipoteca
La hipoteca20 representada por el Ttulo solo podr ser cancelada por el Registrador Pblico
en mrito a la devolucin del original del Ttulo, sea como consecuencia de la venta directa
o venta judicial del predio realizada por su ltimo tenedor, o en su defecto, en mrito a la
escritura pblica de cancelacin solicitada por el propietario, en cuyo caso este deber figurar
como el ltimo endosatario del Ttulo, debiendo ser insertado en la escritura pblica.
En el caso que la ejecucin de la garanta siga a travs del proceso judicial, el Juez, llegado el
momento, ordenar se levante los gravmenes que afectan el bien. De optarse por el encargo
a una entidad financiera para que venda el bien, la ley le otorga facultades para que a la
devolucin del ttulo debidamente cancelado por el ultimo endosatario levante el gravamen
que pesa sobre el bien inscrito. En lo que respecta a las hipotecas el transcurso del tiempo no
hace que se pueda levantar el gravamen, al amparo de la Ley N 26639, pues el artculo 244.1
excluye esa forma de extincin de los gravmenes. La extincin debe ser expresa, y derivada
de la devolucin y cancelacin del ttulo21.
Cumplimiento de la obligacin cambiaria
El pago constituye la forma natural de extinguir la obligacin cambiaria contenida en el
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable.
El pago para que sea vlido y surta efectos legales debe realizarse a la persona que aparezca
legitimada segn el ttulo valor, ya sea porque ha sido girado a su orden o porque su derecho
Ulises Montoya Manfredi. Comentario a la Ley de Ttulos Valores. Lima: Editorial Grijley, stima edicin actualizada, abril
2005, p. 866.
20
Cuando se da el fin de la garanta. Esto se puede dar por extincin de la obligacin garantizada, por anulacin de dicha
obligacin, por renuncia del acreedor, entre otros. Fuente: Boletn N18. Defensor del Cliente Financiero. Diccionario
Financiero. Lima, Per, octubre 2008, p. 5.
21
Ulises Montoya Manfredi. Comentario a la Ley de Ttulos Valores. Lima: Editorial Grijley, stima edicin actualizada,
abril 2005, p. 867.
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se ampara en una cadena regular de endosos. Asimismo, el pago debe realizarse en el lugar y
forma convenidos en el propio ttulo, en aplicacin del principio de literalidad.22
Qu elementos o conceptos comprende el pago? En principio comprende el monto
del crdito, los intereses compensatorios y moratorios, devengados desde el primer endoso,
adems, tratndose de una obligacin crediticia comprender tambin las comisiones y gastos
que los establecimientos de crdito estn facultados a cobrar por sus operaciones activas. Sin
embargo, dichos conceptos debern constar en el ttulo o en documento separado como una
medida de transparencia y proteccin a favor del consumidor.23
Los efectos jurdicos que genera el pago son los siguientes:
a. Extingue la obligacin cambiaria y la garanta incorporada en el ttulo.
b. Libera al deudor.
c. Suspende las acciones de ejecucin del ttulo, en el estado en que se encuentren, sean
judiciales o extrajudiciales.
Formas de pago
En cuanto a las formas de pago, podemos sealar las siguientes:
a. Por el efecto cancelatorio total o parcial, solo en el primer caso se extinguir la
obligacin cambiaria. De producirse un pago parcial, en cambio, el tenedor podr ejercitar
las acciones y mecanismos cambiarios, para exigir el pago del saldo insoluto. Empero, como
hemos sealado, el tenedor no podr rechazar el pago parcial.
Asimismo, el pago total puede ser en una armada o en varias armadas. En este ltimo caso,
el incumplimiento de una o varias de ellas facultar al tenedor a dar por vencidos todos los
plazos y a exigir el pago total de la obligacin cambiaria insoluta.
b. Por la persona que lo efecta: directo o con subrogacin. En el primer caso, nos
referimos al pago efectuado por el propio obligado; en tanto que en el segundo, nos referimos
al pago por intervencin, donde los endosatarios posteriores no asumen la calidad de
obligados cambiarios; por tanto quien efecte el pago por intervencin solo liberar al primer
endosante, en su condicin de obligado principal, contra quien podr dirigir las acciones de
regreso previstas en la ley de la materia.

Mara del Pilar Vilela Proao. Ttulos Valores de Garanta. Lima: Cultural Cuzco, 2003, p. 173.
Mara del Pilar Vilela Proao. Ttulos Valores de Garanta. Lima: Cultural Cuzco, 2003, p. 190.

