TRABAJO DE INVESTIGACIN:

VERTICALIZACIN EN LA COMUNA DE ESTACIN

CENTRAL
(POLGONO 1)

PROFESORA
Loreto Rojas
AYUDANTE
Mario Martnez
INTEGRANTES
TRABAJO
Isidora Becerra
Cristian Castro
Javiera Daz
Felipe Portales
Aarn Silva
NDICE

Introduccin. Objetivos del trabajo, principales atributos del polgono de

estudio y su contexto en la comuna y en la
ciudad
..3
Marco
terico
..4
Catastro de torres de
departamento
..6
Bitcora con las diferentes tipologas de productos inmobiliarios del polgono a
estudiar....7
Anlisis en base a la informacin recolectada: La nueva construccin en
altura representa revitalizacin o precariedad urbana para la comuna de
Estacin Central?......................................15
Bibliografa
.17

INTRODUCCIN

Santiago al igual que otras ciudades de Latinoamrica ha tenido cambios

significativos en la morfologa de la ciudad, estos se han caracterizado por ser
muy frecuentes en un lapso de tiempo muy reducido. Este fenmeno est
estrechamente ligado al cambio morfolgico-funcional (que son los aspectos en
los que se centra este trabajo) que produjo la insercin del modelo econmico
neoliberal (que tuvo gran auge econmico en los aos noventa) que hoy rige
las transformaciones en el paisaje urbano, acompaado por procesos de
suburbanizacin (eliminacin del lmite urbano) y generacin de nuevas
centralidades. Sin embargo, lo que ms nos concierne en el presente informe
es el anlisis de las dinmicas espaciales que produce la verticalizacin de la
comuna de estacin central.
Estacin central es una comuna que se ubica en el pericentro de la ciudad
de Santiago, est situada entre la Avenida Libertador Bernardo O'Higgins, entre
Avenida Exposicin por el oriente y calle San Francisco de Borja por el
poniente, es decir, al poniente de Santiago, esta comuna es de gran inters
inmobiliario por su poca regulacin a la construccin y hoy en da es la comuna
ms alta del gran Santiago y, por ende, de gran auge en la venta de
departamentos que exceden los de 20 pisos de altura, Qu hay detrs del
fenmeno? El gatillante inicial, explican ejecutivos del sector, es la entrada en
vigencia de la restriccin a la franquicia que permite descontar el IVA a la
construccin de viviendas. Segn establece la reforma tributaria, desde este
ao ese beneficio se limitar slo a la venta de viviendas que no excedan
2.000 UF de valor. Los inmuebles sobre ese valor debern pagar el impuesto de
19%. (Romero, 2016), esta situacin es uno de los factores de transformacin
del paisaje urbano de barrios antiguos hasta lo que es hoy.
Para estudiar el proceso se realiz un trabajo en terreno que consisti en
catastrar los edificios en altura y as poder conocer y analizar de mejor manera
la situacin de la comuna que hoy presenta. El polgono a estudiar se
encuentra entre Las Rejas Norte, Embajador Quinta, Benedicto XV, Ecuador,
Gral. Amengual, Alameda, este se caracteriza por tener gran cantidad de
edificios en altura entre habitados, en construccin y proyectos, existen ms de
15 edificaciones que se encuentran mayoritariamente concentradas cerca de
las avenidas principales del sector, en el mayor de los casos es en la alameda,
ya que se encuentra el metro de Santiago. Las avenidas generan ms
3

conectividad, cercana a carreteras, al centro de Santiago, la existencia de

comercio, etc. Estos son unos de los factores de por qu se han construido
tales edificaciones, pero el factor ms determinante es la no regulacin de la
construccin en altura. Otro aspecto importante en el polgono es que se
construyen en medio de barrios antiguos de la comuna, muchos demolidos
para construir estas nuevas formas de habitar en la comuna y donde hoy
coexisten la poblacin del barrio antiguo y los habitantes de los
departamentos.
Los objetivos propuestos para este estudio tienen que ver con observar la
morfologa, las tipologas presentes en el polgono a estudiar, vinculadas
directamente con la verticalizacin de la comuna. Y finalmente, definir si por
esta situacin Estacin Central se ve revitalizada o precarizada con los nuevos
cambios en su morfologa.
MARCO TERICO

