AdministraciónyGestiónInmobiliaria Lectura2 PDF

Mdulo 2
Administracin del
canon locativo
2. Administracin del
canon locativo
2.1. Aspectos jurdicos y econmicos que

genera la gestin
Adems, de las funciones enumeradas en el mdulo anterior, tambin es funcin
del corredor administrar la renta que produce un bien raz. Para llevar adelante
la gestin profesional eficazmente, es necesario contar con una base que
sustente las obligaciones entre las partes. Esta se asienta en tres herramientas:
contrato de corretaje, contrato de locacin y contrato para la gestin de
administracin del canon locativo.
Para que un corredor inmobiliario pueda abordar la administracin del canon
locativo, es oportuno conocer lo que la norma especficamente estipula en
relacin con ello, ya que este elemento se encuentra integrado por: el precio de
la locacin y cualquier otro pago al que se haya obligado el locatario a efectuar
(impuestos, servicios, entre otros).
Como se establece en el artculo 1.208 del Cdigo Civil y Comercial, pagar el
canon convenido implica: la prestacin dineraria a cargo del locatario, se integra
con el precio de la locacin y toda otra prestacin de pago peridico asumida
convencionalmente por el locatario1.
El profesional deber organizar su gestin a fin de lograr un efectivo control
sobre el cumplimiento de lo acordado: por un lado, verificar el pago mensual
del precio del alquiler, a efectos de liquidarlo al propietario o locador; y por el
otro, controlar el pago de las restantes obligaciones, en la plena conviccin de
recordarle al locatario que, al finalizar el contrato, debe entregar las boletas
originales efectivamente abonadas. Sumado a ello, debe entregarle las
1 Art.
1.208. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
constancias de los pagos que efectu en razn de la relacin locativa y que

resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga2.
La gestin profesional del corredor en el mbito del negocio inmobiliario de
locacin se basa especficamente en un contenido normativo que regula en
funcin de los sujetos, el objeto y las condiciones que se obligan a cumplir las
partes, lo que est estipulado jurdicamente en el Cdigo Civil y Comercial, en lo
relativo a contratos en general, en particular y de consumo, lo que sustenta el
aspecto jurdico de la gestin.
Por otra parte, existe el aspecto econmico, aquello que ciertamente identifica
al objeto y sus posibilidades de producir una renta, la que est delimitada
conforme a las condiciones econmicas del mercado o plaza en donde se ubica
la propiedad.
El profesional, para brindar un informe de valor locativo de mercado, debe
investigar el impacto econmico (cantidad de ofertas en plaza, posibilidades
econmicas del consumidor-locatario), de modo de poder asesorar
correctamente al propietario a fin de lograr un buen negocio.
Figura 1: Contrato de locacin
Fuente: Roger Jegg, s. f., como se incluye en Huertas, 2014, http://goo.gl/vdf32Z
Al aspecto jurdico se lo puede visualizar desde la ptica de las obligaciones

contractuales, las que ciertamente, en una primera instancia, ubicamos en el
2
Art. 1.210. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
contrato de corretaje, donde el propietario autoriza al corredor para la gestin

profesional de conseguir un interesado en alquilar.
El inquilino ser aquel que cumpla con las condiciones requeridas por el titular
del bien y que asuma el compromiso oneroso de abonar los periodos
correspondientes al canon locativo, ms la conservacin del inmueble que
ocupar. Tal operacin quedar plasmada, en una segunda instancia, en el
contrato de locacin celebrado entre locador y locatario.
Por su parte, el aspecto econmico es el que se visualiza desde el propio mercado
de negociacin. El profesional debe estar informado de todas las posibilidades
econmicas que pueden surgir en relacin a este negocio, por lo que, como
primera medida, observar el producto inmobiliario que se ofrece; a saber:
a) intrnsecamente: medidas del lote, superficie cubierta, espacios libres,
categora de edificacin, estado de conservacin, artefactos y bienes
puestos a disposicin (cocina, calefactor, calefn, termo-tanque, aire
acondicionado), entre otros;
b) extrnsecamente: ubicacin (zona o barrio), arterias (calles, avenidas,
pasajes), servicios (gas, cloacas, pavimentos, transporte urbano),
seguridad y dems caractersticas del entorno.
En segunda instancia, el profesional proceder a realizar un exhaustivo anlisis
(metodolgico) que le permita, de manera organizada y demostrable, recabar la
informacin del mercado y aunarla en un resultado econmico, aquel que
reflejar el precio del alquiler.
Figura 2: Aspectos jurdicos y econmicos
Aspecto
jurdico
Aspecto
econmico
Contrato de corretaje.
Contrato de locacin. (Norma: Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin).
Identificacin del producto inmobiliario.
Anlisis del mercado.
Fuente: Elaboracin propia.
2.1.2. Herramientas contractuales: corretaje, locacin y

administracin
Para el proceso de administracin del canon locativo, se pueden evidenciar tres
etapas a seguir con miras a una ejecucin ordenada de la gestin:
Primera etapa: contrato de corretaje. El Cdigo Civil y Comercial, en su art.

1.3453, indica que el mismo puede ser de manera expresa o tcita. Para el
resguardo de los derechos profesionales y a fin de dejar estipulado con
claridad el negocio inmobiliario, es conveniente presentarlo de manera
expresa. Si bien, en el modo tcito tambin se puede llevar adelante la
gestin, ser necesario, para el resguardo de los derechos, que el
profesional archive en su asiento cronolgico de gestin todo tipo de
documentacin pertinente al negocio referido (comprobantes de
publicaciones, imgenes en redes sociales, comunicacin entre comitente
y eventuales locatarios (correos electrnicos, mensajes de texto
telefnico, mensajes por redes sociales, etc., registro de visitantes al
inmuebles) nombre, nmeros telefnicos y todo otro trmite profesional
efectuado en relacin al bien, objeto del negocio).
Segunda etapa: contrato de locacin. El profesional deber contar con una

copia de dicho contrato, a fin de saber a lo que efectivamente se obligaron
las partes. Ciertamente, lo ms vinculante ser la informacin referida al
canon locativo (precio del alquiler, fecha y lugar de pago, intereses por
mora y dems pagos al que se hubiese obligado el locatario). En la mayora
de las ocasiones, el profesional corredor llev adelante previamente la
gestin de intermediar para que se concrete el negocio entre las partes
interesadas, asimismo tambin redact la sea para la reserva de precio,
y el respectivo contrato de locacin con las consideraciones normativas
que rigen al respecto. Pero hay ocasiones en que el profesional no ha sido
participe en la intermediacin entre las partes para la locacin y recibe en
sus manos un contrato ya iniciado, por lo que le resta proceder a la
administracin de las obligaciones dinerarias que surgen del mismo.
Tercera etapa: contrato de administracin. Posee similares caractersticas

que el contrato de corretaje, es decir que conforma una autorizacin
puntual que otorga el locador al corredor, por lo que el profesional
procede a llevar adelante el control del cumplimiento del mismo. Es
oportuno que se verifique si el contrato de locacin est sellado, el
cumplimiento impositivo (p. ej. en Crdoba, la Ley 10.250/15, en su art.
23, contempla los ingresos derivados de la actividad de locacin de bienes
inmuebles4), si las firmas son legibles y aclaradas, como as tambin la

fecha cierta.
La eficacia probatoria de los Instrumentos privados reconocidos

se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha
cierta el da en que acontece un hecho del que resulta ineludible
que el documento ya estaba firmado o pudo ser firmado despus.
La prueba puede producirse por cualquier medio y debe ser
apreciada rigurosamente por el juez.5
El corredor inmobiliario es el que asesora correctamente a su comitente, y este

es quien le expone las condiciones deseadas para el negocio; por lo tanto, el
profesional deber publicitar en forma clara y precisa (sin inexactos) lo indicado,
a efectos de concluir el negocio con el eventual cliente interesado. Por su parte,
la administracin del canon locativo implica ciertamente la administracin del
negocio de locacin ya concretado por las partes en el contrato respectivo.
Figura 3: Aspectos de las herramientas contractuales
CONTRATO DE ADMINISTRACIN
Es el que otorga la autorizacin al corredor

para una nueva gestin: la administracin del
canon locativo.
CONTRATO DE LOCACIN
Herramienta que genera obligaciones entre
partes . El corredor no es parte del negocio,
sino que asiste asesorando con claridad.
CONTRATO DE CORRETAJE
Conforma la herramienta esencial para toda
gestin profesional del corredor. (Partes:
comitente y profesional).
4 Art.
23, Ley N. 10.250. (17 de diciembre de 2014). Ley impositiva ao 2015. Legislatura de la Provincia de
Crdoba. Crdoba; B.O.: 19/12/14.
5 Art. 317. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
2.1.3. Contenidos legales que caracterizan a los

contratos
El actual Cdigo Civil y Comercial rige sobre los contratos civiles y comerciales
imponiendo, como novedad en la norma, la incorporacin de los contratos de
consumo. Por lo tanto, cabe decir que en el estudio del derecho comparado, los
legisladores analizaron criterios en general sobre las normas que se aplican para
el derecho del consumidor, las que ciertamente fueron consideradas dentro del
ordenamiento jurdico para nuestro pas.
En el Cdigo unificado se consider especialmente el rango

constitucional de los derechos del consumidor, por lo que se sigui
un lineamiento no solo para unir los contratos civiles y comerciales,
sino tambin para agregar los contratos de consumo.
All se rescat de la jurisprudencia la visin de principios protectorios propios de

la tutela del consumidor.
En el anlisis doctrinario expuesto en los fundamentos del Cdigo Civil y
Comercial, por otro lado, surgieron controversias expuestas por distintos
autores. Por ello, se determin regular:
los contratos de consumo atendiendo que no son un tipo

especial ms (ejemplo: la compraventa), sino una fragmentacin
del tipo general de contratos, que influye sobre los tipos
especiales (ejemplo: compraventa de consumo), y de all la
necesidad de incorporar su reglamentacin en la parte general.
(Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de reforma,
actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la
Nacin, 2012, p. 117).
Figura 4: El mtodo del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

El mtodo en la codificacin de contratos
Libro Tercero: DERECHOS PERSONALES
TITULO I: Obligaciones en general.

