Ing. Jos H. Mndez V.

Ingeniero Civil
C.I.V. Nro. 101.793

Ing. Jos H. Mndez V.

Ingeniero Civil
C.I.V. Nro. 101.793
Tasador de bienes muebles e
inmuebles

INFORME TECNICO
DE AVALUO

INMUEBLE:

Lote de Parcela y Oficina Comercial

DIRECCION:

Carretera E, esquina Avenida 21, Centro Comercial Ta Juana Lago,

Local 01, Sector Barrio Unin, Parroquia Manuel Manrique.
Municipio Simn Bolvar del Estado Zulia

PROPIETARIO(A): Argenis Jos Rivas Fernndez

C.I.: V-8.695.378
SOLICITANTE:

Argenis Jos Rivas Fernndez y/o Comercializadora, Suministros y

Servicios El To, C. A.
C.I.: V-8.695.378 y/o RIF: J-40378146-0

Ing. Jos H. Mndez V.

Ingeniero Civil
C.I.V. Nro. 101.793

Ciudad Ojeda,
08 de Mayo de 2014
Seor(a):
Argenis Jos Rivas Fernndez
Ta Juana, Municipio Simn Bolvar
REF: AVALUO DE INMUEBLE
En atencin a su solicitud, me es grato dirigirme a Usted en la oportunidad de remitirles el avalo del
inmueble propiedad de Nstor Vera, descrito como Lote de Parcela y Oficina Comercial, ubicada en la Carretera
E, esquina Avenida 21, Centro Comercial Ta Juana Lago, Local 01, Sector Barrio Unin, Parroquia Manuel
Manrique. Municipio Simn Bolvar del Estado Zulia.
.
Se selecciono la metodologa valuadora y los pasos de estudio, segn procedimientos universalmente
aplicados para ubicar el valor del bien en cuestin, este inmueble fue inspeccionado en Abril de 2014 y se
actualiza en esta misma fecha.
Dicho proceso genero como resultado un valor aplicable al inmueble de: CINCO MILLONES CUATRO
MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE CON 58/100 BOLIVARES FUERTES (BSF. 5.004.219,58)
Se anexa informe tcnico contentivo de toda la informacin procesada y analizada, que condujo al valor
final.

Atentamente,

Ing. Jos H. Mndez V.

Ingeniero Civil
C.I.V. Nro. 101.793
Tasador de bienes muebles e inmuebles

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CONTENIDO

Certificacin valuatoria
Resumen ejecutivo

1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
1.2. Datos del Solicitante
1.3. Motivo del Avalo
1.4. Mtodos utilizados
1.4.1. Terreno: Mtodo del Mercado
1.4.2. Construcciones: Mtodo de Costo
1.4.3. Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE
2.1. Descripcin general
2.2. Linderos y medidas
2.3. Titularidad del bien
2.4. Zona y entorno
2.5. Transporte, vialidad y comunicacin
2.6. Servicios
2.7. Zonificacin
3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)
3.1. Descripcin del terreno
3.2. Caractersticas de las construcciones
4. DEFINICIONES
4.1. Valor del Mercado
4.2. Limitaciones y supuestos
5. FORMACION DEL VALOR
5.1. Mtodo de Mercado de terreno
5.2. Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo
5.3. Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke
6. CONCLUSION

Anexos varios

CERTIFICACION VALUATORIA

Ing. Jos H. Mndez V.

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Yo, Jos H. Mndez V., Ingeniero Civil, portador de la cedula de identidad V-7.739.942, inscrito en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela con el nmero 101.793, declaro:
Que este informe tcnico es producto de la aplicacin de los mtodos admitidos universalmente,
no existiendo ningn inters comercial o personal que pudiese alterar en lo ms mnimo los resultados
del trabajo, desconozco cualquier dao oculto que pueda tener el inmueble y que pueda ser visto con
simple inspeccin visual.
Mi servicio fue solicitado nica y exclusivamente por condicin de profesional en la materia.
Todos los datos obtenidos de terceras personas y de archivos pblicos y privados para la
elaboracin de este informe son verdaderos hasta donde alcanza la buena fe de ellos.
Ciudad Ojeda, a los ocho das del mes de mayo de dos mil catorce.

Ing. Jos H. Mndez V.

