01-Manual de Dt.º Notarial

Virglio Flix Machado
__________________________
Manual
de
Direito Notarial
2009
___________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Manual de Direito Notarial

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Sntese histrica e funo notarial

1.1 - Sntese histrica
1.2 Principais sistemas de notariado
1.3 Funo notarial
1.4 rgos notariais
1.1 Sntese histrica

O primeiro documento da terra portucalense em que se encontra a meno do ttulo de
notaruis um instrumento, datado do ano de 1034, que titula um negcio entre particulares,
em que Vitemiro Donizi e mulher entregaram a Suario Pelagizi e esposa certos bens de raiz
para pagamento de 500 soldos (dao em pagamento) em que estavam afianados por
Sonimiro, que os credores demandaram para pagamento da dvida.1
No entanto, a existncia de regras disciplinadoras da actividade notarial dos tabelies de
notas, remonta ao reinado de D. Afonso III (1248-1279) que recebeu a influncia de
Bolonha, por ter casado com a Condessa de Bolonha, existindo nesta cidade uma escola
notarial florescente. No entanto, foi apenas no reinado seguinte (D. Dinis 1279-1325) que
surgiram as primeiras normas referentes actividade dos tabelies.
A primeira Lei Orgnica do Notariado surge em 23 de Dezembro de 1899, tendo
actividade notarial sido regida pelas Ordenaes do Reino, desde D. Dinis at esta data.
Foi com o Decreto de 14 de Dezembro de 1900 que, pela primeira vez, se atribuiu aos
notrios pblicos a designao de notrios.
O primeiro Cdigo do Notariado foi aprovado pelo Decreto n. 15 304 de 2 de Abril de
1928, mas s vigorou pelo perodo de 12 dias
O actual Cdigo do Notariado foi aprovado pelo Decreto-Lei n. 207/95, de 14 de
Agosto, entretanto vrias vezes alterado.
Joo Paulo F. Remdio Marques in prefcio Contra-Reforma do Notariado e dos Registos de Carla
Soares.
3

____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Foi consagrado em Portugal, o sistema de notariado latino, pela reforma operada pelo
Decreto-Lei 26/2004, de 4 de Fevereiro, correspondendo este ao sistema jurdico romanogermnico ou de civil law, que se rege por um certo nmero de princpios fundamentais
entre os quais relevam o reconhecimento de f pblica aos actos praticados pelo notrio,
com as inerentes consequncias ao nvel do valor probatrio dos documentos.
Diferentes do sistema de notariado latino so os sistemas anglo-saxnico de common
law e o notariado administrativo ou funcionarizado.
No notariado latino o notrio um oficial pblico, age com independncia e
imparcialidade perante os negcios jurdicos que formaliza e , tambm, um profissional de
direito, livremente escolhido pelas partes a quem presta assessoria jurdica. o autor dos
documentos, assumindo estes, por isso, a categoria de documentos pblicos.
A independncia e imparcialidade manifestam-se, por exemplo, no facto do notrio
poder recusar os actos e negcios que lhe forem pedidos, se forem contrrios lei, ordem
pblica ou aos bons costumes, ou seja, se estiverem feridos de nulidade.
No sistema anglo-saxo os agentes notariais no so oficiais pblicos, so apenas
profissionais livres, so inteiramente alheios confeco dos documentos que lhes so
apresentados, j preparados, a fim de que eles certifiquem que as partes compareceram
perante si e que aceitaram o seu contedo. O notrio apenas tem uma funo certificadora
pelo que no h lugar distino entre documentos pblicos e privados.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.3 Funo notarial

O Estatuto do Notariado, foi aprovado pelo Decreto-Lei n. 26/2004, de 4 de Fevereiro,
consagrando uma nova figura de notrio que reveste uma dupla condio:
a) A de oficial pblico que confere autenticidade aos documentos, aos quais
conferida f pblica, e assegura o seu arquivamento. Como smbolo da f
pblica, o notrio tem direito a usar selo branco, de forma circular,
representando em relevo o escudo da Repblica Portuguesa, circundado pelo
nome do notrio e pela identificao do respectivo cartrio (art. 21. do EN).2
b) A de um profissional liberal que actua de forma independente, imparcial e por
livre escolha dos interessados.
No exerccio da funo notarial, compete ao notrio, em geral, redigir o instrumento
pblico, conforme a vontades dos interessados, a qual deve indagar, interpretar e adequar ao
ordenamento jurdico, esclarecendo-o do seu valor e alcance (art. 4. do EN).
O notrio exerce a sua funo na circunscrio territorial do municpio em que est
instalado o respectivo cartrio, em nome prprio e sob sua responsabilidade, com respeito
pelos princpios da legalidade, autonomia, imparcialidade, exclusividade e livre escolha
(art.s 7. e 10. do EN).
Princpio da legalidade (art. 11. EN) O notrio deve fazer um exame do acto
cuja prtica lhe requerida, em face das disposies legais aplicveis e dos documentos
apresentados ou exibidos, verificando especialmente a legitimidade dos interessados, a
regularidade formal e substancial dos referidos documentos e a legalidade substancial do
acto solicitado, devendo recusar a prtica do acto quando forem nulos. No constitui
motivo de recusa a prtica de acto meramente anulvel, devendo, neste caso advertir os
interessados da existncia do vcio e consignar no instrumento a advertncia feita.
Princpio da autonomia (art. 12. EN) O notrio um profissional independente
quer em relao ao Estado quer a quaisquer interesses particulares, exercendo assim as suas
funes.
Princpio da imparcialidade (art. 13. EN e art.s 5. e 6. CN) O notrio exerce
as suas funes de forma equidistante dos interesses dos particulares, devendo abster-se de
assessorar apenas uma das partes e est impedido de praticar os seguintes actos:
a) Quando neles tenha interesse pessoal;
b) Quando neles tenha interesse o seu cnjuge ou pessoa em situao anloga h
mais de dois anos, algum parente ou afim em linha recta ou at 2. grau da linha
colateral;
c) Quando neles intervenha como procurador ou representante legal o seu cnjuge,
ou pessoa em situao anloga h mais de dois anos, algum parente ou afim em
linha recta ou at ao 2. grau da linha colateral.
O modelo de selo brao foi aprovado pela Portaria n. 184/2005, de 15 de Fevereiro;

5

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Os impedimentos dos notrios so extensivos aos seus trabalhadores,

excepto:
i) As procuraes e os substabelecimentos com simples poderes
forenses;
ii) Os reconhecimentos de letra e de assinatura apostas em documento
que no titulem actos de natureza contratual, ainda que o
representante, representado ou signatrio seja o prprio notrio.
Princpio da exclusividade (art. 15.) As funes de notrio so incompatveis
com quaisquer outras funes remuneradas, pblicas ou privadas, excepto as actividades
docentes e de formao, se autorizadas pela Ordem dos Notrios, a participao em
conferncias, colquios e palestras, bem como a percepo de direitos de autor.
Princpio da livre escolha (art. 16.) O notrio livremente escolhido pelos
interessados, no podendo publicitar a sua actividade.
Pretende-se, com a funo notarial, alcanar dois objectivos: dar forma legal e conferir
f pblica aos actos jurdicos extrajudiciais (art. 1.).
A funo notarial constitui um ramo do direito com enorme relevncia na vida dos
cidados e das empresas, porquanto as mais importantes decises de direito privado tem o
seu reflexo naquela mesma funo.
Dar forma legal consiste em formalizar um acto ou negcio jurdico, algo sempre
necessrio, visto que ele tem necessariamente de revestir uma forma externa que o torne
cognoscvel com verdade e exactido.
Mais delicada a questo de saber em que consiste atribuir f pblica. De uma forma
muito simples, mas ciente da complexidade que a questo levanta, Mouteira Guerreiro3
considera que a f pblica se traduz naquilo em que a lei considera bastante para merecer a
confiana pblica, para que todos possam confiar na veracidade do que se acha consignado
pela entidade que goza desse crdito.
Dar f pblica inerente funo notarial e significa que intrnseco a esta funo,
prprio da funo e dela inseparvel.
a lei que atribui a f pblica, pelo que se pode falar em f pblica administrativa,
judicial ou registral, e o n. 2 do artigo 363. do CCivil tambm refere as autoridades
pblicas.
Encontro do IV ENESOL na Universidade Portucalense Junho de 2009

6

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.4 - rgos da funo notarial (art.s 2. e 3.)

