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La usucapin en el Derecho mexicano

Csar Montero Serrano
La Usucapin es una figura jurdica relevante en el sistema legal mexicano,

que encuentra su gnesis en el Derecho Romano, tal como se analizar subsecuentemente. Dicha figura, desde un punto de vista doctrinal, es considerada tradicionalmente, como una de las formas de adquisicin de la propiedad.
En tal sentido se expresan Planiol y Ripert, quienes indican: "la prescripcin
adquisitiva o usucapin es un medio de adquirir la propiedad de una cosa
por la posesin prolongada de la misma, durante un tiempo deterrninado". 1
Es pertinente sealar que a tal concepto debe agregarse un aspecto normativo trascendental para su procedencia, el cual consiste en que la posesin
debe realizarse de acuerdo a los requisitos que imponen las reglas especficas que sobre el particular establece cada Estado y cada pas.
Es necesario traer a colacin, que se denominan formas de adquirir la
propiedad, al conjunto de hechos y actos jurdicos a los cuales la ley reconoce y confiere aptitud para dar origen al dominio o derecho de propiedad,
que las personas pueden ejercer sobre cosas y bienes; en trminos generales,
las mencionadas formas de adquisicin, se clasifican en: originarias y derivadas; entre vivos y por causa de muerte; a titulo universal y a ttulo particular; a ttulo gratuito y a ttulo oneroso. Es precisamente en ste rubro en
donde se ubica el tema en comento, siendo la usucapin, en el derecho vigente, un modo de adquirir la propiedad a ttulo particular, pudiendo ser
sta, de manera grahlita u onerosa; por acto entre vivos o por causa de
muerte, en la hiptesis de que un de cujus transmita en su masa hereditaria
la posesin, y el heredero o legatario la reciba y complete el tiempo necesario para que opere la prescripcin adquisitiva, o simplemente realice, el adquirente de la posesin, los actos jurisdiccionales necesarios para que se declare la correspondiente usucapin; es derivada, ya que el poseedor
obtendr la propiedad de otra persona, en especifico de quien aparezca
como propietario en el Registro Pblico de la Propiedad y el Comercio.
El concepto de "usucapio" deviene de las palabras latinas usus y captus,
participio de capo, que significa tomar, asir; y de ah, usu capio onis, tomar
1
PLANIOL, Marcel Fernand, RJ:PERT, Georges, Tratado Elemental de Derecho Civil, traduc-
cin de Jos Ma. Cajica Jr., Porra, Mxico, 1981.
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DR 2011. Colegio de Profesores de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la UNAM
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HOMENAJE AL DOCTOR JORGE MARIO MAGALLN !BARRA
posesin/ as tenemos una imagen prstina que nos indica que la usucapio
fue en el Derecho Romano, como lo es en la actualidad, la adquisicin de un
bien en razn de su posesin y uso ininterrumpido. La, usucapin fue regulada de manera inicial en la ley de las XII TABLAS, que estableci un plazo
de dos aos para la adquisicin de los bienes inmuebles, y uno para los
muebles, asimismo, dicha ley, prohibi la usucapin de las cosas robadas, a
la vez que de aquellas cuya posesin se generaba por violencia, o adquiridas clandestinamente, tambin introdujo la referida ley, el concepto de justa
causa posessionis, o causa justa de posesin (justo ttulo), aunado al de buena
fe del adquirente.
A travs de la usucapin, de acuerdo a la regulacin legal consagrada
en la Ley de las XII Tablas, se adquiran las cosas que se encontraban dentro
de la propiedad privada, ya sea por venta (mancipi) o en virtud de un acto
diverso a la venta (nec mancipi), y no podan ser objeto de usucapin los bienes que se hallaban fuera de comercium, tal como aconteca con las cosas divini juris, los bienes pblicos, los hombres libres, las cosas robadas (res Jurtivae), o los fundos provinciales. Para la procedencia de la usucapin eran
necesarios, adems de un justo titulo, la buena fe del poseedor y que se poseyera in corpore el animo, cumpliendo con el tiempo establecido por la ley3
sin interrupcin (usurpatio), ya que la misma impeda la consumacin de
la usucapio, de ahf la connotada expresin latina: usurpatio est usucapionis
interruptio. 4
En un sentido primigenio, la usucapin fue 'absolutamente diversa de la
denominada praescriptio longi temporis, ya que sta slo se aplicaba, respecto
de los fundos provinciales, los cuales no estaban sujetos a la accin de usucapin, y en esencia, la referida praescriptio longi temporis, constitua exclusivamente un medio de defensa procesal, del cual dispona el poseedor, en
virtud de haber posedo durante un tiempo considerable (longum tempus,
langa possessio), y generalmente se utilizaba en el foro jurisdiccional para rechazar una accin dirigida contra el poseedor (como aconteca en el supuesto de una accin de rei vindcatio). En ese contexto,para invocar y oponer
vlidamente la excepcin, referida anteriormente, era necesario que, al momento de en que se produjese la litiscontestatio, el poseedor hubiese iniciado
y manterdo la possessio de buena fe, en virtud de justa causa y por un lapso
de diez aos entre presentes, o de veinte entre ausentes, ello indistintamente de s se trataba de bienes muebles o inmuebles.
Concluyendo, es posible indicar que la praescriptio longi ternporis, tuvo
cabalmente una esencia jurdica diversa a la usucapin, ya que la primera
2
PIMENTEL LVAREZ, Julio, Diccionario Latn-Espaol, red., Porra, Mxico, 1996.