TITULO II: Contratos en general. (Disposiciones, clasificacin,
consentimiento, tratativas contractuales, pactos, incapacidad e
inhabilidad, objeto, causa, forma, efectos, seal, etctera.).
TITULO III: Contratos de consumo. (Relacin de consumo, formacin de
consentimiento, prcticas abusivas, informacin y publicidad, clusulas
abusivas, etc.).
TITULO IV: Contratos en particular. (Compraventa, precio, obligaciones,
boleto de compraventa, permuta, locacin, leasing, mandato,
consignacin, corretaje, franquicia, comodato, fianza, cesin de
derechos, etc.).
Fuente: Adaptado de Ibez, 2015.
Los principios jurdicos de sustento para el contrato en la presente codificacin,

bases de la nocin dogmtica, evidencian un contenido que se caracteriza como
innegable, que no admite discusin. Dichos principios estn representados por:
a) la libertad de los contratantes para celebrar un acuerdo conforme lo
regulado por las normas y el orden pblico;
b) la obligacin que vlidamente genera ley entre las partes, por lo que en
el contrato se acuerda, modifica y/o extingue conforme lo all estipulado;
c) y la buena fe en la celebracin, interpretacin y ejecucin (Ibez, 2015).
El futuro profesional martillero y corredor tendr que considerar el concepto

general para los contratos, teniendo presente el mtodo expuesto en la lista ut
supra:
discrecionales: en donde hay una autonoma privada plena;
por adhesin: en donde una parte se adhiere a las clausulas redactadas

por la otra parte y en donde hay una tutela que norma en este mbito;
de consumo: en donde se evidencia la finalidad de consumir, ya sea que

se celebre o no por adhesin, ya que esta ltima caracterstica no es
tipificante para este tipo de contrato.
Ciertamente, el contenido del contrato evidencia las voluntades mediante sus

respectivas clusulas, aquellas que son las expresiones generalmente escritas
que consienten la voluntad de los sujetos, donde se disponen obligaciones para
las partes conforme al derecho que asiste en cada caso en particular (Ibez,
2015).
En el Cdigo unificado podemos distinguir dos tipos de clusulas: las generales y
las particulares. La caracterstica de las generales es que se realizan considerando
la generalidad de sujetos indeterminados y que son stas inmodificables. A
contrario sensu, las particulares son modificables en virtud de una negociacin
individual (no hay adhesin, s hay consentimiento) (Comisin para la
elaboracin del proyecto de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los
Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012).
Caractersticas innovadoras: funcin social y ambiental
Objeto: dentro de los contenidos innovadores, se destaca la funcin social

del contrato, es decir que el mismo es celebrado conforme a una funcin
econmica apreciable socialmente por ser: razonable, seria, equilibrada,
oportuna para el negocio.
Ambiente: la funcin no slo ser social, sino que tambin ser ambiental.
Este ltimo aspecto se caracteriza por ser transversal a todos los
contratos, tanto para las empresas como para el particular. La nueva
visin le permitir a un juez moderar la colisin entre el ejercicio de: los
derechos individuales, colectivos y del ambiente (Comisin para la
elaboracin del proyecto de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de
los Cdigos Civil y Comercial de la Nacin, 2012, p. 126).
Figura 5: El contrato
Fuente: Pressmaster, s. f., como se incluye en Abogama, 2015,

http://goo.gl/zbjhJc
2.2. Contrato de corretaje. Exposicin del

negocio inmobiliario
El Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.3476, impone como obligacin para el
corredor exponer en forma clara toda la informacin atinente al bien y las
condiciones del negocio sin inexactos que puedan inducir en error a las partes.
Es importante que el profesional (redactor de la herramienta contractual)
exprese la informacin completa que permita llevar adelante la gestin de
negociacin, por lo que ser oportuno indicar advertencias, observaciones y/o
sugerencias al comitente. Esto se origina en el hecho de que el corredor es un
profesional que constituye una fianza para asegurar el trfico jurdico de bienes
y servicios que le fueren eventualmente encomendados, y no ser excusa la
inobservancia ni mucho menos el desconocimiento de la ley, ya que la norma
manifiesta que se debe comunicar a las partes todas las circunstancias que sean
de su conocimiento y que de alguna forma puedan influir en la conclusin o
modalidades del negocio7.
En el contrato de corretaje quedan plasmadas las voluntades de las partes
(comitente y corredor) dentro de las respectivas clausulas, y que, luego de ser
confeccionadas, ratificadas y aceptadas, se debe dar cumplimiento a sus
obligaciones y, adems, el reconocimiento de los derechos del profesional
(honorarios/comisiones de ley).
La exposicin del negocio debe contener:
6
7
Claridad, sin supuestos inexactos, para que el corredor pueda gestionar

con eficacia la promocin de la voluntad del titular de la propiedad, la que
estar plasmada en las condiciones del negocio (canon locativo, precio del
alquiler y cualquier otro importe que se obligue el locatario a pagar, por
ejemplo: el impuesto).
Evidencia de la capacidad legal del comitente, es decir, la real relacin

jurdica del propietario con el bien raz, objeto del contrato para el
negocio. Verificacin de publicidad registral: si es persona jurdica, ver en
sus estatutos quin es el autorizado para efectuar este tipo de
Art. 1.347 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 1.347, inc. c Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
contratacin; si es persona humana, cul es la situacin del bien en la

comunidad conyugal. Hay que lograr conocimiento pleno de la relacin de
dominio.
Verificacin del interesado: que el interesado en contratar (consumidor

inmobiliario: locatario, en este caso) cumpla con las condiciones
publicitadas de conformidad a lo requerido por el comitente.
Autorizacin para confeccionar recibo de seal (para la reserva de

precio), considerando las condiciones tal cual fueron requeridas por el
comitente. Asimismo, podr pactarse el arrepentimiento de realizar el
nuevo o futuro contrato de locacin, segn el caso.
Atencin, al concluir el negocio, a la satisfaccin de las partes, a quienes

corresponde asesorar debidamente, considerando que el consumidor
inmobiliario es la parte ms dbil de la negociacin.
2.2.1. Sujetos. Objeto. Condiciones. Derechos y

obligaciones
El contrato de corretaje puede ser logrado de manera tcita o expresa con el
comitente. No obstante, en virtud de las obligaciones que impone el Cdigo Civil
y Comercial al corredor, es oportuno lograr un contrato expreso. Esto se realiza
para que no exista duda alguna sobre los sujetos, objeto, condiciones del
negocio, obligaciones y, por sobre todo, el legtimo derecho al cobro de comisin
por parte del profesional.
Dependiendo de los usos y costumbres arraigados en cada oficina inmobiliaria,
hay profesionales que presentan como contrato de corretaje, para que suscriba
el propietario-locador, un formulario tipo, donde se visualiza el logo, nombre y
nmero de matrcula del corredor, domicilio de la oficina inmobiliaria y datos de
contacto. Asimismo, integra en esta presentacin los cinco elementos
fundamentales del negocio: sujetos, objeto, condiciones, obligaciones y
derechos.
Otros profesionales prefieren una presentacin un poco ms formal, con el
respectivo modelo de contrato, el que evidencia en sus clusulas enumeradas los
cinco elementos que se destacan en la relacin contractual.
Despliegue de los tres ejes dentro del contrato modelo:
a) Sujetos / objeto. Etapa introductoria del contrato: aqu se identifica a las
personas (humanas o jurdicas) considerando correctamente su nombre8,
8
Art. 62 y 142. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
10
domicilio9, capacidad10. En este espacio tambin se identifica a la cosa

material (p. ej.: inmueble con mejoras, lote de terreno, unidad funcional
en P.H., fondo de comercio) y la finalidad del negocio (locacin
inmobiliaria).
Ejemplo:
En la ciudad de , a los...das del mes de ..., de 20 el que suscribe, Sr.
,domiciliado en la calle N de la localidad de , provincia de...,
acreditando identidad con DNI N, de estado civil ... , AUTORIZA al
Corredor pblico inmobiliario, Sr, matrcula profesional ... ,de la
inmobiliaria , sita en , para que proceda al alquiler (o gestionar para
la locacin) del bien inmueble de mi propiedad, sito en la calle; inscripto
en el Registro de la propiedad al n de Dominio/Matrcula; con la
nomenclatura catastral siguiente: Circunscripcin; Seccin ...;
Manzana ; Parcela, cuyo N de Cuenta en Rentas es -
Se debe individualizar al legitimado y al bien, como as tambin la

finalidad de la intermediacin. Habitualmente, no se le pide que exhiba
documento de identidad ni mucho menos se certifica su firma. No
obstante, es necesario requerir una fotocopia del documento que
identifica al sujeto propietario y la respectiva publicidad registral
(fotocopia de matrcula) que identifica el dominio, a fin de tener claridad
en la relacin del sujeto comitente con el bien (Ibez, 2015).
Es obligacin del
profesional asegurarse
con precisin de los
ttulos invocados para
realizar la operacin,
como as tambin la
identidad y capacidad
legal para contratar
(art. 1.347 inc. a y b,
del Cdigo).
b) Condiciones del negocio. Etapa del desarrollo del contrato: esta etapa
evidencia dos aspectos:
1) Se conforma con la motivacin por la cual se realiza la presente
autorizacin en cuestin, como as tambin por las condiciones
y plazos del contrato de corretaje (relacin del comitente con el
corredor).
2) El detalle del negocio autorizado (bien y condiciones del alquiler,
etc.), a fin de brindar claramente la informacin al eventual
cliente interesado en el negocio.
Ejemplo:
El precio por el cual se deber efectuar el contrato de locacin ser de
pesos ($...), para el precio mensual de la locacin ms las contribuciones
por tasa inmobiliaria y servicios que posea el inmueble [Asimismo tener
presente el tema Rentas impuesto inmobiliario provincial a la
9
Art. 73. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

10
11
propiedad- y el tema de expensas comunes ordinarias o extraordinarias,

para la negociacin del canon locativo]. Tngase presente que los
intereses por mora en el cumplimiento del pago sern
Se autoriza al corredor a confeccionar recibo de sea (reserva del precio y
dems condiciones del negocio) condicionando la resolucin de la misma
a la efectiva comprobacin por el titular del inmueble propietario,
apoderado, etc. de que se ha cumplido con las condiciones anunciadas,
por lo que se reserva un plazo de das (72 horas) para la efectiva
confirmacin para el contrato
El presente contrato de corretaje se acuerda por el plazo de... (7 meses)
[Se puede indicar prrroga automtica por el mismo periodo, tambin se
puede estipular que si al momento de la conclusin del mismo, se est en
tratativa con un interesado, el plazo del presente se ampla por o bien
se reserva la atencin al cliente hasta la posible concrecin por existir
reserva de precio].
El comitente acuerda con el profesional corredor el reembolso de los
gastos de publicidad y dems diligencias [detallarlas], los que
previamente deben ser presentados de manera expresa, a fin de que sean
autorizados fehacientemente, para luego ser reconocidos y abonados por
el comitente.
Es una obligacin del profesional tener expresada la consideracin

de si se autoriza o no a tomar seal11, la que paraliza la gestin de
intermediacin para verificar y confirmar el cumplimiento de las
condiciones solicitadas para el negocio, constituyndose su monto
a cuenta del precio, tras la posterior aceptacin del comitente para
cerrar la operacin. Este pre-contrato debe estar autorizado y
redactado adecuadamente, atendiendo los derechos del
consumidor-futuro locatario, ya que ciertamente de lo que aqu se
exprese depender el contrato de locacin entre las partes.
En este aspecto, es importante tener presente lo que indica el Cdigo Civil

y Comercial en su artculo 1.354, ya que estipula que el corredor no tiene
derecho a reembolso de gastos [salvo] pacto en contrario 12. Ser,
11
12
Art. 1.059 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