O rgo prprio da funo notarial o prprio notrio, a quem compete:
a) Em geral - redigir o instrumento pblico conforme a vontade das partes, a qual
deve indagar, interpretar e adequar ao ordenamento jurdico, esclarecendo-as do
seu valor e alcance (art. 4. n. 1);
b) Em especial os actos elencados no n. 2 do art. 4..
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Excepcionalmente, desempenham funes notariais (art. 3.):

Os agentes consulares portugueses.
A competncia dos agentes consulares definida pelo Regulamento
Consular: os cnsules titulares de postos de carreira e os encarregados das seces
consulares e os cnsules-adjuntos por aqueles expressamente autorizados tm
competncia para a prtica de actos notariais relativos a portugueses que se
encontrem no estrangeiro ou que devam produzir os seus efeitos em Portugal.
Os vice-cnsules, os chanceleres dos consulados de carreira e seces
consulares e outros funcionrios especialmente designados para o efeito pelo
Ministrio dos Negcios Estrangeiros podem desempenhar as funes dos cnsules,
com excepo da celebrao de escrituras, bem como de testamentos pblicos ou
instrumentos de aprovao, depsito ou abertura de testamentos cerrados e
internacionais.
Os notrios privativos das cmaras municipais e da Caixa Geral de Depsitos
recrutados, de preferncia, de entre os notrios de carreira;
Os comandantes das unidades ou foras militares, dos navios e aeronaves e das
unidades de campanha, nos termos das disposies legais aplicveis (nos termos dos
art.s 2210. a 2220. do CCivil).
As entidades a quem a lei atribua, em relao a certos actos, a competncia dos
notrios;
Em caso de calamidade pblica podem desempenhar todos os actos da competncia
notarial quaisquer juzes ou sacerdotes e, bem assim, qualquer notrio,
independentemente da rea de jurisdio do respectivo servio.
O art. 38. do Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, alterado pelo DecretoLei n. 8/2007, de 17 de Janeiro, atribuiu tambm aos conservadores, aos oficiais
dos registos, aos advogados e aos solicitadores, bem como Cmaras de Comrcio e
Indstria, reconhecidas nos termos do Decreto-Lei n. 244/92, de 29 de Outubro,
competncia para autenticar documentos particulares. Estes documentos, assim
autenticados, tem a mesma fora probatria que teria se tais actos tivessem sido
realizados com interveno notarial;
O Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho, que aprovou medidas de simplificao,
desmaterializao e eliminao de actos e procedimentos no mbito do registo
predial e actos conexos, veio permitir a que os actos que importem reconhecimento,
constituio, aquisio, modificao, diviso ou extino dos direitos de
propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou servido sobre coisas imveis
posse tambm ser celebrado por documento particular autenticado.
7

____________________________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Livros e arquivo
2.1 Espcies de livros
Inicialmente os notrios escreviam os seus actos em pergaminho ou folhas soltas, o

que facilitava o extravio, pelo que o Rei D. Dinis, ordenou que os notrios deveriam ter
livros de notas, de papel, para a escreverem as suas escrituras ou notas.
Actualmente, os actos notariais podem ser lavrados em:
a) Livros;
b) Instrumentos fora das notas;
c) Nos prprios documentos a que respeitam.
2.1 - Espcies de livros (art. 7.)
Os livros dividem-se em:
a) Livros de notas; e
b) Livros especiais.
Os livros de notas subdividem-se em:
a) Livros para testamentos pblicos e para escrituras de revogao de
testamentos;
b) Livros para escrituras diversas.
Os livros especiais subdividem-se em:
a) Livros de protesto de ttulos de crdito;
b) Livros de registo de testamentos pblicos, das escrituras de revogao de
testamentos, dos instrumentos de aprovao ou depsito de testamentos
cerrados ou testamentos internacionais;
c) Livros de registo de escrituras diversas;
d) Livros de registo de outros instrumentos avulsos e de documentos que os
interessados pretendam arquivar;
e) Livros de registo de contas de emolumentos (honorrios) e de selo.
Nos cartrios privados a existncia de livros especiais facultativa uma vez que os
registos so processados em suporte informtico.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
3. Execuo dos actos notariais

3.1 Onde so exarados (art. 36.) Os actos notariais podem ser lavrados em:
a) Livros (testamentos pblicos e escrituras);
b) Instrumentos fora das notas (para lavrar actos que devam constar de documento
autentico, mas para as quais a lei no exija ou as partes no pretendam a reduo
a escritura pblica);
c) No prprio documento a que respeitam ou em folha anexa (termos de
autenticao e reconhecimentos)
3.2 Composio (art. 38.) Regra geral, permitido o uso de qualquer processo grfico,
mo ou mquina, desde que os caracteres sejam ntidos. Existem, porm, algumas
regras:
a) Testamentos, escrituras de revogao de testamentos e os instrumentos de
aprovao de testamentos cerrados devem ser manuscritos, s podendo ser
dactilografados ou processados informaticamente, se estiver em exerccio um
notrio e se o suporte informtico for destrudo aps a sua feitura;
b) Escrituras devem ser dactilografadas ou processadas informaticamente, podendo,
em caso de desdobramento haver um livro manuscrito.
c) Podem ser utilizados carimbos nos reconhecimentos e na certificao de fotocpias;
3.3 Materiais utilizados (art. 39.) Os materiais utilizados devem ser de cor preta e
devem conferir escrita durao e inalterabilidade.
3.4 Uso de algarismos e de abreviaturas (art. 40.) Em regra os actos so escritos por
extenso e sem espaos em branco. apenas permitido o uso de algarismos e abreviaturas
(art. 40., n. 3), nos seguintes casos:
a) Reconhecimentos, averbamentos, extractos, registos e contas;
b) Na indicao da naturalidade e residncia;
c) Na meno dos nmeros de polcia dos prdios, nas inscries matriciais e valores
patrimoniais;
d) Na numerao de artigos e pargrafos de actos redigidos em forma articulada e na
numerao das folhas dos livros ou dos documentos;
e) Na referenciao de diplomas legais e de documentos arquivados ou exibidos;
f) Nas palavras usadas para designar ttulos acadmicos ou honorficos.
11

