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OBRAS/PROYECTOS Y
CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A.
DE C.V.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROYECTO:
LAS ADELITAS
NDICE
I.-INTRODUCCION.
a) Carta Introductoria
b) Resumen Ejecutivo
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5
III.-MERCADO
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VI.- FINANZAS
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VII.-NECESIDADES DE FINANCIAMIENTO
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LAS ADELITAS
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LAS ADELITAS
b) RESUMEN EJECUTIVO
GRUPO CONSULTOR CENTRO DE OBRAS (Ing. Mario Valds Mondragn) Y PROYECTOS
Y CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A. DE C.V. (Ing. Federico Flores Flores), que en lo
sucesivo denominara la EMPRESA, estn asociados y formalizados conforme a un contrato
por Asociacin en Participacin No. MFVM / FFF-001/2016 para este proyecto y en forma
conjunta proponen este Plan de Negocio; nuestra Empresa est organizada con personal
ejecutivo, administrativo y operativo de experiencia en la consultora, administracin, control,
procura, supervisin y construccin de vivienda, obra civil y elctrica, con amplia capacidad
en la planificacin estratgica de construccin, procura de materiales y manejo de recursos
humanos.
La empresa planea desarrollar el proyecto, construir y vender viviendas de tipo social para
personas de ingresos medios, para cubrir la necesidad bsica habitacional y de seguridad, de
los segmentos de poblacin trabajadora, en la Ciudad de Tapachula, Chiapas, en el predio en
negociacin ubicado en el KM 287.5 de la Carretera Costera Tramo Tapachula- Huixtla,
Municipio de Tapachula, Chiapas
El Municipio de Tapachula, Chiapas, Mxico, cuenta de acuerdo al ltimo censo INEGI 2010
con 320,451 Habitantes y la Ciudad de Tapachula con 202,672 Habitantes, concentrando el
63.5 % de la poblacin del municipio. Densidad de poblacin 325.78 Habitantes/Km , Colinda
al norte con los municipios de Huehuetn, Tuzantn, Motozintla y la Repblica de Guatemala;
al este con la Repblica de Guatemala, los municipios de Cacahoatn y Tuxtla Chico; al sur
con los municipios de Tuxtla Chico, Frontera Hidalgo, Suchiate y el Ocano Pacfico; al oeste
con el Ocano Pacfico y los municipios de Mazatn y Huehuetn.
La fuente de ingresos principal para este el proyecto de desarrollo habitacional, se pretende
sea a travs de socios y/o de crditos con instituciones financieras
Nuestro cliente principal ser INFONAVIT y el mercado objetivo, es la atencin del potencial
de 13,000 trabajadores cotizantes y que califican, en diferentes segmentos y cajones, de
acuerdo a datos proporcionados por dicha institucin. Partiendo de esta base los segmentos y
cantidad de trabajadores son 6,000 de 1 a 2.6 salarios, 3,700 de 2.7 a 4 salarios y 3,300 de
4.1 a 11 salarios, adems 1500 trabajadores con oportunidad de solicitar su 2do. Crdito.
La empresa cuenta con una estructura organizacional constituida por un Administrador
General, una Direccin General y Tres Gerencias, Gerente De Finanzas Y Administracin,
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LAS ADELITAS
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El monto de los recursos financieros que son necesarios para Primera Etapa del proyecto es
de:$823232,164.42 (USD43328,008.65), (Incluye actividades preliminares), requerido en
ministraciones mensuales de acuerdo a la Planeacin y Programacin del proyecto; los
cuales se proyectan recuperar con su costo financiero agregado y contratado, entre los 18 a
24 meses de iniciado el proyecto, mediante ministraciones por las ventas que oportunamente
se gestionaran con la dependencia INFONAVIT, sindicatos, Gobierno del Estado, Municipio o
empresas del Plan Chiapas, que requieran de esta prestacin para sus trabajadores.
La garanta hipotecaria propuesta es un terreno denominado Encino Gordo de un valor
segn avalu de $ 216228,765.00 (USD 11380,461.32), con una superficie 72 hectreas 7
reas y 62.55 centireas, ubicado anexo a la Colonia Ejido La Bomba y Zacatal Victoria en el
municipio de Cosoleacaque, Ver. y adems una Fianza de Garanta por el monto, emitida por
una institucin certificada.
II.
DESCRIPCION DE LA EMPRESA
MISION
Lograr la satisfaccin del nuestros clientes, proporcionando los servicios en tiempo y forma,
con cumplimiento de especificaciones y de calidad para la construccin de obras de
infraestructura, habitacional, de urbanizacin y mantenimiento integral de la industria
manufacturera
VISION
Ser una empresa competitiva y lder en soluciones integrales para la construccin de obras
de infraestructura, habitacional, de urbanizacin y mantenimiento en la industria
FILOSOFIA EMPRESARIAL
Colaborar para satisfacer la necesidad social de vivienda digna y proveer de viviendas de
bajo costo pero con calidad en la construccin y en sus materiales, para asegurar a los
usuarios una vivienda segura y con plusvala
OBJETIVOS Y METAS DEL PLAN DE NEGOCIOS
Objetivos
Ofrecer para inversin o para financiamiento, un proyecto de un fraccionamiento de viviendas
de inters social, para desarrollo y ejecucin, construidas en apegado a reglamentos y
normas de construccin vigentes y aplicables, de bajo costo, con materiales de buena calidad,
a satisfaccin del cliente
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Lograr generar la confianza de nuestros socios financieros, para que identifiquen el rea de
oportunidad de negocio del proyecto, en su parte inicial o Primera Etapa de arranque y
consolidacin posterior.
Mostrar a los inversionistas o la institucin crediticia de los beneficios y certeza de recuperar
su inversin o capital en el proyecto, a travs de su apoyo financiero a la empresa y que se
cumpla con las proyecciones realizadas.
Tomar como base esta Primera Etapa del proyecto, para as emprender nuevos planes de
inversin en desarrollo de proyectos de vivienda en diferentes zonas de la ciudad o del
Estado, ofreciendo la garanta de su inversin con la pronta gestin de preventas para
aseguramiento de la recuperacin del capital, con el trabajo y profesionalismo, de nuestra
Empresa.
Metas
Lograr el otorgamiento de crdito o aportacin del recurso financiero, por parte de la entidad
financiera o inversionistas, para la Primera Etapa con un costo de: $823232,164.42
(USD43328,008.65), del Proyecto Habitacional Las Adelitas en Tapachula, Chiapas, ya que
esto sera el detonante para el desarrollo y ejecucin del mismo, adems posicionara a la
Empresa en el Estado de Chiapas, como una de las principales en la construccin de vivienda
y de apoyo al cumplimiento del Programa Institucional. Promotora de Vivienda Chiapas 20132018, ya que esta primera etapa coadyuvara en un 7 % a la solucin del problema
habitacional en la Ciudad de Tapachula, Chiapas
Iniciar el proceso de Compra venta del Terreno, en tres etapas de pago, para el proyecto,
iniciando con 49 hectreas de 135 hectreas con un costo no mayor a $49413,520.00 (USD
2600,711.58), formalizando con el actual dueo el contrato de compra venta del predio,
escrituracin e iniciar la primera etapa de gestin de cambio de uso de suelo con la autoridad
municipal y tramite de permisos y licencias de proyecto, con los recursos financieros del
crdito.
Construir 2000 casas en un periodo de 20 meses correspondientes a la Primera Etapa del
Proyecto, a partir de que se tenga autorizado iniciar la obra con la obtencin de la licencia de
construccin emitida por el municipio.