PEm, Eugene Henri Joseph, Tratado Elemental de Derecho Romano, traduccin de Jos
Femndez Gonzlez, 9a ed., Porra, Mxico, 1989, pp. 266 y 267.
4
Op. cit_, p. 269.
3
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de las nombradas, no constituy un modo de adquirir la propiedad, puesto

que su alcance y aplicacin, fue exclusivamente como un medio de defensa
del poseedor de buena fe, frente al perturbador de dicha posesin y en relacin exclusiva a inmuebles situados en las provincias romanas.
Posteriormente durante la poca del emperador Justiniano, deviene la
fusin de la figura de la usucapin y la de praescriptio longi temporis, ello en
virtud de la circunstancia decretada por dicho emperador, consistente en
dejar de lado, la diferencia que hasta entonces prevaleca, entre fund provincial y fund itlico, toda vez que lo sucesivo, la cualidad de ciudadano
romano fue atribuible a todos los individuos del imperio durante aquella
poca y consiguientemente todas las provincias y fundos pasaron a formar
parte del denominado imperio romano, no slo en lo fctico, sino tambin
en lo jurdico, por ende, se tom inne.cesario mantener la escisin entre los
trminos usucapin y prescripcin; en ese virtud, la legislacin romana determino que en lo sucesivo ambos conceptos eran similares, indistintos e
incluso sinnimos' y de sta manera habran de trascender a las legislaciones modernas, las figuras legales antes aludidas, y as fueron retomados las
mismas, por nuestro cdigo civil vigente y por los anteriores que datan de
los aos 1870 y 1884.
Se ha mencionado que en la actualidad la existencia de la usucapin se
halla justificada en virtud de que el derecho de propiedad tiene una funcin
eminentemente social, sustentada, tanto por el cdigo civil, como por nuestra Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, en esas condiciones el derecho de propiedad debe constituirse como generador del bienestar colectivo y al mismo tiempo debe beneficiar productivamente a sus
titulares, no siendo posible que el Estado acepte que las propiedades sean
abandonadas y permanezcan ociosas e intiles, por ello como rma sancin a
los propietarios indolentes y negligentes, la legislacin estatal hace permisible que ciertas personas que entran a poseer nn bien, con los requisitos que
las propias normas legales establecen, puedan convertirse de simples poseedores, en autnticos propietarios, siendo declarada tal calidad por los rganos jurisdiccionales correspondientes, una vez aneditados los extremos
de la accin correspondiente de usucapin.
A continuacin abordar los elementos caractersticos de la usucapin y
de la posesin, tal como lo concibe nuestro cdigo civil vigente y la doctrina
coetnea prevaleciente al respecto, siendo pertinente indicar desde ahora
que en lo sucesivo, al referirme al cdigo civil, estar aludiendo al Cdigo
Civil para el Distrito Federal vigente, al cual abreviar con las letras CC.
Establece el artculo 1135 del cdigo: "Prescripcin es un medio de adquirir
bienes o de librarse de obligaciones mediante el transcurso del tiempo y
bajo las condiciones establecidas por la ley", y a continuacin agrega el ar5
!bid.
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HOMENAJE AL DOCTOR JORGE MARIO MAGALLN !BARRA
tculo 1136: "La adquisicin de bienes en virtud de la posesin, se llama