Para llevar a cabo un anlisis morfolgico-funcional del rea espacial

catastrada debemos aferrarnos a un contenido terico que nos permita
entender las dinmicas (desde un punto de vista netamente urbano-espacial)
que derivadas de la verticalizacin registrada en nuestra rea de estudio.
En primer lugar, la precariedad urbana que podra existir en nuestro
polgono estudiado referir especficamente a las caractersticas deficitarias
cualitativas del hbitat de las familias, especialmente respecto a la vivienda, ya
sea a nivel de tenencia segura, acceso adecuado al agua potable, al
saneamiento y a otros servicios bsicos urbanos, a la tipologa de vivienda y
calidad estructural como a niveles de hacinamiento. (CEPAL, 2009). Aadir,
adems, que la precariedad urbana est en directa relacin y sinergia con las
carencias provenientes de la pobreza urbana, pero la diferencia entre estos se
encuentra en la vinculacin que tiene la precariedad con la condicin de las
viviendas, y del hbitat urbano y barrial. La precariedad urbana se asocia
normalmente con los tugurios, los cuales son una expresin espacial de la
pobreza. Estos refieren al poblamiento espontneo, muchas veces irregular,
producto de tomas o invasiones de terrenos o a la erradicacin de cierto sector
de la poblacin (CEPAL, 2005). Las condiciones necesarias para que se d
este fenmeno son la: tenencia insegura, acceso inadecuado a agua segura
(potable), acceso inadecuado a saneamiento y alcantarillado, mala calidad
estructural (sin edificacin slida), hacinamiento (CEPAL, 2009).
La otra posibilidad es entender el polgono urbano estudiado como un
espacio que presenta condiciones propias de una vitalidad urbana, o que pasa
por una revitalizacin urbana. Esta revitalizacin, en el particular trabajo, ser
comprendida desde una percepcin morfolgica y funcional. Entonces qu
vamos a entender por vitalidad urbana desde esta perspectiva?
4

Esta condicin estar marcada por la interaccin entre las diversas

variables de soporte a la actividad urbana permite que los espacios abiertos se
consoliden como espacios vivos y por lo tanto relevantes en la estructura de la
ciudad (Granados, 1998)
A continuacin se presentarn las variables o condiciones necesarias para la
vitalidad urbana.1
Legibilidad: comprende la lectura clara y coherente del sitio como parte de la
ciudad y como unidad en s mismo.
Imagen: La imagen ambiental (mental) que hacemos de la ciudad
generalmente se arma a partir de los espacios abiertos (urbanos) y es el
resultado de un proceso bilateral que comprende al observador y a su medio
ambiente.
Accesibilidad: La gente observa la ciudad mientras la recorre a travs de
sendas, el buen funcionamiento de un espacio generalmente est directamente
relacionado con una clara manera de llegar a l.
Actividad: Un patrn de usos variado e intrincado; cuyos elementos se apoyen
mutuamente es la mejor manera de garantizar la vitalidad de las ciudades.
Relacin pblico-privado: La relacin entre lo pblico y lo privado es
recproca y se sustentan mutuamente; cuando los espacios construidos son
focos generadores de actividad el "espacio pblico" se beneficia pues se
consolida como espacio vital (vivo?) y encuentra sentido al ser utilizado.
Relacin interior-exterior: La afectacin mutua entre estos dos estadios de
la vida urbana se sustenta bsicamente en la calidad del uno y del otro; los
espacios construidos que han sido elaborados pensando en una implantacin a
nivel urbano y en la cara que ofrecen a la ciudad y sus habitantes por lo
general son capaces de generar relaciones claras de soporte y respuesta a las
condiciones naturales del sitio en el cual se ha ubicado.
Mobiliario urbano: Los elementos fsicos de soporte a la actividad urbana son
indispensables para procurar la plena utilizacin de los mismos.
La relacin entre estas variables y sus respectivas dinmicas nos permitirn
evaluar el sector urbano catastrado en este trabajo, adems de realizar un
anlisis de las interacciones entre el espacio abierto y el espacio construido.