Gestionar el Dictamen de factibilidad con las dependencias del sector, para la autorizacin
del fraccionamiento dentro de sus programas y de esta forma otorgar los financiamientos
para adquisicin de vivienda del trabajador a travs de Dependencias gubernamentales como
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LAS ADELITAS
No. 504, Colonia Bellavista C.P. 36730, Salamanca, Guanajuato , conformada con personal
jubilado con promedio de 35 aos de servicios en Petrleos Mexicanos de la ex Subdireccin
de Proyectos y Construccin de Obras, Subdireccin que se encarg durante las dcadas de
los 70, 80 y 90 en proyectar y construir todo el sistema de plantas de proceso, infraestructura
portuaria, asistencial y habitacional de Petrleos Mexicanos.
En forma integrada y conjunta la empresa se especializa en los servicios de ingeniera,
administracin de proyectos y construccin, contamos con una amplia con experiencia y
capacidad tcnico administrativa con sus integrantes, prestando servicios de: construccin
civil, construccin metal metlica y obra elctrica, en la industria: petrolera y privada.
DIRECCION
El personal gerencial de la Empresa cuanta con un mnimo de 38 aos en el mbito de la
ingeniera y construccin, nuestro Director General (Ingeniero Civil) y el Gerente de Ingeniera
y Construccin (Ingeniero Civil) son profesionistas retirados despus de 35 aos de servicio
en la Empresa Petrleos Mexicanos; cuando estuvieron en activo en Petrleos Mexicanos se
desempearon en la Subdireccin de Proyectos y Construccin de Obras, Subdireccin que
coordino y los estudios de mecnica de suelos, geotecnia, a la planeacin, desarrollo de
ingeniera y construccin del sistema nacional de plantas de proceso, redes de distribucin e
instalaciones de almacenamiento de productos petroleros, as como a proporcionar a las
reas de servicios asistenciales del personal trabajador
hospitales y unidades
habitacionales..
Nuestro Director General cuenta adems con Maestra en Administracin y un Diplomado en
Excelencia Directiva expedido por la Universidad Iberoamericana, fue Auditor Tcnico y
Auditor en sistemas de calidad ISO-9001; entre otras actividades, estuvo a cargo de la
supervisin y coordinaron diversas obras como movimientos de tierras,
terraceras,
construccin de cimentaciones en plantas de proceso, tanques de almacenamiento durante
la construccin de Complejos Petroqumicos de Cangrejera y Morelos, Ver. Dos Bocas, Tab,
Ampliacin de la drsena de los Puertos de Pajaritos, Ver y Salina Cruz, Oax. Coordinador
de Administracin y Servicios de la Rehabilitacin de Clorados II ( el peor accidente en la
historia de Petrleos Mexicanos en 1991), como auditor tcnico practico auditorias tcnico
administrativas a la construccin de unidades habitacionales en Rabn Grande en
Coatzacoalcos, Ver ( 3000 casas), San Miguel Arcngel en Nanchital, Ver, ( 2000 casas). Los
Encinos en Minatitln, Ver. (300 casa), Aguadulce, Ver (200 casa), Las Choapas, Ver (500
casas).
Nuestro Gerente de Ingeniera y Construccin superviso la construccin de los Hospitales de
Regional de Salina Cruz, Oax., Hospital auxiliar de Nanchital, Ver y Hospital General y
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Secretaria
Asesora
Gerente De Finanzas Y
Administracin
Gerente De Ingeniera Y
Construccin
Gerente de Gestin y
Ventas
PEDRO GONZALEZ
Area de
contabilidad y
fiscal
Area Control
Administrativo
Area Control De
Procura de
Materiales
rea de
ingeniera
rea de
Construccin
Area Aseguramiento
y control de calidad
y seguridad
Tramite de
permisos y
gestin gub.
Control De
Inversin
Estimaciones,
Facturas Y Pagos
rea De
Adquisiciones
Estudios
previos
Civil
Control de plan de
inspeccin y prueba
Gestin y tramites
Infonavit
Control
presupuestal y
fiscal
Recursos Humanos
Control de
inventarios
Topografa
Elctrica
Control de Dossier
del proyecto
Comercializacin
Informes
financieros
Seguridad fsica,
Seguros Y Fianzas
Control de fletes y
embarques
Licencia de
construccin
Eval y Control
de
subcontratistas
Control de
laboratorios de Pba
Control de
publicidad
Control cuenta
de bancos
Control de Ingresos
por Ventas
Inspeccin de
materiales
Est. Impacto
Ambiental
Control de obra
y PU
Inspeccin tcnica
Control de ventas
Tecnologas de
informacin
Subcontratacin de
obra y servicios
Logstica de
materiales
Elab. Ingria
bsica y detalle
Control de
Avances e
informes
Seguridad en el
trabajo e higiene
Tecnologas de
informacin
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LAS ADELITAS
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LAS ADELITAS
81,717
11,839
823
14,001
34,424
Total
Ocupada [4]
Desocupada [5]
Poblacin no
Econmicamente
Activa [6]
No
especificada
[7]
Absolutos
Estatal
Municipal
3,424,551
242,715
1,645,564
126,879
1,607,252
123,363
38,312
3,516
1,760,280
114,761
18,707
1,075
100
100
100
52.63
48.05
52.27
95.46
97.67
97.23
4.54
2.33
2.77
46.70
51.40
47.28
0.67
0.55
0.44
Relativos (%)
Nacional
Estatal
Municipal
Secundario
Terciario
14
20,835
36
257
9,734
6,910
3,004
22,944
5,595
1,043
955
419
2,572
3,044
7,621
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No especificado
4,442
462
7,872
9,515
6,703
1,567
El rea de oportunidad como muestra representativa est en los trabajadores que laboran en
la industria manufacturera, CFE, comercio, actividades del gobierno, servicios de alojamiento,
educativos, Servicios de apoyo a los negocios, Servicios de salud y de asistencia, que no
cuenten con vivienda propia o que estn en posibilidades y en proceso de un segundo crdito
hipotecario.
La poblacin de Tapachula y en lo general del Estado de Chiapas, son poco migrantes y
mayoritariamente hasta en un 95 son residentes en el mismo municipio permanentemente. Lo
que asegura una demanda creciente de necesidades de vivienda. Lo anterior se constata con
los indicadores de migracin 2000 y Porcentaje de poblacin por lugar de residencia en 2005.
Indicadores de migracin, 2000
Categora migratoria intermunicipal [1]
Equilibrio
-0.73460
Muy bajo
Municipal
4,229,610
284,031
97.93
95.96
En el mismo municipio
98.23
98.84
En otro municipio
1.68
1.00
No especificado
0.09
0.16
En otra entidad
1.32
2.14
En otro pas
0.47
1.35
No especificado
0.28
0.56
Poblacin de 5 aos y ms
Fuente: Clculos propios a partir de INEGI. Censo de Poblacin y Vivienda 2010. Microdatos de la muestra.
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La vivienda es un espacio primordial para las familias, la calidad de sta afecta directamente
la salud de sus habitantes, as como su desempeo en las actividades cotidianas y el tiempo
que dedican a ellas, por eso nuestra tarea est enfocada a coadyuvar en abatir la carencia de
vivienda digna y de calidad.
El Estado de Chiapas es uno de los estados de la federacin con mayor tasa de crecimiento
de vivienda como se muestra a continuacin
Viviendas particulares habitadas y tasa de crecimiento medio anual por entidad federativa, 20002010
20101
Mxico
Distrito Federal
Veracruz de Ignacio de la Llave
Jalisco
Puebla
Guanajuato
Nuevo Len
Chiapas
Michoacn de Ocampo
Chihuahua
Oaxaca
Tamaulipas
Baja California
Guerrero
Coahuila de Zaragoza
Sinaloa
Sonora
Hidalgo
San Luis Potos
Tabasco
Yucatn
Morelos
Quertaro
Durango
Zacatecas
Quintana Roo
Nayarit
Aguascalientes
Tlaxcala
Campeche
Colima
Baja California Sur
Tasa
3 749 106
2 453 031
2 014 307
1 830 334
1 391 803
1 276 584
1 210 598
1 090 914
1 082 384
944 379
941 536
901 244
870 310
810 384
727 458
713 142
712 108
669 408
639 089
567 175
507 145
468 930
454 224
407 681
376 913
369 235
291 045
290 777
274 202
213 665
180 378
178 079
16
2.5
1.4
2.2
2.7
2.6
3.2
3.1
3.0
2.3
2.2
2.4
2.7
3.5
2.1
2.9
2.1
2.9
3.0
2.6
3.1
3.0
2.4
4.2
2.2
2.3
5.5
2.8
3.7
3.4
3.0
3.1
5.3
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LAS ADELITAS
b. Clientes
Nuestro cliente principal ser INFONAVIT Delegacin Soconusco, Chiapas y el mercado
objetivo es la atencin del potencial de 13,000 trabajadores cotizantes y que califican, en
diferentes segmentos y cajones, de acuerdo a datos proporcionados por dicha institucin.