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
3.5 Espaos em branco e ressalvas Os espaos em branco devem ser inutilizados (art.
40., n. 4).
Antes da assinatura dos actos devem ser expressamente ressalvadas as palavras
traadas, emendadas, escritas sob rasura ou entrelinhadas (art. 41.).
a) Consideram-se como no escritas: (art. 41., n. 4):
i.
As palavras emendadas escritas sob rasura ou entrelinhadas e no
ressalvadas, sem prejuzo do disposto no n. 2 do art. 371. do CCivil,
isto , cabe ao julgador determinar a medida em que os vcios externos
documentos excluem ou reduzem a sua fora probatria.
b) Consideram-se no eliminadas:
i.
As palavras traadas, mas legveis, que no foram ressalvadas.
A eliminao das palavras escritas deve ser feita por meio de traos
que as cortem e de forma que as palavras permaneam legveis, pois a
inobservncia deste procedimento tem como consequncia a nulidade do
acto, por vcio de forma (art. 70., n. 1, c).
3.6 Redaco (art. 42.) Os actos devem ser escritos em lngua portuguesa e redigidos
com correco, em termos claros e precisos, evitando-se as frases inteis.
A vontade das partes deve ser traduzida em linguagem jurdica, por forma a evitar a
insero nos documentos de menes suprfluas ou redundantes. Podem, no entanto, ser
reproduzidas, no contexto dos actos, normas legais, a pedido das partes se for alegado que
essencial ao melhor esclarecimento da vontade negocial.
Os actos notariais resultam de declaraes de vontade, por isso, o notrio deve ouvir
bem e manter o total respeito pela vontade das partes. Na redaco do acto o notrio deve
transformar a vontade emprica em ordenamento, evitando tudo o que seja suprfluo.
No se deve cair no exagero, especialmente no que aos testamentos diz respeito,
sendo at perigoso adoptar uma terminologia demasiado rgida e tcnica, pois este
procedimento pode conduzir a uma difcil interpretao do testador, num momento em que
j no possvel indagar a sua vontade.
Por outro lado, o notrio presta assessoria s partes na expresso da sua vontade
negocial (art. 1., n. 2), fazendo uma prvia preparao do acto a realizar e faz a
explicao do acto, verificando a conformao da vontade das partes com o contedo do
texto. Assessoria e explicao do acto so os aspectos mais relevantes e qualificativos da
funo notarial (princpio da legalidade).
No deve, contudo, o notrio propor a realizao de um acto diferente do
pretendido, por exemplo sugerir uma compra tendo sido pedido uma permuta.
12

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4. Formalismos dos instrumentos

4.1 Denominao do acto
4.2 Data, lugar e hora da realizao do acto
4.3 Funcionrio que intervm no acto
4.4 Identificao dos outorgantes
4.5 Verificao da identidade
4.6 Representao
4.6.1 Representao legal
4.6.2 Representao voluntria
4.6.3 Representao orgnica
4.7 Gesto de negcios
4.8 Ilegitimidades conjugais
4.9 Menes alusivas ao registo e matriz
4.9.1 Menes relativas ao registo
4.9.2 Menes relativas matriz
4.10 Arquivamento e exibio de documentos
4.11 Advertncias
4.12 Intervenientes acidentais
4.13 Leitura e explicao do instrumento
4.14 Impresses digitais
4.15 Assinaturas
13

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Actos notariais (art. 35.)

De forma muito simples poder-se- dizer que actos notariais so actos jurdicos
extrajudiciais a que a interveno do notrio d forma legal e confere autenticidade. So
exemplos de actos notariais:
a) Os actos celebrados por escritura pblica;
b) Os testamentos pblicos;
c) A aprovao dos testamentos cerrados;
d) As procuraes;
e) Os reconhecimentos notariais.
Os documentos lavrados pelo notrio ou em que ele intervm podem ser autnticos,
autenticados ou ter apenas o reconhecimento presencial. A modalidade dos documentos
escritos encontra-se prevista no art. 363., n. 1 do CCivil, podendo os mesmos ser
autnticos ou particulares.
Documentos autnticos so os documentos exarados, com as formalidades legais, pelas
autoridades pblicas nos limites da sua competncia ou, dentro do crculo de
actividade que lhe atribudo, pelo notrio ou outro oficial pblico provido de f
pblica (art. 363., n. 2).
Documentos particulares todos os outros documentos so particulares.
Os documentos particulares podem ser:
Documentos autenticados os documentos particulares so havidos por
autenticados, quando confirmados pelas partes perante o notrio (art. 363. n. 3), nos
termos prescritos nas leis notariais.4
So ainda documentos autnticos os documentos exarados pelos notrios nos livros
de notas ou em instrumentos avulsos e os certificados, certides e documentos anlogos por
ele expedidos (art. 35., n. 2).
Assumem especial relevncia, entre os documentos autnticos, os lavrados nos
livros de notas testamentos e escrituras e os instrumentos avulsos lavrados fora dos
livros de notas, em papel avulso sendo todos designados por instrumentos.
Fora probatria
Os documentos autnticos fazem prova plena dos factos que referem como
praticados pela autoridade ou oficial pblico respectivo, assim como dos factos que neles
so atestados com base nas percepes da entidade documentadora (art. 371. CCivil). A
fora probatria dos documentos autnticos apenas pode ser ilidida com base na sua
falsidade (art. 372., n. 1 do CCivil).
O art. 38. do Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, alterado pelo Decreto-Lei n. 8/2007, de 17

de Janeiro, atribuiu tambm aos conservadores, aos oficiais dos registos, aos advogados e aos
solicitadores, bem como Cmaras de Comrcio e Indstria, reconhecidas nos termos do Decreto-Lei n.
244/92, de 29 de Outubro, competncia para autenticar documentos particulares.
14

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
O valor probatrio apenas se refere aos factos como praticados pela autoridade ou
oficial pblico e quanto aos factos que so referidos nos documentos com base na
percepo do notrio ou oficial pblico. Por exemplo, se o notrio afirma que, perante ele,
foi dito isto ou aquilo, fica plenamente provado que o outorgante o disse, mas no fica
provado que seja verdadeira a afirmao do outorgante, ou que no esteja viciada por erro,
dolo ou coaco.
Os documentos particulares autenticados tm a fora probatria dos documentos
autnticos ainda que no os possam substituir quando a lei exija documento autntico para a
validade do acto (art. 377. CCivil).
Requisitos dos instrumentos notariais (art. 46.)
Para que um instrumento seja facilmente compreensvel necessrio que ele se
encontre logicamente ordenado, que os elementos que o compe estejam devidamente
encadeados e arrumados.
Os diversos elementos afins devem ocupar um lugar prprio, ordenado, evitando-se
a confuso, a falta de clareza e a compreenso do documento.
As formalidades a observar nos instrumentos notariais, constam do art. 46. e
aplicam-se quer aos instrumentos lavrados nos livros de notas, quer aos exarados fora das
notas.
A tradio, tendo em vista um bom ordenamento do contedo, consagrou a
existncia, no instrumento, de trs partes essenciais:
Primeira parte
Corresponde abertura do documento, comeando pela denominao do acto,
mencionando-se, depois, a data e o lugar da celebrao, a identificao do cartrio, de quem
presidiu sua celebrao, dos outorgantes e das pessoas que eles representem e a
verificao da identidade dos intervenientes.
Segunda parte
Destina-se narrao do acto jurdico e constituda pelo contedo do acto onde habitual,
quando se descrevem prdios e o instrumento contm factos sujeitos a registo, fazer as
menes relativas matriz e ao registo.
Terceira parte
Destina-se ao fecho ou encerramento do acto inserindo-se as demais formalidades exigveis,
designadamente as respeitantes ao arquivamento ou exibio de documentos, interveno
de abonadores, testemunhas, intrpretes, peritos, leitores, e s advertncias, terminando com
a leitura e explicao do instrumento, as assinaturas devidas e as referncias conta e
liquidao do imposto de selo.
4.1 Denominao do acto - a lei no exige referncia a este elemento, sendo, no entanto
conveniente para identificar o tipo de acto lavrado. No entanto, o contedo do acto que
define o negcio jurdico titulado e no a denominao do acto.
15