1 Estas variables de vitalidad urbana fueron extradas del mismo trabajo citado
La Vitalidad de los Espacios Abiertos: El canal del Rio Arzobispo (1998) de
Johanna Granados A.
5

CATASTRO DE TORRES DE DEPARTAMENTO

BITCORA CON LAS DIFERENTES TIPOLOGAS PRESENTES EN EL

POLGONO ESTUDIADO

EDIFICIO

MORFOLOGIA
La
imagen
1
y
2
corresponden al edificio
ms grande del polgono
que tuvimos que investigar
(polgono
1).
La
construccin
cuenta con
dos grandes torres las
cuales se encuentran en
Las Rejas Norte #65.
El nmero de pisos que
tiene cada uno es de 30,
adems de 2 pisos de
subterrneo, son edificios
nuevos, una torre ya est
completamente habitada y
la otra se encuentra en
construccin.
Su morfologa es aislada y
su tipo de agrupacin es en
altura, adems de
su
grupo objetivo que es la
clase de estrato social
medio.

(Imagen 1 y 2: elaboracin propia)

La imagen 3 representa al
edificio que se encuentra
en la calle Ecuador #5065,
cuenta con 20 pisos y est
totalmente habitado por lo
que se puede deducir que
lleva un par de aos en la
comuna, an as sigue
siendo una construccin
nueva para el barrio.
Su morfologa es de tipo
aislada y su tipo de
agrupacin es en altura. Su
grupo
objetivo
est
destinado
a
la
clase
socioeconmica media.

(Imagen 3: elaboracin propia)

La imagen 4 pertenece al
edificio que se encuentra
en Pezoa Veliz #0143,
actualmente se est en
procesos de construccin y
la edificacin constar de
32 pisos, ser una de las
construcciones
ms alta
del polgono nmero 1.
El grupo objetivo al cual
est destinado es a la clase
econmica C2-C3.
Su morfologa es de tipo
aislada y su tipo de
agrupacin en altura.

(Imagen 4: elaboracin propia)

La imagen 5 corresponde al
edificio que se encuentra
en Francisco Zelada #086,
es una edificacin nueva y
posee 21 pisos los cuales
estn destinados al grupo
objetivo C2-C3.
Su morfologa es aislada y
su tipo de agrupacin es en
altura.

10

(Imagen 5: elaboracin propia)

La imagen 6 corresponde a
dos torres que son de la
inmobiliaria
Fundamenta
Eco Futuro II y Eco
Futuro III, los cuales se
encuentran ubicados en la
calle
radal
#066.
Actualmente se encuentran
en
proceso
de
construccin, por lo que
son edificaciones nuevas.
Su pblico objetivo est
enfocado a la clase media,
el tipo de agrupacin es en
altura y su morfologa es
de tipo aislada.

11

(Imagen 6: elaboracin propia)

La imagen 7 representa a
al edifico Eco Futuro I,
tambin perteneciente a la
inmobiliaria
Fundamenta
(mencionada
anteriormente), la cual es
duea de las tres torres
ubicadas en Radal #066.
Es el primer proyecto
terminado y su grupo
objetivo ser la clase de
estrato social medio.
Su morfologa es aislada y
su tipo de agrupacin es en
altura, ya que tiene 29
pisos (al igual que Eco

12

Futuro II y III).

(Imagen 7: elaboracin propia)

13

La imagen 8 pertenece al
edificio que se encuentra
en Radal #018, el cual
tiene 26 pisos, los que
estn destinados a la clase
social media.
La
edificacin
est
habitada en todos sus
departamentos, por lo que
no es una construccin
relativamente nueva, pero
si es nueva para la
morfologa de la comuna
de Estacin Central.
Su tipo de agrupacin es
en altura y su morfologa
es aislada.

(Imagen 8: elaboracin propia)

14

La
imagen
nmero
9
representa el edificio en
construccin ubicado en la
calle Conde del Maule #
4672, el cual ser la
segunda edificacin ms
alta del polgono nmero 1,
ya que tendr 32 pisos, los
cuales
destinados
al
estrato social medio. Es
una construccin nueva
para la comuna y su
morfologa ser de tipo
aislado, adems de su
agrupacin que ser en
altura.

(Imagen 9: elaboracin propia)

15

(Imagen

10:

Esta imagen corresponde

al edificio que actualmente
se
encuentra
en
construccin, el cual se
ubica en Ecuador #4698.
Tendr 23 pisos, los que
estarn destinados a las
familias,
con
tipo
de
agrupacin individual en
altura.
Su morfologa es de tipo
aislada
y
al
pblico
objetivo
que
estar
enfocado es a la clase
media.

elaboracin propia
La imagen 11 pertenece al
edificio que se encuentra
ubicado
en
Ecuador
#4578. Actualmente se
encuentra en proceso de
construccin, por lo que es
una torre nueva, posee 20
pisos y su grupo objetivo
est destinado a la clase
media.
Su morfologa es de tipo
aislada y su tipo de
agrupacin es individual en
altura.