Partiendo de esta base los segmentos y cantidad de trabajadores son 6,000 de 1 a 2.6
salarios, 3,700 de 2.7 a 4 salarios y 3,300 de 4.1 a 11 salarios, adems 1500 trabajadores con
oportunidad de solicitar su 2do. Crdito. (Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 del 03 de
diciembre de 2014. Lic. Francisco Velarde Corral. Apoderado Legal. Delegacin INFONAVIT,
Tapachula, Chiapas).
As tambin se atendern necesidades de vivienda de las dependencias gubernamentales
como municipio, gobierno del estado, sindicatos, empresas de gobierno y privadas
Nuestros clientes son conscientes del costo y de la necesidad de calidad, los esquemas de
compra de los usuarios finales o trabajadores, son a travs de crditos con sus dependencias
del sector, por su ubicacin y accesibilidad del fraccionamiento el mismo presenta una ventaja
de preferencia geogrfica.
c. Competencia
La industria de la construccin en Tapachula, Chiapas ha crecido, gracias a la iniciativa de
inversin del Plan del Puerto Chiapas del Gobierno Federal que pretende incentivar la
inversin en parques industriales, hotelera y turismo, con una infraestructura actual del puerto
posee excelentes condiciones para el arribo de buques de gran porte; cuenta con una banda
de atraque de 625 m, un canal de navegacin con una longitud de 950 m, una amplitud de
350 m y 100 m de ancho en su canal de acceso, una drsena de ciaboga de 450 m de
dimetro, con una profundidad de 11 m en todos ellos y tiene un confiable sealamiento
martimo. La infraestructura esta en condiciones de recibir buques Portacontenedores de 1era
y 2da generacin, Graneleros de hasta 30,000 ton., Roll on Roll off hasta de 30,000 ton.
Cruceros hasta 115,000 TBR pues tiene 33 pies de calado, adems de tener un rea de
almacenamiento de 2500 m2 y un cobertizo de 630 m2 as como 22,300 m2 de patio y al Plan
Estatal de Desarrollo Chiapas, 2013-2018, por lo que algunas empresa personas estn
arribando al municipio. Pero los segmentos a los cuales estn dirigidos los nuevos
emprendimientos son claramente diferenciables.
Dentro de los proyectos que se tienen en la Ciudad de Tapachula, tambin por parte de
INFONAVIT, est el del Fraccionamiento Lomas del Paraso, que ser construido en 28 Has
para 1,300 viviendas, con rea de casas de vivienda de 43.00 m2, en predio de 6.00x15.00m,
90 m2
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PROYECTO:
LAS ADELITAS
Los principales competidores para nuestra empresa son los siguientes: Constructora Grupo
Tapachula, Grupo Axes que ya tienen experiencia en el rubro y que han incursionado en el
mercado de la construccin de Tapachula, en proyecto de urbanizacin y de fraccionamientos
recientemente.
La empresa, como duea del proyecto del fraccionamiento llevara a cabo los acuerdos de
cooperacin con las empresas de la localidad, teniendo como estrategia por ser un proyecto
de alto impacto contar con el apoyo del Gobierno del Estado para que nuestro acercamiento
con estas empresas sean en un mbito de cooperacin si as fuera el caso.
Nuestra fortaleza radica en la experiencia de su personal gerencial, que cuenta con la
experiencia y capacidad para afrontar cualesquiera problemtica que se presente y obtener
los beneficios necesarios y en nuestra canasta de proveedores confiables de materiales, tanto
en el estado como fuera del mismo.
Nuestra debilidad es no contar en Tapachula, Chiapas, con suficiente personal de obra civil
especializado como albailes, fierreros, carpinteros de obra negra, electricistas, especialistas
en fotoceldas e instaladores de aluminio, lo cual obligara a los acuerdos con empresas del
estado y con sindicatos para poder contar con la mano de obra especializada o en su caso la
contratacin en otros estados con los sobrecostos de viticos que se derivan.
Amenazas.-Por ser un proyecto de alto impacto existe la posibilidad de que empresas
constructoras, proveedores, sindicatos o autoridades municipales o estatales, presionen para
verse favorecidos con alguna parte del proyecto. Se tiene planeado y programado llevar a
cabo convenios o en su caso en coordinacin con la autoridad municipal o estatal, para llegar
a los acuerdos que rompan estas potenciales barreras
Oportunidades.- El nicho de mercado de vivienda en la Ciudad de Tapachula es del orden de
47,000 viviendas por construir en base, primero en la estadstica de INFONAVIT (13,000
aplicantes de crdito) y segundo de SEDESOL (34,424 viviendas con algn nivel de
hacinamiento), asi como la cantidad de trabajadores en actividades de gobierno (6,703),
servicios educativos (7,621), servicios de salud y de asistencia (4,442) y otros servicios (
9,515). Nuestra Gerencia de Gestin de inmediato llevara a cabo las reuniones con los lderes
del sector locales para conocer sus necesidades y expectativas. Nuestro proyecto no solo se
limitara a nuestro cliente principal INFONAVIT, ya que tendremos apertura a clientes que
cuenten con una organizacin para generar los crditos a sus trabajadores o agremiados
18
PROYECTO:
LAS ADELITAS
II.
III.
19
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Calculamos una tasa de inflacin de 4.8% anual, para determinar los precios unitarios de la
vivienda, proyectados para el ao 2016 a 2020, que incluye el periodo 2016-2017 en que se
efectuara las ventas de la Primera Etapa, los precios proyectados de venta sern, los
considerados por INFONAVIT para trabajadores con ingresos promedio de 7 salarios mnimos
aproximadamente 15,500 pesos mensuales, que es el nicho de mercado de nuestro proyecto
principalmente , es decir el que oscila entre 5 a 11 salarios mnimos, es decir entre $11,100 y
$24,400, por lo que para fines de clculo obtenemos el crdito que autorizaran, de los base
con 7 salarios mnimos, en este rango, siendo el siguiente costo de venta mnimo:
Precio Unitario de
vivienda (pesos)
457,404.00
490,192.91
513,722.17
538,380.84
564,223.12
591,305.83
619,688.51
Precio Unitario
de vivienda
(Dlares)
24,073.89
25,799.63
27,038.01
28,335.83
29,695.95
31,121.36
32,615.18
Los Montos para Ventas Proyectados, considerando la cantidad de casas terminadas en cada
ao, se resumiran de la siguiente manera:
Etapa
Ao de
ejecucin
1
1
2
2
3
3
1
2
3
4
5
6
Ao
Calendario
Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
Gran Total
Cantidad
Unidad
50
1008
500
1081
500
1936
casas
casas
casas
casas
casas
casas
5000
casas
Precio
Unitario
(Pesos)
457,404.00
490,192.91
513,722.17
538,380.84
564,223.12
591,305.83
Importe por
Ao (Pesos)
Importe por
Ao (Dlares)
22,870,200.00
955,876,182.81
256,861,087.07
807,571,257.75
282,111,559.38
295,652,914.23
1,203,694.74
50,309,272.78
13,519,004.58
42,503,750.41
14,847,976.81
15,560,679.70
2,620943,201.23
137,944,379.01
Los ingresos por ventas de la Primera etapa (Etapa 1), que es el objetivo de esta fase del
Plan de Negocios se estiman en $ 1,026267,885.29 (USD 54, 014,099.23) a partir del ao
2016 y terminando en el ao 2017, contra el crdito solicitado de $823232,164.42
(USD43328,008.65). , que incluye actividades preliminares de anticipo de adquisicin de
20
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Los ingresos por ventas de la Segunda etapa (Etapa 2) futura, que forma parte del Plan de
Negocios se estiman en $1,064432,344.83 (USD 56,022,754.99)) a partir del ao 2018 y
terminando en el ao 2019, contra $802986,378.53 (USD 42,262,440.98) correspondiente a
segundo pago del terreno y costo de obra nicamente.
