ELEMENTOSFUNDAMENTALESDERECHOSREALES Lectura4

Mdulo 4
La proteccin
posesoria.
Publicidad registral
4. Proteccin de la
posesin y la tenencia.
La defensa extrajudicial
y judicial
Principios consagrados en el art. 2238, 2239 y 2240 CCCN
En la medida en que el derecho positivo ha erigido a las relaciones de poder en
un instituto con perfiles propios del cual se derivan trascendentes efectos, se
vuelve imprescindible la sancin de normas de proteccin para ese singular
estado fctico-jurdico. Es una exigencia del Estado de derecho prohibir en
forma absoluta la violencia en las personas y en las cosas y slo admitirla en los
supuestos de legtima defensa1.
En todo Estado de derecho, la justicia por mano propia est proscripta.
Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede
ser privado de ella por vas de hecho (a salvo el caso excepcionalsimo
consagrado en el art. 2240 del CCCN), ni siquiera por su verdadero propietario,
quien deber recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la
normativa un cmulo de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado
o desposedo.
El principio enunciado surge de los siguientes artculos del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin (CCCN), que ha simplificado la maraa legislativa que
exista entre el Cdigo Civil de Vlez (CC) y los Cdigos de Procedimiento
Provinciales que, si bien eran aplicados para la defensa posesoria, no definan
con precisin las situaciones ni explicaban la defensa de la posesin ante los
ataques de manera clara y concisa. Todo ello ha quedado resuelto con el CCCN,
que determina las defensas y los ataques en un solo artculo (art. 2238), el
principio de la accin para adquirir la posesin y tenencia o defensa judicial
(art. 2239) y la excepcin, que es el caso de la defensa extrajudicial (art. 2240):
Arts. 2238 a 2240. Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
Art. 2238 CCCN. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones

que las habilitan.
Las acciones posesorias segn haya turbacin o
desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relacin de poder. Se otorgan
ante actos materiales, producidos o de inminente produccin,
ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la
voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin
absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento
cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al
poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el
desapoderamiento o la turbacin de la posesin, aunque el
demandado pretenda que no impugna la posesin del actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no
deben ser juzgados como accin posesoria sino como accin de
daos2.
Art. 2239. Accin para adquirir la posesin o la tenencia.

Un ttulo vlido no da la posesin o tenencia misma, sino un
derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe
demandarla por las vas legales3.
Art. 2240 Defensa extrajudicial.

Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresin con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en
que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran
demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de
tiempo y sin exceder los lmites de la propia defensa. Esta
proteccin contra toda violencia puede tambin ser ejercida por
los servidores de la posesin4.
Art. 2238. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

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3
El esquema defensorio de la posesin y tenencia que plantea el CCCN puede

resumirse de la siguiente manera:
1) Defensa Extrajudicial (Art. 2240)
2) Defensa Judicial (Arts.2238 y 2239)

a) Acciones posesorias
o Turbacin,
o Desapoderamiento,
o obra nueva.
b) Acciones reales
o reivindicatoria,
o confesoria,
o negatoria,
o de deslinde.
Veamos cada caso en particular:

Segn el art. 2238, son dos las situaciones protegidas: turbacin y
desapoderamiento.
Cuando existe turbacin, quien ostenta el corpus es obstaculizado en el
ejercicio pleno de su posesin por alguien que realiza actos materiales con el fin
de tomarla, como romper un portn, almacenar mercadera en el predio,
afincar animales, etc., estos actos no llegan a excluir totalmente al tenedor o
poseedor, pues en tal caso habra desapoderamiento.
El desapoderamiento puede efectuarse a travs de los vicios de violencia,
clandestinidad o por abuso de confianza, ya sea que se emplee para hacerse de
la posesin o para mantenerse en ella. El desapoderamiento es absoluto
(porque excluye totalmente de la posesin), pero puede ser parcial (sobre una
parte de la cosa).
Los actos ejecutados sin intencin de poseer no habilitan para ejercer accin
posesoria, porque no hay intencin de poseer y solo habilita reclamo por
dao (por ejemplo, cortar flores de un jardn vecino y usarlas para adornar mi
casa, o bien pintar un muro ajeno con graffitis).
1) La defensa extrajudicial (art. 2240 CCCN):
Legitimacin activa: es la ms amplia, pueden servirse de este medio de
defensa los titulares de derechos reales, todos los poseedores (aun
viciosos) y todos los tenedores y servidores de la posesin.
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
Supuesto fctico: deben cumplirse los siguientes requisitos:
o Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando
o impidiendo el corpus y una defensa de este por mano propia,
sin que medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de
desapoderamiento clandestino, ste se juzga consumada cuando,
estando el propietario ausente, se le impide tomar posesin a su
retorno.
o Debe haber razonabilidad en la defensa, es decir, los medios
elegidos deben ser proporcionales cualitativa y cuantitativamente
a los empleados para la agresin. Ej.: ambos amenazan con armas
de fuego, ambos utilizan la agresin fsica, uno de ellos amenaza
con arma blanca y el otro con un elemento cortante.
o Los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde, por ejemplo,
si el desapoderamiento tiene lugar en una zona rural, a muchos
kilmetros de la comisara ms cercana.
2) La defensa judicial:
a) Acciones posesorias: para incoar judicialmente cualquiera de las
acciones posesorias, no se requiere acreditar la causa o ttulo de donde
surge la relacin de poder.
El poseedor posee porque posee5, expresaba el art. 2363 del viejo CC,
cuyo corolario es el 2270 CCCN, que determina que es intil presentar
ttulo de que se ostenta un derecho real.
Tampoco sera requisito tener buena fe, bastando probar la relacin de
poder y la turbacin o el desapoderamiento, segn el caso.
El objeto de las acciones posesorias puede ser defender la posesin
tanto de bienes muebles como inmuebles; en el caso de los primeros, se
5
Art. 2363. Ley N 340. Cdigo Civil de la Nacin.
complementa con el art. 1895 CCCN, segn el cual la posesin del

subadquirente de buena fe de cosas muebles no registrables no robadas
ni perdidas es suficiente para adquirir un derecho real y otorga el poder
de repeler las acciones reivindicatorias, por lo que no podr ser
demandado el poseedor de buena fe de cosa mueble no registrable no
robada ni perdida.
El plazo de prescripcin de las acciones posesorias es de 1 ao (Art.
2564 inc. b CCCN).
Dentro del esquema que expondremos, existen dos tipos de acciones:

Posesorias propiamente dichas y acciones reales.
4.1. Acciones posesorias

El tercer y cuarto prrafo del art. 2238 CCCN determinan que La accin es
posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la
turbacin de la posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la
posesin del actor6.
Supuesto fctico
Turbacin -----> accin de mantener la tenencia o la posesin (Art. 2242 CCCN)
Desapoderamiento -----> accin de despojo (Art. 2241 CCCN).
Veamos los artculos del CCCN que nos instruyen sobre la accin de
manutencin y la de despojo:
Art. 2242. Accin de mantener la tenencia o la posesin.