12
entonces, oportuno dejar expresamente asentado si los gastos para llevar

adelante la intermediacin estarn a cargo del comitente, de modo de
obtener previamente su aprobacin y autorizacin a los fines de percibir
el reembolso correspondiente.
Asimismo, conforme los usos y costumbres del lugar o jurisdiccin, el
corredor podr integrar otras clusulas que sean oportunas para una
eficaz gestin de intermediacin; por ejemplo: expresar el tipo de
publicidad o modo de llevarla adelante, contar la autorizacin de qu tipo
de imgenes desea el propietario que se muestren en la publicidad, entre
otras circunstancias que se puedan suscitar, en la plena conviccin de
cumplir acabadamente las obligaciones que nacen del presente contrato
en cuestin.
c) Derechos profesionales. Etapa de conclusin: podr estar integrada esta
instancia por observaciones que se deban tener en cuenta, como por
ejemplo: la entrega o restitucin de alguna documentacin pendiente, o
bien agregar una posible salvedad que necesariamente se deba
manifestar, tal como:
Ejemplo:
Los declarados herederos acreditan su situacin conforme Sentencia N
de fecha..., emitida por el Juzgado , tramitada en el expediente que se
caratula..., y dejan expreso que dicha constancia no es apta para suscribir
obligaciones tendientes a la transferencia del inmueble, por la que se
deber gestionar en la oportunidad de la sea que reserva el precio,
entre otras circunstancias que se tengan que expresar para brindar
certeza en el trfico jurdico del negocio de locacin inmobiliario.
La presente autorizacin ser vlida por el trmino de, das corridos a
partir de la fecha de su otorgamiento. Firma conjuntamente con el
autorizante, en prueba de consentimiento, su cnyuge, quien asimismo
suscribir el boleto de compra-venta [o de los declarados herederos, o de
un apoderado acreditado con poder notaria]. O bien para el supuesto de,
que si se tom reserva o seal de precio dentro del plazo de vigencia del
contrato de corretaje, el mismo tendr validez si se cierra el negocio
sealado con posterioridad al plazo del contrato, entre otras posibilidades
que generen una mejor dinmica en el manejo de los plazos,
cumplimiento de las obligaciones y reconocimiento de los derechos.
Es una decisin de estilo que en el cierre se incorpore la frase que indica

las partes se someten a los tribunales ordinarios de. Cabe agregar que
la misma es de suma importancia, ya que si se genera algn inconveniente
o suceso imprevisto por las obligaciones asumidas en la autorizacin (p.
13
ej.: el corredor cumple con la gestin y el comitente tiene pendiente el

pago de honorarios o bien el reembolso de gastos autorizados, por lo que
deviene el reclamo ante la justicia), por ms que las personas cambien
sus lugares de residencia, debern cumplimentar la obligacin reclamada
en el fuero judicial de donde acordaron su voluntad. Siguen las firmas y
aclaracin.
El contenido
orienta al futuro
corredor sobre los
tres ejes que debe
tener presente
como profesional.
Por otra parte, en la temtica de honorarios por la gestin del contrato

de locacin, la mayora de las normas colegiales indican en sus aranceles
un porcentaje mnimo para el cobro de la respectiva comisin. Por lo
general, recae a cargo del locatario.
Esta situacin ha motivado una importante discusin, ya que desde el
punto de vista de los inquilinos, se considera una inequidad legal, porque
si ambas partes son asistidas por el corredor para el contrato de locacin,
como mnimo, la comisin tendra que ser abonada por ambas partes.
En las provincias donde no hay norma de colegiacin, las partes pueden
acordar la forma del pago de comisin al corredor o, en su defecto, lo
establece el juez. Pero donde hay una ley que regule, ciertamente se debe
cumplir con lo que se disponga en la norma.
Ser necesario estar atentos a los posibles cambios legales que puedan
devenir en reclamo del consumidor inmobiliario en materia de
locaciones.
2.3. La renta. Aspecto econmico del

negocio y la administracin
El pago de la renta representa el aspecto econmico del negocio inmobiliario en
el contrato de locacin, siendo el locador (inversionista) quien pone a disposicin
un capital inmobiliario en el mercado o plaza, a fin de obtener una rentabilidad.
En este negocio inmobiliario se expresa as porque media la onerosidad en la
relacin entre las partes, el clculo y ajuste de la renta es fundamental. Por lo
tanto, el corredor inmobiliario debe estar compenetrado con el real valor del
inmueble y su posible rentabilidad.
14
Este contexto, a su vez, presenta un aspecto tcnico; esto es: proceder a la

determinacin de categora edilicia, superficie cubierta, estado de conservacin,
entre otros, a fin de identificar ciertamente lo que brinda la propiedad. Esto sirve
a efectos de poder calcular su posible renta, ya sea por aplicaciones tcnicas
indirectas o bien por comparacin directa en el mercado de alquileres del sector.
Asimismo, evidencia un aspecto jurdico que incide en las situaciones
econmicas. Tanto es as que el Cdigo Civil y Comercial lo identifica como el
canon locativo convenido -la obligacin de pago a cargo del locatario-, el que se
ver afectado en la negociacin por un ajuste o, mejor dicho, acondicionamiento
del precio a las circunstancias del mercado. Veamos, entonces, los dos pasos que
se observan en este aspecto:
1) Canon convenido13: comprende la prestacin dineraria a cargo del
locatario; est integrado por el precio de la locacin y toda otra
prestacin de pago peridico asumida convencionalmente. Esto implica
en s el pago mensual del precio del alquiler (o renta) y todo lo que el
locatario se haya (convencionalmente) obligado a pagar: tasa por
servicios comunales a la propiedad (alumbrado pblico, limpieza y
conservacin de calle, recoleccin de residuos, servicios cloacales, entre
otros), los servicios brindados a la propiedad por entidades privadas o
privatizadas por el Estado (agua, gas, electricidad, telfono, entre otros).
Por su parte, el locatario no tiene a su cargo el pago de los impuestos que
graven a la cosa, excepto pacto en contrario. La norma Velezana, en su
artculo 1.553, expresaba esta obligacin a cargo del locador14. Vlez
Sarsfield consideraba que los impuestos se generaban por tener un
capital inmobiliario, e iban en relacin directa al patrimonio individual,
por lo que eran en beneficio del propietario. Tal es el caso de las expensas
comunes extraordinarias en P.H. o, sencillamente, el impuesto
inmobiliario de rentas. Pero el actual Cdigo unificado no contempla esta
obligacin para el locador, sino que, dentro de las obligaciones para el
locatario, expresa que este no est obligado, pero que si consiente con
su firma el contrato, s queda obligado15.
2) Ajuste en el precio de la locacin: aqu debemos observar tres ejes
histricos que han producido influencia en la temtica (Ibez, 2015):
a) Tener presente que la Ley 25.56116 no ha sido derogada por la
vigencia del Cdigo unificado y que en su contenido se destaca, entre
13

Art. 1.553. Cdigo Civil de la Nacin Argentina.
15 Art. 1.209. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
16 Ley 25.561. (6 de enero de 2002). Emergencia Pblica y Reforma del Rgimen Cambiario. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
14
15
otros, la proteccin de usuarios y consumidores. Por eso, en el art.

13 de dicha ley se expresa:
Facultase al Poder Ejecutivo nacional a regular, transitoriamente,

los precios de insumos, bienes y servicios crticos, a fin de
proteger los derechos de los usuarios y consumidores, de la
eventual distorsin de los mercados o de acciones de naturaleza
monoplica u oligoplica17.
Esto constituye un antecedente importante para rescatar. Adems

de la tutela al consumidor que brinda la Constitucin Nacional, ms
lo regulado por el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin en cuestin
de contratos de consumo, queda claro que no se puede indexar el
precio del alquiler, el cual debe estar perfectamente determinado en
el contrato para todo el plazo legal.
b) La derogada Ley 23.091, en su art. 3, expresaba que:
...Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse

exclusivamente los ndices oficiales que publiquen los institutos
de Estadsticas y Censos de la Nacin y de las provincias. No
obstante, sern vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al
valor-mercadera del ramo de explotacin desarrollado por el
locatario en el inmueble arrendado18.
Aqu cabe agregar que el actual Cdigo unificado no puntualiz

modos de ajustes para el precio del alquiler, como lo estableca la
norma antecesora en la materia, cuyos contenidos se vieron
limitados por la prohibicin de indexar (ver en punto 1).
c) El Cdigo Civil y Comercial regula sobre contratos en particular, y se
otorga prioridad a lo consensuado entre las partes luego de haber
negociado las condiciones. Por ello, no hay imposicin alguna en
cuanto al tema del precio de la locacin, salvo la necesidad de
considerar el derecho del consumidor (parte dbil de la negociacin).
17
Art. 13, Ley N. 25.561. (6 de enero de 2002). Emergencia Pblica y Reforma del Rgimen Cambiario.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
18 Art. 3 Ley 23.091. (20 de setiembre de 1984). Locaciones Urbanas. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por Ley N. 23.928 B.O. 28/03/1991.
16
En virtud de la prohibicin de indexar en nuestro pas, los usos y

costumbres, superando dicha imposibilidad, lograron, como punto de
partida en la negociacin, un precio mensual mximo al que se le
concedieron bonificaciones por etapa (bimestrales, semestrales, anuales,
etc.) dentro del plazo total de la locacin. Se le otorga, as, al locatario un
simulado descuento, ya que si no cumple en trmino, pierde la
bonificacin.
Dicho proceso ha sido aplicado en estos ltimos tiempos como un
remedio para las necesidades del locador. Actualmente, sigue siendo
una alternativa viable como modo de ajuste al precio de la locacin, sin
caer en la indexacin. Ambas partes, el locador y el locatario, tienen bien
definidas las obligaciones dinerarias a pagar, por un lado, y a recibir el
pago, por el otro (Ibez, 2015).
En este mbito tambin es necesario considerar que el contrato de
locacin evidencia la obligacin de dar dinero19 para una de las partes, y
que no est prohibido que el acto se constituya con una obligacin en
moneda que no sea del curso legal de nuestro pas. Esto significa que si
fuera pactado el precio del contrato con dlares estadounidenses, debe
considerarse como una obligacin de dar cantidades de cosas, y el deudor
puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal20. Pero,
si se estipula correctamente en la clusula la obligacin detallada, a fin de
considerar lo normando en el art. 76621, ser oportuno referirse a la plaza
de cotizacin de la moneda extranjera, y que ciertamente se cumpla en
el pago con la cantidad correspondiente a la especie designada (p. ej.:
pagar con dlares) (Abatti y Rocca, 2015).
En aquellos dos pasos existen disponibles procesos tcnicos para el clculo de la

eventual renta, pero no hay una regla que determine un lmite o condicin para
el ajuste del precio del alquiler. Slo se expresa con claridad legalmente para
nuestro pas la no aplicacin de indexacin. Es decir que el Cdigo Civil y
Comercial nada expresa sobre el ajuste del precio del alquiler.
Es necesaria la interpretacin del contrato de consumo22, a fin de que queden
claras las obligaciones que afrontar el locatario en todo el periodo de la locacin
y de que no se evidencie desventaja para el consumidor.
19

20
17
En la primera etapa de gestin del corredor, cuando se lo autoriza a publicitar el

negocio de locacin por contrato de corretaje, se consideran los siguientes pasos
a fin de conformar el asiento cronolgico de la gestin (archivo):
a) propietario/locador: acreditar su capacidad legal y, asimismo, su relacin
o vnculo con la propiedad (es oportuno contar con publicidad registral);
b) determinar las caractersticas de la propiedad (categora, superficies,
estado de conservacin, entre otros);
c) analizar y asesorar sobre el oportuno canon locativo: precio del alquiler,
contar con la informacin de tasa por servicios inmobiliario y dems datos
econmicos sobre lo que eventualmente se obligara el locatario;
d) acordar expresamente las condiciones del negocio, es decir: determinar
el canon locativo y todas las clusulas que se incluirn en el contrato de
locacin, as como, en esa oportunidad, determinar a cargo de quin
sern los gastos de la gestin de corretaje;
e) contar con la respectiva autorizacin de lo que se desea publicitar de la
propiedad (imgenes autorizadas) y en qu lugar o medio se publicitar;
f) con la informacin exacta, se procede a la gestin profesional de
intermediar en el negocio;
g) se procede a tomar seal que reserva el precio y dems condiciones del
futuro contrato, en la medida en que ello est autorizado en el contrato
de corretaje;
h) se genera un pre-contrato (seal) condicionado a la observacin del
locador, a fin de concluir o no el negocio con dicho interesado;
i) se concluye el negocio con el acuerdo de la partes al firmar el contrato de
locacin, por lo que el profesional cobra la comisin correspondiente y,
adems, segn lo pactado, percibe el reembolso de los gastos.
La segunda etapa que conforma la administracin de la propiedad se evidencia

en los siguientes pasos:
a) Organizar la administracin de un contrato de locacin para el control de
la renta y dems prestaciones que conforman el canon locativo. De igual
modo, se llevar adelante el control del resto de las obligaciones que se
indiquen en el contrato. Sin organizacin no hay gestin; al margen del
empleo de las tecnologas, ser necesario llevar un sistema manual.
b) Archivo de gestin/ base de datos. Estar conformado por:
18
1) una copia del contrato de corretaje que autoriza al profesional a

la tarea de administracin, ya que el domicilio de su oficina
inmobiliaria se constituye como lugar de obligacin del pago al
locatario;
2) una copia del contrato de locacin y de las constancias de las
garantas (reales o personales);
3) constancias de visita al inmueble para observar el buen estado de
conservacin y mantenimiento; paralelamente, debe llevar el
registro contable de las gestiones profesionales conforme indican
leyes especiales (p. ej.: AFIP: otorgar recibos oficiales para el
cliente por cobro de comisin).
c) Detalle de pago del canon locativo del locatario y liquidacin al locador.
Considerar tipo de recibo que se entrega como comprobante de pago
(ejemplo: el recibo de pago del canon locativo es otorgado por el locador
al locatario; el recibo de cobro de comisin por administracin es
brindado por el corredor al locador).
El corredor inmobiliario debe cumplir con lo que establece la Ley