Los ingresos por ventas de la Tercera etapa (Etapa 2) futura, que forma parte del Plan de
Negocios se estiman en $ 577764,473.60 (USD 30408,656.51) a partir del ao 2020 y
terminando en el ao 2021, contra $413245,968.26 (USD 21749,787.80) correspondiente a
pago final del terreno y costo de obra nicamente
Los ingresos por venta de viviendas totales del fraccionamiento estn proyectados en: $
2,620943,201.23 (USD 137944,379.01), y el costo del proyecto en $ 2,039464,511.21 (USD
107340,237.43)
El costo del financiamiento est calculado en $193426,055.42 (USD 10180,318.71), para un
costo final del proyecto de $ 2,232890,566.63 (USD 117520,556.14)
La utilidad probable del proyecto completo es de $ 388052,634.60 (USD 20423,822.87)
antes de ISR
IV.
DESARROLLO Y PRODUCCION.
PRODUCTO
El producto que la empresa ofrecer ser de casas habitacin de inters social, a construirse
de tres modelos o tipos de unidades (casas) , contaran con 50, 55 y 60 m2 de construccin,
con posibilidades de ampliacin de un cuarto; con el objeto de economizar los costos de
construccin, cada casa consta de dos recamaras, sala, comedor, una cocina y un bao, que
ser construida con materiales que cumplan las normas NOM y NMX. Tiene espacio de
garaje para un vehculo y un patio con rea verde.
Se proyecta en cada manzana cuatro tamaos de lotes, cuatro de 150 m2, denominados A
que sern los ms grandes y estarn en las esquinas por reglamentacin municipal, y sesenta
y seis lotes de 90.00 m2, denominados B. El terreno se encuentra ubicado en el KM 287.5
de la Carretera Costera Tramo Tapachula- Huixtla, Municipio de Tapachula, Chiapas, el
21
PROYECTO:
LAS ADELITAS
terreno est clasificado como U-3 (Zonas inmediatas al rea urbana, en un buffer (cinturn
perifrico al rea urbana) definido de acuerdo al tamao de la ciudad ), para la Primera Etapa,
por CONAVI- INFONAVIT, segn Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 de fecha 03 de
diciembre de 2014, dirigido a PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES GACRIJE, S.A. DE C.V:,
su distancia a que se encuentra a 15 minutos del centro de la ciudad y las casas.
El terreno total del Predio denominado Las Adelitas donde se construirn las casas, cuenta
con la Escritura No. 2338, Volumen Numero 38. Notaria Publica 36. Lic. Othn lvarez Soto,
en Tapachula, Chiapas y Libertad de Gravamen con Recibo Oficial: LB1298768, de la
Direccin del Registro Pblico de la propiedad y del comercio del Estado de Chiapas, tiene
una superficie total de 1235,338.00 m2. Las Etapas de construccin consistirn en las
siguientes reas:
Etapa 1 en una superficie de 494,135.20 m2
Etapa 2 en una superficie de 494,135.20m2
Etapa 3 en una superficie de 247,067.60 m2
Inicialmente, se har la gestin y autorizacin de cambio de uso de suelo ante la autoridad
competente y se iniciaran los estudios topogrficos, de mecnica de suelos, geo hidrolgicos
y manifestacin de impacto ambiental para determinar las caractersticas morfolgicas, clase,
corrientes en el subsuelo y condiciones de impacto ambiental de terreno en el cual se va a
construir.
Una vez con la autorizacin correspondiente de cambio de uso de suelo, se proceder a
formalizar el diseo de lotificacin, urbanizacin y reas de donacin municipal, conteniendo
adems los planos de los lotes y sus respectivas medidas. Con esta informacin se
gestionara la autorizacin en el Municipio de Tapachula el proyecto de lotificacin del
fraccionamiento.
Contando con la autorizacin para construccin del fraccionamiento, se presentaran al
Municipio, los planos arquitectnicos, estructurales, memorias descriptivas de ingeniera
bsica, planos de ingeniera de detalle, catlogo de concepto, explosin de materiales para la
obra, insumos, mano de obra, equipo y maquinaria a utilizar en la construccin de la vivienda,
urbanizacin e infraestructura del proyecto
Con el proyecto autorizado por parte del municipio se efectan los trmites de permisos
aplicables con la SCT, CFE, CONAGUA, SEMARNAT y autoridad competente del Gobierno
del Estado por ser un proyecto de alto impacto econmico
El Producto o Proyecto completo consiste en la construccin de 5000 viviendas de inters
social y medio, en un terreno de 1235,338.00 M2; con un costo total del proyecto de $
22
PROYECTO:
LAS ADELITAS
23
PROYECTO:
LAS ADELITAS
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PROYECTO:
LAS ADELITAS
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PROYECTO:
LAS ADELITAS
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PROYECTO:
LAS ADELITAS
27
Dimension
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Puntos 2014
Las Adelitas Maximo
Parmetros
Se deber de obtener mnimo 400 puntos (de 600 posible) en la ficha de puntaje
Ubicacin
Permetro U3
Equipamiento
y Servicios
250
400
44%
40%
135
270
24%
27%
230
15%
23%
100
17%
10%
20.0000
Guardera
-0.0033
Jardn de nios
-0.0033
Escuela
primaria
Transporte
pblico
40.0000
Transporte no
motorizado e
infraestructura
incluyente
Espacios
abiertos y
reas libres:
Densificacin
Paraderos de transporte a una distancia de hasta 300 m siempre y cuando no existan obstculos que impidan el
acceso libre, y
Ms de una ruta en un radio de 300 metros.
Banqueta mnimo 2.5 m de ancho con infraestructura para personas con discapacidad, o
Ciclova con confinamiento fsico que comunique a vivienda con el equipamiento y/o el servicio de transporte
pblico. 4
Cancha deportiva con una superficie de por lo menos 15 x 30 m, a menos de 1,000 metros de la vivienda.
Espacio deportivo y recreativo de 200 metros2 a menos de 500 metros de la vivienda.
Parque infantil con juegos a menos de 300 metros de la vivienda. Para acceder a la poblacin no debe tener que
cruzar vialidad primaria.
Centro comunitario con al menos bao y rea administrativa a menos de 2,000 metros
rea verde: 5% del rea vendible destinada como rea verde con vegetacin endmica
Tipologa y densidad
Tipologia de vivienda (horizontal)
25
0.0000
50.0000
87
0
Porcentaje
Las Adelitas
Maximo
86.51
100
Calentador de agua instantneo o rpida recuperacin cuando se instal calentador solar de agua (ECO).
28
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Puntos 2014
Las Adelitas Maximo
Parmetros
WC con descarga mxima de 4 litros (ECO).
Al menos 50% de lmparas LED (de mnimo 3.5 W y cumplir con una eficiencia mnima de 80 lm/W, y de tipo
omnidireccional.) (ECO)+ IMP.
Incorporacin de partesoles opacos, volados y/o ventanas remetidas en fachadas sur, este y oeste (ECO).
17
Equipo acondicionador de aire eficiente instalado (aplica slo para climas clidos) (ECO).