prescripcin positiva; la liberacin de obligaciones por no exigirse su cumplimiento se llama prescripcin negativa", en este sel'ltido es evidente que
la prescripcin positiva es aquella a la que propiamente se les denomina
usucapin. En ese sentido, el maestro Ernesto Gutirrez y Gonzlez afirma
que tal situacin confusa, obedece a un defecto histrico, mismo que analizamos precedentemente en ste trabajo, al confundir la prescripcin con la
usucapin, ya que la primeramente enunciada, en sentido estricto, no es un
medio apto para adquirir derecho reales, sino exclusivamente, un recurso
que permite oponer vlidamente una excepcin tendiente a impedir el cobro coactivo de un crdito, derivado de un derecho personal, a cargo del
excepcionante, en contraposicin, la usucapin es un medio eficaz de adquirir derecho reales a travs de la posesin, cumplimentando los requisitos
que la ley impone.' Por mi parte considero que es pertinente diferenciar los
dos conceptos aludidos y utilizar exclusivamente el trmino de usucapin
cuando nos refiramos a la adquisicin de un derecho real de propiedad derivado de actos posesorios, habida cuenta de que su esencia jurdica est
vinculada a la adquisicin de dichos derechos de propiedad, considerado
tal trmino legal, desde el punto de vista etimolgico como proveniente de
propium, cuyo significado se vincula a aquello que pertenece a un individuo, es decir, que le es propio y exclusivo, en tanto que derecho real es el
poder jurdico directo e inmediato que se tiene,sobre una cosa y que permite su aprovechamiento parcial o total, derivado de un ttulo que as lo consagra, y que es oponible a un sujeto pasivo universal.
Siendo la usucapin un medio para adquirir la propiedad, a travs de
la posesin (sine possessione praescriptio non procedit), resulta imprescindible
hacer a continuacin un anlisis de lo que entraa la palabra posesin y su
connotacin jurdica, as tenemos que la palabra posesin proviene del latn
possessio y sta a su vez dimana del verbo possidere, el cual se compone del
prefijo posse, poder, y sedere, fijarse en un lugar determinado,' de donde podemos inferir que la posesin es un poder material y de Jacto, que se ejercita
sobre una cosa; en efecto nuestro cdigo civil establece en el artculo 790
que es poseedor de una cosa quien ejerce un poder de hecho sobre la misma, agregando en su parte final el referido artculo, que tambin son susceptibles de posesin los derechos, y que quien goza de los mismos, ejerce
posesin sobre ellos, siendo evidente que la posesin puede verificarse sobre cualquier bien o derecho siempre y cuando se encuentren estos dentro
del comercio, es decir, sean susceptibles de apropiacin, pudiendo adquirir
6
GuTIF.RREZ Y GONZLEz, Ernesto, Derecho de las obligaciones, Cagica,. 5a ed., Mxico, 1982,
p. 800.
7
MAGALLN !BARRA, Jorge Mario, Instituciones de Derecho Civil, Tomo IV, Porra, Mxico,
1990, p. 106,
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LA USUCAPIJ\. EN EL DERECHO MEXICANO Montero Serrano
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la posesin cualquier persona fsica o moral que por s misma vaya a disfrutarla o a travs de un representante legal o un mandatario, quienes adquirirn el carcter de poseedores derivados, mismos que poseen en favor del
poseedor originario, que es la persona que los facult para entrar a la detentacin del bien en cuestin. Visto lo anterior, se hace necesario que a continuacin dejemos establecido cules son los elementos de la posesin y as
tenernos que la posesin est conformada por un elemento material u objetivo al que denominarnos corpus, y en segundo lugar por un elemento subjetivo o psicolgico conocido corno nimus o nimus domini. Se entiende por
corpus el conjunto de hechos o actos materiales de uso, goce o transformacin material que nna persona ejerce y realiza sobre nna cosa, de manera
evidente y por animus a la voluntad especifica e intencin de conducirse
pblicamente corno dueo de la cosa, es decir, no es necesario que sea el
propietario de la cosa, sino que es suficiente, para el derecho, que el poseedor tenga la voluntad y realice efectivamente los actos que implican el ejercicio del contenido del derecho de propiedad, pese a que ste sea slo aparente. En sentido opuesto al "nimus dmini", se tiene al llamado "nimus
detinendi" y este es aquel que tiene una persona en el momento que tiene y
retiene una cosa ajena en virtud de haber sido facultado por otra, a quien
reconoce corno propietario, es decir, el primer individuo tiene nna posesin, no por l mismo, sino que la ejerce en nombre de otra persona, a ese
tipo de posesin se le denorina detentacin o posesin precaria y es el caso
de un arrendatario, usufructuario o comodatario. 8
La posesin puede adquirirse a travs de un hecho jurdico consistente
en la obtencin de la tenencia material de la cosa, an sin derecho o incluso
por un acto contrario a derecho; o en virtud de un acto jurdico que puede
consistir en la celebracin de un contrato por el que se transmita la posesin
de un bien, o de un derecho, siendo posible que tambin dicha posesin sea
transmitida en trrinos de lo dispuesto por el artculo 1704 de nuestro ordenamiento civil que dispone que por ministerio de ley se transmite a los
herederos el derecho de posesin de los bienes de la herencia, desde el momento en que sucede la muerte del autor de la misma.
La posesin constituye el contenido de cualquier derecho real, toda vez
que ella es el medio necesario para realizar todos los fines que permite el
derecho mismo, en esa virtud el propietario de una cosa puede ejercitar todos los atributos inherentes a su derecho, en tanto es al mismo tiempo poseedor de la cosa, ello se corrobora con la facultad que establece la propia
ley civil, a un propietario que es privado de su posesin, para disponer de
la accin reivindicatoria, misma que tiene como objetivo, en primer lugar, la
recuperacin de dicha posesin, ya que misma le da contenido y esencia a
8 CARBONIER, Jean, Derecho civil, traduccin la edicin francesa con adiciones de conversin al derecho espaol por Manuel Zorrilla Ruz, Porra, Barcelona, 1965.
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HOMENAJE AL DOCTOR JORGE MANJO MAGALLN JBARRA
su derecho de propiedad, de ah lo dispuesto por el artculo 798 que impone que la posesin da al que la tiene, la presuncin de propietario para todos los efectos legales.
La posesin que de acuerdo al derecho mexicano es apta para que opere la usucapin es la posesin originaria, en contraposicin a la derivada; en
concepto de propietario (artculo 826 CC); pacfica, es decir sin violencia,
(artculo 823 CC); pblica, de manera abierta y conocida por todos los
miembros de la comunidad inmediata, (artculo 825 CC); continua, sin interrupcin alguna durante el tiempo de posesin, (artculo 1168 CC), ello en
armona tambin con lo dispuesto por los artculos 791 y 1151 del ordenamiento civil invocado. Se entiende por posesin de buena fe, en trminos
del artculo 806, aquella que se genera en un justo ttulo, mismo que da origen al incio de la posesin, pero tambin el de aquel que ignora los vicios
de su posesin; y en contraposicin, ser posesin de mala fe aquella que
no se sustente en un justo ttulo, siendo relevante mencionar que de acuerdo al artculo 807 la buena fe se presume, correspondiendo al que la objeta,
la carga de la prueba para corroborar que dicha posesin fue obtenida de
mala fe. El artculo 803 determina que es mejor la posesin que se funda en
"ttulo" y por ello es conveniente determinar qu se entiende por ttulo para
los efectos de la posesin, as la palabra ttulo se origina en el latn titulus,
que significa designar por su nombre, inscripcin, constancia, y el citado titulo se constituye como la gnesis legal de una obligacin o derecho, y, en
un sentido ms restringido, el aludido titulo s la constancia en la que se
plasma la voluntad de los participantes de un acto celebrado.
Siguiendo al maestro Ernesto Gutirrez, la posesin puede ser de buena
y de mala fe, los poseedores de buena fe, son a su vez de dos clases: a) Los
que tienen un ttulo suficiente, o bien tienen un ttulo traslativo de dominio
viciado y lo ignoran, b) Los que no tienen ttulo, pero fundadamente creen
tenerlo en tanto que los poseedores de mala fe se pueden clasificar en 1) Los
que poseer\. con ttulo viciado y lo saben. 2) Los que poseen sin ttulo y lo
saben. 9 Por su parte, los poseedores de mala fe pueden poseer de forma delictuosa o no, segn se origine su posesin en un acto violento, clandestino
o furtivo, o en un acto que contraviene la ley civil. Se denomina posesin
violenta a aquella que adquiere una persona por medio de la fuerza fsica o
la intimidacin, y esa posesin impide o demora que tal posesin se traduzca en propiedad. Deben distinguirse dos tipos de violencia, la activa que es
la que se ejerce para obtener la cosa que se desea poseer, y obviamente tal
violencia vicia la posesin, por otro lado tenemos la violencia pasiva, conductas que se realizan por el poseedor de la cosa, para rrlantenerse en su
posesin, este tipo de violencia, a la luz del artculo 823, no vicia la posesin, habida cuenta del momento histrico en que se realiza la misma.
" GUTIRREZ Y GONZLEZ, Ernesto,
El Patrimonio, Porra, ga ed., Mxico, 2004, p. 152.
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De la existencia de buena o mala fe en la posesin, dimana el hecho de