20.266 en su art. 35, que determina llevar asiento cronolgico de
todas las gestiones23. Asimismo, su gestin es controlada por los
organismos oficiales (AFIP), en virtud de lo normado por la Ley
25.246 de Unidad de Informacin Financiera24. Versa el artculo 20
de la mencionada ley, en su inciso 19, que los agentes o corredores
inmobiliarios matriculados y las sociedades de cualquier tipo que
tengan por objeto el corretaje inmobiliario, integradas y/o
administradas exclusivamente por agentes o corredores
inmobiliarios matriculados25 estn obligados a informar sobre los
negocios y sujetos intervinientes, como as tambin, los beneficios
econmicos que perciben en la Unidad de Informacin financiera.
23 Art.
35, Ley N. 20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.: 17-IV-1973.
Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
24 Ley N. 25.246. (13 de abril de 2000). Cdigo Penal. Lavado de Activo de Origen Delictivo - Modificacin
Cdigo Penal. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
25 Art. 20, inc. 19 Ley N. 25.246. (13 de abril de 2000). Cdigo Penal. Lavado de activo de origen delictivo
Modificacin Cdigo Penal. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
19
2.4. Contrato de locacin. Clausulas para

el cumplimiento de la obligacin
El contrato de locacin inmobiliario nace cuando una parte se obliga
expresamente a otorgar a otra el uso de una cosa durante un periodo
determinado legalmente. La otra parte se obliga al pago de un precio en dinero
por el uso concedido.26
El vocablo locacin proviene del latn locatio, que significa rentar. En el derecho
romano se identificaba al contrato de locacin de cosas como locatio conductio
rei, y a los sujetos intervinientes como locator o locado y el conductor o locatario
de la cosa. Por su parte, el vocablo alquiler deriva de una expresin rabehispnica, alkir o alquir; su etimologa indica la accin de alquilar, lo que
significa abonar un canon al dueo que otorga el uso de una cosa de su propiedad
(Ibez, 2014).
Dentro de las clusulas de la relacin contractual en cuestin, se destacan las
disposiciones que establece el Cdigo Civil y Comercial, las que son de impacto
para ambas partes. Las mismas giran sobre la base de tres ejes principales:
objeto27, plazo y tiempo28, entre otros que sustentan de modo convenido el
presente contrato.
El profesional corredor debe considerar ciertos elementos generales previos a la
relacin contractual, aquellos que dependen de su gestin profesional, tales
como:
a) redactar con claridad, en la autorizacin para administracin, las
condiciones del negocio que propone el comitente/propietario/locador,
para publicitar de manera precisa el negocio sin supuestos inexactos;
b) si se autoriza al profesional para tomar la sea de reserva del canon
locativo, deber confeccionarla con la precisin oportuna, conforme a las
condiciones futuras que se plasmarn en el contrato de locacin.
Considerar:
Que no es slo la reserva del precio de la locacin, ya que el

Cdigo Civil y Comercial se refiere al canon locativo, es decir, a
26

28 Art. 1.197 y 1.198. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
27
20
todo lo que estar obligado a pagar el locatario a futuro, inclusive

con los ajustes al precio.
Suscribir el pre-contrato seal con la informacin completa del

negocio con el eventual locatario y entregar modelo de contrato
de locacin. El modelo de contrato no debe estipular otras
obligaciones dinerarias no contempladas en la sea. El futuro
locatario exigir lo que est plasmado en el recibo de sea, para
que se haga constar en el contrato (es un derecho del
consumidor).
Tomar las previsiones necesarias al momento de confeccionar la

sea, si es que se debe considerar un plazo para verificar si el
locatario cumple con las condiciones requeridas expresamente
para garantizar el contrato de locacin.
c) Asesorar correctamente al propietario-locador acerca de cules son sus

obligaciones impositivas, como por ejemplo: el impuesto inmobiliario de
rentas a la propiedad, el impuesto de sellado al contrato, como indica la
ley impositiva provincial (ejemplo: en Crdoba, la Ley 10.250/15, en su
art. 23, contempla que estarn alcanzados los ingresos derivados de la
actividad de locacin de bienes inmuebles29) y la obligacin ante la AFIP
de otorgar recibo de Monotributo, segn lo que corresponda. Deber
contar el locador con el asesoramiento de su contador. El locatario, as
como tiene la obligacin de entregar los recibos originales del pago de
contribuciones sobre el inmueble al locador (de los que se haya obligado
por contrato), tambin tiene el derecho de exigirle al locador recibo legal
correspondiente por los pagos efectuados del precio de la locacin. Lo
aqu expresado es sin perjuicios de lo que acuerden las partes, pero ello
debe quedar claramente expresado en el contrato de corretaje, para
deslindar responsabilidades para el corredor ante la posibilidad de llevar
adelante la administracin del canon locativo (Ibez, 2015).
d) No agregar clausulas contrarias al derecho. Debe verificar correctamente
lo que establece el Cdigo unificado; ms an, en el tema de las

obligaciones para el locador y para el locatario.
El corredor inmobiliario tiene una gran responsabilidad social, ya

que debe asesorar correctamente a su cliente propietario/locador e
informar con total claridad el negocio propuesto al
locatario/consumidor, a fin de que no existan supuestos inexactos.
29 Art.
23, Ley N. 10.250. (17 de diciembre de 2014). Ley impositiva ao 2015. Legislatura de la Provincia de
Crdoba. Crdoba; B.O.: 19/12/14.
21
2.4.1. Sujetos. Objeto. Plazos. Canon locativo. Extincin

del contrato
El contrato de locacin contiene como base fundamental los siguientes ejes:
sujetos (propietario/locador y locatario/inquilino), objeto (bien mueble o
inmueble), plazos (tiempo del uso), canon locativo (precio del alquiler y cualquier
otra prestacin que el locatario se obligue a pagar por el uso de la cosa) y
extincin contractual (ya sea por expiracin del plazo o por resolucin
anticipada).
Es oportuno considerar, para estos elementos que componen el contrato, lo que
indica el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin; a saber:
Sujetos: las partes que suscriben el contrato de locacin. El propietario,

apoderado, locador, por un lado, y locatario, tenedor, inquilino por el otro,
quien integra a la relacin contractual al fiador-garante, quien respaldar
el cumplimiento de las obligaciones durante el periodo o plazo de uso
segn el destino de la cosa. Caracterstica fundamental de los sujetos:
capacidad legal para contratar.30
Objeto: el bien material que se pone a disposicin para el uso. Es de

importancia determinar las caractersticas que lo distinguen y su estado
de conservacin, ya que sobre l versar la relacin contractual a ttulo
oneroso.31
Plazos: el Cdigo Civil y Comercial establece para inmuebles los siguientes

plazos: mnimo de 2 aos (cualquier destino de uso) y mximo de 20 aos
(destino habitacional) a 50 aos (otro destino). Tambin prev plazos
excepcionales a los mnimos, para casos especiales: embajadas,
habitacin con mueble (temporada de vacaciones), guarda cosas, y en
predios feriales. Es tambin posible establecer un plazo menor al mnimo
fijado por la norma, justificando el motivo (p. ej.: que el propietario tenga
a la venta el inmueble).32
Canon locativo: el Cdigo Civil y Comercial indica que se compone del

precio del alquiler, ms toda otra prestacin que el locatario se obligue a
cumplir por periodos mensuales. Asimismo, se indica que no es obligacin
del locatario abonar los impuestos (cargas que gravan) del inmueble (p.
30
Arts. 1.200 y 1.205. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

32 Arts. 1.197 y 1.198. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
31
22
ej.: rentas, impuesto inmobiliario provincial). No obstante, si hay pacto

entre la partes, la obligacin s puede integrar el canon locativo.33
Extincin del contrato: este vence cuando expira el plazo legal establecido
en el mismo. No obstante, se puede dar la situacin de la continuidad de
la locacin concluida, la que sigue en las mismas condiciones pactadas,
hasta tanto alguna de las partes notifique fehacientemente y d por
concluido el contrato.34
Dichos elementos son aspectos a considerar en el negocio inmobiliario de

locacin, el cual se plasma en el contrato de locacin (ver modelo propuesto a
continuacin).
Figura 6: Contrato de locacin (modelo propuesto)

Nota para el alumno: Se agregan los nmeros de artculos del Cdigo en las
clusulas del modelo propuesto, para que puedas relacionar los contenidos
legales. Asimismo, se aclara que en este contrato debe tenerse presente cmo
se distribuirn los gastos de confeccin de contrato, sellado y certificacin de
firmas (ver fecha cierta en art. 317 del Cdigo35). Cabe indicar, finalmente, que
cada negocio presenta sus propias particularidades; el ejemplo aqu esbozado
trata de brindar una relacin de temas conforme al nuevo Cdigo, a modo de
ejemplo.
CONTRATO DE LOCACIN
En la ciudad de , a los das del mes de de 20, las partes: Sr. .,
D.N.I. , domiciliado en , Barrio , Ciudad de , por una parte, en adelante
denominado el LOCADOR; y la Sra. ..., D.N.I. , con domicilio en la calle
, de B , de la misma Ciudad, por la otra parte, llamada en adelante la
LOCATARIA, celebran este contrato de locacin que se regir por las siguientes
clusulas y condiciones pactadas de comn acuerdo: -------------------------------PRIMERA: Objeto. El LOCADOR entrega en locacin un inmueble, sito en la
calle, barrio, ciudad de , provincia de ... (art. 1.200 del Cdigo36). La
LOCATARIA lo recibe a su entera satisfaccin, en normales condiciones de
conservacin y uso, conforme su antigedad. Se obliga a mantener la
propiedad alquilada, sus instalaciones y los bienes recibidos en las mismas
condiciones en que se encuentra hasta su restitucin al LOCADOR, salvo el
33