Corresponde la accin de mantener la tenencia o la posesin a
todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza

fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian
la inminente realizacin de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese
de la turbacin y adoptar las medidas pertinentes para impedir
que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material
en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia7.
Art. 2241. Accin de despojo.

Corresponde la accin de despojo para recuperar la tenencia o la
posesin a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el
despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe,
cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La accin
puede ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la cosa de
propia autoridad.
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la
realizacin de una obra que se comienza a hacer en el objeto
sobre el cual el actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la
restitucin de la cosa o de la universalidad, o la remocin de la
obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia8.
Legitimacin activa
Para ambas acciones: todo tenedor o poseedor, aunque sea vicioso de una
cosa, parte de esta o una universalidad de hecho, como puede ser un rebao
(lee el art. 1927 al respecto). Tambin pueden ejercerlas los coposeedores
contra terceros o los otros coposeedores que turben o excluyan su posesin
(Art. 2245 CCCN).
Legitimacin pasiva
Estn legitimados pasivamente tanto el despojante como sus herederos y
sucesores particulares de mala fe.
7
8

Quedan excluidos los sucesores particulares de buena fe, especialmente en los

casos contemplados en el art. 1895 CCCN.
Prueba y conversin
Si existen dudas sobre la relacin de poder, se considera legitimado el que haya
estado en contacto con la cosa al tiempo de la lesin o el que prueba la relacin
ms antigua y si durante el proceso se convierte la causa que dio origen a la
accin (por ejemplo, de una turbacin se produce un desapoderamiento), se
puede convertir la accin. Lee los artculos 2243 y 2244 CCCN.
Accin posesoria de obra nueva

La accin de obra nueva se encuentra regulada dentro de los mencionados arts.
2242 y 2241, ya sea que la obra turbe o desapodere de la posesin o tenencia.
Esta accin comprende la turbacin producida por (...) los actos que anuncian
la inminente realizacin de una obra9.
Con solo actos que anuncien una inminente obra ya puede considerarse
turbacin.
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de
una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la
posesin o la tenencia10.
Aqu se requiere la realizacin de una obra que configure desapoderamiento.
4.2. Acciones reales

Segn protejan un derecho real o personal, las acciones se denominan tambin
reales o personales.
La accin real se dirige contra quien posea la cosa en contra de la voluntad del
titular del derecho real protegido.
El art. 2247 CCCN determina que las acciones reales son los medios de
defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales
contra ataques que impiden su ejercicio11.

11
10
Las acciones reales son cuatro: accin reivindicatoria, confesoria, negatoria y de

deslinde.
El art. 2250 establece una opcin para el accionante, este bien puede:
a) solicitar el restablecimiento de su derecho
complementariamente un resarcimiento de daos).
real
(y
pedir
b) pedir una indemnizacin sustitutiva por daos (perdiendo el derecho al

ejercicio de la accin real).
Las acciones reivindicatoria y negatoria se aplican siempre en relacin con los
mismos derechos reales, diferencindose en su aplicacin de acuerdo con la
gravedad en la lesin. Se ejercer la accin reivindicatoria cuando la privacin
en el ejercicio real derecho real sea absoluta; cuando aquel slo sea turbado, se
ejercer la accin negatoria.
mbito de aplicacin
Accin reivindicatoria: la legitimacin activa compete a los titulares de

derechos reales que se ejercen mediante posesin (dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitacin,
prenda, anticresis) para los casos de desapoderamiento de cosas
muebles o inmuebles en su totalidad o en parte de ella y la universalidad
de hecho.
Accin negatoria: la legitimacin activa es idntica a la accin

reivindicatoria, le podemos sumar el acreedor hipotecario y en relacin
con los inmuebles. Se ejercer cuando la posesin sea slo turbada, por
ejemplo, si alguien intentara ejercer una servidumbre o el usufructo
sobre la propiedad incluso se puede ir en contra del propietario que
turbe un derecho real que se ejerza por la posesin distinta del dominio.
El acreedor hipotecario la ejercer cuando el propietario sea turbado,
pues busca resguardar el objeto de su garanta.
Accin confesoria: esta accin protege a los titulares de derechos reales,

a quienes sea impedido el ejercicio de los derechos inherentes a la
posesin, esto es, las servidumbres activas y aquellos derivados de las
relaciones de vecindad. Por ejemplo, el poseedor del fundo dominante
con servidumbre de paso sobre otro fundo, a quien se impide cruzar, o el
dueo de un fundo que sea molestado por el dueo de un fundo vecino
con ruidos o emanaciones que excedan la normal tolerancia.
Accin de deslinde: esta accin se ejerce cuando hay dudas o

incertidumbre sobre por dnde debe pasar la lnea divisoria entre dos
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inmuebles contiguos y tiene por finalidad demarcarlos. No procede

cuando se cuestionan los mismos, ya que all cabe una accin de
reivindicacin.
5. La publicidad registral
5.1. Publicidad: nociones generales. La
publicidad registral
Concepto de publicidad
La publicidad es lo que se quiere dar a conocer a los destinatarios y el medio a
emplear para que pueda llegar a los destinatarios. Lo que se quiere dar a
conocer son los hechos, en sentido amplio: los destinatarios son personas y los
medios consisten en una actividad conducente al fin propuesto (Cornejo,
1994, p. 1).
Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividad

destinada a producir cognoscibilidad. Decimos cognoscibilidad y
no conocimiento, porque siendo el destinatario una o varias
personas, el efectivo conocimiento depender de la actitud de
voluntad del destinatario en conocer la publicidad (Cornejo,
1994, p. 1).
Este concepto es tan amplio que abarca todo tipo de publicidad, incluso la no
jurdica.
En una nocin restringida, decimos que la publicidad es jurdica cuando lo que
se da a conocer son hechos jurdicos, y su finalidad es la de producir efectos
jurdicos, que pueden ir desde una simple noticia hasta la concrecin misma
del derecho (). No hay publicidad jurdica si no hay efectos jurdicos derivados
de esa publicidad (Cornejo, 1994, p. 2).
Naturaleza jurdica de la publicidad