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.2 Data, lugar e hora da realizao do acto (art. 46., n. 1, a) O instrumento deve
conter a data e o lugar em que foi lavrado e, se solicitado pelas partes, a indicao da hora
em que se realizou. Se a leitura, explicao e outorga se no conclurem no dia em que
tiverem incio, deve consignar-se, antes das assinaturas, o dia e a hora da sua concluso
(art. 53., n. 2).
A falta destes requisitos tem como consequncia a nulidade do acto por vcio de
forma, nos termos da alnea a) do n. 1 do art. 70..
4.3 Funcionrio que intervm no acto (art. 46., n.1, b) O nome completo do
funcionrio que nele interveio, a meno da respectiva qualidade e a designao do cartrio.
Se no acto intervier um substituto legal, no impedimento do notrio, deve indicar-se o
motivo da substituio (art. 46., n. 2)
4.4 Identificao dos outorgantes (art. 46., n. 1 c) Os outorgantes que intervm em
posio jurdica diferente devem ser identificados separadamente.
Os outorgantes e seus representados identificam-se da seguinte forma:
Sendo pessoas fsicas: pelo nome completo, estado, naturalidade e residncia
habitual.
Se o instrumento titular facto sujeitos a registo deve conter ainda, se os outorgantes
forem casados, o nome completo do cnjuge e do respectivo regime matrimonial de bens.
Estas menes especiais devem tambm constar (art. 47., ns 1 e 2):
a) Nas escrituras de habilitao, relativamente ao autor da herana e aos
habilitandos;
b) Nos instrumentos de procurao com poderes para a outorga de actos sujeitos a
registo.
Sociedades as sociedades identificam-se nos termos da lei comercial, ou seja, pela
indicao da firma, tipo, sede, conservatria onde se encontra matriculada, nmero
de matrcula e, se for o caso, que a sociedade se encontra em liquidao.
Demais pessoas colectivas identificam-se pela meno da denominao, sede e
nmero de identificao de pessoa colectiva.
O nmero individual de contribuinte (NIF) apenas deve ser indicado quando do acto
resultem obrigaes fiscais.
4.5 Verificao da identidade (art. 46., n. 1, d) e art. 48.) Deve ser feita referncia
forma como foi verificada a identidade dos outorgantes. Esta pode ser feita dos seguintes
modos:
a) Conhecimento pessoal;
b) Bilhete de identidade, documento equivalente (documentos emitidos por
entidades militares ou paramilitares), carto de cidado5 ou carta de conduo,
5
Criado pela Lei n. 7/2007, de 5 de Fevereiro;

16

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
se estes documentos tiverem sido emitidos por um dos pases da Unio

Europeia).
So tambm reconhecidos para verificao da identidade os bilhetes de
identidade emitidos por So Tom e Prncipe, Guin-Bissau, Angola e
Moambique, bem6, bem como os bilhetes de identidade brasileiros.
Quanto a estes:
1) Os que no gozam do estatuto de igualdade os seus BI so vlidos por
12 meses;
2) Para os que gozam do estatuto de igualdade conferida pela Conveno
sobre a igualdade de Direitos e Deveres entre Brasileiros e Portugueses
fornecido, para uso interno, documento de identidade de modelo igual ao
dos portugueses, com meno da sua nacionalidade e referncia quela
conveno.
c) Passaporte - quer os portadores residam ou no em Portugal;
d) Declarao de dois abonadores, cuja identidade o notrio tenha verificado.
Na verificao da identidade no podem ser aceites documentos cujos dados no
coincidam com os elementos fornecidos pelo interessado ou cujo prazo de validade tenha
expirado, excepto se se tratar da alterao da residncia. Tambm se admite que os
documentos no se encontrem actualizados quanto ao estado civil se for comprovado que
esta alterao ocorreu h menos de seis meses.
Deve ser ficar a constar do documento o nmero e data dos documentos exibidos
para identificao dos outorgantes, bem como o respectivo servio emitente.
Em consequncia dos Acordos de Cooperao Jurdica entre Portugal e estes pases;

17

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.6 Representao (art. 46., n. 1, e)

Deve constar do acto a meno das procuraes e dos documentos relativos ao
instrumento que justifiquem a qualidade de procurador e de representante, devendo
mencionar-se, nos casos de representao legal e orgnica, terem sido verificados os
poderes necessrios para o acto (art. 46., n. 1 e)).
Normalmente os negcios jurdicos so realizados pelas pessoas em cuja esfera
jurdica eles produzem efeito. Pode, no entanto acontecer ser uma pessoa a concluir o
negcio no interesse de outra pessoa. Estamos, nestes casos, perante o instituto de
representao que consiste em ser realizado um negcio pelo representante em nome do
representado, produzindo os seus efeitos na esfera jurdica do representado (art. 258.
CCivil).
A representao pode ser:
a) Legal ou necessria a representao prpria de certos incapazes de
direito;
b) Voluntria;
c) Orgnica consiste na representao de pessoas colectivas.
D-se a representao legal nos casos expressamente previstos na lei, para suprir as
incapacidades dos menores (art. 124. CCivil), dos interditos (art. 139. do CCivil) e dos
inabilitados (art. 154. do CCivil).
Este tipo de representao, porque resulta da lei e no da autonomia da vontade
irrenuncivel por parte do representante.
Como se referiu, necessrio mencionar-se no acto, terem sido verificados os
respectivos poderes, excepto se os representantes dos menores forem os pais (art. 46., n.
5), pelo que a obrigao de verificao dos poderes apenas se aplica relativamente tutela7
e curatela8.
Poder paternal A incapacidade dos menores para o exerccio de direitos (art.
123. CC) suprida pelo poder paternal, exercido por ambos os pais, mesmo que separados
(art.s 1901. e 1906. CC).
O poder paternal pertence ainda a ambos os pais, quando, convivendo maritalmente,
declararem, perante o funcionrio do registo civil, ser essa a sua vontade (art. 1911., n. 3
do CCivil).
Autorizao do Ministrio Pblico 9- Existem alguns actos para cuja prtica os
pais necessitam de autorizao do Ministrio Pblico. Os pais no podem, como
representantes do filho, alienar ou onerar bens (art. 1889., n. 1, a).
Art. 143. do CCivil;

Art.s 89.e sgs. CCivil
9
Nos termos da alnea b) do n. 1 e da alnea b) do n. 2 do Decreto-Lei n. 272/2001, de 13 de Outubro,
compete ao Ministrio Pblico a autorizao para a prtica de actos pelo representante legal do incapaz,
quando legalmente exigida;
8
18

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Autorizao judicial Actualmente, apenas exigida autorizao judicial quando

esteja em causa a outorga de partilha extrajudicial e o representante legal concorra
sucesso com o seu representado.
4.6.2 Representao voluntria Na representao voluntria, os poderes derivam da vontade do representado,
mediante negcio jurdico destinado a conferi-los.
A procurao no se confunde com o mandato que vem referido nos artigos 1157. a
1184.. Enquanto a procurao consiste num negcio jurdico unilateral pelo qual algum
atribui a outrem voluntariamente poderes representativos, o mandato o contrato pelo qual
uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurdicos por conta de outra.
A representao voluntria deriva, pois, da procurao. De acordo com o artigo
262., n. 1 do CCivil, procurao o acto pelo qual algum atribui a outrem,
voluntariamente, poderes representativos. O negcio jurdico realizado pelo representante
em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe foram conferidos, produz os seus
efeitos na esfera jurdica deste ltimo (art. 258. CCivil).
As procuraes devem ficar arquivadas pelo que se torna suprfluo qualquer aluso
verificao de poderes, o que no quer dizer que o notrio no tenha que se certificar
previamente se o representante tem os necessrios poderes para intervir em nome do
representado.
Podem ser atribudos voluntariamente poderes de representao a pessoas
colectivas. Neste caso, porm, a determinao das pessoas fsicas que exercero os poderes
depender do disposto nos respectivos estatutos ou de deliberao dos rgos
competentes.10
Regra geral, a procurao tem um carcter genrico, sendo os poderes conferidos
pela procurao os relativos aos negcios que o representante fica habilitado a praticar em
nome do representado, bastando que esses negcios sejam identificados pelo seu tipo e
espcie. Basta que a procurao confira poderes de venda de imveis para poder ser
vendido qualquer prdio, sem especificar o objecto da venda.
Os poderes concedidos para a prtica de qualquer negcio, abrange, sem ser necessrio
referi-lo, todos os demais actos necessrios sua celebrao.
Existem casos, porm, em que os poderes no podem ter carcter genrico, devendo ser
certos e determinados:
a) Representao entre cnjuges O consentimento conjugal, nos casos em que
legalmente exigido, deve ser especial para cada um dos actos (art. 1684., n. 1 do
CCivil), impedindo a lei, deste modo, que se transmitam, abstractamente, poderes
de um cnjuge para o outro. Esta norma tem em vista impedir que os cnjuges,
mediante atribuio um ao outro de poderes genricos e indiscriminados, possam
10
Cfr. Proc. CN n. 38/98 DSJ

