TALLER DE CONTRATOS

1: QUE SON ARRAS Y COMO SE CLASIFICAN?

Las arras son una especie de garanta que se entrega ya sea para confirmar un contrato, o
como parte de indemnizacin para poder desistir de dicho contrato, por esto el derecho
civil las divide en arras confirmatorias y arras de retractacin.
El cdigo civil define las arras confirmatorias en su artculo 1861 de la siguiente manera:
si expresamente se dieran arras como parte del precio, o como seal de quedar
convenidos los contratantes, quedara perfecta la venta, sin perjuicio de lo previsto en el
artculo 1857 del cdigo civil
Cuando el artculo mencionado anteriormente se refiere a que, sin perjuicio de lo previsto
del artculo 1857 del cdigo civil, se refiere a que ciertos venta de bienes se reputan
perfectas cuando se cumple ciertas formalidades, por ejemplo la venta de bienes inmuebles,
Juan vende una casa a Camilo, esta venta se reputa perfecta cuando se han elevado a
escritura pblica.
ARRAS DE RETRACTACION:
Son aquellas en que la prenda (el dinero) se ha dado con la intencin de ofrecer a cada una
de las partes un medio de desistir del contrato mediante pena; quien las entrega puede
retractarse, perdindolas y quien las recibe puede retratarse pagando el doble al otro. (Se
deshace el contrato unilateralmente sin intervencin judicial).
Entonces las arras son cosas que se dan en garanta para la celebracin de un contrato, que
por lo general siempre consiste en dinero, se dan ya sea para confirmar el contrato o para
poder desistir de este, caso en el cual el que ha dado las arras las pierde y el que las ha
recibido debe restituirlas al doble si desiste del contrato.
Por ltimo cuando se trate de arras confirmatorias se debe otorgar un acuerdo expreso de
que las arras se dan para confirmar el contrato o como parte del precio, dicho acuerdo de
constar por escrito, ya si no se cumple con esto la ley presume que son arras de
desistimiento o de retractacin.
La diferencia, es que en el C.Co. Slo se reconocen las arras de retractacin, y adems
sobre ellas no fija un plazo para ejercer la facultad como s lo hace el C.C. (2 meses a partir
de la celebracin).
El pacto de Arras es indispensable en la Promesa de Compraventa de su predio inmueble, o
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En el cdigo civil si no se estipula nada, se presume la existencia de arras de retractacin.
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ARRAS PENITENCIALES:
2 Arras penitenciales, estas permiten a las partes resolver el contrato, si bien el vendedor si
es quien resuelve el contrato devolver el doble de lo recibido, y el comprador si lo
resuelve l perder lo entregado.
Son las arras clsicas y las nicas que contempla el Cdigo Civil, que en sentido estricto, en
su artculo 1454, establece: Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y
venta, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas.
Este precepto no tiene carcter imperativo, por lo que deber constar, de manera clara y
difana, la intencin de las partes en el sentido de constituir arras penitenciales123, no
bastando la denominacin o conceptuacin en el contrato de arras penitenciales, sino la
voluntad inequvoca de las partes de constituirlas como tal124.
La finalidad de estas arras se centra en la posibilidad de alguno de los contratantes de
arrepentirse o desligarse del contrato una vez perfeccionado ste125, teniendo la
peculiaridad de ser un medio lcito de este apartamiento de cualquiera de las partes del
contrato que suscribieron126 o aquellas que autorizan a incumplir perdindolas127.
Otra parte de la doctrina opina que, si bien las arras penitenciales tienen una naturaleza
garantista, debilitan la relacin jurdica principal, por cuanto que, aunque operan como
lmite del resarcimiento del dao, excusan al acreedor de probar el dao sufrido por causa
de la resolucin130, por tanto no impulsan al cumplimiento sino que exclusivamente
garantizan el montante de la indemnizacin, por lo que estaramos ante una institucin
preventiva. Algunos autores, por el contrario, consideran inexacto pensar que las arras
penitenciales son un factor de debilitamiento en lugar de un instituto de garanta, y lo basan
en que desistir, en los trminos previstos por el art. 1454 del Cdigo Civil, no es sino una
forma de liberarse cumpliendo, anlogamente a lo que se produce en las obligaciones
facultativas cuando el deudor lleva a cabo la otra prestacin, prevista in solutione,
llegando a afirmar que las arras penitenciales robustecen el vnculo contractual, en cuanto
se estimula al cumplimiento por temor a sufrir las consecuencias de perder lo entregado o
devolver el doble de lo recibido131. Esta tesis es criticable desde el punto de vista de que,
en la prctica, las arras sobre todo en la compraventa de inmuebles, suponen casi siempre
cantidades mnimas en relacin con los aumentos especulativos de esos bienes. Este tipo de
arras, que naci como una especie de castigo al contratante incumplidor, puede convertirse,