Es una declaracin sealativa, entendiendo como tal a la divulgacin directa o
indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma
adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento (Cornejo, 1994,
p. 3).
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La publicidad debe distinguirse de:
La publicacin: es episdica y falta para su actuacin una organizacin

especfica, produciendo solamente una situacin de notoriedad
(Cornejo, 1994, p. 3), adems que, normalmente, se refiere a actos de
derecho pblico.
La notificacin pblica: produce un conocimiento legal; en tanto que la

publicidad, solo cognoscibilidad. La notificacin va dirigida a una persona
determinada, siendo un procedimiento dinmico y episdico, mientras
que la publicidad destinada a la generalidad es permanente y esttica.
Forma y publicidad: no es la forma del acto lo que se da a publicidad,

sino que es una formalidad del acto (Cornejo, 1994).
Concepto de publicidad registral
Es aquella publicidad jurdica que se obtiene por medio de un

rgano especfico denominado registro () para algunos autores
la publicidad es siempre registral, en cambio para otros, la
publicidad jurdica puede ser o no registral, segn la actividad o
el medio empleado sea o no el registro. (Cornejo, 1994, p. 6).
Clases de publicidad
Sistemas no registrales
Aqu la publicidad se cumple no a travs de la inscripcin en
registros sino por otros medios. As, en el sistema francs
originario del Cdigo Civil, anterior a la ley de 1855, el derecho
real se trasmita por la sola fuerza del contrato y la celebracin
de este, en consecuencia, constitua suficiente publicidad.
Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente
imperfecto, puestos de manifiesto por nuestro Codificador en la
nota al art. 577 del CC, se hicieron sentir a poco de andar, en la
propia Francia, donde en 1855 hubo de sancionarse una ley que
determin que el propietario no es propietario respecto de
terceros sino hace transcribir sus ttulos en un registro especial y
pblico, establecido para ese efecto.
Debido a ello es justamente que Vlez Srsfield adopta a la
tradicin como medio de publicidad, que saca, a su entender, de
11
las sombras en que se encontraba sumida la creacin de los

derechos reales segn el Derecho francs, y los pone de
manifiesto a toda la sociedad, a travs de la realizacin de actos
materiales sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la
consumacin de aquella (Mariani de Vidal, 2004, p. 469).
Sistemas registrales
Si bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en

comunidades pequeas, se torna totalmente ineficaz cuando no
media tal circunstancia, puesto que la tradicin queda, en estos
casos, prcticamente oculta como la celebracin del contrato.
Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de
poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho
real, y este medio son los registros, en los cuales deben
inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as
como su trasmisin y extincin.
Ello, en un primer momento, slo funcion para los inmuebles.
Mas el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria
oblig a que aparecieran tambin registros destinados a las cosas
muebles, lo que origin la categora de las "cosas muebles
registrables", teniendo en cuenta la gran importancia
econmico-jurdica que muchos de ellos revisten (v.g.,
automotores, aeronaves, buques, etctera). (Mariani de Vidal,
2004, p. 469-470).
Existen diversos medios de llevar esos registros, de los que daremos una idea
esquemtica:
Personales y reales.
De transcripcin y de inscripcin.
Declarativos y constitutivos.
Validan o no ttulos.
12
5.2. Los registros y los sistemas

registrales: breve resea
Concepto de registro
En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son los organismos
mediante los cuales se produce la publicidad jurdica (Cornejo, 1994, p. 6).
Se deben distinguir los registros administrativos y los registros jurdicos. Un
registro no es jurdico porque se rija por normas jurdicas, ya que en tal caso
seran registros jurdicos el de la polica, el de farmacuticos, etc. No cabe
identificar lo normativo con lo jurdico (Cornejo, 1994, p. 6).
Siguiendo a Chico y Ortiz (citado en Cornejo, 1994):
Normalmente, se intenta contemplar a los registros desde tres

puntos de vista: como oficina pblica, como conjunto de libros y
como institucin, pero se expresa que la nica verdadera
concepcin es aquella que considera al registro como una
institucin, siendo slo objeto de su organizacin el examen de
los libros y la caracterizacin de la oficina. A su juicio, el fin de los
registros es proporcionar plena seguridad en el trfico.
La idea del registro () lleva consigo la de publicidad material
o sustantiva, base y fundamento del registro. Se refiere a la
interferencia necesaria en el rgimen jurdico civil, esto es
respecto del nacimiento, modificacin, extincin, ejercicio y
eficacia del derecho. No basta afirmar como efecto sustancial de
la publicidad el de la eliminacin de la excusabilidad de la
ignorancia (p. 7).
Clasificacin de los registros

Segn su naturaleza y finalidad, se admite la siguiente clasificacin:
a) Personales y reales. Los primeros tienen fundamentalmente
en miras al sujeto (personas fsicas o jurdicas) y no al objeto
de la registracin. () Es personal cuando su eje es el sujeto
titular. Las registraciones personales pueden referirse a
aspectos generales de la persona y no con relacin a bienes
determinados (Cornejo, 1994, p. 9).
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En algunos sistemas, los ttulos se asientan por orden cronolgico,

confeccionndose luego ndices alfabticos con el nombre de las partes.
De all que la bsqueda se realice por el nombre de las personas titulares
(y de all la designacin como "registros personales"), es decir que,
conociendo el nombre del titular, puede conocerse si los derechos reales
figuran inscriptos a su favor (ej.: el sistema de la Capital Federal anterior
a la Ley N 17.801).
Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registracin,
generalmente las cosas, sean estas muebles o inmuebles (Cornejo,
1994, p. 9).
Como el sistema de registro personal no permite obtener un informe
rpido y claro acerca del estado jurdico de cada inmueble, se ha
ideado otro que se lleva tomando como base, no la persona del
titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de all su
nombre de "registros reales" (de res: cosa).
Por este sistema, cada inmueble se encuentra matriculado con su
correspondiente nmero de orden, asignndosele una hoja especial
llamada "folio real", donde se asientan toda constitucin, trasmisin o
extincin de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al
que le corresponde dicho folio, bastando con el estudio del mismo, a
los
efectos de conocer el estatuto jurdico-real del inmueble (ej.:
nuestro sistema actual y el alemn).
Ahora bien, segn la tcnica utilizada para realizar la publicidad, los
registros reales pueden ser de folio real, cuando la unidad de
registracin es la cosa, o de folio personal, cuando se los individualiza
por titulares del derecho.
De transcripcin y de inscripcin. En los primeros, la registracin se

efecta mediante la transcripcin literal e ntegra del documento o por
medio de su incorporacin o la de una copia (Cornejo, 1994, p. 10), (por
ej.: el sistema de la ley francesa de 1855).
Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se

puede citar al Registro de Mandatos.
En el registro de inscripcin, en cambio, el asiento se practica
realizando un extracto de las constancias que, segn la ley,
deben ser publicadas; las que, tratndose de derechos reales,
son las llamadas constancias de trascendencia real (Cornejo,
1994, p. 10).
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(v.g., el nuestro actual).
Declarativos y constitutivos.
La distincin radica en cuanto a si el derecho real que se inscribe

existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente
inscripcin.
En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes
que ingrese el documento. La inscripcin hace que ese derecho
existente extrarregistralmente pase a ser oponible a ciertos
terceros. Un caso de registro declarativo es el de la Propiedad
Inmueble, organizado por la ley 17.801, que en su art. 2 dispone
que la inscripcin resulte necesaria para la oponibilidad a
terceros (Cornejo, 1994, p. 11).
En el caso de algunos bienes muebles registrables (como los

automotores), el sistema es constitutivo; el derecho real no existe antes
de la inscripcin, sino que se constituye (o nace) cuando se inscribe en el
registro respectivo.
En conclusin, la inscripcin se exige solamente a los efectos de oponer
el derecho a terceros, es decir, que sirve para "declarar" a estos un
derecho real ya existente entre las partes, es un mero medio de
publicidad.
En otros, la inscripcin no convalida el ttulo ni subsana los defectos de
que adoleciere segn las leyes (as dice el tantas veces citado art. 4 de
nuestra Ley N17.801, sobre rgimen nacional de Registros de la
Propiedad Inmueble).
15
Cuadro 1. Sistemas registrales
Fuente: Elaboracin propia.
Eficacia de la publicidad
El grado de eficacia vara segn el criterio legislativo que se