19

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
alterar o regime de bens convencionado. Por isso, a representao entre cnjuges

no pode ter carcter geral, devendo conter poderes especiais.
b) Procurao com poderes para doar A doao tem um carcter pessoal, no
sendo permitido atribuir a outrem, por mandato, a faculdade de designar a pessoa do
donatrio ou determinar o objecto da doao (art. 949. do CCivil);
c) Negcio celebrado pelo representante consigo mesmo O art. 261. do CCivil
exige o consentimento expresso do representado para que o representante possa
celebrar negcio consigo mesmo, em nome prprio ou em representao de terceiro,
sob pena de anulabilidade do negcio.
Pretende-se evitar com esta norma que o representante no possa sacrificar
os interesses do representado em proveito dos seus.
A procurao dever enunciar de forma clara esse objectivo, identificando o
negcio e referindo expressamente que o representante fica autorizado a celebr-lo
consigo mesmo. Tratando-se, por exemplo, de procurao com poderes de venda,
em que o representante seja o adquirente, deve identificar o objecto, o preo e o
todos os elementos relevantes do negcio, pois s assim h a garantia de que o
representado tem conscincia dos riscos que corre.
d) No acto de celebrao do casamento s um dos cnjuges pode fazer-se
representar por procurador Apenas um dos nubentes pode fazer-se representar
por procurador na celebrao do casamento, devendo esta conter poderes especiais
para o acto, a designao expressa do outro nubente e a indicao da modalidade do
casamento (art. 1620. do CCivil e art. 44. do CRCivil).
O casamento por procurao tem a sua justificao no facto dos nubentes
residirem em lugares longnquos, sobretudo em pases de vocao migratria.
e) O levantamento de testamentos cerrados ou internacionais ainda no abertos,
que estejam depositados em cartrio notarial, s pode ser feito pelo testador ou
por procurador com poderes especiais (art. 110. do CN) A restituio do
testamento depositado em cartrio s pode ser feita pelo prprio testador ou por
procurador com poderes especiais;
f) A perfilhao acto pessoal e livre, podendo, contudo, ser feita por intermdio
de procurador com poderes especiais (art. 1 849. CCivil) Sendo a perfilhao
um acto pessoal e livre, pode, no entanto, ser feita por procurador com poderes
especiais;
20

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Forma da procurao Salvo disposio legal em contrrio, a procurao revestir a

forma exigida do negcio que o procurador deva realizar (art. 262., n. 2 CCivil).
Nos termos do artigo 116., n. 1 do CN as procuraes que exijam interveno
11
notarial podem ser lavradas:
a) Por instrumento pblico (instrumento avulso ou em escritura, juntamente com
outro acto);
b) Por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento
presencial da letra e assinatura neste caso no existe verificao da capacidade
do outorgante. A nica coisa que se certifica que aquela pessoa escreveu e
assinou o documento;
c) Por documento autenticado.
Substabelecimentos (art. 264. do CCivil) O procurador pode fazer-se substituir por
outrem, substabelecendo os poderes que lhe foram conferidos, desde que a faculdade de
substituio resulte do contedo da procurao ou seja autorizada, de forma expressa ou
tcita pelo representado.
Extino da procurao (art. 265. CCivil) A procurao extingue-se:
a) Por renncia;
b) Por revogao;
c) Por cessao da relao jurdica que lhe serve de base.
Extino por renncia: A renncia consiste num acto unilateral do procurador, no
carecendo, consequentemente, de aceitao por parte do representado. A renncia deve ser
averbada na procurao (art. 131. do CN);
Extino por revogao A revogao consiste num acto unilateral do
representado pelo qual declara sem efeito a procurao. A revogao da procurao tambm
averbada na procurao.
Procuraes irrevogveis A procurao livremente revogvel, mas se tiver sido
passada tambm no interesse do procurador ou de terceiro, exigido o acordo do
interessado para a sua revogao, salvo se ocorrer justa causa (art. 265., n. 3 do CCivil),
razo pela qual estas procuraes so chamadas, muitas vezes, mas impropriamente, de
procuraes irrevogveis.
Proteco de terceiros (art. 266. CCivil) A revogao tem de ser levada ao
conhecimento quer do representante, quer da pessoa com quem ele deveria contratar. Na
falta desta indicao, para que a revogao produza efeitos em relao a terceiros deve ser
anunciada num jornal da localidade onde reside o procurador ou, se a no houver jornal,
num dos jornais mais lidos na localidade.
11
S exigvel interveno notarial se a forma do negcio a realizar tambm exigir interveno notarial;
21

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Cessao da relao jurdica que lhe serve de base A relao jurdica pode ser a
estabelecida entre uma sociedade e administrador ou uma relao que liga os cnjuges na
constncia do matrimnio. Se na constncia do casamento um dos cnjuges outorga
procurao a favor do outro, a existncia do casamento que serve de base a tal procurao,
pelo que cessando o casamento, extingue-se a procurao, a menos que dela resulte
claramente a vontade do representado em sentido diverso.
As pessoas colectivas agem atravs das pessoas singulares que integram os
respectivos rgos de administrao, que tem o dever de praticar, em seu nome e no seu
interesse e ainda no mbito dos poderes que lhe so atribudos, todos os actos necessrios e
convenientes prossecuo do objecto so os chamados poderes de representao
ordinria.
Os rgos de administrao tem ainda outros poderes representativos, competindolhes no mbito destes dar cumprimento s deliberaes tomadas em assembleia-geral.
As pessoas colectivas tambm podem ser representadas por procuradores, sendo as
procuraes passadas pelos directores, administradores ou gerentes, nos termos previstos
nos estatutos ou no tipo de sociedade.
A representao das pessoas colectivas incumbe:
a) Associaes e fundaes a quem os estatutos determinarem ou, na falta de
disposio estatutria, administrao ou a quem por ela for designado (art. 163.
do CCivil);
b) Sociedades em nome colectivo e por quotas gerncia (art.s 192. e 252. do
CSComerciais);
c) Sociedades annimas ao conselho de administrao ou ao administrador nico
(art.s 390. 405. do CSComerciais).
Representao pessoas colectivas de direito comum
Pessoas colectivas sem atribuio da declarao de utilidade pblica.
De acordo com o artigo 160. do CCivil, a capacidade de gozo de direitos das
pessoas colectivas abrange todos os direitos e obrigaes necessrios ou convenientes
prossecuo dos seus fins, sendo considerados nulos os actos praticados contra esses fins,
salvo se forem necessrios ou convenientes para a prossecuo dos fins colectivos.
A representao cabe a quem os estatutos determinarem ou, na falta de disposio
estatutria, administrao em bloco ou a quem por ela for designado (art. 163. do
CCivil).
Para instruir o instrumento notarial deve exigir-se:
a) Os estatutos;
b) Fotocpia da acta da eleio da administrao e da sua tomada de posse;
c) Fotocpia da acta da deliberao da designao, se a administrao tiver
designado algum para representar a pessoa colectiva.
22