Extractor mecnico de aire de la vivienda (aplica en caso de que la vivienda tenga aislamiento en todos los muros y
techo) (ECO).
25
Monitor electrnico instalado a muro de consumo de energa elctrica, gas y agua, incluyendo manual para el
usuario (INF).
Envolvente trmica (comprobar eficiencia mnima del 20% superior al establecido como base en la NOM-020ENER) (DS).
Un rbol por vivienda adecuado al lugar (DS).
Banquetas de mnimo 2 m de ancho con al menos un rbol a cada 20 m en cada una de las aceras (ECO).
Acceso al conjunto adicional que no sea va carretera federal o estatal (total 2 accesos) (MYC).
Conectividad con la ciclova con el sistema de transporte pblico, al exterior del conjunto (MYC).
Ms de una tipologa de vivienda en al menos 30% del total de viviendas (DS).
20
20
0
0
Tratamiento de Agua para su reso. (Aplica solamente los que tienen hipoteca con servicios (cuota de
conservacin) (DS).
20
29
Porcentaje
Las Adelitas
Maximo
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Puntos 2014
Las Adelitas Maximo
Parmetros
Alumbrado pblico LED con celdas fotosensibles y/o fotovoltaicas (DS).
35
35
Usos mixtos: 20% del rea vendible para comercio y servicios (construido) (COM).
Instalacin y capacitacin para la generacin de huertos urbanos. Aplica solamente a los que tienen hipoteca con
servicios (cuota de conservacin) (DS) (COM).
0
0
Tener 3 accesos al conjunto, con al menos 2 accesos a distintas vas que no sean va carretera federal o estatal
(MYC
0
571.50
50
50
Paneles fotovoltaicos
50
150
30
1000
Porcentaje
Las Adelitas
Maximo
100%
100%
PROYECTO:
LAS ADELITAS
El puntaje mximo por sustentabilidad de 600 puntos ser fcilmente alcanzado y rebasado,
adems de tener contemplado en el proyecto el cumplir con el Incentivo a mejores prcticas
(Las viviendas ubicadas en un permetro U1, U2 O U3 pueden acceder a un incentivo para la
implementacin de mejores prcticas de equipamiento de la vivienda. Se otorgarn 50 puntos
adicionales hasta sumar un mximo de 150 a las viviendas que lo implementen) ; lo que nos
asegurar para el proyecto poder contar con el precio de compra venta tope para nuestros
tipos de vivienda propuestas en el proyecto
A continuacin se describen los atributos con los que contara el proyecto y que se incluirn
para verificar que la vivienda cumpla con el programa Vida Integral Infonavit: Vivienda
Sustentable-CONAVI. Las distancias revisadas por los verificadores se calculan con base en
la distancia lineal entre el equipamiento y la vivienda. Sin embargo, las distancias caminables
entre las dos entidades no tienen que sobrepasar el doble de las distancias lineales
especificadas.
Atributo
1) Escuela primaria o knder < 2Km.
2) Consultorio o centro mdico ms grande < 2Km.
3) Servicio de transporte < 0.8km.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
Desarrollador carga en el
RUV el plano de sembrado de las
viviendas; Polgonos: dato Conavi
Conavi.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
10) Banqueta.
Distancia lineal.
7) En municipio competitivo.
9) Vialidad pavimentada.
Medicin/Fuente
Evaluacin de GEU e
Instituto Mexicano de
Competitividad (Imco).
Encuesta para el
clculo del ISA,
ejecutada por la
firma J.D. Power.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
Distancia lineal.
Observacin del
valuador.
Observacin del
verificador.
31
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Segn la definicin
de la GV
Segn la definicin de
la GPS -- Astrid
Bolbrugge Mischke
Distancia lineal.
Una vez que el proyecto sea autorizado por parte del municipio, permisos y licencias
autorizadas, se presentar la documentacin a la dependencia cliente principal del proyecto
INFONAVIT para aprobacin del proyecto mediante el Dictamen de Vialidad y que el
fraccionamiento una vez validado sea considerado en el Programa de adjudicacin a los
trabajadores de la dependencia. El plazo estimado para toda la gestin y autorizacin de
permisos y licencias del proyecto es de 4 a 6 meses
Durante el proceso de gestiones a INFONAVIT, se inicia con el movimiento de tierras y obras
de mejoramiento recomendadas por el Estudio de mecnica de suelos en el rea del terreno
de la etapa correspondiente. El tiempo de preparacin del terreno de la Primera Etapa se
estima en 4 meses, pero conforme se va terminando cada plataforma de cada manzana se
iniciara el desplante de la vivienda,
Una vez conformadas las plataformas en vialidades, se inician en diversos frentes las obras
de urbanizacin subterrneas hasta terminar con las superficiales como pavimentos y reas
verdes.
En la Edificacin se calcul una produccin de 100 viviendas por mes con 22 frentes de
trabajo en construccin de vivienda o sea cada frente generara mnimo 5 casas mensuales
inicialmente con las cimentaciones, posterior desplante y construccin de viviendas. El plazo
de ejecucin de vivienda se estima en un periodo comprendido entre los 12 a 20 meses,
posterior a la entrega de la primera plataforma de terraceras.
Se trabajara en terraceras, en urbanizacin: tuberas subterrneas de drenaje sanitario,
pluvial, ductos elctricos, telefona y red de agua potable, en pavimentos y banquetas de
concreto hidrulico, alumbrado con fotoceldas solares, en infraestructura: En perforacin de
pozo para extraccin de agua, planta de tratamiento de aguas residuales, Cuarto de
generacin fotovoltaica, subestacin elctrica para enlace con CFE y red de distribucin
elctrica. En Edificacin: cimentacin y estructura de concreto hidrulico, muros de block de
cemento, losas de concreto, en las instalaciones sanitarias y pluviales, en la instalacin
32
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Frente
Especialidad
No. De
frentes
Edificacin
Civil
15
34
Categora
Cabo de oficios
Oficial albail
Oficial fierrero
Oficial carpintero
Cantidad
de cat.
Total
1
1
1
1
15
15
15
15
Especialidad
No. De
frentes
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Categora
Operador de
revolvedora
Cantidad
de cat.
Total
Peon de obra
1
10
15
150
225
Oficial Pintor
Ayudante de pintor
1
1
7
7
14
Oficial Pintor/imperm.
Ayudante de pintor
1
2
7
14
21
Oficial Fontanero
Ayudante de pintor
1
2
7
14
21
Oficial Electricista
Ayudante de
electricista
14
Pintura
Impermeabilizacin
Instalaciones
hidrosanitarias
Electricidad
35
Especialidad
No. De
frentes
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Categora
Cantidad
de cat.
Total
Pen de obra
60
100
10
Cabo de oficios
Oficial jardinero
Pen de obra
1
1
6
10
10
60
80
Tcnico perforista
Tcnico mecnico
Operador
Ayudantes
1
1
1
6
1
1
1
6
9
100
reas verdes
Subcontratistas
Infraestructura
Pozo de agua
Otras actividades
Total
932
La derrama econmica mensual por salarios se proyecta fluctu entre los 6 a 7 millones de
pesos mensuales en las periodos de mxima produccin de obra, durante 20 meses de obra
de la Primera Etapa.
Los tabuladores de salarios de trabajadores por administracin directa, sern los emitidos por
CMIC, incluido el factor de salario real y conciliado con los sindicatos de la construccin. Los
salarios de los subcontratistas se exigir estn alineados con los mismos tabuladores de
salarios
INVENTARIO
Por ser cada Etapa del proyecto de corta duracin de 20 meses de construccin y tipos de
materiales repetitivos, se tiene proyectado un programa de suministro con proveedores
confiables para el manejo de grandes volmenes, con almacenes tanto cubiertos como a
intemperie, para la utilizacin dinmica de tal forma que no se tengan en el rea de la obra,
concentracin de grandes volmenes en las bodegas de campo de cada frente y de esta
manera limitar mermas por intemperie, manejo, almacenamiento o por robo. Estas bodegas
tendrn su control directo de inventario y vigilancia preventiva en horas no laborables
PROVEEDORES
La empresa, cuenta con proveedores confiables y crdito con los mismos, como es el caso de
Grupo Collado, S.A. de C.V. Para acero de refuerzo, con Distribuidoras de cementos Cruz
Azul, con fbrica de productos FESTER de Salamanca, Gto. y con empresas dosificadores
de concreto, sin embargo con los acuerdos que se tenga con el Gobierno del estado y
36
PROYECTO:
LAS ADELITAS
V.