adopte, aunque hay un efecto comn a todos los sistemas: la
divulgacin o exteriorizacin de hechos susceptibles de producir
una modificacin de inters general.
Este efecto comn es la publicidad noticia, que crea la
notoriedad del hecho y el estado de cognoscibilidad general
(Moisset de Espans, 2003).
Adems de este efecto general, cada sistema jurdico asigna a la publicidad

otros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que la eficacia es declarativa,
es decir, sirve para reforzar la buena fe, haciendo conocer a los dems, la
existencia de derechos (Moisset de Espans, 2003, p. 29).
Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un derecho si

tiene a mano los medios para conocerlo. Por tal motivo, en
nuestro sistema inmobiliario toda la proteccin publicitaria est
concebida como una proteccin para el titular y el tercero de
buena fe en el trfico, y asienta sobre el registro.
Pero hay otros sistemas donde se va ms all. En ellos la
publicidad no se limita a reforzar el conocimiento del derecho,
16
sino que la inscripcin se convierte en constitutiva y es

integrativa del derecho mismo (Moisset de Espans, 2003).
No hay derecho, o no existe el derecho, si no pasa por el Registro. Es titular el

que est inscripto y pierde el derecho si se pierde la titularidad registral. La
publicidad constitutiva es la registrada por nuestra legislacin en el rgimen de
los automotores, en el de equinos de pura sangre de carrera y en el de palomas
mensajeras.
La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibilidad de los
actos registrados respecto de terceros) o efectos constitutivos (haciendo que el
derecho no se adquiera si no se lo registra).
Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho y en la legislacin

comparada
a) La publicidad en Roma: en Roma los modos de adquirir el

derecho de propiedad se cumplan a travs de la realizacin de
determinadas formalidades as, la mancipatio (en presencia de
cinco testigos y el librepens) o la in iure cessio (un proceso de
reivindicacin ficticio que se llevaba a cabo delante del
magistrado) o por la posesin durante un tiempo establecido
as, la usucapio o como consecuencia de la particin de cosas
comunes as, la adjudicatio o por la entrega efectiva de la
cosa la traditio, que era el modo ms importante de adquirir el
derecho de gentes y que termin por reemplazar totalmente a
los otros procedimientos.
Vale decir que la publicidad se realizaba, en estos casos, a
travs del cumplimiento de las formalidades requeridas para la
consumacin de cada uno de los distintos modos de adquisicin.
Posteriormente, y a semejanza de las provincias griegas y
egipcias, se tom la costumbre de transcribir las trasmisiones en
los registros pblicos insinuatio, siendo esta trascripcin
obligatoria para los actos a ttulo gratuito y facultativa para los
celebrados a ttulos oneroso.
b) La publicidad en el derecho germnico: () el sistema del
Cdigo Civil alemn plasm una larga evolucin que arranc de
pocas primitivas y sobrevivi a la recepcin del derecho
17
romano para llegar a ser uno de los sistemas ms perfectos que

se conocen.
Se sigue el sistema del folio real y deben inscribirse los
inmuebles que no tengan naturaleza jurdico-pblica.
Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales
constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales,
inclusive la locacin; y la inscripcin reviste carcter constitutivo
de esos derechos.
El Registro slo acta en relacin con las mutaciones
registrales, a pedido de parte interesada (principio de rogacin),
y slo puede solicitar tal mutacin quien figura inscripto como
titular del derecho (principio de tracto sucesivo).
La inscripcin debe estar consentida por el que en el registro
aparece como titular, a travs de un documento autntico, vale
decir, que lo que se inscribe no es el acto jurdico causal, sino el
acuerdo mediante el cual quien figura en el Registro como titular
conviene con otra persona en que determinado derecho se
inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir es lo que
recepta el Registro.
Cuando la inscripcin es una condicin del nacimiento del
derecho real, el cual no existe, ni entre las partes y menos frente
a terceros, si no media la pertinente inscripcin por los errores
en las inscripciones.
Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la
inscripcin registral: es constitutiva y convalida plenamente el
acto, purificando al ttulo causal de cualquier vicio e impidiendo
la reivindicacin contra quien adquiri de buena fe conforme a
sus constancias.
c) El sistema Torrens: as llamado por haber sido ideado por
Roberto Torrens para Australia del Sur (donde comenz a regir
por la "Real Property Act", o "Torrens Act", el 2 de julio de
1853), extendindose desde all a otros pases.
El registro para el que se sigue el sistema del "folio real" es
obligatorio para los inmuebles de propiedad del Estado y
facultativo para los particulares. Una vez practicada la
matriculacin, slo la 1a inscripcin confiere validez a las
relaciones reales sobre el inmueble.
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A fin de procederse a la anotacin, el propietario acompaa la

solicitud de matriculacin con un plano confeccionado por
agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del
inmueble (ubicacin, naturaleza, superficie, linderos,
gravmenes, nmero de catastro, entre otros), con todos los
ttulos en que se origina y la prueba fehaciente de su derecho.
Se realiza luego un doble examen de legalidad: por un lado,
un estudio topogrfico acerca del plano anexo, realizado por
agrimensores, para determinar si los lmites son claros y si no
existe superposicin con terrenos vecinos; y por el otro, un
estudio de los antecedentes jurdicos, por letrados. Puede
completarse este examen llamando a las partes, a los
colindantes, a testigos, para requerir informes oficiales, etc., y
finalmente se cita por edictos a quienes quisieran oponer
cualquier reparo, y a falta de ello, o previo su rechazo, se
procede a la inscripcin.
De dicha inscripcin se otorga un "certificado de ttulo", en
dos ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el otro se
entrega al solicitante.
Ese certificado es trasmisible por simple endoso, con la nica
formalidad de que esta trasmisin debe inscribirse en el
Registro.
El certificado reproduce el folio real y lleva el plano del
inmueble, y toda mutacin jurdico-real deber inscribirse en el
Registro y en el certificado. Este hace fe de que la persona
designada se encuentra investida de los derechos en l
especificado.
La inscripcin es constitutiva y juega tambin el principio de la
instancia y del tracto sucesivo, que vimos al tratar el Derecho
Alemn.
Es rasgo caracterstico la existencia de un fondo de garanta
del Estado, que responde no slo por los errores materiales del
Registro, sino tambin por los riesgos de la insolvencia cuando
deben intentarse acciones personales por haber desaparecido
las petitorias a raz de la aplicacin del sistema registral (Mariani
de Vidal, 2004, pps. 471 a 475).
19
5.3. La publicidad registral en la