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Tasador de bienes muebles e inmuebles

RESUMEN EJECUTIVO
1. Identificacin del Propietario:
Argenis Jos Rivas Fernndez
C.I.: V-8.695.378

2. Identificacin y ubicacin del inmueble

Carretera E, esquina Avenida 21, Centro Comercial Ta Juana Lago, Local 01, Sector Barrio Unin, Parroquia
Manuel Manrique. Municipio Simn Bolvar del Estado Zulia

3. Titularidad del bien:

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Este inmueble pertenece a su propietario, segn documento protocolizado por ante la Oficina de Registro
Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simn Bolvar del Estado Zulia en fecha 14.06.2006
bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 17.
4. rea y Valores (cifras en Bsf):
Terreno
Edificaciones
Total

323.121,00
4.681.098,58
5.004.219,58

5. Lugar y Fecha del Avalo:

Ciudad Ojeda, 08 de Mayo de 2014
6. Mtodos utilizados:
Terreno: Mtodo del Mercado
Construcciones: Mtodo de Costo
Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
7. Avalo solicitado por:
Argenis Jos Rivas Fernndez y/o Comercializadora, Suministros y Servicios El To, C. A.
C.I.: V-8.695.378 y/o RIF: J-40378146-0

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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
Nstor Vera
C.I.: V1.2.

Datos del Solicitante

Nstor Vera
C.I.: V-

1.3.

Motivo del Avalo

Determinacin del valor del inmueble, considerando ubicacin, caractersticas
fsicas, constructivas, edad y estado de conservacin y mantenimiento, para ser
ofrecida en garanta hipotecaria.

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1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.

Mtodos utilizados
Terreno:
Mtodo del Mercado
Construcciones:
Mtodo de Costo
Depreciacin:
Mtodo Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE

2.1. Descripcin general
El inmueble objeto del avalo est formado por una parcela de terreno de forma de
polgono regular, de topografa plana y oficina comercial, la cual se encuentra en
una esquina de una calle primaria del sector.

2.2.

Linderos y medidas
Norte:
Carretera E, y mide en forma lineal 13,80 mts
Sur:
xx, y mide en forma quebrada 8,80 mts + 11,50 mts + 4,60 mts
Este:
Avenida 21 y yy, y mide en forma quebrada 11,30 mts + 8,80 mts + 11,50
mts
Oeste:
Terreno Ocupado por Terceros, y mide en forma lineal 22,90 mts
rea del Terreno:

2.3.

213,71 mts2

Titularidad del bien

Este inmueble pertenece a sus propietarios, segn documento autenticados y que
sern protocolizados en sucesivos das.

3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)

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3.1.

Descripcin del terreno

El inmueble est formado por una parcela de forma poligonal regular, en un sector
desarrollado en forma medianamente planificada, con consolidacin urbanstica.

3.2.

Caractersticas de las construcciones

Tipologa: Local Comercial
Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, losas macizas y nervadas,
machones y vigas de corono, concreto 210 kg/cm2, barra de acero Rat 2100 kg/cm2,
malla truckson en base de pavimento.
Instalaciones sanitarias: Puntos de agua blanca en H.G., puntos de aguas negras en
hierro en P.V.C., ventilacin en P.V.C, artefactos y accesorios sanitarios: W.C., y
lavamanos, lnea de lujo
Instalaciones elctricas y otros equipos: tubera EMT cable TW, tablero de 12 circuitos,
interruptores tomacorrientes plsticos, tomacorrientes 208 V para cocina y aires
acondicionados.
Paredes: Bloques huecos de arcilla y de concreto
Revestimientos: Friso acabado liso en paredes y techos interiores, porcelana en baos y
cocina
Pavimentos: Pisos de baldosa de cermica nacional tipo caico.
Carpintera: Puertas de madera entamborada y marcos de madera.
Herrera y cerrajera: Puertas entamboradas de hierro, marcos metlicos, ventanas de
hierro.
Impermeabilizacin y pintura: Impermeabilizacin en caliente en losas horizontales,
caucho en paredes y techos interiores, caucho en paredes exteriores, esmalte en puertas
y marcos metlicos, barniz en puertas.
Sistema de bombeo: A presin constante, sistema hidroneumtico con tanque
subterrneo de 10.000 lts de capacidad
Artefactos y accesorios sanitarios: WC, lavamanos, lnea media, accesorios metlicos.

rea del Inmueble: 213,71 mts2

4. DEFINICIONES
En el desarrollo de este trabajo se emplea una terminologa particular, asociada al campo
inmobiliario en general y a la materia valuatoria en particular. Esto hace necesaria la
presentacin de un grupo de definiciones bsicas, que permitan al lector no muy
relacionado con estas disciplinas, una comprensin del mismo.

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A continuacin, el marco terico pertinente, aprobado por la unin Panamericana de

Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.), y recogido en el Manual de Terminologa de
Valuaciones de Inmuebles, preparado por Santiago Briceo.
4.1.