PLAN DE MARKETING
Para poder alcanzar los objetivos que la empresa se plante, se debe realizar un plan de
marketing, que ayude a direccionar los esfuerzos de las personas encargadas de ofertar las
casas que este proyecto planea construir.
El objetivo del plan de marketing es procurar la adjudicacin por parte de INFONAVIT de las
casas de acuerdo con el siguiente programa.
Etapa
1
1
2
2
3
3
Ao de ejecucin
1
2
3
4
5
6
Ao Calendario
Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
Gran Total
Cantidad
50
1950
500
1500
500
500
5000
Unidad
casas
casas
casas
casas
casas
casas
casas
37
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Se tiene planeado hacer una campaa publicitaria, en radio y peridicos del municipio para
incentivar a la poblacin a acudir a su dependencia otorgadora de crdito y facilitar las ventas
correspondientes.
Se entregara y ofrecer una garanta por los trabajos de construccin de cada vivienda y se
capacitara a los usuarios en el funcionamiento y mantenimiento de sus instalaciones
38
PROYECTO:
LAS ADELITAS
FINANZAS
a. Flujo de Efectivo. Proyecto Habitacional Las Adelitas en Tapachula, Chiapas
El Programa de flujo de efectivo muestra cunto dinero se necesita, cundo se necesita, para que rengln de gasto y para que Etapa del Proyecto
PRIMERA ETAPA
SEGUNDA ETAPA
TERCERA ETAPA
LAS ADELITAS
CONSTRUCCION DE
PART.
CONCEPTO
CANTIDAD
P. U.
IMPORTE PARCIAL
MONTO DE CONCEPTO
Cotizacion
$19.00
M2 DE CONSTRUICCION
50
% COSTO % VTAS.
MONTO EN DOLARES
AO
2016
2017
2018
2019
ACUMULADO
2020
2021
2022
DESGLOSE DE EGRESOS
A.1 Gastos Preoperativos.Fondo revolvente
I Costo directo
I.1 Inversin de compra venta del Predio.
5000.00
casas
50.00 $
$
$763,360,612.80
I.3.1
0.01%
0.01%
1,858,971,850.15
91.13%
70.93%
133,426,004.00 $
133,426,004.00
6.54%
5.09%
$59,305,724.00
$59,305,724.00
$3,121,353.89
$49,413,520.00
$49,413,520.00
$2,600,711.58
$24,706,760.00
$24,706,760.00
$1,300,355.79
$7,500.00
7,022,421.26
1.50
$7,500.00
$7,500.00
5000.00
casas
0.40
$2,000.00
$2,000.00
1,235,338.00
m2
100.00
$123,533,800.00
8.00
123,533,800.00
$9,882,704.00
5000.00
casas
185.30
$926,490.00
$926,490.00
0.05%
0.04%
1,724,178,223.15 $
1,724,619,356.15
84.54%
65.80%
$49,413,520.00
$520,142.32
$9,882,704.00
$9,882,704.00
$48,762.63
$926,490.00
$926,490.00
$762,749,950.42
$704,054,888.80 $
40,144,734.23
$37,055,520.46
$753,572,858.53
$673,177,389.56 $
39,661,729.40
$35,430,388.92
$388,539,208.26
$346,945,944.78 $
20,449,432.01
$18,260,312.88
$250,738,858.78
494,135.20
M2
$219,861,359.53
247,067.60
M2
I.3.1.1 Terraceras
Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
Etapa 2 (2000 casas) del mes 30 a 54 de construccin
Etapa 3 (1000 casas) del mes 55 a 78 de construccin
1,235,338.00
m2
317.18 $
391,830,129.48
$156,732,051.79
$156,732,051.79
$78,366,025.90
I.3.1.2 Urbanizacin
Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
Etapa 2 (2000 casas) del mes 30 a 54 de construccin
Etapa 3 (1000 casas) del mes 55 a 78 de construccin
772,188.00
m2
147.21 $
113,673,192.00
$48,605,585.26
$42,684,315.82
$21,942,157.91
I.3.1.3 Infraestructura
Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
Etapa 2 (2000 casas) del mes 30 a 54 de construccin
Etapa 3 (1000 casas) del mes 55 a 78 de construccin
213,150.00
m2
402.66 $
85,825,959.60
$45,401,221.72
$20,444,991.92
$19,979,745.96
I.3.2 Edificacin
3.2.1 Etapa 1 (2000 casas) del mes 1 a 24 de construccin
3.2.2 Etapa 2 (2000 casas) del mes 30 a 54 de construccin
3.2.3 Etapa 3 (1000 casas) del mes 55 a 78 de construccin
250,000.00
2,000.00
2,000.00
1,000.00
m2
casas
casas
casas
$
$
$
$
4,533.16 $
226,658.02
226,658.02
226,658.02
1,133,290,075.07
$453,316,030.03
$453,316,030.03
$226,658,015.01
$123,533,800.00
$35,202,744.44
$598,446,655.48
$70,405,488.88
$704,054,888.80
$269,270,955.83
$403,906,433.74
$673,177,389.56
$138,778,377.91
$208,167,566.87
$346,945,944.78
$120,287,929.77
180,683,794.06 $
180,692,616.72
8.86%
9.72%
9,510,137.72
$58,695,061.62
$3,089,213.77
$80,395,468.97
$4,231,340.47
$24,706,760.00
591,329,281.08
M2
$49,413,520.00
90,769,439.80
$2,000.00
$6,501,778.95
494,135.20
II.1
$250,000.00
casas
II
$250,000.00
97,840,623.69
5000.00
I.3
250,000.00
I.2
250,000.00 $
2.00
$ 1,724,619,356.15 $
$41,593,263.48
34,492,387.12 $
2.00
2.00
2.00
%
%
%
$
$
$
$14,081,097.78
$13,463,547.79
$6,938,918.90
704,054,888.80
673,177,389.56
346,945,944.78
$2,189,119.13
34,492,387.12
39
1.69%
1.32%
$2,934,753.08
$49,890,802.38
$5,869,506.16
$58,695,061.62
$32,158,187.59
$48,237,281.38
$80,395,468.97
$16,637,305.39
$24,955,958.09
$41,593,263.48
200,000.00
0.01%
0.01%
$10,526.32
50,000.00
0.002%
0.002%
$2,631.58
$10,000.00
930,000.00 $
930,000.00
0.05%
0.035%
48,947.37
19,801,625.00 $
19,801,625.00
0.97%
0.756%
1,042,190.79
13,316,849.34
0.65%
0.508%
58,048,228.11
2.85%
2.215%
17,241,782.23
0.85%
0.658%
17,241,782.23
0.85%
0.658%
$200,000.00 $
120,000.00
$120,000.00
80,000.00
$80,000.00
$50,000.00 $
$25,000.00
$15,000.00
5000.00
casas
casas
186.00 $
$
3,960.33
$7,920,650.00
$7,920,650.00
Comercializacin
II.6.1 Comisiones
$3,960,325.00
13,316,849.34 $
$12,106,226.67
0.50
914,808,000.00
$4,574,040.00
0.50
980,385,828.52
$4,901,929.14
0.50
526,051,506.32
$2,630,257.53
0.05
0.05
914,808,000.00
$457,404.00
0.05
980,385,828.52
$490,192.91
0.05
526,051,506.32
II.6.2 Publicidad.