Repblica Argentina. Antecedentes
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, pues esta
tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad significa hacer
pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin
jurdica relevante para la comunidad.
() el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por

otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos
signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No
se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho
que no conoce ()12.
Al respecto, Vlez Sarsfield en la nota al art. 577 del antiguo Cdigo Civil,
expresaba que hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico
relevante; en la poca colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que
pregonaban las comunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban
edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.
Tradicionalmente, la doctrina distingui dos modalidades de publicidad relativa
a los derechos reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer
las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesin,
y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En
contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez slo para las
hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en poder del deudor y no
es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la nota al art. 3203, Vlez
explica las causas por las cuales no adopta el sistema de publicidad registral
para el resto de los derechos reales.
Leamos algunos extractos:
() se han creado registros pblicos en muchas naciones, en

las cuales las leyes mandan inscribir los ttulos traslativos del
dominio de los inmuebles (...) nosotros no nos hemos decidido a
12
Nota al art. 577. Ley N 340. Cdigo Civil de la Nacin. Poder Legislativo de la Nacin.
20
proponer leyes semejantes. Creemos que solo deba hacerse lo

ms indispensable: reglar de una manera precisa los derechos
hipotecarios () hasta que la experiencia y el ejemplo de otras
naciones nos enseen los medios de salvar las dificultades del
sistema de inscripcin () la inscripcin no es ms que un
extracto de los ttulos y puede ser inexacta y causar errores
de graves consecuencias. La inscripcin nada garantiza ni
tiene fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta el valor de un
ttulo existente () si fuese posible por este sistema la
legitimacin de la propiedad, el examen justificativo debera
confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los
actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformara su
jurisdiccin voluntaria en contenciosa, sometindose la
voluntad libre de las partes a una autoridad que ellos no
haban reclamado () cmo obrar el Poder Judicial, sin que el
inters de las partes venga a solicitar su intervencin? Entre
tanto el ttulo no podr registrarse, ni se podr imponer una
hipoteca en esta propiedad, aun cuando lo quieran el acreedor y
el deudor. En un pas como el nuestro, donde el dominio de los
inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos ttulos
incontestables, la necesidad del registro pblico creara un
embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan
tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de
propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la
creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversas provincias
de la Repblica sera difcil encontrar personas capaces de llevar
esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus
mil mutaciones por la divisin continua de bienes races que
causan las leyes de sucesin, sin sujetar la propiedad a
gravmenes que no corresponden a su valor para satisfacer los
honorarios debidos por la inscripcin o transcripcin de los
ttulos de propiedad13.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad

del trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones de los registros de
hipotecas (nicos previstos por el Cdigo Civil) a la inscripcin de todos los
actos jurdicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre
inmuebles.
El precursor fue el registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el
ao 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales solan exigir la
inscripcin de los ttulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y
13
Nota al art. 3203. Ley N 340. Cdigo Civil de la Nacin. Poder Legislativo de la Nacin.
21
(al ser materia delegada el rgimen de adquisicin

propiedad, etc.) eran inconstitucionales.
y prdida de la
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al respecto

en numerosas ocasiones14 respecto de los requisitos exigidos por los registros
provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes
provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la
doctrina una sana anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo
el pas, al comprobarse sus conveniencias prcticas (incluso algunos lo
consideraban parte del poder de polica no delegado); en casos extremos, se
lleg a dotar de carcter constitutivo a la inscripcin de derechos reales sobre
inmuebles deshabitados (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros
estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas
del Estado o, en algunas provincias, del Poder Judicial.
5.4. La publicidad registral en el Cdigo

Civil y Comercial de la Nacin: el art.
2505 del Cdigo Civil y el actual art.
1893 del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin
Con la reforma de la Ley N 17.711, se modifica el art. 2505 del CC, agregando
un requisito a la transmisin de derechos reales sobre inmueble.
En el Cdigo de Vlez, los derechos reales que se ejercen por la

posesin se transmiten y/o constituyen por la conjuncin de
ttulo suficiente y modo suficiente.
La Ley N 17.711 introdujo una modificacin en el art. 2505, en
cuanto a que "la adquisicin o transmisin de derechos reales
sobre inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante
la inscripcin (...)".
Pero, qu es lo que perfecciona esta inscripcin declarativa en
el Registro de la propiedad? Lo responda el propio art. 2505
14
Por ejemplo en autos Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro (25.11.1935); Papa, Jos,
administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.(25.11.1935).
22
referenciado y lo ratificaba el art. 2 de la Ley 17.801: la

adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
de modo tal que el derecho real seguir constituyndose fuera
del registro mediante la conjuncin de ttulo suficiente y de
modo suficiente, conclusin que ratificaba el art. 20 de la ley
17.801 () (UniversoJus.com, 2015, http://goo.gl/zVzkPy).
Para lo expuesto, consulta el Proyecto de Cdigo Unificado de 1998, arts. 1843

y 1844, ms abajo mencionado.
La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real
nace con ttulo y modo (tradicin), y el efecto es la oponibilidad; esto surge del
articulado de la Ley 17.801, particularmente de su art. 20:
Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y
los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder15.
Con motivo de esta reforma (Ley N 17.711), se procede al dictado de la Ley

17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble y de las consecuentes leyes
registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta
forma, el nuevo sistema dot de constitucionalidad a los registros de la
propiedad inmueble provinciales, legitimndose el efecto de oponibilidad que
emana de la publicidad registral.
Fernando Lpez de Zavala (1983) define la publicidad registral como la
cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la
declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del
pblico por los medios previstos por la ley (p. 56).
Vemos, entonces, que para este eminente jurista tucumano, publicidad no es
conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a
disposicin del pblico; asimismo, ser permanente toda vez que el dato se
encuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general, porque
est destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin
distinciones. Esta cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin
15
Art. 20. Ley N 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
23
sealativa efectuada por el registrador (o sea, el asiento), que seala o hace

presente los datos que figuran en los ttulos presentados. Por ltimo, los
medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros,
copias, informes o certificados. Veremos cada uno de ellos ms adelante.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. El art. 1893

El art. 1893 CCCN establece que:
La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles
a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripcin registral o posesin, segn el caso (...). No pueden
prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia
del ttulo del derecho real16.
La redaccin del art. 1893 considera publicidad suficiente la inscripcin registral

o la posesin, segn el caso, unido a los claros trminos del mensaje de
elevacin del Proyecto, no deja dudas respecto de varias cuestiones que
planteamos hasta ahora:
1) el carcter declarativo de la inscripcin registral;
2) el valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad
registral;
3) la adquisicin del derecho real por la conjuncin de ttulo y modo que
opera extrarregistralmente;
4) el alcance de la oponibilidad de la inscripcin en el registro.
5.5. La ley 17.801 de registros

inmobiliarios. Los principios registrales
16
24
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran

la Ley 17.801. No se encuentran consignados expresamente, son elaboraciones
doctrinarias.
La ley fue redactada sobre la base de las pautas fijadas en el proyecto de ley
elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del Registro de la ciudad de
Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las
conclusiones de la primera Reunin de Directores de Registros Provinciales,
celebrada en Buenos Aires en el ao 1964.
Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la
reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin de hipotecas.
a) Principio de prioridad:
Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y