que la usucapin prospere en un lapso mayor o menor, as la posesin de
buena fe origina que los bienes inmuebles puedan ser prescritos adquisitiva
mente en cinco aos, aconteciendo lo mismo para la hiptesis de que la posesin haya sido inscrita registralmente; en contraposicin a lo anterior
cuando la posesin se origin en la mala fe, el plazo para la usucapin ser
de 10 aos, en tanto que los bienes muebles se prescribirn en tres aos
cuando se trata de buena fe y en cinco aos cuando la mala fe caracteriz a
dicha posesin. En el caso de que la posesin se haya originado mediante
un acto violento, solamente empezar a correr el plazo para la prescripcin,
cuando haya cesado sta, y se requerir un lapso de 10 aos para que se
verifique la usucapin, en tanto que la posesin adquirida a travs de un
delito, es susceptible de traducirse en usucapin, siempre que transcurra el
lapso de 10 aos a partir de que se haya extinguido la pena, o prescrito la
accin penal, en que se bas la posesin, siendo indudable que dicha posesin ser considerada de mala fe, los supuestos antes expresados son contemplados en los artculos 1152, 1153, 1154 y 1155 de nuestro cdigo civil.
En el sistema jurdico mexicano quien ejerce la posesin, puede invocar
para su proteccin: a) las garantas que consagra la constitucin, mismas
que se hacen efectivas, llegado el caso, a travs del Juicio de Amparo b) los
interdictos; y e) la accin plenaria de posesin.
La Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, en su artculo 14, prrafo segundo, dispone: " ... Nadie podr ser privado de la vida, de
la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes
expedidas con anterioridad al hecho". En tanto que el mismo texto constitucional, en su artculo 16, primer prrafo, determina: "Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y
motive la causa legal del procedimiento".
En tales preceptos constitucionales se sustentan las garantas cosntitucionales del poseedor de una cosa, el cual no podr ser privado, ni molestado en su posesin, sino en los supuestos y bajo las disposiciones que los
preceptos invocados establecen en beneficio de los gobernados, y en caso de
incumplimiento de la norma constitucional , el poseedor, tiene derecho a
solicitar la proteccin de la Justicia Federal, a travs del juicio de amparo,
previsto en la propia Ley de Amparo, reglamentaria de los artculos 103 y
107 constitucionales.
En cuanto a los interdictos de proteccin del poseedor, estos encuentran
su fundamento legal en el artculo 803 del ordenamiento civil, que dispone:
Todo poseedor debe ser mantenido o restihl.ido en la posesin contra aquellos
que no tengan mejor derecho para poseer.
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Es mejor la posesin que se funda en ttulo y cuando se trate de inmuebles,