Valor del Mercado

El Valor del mercado es el precio ms probable, expresado en trminos de dinero,
que una propiedad alcanzara, colocada en un mercado abierto y competitivo, bajo
las condiciones que definen una venta justa, en la cual el comprador y el vendedor
estn bien informados y actan prudentemente.
Esta implcita en esta definicin, la consumacin de un acto de compra venta,
para una fecha determinada, y la transmisin del ttulo de propiedad del vendedor
al comprador, bajo las siguientes condiciones:

El comprador y el vendedor estn tpica y positivamente motivados

Ambos estn informados y actuando en defensa de sus mejores intereses
La propiedad ha sido expuesta en un mercado abierto y la operacin se consuma en un
tiempo prudencial
La operacin se lleva a cabo en dinero efectivo o su equivalente

La definicin anterior se sustenta en el Principio de Sustitucin el cual establece

que: Un comprador prudente no pagara mas por una propiedad que el costo de
adquirir un sustituto igualmente deseable en un mercado abierto. Este principio
presume que el comprador considerara las alternativas basndose en la
informacin acerca de aquellas referencias que se ajustan a su inters y que el
tiempo no es un factor determinante.
Es tambin importante considerar que el mercado inmobiliario presenta las
siguientes situaciones:

Cada unidad definida como inmueble es nica, aun cuando mantenga extremas
condiciones de semejanza con otros activos
Existen complicaciones jurdico-legales que definen la individualidad de cada inmueble
La vida de los inmuebles es generalmente larga
Los compradores normalmente se ven limitados en cuanto a su capacidad financiera y al
espacio en donde se ubica el inmueble
Los precios pueden estar afectados por factores externos

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Las ordenanzas municipales regulan mediante zonificaciones el uso y desarrollo de las

tierras de carcter urbanizable
Los bienes inmuebles son de carcter local
El entorno urbano afecta la deseabilidad del inmueble
En muchas ocasiones se presenta la inelasticidad de la oferta

4.2.

Limitaciones y supuestos
Este estudio se ha desarrollado bajo las siguientes condiciones:
La materia valuatoria no se incluye dentro de las disciplinas o ciencias exactas.
Este trabajo se lleva a cabo poniendo en prctica procedimientos, tcnicas y
mtodos universalmente aceptados, aprobados por la Sociedad de Ingeniera de
Tasacin de Venezuela (SOITAVE), en tal sentido, las estimaciones de valor
aunque suficientemente fundamentadas, constituyen una opinin que no
necesariamente tiene que coincidir con la opinin de los propietarios del inmueble,
de sus posibles compradores, la de terceros, ni aun con la de otros expertos
avaluadores.
No existen mtodos matemticos ni procedimientos exactos mediante los cuales se
pueda calcular el valor del mercado de un bien, en tal sentido, los mtodos
estadsticos que se pueden emplear en este trabajo, solo buscan describir
tendencias o comportamientos, como una forma de orientar una opinin. Del
empleo de los mtodos estadsticos no se puede esperar valores puntuales de
bienes o activos especficos, sino valores o rangos de referencia dentro de un
conjunto universal.
Toda consideracin o evaluacin de los aspectos jurdicos-legales del bien
valorado, esta fuera del alcance de este estudio.

5. FORMACION DEL VALOR

5.1. Mtodo de Mercado de terreno
Para el clculo del Valor del Terreno se aplica el METODO DE MERCADO,
descrito como un procedimiento de valuacin en el cual el estimado de valor de
mercado se predice basndose en los precios pagados en transacciones reales
realizadas en el mismo escenario y bajo caractersticas y condiciones de mediana
a estricta semejanza.

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Es un proceso que se basa en el anlisis de las ventas recientes, comparablemente

similares, a fin de obtener indicadores del valor ms justo de la propiedad que se
est avaluando. La confiabilidad de este enfoque depende de:

La disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables

La verificacin de los datos de las operaciones de compra-venta.
La ausencia de condiciones atpicas que pudieran afectar la aplicacin de los
referenciales.

Inicialmente fue realizada la visita de inspeccin a la parcela, tomndose las

anotaciones de las caractersticas del bien y del sector en donde se localiza,
preparndose de inmediato las evidencias fotogrficas y realizndose las
mediciones respectivas.
Seguidamente se procedi a una investigacin minuciosa de las operaciones de
compra-venta de terrenos completamente desprovistos de cualquier tipo de
construccin, en condiciones de ubicacin, zonificacin y rea, comparables con la
parcela en estudio. Para ello se recurre en primer lugar al Registro Publico
Inmobiliario del Municipio de Estudio de los ltimos aos, de donde se depura la
muestra y se toman los referenciales significativos.
Los datos tomados y revisados, incluyen la siguiente informacin para cada uno de
los referenciales:

Otorgantes (vendedor y comprador)

Direccin
Fecha de protocolizacin, Tomo y nmero del documento
rea y Precios de venta

Los factores de correccin utilizados son:

5.2.