los personales consiste en que los primeros gozan del ius
preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho
real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a
otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que
recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la mxima romana prior
tempore, potior iure, primero en el tiempo, mejor en el
derecho ().
Cuando se trata de hacer efectivo el ius preferendi en materia de
derechos reales inmobiliarios, en principio, ello se materializa
por intermedio del acceso al registro del documento
portante de un derecho real. El que primero ingresa desplaza al
que ingresa posteriormente. Sin embargo, esto no es absoluto,
ya que vamos a ver que la prioridad puede retrotraerse, puede
ser objeto de negociacin, y, es ms, la existencia de la
necesidad de la tradicin para la adquisicin de derechos reales
y la circunstancia de que el registro da a publicidad ttulos y no
derechos, pueden ser motivo para que el principio general
enunciado no se aplique en ciertos casos (Cornejo, 1994, pps.
125-126).
Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que

quien primero registra es preferido. En segundo lugar, establece una
reserva de prioridad a travs del certificado registral instaurado en los
arts. 23 y 24 de la ley.
25
Art. 19. La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones

relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artculo 40.
Con respecto a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de
los mismos.
No obstante las partes podrn, mediante
declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea
compartida17.
Art. 40. El Registro, por los procedimientos tcnicos que

disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de
ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los
documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero
correlativo que les corresponda18.
b) La inscripcin:
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina
registracin, reservndose el trmino inscripcin para las
mutaciones en los derechos reales, en tanto que anotacin alude a las
medidas cautelares.
Para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones

de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o
anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:
-Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
-Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares;
-Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales19.
17
19
18
26
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar

documentos de transmisin, constitucin, modificacin o
cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la
vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne
el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las
constancias registradas. Los documentos que se otorguen
debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten
de la certificacin20.
Segn los efectos que puede tener la inscripcin:

o Constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del
registro del automotor y de equinos de pura sangre de carrera. El
derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el
registro. Antes, no genera efectos ni para las partes.
o Declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la
inscripcin le otorga oponibilidad frente a los terceros. El derecho
real nace antes de la registracin. Es el caso del registro de la
propiedad inmueble, de buques (Ley N 19.170) o de aeronaves
(art. 50 del Cdigo Aeronutico).
Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral

inmobiliario:
o En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tiene
un carcter puramente declarativo, que se limita al
perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su
oponibilidad a terceros, no participa en la constitucin del
derecho real ni convalida los ttulos viciados.
o La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real,
pero si menoscaba profundamente su valer, el carcter erga
omnes del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel que
haya obtenido colocacin registral.
o Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en
una toma de razn, mediante breves notas, de los puntos
20
27
principales que hacen a las personas, causa y objeto de la

situacin asentada.
o Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada
inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo (Nmero de
Matrcula).
o En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical
(encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo
horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas
cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).
c) Especialidad y determinacin:
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al
Registro, deben estar perfectamente individualizados los elementos de
la relacin jurdica (sujeto-objeto-causa o el hecho jurdico) plasmados
en l. La relacin jurdica puede ser, por ejemplo, una compraventa
inmobiliaria o la constitucin de una hipoteca, y un hecho jurdico es,
por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extincin del
usufructo.
En la matrcula del registro de Crdoba hay un casillero para la
determinacin de los sujetos titulares del derecho que se registra, el
tem a), y all se consignan los datos exigidos para individualizar los
sujetos en las Escrituras pblicas, los datos de la causa formal donde
est contenido el acto o hecho jurdico (Escritura, nmero, fecha y
nmero de registro del Escribano, generalmente) y la causa material
contenida en el acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a la
determinacin del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la
matrcula, luego del nmero de folio real abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el
asiento de matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los
dems asientos; all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a
los elementos de la relacin jurdica. El mismo dispone:
Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del

registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves
notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando
28
existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se

identificara el plano de mensura correspondiente y se har
mencin de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su
nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har
mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de
presentacin del documento en el Registro21.
d) Tracto sucesivo:
Es un mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el

enlace o conexin de las adquisiciones por el orden regular de
los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los
actos adquisitivos inscriptos, una continuidad perfecta en orden
al tiempo sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial
sucesivo de cada finca matriculada. (Cornejo, 1994, p. 109).
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada

asiento con los dems referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo,
la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde
figuraba la constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble
implica que el disponente figuraba como dueo y a la vez que no
figuraba inhibicin a su nombre en el folio personal, entre otros.
El encadenamiento de titularidades dominiales se encuentra plasmado
en el siguiente artculo:
Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como

titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio
deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la
21
29
correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,

cancelaciones o extinciones22.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripcin alguna con anterioridad, como el que es usucapin, no
existir titular registral anterior ni encadenamiento posible.
e) Efectos:
En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el

registro debe proceder de la siguiente manera: si el adquirente
no puede justificar la legitimacin de su causante, el documento
no se inscribe. En cambio, si no obstante la falta de previa
inscripcin el adquirente puede justificar la legitimacin de su
causante, el documento se inscribir en forma provisoria por
ciento ochenta das, de conformidad con el art. 9, inc. b, de la
Ley 17.801. (Cornejo, 1994, p. 111).
f) Tracto abreviado:
El tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por la

que se permite concentrar en un asiento nico dos o ms
transmisiones operadas desde el titular inscripto. ()
Es decir, en el tracto abreviado se comprime en un asiento nico
la relacin de las distintas transmisiones operadas desde el que
figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen
a la nueva titularidad, todo ello basado en una razn de orden
prctico, cual es la de evitar la confeccin de un asiento que va a
desaparecer de inmediato por otro posterior. (Cornejo, 1994, p.
112).
Es decir, se permite mediante realizar la inscripcin de una mutacin

real en la cual el disponente no es quien figura como titular del derecho
real en la matrcula y el fundamento es la economa inscriptoria, pues,
22
30
de no existir estas excepciones, se producira la inscripcin a nombre de

ciertos adquirentes al solo efecto de proceder inmediatamente a la
inscripcin de un sucesor particular. Sin embargo, la inscripcin
practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los
del transmitente que no figuraba previamente como titular.
Veamos los casos:
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los

efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento
que se otorgue, en los siguientes casos:
Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos
declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos
u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge
sobre bienes registrados a su nombre23.
El caso tpico es aquel donde el causante haba firmado un boleto de

compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar
escritura, y los herederos lo hacen por l.
Cuando el inc. a del art. 16 se refiere al caso en que el

documento haya sido otorgado por el juez, para ser incluido
en la hiptesis del tracto abreviado, debe tratarse de un
caso en que el juez otorga la escritura ante la negativa del
heredero, lo que debe constar en la escritura (Cornejo, 1994,
p. 114).
g) Legalidad:
En la esfera del derecho registral, el principio de legalidad es aquel
por el cual se impone que los documentos que se pretenden

inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad renan los
requisitos exigidos por las leyes para su registracin, a cuyo fin
es necesario-someter los mismos a un previo examen,
verificacin o calificacin que asegure su validez o perfeccin
(Scotti, citado por Cochia, 2004, http://goo.gl/Do8yhc).
23
31
Es decir, este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro
sern sometidos a un examen o calificacin a los fines de controlar si
son vlidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deberfacultad que tiene el registrador se lo ha dado en llamar funcin
calificadora.
Segn el art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas
extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose
a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos24.
h) Rogacin:
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser
impulsada por los interesados. El registro no procede de oficio, sino a
solicitud de parte legitimada.
El art. 6 de la Ley 17.801 expresa en tal sentido: La situacin registral
slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se
pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal25.
Se refiere a los instrumentos pblicos respecto de los cuales, si son
notariales, la persona legitimada es el escribano autorizante de la
escritura que se pretende inscribir, quien est legitimado por s y no
como mandatario de las partes. Si se trata de un documento judicial, las
personas legitimadas sern, o bien el juez o el secretario, segn lo
establezcan en cada caso los respectivos cdigos de procedimiento.
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios
con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su
intervencin.26
Este inciso abarca tanto la hiptesis de documentos pblicos, cuando el
autorizante de estos no pide la inscripcin, y siempre que por una
disposicin expresa de la ley no exista una prohibicin en contrario, as
como tambin los casos de inscripcin o anotacin de instrumentos
privados.
Entre las personas que tienen o pueden tener inters en asegurar el
derecho que se ha de registrar, deben comprenderse no slo a las
partes intervinientes en el acto jurdico, sino a ciertos terceros que se
24

26
25
32
incluyen en la categora de los llamados terceros interesados,

entendiendo por tales a aquellos que, inscribiendo el documento,
pueden luego accionar con relacin a este.
5.6. Publicidad y fe pblica. Publicidad

material y publicidad formal
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible
una situacin jurdica real, que persigue como finalidad primordial la proteccin
del crdito y la seguridad en el trfico jurdico (Moisset de Espans, 1972, p. 3)
y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad

extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe que
se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que
ingresa al registro.
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda el registro a travs

de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo, fotocopia del
folio real, informes, etctera. Est consagrada en el art. 21 de la Ley
Registral N 17.801, a cuya lectura nos remitimos.
Medios
La publicidad se produce por diversos medios:
a) Exhibicin de los asientos del registro, en la forma que
establecen las reglamentaciones locales, tratando de evitar la
posibilidad de prdida, adulteracin o deterioro.
b) Expedicin de copias autenticadas de la documentacin ().
Estas copias deben ser de la totalidad del folio, no pudiendo
limitarse a slo una parte de ste. Son instrumentos pblicos y,
por ende, hacen plena fe de su contenido en cuanto a que sa es
la situacin registral del inmueble en el momento de emitirse la
copia; sin embargo, no aseguran que esa situacin no pueda
variar en el futuro, las que sern oponibles al solicitante de la
copia. Esta copia produce publicidad-noticia nicamente.
c) Informes a los que se refiere el art. 27 en su parte ltima. El
informe puede ser la copia autenticada del folio
correspondiente, en cuyo caso se identifica con la copia
autenticada. Pero tambin un informe puede ser un extracto de
uno o de varios asientos. Moisset de Espans lo define como: el
33
documento que expide el registro para dar noticia de cualquiera

de las constancias que en l obran. El informe puede referirse a
la situacin jurdica actual de determinados bienes, o a las
mutaciones que ha sufrido a travs del tiempo; puede consistir
en un extracto de datos, o en la copia ntegra de documentos,
segn las necesidades del caso.
d) Las certificaciones a las que se refiere el art. 22 y ss. de la Ley
N 17.801.
La diferencia entre la certificacin o los certificados y los
informes es la siguiente: el informe, al igual que la copia
autntica de los asientos, slo produce publicidad-noticia y
asegura la veracidad de la informacin en el momento en que es
emitida. En cambio, el certificado, adems de producir un
anoticiamiento respecto de la situacin registral de un inmueble,
asegura su inmutabilidad durante el plazo de su validez
mediante el mecanismo de la reserva de prioridad, a la cual ya
nos hemos referido (Cornejo, 1994, pps. 146-147).
El certificado del art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo acto
jurdico de disposicin sobre inmuebles, tiene una doble naturaleza. Est
dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes
(inhibicin, titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas
reales, etctera). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral,
pues genera un efecto de inoponibilidad.
Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo

en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarn la forma en que la documentacin podr ser
consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro27.
e) Fe pblica registral: un asiento es exacto cuando coincide con la realidad

jurdica material extrarregistral, o sea, aquella que los jueces declararan
llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta
exactitud iure et de iure (de pleno derecho) y cuentan con un sistema de
seguros para los casos en que no es as. En nuestro sistema, esta
27
34
presuncin no opera, pues el art. 4 de la Ley Registral indica que la

inscripcin no es convalidante, o sea, no subsana defectos.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro
inmobiliario, a la presuncin de autenticidad de los documentos
emanados del registro. Los certificados e informes son instrumentos
pblicos que hacen plena fe de su contenido, acreditando reflejar los
asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un ttulo nulo
o viciado, el informe slo acreditar que el ttulo existe y que su
contenido es el reflejado all, no sanear el ttulo.
5.7. Subasta judicial

Para adquirir un bien en una subasta judicial se deber concurrir a las Salas de
Remate correspondientes a la Circunscripcin Judicial donde se encuentre el
Tribunal ordenante de la subasta referida. Indefectiblemente, deber traer su
Documento Nacional de Identidad y cumplir con las condiciones de venta que
fije el Tribunal respecto de la forma de pago, monto de la comisin al Martillero
e impuestos que deber abonar al adquirir un bien en una subasta judicial.
Recuerde que los bienes que adquiera sern libres de gravmenes.
Cabe aclarar que aunque las condiciones de venta pueden variar en cada
subasta, segn lo fije el Tribunal que la orden, por lo general se debern
abonar en efectivo y en el momento de la subasta los montos correspondientes
a los siguientes rubros:
Sea: 20% del monto de la venta en el caso de bienes inmuebles.
Total del precio de la venta en el caso de bienes muebles.
Impuestos: IVA e impuesto a la transferencia de inmuebles (si

corresponde).
Comisin de Ley del Martillero:
Bienes inmuebles edificados: 3%.
Bienes inmuebles sin edificar: 5%.
Bienes Muebles: 10%.
Derechos o acciones: 5%.
35
En caso de haber adquirido bienes inmuebles y haber abonado una sea, el

saldo restante deber abonarlo al aprobarse la subasta.
La entrega de los bienes adquiridos, en el caso de bienes muebles no
registrables, es inmediata. En el caso de los automotores, la entrega se efecta
una vez realizada la transferencia en el Registro correspondiente. Y en el caso
de inmuebles, la posesin es entregada una vez aprobada la subasta,
abonado el saldo total de la subasta, los impuestos y comisiones que
correspondan.
Esta temtica ser desarrollada con mayor extensin en la materia Tasaciones,
subasta y corretaje.
Cierre del mdulo