34
23
desgaste producido por el buen uso y el transcurso del tiempo; los gastos de
mantenimiento y reparacin del inmueble estarn a cargo exclusivo de la
LOCATARIA (art. 1.206/1.207 del Cdigo37).---------------------------------------------SEGUNDA: Destino. La LOCATARIA destinar el inmueble locado
exclusivamente para vivienda (habitacional), quedando prohibido darle otro
destino (art. 1.205 del Cdigo38). El LOCADOR por s o por intermedio de quien
lo represente tendr libre acceso a cualquier dependencia del mbito locado
cuando juzgue necesaria su inspeccin, estando en comunicacin con la
LOCATARIA. -------------------------------------------------------------------------------------TERCERA: Plazos. El presente contrato se formaliza por el trmino
improrrogable de 24 (veinticuatro) meses a partir del da de de 20, y su
vencimiento tendr lugar el da de . de 20, en cuya fecha la LOCATARIA
deber restituir el inmueble totalmente desocupado al LOCADOR (art. 1.198,
art. 1.210 y art. 1.223 1 parte del Cdigo39). ------------------------------------------CUARTA: El canon locativo se fija: con el precio de la locacin en la suma
mensual de pesos ($ ...-) por mensualidades enteras no fraccionadas.
[Considerando implementar la modalidad de un precio mensual final,
bonificado en los primeros meses, o proponer la actualizacin del valor
locativo a travs de un informe otorgado por un corredor pblico
inmobiliario]. La LOCATARIA se obliga a pagar los servicios de luz, gas natural,
agua corriente, tasa municipal por alumbrado y conservacin de la va pblica
de la Municipalidad, tomando a su cargo el LOCADOR: el impuesto
inmobiliario de Rentas de la provincia de... (art. 1.208 del Cdigo40). La
LOCATARIA deber entregar al LOCADOR los recibos de servicios que
acrediten los pagos realizados en trmino junto con el pago del alquiler;
asimismo deber poner a su nombre los servicios (art. 1.210 in fine, del
Cdigo41). Las partes declaran que han negociado los trminos de este
contrato con la ms absoluta buena fe. Por su parte, el LOCADOR otorgar
recibos correspondientes [Monotributo-AFIP] por el pago mensual del precio
de la locacin a la LOCATARIA. -------------------------------------------------------------QUINTA: El alquiler ser pagado por adelantado, dentro de los primeros das
(hbiles o corridos) de cada mes, en el domicilio del LOCADOR o en cualquier
otro que esta indique en el futuro, el que ser notificado fehacientemente [p.
ej.: el de un administrador inmobiliario]. -----------------------------------------------SEXTA: Queda prohibido a la LOCATARIA: a) introducir modificaciones o
cambios en la estructura e instalaciones del inmueble (art. 1.211 del Cdigo42);
en caso de introducir modificaciones al inmueble locado, la LOCATARIA deber
pedir autorizacin por escrito al LOCADOR, quedando todas las mejoras en
37

39 Art. 1.198, 1.210 y 1.223. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
38
24
beneficio del LOCADOR (art. 1.224 del Cdigo43), sin que ello signifique pago o
indemnizacin alguna en favor de la LOCATARIA; b) subarrendar o dar en uso
total o parcial del inmueble, ceder o transferir la locacin (art. 1.213 y art.
1.214 del Cdigo44). ---------------------------------------------------------------------------SPTIMA: Se pacta en el presente contrato: a) que el pago del alquiler despus
de vencido el plazo de das devengar a favor del LOCADOR un punitorio
diario del % por cada da de mora [El inters que se emplee debera ser
considerado desde una base cierta, por ejemplo el inters para operaciones al
descubierto de un banco oficial], y el LOCADOR podr negarse a percibir el
alquiler sin el pago conjunto de los importes devengados por este concepto;
b) que si al vencimiento del plazo contractual la LOCATARIA no restituye el
inmueble, deber pagar al LOCADOR el canon locativo mensual por
continuacin de la locacin concluida (art. 1.218 del Cdigo45); c) ACUERDO
(Art. 1.198 del Cdigo46): cumplido el plazo de la relacin contractual y en
tenencia del inmueble por la LOCATARIA, se conviene de comn acuerdo que
la LOCATARIA renuncia al plazo legal (art. 1.198 in fine del Cdigo47) y que en
el plazo del primer mes de la locacin concluida, proceder a la desocupacin
del inmueble. Si al mes siguiente no desocupa ni se restituye la tenencia de la
propiedad, la LOCATARIA tendr que abonar el canon locativo, ms un
punitorio diario del % ( por ciento) por cada da de demora, sin perjuicio
del derecho del LOCADOR a iniciar las acciones del desalojo, ms las que
pudieren corresponder para la restitucin de la tenencia del inmueble en
incumplimiento a lo convenido. -----------------------------------------------------------OCTAVA: El LOCADOR podr demandar por juicio ejecutivo, previa intimacin
fehaciente (art. 1.222 del Cdigo48), el pago del canon locativo, las deudas por
reparaciones ante la falta de conservacin del inmueble por culpa de la
LOCATARIA, y cualquier otra obligacin incumplida derivada de la locacin. Del
mismo modo se proceder ante la falta de cumplimiento del pago de los
servicios de la LOCATARIA y, en especial, ante la falta de pago de dos (2) meses
de alquiler, por lo que corrern por cuenta de la LOCATARIA los gastos y
honorarios extra y/o judiciales y sus costas [Considerar los efectos de la
extincin para el caso de desalojo art. 1.223 del Cdigo49]. -----------------------NOVENA: Garante fiador: El Sr. .. se constituye en fiador solidario y
principal pagador, con expresa renuncia a los beneficios de divisin y excusin,
de todas y cada una de las obligaciones de la LOCATARIA, incluyendo los
gastos, costas y honorarios de cualquier reclamo extrajudicial o demanda
judicial en la que la LOCATARIA sea condenada por incumplimiento de la
obligacin. Esta garanta se mantendr vigente por todo el tiempo que dure la
43

44
25
tenencia del inmueble por parte de la LOCATARIA y hasta la expiracin de

todas las obligaciones de este contrato. El fiador manifiesta y acredita,
mediante la exhibicin y entrega de certificado de constancias de ingresos
personales emitido por profesional contable habilitado [Tambin puede ser
una publicidad registral inmobiliaria], el que quedar en manos del LOCADOR,
y tendr que actualizar la presentacin de dicha certificacin cada seis meses,
por lo que presta conformidad al pedido, siendo ello sin perjuicio de las
obligaciones que contrae con todo su patrimonio, a total satisfaccin del
LOCADOR. [Tener presente la caducidad de la fianza del art. 1.225 del
Cdigo50; asimismo, considerar en la presente clausula la renuncia a la
inembargabilidad de la vivienda nica]. -------------------------------------------------DCIMA: La LOCATARIA entrega en este acto al LOCADOR la suma de pesos
.. ($ .-), en concepto de depsito de garanta del presente contrato de
locacin, sirviendo el presente de suficiente y formal recibo. Este importe no
podr aplicarse al pago de alquileres ni devengar intereses y le ser devuelto
a la LOCATARIA una vez que el LOCADOR haya liquidado todas las facturas de
impuestos y servicios correspondientes hasta el ltimo da de la tenencia del
bien locado (art. 1.196 del Cdigo51). ----------------------------------------------------DECIMAPRIMERA: Para el caso de que se optara por la resolucin anticipada
del presente contrato y restitucin de la tenencia del inmueble, la LOCATARIA
deber notificar fehacientemente (art. 1.221 del Cdigo52) al LOCADOR, con
una anticipacin no menor a los 60 das. Si por cualquier motivo la LOCATARIA
deposita judicialmente las llaves, se considerar, para todos los efectos
legales, que el LOCADOR recupera la tenencia en el momento en que se d
judicialmente la efectiva posesin del inmueble locado, quedando a salvo los
derechos de este para exigir en cualquier momento el resarcimiento de daos
y perjuicios. La entrega de las llaves y la restitucin del inmueble deber
acreditarla la LOCATARIA mediante documento emanado del LOCADOR, no
admitindose otro medio de prueba. ----------------------------------------------------DECIMASEGUNDA: Los firmantes se someten a las disposiciones del Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin y ley supletoria a sus efectos en todo lo que no
hubiesen pactado expresamente y a la competencia de los Tribunales
Ordinarios de la ciudad de, constituyendo las partes domicilios especiales
indicados ut supra, donde se tendrn por vlidas todas las notificaciones all
cursadas, judiciales y extrajudiciales. -----------------------------------------------------De conformidad, se firman () ejemplares para cada una de las partes
intervinientes de un mismo tenor y a un solo efecto. En la Ciudad de , a los
------------------------------------------------------------------------------------------------Fuente: Adaptado de Ibez, 2015.
50

51
26
2.5. Leasing. Caractersticas generales

En el Cdigo unificado de Argentina se conceptualiza al contrato en cuestin en
el art. 1.227:
En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador

la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce,
contra el pago de un canon y le confiere una opcin de compra
por un precio53.
En usuales expresiones se dice que es el contrato mediante el cual el

arrendador/locador/propietario otorga el derecho de uso de un bien por medio
del contrato de locacin a cambio del pago de una renta/alquiler durante un
plazo determinado. Al trmino del mismo, el arrendatario/locatario/inquilino
tiene la opcin de comprar el bien pagando un precio determinado.
El vocablo leasing es de procedencia anglosajona, y el primer antecedente de
este instrumento con las caractersticas actuales se suscit a mediados del siglo
pasado en San Francisco (Estados Unidos) por parte de la empresa United States
Leasing Corporation (empresa de servicios e intermediacin financiera). Esta
gestionaba, entre fabricantes y consumidores, la posibilidad de poner en uso
equipos de produccin, con la finalidad de estimular la produccin. Mientras los
bienes de uso se empleaban por un determinado tiempo, se abonaba un canon,
y al concluir el plazo, poda adquirirlo el usuario, o bien generar un nuevo
contrato de leasing (Lpez Domnguez, s.f.).
Para llevar adelante la relacin contractual en cuestin, pueden ser objeto de la
misma: muebles, inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software.
Es indispensable que el objeto sea de propiedad del dador, o bien se trate de los
bienes que el dador tenga la capacidad legal de dar en leasing.
Al igual que en el contrato de locacin inmobiliario, reviste las caractersticas
mencionadas en cuanto a los sujetos y el objeto. La diferencia radica en que se
confecciona por instrumento pblico (forma) y debe inscribirse. Asimismo, el
precio de ejercicio de la opcin de compra debe estar fijado en el contrato o ser
determinable (conforme a un procedimiento acordado o pautas pactadas).
El Cdigo Civil y Comercial, en su artculo 1.224, indica que el leasing debe
instrumentarse por escritura pblica si tiene como objeto: inmuebles, buques o
aeronaves. En los dems casos puede celebrarse por instrumento pblico o
53
27
privado54. Sumado a ello, el artculo 1.234 indica que a los efectos de su

oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que
corresponda segn la naturaleza de la cosa55.
Conforme indica el Cdigo unificado de Argentina en su artculo 124056, el
ejercicio de la opcin a compra puede realizarse por parte del tomador una vez
que haya pagado tres cuartas partes del canon locativo estipulado en el contrato,
o bien antes, si as lo convienen las partes del negocio.
Figura 7: Leasing en Argentina
Fuente: [Imagen intitulada sobre Nicols Scioli en Congreso sobre Leasing]. (2015).
Recuperado de http://goo.gl/QAPq7t
Es importante destacar que esta relacin contractual une dos herramientas: el

contrato de locacin y el contrato de compraventa, por lo que el leasing toma
particularidades formales (escritura e inscripcin) si se trata de bienes
registrables, como anuncia el Cdigo Civil y Comercial, para que sea efectiva la
oponibilidad a terceros.
Asimismo, para el caso de herramientas de trabajo, maquinarias, entre otros, se
puede plasmar la relacin por medio de un contrato particular. Es decir, la
locacin con opcin a compra, y que sta registre fecha cierta lo convenido entre
las partes, para que sea efectiva su oponibilidad ante eventuales reclamos tanto
54