$1,210,622.67
$263,025.75
19,369,962.68 $
0.80
0.80
914,808,000.00
$7,318,464.00
0.80
980,385,828.52
$7,843,086.63
0.80
526,051,506.32
1.29
704,054,888.80
$9,082,308.07
4.80
673,177,389.56
$32,312,514.70
4.80
346,945,944.78
$16,653,405.35
$17,241,782.23 $
704,054,888.80
$7,040,548.89
673,177,389.56
$6,731,773.90
346,945,944.78
$3,469,459.45
$17,241,782.23 $
704,054,888.80
$7,040,548.89
673,177,389.56
$6,731,773.90
346,945,944.78
5.00
1.50
$4,208,412.05
58,048,228.11 $
$3,469,459.45 $
53,510,090.69 $
53,510,090.69
$823,232,164.42 $
41,161,608.22 $
41,161,608.22
$823,232,164.42 $
12,348,482.47 $
12,348,482.47
365,537.71
$11,380,461.32
53,510,090.69
2,039,914,466.87 100.00%
80.66%
19,369,962.68
TOTAL DE E G R E S O S :
III.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
$823,232,164.42
$876,742,255.11
$43,328,008.65
$802,986,378.53
$914,187,947.16
$42,262,440.98
$413,245,968.26
2,039,464,511.21 $
$441,960,364.36
2,232,890,566.63
$21,749,787.80
107,340,237.43
193,426,055.42
10,180,318.71
40
98,619,711.52 $
648,337,457.86 $
76,274,995.04 $
$5,190,511.13
$34,123,024.10
$4,014,473.42
$98,619,711.52
$648,337,457.86
$129,785,085.73
350,842,663.41 $
452,143,715.12 $
$18,465,403.34
$23,797,037.64
$350,842,663.41
$563,345,283.75
180,122,443.30 $
233,123,524.95 $
2,039,464,511.21
$9,480,128.59
$12,269,659.21
$107,340,237.43
$180,122,443.30
$261,837,921.06
PROYECTO:
LAS ADELITAS
m2
4,533.16
226,658.02
m2
1,141.57
102,741.17
5,407.43
329,399.18
17,336.80
36,138.52
1,902.03
365,537.71
19,238.83
m2
722.77
11,929.37
AO
VI.
VI.1
DESGLOSE DE INGRESOS
2015
2017
2018
2019
2020
2021
Ingresos proyectados por Ventas de Viviendas inicial 7 salarios ( $15,500 al mes), crdito aprox. (206 x $2,220.41) = $457,404 .
Precio de venta de vivienda 2016
Precio de venta del terreno 2016
Precio de venta de vivienda y terreno 2016. INFONAVIT
VII.
2016
50.00
90.00
m2
m2
$
$
7,033.97
1,353.49
335,590.17
121,813.83
457,404.00
24,073.89
1.00
Aporte
490,192.91
490,192.91
25,799.63
1.00
Aporte
513,722.17
513,722.17
27,038.01
1.00
Aporte
538,380.84
538,380.84
28,335.83
1.00
Aporte
564,223.12
564,223.12
29,695.95
1.00
Aporte
591,305.83
591,305.83
1.00
Aporte
619,688.51
619,688.51
32,615.18
5075.00
casas
2,620,943,201.23
137,944,379.01
31,121.36
50
casas
457,404.00
22,870,200.00
1950
casas
490,192.91
955,876,182.81
500
casas
513,722.17
256,861,087.07
1500
casas
538,380.84
807,571,257.75
500
casas
564,223.12
282,111,559.38
500
casas
591,305.83
295,652,914.23
TOTAL DE I N G R E S O S :
IX.
Ao 2016
Ao 2017
Ao 2018
Ao 2019
Ao 2020
Ao 2021
$ 22,870,200.00
1,026,267,885.29
$54,014,099.23
1,064,432,344.83
$56,022,754.99
577,764,473.60
$30,408,656.51
2,620,943,201.23
$ 256,861,087.07
100.00%
100.00%
137,944,379.01
50
casas
$490,192.91
$24,509,645.71
$24,509,645.71
$1,289,981.35
casas
$1,001,758,239.58
$1,001,758,239.58
$52,724,117.87
casas
$513,722.17
538,380.84
$269,190,419.25
$256,861,087.07
1,500.00
casas
564,223.12
500
casas
591,305.83
$846,334,678.13
295,652,914.23 $
$807,571,257.75
295,652,914.23
$42,503,750.41
15,560,679.70
500.00
casas
619,688.51
309,844,254.11
309,844,254.11
16,307,592.32
casas
121,813.83
618,205,196.91
20,423,822.87
5075.00
5000.00
casas
2,421,245,334.84
2000.00
casas
457,404.00
914,808,000.00
2000.00
casas
490,192.91
980,385,828.52
500.00
casas
513,722.17
256,861,087.07
500.00
casas
538,380.84
269,190,419.25
1.00
Crdito
876,742,255.11
876,742,255.11
1.00
Crdito
914,187,947.16
914,187,947.16
1.00
Crdito
441,960,364.36
$
$
441,960,364.36
2,232,890,566.63
$ 807,571,257.75
$ 282,111,559.38
1950.00
500
$ 955,876,182.81
$ 295,652,914.23
$ 0.00
$ 22,870,200.00
$ 955,876,182.81
$ 256,861,087.07
$ 807,571,257.75
$ 282,111,559.38
$ 295,652,914.23
$ 2,620,943,201.23
$ 24,509,645.71
$ 1,001,758,239.58
$ 256,861,087.07
$13,519,004.58
$ 807,571,257.75
$ 295,652,914.23
$ 309,844,254.11
CREDITO PUENTE:
X.
XI
XI
UTILIDAD PROBABLE DEL PROYECTO COMPLETO (5000 CASAS): (Antes del I.S.R.)
388,052,634.60
14.81%
$149,525,630.18
$7,869,770.01
$150,244,397.66
$7,907,599.88
$163,536,803.97
$8,607,200.21
ETC.
100000.00
100000.00
50000.00
m2
m2
m2
151.10
15,109,875.00
161.52
16,152,456.38
167.55
8,377,670.19
-$ 93,981,576.34
$ 244,225,974.01
-$ 93,981,576.34
$ 244,225,974.01
$ 101,989,116.07
$ 33,814,993.17
$ 115,530,470.92
$ 48,006,333.05
$ 388,052,634.60
$ 149,525,630.18
$ 150,244,397.66
$ 163,536,803.97
15,109,875.00
8,377,670.19
$120,459,776.27
2000.00
casas
$38,876,663.85
2000.00
casas
$39,063,543.39
1000.00
casas
$42,519,569.03
Utilidad Neta
$ 871,973,153.85
$ 16,152,456.38
XII
$ 826,091,097.08
-$ 623,827,812.15
ISR
-$ 625,467,257.86
-$ 98,619,711.52
$39,640,001.57
XI
-$ 98,619,711.52
$160,099,777.84
$
227,952,856.76
$110,648,966.34
$5,823,629.81
$111,180,854.27
$5,851,623.91
$121,017,234.94
$6,369,328.15
-$ 98,619,711.52
13.44%
13.85%
29.28%
Margen Neto
10.78%
8.83%
11.37%
De acuerdo a la nueva ley del ISR las cuotas obrero patronales del IMSS ya no son deducibles
El impuesto sobre la renta se calcula al 26% considerando que la base de utilidad puede ser menor. Este es un numero proyectado basado en obras del mismo ramo
41
38,876,663.85
53,986,538.85
39,063,543.39
55,215,999.77
42,519,569.03
50,897,239.23
11,997,518.78
-$ 623,827,812.15
$ 817,986,615.00
-$ 93,981,576.34
$ 189,009,974.24
$ 115,530,470.92
-$ 2,890,906.18
160,099,777.84
42
PROYECTO:
LAS ADELITAS
c.