En el desarrollo del presente mdulo, nos referimos en primera instancia a la
proteccin de la posesin y la Tenencia, extrajudicial y judicialmente, y como
consecuencia de esta ltima analizamos cada una de las acciones posesorias y
de las acciones reales.
Posteriormente, nos referimos en especfico al tema de la publicidad registral.
De este modo, empezamos por caracterizar los distintos tipos de sistemas
existentes, diferenciamos sistemas registrales y no registrales, y distinguimos
las formas en las cuales pueden presentarse los primeros.
Una vez desarrollada tal caracterizacin, pasamos a analizar la situacin de la
publicidad en el derecho argentino.
Es sumamente interesante observar que al redactar el Cdigo Civil, Vlez
Sarsfield se mostr contrario y renuente a la instauracin de registros,
permitindolo solamente para el caso de la hipoteca.
La realidad y el correr del tiempo determinaron e hicieron sentir la insuficiencia
de la tradicin como medio nico de publicidad, por lo que, contrariando a la
Constitucin Nacional e incluso al Cdigo Civil, la Capital Federal empez a
crear registros para los bienes inmuebles, siendo seguida tal tendencia
sucesivamente
por las distintas provincias. Esta situacin provoc una
anomala que fue subsanada con la sancin de la Ley N 17.801, que
normativiz e incorpor al ordenamiento los registros.
De dicha normativa surgen ciertos principios y directrices bsicos, que hemos
analizado en este apartado.
36
Junto a ello, y para concluir, expusimos una aproximacin respecto a los

distintos tipos de registros existentes en nuestro pas, y tratamos el tema de la
subasta pblica.
Esperamos que hayas comprendido la totalidad de los temas explicados en este
material y que hayas podido incorporar todos estos conceptos tan importantes
y necesarios para el desempeo profesional de un martillero o corredor
pblico.
37
Referencias
Alterini, J. H. (1974). La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y
extrarregistral. Con una armonizacin entre la tradicin y la inscripcin
registral. II Congreso Internacional del Derecho Registral. Buenos Aires: Editado
por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
Cochia, A. S. (2004). El principio de legalidad y la calificacin registral.
Recuperado de: http://www.unne.edu.ar/unnevieja/Web/cyt/com2004/1Sociales/S-013.pdf
Cornejo, A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires: Editorial Astrea.
Estudio Jurdico Zona Norte Dr. Juan Carlos Muse Generch & Asoc. (s.f.).
Cdigo Civil completo con las notas del codificador Vlez Srsfield. Recuperado
de: http://www.consejosdederecho.com.ar/codigocivilanotado.htm
Ley N 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
Ley N 340. Cdigo Civil de la Nacin. Poder Legislativo de la Nacin.
Lpez de Zavala, F. (1983). Curso introductorio al Derecho Registral. Buenos
Aires: Ed. Vctor P. de Zavala.
Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales. Buenos Aires: Ed. Vctor P.
Zavala.
Moisset de Espans, L. (1972). La publicidad de los derechos reales en el
derecho argentino antes y despus de la ley 17.801. Boletn de la Facultad de
Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Crdoba, N 1-2.
Recuperado
de:
https://www.google.com.ar/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ca
d=rja&uact=8&ved=0CBwQFjAAahUKEwik1tilg67IAhUClJAKHYd0Ab4&url=http
%3A%2F%2Fwww.acaderc.org.ar%2Fdoctrina%2Farticulos%2Fartpublicidaddel
osderechosrealesenelderechoarg%2Fat_download%2Ffile&usg=AFQjCNGme8e
Dwpl7h_giySCu-P1P0Oq_bQ&sig2=QTfryYouVcRD1_EX9pRE5g
Moisset de Espans, L. (2003). Publicidad Registral. 3 Ed. Buenos Aires:
Zavala.
UniversoJus.com (01 de agosto de 2015). Art. 1893 Cdigo Civil y Comercial
Comentado. Recuperado de: http://universojus.com/codigo-civil-comercialcomentado/articulo-1893
38

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Mdulo 4

Arts. 2238 a 2240. Ley 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Art. 2238 CCCN. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones

Art. 2239. Accin para adquirir la posesin o la tenencia.

Art. 2240 Defensa extrajudicial.

Art. 2238. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

El esquema defensorio de la posesin y tenencia que plantea el CCCN puede

2) Defensa Judicial (Arts.2238 y 2239)

Veamos cada caso en particular:

Art. 2363. Ley N 340. Cdigo Civil de la Nacin.

complementa con el art. 1895 CCCN, segn el cual la posesin del

Dentro del esquema que expondremos, existen dos tipos de acciones:

4.1. Acciones posesorias

Art. 2242. Accin de mantener la tenencia o la posesin.

Art. 2238. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza

Art. 2241. Accin de despojo.

Art. 2242. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Quedan excluidos los sucesores particulares de buena fe, especialmente en los

Accin posesoria de obra nueva

4.2. Acciones reales

Art. 2242. Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Las acciones reales son cuatro: accin reivindicatoria, confesoria, negatoria y de

b) pedir una indemnizacin sustitutiva por daos (perdiendo el derecho al

Accin reivindicatoria: la legitimacin activa compete a los titulares de

Accin negatoria: la legitimacin activa es idntica a la accin

Accin confesoria: esta accin protege a los titulares de derechos reales,

Accin de deslinde: esta accin se ejerce cuando hay dudas o

inmuebles contiguos y tiene por finalidad demarcarlos. No procede

Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividad

Naturaleza jurdica de la publicidad

La publicidad debe distinguirse de:

La publicacin: es episdica y falta para su actuacin una organizacin

La notificacin pblica: produce un conocimiento legal; en tanto que la

Forma y publicidad: no es la forma del acto lo que se da a publicidad,

Concepto de publicidad registral

Es aquella publicidad jurdica que se obtiene por medio de un

las sombras en que se encontraba sumida la creacin de los

Si bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en

5.2. Los registros y los sistemas

Normalmente, se intenta contemplar a los registros desde tres

Clasificacin de los registros

En algunos sistemas, los ttulos se asientan por orden cronolgico,

De transcripcin y de inscripcin. En los primeros, la registracin se

Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se

(v.g., el nuestro actual).

La distincin radica en cuanto a si el derecho real que se inscribe

En el caso de algunos bienes muebles registrables (como los

Cuadro 1. Sistemas registrales

Fuente: Elaboracin propia.

El grado de eficacia vara segn el criterio legislativo que se

Adems de este efecto general, cada sistema jurdico asigna a la publicidad

Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un derecho si

sino que la inscripcin se convierte en constitutiva y es

No hay derecho, o no existe el derecho, si no pasa por el Registro. Es titular el

Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho y en la legislacin

a) La publicidad en Roma: en Roma los modos de adquirir el

romano para llegar a ser uno de los sistemas ms perfectos que

A fin de procederse a la anotacin, el propietario acompaa la

5.3. La publicidad registral en la

() el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por

() se han creado registros pblicos en muchas naciones, en

proponer leyes semejantes. Creemos que solo deba hacerse lo