55
28
al dador como al tenedor con respecto al objeto (ejemplo: anotacin de una

medida cautelar embargo sobre la cosa, requerida por un acreedor, tercero
ajeno a la relacin contractual)57.
2.6. Comodato inmobiliario. Diferencias

y coincidencias con la locacin
En el desarrollo de la gestin profesional, sola ser comn que al corredor se le
pidiera la confeccin de un comodato cuando exista la posibilidad de lograr un
negocio de alquiler temporario sobre un inmueble. Ciertamente, para satisfacer
a su cliente, el corredor confeccionaba la herramienta especial con una redaccin
que no estuviera en situacin de violacin de lo previsto en la norma de fondo,
en virtud de que este tipo de contrato es gratuito.
El actual Cdigo Civil y Comercial, a travs del artculo 1.533, de idntica manera
conceptualiza al comodato como se esbozaba en la norma Velezana, y expresa
que: hay contrato de comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa
no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y
restituya la misma cosa recibida58.
La principal diferencia entre el contrato de locacin inmobiliario y

el comodato inmobiliario es que este ltimo es a ttulo gratuito,
mientras que el primero es a ttulo oneroso. La coincidencia entre
ambos contratos se visualiza en que el propietario otorga el uso a
un tenedor.
En el desarrollo de la gestin profesional, se podra indicar que ya no es necesario

el empleo de esta herramienta de comodato para locaciones temporarias o,
mejor dicho, con plazos especiales menores al mnimo que establece el Cdigo
unificado; muchos menos, esforzarse en una redaccin jurdica que pueda
57
58

29
ajustarse a derecho, ya que la norma de fondo ahora prev el contrato de

locacin con plazos excepcionales y brinda el detalle de los casos o tipos de uso
inmobiliario; por ejemplo: habitacin con muebles con fines de turismo, guarda
cosas, exposiciones en predios feriales, entre otros.59
Figura 8: Comodato inmobiliario
Fuente: Ponsulak, s. f., como se incluye en Fundacin ACIR, 2014, http://goo.gl/lrLCg8
No obstante, en la gestin profesional puede requerirse la administracin de un

contrato de comodato, por lo que es oportuno considerar su posible contenido,
atendiendo las condiciones que establece el propietario; a saber:
59
30
Figura 9: Contrato de comodato para uso de habitacin (modelo propuesto)

Nota al alumno: el presente modelo contiene referencias generales a modo de
ejemplo y se incorporan los artculos del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
para abordar su lectura y relacionar contenidos. Asimismo, recuerda que cada
negocio inmobiliario tiene sus particularidades.
CONTRATO DE COMODATO PARA USO DE HABITACIN
(ART. 1.533 DEL CDIGO60)
Entre la Sra. (), DNI (), domiciliada en (), por una parte, y por la otra, la
Sra. (), DNI (), con domicilio en (), ambas de la Ciudad de (), en adelante
denominadas COMODANTE y COMODATARIA, respectivamente, se celebra
este contrato de comodato para el uso de una habitacin cuyo destino ser
para () de la comodataria, del inmueble ubicado en calle () de la Ciudad de
(), Provincia de (), (art. 1.534 del Cdigo61) sujeto a las clusulas siguientes:
-----------------------------------------------------------------------------------------------------PRIMERA: La COMODANTE da en comodato una habitacin del inmueble de
su propiedad, lo que en adelante ser denominado ESPACIO COMODATADO.
El ESPACIO comprende, principalmente: una habitacin de (mts2 aprox.).
Ubicado hacia el frente de la propiedad, posee un doble acceso, uno directo
de puerta-venta sobre la lnea municipal del frente y otro indirecto que
proviene del pasillo lateral, con acceso tambin a la va pblica. (Dicho pasillo
de ingreso tambin comunica con el resto de la propiedad). Se aprecia
independencia funcional de la habitacin con el resto del inmueble. El
ESPACIO COMODATADO posee pisos (), techos de (), con una puerta
ventana de madera de dos hojas y postigos hacia el frente y otra lateral, de
iguales caractersticas, en el acceso al pasillo. Asimismo, hacia el fondo de la
habitacin se visualizan dos espacios: uno que correspondera a una pequea
cocina y otro, al bao, el que tiene un acceso propio desde la misma habitacin
y ventilacin al pasillo, sin estar instalados. El estado de la construccin es
verificado y aceptado por la COMODATARIA. ------------------------------------------SEGUNDA: La COMODATARIA (art. 1.536 del Cdigo62) asume como obligacin
efectuar una serie de gastos en reparaciones y reposiciones para el ESPACIO
COMODATADO, a fin de servirse del uso en dicho espacio y a modo de
compensacin por el plazo de ocupacin, por lo que se anexa memoria
descriptiva de las obligaciones que asumir, lo cual forma parte del anexo
parte del presente contrato. ---------------------------------------------------------------TERCERO: El ESPACIO COMODATADO solo podr destinarse para el desarrollo
propio de la COMODATARIA en (), todo conforme a las previsiones y
autorizaciones legales, usos y buenas costumbres de nuestra sociedad. -------60

61
31
CUARTA: (art. 1.540 del Cdigo63) El presente comodato tiene un plazo de dos
(2) aos para el uso del ESPACIO COMODATADO, el que comienza a correr
desde el 01/01/2015 hasta el 01/01/2017, y la COMODATARIA se obliga a
restituir dicho espacio a la COMODANTE, en las condiciones pactas para el uso
del mismo, libre de ocupantes y cosas puestas por ella y que dependan de la
misma, dentro de los siete (5) das de concluido el plazo del presente contrato.
QUINTA: Concluido el plazo del presente comodato, ser obligacin de la
COMODATARIA restituir el ESPACIO COMODATADO sin interpelacin alguna;
en caso contrario, se impone como multa pagar a la COMODANTE, una suma
de pesos diaria de doscientos cincuenta ($250); asimismo, debern estar
cumplidas las obligaciones establecidas en la clusula segunda. -----------------SEXTA: La COMODATARIA tendr a su cargo el pago proporcional del consumo
del servicio de energa elctrica y agua, ms un monto mensual equivalente al
valor de la tasa municipal inmobiliaria, por adelantado y dentro de los diez (10)
primeros das hbiles del mes, monto que destinado por la COMODANTE a la
conservacin de la propiedad (Art. 1.536 inc. b del Cdigo64). --------------------SEPTIMA: La COMODATARIA acredita, como solvencia econmica y como
garanta de cumplimiento de las obligaciones que surgen del presente
contrato, la propiedad inmueble identificada (), por lo que se adjunta
publicidad registral inmobiliaria y acompaa firma el Sr. (), con domicilio en
calle (), Ciudad de (), por lo que se constituye como garante solidario, liso
y llano, y principal cumplidor de todas y cada una de las obligaciones
contradas por la COMODATARIA, renunciando a los beneficios de divisin,
excusin y aviso previo, a favor de la COMODANTE y en garanta del uso del
ESPACIO COMODATADO. --------------------------------------------------------------------OCTAVA: Para el caso de resolucin anticipada del presente contrato, la
COMODANTE y COMODATARIA establecen para los plazos de ocupacin y
cumplimiento de obligaciones, conforme la clusula segunda y memoria
descriptiva de las reparaciones y reposiciones, lo siguiente: A) si se resuelve
anticipadamente dentro del primer ao, debe quedar cumplido el punto 1; B)
si se resuelve anticipadamente dentro del curso del segundo ao, deben estar
cumplidas las obligaciones del punto A, ms los puntos enunciados en la
memoria descriptiva como 2, 3 y 4. ------------------------------------------------------NOVENA: [Beneficio de prioridad] La COMODANTE otorga beneficio de
prioridad para el futuro uso del ESPACIO COMODATADO a la COMODATARIA,
para que cuando concluido el presente contrato, se renueve un nuevo
comodato o se realice un contrato de locacin ante la base y confrontacin de
una oferta econmica expresada por un tercero interesado en ocupar,
pudiendo igualarla o bien aceptando y acordando nuevas condiciones
contractuales. ----------------------------------------------------------------------------------DECIMA: La COMODANTE autoriza para la administracin del presente
contrato de comodato a quin ser denominado ADMINISTRADOR, el Sr. ()
63
64

Art. 1.536, inc. b. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
32
corredor pblico inmobiliario [matrcula profesional], con domicilio en calle

(), quien tendr a su cargo todas las gestiones pertinentes a fin de lograr el
cumplimiento de lo aqu acordado. ------- [Para la administracin del comodato
inmobiliario se regirn los aranceles que establece la ley colegial o en su
defecto si no hay regulacin, ser lo que acuerde el profesional con el
comodante]. ------------------------------------------------------------------------------------DECIMA PRIMERA: [De forma] Quedan constituidos para todas las
notificaciones, sean extra o judiciales, los domicilios especiales: a)
COMODANTE en (), B (); b) COMODATARIA en () de esta ciudad ();
ambas partes se sometern a la competencia judicial de los tribunales
ordinarios de la Ciudad de (), renunciando a cualquier otro foro. --------------Se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un mismo efecto, quedando
uno para la COMODANTE y otro para la COMODATARIA, todo de
conformidad.-----------------------------------------------------------------------------------[Recordar: fecha cierta, art. 317 del Cdigo65. Ej. Pueden certificarse las firmas
por polica, juez de paz o escribano]. En la Ciudad de (), Provincia de () /
12 / 20 . ----------------------------------------------------------------------------------------Fuente: Adaptado de Ibez, 2015.
Coincidimos en que los elementos que conforman la

introduccin del contrato son: sujetos y objeto, que
las condiciones del negocio se estipulan en las
clusulas del desarrollo y en que las mismas son a
ttulo gratuito?
65
33
2.7. Contrato de administracin

profesional
Dentro de las facultades que indica la Ley 20.266 para el corredor, en su art. 34
destaca como funciones principales:
poner en relacin a 2 (dos) o ms partes para la conclusin de negocios

[para cualquier tipo de bienes];
informar sobre el valor venal [para la venta] o de mercado [el que arroja
la oferta y la demanda en plaza];
recabar directamente [informes] de las oficinas pblicas [catastro,

municipal, rentas, entre otras entidades pblicas y privadas];
prestar fianza por una de las partes.66
Este ltimo punto implica que el corredor puede garantizar un negocio. Por
ejemplo: un alquiler temporario que toma una persona extranjera que no tiene
como garantizar la operacin, y en virtud de conocer a este cliente el corredor,
presta su fianza para que se concluya el negocio.
Atento a las facultades expuestas, surge un interrogante:
Por qu el corredor inmobiliario lleva adelante la

gestin de administrar el canon locativo de una
propiedad inmueble?
Ciertamente, es una incumbencia que le fue asignada por los usos y costumbres,
al ser el operador en los negocios inmobiliarios que comnmente asiste al
66
Art. 34 Ley 20.266. Martilleros. Condiciones Habilitantes. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
34
propietario en la promocin del alquiler de su propiedad. Por lo tanto, casi de

manera inmediata, asume la respectiva administracin de las obligaciones que
surgen del contrato de locacin en el que l intervino.
La mayora de las normas colegiales tienen incorporado entre sus aranceles el
honorario o comisin que cobrara el corredor por ejecutar dicha funcin. El pago
queda exclusivamente a cargo del propietario/locador, ya que se descuenta de
la liquidacin que efecta el profesional al dar informe del cumplimiento de las
obligaciones del locador que de una manera peridica (mensual) las ejecuta.
En virtud de ello, el profesional corredor avanza en la presentacin de un trabajo
planificado de administracin inmobiliaria, a fin de reunir todos los elementos
que involucran el proceso y, organizadamente, brindar el mejor servicio a sus
clientes, tanto para propietario como para el locatario.
Es factible que presente las siguientes pautas generales consideradas en Estados
Unidos y que revisten similitud con el proceso de gestin y administracin de la
renta en nuestro pas:
Administrar un bien inmueble no se limita slo a recibir el precio