y de hecho es as en ocasiones, en un puente de plata para ste. Pinsese en un contrato

de compraventa de vivienda con arras penitenciales, entre un promotor y un adquirente,
realizado en el ao 2006, con unas arras penitenciales de 3.000 euros para un contrato de
compraventa de vivienda que, como precio final, tiene la cantidad de 200.000 euros. Las
viviendas se terminan en el ao 2008, cuando al promotor, dado el galopante incremento de
los precios del sector inmobiliario, le sera fcil encontrar un comprador de la misma
vivienda por 250.000 euros o ms. Aqu el desistimiento es un premio econmico para el
contratante incumplidor, no una garanta del cumplimiento del contrato. No olvidemos,
como decamos en captulos anteriores que la compraventa es prcticamente el cien por
cien de los negocios jurdicos en los que se pactan arras. Hay que matizar cuando hablamos
de contratante incumplidor que sera ms propio hablar de contratante desistidor, pues
las arras penitenciales permiten desistir, pero no incumplir132. Todo ello porque ante el
incumplimiento resulta de aplicacin el rgimen general del art. 1124 del Cdigo Civil133.
ARRAS DE RETRACTACION:
Respecto a las arras de retractacin el artculo 1859 del cdigo civil se refiere de la
siguiente manera:
Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin
del contrato, se entiende que cada uno de los de los contratantes podr retractarse; el que
ha dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas
Si las partes no hubiesen establecido el trmino durante el cual podra retractarse, perdiendo
las arras, se entender que transcurridos dos meses contados desde la celebracin del
acuerdo, no habr lugar a la retractacin, ni despus de otorgada la escritura pblica o
principiada la entrega.
Entonces las arras son cosas que se dan en garanta para la celebracin de un contrato, que
por lo general siempre consiste en dinero, se dan ya sea para confirmar el contrato o para
poder desistir de este, caso en el cual el que ha dado las arras las pierde y el que las ha
recibido debe restituirlas al doble si desiste del contrato.
Por ltimo cuando se trate de arras confirmatorias se debe otorgar un acuerdo expreso de
que las arras se dan para confirmar el contrato o como parte del precio, dicho acuerdo de
constar por escrito, ya si no se cumple con esto la ley presume que son arras de
desistimiento o de retractacin.
3: CON BASE EN LA LECTURA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA ANEXO AL
TALLER, INDIQUE:
A: EN QUE CLAUSULAS APARECEN LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL
CONTRATO?
B: EN QUE CLAUSULAS APARECEN LOS ELEMENTOS DE LA NATURALEZA
DEL CONTRATO?