Factor de ubicacin, en un rango entre 1 y 10, compara la zonificacin establecida segn

el Plan de Desarrollo Local, en las ordenanzas municipales, asignndole el menor valor
al inmueble en mejor zona.
Factor de fecha, meses transcurridos desde la fecha de protocolizacin del referencial
hasta la fecha del avalo, ubicndose en el mes actual.
Factor de rea, relaciona las diferentes reas de los referenciales con el terreno
evaluado.

Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo

De esta manera se estima el valor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema
constructivo, caractersticas arquitectnicas y nivel de acabados, partiendo de

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partida recuperadas del portal electrnico SIGO.WEB y de la publicacin de

Cinpronet Evolucin de Costos de Construccin, adaptando la tipologa al bien
evaluado y dicho valor se incide posteriormente por todos aquellos factores que
intervienen en un proceso constructivo: gastos financieros, honorarios
profesionales, gastos administrativos, de venta y factor razonable de utilidad que
garantice la rentabilidad del negocio.
5.3.

Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke

De los mtodos tcnicos existentes para el clculo de la depreciacin fsica, los
ms conocidos son el de la lnea recta, el de la parbola de Kuentzle y el de Ross,
que se fundamentan en la edad del inmueble y en la previsin de la vida til,
considerando que la bienhechura a lo largo de su vida til recibe un uso normal
con mantenimiento y conservacin ideales.
Existe tambin el criterio de Heidecke que calcula la depreciacin fsica
exclusivamente por el estado de conservacin de inmueble, considerando que:
a. La depreciacin es la prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos
de mantenimiento.
b. Las reparaciones apenas pueden aumentar la durabilidad
c. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, mientras que
un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente.

6. CONCLUSION
Este inmueble tiene un valor estimado, segn inspecciones y clculos de: CINCO
MILLONES CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE CON 58/100 BOLIVARES
FUERTES (BSF. 5.004.219,58)

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TABLA DE VALORES
Avenida 22, entre Carretera F y Carretera G, Barrio Campo Alegre, Parroquia Manuel Manrique.
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DESCRIPCION
TERRENO

DESC.

LOCAL
COMERCIAL
DETALLES
YESO
FRENTE
COMERCIAL
PUERTA
SANTAMAR.

M2
213,71

X
X

BSF/M2
600,00

=
=
TOTAL TERRENO

BSF
128.226,00
128.226,00

CANT.

UND
.

CRN
(BSF/UN)

EDAD
(AOS)

VIDA
UTIL
(AOS)

DEPR
EC.
ROSS

ESTADO
HEIDECKE

MANT.
HEIDECKE

VALOR
ACTUAL
(BSF/UN)

VALOR TOTAL
(BSF)

213,71

M2

15.596,60

07

60

0,065

1,50

0,998

14.580,58

3.109.176,47

150,00

M2

1.350,00

202.500,00

20,25

M2

2.500,00

50.625,00

37,50

M2

500,00

18.750,00

TOTAL DE MEJORAS Y CONSTRUCCIONES

3.381.051,47

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

3.509.277,47

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ANEXOS VARIOS

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PLANO DE TERRENO Y DISCRIMINACION DE AREAS

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ANEXOS FOTOGRAFICOS

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FIG. 01. FACHADA ESTE (ENTRADA)

FIG. 02. FACHADA ESTE

FIG. 03. SISTEMA HIDRONEUMATICO

FIG. 04. OFICINAS ADMINISTRATIVAS

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FIG. 05. GARITA DE VIGILANCIA

FIG. 06. OFICINAS ADMINISTRATIVAS

FIG. 07. GALPON CUBIERTO

FIG. 08. TECHADO 01

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FIG. 09. TECHADO 02

FIG. 10. DEPOSITO AUN SIN TERMINAR

FIG. 11. DEPOSITO

FIG. 12. TECHADO 03

FIG. 13. TECHADO 04

FIG. 14. OFICINA OPERATIVA

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FIG. 15. TECHADO 05

FIG. 16. DETALLE DE HABITACION

FIG. 17. VISTA GENERAL

FIG. 18. VISTA AEREA

FIG. 19. DETALLE DE DE PISOS

FIG. 20. DETALLE DE HALL DE ENTRADA

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REFERENCIALES DEL REGISTRO

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RESUMEN ESTADISTICO

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CUADRO GENERAL DE VALORES

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PLANO DE UBICACIN

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DOCUMENTOS DE PROPIEDAD