la que est inscrita. A falta de ttulo o siendo iguales los ttulos, la ms antigua.
Si las posesiones fueren dudosas, se pondr en depsito la cosa hasta que se
resuelva a quin pertenece la posesin.
El concepto de interdicto se origina en el vocablo latino interdictum, que

significa entredicho, siendo dichos interdictos, una especie de juicios abreviados, para dirimir temporalmente una controversia, en la especie, respec-
to de la posesin provisional de una cosa, en tanto se resuelve en definitiva

respecto de quin tiene mejor derecho. Los interdictos que contempla nuestra ley son: el de retener la posesin, previsto en el artculo 16 del Cdigo
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y se da frente al perturbador que directa o indirectamente, mediante hechos reales, pretende privar de la posesin al que la tiene; su efecto es mantener al poseedor en el
goce de la misma; interdicto de recuperar la posesin, contemplado en los
artculos 17 y 18 del cdigo procesal, que consagran el derecho del despojado de la posesin para ser restituido, en la misma, vislumbrando los artculos enunciados la posibilidad de que el poseedor sea indemnizado por los
daos y perjuicios ocasionados por el perturbador, dicha accin debe realizarse dentro del ao siguiente al acto que origin el despojo de la posesin;
interdicto de obra nueva, previsto en el articulo 19 del cdigo procesal que
faculta al poseedor para suspender una obra perjudicial a sus posesiones, a
la par que a demoler la misma o a modificarla, ~ntendindose por obra nueva, no slo la construccin de una nueva planta sino tambin la realizada su
un edificio antiguo al que se le aade o da una forma distinta, el juez que
conozca del asunto puede suspender la obra a travs del pago de una fianza
que realice el poseedor; interdicto de obra peligrosa, mismo que se contemplan el artculo 20 del cdigo procesal o adjetivo, y se da en favor del poseedor de una propiedad contigua o cercana que puede resentir el peligro del
derrumbe de un objeto o un rbol en mal estado, el objeto del mismo es obtener la demolicin total o parcial de la obra o la destruccin el objeto peligroso, previa fianza que otorgue el poseedor para la procedencia de la referida suspensin. Por su parte la accin plenaria de posesin o publiciana se
encuentra reglamentada en el artculo 9 del ordenamiento procesal y se da
en beneficio del adquirente con justo ttulo y de buena fe para qu le sea
restituida la cosa con sus frutos y accesiones, por el poseedor de mala fe o
contra el que teniendo ttulo de igual, calidad ha posedo por menos tiempo
que el actor, dicha accin no prospera en el caso de que ambas posesiones
fuesen dudosas o en la hiptesis de que el demandado tuviere su titulo registrado y el actor no, y tampoco se da contra el legtimo propietario. De
esta manera y con las citadas acciones el derecho protege en sentido amplio
la posesin, por considerar a la misma corno una va que puede conducir a la
propiedad, a travs de la accin de usucapin correspondiente.
Es conveniente que ahora analicemos las hiptesis previstas en nuestro
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cdigo, que sealan impositivarnente contra quien no es procedente la usucapin, as el artculo 1165, indica: "La prescripcin puede comenzar y correr contra cualquiera persona, salvas las siguientes resh'icciones..,; y en sus
articulas 1166 y 1167 establece cules son los casos en que la prescripcin
no puede iniciar artculo 1166. La prescripcin no puede comenzar ni correr
contra los incapacitados, sino cuando se haya discernido su tutela conorrne
a las leyes. Los incapacitados tendrn derecho de exigir responsabilidad a
sus tutores cuando por culpa de stos no se hubiere interrumpido la prescripcin; y artculo 1167:
La prescripcin no puede comenzar ni correr:
I. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de
los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley
II. Entre los consortes
III. Entre los incapacitados y sus tutores o curadores, mientras dura la tutela;
IV. Entre copropietarios o coposeedores, respecto del bien comn.
V. Contra los ausentes del Distrito Federal que se encuentren en servicio
pblico
VI. Contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra, tanto fuera
como dentro del Distrito Federal.
En cuanto a la interrupcin de la usucapin, podemos advertir: que el