C: EN QUE CLAUSULAS APARECEN LOS ELEMENTOS ACCIDENTALES DEL

CONTRATO?
Para distinguir los elementos esenciales, los elementos naturales y accidentales que hay
dentro de esta contrato vamos hacer un poco de referencia sobre cada elemento para as
sacar las clusulas que hay dentro de cada elemento del contrato, ya que el cdigo civil en
su artculo 1.261 expresa cuales son los elementos esenciales del contrato que dice que no
hay contrato sino cuando concurren los siguientes requisitos: 1. Consentimiento de los
contratantes, 2. Objeto cierto que sea materia del contrato; 3. Causa de la obligacin que se
establezca. Pero tambin hay que aadirle un requisito de forma en el supuesto de los
contratos formales.
Pero que tambin adems de mencionar los elementos esenciales, la doctrina distingue los
elementos naturales y accidentales del contrato.
A: EN QUE CLAUSULAS APARECEN LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL
CONTRATO?
Las clusulas de los elementos esenciales dentro de este contrato estn denominadas en la
causal primera y segunda de este contrato de compraventa, pero que aun as no se hace
claridad en la causa de las obligaciones que se establecieron dentro del contrato.
B: EN QUE CLAUSULAS APARECEN LOS ELEMENTOS DE LA NATURALEZA
DEL CONTRATO?
Las clusulas de los elementos de la naturaleza de dicho contrato se encuentran designadas
en la causal tercera y cuarta ya que los elementos naturales son aquellos ms que todo los
que estn conforme a los intereses de las partes, es decir, lo que el vendedor le est
garantizando a el comprador dentro del contrato de compraventa; pero que tambin dentro
de este contrato no se hace alusin a lo que es el saneamiento de los vicios ocultos (art.
1484 CC) ya que es una garanta de la compraventa que constituye un elemento natural de
ese contrato y que si las partes en el documento en el formalizan el contrato se olvidan de
pactar sobre el saneamiento por vicios, se entiende que se aplicara al contrato todo lo que la
ley diga al respecto.
De tal manera que lo que la ley disponga dentro dicho contrato las partes tienen que
comparecer ya que las partes dentro del contrato se olvidaron de pactar el saneamiento por
vicios ocultos.
C: EN QUE CLAUSULAS APARECEN LOS ELEMENTOS ACCIDENTALES DEL
CONTRATO?
Los elementos accidentales del contrato aparecen en las clausulas quinta, sexta, sptima,
octava, novena y dcima; es decir en las dems clausulas estipuladas en el contrato de
compraventa ya que estos elementos son aquellos que pueden ser introducidos al contrato
por la voluntad de las partes. Y esos elementos hacen referencia a la condicin, el trmino y
el modo; y estos elementos para formar parte del contrato habrn de ser introducido de

forma expresa, y que como lo vemos en este caso de contrato de compraventa con precio
aplazado o donacin sometida a una condicin.
D: SI LA SIGUIENTE AFIRMACION ES FALSA O VERDADERA: el 30 de abril del
2014 el seor Alberto iguaran presento demanda ante un juez civil en ejercicio de la accin
de retroventa para obtener la restitucin de su inmueble, previo pago del precio acordado.
El juez profiere sentencia favorable a favor del demandante.
Para mi concepto considero que es verdadera por lo que el vendedor se reserv la facultad
de recobrar el bien inmueble que se transfiere en el presente contrato ejercitando el pacto de
retroventa, por lo que l no hace alusin dentro de lo pactado dentro de dicho contrato, por
lo tanto tendr la obligacin de sanearlo; y que de esta manera estara incumpliendo lo
acordado en el contrato de compraventa ya que los elementos se encuentran en preceptos de
carcter dispositivo, las partes podrn suprimirlos o modificarlos, siempre que lo hagan de
forma expresa. Y que de esa forma es que el comprador no est en la obligacin de enajenar
en bien, por lo que el se lo pide al vendedor que lo haga de manera expresa y escrita y se
inserte en el texto del respectivo documento pblico de enajenacin la situacin de estar
afectado por el pacto de retroventa que ahora se celebra.

PROFESOR(A): MARLYS HERAZO NARVAEZ

ALUMNOS: CARLOS DAVID FONSECA GAMEZ

TRABAJO DE: CONTRATOS

CURSO: 5a

FECHA: 27/ 09/ 2016

BARRANQUILLA/ATLANTICO