16

(Imagen 11: elaboracin propia)

17

La imagen 12 corresponde
al edificio que se localiza
en Ecuador #4707, es una
construccin
nueva,
actualmente
se
est
terminando la construccin
y consta de 15 pisos, los
cuales estn destinados
para gente joven, ya que
cuenta
con
barios
departamentos studio los
que apenas alcanzan los 35
metros cuadrados, tambin
est destinado a grupos
familiares.
Representa
agrupaciones
en altura.
Su morfologa es aislada y
su grupo objetivo es C2-C3.
(Imagen 12: elaboracin propia)
La imagen 13 pertenece al
edificio que actualmente se
construye en Conde del
Maule #4521. El cual
tendr 18 pisos y su grupo
objetivo
son
mayoritariamente
gente
joven y familias.
Su morfologa es de tipo
aislado y su tipo de
agrupacin es en altura.

18

(Imagen 13: elaboracin propia)

19

La imagen nmero 14
representa al edificio que
se encuentra a la salida del
metro
Ecuador,
especficamente
en Av.
Libertador
Bernardo
OHiggins #4677 el cual
abarca un gran territorio,
ya que cuenta con tres
grandes torres.
Cada torre tiene 21 pisos
los cuales estn destinados
a la clase media.
El
edificio
est
completamente habitado,
pero es una construccin
nueva para la comuna. Su
morfologa es aislada.
Son
agrupaciones
individuales en altura.
(Imagen 14: elaboracin propia)
La imagen 15 corresponde
al espacio en donde se
encontrar
un
nuevo
proyecto para la comuna,
el cual tendr dos torres de
30 pisos cada una. Estarn
ubicadas
en
Santa
Petronila #38.
Su morfologa ser aislada
y su tipo de agrupacin
ser en altura. Adems
estar enfocada a la clase
social C2-C3.
(Imagen 15: elaboracin propia)

20

La imagen 16 representa al
edificio que se encuentra
en
Conde
Del
Maule
#4470, el cual consta de
25 pisos, los que estn
destinados a la clase
media. Es una edificacin
nueva,
su
tipo
de
agrupacin es en altura y
su morfologa es aislada.

(Imagen 16: Imagen extrada de la pgina web de la

inmobiliaria2)

ANLISIS: LA NUEVA CONSTRUCCIN EN ALTURA REPRESENTA

REVITALIZACIN O PRECARIEDAD URBANA PARA LA COMUNA DE
ESTACIN CENTRAL?

Si queremos representar el espacio urbano catastrado y analizado como un

foco de revitalizacin nos encontraramos con que las edificaciones en altura
entregan al sector una reactivacin debido a que ciertas construcciones
tradicionales y, de alguna manera, obsoletas y deterioradas son ocupadas por
nuevas edificaciones. En adicin, notaramos un claro repoblamiento que
econmicamente alimenta de gran manera al comercio local existente, pero
principalmente entrega un gran sustento econmico al municipio, ya que como
mencionbamos en apartados anteriores el suelo de Estacin Central est sin
regulacin y falto de normas, esto puede ser visto como una situacin polticoeconmica estratgica, en donde el municipio sacrifica una intervencin en
2 Espacio Central. (s.f.). Recuperado el 29 de 09 de 2016, de
http://www.portalinmobiliario.com/venta/departamento/estacion-centralmetropolitana/6359-espacio-central-nva