artculo 1168 establece tres hiptesis que son: s el poseedor es privado de
su posesin por ms de un ao, en virtud de demanda o interpelacin judicial notificada al poseedor siempre que el actor no se desista de ella o sea
desestimara su demanda por el juez que conoci de la misma, o porque la
persona a cuyo favor corre la prescripcin reconozca, expresamente, o de
manera tcita, el derecho de la persona contra quien intenta la prescripcin.
En intima compaginacin con lo antes expresado el artculo 828 del cdigo
civil establece que la posesin, como parte sustancial de la usucapin, se
pierde: por abandono, por cesin onerosa o gratuita, por destruccin o prdida de la cosa poseda, por resolucin judicial, por despojo en el caso de
que dicho despojo se prolongue por ms de un ao, por reivindicacin del
propietario y por expropiacin del bien posedo
Corno ya se ha mencionado, en trminos de lo establecido por el artculo 1137, solamente pueden ser objeto de usucapin o prescripcin positiva
todos aquellos bienes y obligaciones que se encuentren dentro del comercio, no siendo posible que exista posesin sobre cosas o derechos que no
sean susceptibles de apropiacin, tal corno lo indica el artculo 794 del referido ordenamiento civil. En especfico no pueden adquirirse mediante usucapin los bienes del dominio del poder pblico pertenecientes a la federacin, los estados o los municipios, considerados como bienes de uso comn,
bienes destinados a un servicio pblico y bienes propios de aquellas entidades gubernamentales, tambin son aplicables al respecto, las disposiciones
que establece la Ley General de Bienes Nacionales y la Ley del Rgimen
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Patrimonial y del Servicio Pblico, las cuales en su articulado, caracterizan