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c. Por la moneda empleada: pago en moneda nacional o extranjera. En el caso del pago
en moneda extranjera se aplicarn las reglas generales contenidas en la Ley de Ttulos Valores;
asimismo, para que el pago se efecte nicamente en esa moneda es necesario que se incluya
en el propio ttulo la clusula de pago en moneda extranjera, adems de consignarse el
monto de la obligacin en moneda extranjera.
d. Otras formas de extincin de la obligacin cambiaria: tambin podra extinguirse
empleando otros medios regulados por el derecho comn, tales como la dacin en pago,
novacin, compensacin, transaccin y la consolidacin. Pero, en estos casos, con excepcin
de la consolidacin, ser necesario contar con el consentimiento expreso del tenedor del
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable para que resulten jurdicamente vlidas.24
SEGURIDAD JURDICA EN EL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
Como lo sealamos antes, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable surge con la
necesidad de dotar a los acreedores, fundamentalmente agentes financieros, de un instrumento
que agilice aspectos como ejecucin del inmueble gravado, pago del crdito garantizado, etc.
Derecho hipotecario exclusivo
Dado que solo podr emitirse cuando el bien gravado se encuentre libre de gravmenes y
cargas, el primer endosatario tiene la certeza de que su crdito se encuentra garantizado por
una hipoteca de primer y nico rango, pues la garanta hipotecaria que se constituya sobre el
inmueble ser el nico y exclusivo.
Sobre el inmueble gravado, solo podr recaer una sola hipoteca, que ser la representada
en el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable. Emitido este ttulo valor, no podr volverse
a constituir hipoteca sobre el inmueble. As, la Ley se aparta de la regulacin prevista en el
Derecho Civil. Debe recordarse que, de acuerdo al artculo 1113 del Cdigo Civil, es nulo
todo pacto que impida volver a gravar un bien con ulteriores hipotecas.25
Ejecucin extrajudicial
Para el cumplimiento de la obligacin en el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable,
puede adems incluirse el pacto de ejecucin extrajudicial del inmueble representado en el
ttulo, lo que libera al acreedor endosatario del trmite de su realizacin en la va judicial
tales como convocatorias, publicidad a travs de avisos, sucesivas convocatorias para nuevos
Mara del Pilar Vilela Proao. Ttulos Valores de Garanta. Lima: Cultural Cuzco, 2003, p. 192.
Diego Meseguer Guich. Manual de casos prcticos e ilustrados de la Ley de Ttulos Valores. Lima: Estudio Caballero
Bustamante, Tinco S. A, 2003, p. 247.

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remates, etc.; circunstancias que perjudicaban tanto al acreedor, como al deudor; as, para el
acreedor era ms difcil recuperar el dinero prestado, en trminos de tiempo y costos, por lo
que no tena ms remedio que aumentar las tasas de inters, en perjuicio del deudor que vea
incrementar el monto a pagar. Con el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, en cambio,
la ejecucin del bien queda a cargo de una empresa del sistema financiero nacional, sin
embargo la ejecucin extrajudicial puede realizarse a peticin del tenedor del ttulo, bastando
tan solo la realizacin del protesto o la verificacin de la formalidad sustitutoria: la constancia
por falta de pago, pues el protesto ha de realizarse incluso si se hubiere insertado la clusula
de liberacin de protesto prevista en el artculo 52 de la Ley de Ttulos Valores. 26
La constancia del remate, en caso de ejecucin extrajudicial hecha por alguna entidad del
sistema financiero nacional, o la de la autoridad judicial, as como la devolucin del ttulo
valor no endosado o debidamente cancelado, ser suficiente para inscribir en Registros el
levantamiento de la hipoteca as como el derecho de propiedad del adquirente del inmueble.
Si con el producto de la venta del bien hipotecado no se cubre el monto total del crdito
garantizado que seale el ttulo, el juez o la empresa del sistema financiero nacional encargada
de su venta dejarn constancia de ello en el mismo documento, en cuyo mrito el tenedor del
ttulo de crdito hipotecario negociable tendr accin cambiaria contra el primer endosante
por el saldo resultante.
Agilidad en la transmisin
Como lo explicamos antes en el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable el acreedor
goza de un derecho de garanta exclusivo y nico, por lo que una vez emitido este ttulo valor
no se podrn constituir ms hipotecas sobre el inmueble; pero ello no impide que el acreedor
pueda transferir su derecho a travs del endoso.
Ahora bien, al transmitirse dicho ttulo valor a travs del endoso, y a diferencia de una
hipoteca ordinaria, no es necesario que se inscriba el derecho de los nuevos acreedores
hipotecarios; pues el legtimo tenedor probar su derecho a travs de la serie ininterrumpida
de endosos.27
Pago del crdito garantizado
El acreedor hipotecario de este ttulo valor tiene ms posibilidades de que se efecte el pago
de su crdito, e incluso cuando se haya rematado el inmueble y el monto resulte insuficiente.
Diego Meseguer Guich. Manual de casos prcticos e ilustrados de la Ley de Ttulos Valores. Lima: Estudio Caballero
Bustamante, Tinco S. A, 2003, p. 248.
27
Diego Meseguer Guich. Manual de casos prcticos e ilustrados de la Ley de Ttulos Valores. Lima: Estudio Caballero
Bustamante, Tinco S. A, 2003, p. 249.
26