43
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROYECTO:
LAS ADELITAS
NECESIDAD DE FINANCIAMIENTO
La empresa., no cuenta con los recursos financieros para este proyecto, su capital es su
capacidad gerencial para el desarrollo y ejecucin del proyecto, de aqu que busca la sinergia
con inversionistas que una vez ledo este Plan de Negocios, identifique el rea de
oportunidad, viabilidad econmica financiera y tenga la confianza, para invertir en este
proyecto.
Las aportaciones de capital necesarias de acuerdo a la Planeacin y Programacin
financiera, son en primera instancia para la atencin de todas las actividades preliminares del
proyecto completo, para su cimentacin y posteriormente para a la ejecucin de obra de la
Primera Etapa del proyecto que es la construccin de 1058 viviendas de un total de 5000 del
proyecto completo.
El importe requerido para estas Actividades Preliminares y Primera Etapa del Proyecto es por
$823232,164.42 (USD $43328,008.65), los cuales se proyectan recuperar del mes 20 al 24
posterior al inicio de la construccin, adicionado con su costo financiero estimado con tasa
de inters entre un 7 a 8% mximo, y comisiones entre el 1 al 1.5%.
La Recuperacin del crdito o de la inversin mencionada est programada, entre el mes 20 y
24 meses, posteriores al inicio del desarrollo del proyecto, esta ser mediante ministraciones
derivadas de la preventa y ventas que oportunamente se gestionaran con la dependencia
INFONAVIT, sindicatos, Gobierno del Estado, Municipio o empresas del Plan Chiapas o
institucin que requiera de esta prestacin para sus trabajadores.
El proyecto alcanzara su madurez al cuarto ao del mismo en la Segunda Etapa de
construccin
La garanta hipotecaria propuesta por parte de la Empresa, para asegurar el crdito o la
inversin, es mixta , parcial hipotecaria mediante un terreno denominado Encino Gordo de
con valor segn avalu comercial de fecha 25 de enero de 2014, por el perito valuador Ing.
Lauro Mendoza Sosa, Cedula profesional: 459244, con registro C.N.B No. 588 y Perito
Responsable de Obra No de registro RTL-198-3285 , por valor comercial estimado del
inmueble de $ 216228,765.00, con una superficie 72 hectreas 7 reas y 62.55 centireas,
ubicado anexo a la Colonia Ejido La Bomba y Zacatal Victoria en el municipio de
Cosoleacaque, Ver. , adems una Fianza de Garanta por el monto, emitida por una
institucin certificada ASERTA
44
VIII.
PROYECTO:
LAS ADELITAS
ROI=(Utilidad neta o
Ganancia/Inversin)x100
PCTE
13.44%
13.85%
29.28%
El ndice de retorno sobre la inversin (ROI por sus siglas en ingls) es un indicador financiero
que mide la rentabilidad de una inversin, es decir, la relacin que existe entre la utilidad neta
o la ganancia obtenida, y la inversin.
Principalmente el ROI se utiliza al momento de evaluar un proyecto de inversin: si el ROI es
positivo significa que el proyecto es rentable (mientras mayor sea el ROI, un mayor porcentaje
del capital se va a recuperar al ser invertido en el proyecto). Pero si el ROI es menor o igual
que cero, significa que el proyecto o futuro negocio no es rentable (viable), pues en caso de
ponerse marchar se perdera dinero invertido.
Cabe mencionar que el clculo de la TIR (Tasa Interna de Retorno) no se adeca a este
proyecto ya que la inversin que se realiza no produce beneficios por s misma, sino es la
comercializacin del producto terminado el que nos produce ingresos.
MARGEN NETO
Margen Neto=(Utilidad neta )/Ventas
Netas)x100
Etapa 1 ( 1058 casas) del mes 1 a 24 de construccin
Etapa 2 (1581 casas) del mes 25 a 48 de construccin
Etapa 3 (2436 casas) del mes 40 a 60 de construccin
Margen Neto
PCTE
10.78%
8.83%
11.37%
45
PERIODO ANUAL
ROI PROMEDIO
VARIACION ANUAL
CALCULO
13.44%
-5.42%
180.63
2
13.85%
-5.01%
179.02
3
29.28%
10.43%
857.32
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROM
RETORNO
SUMA
RIESGO
18.86%
1216.98%
3.49%
La cartera de inversin del proyecto, tiene un promedio de retorno del 18.86 por ciento, y un
riesgo relativo de 3.49 por ciento. Esto es una medida de desviacin del retorno promedio de
la cartera.
As tambin para la cartera de inversin, el riesgo por el movimiento y el desvo de los
componentes de mano de obra y materiales de los precios est considerado con un factor
igual a tasa de inflacin promedio anualizada de 4.8% anual, el cual no es actualmente
altamente voltil, por lo que se considera que es una cartera con bajo grado de riesgo.
Estudio de viabilidad
El anlisis y evaluacin de informacin contenida en el Plan de Negocios, obtenida mediante
documentacin del INFONAVIT, acopiada de INEGI, Gobierno del Estado y de SEDESOL,
segn se indica en sus referencias correspondientes, nos permitirn conocer si el proyecto,
podr ser econmica y comercialmente rentable.
Viabilidad econmica-financiera del proyecto. Los beneficios reales, para este proyecto,
que pueden compensar los costos estn en funcin del precio de ejecucin de cada vivienda
contra el precio de venta final.
Actualmente en este ao 2016, partiendo del monto de compra-venta, proporcionado por
INFONAVIT Delegacin Tapachula, (Oficio DR-XXX-CH-CESI-TAP-172/2014 del 03 de
diciembre de 2014. Lic. Francisco Velarde Corral. Apoderado Legal. Delegacin INFONAVIT,
Tapachula, Chiapas) , para las unidades habitacionales contenidas en nuestro proyecto,
considerando un promedio de trabajadores con 7 salarios mnimos de ingresos, con
aprobacin de crdito, el valor de venta es de $ 457,404.00 (USD 24,073.89 ) , el costo de
total por vivienda de nuestra empresa es de $ 329,399.18 (USD 17,336.80 ) , incluida la
46
PROYECTO:
LAS ADELITAS
inflacin de un ao 2016, por lo que la ganancia bruta por unidad habitacional de vivienda
seria el da de hoy de $128,004.82, por casa, restando el costo proyectado de financiamiento
para construccin por $36,138.52, se estima una ganancia marginal de
$91,866.29 por casa, antes de impuestos
Es decir, se analiza considerando un 6% de inters y 1.5 % de comisin por el capital para
ejecucin de la casa, el sobrecosto promedio ser de $36,138.52 aplicables a cada vivienda,
por lo que cada vivienda a la Empresa, le costara aproximadamente $365,537.71 (USD19,
238.83), contra el valor de compra por INFONAVIT ao 2016 de $ 457,404.00 (USD
24,073.89), se tendra una ganancia de $91,866.29 ($ 4,835.07) antes de ISR.
Se han considerado algunos puntos a tener en cuenta que son:
47
PROYECTO:
LAS ADELITAS
Si existe realmente una cantidad potencial de clientes y demanda la cual puede cubrir
los costes mnimos del proyecto.
Existe una necesidad en el mercado de vivienda en la Ciudad de Tapachula
consistente clientes probables en:
o 13,000 aplicantes potenciales de crdito INFONAVIT
o Viviendas con algn nivel de hacinamiento en la ciudad de 34,424 que
pudieran ser rea de oportunidad con crditos a travs de dependencias
gubernamentales, bancarias o sindicatos
La cuota de mercado podemos obtener es del 10.7 % y por tanto la cantidad potencial
de ventas seria 5000
El rea y sector del mercado en la que se enfoca nuestra actividad, son las viviendas
de bajo costo o de inters social
Viabilidad conceptual del proyecto, de negocio. Aqu trataremos de forma crtica y realista
las posibilidades de que realmente pueda funcionar.
48
PROYECTO:
LAS ADELITAS
PROYECTO:
LAS ADELITAS
50