los bienes correspondientes a la admnistracin pblicar en sus diversas instancias y consiguientemente establecen cuales bienes no estn en el comercio y por ende no son viables para la procedencia de la usucapin
Una vez estudiada la nocin de posesin y sus elementos intrnsecos
necesarios para que opere la usucapin, debemos pasar a lo dispuesto en el
artculo 1156, el que determina "El que hubiere posedo bienes inmuebles
por el tiempo y con las condiciones exigidas por este cdigo para adquirirlos por prescripcin, puede promover juicio contra el que aparezca como
propietario de esos bienes en el Registro Pblico, a fin de que se declare que
la prescripcin se ha consumado y que ha adquirido por ende la propiedad", cabe destacar que aunado al precitado artculo, el 3010 del citado cdigo, impone la obligacin al demandante, en un juicio de prescripcin adquisitiva o usucapin, de entablar la referida demanda, adems de contra el
titular registra!, tambin contra el Registro Pblico de la Propiedad, en este
caso del Distrito Federal, por conducto de su director, toda vez que de
acuerdo al precitado artculo 3010, al iniciar el juicio de usucapin se estar
solicitando coetneamente y, como consecuencia de la procedencia de la accin de usucapin, la cancelacin de la inscripcin previa que obraba en favor del titular registra! al que se demanda en esa va, consiguientemente
deber ser parte en tal juicio el mencionado registro pues en caso contrario,
la sentenoia que se dicte en el procedimiento civil no le deparar perjuicios,
ni consecuencias al registro pblico, al no haber sido parte y no haber sido
odo ni vencido en juicio, y por consiguiente puede eficazmente rehusarse a
cumplir con la sentencia dictada por el juzgador, sin que ste pueda dictar
medida alguna de apremio en contra de algn funcionario registra!, para la
cumplimentacin de su sentencia.
Para concluir, el artculo 1157 del cdigo civil establece: "la sentencia
ejecutoria que declare procedente la accin de prescripcin se inscribir en
el registro pblico y servir de ttulo de propiedad al poseedor", esta disposicin es sumamente clara y no deja lugar a dudas respecto a que el documento pblico certificado que emite el juzgado en que se tramit el procedimiento de usucapin, debidamente firmado y sellado por el juez y su
secretario de acuerdos no requiere formalizacin mediante escritura pblica, dado que as lo impone el referido artculo y si la norma no diferencia, ni
establece excepcin, por consiguiente la mencionada sentencia es un autntico ttulo de propiedad, la cual deber inscribirse en el registro pblico de
la propiedad para el efecto de que surta efectos frente a terceros, de esta
manera un poseedor se transformar en propietario, en virtud de haber posedo por el tiempo y con los requisitos que la ley determina.
A manera de corolario, a continuacin transcribo algunas jurisprudencias, las cuales se il aplicables y relevantes al estudio aqu formulado:
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]uSTO TTIJLO, QU DEBE ENTENDERSE POR (LEGISLACIN DEL ESTADO DE H!DAL-
GO).-Si bien la legislacin civil del Estado de Hidalgo, no establece en forma expresa el requisito del justo ttulo para ejercitar la accin prescriptiva, lo cierto es que
una correcta interpretacin de los artculos 881 y 1226 del Cdigo Civil vigente en
esa entidad federativa permite concluir que el usucapista s requiere de acreditar
que cuenta con un ttulo justo, que le permite poseer con los requisitos prevenidos
en el ordenamiento legal en consulta. En efecto, el artculo 1226 del Cdigo Civil en
consulta, dispone que la posesin debe ser en concepto de propietario, pacfica, contilma y pblica, siempre y cuando hayan transcurrido cinco aos cuando la posesin sea de buena fe y diez aos cuando sea de mala fe. Por su parte el numeral 881
del mismo ordenamiento legal, dispone que es poseedor de buena fe el que entra en
la posesin en virtud de un ttulo suficiente para darle derecho a poseer y que tambin lo es el que ignora los vicios de su ttulo que le impiden poseer con derecho;
que es poseedor de mala fe el que entra en la posesin sin ttulo alguno y el que conoce los vicios de su ttulo que le impiden poseer con derecho. Finalmente, el dispositivo de mrito aclara que por ttulo, debe entenderse la causa generadora de la
posesin. En consecuencia, si la ley exige que la posesin apta para prescribir, entre
otros requisitos, debe ser en concepto de propietario, habr de concluirse que el usucapista requiere acreditar que cuenta con justo ttulo, que le permita poseer con
aquella caracterstica; aunque desde luego, ese trmino no debe entenderse como el
documento en el que se haga constar la causa legal traslativa de dominio, por virtud
de la cual se obtuvo la posesin, sino que el justo ttulo requerido para el ejercicio de
la accin prescriptiva, debe significar que la causa generadora de su posesin es
todo acto jurdico verbal o escrito que produce consecuencias de derecho, y que legitime al poseedor para comportarse ostensible y objetivamente como propietario,
mediante la realizacin de actos que revelen su dominio o mandato sobre el inmueble para hacerlo suyo, sin importar que ese acto no se haya hecho constar en documento alguno.
Tribnnal Colegiado Del Vigsimo Segundo Circuito.
Novena poca:
Amparo directo 211/94. Transportes Santa Fe del Sureste, S.A. de C.V. 4 de mayo de
1994. Unanimidad de votos. Ponente: Hugo Sahuer Hernndez. Secretario: Mauricio Torres
Martnez.
Amparo directo 347/94. Hcrnn Corts Daz. 9 de jnnio de 1994. Unanimidad de votos.
Ponente: Hugo Sahuer Hernndez. Secretario: Mauricio Torres Martnez.
Amparo directo 932/94. Israel Lpez Olvera. 19 de enero de 1995. Unanimidad de votos.
Ponente: Julio Csar Vzquez-Mellado Garda. Secretario: Arturo Rafael Segura Madueo. Amparo directo 733/94. Mara Elena Armenta Estrada. 23 de febrero de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Juho Csar Vzquez-Mellado Garca. Secretario: Arturo Rafael Segura Madueo.
Amparo directo 258/95.-Sabina Crdenas Ortega. 27 de abril de 1995. Unanimidad de
votos. Ponente: Hugo Sahuer Hernndez. Secretaria: Alma Rosa Daz Mora.
Semanario fudical de la Federacin y su Gaceta, Tomo 1, junio de 1995, pgina 330, Tribunales Colegiados de Circuito, tesis XXII. J /1; vase la ejecutoria en la pgina 331 de dicho tomo.
Registro No. 913514 Localizacin: Novena f:poca Instancia: Tribunales Colegiados de Ciicuito. Fuente: Apndice 2000 Tomo IV, Civil, Jurisprudencia TCC. Pgina: 520. Tesis: 572. Jurisprudencia. Materia(s): CiviL
]USTO TTULO EN LA ACCIN PLENARIA O PUBLICIANA, QU DEBE ENTENDERSE POR
(LEGISLACIN DEL ESTADO DE
MXJCO).-Para la procedencia de la accin plenaria de
Libro completo en
164
HOMENAJE AL DOCTOR JORGE lvlARIO MAGALLN IBARRA
posesin o publiciana, como primer elemento se requiere justificar que el actor tenga justo ttulo, el cual se defini en legislaciones civiles anteriores del pas de la siguiente manera: "se llama justo ttulo el que ES bastante para-.transferir el dominio"
(artculo 1188 del Cdigo Civil del Distrito Federal de 1870) y "se llama justo ttulo
el que es o fundadamente se CREE bastante para transferir el dominio" (artculo
1080 del Cdigo Civil del Distrito Federal de 1884). De los preceptos anteriores se
desprende que el justo ttulo comprende dos supuestos, a sab~r: a) Uno concerniente
a la transmisin del dominio y que, por tanto, constituye un ttulo de propiedad, y
b) El relativo al elemento que en principio sera apto para transmitir el dominio,
pero que debido a un vicio ignorado por el adquirente, slo le transmite la posesin.
Luego, es pertinente advertir que las nociones de justo ttulo mencionadas no pugnan con el concepto que se contiene en la parte final del artculo 781 del Cdigo Civil para el Estado de Mxico abrogado, pero aplicable, conforme al cual: "Se entiende por ttulo la causa generadora de la posesin", pues resulta evidente que el
concepto de justo ttulo en sus dos aspectos da origen a la posesin y, por ello, encuadra dentro de lo previsto por dicho dispositivo. Por consiguiente, si se entiende
por justo ttulo la causa generadora de la posesin, es decir, el acto o fundamento
que da origen o transmite la posesin a ttulo de dueo, no hay discusin en cuanto
a que el contrato de compraventa que celebre la enjuiciante como adquirente con
persona diversa, constituye su justo ttulo, en razn a que, por virtud de la celebracin de esa relacin contractual, conforme a la ley entra a poseer el irunueble objeto
de la controversia.
Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito.
Amparo directo 818/97. Mara del Carmen Al varado Valverde. 21 de enero de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Ral Sols Sols. Secretario: Agu~tin Archundia Ortiz.
Amparo directo 301/98. Rosendo Contreras Rivera. 6 de octubre de 1998. Unanimidad de
votos. Ponente: Ral Sols Sols. Secretario: Agustn Archundia Ortiz.
Amparo directo 1072/98. Antonio Carmona Enrquez. 16 de marzo de 1999. Unanimidad
de votos. Ponente: Ral Sals Sols. Secretario: Agustn Archundia Ortiz.
Amparo directo 1429/98. Mara Elena Cabrera Sals. 24 de agosto de 1999. Unanimidad
de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: Jos Valdez Villegas.
Amparo directo 80/2005. Marcos Monroy Corts. 22 de febrero de 2005. Unanimidad de
votos. Ponente: Javier Cardoso Chvez. Secretario: Jos Isabel Gonzlez Nava.
Localizacin: Novena poca Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta, XXI, Abril de 2005. Pgina: 1239.
Tesis: IL2o.C. J/21. Jurisprudencia. Materia(s): Civil.
POSESIK ORlGINARlA Y POSESIN DERIVADA. DIFERENCIAS.-La posesin originaria se obtiene a travs de una transmisin de derechos que realiza el propietario en
favor del poseedor, mediante compraventa, donacin, herencia, dacin en pago, etctera. La posesin derivada es aquella que se transmite por arrendamiento, usufructo, depsito u otro ttulo anlogo.
Tribunal Colegiado del Vigsimo Circuito.
Amparo directo 225/90. Carlos Mosqueda Vidal. 31 de enero de 1991. Unanimidad de
votos. Ponente: Francisco A Ve lasco Santiago. Secretaria: Leticia Higuera Heinndez.
Registro No. 221456 Localizacin: Octava poca. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito.
Fuente: Semanario judicial de la Federacin, VIII, Noviembre de 1991. Pgina: 267. Tesis Aislada. Materia(s): Civil.
Libro completo en
LA USUCAPIN EN EL DERECHO MEXICANO ~ Montero Serrano
165
POSESIN DERIVADA. QUIENES LA TIENEN CARECEN DE LEGITIMACIN PARA REACTOS QUE AFECTEN EL DERECHO DE PROPIEDAD O SEAN CONSECUENCIA DI
RECTA DE ESTOS ACTOS.-Los titulares de un derecho que les confiere, en forma derivada, la posesin de un bien, por regla general carecen de legitimacin para acudir
al juicio de garantas en contra de actos de autoridad que afecten la propiedad del
mismo, el cual solamente puede ser defendido por el propietario. Por ende, dichos
poseedores tampoco estn en aptitud de defender actos que sean consecuencia legal,
necesaria y directa de aquellos que afecten el derecho de propiedad.
CLAMAR
Segundo Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito.