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En efecto, al tratarse de un ttulo valor, el tenedor de este tiene la facultad de dirigirse, a

travs de la accin cambiaria de regreso, contra el primer endosante por el saldo resultante.
En una hipoteca ordinaria, en cambio, el contenido y alcance de la garanta real se agota con
la ejecucin, quedndole al acreedor la accin personal contra el deudor en otro proceso pero
sin que se garantice el pago del crdito, pues bien puede acontecer que el deudor devenga en
insolvente y sin tener la calidad de acreedor preferente, pues la garanta se agot.
Exclusin del bien hipotecado de la masa concursal
A pesar de que la Ley de Ttulos Valores modifica el inciso 7) del artculo 132 de la
Ley N 26702, Ley General del Sistema Financiero, en la Ley de Ttulos Valores se reitera
y precisa que el rgimen de preferencias que este ttulo de crdito hipotecario negociable
otorga a las empresas del sistema financiero, ser bajo los mismos trminos y alcances que el
warrant; es decir, preferencia de primer orden frente a cualquier tercer acreedor del origen
que fuera, inclusive de orden laboral o alimentario. Esto como norma especial que dicha ley
contiene respecto a estas modalidades de garanta, porque inclusive en caso de insolvencia
decretada del deudor, su ejecucin se realiza como identidad separada de la masa concursada.
El sustento de este tratamiento especial y preferencia de primer orden y exclusiva, es la
norma constitucional que contiene el artculo 87 de la Carta Magna, que tiene por fin
proteger, fomentar y garantizar el ahorro nacional, como expresamente lo seala dicha norma
constitucional y el artculo 132 de la Ley General del Sistema Financiero que se encarga de
desarrollar dicha norma constitucional, concordante por lo dems con los artculos IV y 14.1
de la Ley General del Sistema Concursal, Ley N 27809.28

Rolando Castellares Aguilar. Tratado de Derecho Mercantil. El ttulo de crdito hipotecario negociable. Tomo II, Gaceta
Jurdica, primera edicin, agosto 2004, p. 640.

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CONCLUSIONES
1. Finalmente podemos concluir que en nuestro pas es muy poco utilizado el Ttulo de
Crdito Hipotecario Negociable, por desconocimiento muchas veces de los agentes del
mercado financiero, por su escaso uso en el mercado financiero.
2. Este tema resulta importante porque no solo se debe brindar un enfoque jurdico, sino
tambin econmico, ya que el uso generalizado del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable brindara mayor facilidad para que las personas puedan tener acceso al crdito
respaldndolo con una garanta, como mecanismo de financiamiento.
3. Respecto al acreedor, con el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se vera garantizada
la deuda, eliminndose el riesgo de la recuperacin de su crdito de manera lenta, al evitarse
un trmite judicial que no solamente es lento, sino tambin muchas veces imperfecto. Ms
an, si tenemos en cuenta que el proceso de recuperacin de garantas atraviesa seis etapas:
presentacin y admisin de la demanda, orden de ejecucin, convocatoria a remate,
remate, adjudicacin y recuperacin de crditos,y cobro de honorarios. Este proceso suele
durar entre seis y 13 meses cuando el deudor no ejerce oposicin, y superar los 36 meses
cuando el deudor efecta una defensa mediana, que incluye apelacin ante la instancia
superior. Hay un tercer escenario, que se produce cuando el deudor efecta una defensa
malintencionada o fraudulenta. En este caso el proceso suele durar ms de cinco aos. El
total de casos que va a la va judicial se distribuye como sigue: entre el 10% y 15% de los
casos, el deudor no ejerce oposicin; entre el 50% y 60%, el deudor ejerce una defensa
mediana; y entre el 30 y 40%, efectan una defensa malintencionada o fraudulenta.29
4. En este contexto, se debe buscar el incremento en el uso del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable, en la medida que se genere mayor difusin de dicho ttulo valor de origen
nacional en el mercado hipotecario.

Gonzalo Chvez y Jorge Llad. Dificultades para la recuperacin de Garantas Hipotecarias en el Per En: Moneda.
Lima, ao 2011, Nro. 147, p. 6

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REFERENCIAS
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- Vilela Proao, Mara del Pilar. Ttulos Valores de Garanta. Lima: Cultural Cuzco, 2003.
Recibido: 01/04/2013
Aprobado: 30/04//2013

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