del arriendo cada mes y redepositarlo al propietario. El servicio
debe ser un gerenciamiento integral de todas las variables
directas e indirectas que tienen relacin con el perfil comercial de
la propiedad
Quien administra una propiedad debe visitar, cada cierto
tiempo, el inmueble arrendado. Debe representar al propietario
en un acto de presencia, de control sobre la cosa arrendada.
Como la mayora de las actividades profesionales, la
administracin de propiedades requiere de personas que sepan y
se manejen en el tipo de propiedad administrada. No es lo mismo
administrar un local comercial que un condominio industrial o una
casa
habitacional
(Marchant
Montero,
2009,
http://goo.gl/EabyH7).
La visin destaca que es indispensable la capacitacin profesional para llevar

adelante la presente gestin. Ello se percibe en los tiempos actuales, tras una
economa globalizada y, por sobre todo, un consumidor informado.
Es importante considerar la necesidad de que el profesional se encuentre
autorizado para la gestin de administracin por el locador del contrato de
alquiler, la que se puede evidenciar de dos maneras:
35
1) Autorizacin expresa que otorga el locador al corredor: donde manifiesta

las condiciones del contrato de alquiler y las obligaciones que debe llevar
adelante el locatario; esto es: pago del canon convenido, pago de
servicios a la propiedad, conservacin del inmueble, entre otros, los que
se detallan en el respectivo contrato. Deber adjuntar a la autorizacin
una copia del contrato y detalle de las garantas; asimismo, ser necesario
indicar al locatario el domicilio de pago (cumplimiento de la obligacin
contractual).
2) Si el corredor medi en la gestin del contrato de locacin y ya contaba,
en el contrato de corretaje, con la autorizacin para llevar adelante la
administracin del contrato, esto debe estar expresado en una clusula
del contrato de locacin que efectuar la administracin del mismo.
Figura 10: Administracin inmobiliaria
Fuente: Raths, s. f., como se incluye en Inmobiliaria Aguilera Gmez S. A., s. f.,
http://goo.gl/25HBGa
Las caractersticas del contrato de administracin del canon locativo son:

bilateral (entre locador y corredor), oneroso (retribucin econmica por el
servicio profesional al corredor), consensual (pactan de buena fe, acuerdan y
consienten la mecnica administrativa del contrato de locacin).
36
Los elementos que asisten al contrato de administracin, sobre los que tendr
que gestionar el profesional, son: copia del contrato de locacin (verificar fecha
cierta); fotocopias de documentos de identidad de la partes contratantes
(locador/locatario y garante); ficha tcnica del inmueble (objeto material de la
locacin) que determine las caractersticas edilicias, antigedad, estado de
conservacin, as como inventario con detalle de artefactos, electrodomsticos
o cualquier otro bien que complemente o sea parte del inmueble por accesin;
fotocopias que respaldan la garanta del fiador, que puede ser real (publicidad
registral) o bien personal (recibos de sueldo debidamente certificados).
Asimismo, deber informar al locador la pertinencia de entregar recibos
conforme la ley lo indica (p. ej. Monotributo AFIP (Administracin Federal de
Ingresos Pblicos) ) por los ingresos de alquileres que le genera el bien al
locatario. No obstante, en el avance la gestin, el profesional consignar recibos
provisorios de su oficina inmobiliaria, a fin de efectuar la respectiva liquidacin
del canon locativo. El profesional otorga recibos de ley por la percepcin de su
comisin al locador.
Figura 11: Propuesta de modelo prctico y usual de autorizacin inmobiliaria

(para venta, locacin, administracin y valuacin)
Profesional
Matricula
Domicilio
OFICINA O EMPRESA INMOBILIARIA
LOGO O
MEMBRETE
[Algunos profesionales, efectan el inicio de la autorizacin estableciendo

lugar y fecha, otros prefieren incluirlo al final del formulario]
AUTORIZACIN INMOBILIARIA (Contrato de corretaje)
Referencia: Compraventa o Locacin
AUTORIZANTE/S:.. Documento:[Recordar tema capacidad
legal, si es persona humana su estado civil y si es persona jurdica privada, su
inscripcin y lo que indica su estatuto para llevar adelante la gestin] Domicilio
. [La mayora incorpora las siguientes expresiones: Para que
por mi cuenta y orden venda particularmente en forma exclusiva e irrevocable,
el inmueble que declaro que es de mi Dominio y con ttulos perfectos, por lo
que me encuentro legalmente habilitado]
AUTORIZADO/S...matrcula profesional.
Domicilio...
Tipo de OPERACIN [o negocio inmobiliario]: Venta [alquiler / valuacin /
administracin de locacin]
INMUEBLE: Identificacin [Dominial y catastral] Descripcin: [Segn ttulo y
ubicacin precisa]
37
CONDICIONES DEL NEGOCIO: EJ: PRECIO DE VENTA [Posibles forma de pago;

o bien: CANON LOCATIVO, segn el tipo de negocio]
AUTORIZACION AL CORREDOR PARA EL RECIBO DE SEA [Reserva de monto
de la operacin. Informar que es condicional a la aceptacin del vendedor,
conforme a las condiciones de venta -o locacin- que se hayan presentado, las
que sern luego pactadas y obligadas en el contrato de compra-venta]
GASTOS Y HONORARIOS [Segn aranceles norma colegial o acuerdo entre
las partes si no hay regulacin-; si es oportuno: detalle de los gastos de gestin,
promocin, etc.; asimismo algunos comitentes requieren que se exprese lo
siguiente: Quedar liberado de abonar cualquier gasto o comisin si el
profesional no vendiere dentro del plazo de vigencia de la presente
autorizacin.] [Tngase presente lo que se encuentra establecido en el art.
1.354 del Cdigo67] [Estos dos puntos pueden separarse, ver a continuacin]
HONORARIOS: Me comprometo a abonar a , en concepto de comisin
por la venta del inmueble, el % del precio obtenido, en el momento de
celebrarse el boleto de compraventa, y autorizo al corredor a retener de dicho
precio el importe de su comisin.
PLAZOS [Duracin del contrato, renovacin automtica, exclusividad, entre
otros. Este punto lo propone generalmente el profesional].
PROMOCIN Y PUBLICIDAD: [A modo de ejemplo]. CARTEL: Autorizo/amos al
Sr.. a colocar cartel de venta o alquiler en el frente de la propiedad y, una
vez celebrada la operacin, la faja respectiva indicativa de la gestin
realizada sobre dicho cartel(,) o la colocacin de un segundo cartel por un
plazo de das(,) el que permita sealar el cumplimiento de la gestin
profesional.
PUBLICIDAD: Los gastos por publicidad grfica son a cargo del corredor
inmobiliario, quien libremente escoger los medios de difusin. [El presente
contenido puede es relativo, conforme a la modalidad de trabajo de la oficina
inmobiliaria].
SISTEMAS: Autorizo/amos la incorporacin de la fotografa del inmueble al
sistema operativo de gestin virtual en la Web de la oficina inmobiliaria
[Portal, Facebook, agenda de e-mails, o a cualquier otro que el autorizado
posea para el desarrollo de sus funciones].
A los efectos legales, se constituyen domicilios en .... Se firman dos
ejemplares de idntico tenor e igual valor, uno para cada una de las partes, en
la ciudad de .. a los ., das del mes de .., del ao ..
[Tener presente fecha cierta art. 317 del Cdigo68 en este caso en particular,
la misma queda demostrada de manera inmediata con el registro de gestiones
asiento cronolgico de las actividades del profesional sobre el negocio en
particular]
[Siguen firmas y aclaracin].
Fuente: Ibez, 2014, p. 270.
67
68

38
2.7.1. Gestin de control y cumplimiento

El servicio de administracin de propiedades est estrechamente relacionado
con el inters del cliente/propietario (locador), ya que solo este puede autorizar
al corredor para efectuar la gestin de administrar el contrato de alquiler.
El profesional que ofrece el servicio ya posee un plan de accin, el que se
adaptar conforme al destino de uso de la propiedad, por lo que pone a
disposicin del cliente una tarea eficaz de control y cumplimiento.
Tabla 1: Puntos de gestin eficaz
El sustento para una eficaz gestin

administrativa se basa en 3 puntos bsicos:
Estricto control del pago
del canon locativo
(conformar informacin
contable detallada de
pagos)
Detallada rendicin de
cuentas al propietario
(informe a trmino de
Verificacin edilicia
pagos efectuados, si hubo
(revisin peridica del
cumplimiento tardo, si se
aplicaron intereses por
estado de conservacin de
mora, y toda otra
la propiedad)
informacin vinculante del
aspecto econmico de
inters para el propietario)
El rea de administracin de propiedades de la oficina inmobiliaria, una vez que

ha constituido el archivo pertinente con los antecedentes (contrato, sujetos,
ficha tcnica del inmueble, etc.), determinar la manera o modo de realizar la
gestin segn: las obligaciones en cada contrato y las caractersticas de la
propiedad en particular. Por lo tanto, enfocar su trabajo profesional sobre los
siguientes puntos:
1) Herramienta jurdica:
a) Contrato o autorizacin para administrar.
39
b) Contrato de locacin (forma expresa). Conformacin de clusulas

conforme a derecho; capacidad legal de los contratantes; tipo de
garanta; plazo de la relacin contractual; firmas; fecha cierta
por certificacin de firmas en polica, juez de paz o escribano;
sellado (tener presente que es un impuesto de rentas por los
ingresos de alquileres que recibe el propietario/locador); rescatar
las caractersticas de la propiedad y aclarar si se acompaa al
contrato con anexo-inventario de bienes muebles.
2) Aspecto econmico del contrato: percibir del locatario el canon locativo
para liquidar al locador. Verificar los plazos de pago y los intereses
eventuales para aplicar si existe mora en el cumplimiento. Consensuar
previamente con el locador ciertas excepciones que se puedan ejecutar
ante la situacin de un imprevisto, como por ejemplo: recibir un pago
parcial de la renta. Si bien es importante dar cumplimiento efectivo a lo
acordado en el contrato, es importante tener presente alternativas que
hayan sido consensuadas expresamente con el locador, para resolver
situaciones de pago en el momento.
3) Control y visita al inmueble locado: organizacin peridica para visitar el
inmueble, previamente informada al locatario. Registrar la visita con
firma de autorizacin de ingreso al inmueble por el locatario.
Confeccionar informe detallado del estado de conservacin. Considerar
si hay necesidad de reparaciones o reposiciones para efectuar en el
inmueble; en el caso de que existan detalles a solucionar, determinar
legalmente a quin corresponde hacerlo, para exigir pronta solucin al
locatario o bien para informar al locador si le corresponde asumir el
costo, conforme a su obligacin.
4) Informacin de garanta: dependiendo del tipo de garanta que haya
evidenciado el fiador (real: propiedad, o personal: recibo de sueldo), si en
el contrato se estipul una verificacin de las mismas dentro de un plazo
(p. ej.: cada 5 meses o bien al ao) ser oportuno exigir el cumplimiento
de la misma para acreditar al propietario/locador la continuidad de la
solvencia del garante en el contrato.
Cmo estimas conveniente llevar adelante la gestin

de administrar el canon locativo? Consideras que las
herramientas contractuales son el puntapi inicial de
la gestin?
40
En el desarrollo de administrar propiedades, los usos y costumbres nos

evidencian dos planos de gestin profesional. Podremos visualizar una gestin
como estricta y otra como gestin ampliada:
Referirse al sentido estricto de la gestin implica, efectivamente,

administrar el canon locativo que se indica en el contrato de locacin. Con
responsabilidad se administran los ingresos dinerarios peridicos que
asumi como obligacin el locatario y se verifica una correcta liquidacin
al locador; adems, se observa el cumplimiento de pagos de impuestos
y/o servicios, es decir, toda otra prestacin dineraria que haya asumido el
locatario. En este aspecto tambin se incluye la verificacin de la
conservacin de la propiedad y el control de la vigencia de las garantas.
Considerar una administracin con amplio sentido de gestin implica que

el profesional cumplir lo anteriormente expuesto, sumando adems un
servicio extra oportuno, que logre satisfacer todas las necesidades que
pueda tener tanto el locador como el locatario, tales como: disponer de
descuentos en ferreteras, proveer mano de obra para reparaciones y
reposiciones, entre otros.
Una de las primeras gestiones que realizan los noveles profesionales es poner a
disposicin el servicio de administracin de propiedades en su oficina
inmobiliaria. Esta tarea se caracteriza por ser dinmica, ya que el profesional
debe estar informado del impacto de las condiciones legales sobre la
herramienta contractual, del mercado inmobiliario en la plaza comercial de su
jurisdiccin, para brindar un oportuno asesoramiento del valor locativo, y
tambin instrumentar un plan de accin que organice toda la informacin
pertinente al negocio en su oficina.
2.7.2. El corredor y el consumidor de productos y

servicios inmobiliarios
Para abordar el presente contenido, es oportuno visualizar, como primera
medida, qu se expresa legalmente sobre el consumidor.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin estipula, en su artculo 1.092, que se
considera consumidor a la persona humana o jurdica que adquiere o utiliza, en
forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio
propio o de su grupo familiar o social69.
69
41
Asimismo, se rescata en sentido general lo que el Cdigo unificado, en su artculo