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Estes documentos podem ser dispensados se o notrio tiver conhecimento pessoal,

da qualidade do representante da pessoa colectiva e dos poderes que legitimam a sua
interveno, devendo, neste caso, fazer expressa meno no instrumento (art. 49., n. 3
CN).
Pessoas colectivas de utilidade pblica12
Esto sujeitas a registo13, sendo apenas necessrio para a prova da sua
representao, a certido do registo comercial, tal como acontece com as sociedades.
Representao pessoas colectivas religiosas
A aquisio da personalidade jurdica das pessoas colectivas religiosas foi aprovada
pela Lei da Liberdade Religiosa Lei n. 16/2001, de 22 de Junho, tendo, no entanto,
salvaguardado a Concordata14 entre a Santa S e a Repblica Portuguesa, bem como a
legislao aplicvel Igreja Catlica (art.s 33. e 58.).
Pessoas colectivas de direito cannico A Concordata reconhece personalidade
jurdica:
a) Igreja Catlica (art. 1., n. 2);
b) Conferncia Episcopal Portuguesa (art. 8.);
c) s dioceses, parquias e outras jurisdies eclesisticas (art. 9., n. 2)
d) s restantes pessoas jurdicas cannicas que hajam sido constitudas e
participadas autoridade competente pelo bispo da diocese onde tenham a sua
sede, at data da entrada em vigor da Concordata (18 de Dezembro de 2004
art. 10., n. 2). A personalidade jurdica civil destas pessoas jurdicas (v.g
Fbricas da Igreja) reconhecida atravs de inscrio em registo prprio do
Estado, em face de documento autntico emitido pela autoridade eclesistica
competente de onde conste a sua ereco, fins, identificao, rgos
representativos e respectivas competncias (art. 10., n. 3).
A qualidade e poderes do representante faz-se, normalmente, por credencial ou
documento equivalente emitido pela respectiva diocese, devendo ficar arquivada.
Confisses e associaes religiosas no catlicas Estas pessoas colectivas podem
adquirir personalidade jurdica pela inscrio no Registo no Registo Nacional de Pessoas
Colectivas.
A referida Lei 16/2001, de 22 de Junho possibilitou a aquisio de personalidade
destas entidades mediante um registo. O decreto-lei n. 134/2003, de 28 de Junho criou o
registo das pessoas colectivas religiosas no mbito da competncia funcional do Registo
Nacional de Pessoas Colectivas, adquirindo personalidade jurdica pela respectiva inscrio
12
Definidas e regulamentas das pelo Decreto-Lei 460/77, de 7 de Novembro

Cfr. Decreto-Lei n. 55/78, de 1 de Abril;
14
A Concordata de 7 de Maio de 1940. Foi, posteriormente, aprovada para ratificao, pela Resoluo
da Assembleia da Repblica n. 74/2004 e ratificada pelo Decreto do Presidente da Repblica n.
80/2004.
13
23

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
(art. 1.). Assim, a prova da existncia de personalidade jurdica feita atravs de certido
passada pelo Registo Nacional de Pessoas Colectivas.
Representao - Sociedades comerciais A capacidade de gozo de direitos das
sociedades comerciais, tambm compreende os direitos e obrigaes necessrios ou

convenientes prossecuo dos seus fins (art. 6. do CSComerciais). No entanto, o
princpio da especialidade consagrada para as pessoas colectivas de direito comum, j
no ter aplicao, segundo alguma doutrina, s sociedades comerciais. A celeridade e
multiplicidade dos negcios no se compadece com as necessrias alteraes aos
estatutos que tem de ser feitas para alterar o objecto social, cabendo administrao
saber se o acto a titular est ou no compreendido no objecto social. Sendo estranho ao
objecto social nem por isso deixa de ser vlido e eficaz em relao a terceiros,
respondendo, no entanto a administrao para com a sociedade pela violao da
clusula estatutria relativa ao objecto ou fim social.
Para a titulao do acto, no ser, assim, necessrio verificar se o acto se integra
ou no no objecto. O que deve verificar-se:
a) Se os actos praticados em nome da sociedade o so pelo rgo competente
para a representar e obrigar e dentro dos poderes que a lei e o contrato lhe
concedem;
b) Se os actos a praticar se integram na competncia desse rgo ou se fazem
parte da competncia de outro rgo (por exemplo: so da competncia
imperativa dos scios as matrias a que se refere o n. 1 do art. 246. do
CSComerciais).
Cabendo a representao da sociedade gerncia ou administrao (nunca aos
scios), pe-se o problema de saber a quem pertence a actividade representativa. Se o
rgo for singular nenhum problema se levanta. Sendo vrios titulares, necessrio
determinar em que condies se vincula a sociedade perante terceiros:
Sociedades em nome colectivo Todos os gerentes tm poderes iguais e
independentes para a representar (art. 193. CSComerciais);
Sociedades por quotas O contrato pode estabelecer quem obriga a sociedade
(um s gerente ou a interveno conjunta de certo nmero de gerentes) art. 261., n. 1
CSComerciais.
Sociedades annimas No dispondo a sociedade de administrador nico, o
conselho de administrao ou a direco que tem exclusivos e plenos poderes de
representao que so exercidos em conjunto, ficando a sociedade vinculada pela
maioria ou por um nmero menor fixado no contrato (art. 405., n. 2 e 408, n. 1 do
CSComerciais).
24

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Como resulta do art. 49., n. 1 do CN, a prova documental da qualidade de

representante de pessoa colectiva sujeita a registo e da suficincia do poderes, faz-se por
certido do registo comercial. Podem ainda ser exigidos outros documentos necessrios
para se verificarem os poderes invocados (actas de reunies dos rgos sociais, nos caos
em que a lei ou contrato impem deliberao prvia).
Por qualquer motivo, pode uma pessoa assumir a direco de negcio alheio no
interesse e por conta do respectivo dono, sem para tal estar autorizada, o que se chama
gesto de negcios, cuja noo consta do art. 464. do CCivil.
Trata-se, pois, de uma representao sem poderes sendo o negcio ineficaz se no
ratificado pela pessoa em nome de quem foi celebrado (art.s 471. e 268. do CCivil).
O notrio no pode recusar a prtica do acto com fundamento na ineficcia (art.
174., n. 1 do CN), devendo, no entanto, consignar no instrumento a advertncia que tenha
feito s partes.
Ratificao de negcios jurdicos (art. 268. CCivil) Os negcios celebrados por
procurador sem os necessrios poderes de representao, porque excedeu os poderes da
procurao ou porque esta no existe ou nula, so ineficazes em relao pessoa em nome
de quem foram realizados, se no forem por ela ratificados, podendo revogar ou rejeitar o
negcio.
A ratificao consiste no instrumento pelo qual o dono do negcio chama a si, sua
esfera jurdica, os efeitos do acto praticado pelo gestor.15
O instrumento de ratificao est sujeito ao pagamento do imposto de selo previsto
na verba 15.7 da TGIS.
A lei exige o consentimento conjugal para a prtica de diversos actos, devendo este
ser especial para cada um dos actos (art.s 1684., n. 1, 1682., 1682.-A, 1682.-B e 1683.
do CCivil).
De acordo com o art. 117. do CN so aplicveis ao consentimento conjugal as
regras estabelecidas para as procuraes. Consequentemente o consentimento no pode ser
genrico, devendo concretizar os negcios a realizar. Tambm no necessrio indicar
todos os elementos do negcio, mas devem ser indicados os indispensveis para que o
cnjuge saiba qual a coisa objecto da alienao ou onerao.
O consentimento deve ser dado antes ou no prprio acto, sendo anulvel o negcio
por falta de consentimento, sendo necessrio (art. 1687. do CCivil). Esta anulabilidade
15
Diferente da ratificao a aprovao da gesto que consiste num juzo emitido pelo dono do negcio,
de concordncia com a actuao do gestor, equivalente declarao de que considera essa actuao
conforme o seu interesse e sua vontade.
25