21

detrimento de una coherencia espacial que entregue una mejor calidad de

vida, por una desregulacin que le permite obtener ingresos que deben ser
considerables.
Por otro lado, comprendiendo el espacio desde la accesibilidad podramos
describir ciertas dinmicas positivas en torno a un desplazamiento reducido por
parte de los habitantes de estos departamentos construidos para acceder a las
redes de transporte, por tanto, la conexin interior-exterior (desde Estacin
Central hacia otros lugares) podra ser vista como una interaccin beneficiosa.
Ahora, si vemos la accesibilidad y desplazamiento interior, el panorama cambia
radicalmente, principalmente por el atochamiento y obstaculizacin
proveniente de una gran cantidad de automviles que deriva de un
equipamiento deficiente (proporcin baja de estacionamientos respecto a
habitantes en los edificios construidos) de los edificios situados en los
alrededores.
La actividad creciente y variada que puede aportar la llegada de gran
cantidad de habitantes (principalmente profesionales jvenes, familia de clase
media e inmigrantes) de alguna manera puede ser vista como una
revitalizacin, pero dado un anlisis ms exhaustivo notamos que representa
mayoritariamente una precariedad por motivos que sern explicados en las
siguientes lneas.
Al salir de las redes de transporte y comenzar a recorrer el polgono de
estudio notamos una imagen urbana bastante incoherente, heterognea y
discontinua. La legibilidad, homogeneidad y cierta coherencia espacial que
podra mostrar una regulacin municipal aqu no estn instaladas, por el
contrario, nos encontramos con grandes artefactos que se sitan de manera
dispersa, interrumpiendo una zona que estaba provista de viviendas adaptadas
para vivir en una cierta armona espacial y social. Las interacciones barriales
que anteriormente pudieran haberse dado ahora se borran y reemplazan por
una realidad urbana en donde cada uno vive aislado y, de manera general,
todos viven agrupados en un espacio vertical reducido.
La relacin pblico-privado que podra decantar en una asociacin de
fuerzas recprocas que entregue cierta vitalidad al espacio pblico aqu no
ocurre. La inversin que se da en este espacio es netamente privada y como es
sabido, los intereses que la acompaan tienen que ver con una lgica de
acumulacin, competitividad, individualidad que no ayudan a construir un
espacio que d seales de revitalizacin urbana.
Enfocndonos en las tipologas generales de vivienda provenientes de la
inversin inmobiliaria podemos encontrar caractersticas que denotan patrones
de precariedad: edificaciones que llegan a ser enormes y estn demasiado
subdivididas, por lo tanto, con gran cantidad de departamentos disponibles
22

para la venta y asentamiento de grandes cantidades de poblacin que vienen a

residir en metros cuadrados muy reducidos (40m2 promedio). De aqu surge la
siguiente problemtica: un alto nivel de hacinamiento. Construyendo un
panorama cotidiano (en base a los datos catastrados): podramos deducir que
normalmente 2 a 3 personas residen en departamentos que van de 20 a 45
m2 (esto en las torres ms grandes) y cuentan con 3 ascensores para
desplazarse y poder realizar sus actividades. Continuando, si consideramos un
edificio que cuenta con 600 departamentos y adems constatamos un
promedio de 8 personas que puede ser transportada por un ascensor en un
periodo promedio de 2 minutos; (dada la alta cantidad de pisos, que pueden
ser ms de 25) queda claro que el tiempo de espera debe ser
considerablemente alto en relacin a un edificio que presenta una densidad
habitacional ms baja.
Concluyendo con el respectivo anlisis realizado, podemos caracterizar este
sector de Estacin Central como un espacio urbano que vive una pseudorevitalizacin que ms bien termina en precariedad urbana y funcional. Se
entiende de esta manera porque se perciben ciertas dinmicas, como la
accesibilidad, repoblamiento, nueva infraestructura (en un espacio de alguna
manera obsoleto) que en principio pueden ser comprendidas como agentes
que revitalizan, pero que si son analizadas de manera ms crtica, claramente
muestran situaciones que denotan un debilitamiento de las interacciones en el
barrio, en donde los espacios de encuentro cada vez se ven ms reducidos, la
legibilidad del entorno cada vez es ms difusa, la imagen urbana se vuelve
incongruente, y finalmente no hay un inters institucional que tome medidas y
pretenda verdaderamente revitalizar este espacio urbano que cuenta mltiples
caractersticas deficitarias en su hbitat.

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BIBLIOGRAFA
CEPAL. (2005). Metas del Milenio y tugurios: una metodologa utilizando datos
censales. (pg. 13). Santiago: CEPAL.
CEPAL. (2009). Pobreza y precariedad urbana en Amrica Latina y el Caribe:
situacin actual y financiamiento de polticas y programas. (pg. 23).
Santiago: CEPAL.
Granados, J. (1998). La Vitalidad de los Espacios Abiertos: El canal del Rio
Arzobispo.
Romero, L. F. (24 de Enero de 2016). Estacin Central, la comuna que lidera la
venta de departamentos. LA TERCERA.

24