1.093, indica respecto del contrato de consumo, aquel que se acuerda, valga la
redundancia, entre el consumidor y una persona humana o jurdica que gestione
profesionalmente y que tenga por objeto la adquisicin, uso o goce de los bienes
y servicios por parte de los consumidores70. Por lo que, podemos observar, el
desarrollo de la gestin profesional del corredor se involucra en esta relacin
contractual.
El corredor pblico inmobiliario tiene una gran responsabilidad social en virtud
del tipo de bien sobre el que gestiona negocios, aquellos que le son
eventualmente asignados para su conclusin. Por ello, lo que realmente se
manifiesta es una verdadera tutela, ms an en el estricto sentido de lo que
implica un consumidor inmobiliario.
Adems, se debe considerar en toda gestin la interpretacin de la norma de
fondo para este tipo de contratos, donde se acenta que el corredor siempre lo
ser en el sentido ms favorable para el consumidor71.
El negocio inmobiliario no es un simple negocio ms. Es necesario

tener presente que en la mayora de las ocasiones suele ser el
negocio ms importante en la vida de una persona, el que se asocia
a la familia y el hogar. Y es en ello donde radica la gran
responsabilidad social de este profesional, al brindar garantas tanto
en el trfico jurdico del bien como para el servicio que brinde.
Hablar de adhesin no es referirse a una caracterstica tipificante para el contrato

de consumo; ms bien, se podra indicar que hablar de este tipo de contrato es
referirse a la generalidad legal que recae sobre las relaciones contractuales que
estn destinadas a la adquisicin y uso de bienes y servicios por parte de los
ciudadanos consumidores.
A su vez, el profesional debe considerar dos aspectos esenciales en materia de
consumo, que a su vez son ineludibles en el desarrollo de las gestiones
profesionales:
1) Informacin: hay que brindar una informacin clara y detallada, que
permita motivar el conocimiento preciso del bien o el servicio. Deben
estar correctamente determinadas las condiciones y toda referencia
70
71

42
relevante sobre las circunstancias que hacen al negocio; debe revestir la

claridad necesaria que permita su comprensin72.
2) Publicidad: no debe contener indicaciones falsas o que puedan inducir a
un error en la interpretacin de lo que ciertamente es; no debe ser
abusiva, discriminatoria perjudicial para su salud o seguridad73.
Figura 13: Caso defensa al consumidor inmobiliario
Fuente: Redaccin La Voz, 2015, recuperado de http://goo.gl/nEMSoC
Sabes quines son tus clientes de la oficina

inmobiliaria? Has pensado en planificar un modelo o
manera especial para atender a los clientes?
Consideras que es necesario segmentar por target
social o econmico a tus clientes?
72
73
Art. 1.100. Cdigo Civil y Comercial la Nacin Argentina.

43
En el mbito internacional ha surgido, dentro de las prcticas profesionales, una

serie de conceptos oportunos para tener presente en la oficina o empresa de
negocios inmobiliarios. A continuacin, se aaden a modo de ejemplo.
Ejes en las relaciones entre el cliente propietario, consumidor y usuario

Hay profesionales que consideran beneficioso aplicar innovaciones en la
relaciones pblicas y canalizan la gestin por el llamado enfoque holstico, es
decir, aquel que permite actualizar todos los vnculos que se unen o que
sencillamente pasan por la oficina inmobiliaria, a fin de poder rescatar las
positividades y potencialidades de todas las relaciones para retroalimentar
eventuales futuros negocios. Ejemplos:
Quien hoy es usuario de una propiedad por locacin, comodato o leasing,

maana puede ser el eventual cliente consumidor para la adquisicin de
una propiedad.
Quien hoy es el propietario que ofrece el bien para arrendamiento,

maana puede ser el potencial inversionista para el desarrollo de un
proyecto inmobiliario, siendo partcipe en un fideicomiso.
Quien hoy es mi cliente propietario o consumidor o usuario, si he logrado

satisfacerlo con una atencin eficiente y profesional, maana puede
requerirme el servicio para una valuacin o administracin o informacin
o, sencillamente, recomendarme a un nuevo cliente amigo.
Considerar la aplicacin del enfoque holstico implica tener en portfolio a los

activadores de negocios inmobiliarios. Es indistinto el segmento o target social o
econmico; lo importante es brindarnos la oportunidad de futuros negocios. Esto
se genera y mantiene con el cumplimiento efectivo de una clara gestin
profesional, ya que el resto deviene por aadidura.
En el mbito de los negocios inmobiliarios, el profesional podr

disponer de recursos econmicos para afianzar su perfil y
posicionar su nombre o marca en el mercado o plaza. No obstante,
si no hay inversin en tiempo para un buen servicio de atencin al
cliente, lamentablemente, toda disposicin econmica en
promocin y publicidad ser en vano.
44
El futuro profesional debe gestionar en la plena conviccin de brindar el mejor

servicio a sus clientes, no solo por el hecho de que as lo expresa la norma en el
Cdigo Civil y Comercial, sino por el xito de su propia oficina o empresa de
negocios inmobiliarios al lograr afianzar un trayectoria de trabajo profesional y
ganar la confianza de los clientes, que esperan lo mejor de l.
45
Referencias
Abatti, E., y Rocca, I. (2015). Manual prctico de alquileres del nuevo Cdigo Civil y
Comercial. Buenos Aires, Argentina: Abacaca.
Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N 340 del 25 de septiembre de 1869.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado. (2014). [J.C. Rivera, G. Medina (Dirs.),
y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N. 26.994; B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1 de agosto de 2015; texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077 B.O. 19/12/2014.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina]. Buenos Aires: La Ley.
Ibez, M. A. (2014). Manual del Corredor Pblico Inmobiliario. Crdoba, Argentina:
Alveroni.
Ibez, M. A. (2015). Impacto del nuevo Cdigo Civil y Comercial en la gestin del
Martillero y Corredor. Crdoba, Argentina: Alveroni.
Ley N. 10.250. (17 de diciembre de 2014). Ley impositiva ao 2015. Legislatura de la
Provincia de Crdoba. Crdoba; B.O.: 19/12/14.
Ley 20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.: 17IV-1973. Modificada por ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
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la Nacin Argentina. Derogada por Ley 23.928: B.O. 28/03/1991.
Ley N 24.430. (15 de diciembre de 1994). Constitucin de la Nacin Argentina. Entre
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Ley N 25.246. (13 de abril de 2000). Cdigo Penal. Lavado de activo de origen delictivo
modificacin Cdigo Penal. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Ley N 25.561. (6 de enero de 2002). Emergencia Pblica y Reforma del Rgimen
Cambiario. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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www.lavoz.com.ar/ciudadanos/compro-un-terreno-no-pudo-escriturarlo-y-debierondevolverle-el-dinero-e-indemnizarlo
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Mdulo 2

2.1. Aspectos jurdicos y econmicos que

1.208. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

constancias de los pagos que efectu en razn de la relacin locativa y que

Figura 1: Contrato de locacin

Fuente: Roger Jegg, s. f., como se incluye en Huertas, 2014, http://goo.gl/vdf32Z

Al aspecto jurdico se lo puede visualizar desde la ptica de las obligaciones

Art. 1.210. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

contrato de corretaje, donde el propietario autoriza al corredor para la gestin

Figura 2: Aspectos jurdicos y econmicos

Fuente: Elaboracin propia.

2.1.2. Herramientas contractuales: corretaje, locacin y

Primera etapa: contrato de corretaje. El Cdigo Civil y Comercial, en su art.

Segunda etapa: contrato de locacin. El profesional deber contar con una

Tercera etapa: contrato de administracin. Posee similares caractersticas

Art. 1.345. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

inmuebles4), si las firmas son legibles y aclaradas, como as tambin la

La eficacia probatoria de los Instrumentos privados reconocidos

El corredor inmobiliario es el que asesora correctamente a su comitente, y este

Figura 3: Aspectos de las herramientas contractuales

Es el que otorga la autorizacin al corredor

Fuente: Elaboracin propia.

2.1.3. Contenidos legales que caracterizan a los

En el Cdigo unificado se consider especialmente el rango

All se rescat de la jurisprudencia la visin de principios protectorios propios de

los contratos de consumo atendiendo que no son un tipo

Figura 4: El mtodo del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

TITULO I: Obligaciones en general.

Los principios jurdicos de sustento para el contrato en la presente codificacin,

El futuro profesional martillero y corredor tendr que considerar el concepto

discrecionales: en donde hay una autonoma privada plena;

por adhesin: en donde una parte se adhiere a las clausulas redactadas

de consumo: en donde se evidencia la finalidad de consumir, ya sea que

Ciertamente, el contenido del contrato evidencia las voluntades mediante sus

Caractersticas innovadoras: funcin social y ambiental

Objeto: dentro de los contenidos innovadores, se destaca la funcin social

Fuente: Pressmaster, s. f., como se incluye en Abogama, 2015,

2.2. Contrato de corretaje. Exposicin del

Claridad, sin supuestos inexactos, para que el corredor pueda gestionar

Evidencia de la capacidad legal del comitente, es decir, la real relacin

Art. 1.347 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

contratacin; si es persona humana, cul es la situacin del bien en la

Verificacin del interesado: que el interesado en contratar (consumidor

Autorizacin para confeccionar recibo de seal (para la reserva de

Atencin, al concluir el negocio, a la satisfaccin de las partes, a quienes

2.2.1. Sujetos. Objeto. Condiciones. Derechos y

Art. 62 y 142. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

domicilio9, capacidad10. En este espacio tambin se identifica a la cosa

Se debe individualizar al legitimado y al bien, como as tambin la

Art. 73. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

propiedad- y el tema de expensas comunes ordinarias o extraordinarias,

Es una obligacin del profesional tener expresada la consideracin

En este aspecto, es importante tener presente lo que indica el Cdigo Civil

Art. 1.059 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

entonces, oportuno dejar expresamente asentado si los gastos para llevar

Es una decisin de estilo que en el cierre se incorpore la frase que indica

ej.: el corredor cumple con la gestin y el comitente tiene pendiente el

Por otra parte, en la temtica de honorarios por la gestin del contrato

2.3. La renta. Aspecto econmico del

Este contexto, a su vez, presenta un aspecto tcnico; esto es: proceder a la

Art. 1.208. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

otros, la proteccin de usuarios y consumidores. Por eso, en el art.

Facultase al Poder Ejecutivo nacional a regular, transitoriamente,