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
pode ser sanada pela confirmao do negcio feita pela pessoa com legitimidade para
propor a aco de anulabilidade.
26

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

4.9.1 Menes relativas ao registo (art. 54.)
Os instrumentos respeitantes a factos sujeitos a registos, para poderem ser lavrados
devem:
a) Mencionar os nmeros das descries dos respectivos prdios na conservatria
ou a declarao de ainda no se encontrarem descritos (art. 54., n. 1);
b) Tratando-se de instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos
sobre prdios, ou se contraiam encargos sobre eles, deve fazer-se referncia
inscrio desses direitos em nome do autor da herana, ou de quem os aliena, ou
inscrio de propriedade do prdio em nome de quem o onera (art. 54., n. 2).
Esta norma deve ser conjugada com o disposto no artigo 9., n. 1 do CRPredial, que
consagra o princpio da legitimao de direitos, segundo o qual no podem ser titulados os
factos de que resulte a transmisso de direitos ou constituio de encargos sobre imveis
sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o
direito ou contra a qual se constitui o encargo.
Esta disposio dirigida s entidades que titulam actos e tem em mente a
actualizao da situao jurdica e material dos prdios. A sua violao no gera a nulidade
nem to pouco a anulabilidade dos actos, apenas se repercutindo ao nvel disciplinar.
No domnio dos princpios, quem aliena ou quem onera tem de estar legitimado para
o fazer, sem o que nunca poderia haver segurana no comrcio jurdico. Estar legitimado
possuir o direito, no de forma oculta, mas antes publicitada, onde possa ser conhecida de
todos.
Este princpio comporta as excepes previstas nas alneas a) a c) do n. 2 do artigo
9. do CRPredial que so as mesmas previstas nas alienas a) e b) do artigo 53. e artigo 55.
do CN.
Analisemos, ento, as excepes regra da legitimao:
a) De acordo com o disposto na alnea a) do n. 3 do art. 54. (alnea b) do n. 2 do
art. 9. do CRPredial), no exigvel o registo de aquisio a favor do transmitente,
para se poder titular nova transmisso ou onerao, por quem tiver adquirido no
mesmo dia e com o conhecimento do notrio os bens transmitidos e onerados.
Esta excepo tem o seu fundamento na prtica muito usual de se encontrar
registado um prdio a favor de A, com registo provisrio de aquisio a favor de B e
respectivo registo provisrio de hipoteca a favor do Banco. Pela aplicao do
princpio haveria que ser titulada a transmisso a favor de B, promoo da
converso do registo em definitivo e s depois que poderia ser titulada a
constituio do encargo. Alm de moroso, este procedimento poderia inviabilizar o
negcio pois o vendedor no titularia sem receber o preo, o comprador no teria
meios para pagar porquanto a entidade credora no disponibilizaria o dinheiro sem o
registo definitivo da garantia hipotecria.
Esta excepo vem, ento, permitir que B possa onerar o bem adquirido sem
o registo definitivo a seu favor. A lei impe duas condies: que tudo se passe no
27

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
mesmo dia e com conhecimento do notrio. A titulao pode ser efectuada em

notrios distintos, basta o conhecimento do notrio.
b) A norma da alnea b) do art. 54. (alnea c) do n. 2 do art. 9. do CRPredial) vem,
igualmente, permitir a titulao sem que o direito se encontre definitivamente
inscrito a favor do transmitente, nos casos de urgncia, devidamente comprovada,
motivada por perigo de vida dos outorgantes ou ainda no caso de extravio ou
inutilizao do registo causados por incndio, inundao ou outra calamidade
reconhecida pelo Ministrio da Justia.
No caso do acto ter sido titulado com fundamento em urgncia por perigo de
vida, deve ficar a constar do instrumento o modo como foi comprovada a urgncia,
bem como a expressa advertncia, aos interessados, das consequncias de no
registarem os direitos adquiridos (art. 56.)
c) A meno do registo prvio tambm dispensada, de acordo com a alnea a) do art.
55. do CN nos actos de partilha de herana. Comparando esta norma com o
disposto na alnea a) do n. 2 do art. 9. do CRPredial, conclui-se que esta menos
abrangente do que aquela. De facto, enquanto a alnea a) do art. 55. do CN fica
delimitada partilha da herana, a alnea a) do n. 2 do art. 9. do CRPredial mais
abrangente referindo-se, genericamente, partilha. Em face destas duas normas
levanta-se a questo de saber se a excepo abrange apenas a partilha do patrimnio
hereditrio ou se na sua previso tambm se poder incluir a partilha do patrimnio
conjugal.
A redaco da aliena a) do n. 2 do art. 9. do CRPredial foi dada pelo
Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho, que logo no seu prembulo vem afirmar
que Encontrando-se o prdio omisso no registo predial, a inscrio prvia em
nome do autor da herana dispensada no registo de aquisio decorrente de
partilha de qualquer patrimnio, hereditrio ou conjugal, podendo registar-se o
bem desde logo em nome do adquirente na partilha. Igualmente, para a realizao
de partilha de prdios descritos, eliminada a prova do registo em nome do autor
da herana, sem prejuzo do princpio do trato sucessivo.
Cremos que ter havido esquecimento por parte do legislador ao no
actualizar a norma do CN que vimos abalizando, de acordo com a norma do
CRPredial. Em jeito de concluso nosso entendimento que a partilha pode ser
sempre titulada, mesmo que os bens no se encontrem registados a favor dos autores
da herana, quer se trate de patrimnio hereditrio quer se trate de patrimnio
conjugal.
Ora, fazendo esta interpretao, parece-nos que fica prejudicada, em parte o
segundo segmento da alnea a) do art. 55 do CN que permite os actos de partilha de
herana, tendo por objecto prdios no descritos. Mantm-se, neste caso, a
exigncia dos partilhantes se encontrarem habilitados ou ter de se feita,
simultaneamente, a respectiva habilitao.
d) A hiptese prevista na alnea b) do art. 55. (n. 3 do art. 9. do CRPredial) vale
para as transmisses de bens situados em concelhos onde no vigorou o registo
obrigatrio. Mesmo que a aquisio da pessoa a favor de quem se adquire o direito
no esteja registada, pode prescindir-se desse registo, se o acto a realizar consistir
28

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
na primeira transmisso posterior a 1 de Outubro de 1 984, desde que se exiba o

ttulo pelo qual se prove o direito ou, no existindo este, fazer uma justificao
simultnea.
O ttulo que deve exibir-se neste casos somente aquele que prove o direito
do transmitente. No h que exigir documentao relativa a transmisses
intermdias.
e) Finalmente, tambm pode ser titulada a transmisso que resulte de expropriao,
venda executiva ou processo de insolvncia se estiverem inscritos definitivamente o
registo destes factos.
29

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
30

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.9.2 Menes relativas matriz (art. 57.)