Amparo en revisin 1572/87. Micaela Flores Saldaa de Hernndez. lo. de marzo de
1988. Unanimidad de votos. Ponente: Ma. Antonieta Azuela de Ramrez. Secretario: Salvador
Flores Carmona.
Registro No. 800413 Localizacin: Octava poca. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito.
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin, 1, Segunda Parte-2, Enero a junio de 1988. Pgina: 489. Tesis Aislada. Materia(s): Civil, Administrativa.
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2005.

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Este libro forma parte del acervo de la Biblioteca Jurdica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurdicas de la UNAM

La usucapin en el Derecho mexicano

La Usucapin es una figura jurdica relevante en el sistema legal mexicano,

cin de Jos Ma. Cajica Jr., Porra, Mxico, 1981.

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PIMENTEL LVAREZ, Julio, Diccionario Latn-Espaol, red., Porra, Mxico, 1996.

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LA USUCAPIN EN EL DERECHO MEXICANO Montero Serrano

de las nombradas, no constituy un modo de adquirir la propiedad, puesto

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tculo 1136: "La adquisicin de bienes en virtud de la posesin, se llama

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LA USUCAPIJ\. EN EL DERECHO MEXICANO Montero Serrano

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El Patrimonio, Porra, ga ed., Mxico, 2004, p. 152.

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LA USUCAPIN EN EL DERECHO MEXICANO .. Montero Serrano

De la existencia de buena o mala fe en la posesin, dimana el hecho de

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HOMENAJE AL DOCTOR JORGE MARIO MAGALLN IBARRA

Es mejor la posesin que se funda en ttulo y cuando se trate de inmuebles,

El concepto de interdicto se origina en el vocablo latino interdictum, que

to de la posesin provisional de una cosa, en tanto se resuelve en definitiva

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LA USUCAPIN EN EL DERECHO MEXICANO ~ Montero Serrano

En cuanto a la interrupcin de la usucapin, podemos advertir: que el

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Patrimonial y del Servicio Pblico, las cuales en su articulado, caracterizan

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LA USUCAPIN E~ EL DERECHO MEXICANO Montero Serrano

]uSTO TTIJLO, QU DEBE ENTENDERSE POR (LEGISLACIN DEL ESTADO DE H!DAL-

(LEGISLACIN DEL ESTADO DE

MXJCO).-Para la procedencia de la accin plenaria de

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