Nos instrumentos em que se descrevam prdios rsticos, urbanos ou mistos deve
indicar-se o nmero da respectiva inscrio matricial ou, no caso de nela estarem omissos,
consignar-se- a declarao de haver sido apresentada na repartio de finanas a
participao para a sua inscrio.
A obrigatoriedade de indicar o artigo matricial, quando exista, ou a prova para a
inscrio, pressupe a fiscalizao do cumprimento da obrigao fiscal de inscrever o
prdio na matriz.
A prova dos artigos matriciais feita pela exibio de caderneta predial actualizada
ou certido de teor da inscrio matricial, passada com antecedncia no superior a um ano.
4.9.3 Harmonizao com a matriz e o registo (art. 58.)
Se o instrumento respeitar a factos sujeitos a registo, a identificao dos prdios,
deve ser feita em harmonia com a inscrio da matriz ou com o pedido de correco ou
alterao, quanto:
a) Nos concelhos onde vigore o cadastro geomtrico tratando-se de prdios
rsticos, quanto localizao, rea e artigo de matriz;
b) Nos concelhos onde no vigore o cadastro geomtrico tratando-se de prdios
rsticos, quanto rea e artigo de matriz;
c) Tratando-se de prdios urbanos quanto rea e artigo de matriz.
Caso exista diferena quanto rea entre a descrio e a inscrio matricial ou
tratando-se de prdio no descrito, entre o ttulo e a inscrio matricial, dispensada a
harmonizao se a diferena no exceder, em relao rea maior:
20%, nos prdios rsticos no submetidos ao cadastro geomtrico;
5%, nos prdios rsticos submetidos ao cadastro geomtrico;
10%, nos prdios urbanos ou terrenos para construo.
A identificao dos prdios tambm deve ser feita em harmonia com a respectiva
descrio predial, salvo se os interessados esclarecerem que a divergncia resulta de
alterao superveniente ou de simples erro de medio (art. 58., n. 2).
O simples erro de medio previsto no n. 2 do art. 58. comprova-se nos termos
dos art.s 28.-C do CRPredial, pelo que teremos de considerar que estaremos perante um
simples erro de medio se existir divergncia quanto rea entre a descrio e o ttulo nos
limites de 20% para os prdios rsticos no submetidos ao cadastro geomtrico, 5% para os
prdios rsticos submetidos ao cadastro geomtrico e 10% para os prdios urbanos ou
terrenos para construo.
31

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
32

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.10 Documentos
4.10.1 - Arquivamento e exibio de documentos (art. 46., n. 1, alneas f) e g))
No instrumento devem tambm ser mencionados os documentos que devem ficar
arquivados e os que so exibidos.
A regra geral de que os documentos apresentados para integrar ou instruir os actos
devem ficar arquivados, salvo se a lei determinar o contrrio ou exigir apenas e sua exibio
(art. 27.).
Existe diferena entre integrar ou instruir. Integram os actos os documentos
complementares a que respeita o artigo 64.. Estes documentos ficam sempre arquivados
pois integram o acto, isto , fazem parte dele, formam com ele uma unidade.
Instruem os actos os documentos que se destinam a provar certos factos
mencionados no instrumento.
Os documentos so restitudos quando se exija apenas a sua exibio. o caso:
a) Exibio do certificado de admissibilidade (art. 47., n. 3);
b) Exibio da certido de teor matricial e de certido do registo predial para
provar a no descrio de prdios (art. 54., n. 4);
c) Exibio do documento comprovativo do direito do transmitente (art. 55.,
alnea b));
d) Exibio de caderneta predial para a prova dos artigos matriciais (art. 57., n.s
2 e 3));
e) Exibio do documento comprovativo da inscrio do ttulo constitutivo da
propriedade horizontal, no registo (art. 62., n. 1);
f) Exibio dos documentos necessrios para a prova do valor dos bens (art. 63.,
n. 2)
4.10.2 Documentos passados no estrangeiro (art. 44.) Os documentos estrangeiros, sejam autnticos ou particulares, passados em
conformidade com lei local, so admitidos para instruir os actos notariais, acompanhados da
respectiva traduo, independentemente de prvia legalizao.
A legalizao pode ser exigida se o notrio tiver fundadas dvidas acerca da
autenticidade do documento, e feita nos termos do art. 540. do CPCivil.
A legalizao consiste no reconhecimento da assinatura do funcionrio pblico que
haja passado ou legalizado o documento, por agente diplomtico ou consular portugus no
Estado respectivo e na autenticao da assinatura deste agente pela aposio o selo brao
consular.
No entanto, se o documento proceder de pas signatrio da Conveno de Haia16, a
legalizao, em princpio, dispensvel. Sendo, porm, exigida a legalizao, esta faz-se
16
Conveno se refere o Decreto-Lei n. 48 450, de 24 de Junho de 1968;

33

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
mediante a aposio de apostilha anexa Conveno, que tem a forma de quadrado, de 9

centmetros de lado com o seguinte teor:
APOSTILHA
(Conveno da Haia de 5 de Outubro de 1961
1. Pas
2. O presente documento pblico foi assinado por
3. Actuando na qualidade
4. Leva o selo carimbo..de..Certificado:
5.em
6.no dia
7.por
8.sob o n.
9.Carimbo/Selo
10.Assinatura
So os seguintes os pases abrangidos pela Conveno da Haia:
Alemanha;
ustria;
Argentina;
Blgica;
Chipre;
Espanha;
EUA;
Finlndia;
Frana;
Grcia;
Israel;
Itlia;
Japo;
Luxemburgo;
Noruega;
Holanda;
Portugal;
Reino Unido;
Sua;
Surinam;
Turquia;
Jugoslvia;
Bahamas;
34

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Botswana;
Fidji;
Hungria;
Lesotho;
Liechtenstein;
Malawi;
Malta;
Ilhas Canrias;
Seychelles;
Suazilndia; e
Tonga.
A legalizao dos documentos por qualquer das formas previstas, apenas tem em
vista o seu valor formal e no substancial. Um documento assim legalizado, apesar de
formalmente vlido, pode no ser suficiente para instruir o acto. Por exemplo, se for
apresentada uma procurao, no estrangeiro, pela administrao de uma sociedade para a
realizao de certos negcios, necessrio verificar, antes de mais, a existncia legal de tal
sociedade, quem a representa bem como verificar os respectivos poderes.
O documento estrangeiro deve ser acompanhado de traduo, sendo esta feita, de
acordo com o n. 3 do art. 43., ou seja:
a) Por notrio portugus;
b) Pelo consulado portugus no pas onde o documento foi passado;
c) Pelo consulado desse pas em Portugal;
d) Por tradutor idneo que, sob juramento ou compromisso de honra, afirme,
perante notrio, ser fiel a traduo.
e) Advogados;
f) Solicitadores;
g) Cmaras de comrcio e indstria;
h) Conservadores; e
i) Oficiais do registo.
A traduo de documentos compreende a verso para a lngua portuguesa do seu
contedo integral, quando escritos numa lngua estrangeira (art. 172.)
35

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.11 Advertncias
A lei notarial impe que, em certos actos, se faam determinadas advertncias. Os
instrumentos destinados a titular actos sujeitos a registo devem conter, como meno
especial, a advertncia de que o registo deve ser requerido nos seguintes prazos:
a) Que o registo deve ser requerido no prazo de dois meses, se respeitar a actos
sujeitos a registo comercial obrigatrio (art. 47., n. 1, b);
b) Nos actos anulveis ou ineficazes, o notrio no pode recusar a sua
interveno, mas deve advertir as partes da existncia do vcio e consignar
no instrumento a advertncia que tenha feito (art. 174., n. 2).
Alguns negcios anulveis:
a) Os celebrados por menores, interditos e inabilitados (art.s 125., 139., 148.
e 156. CCivil);
b) Os celebrados pelo representante consigo mesmo, nas condies do art.
261. do CCivil);
c) Os de venda de pais ou avs a filhos ou netos, sem o consentimento dos
outros filhos ou netos art. 877. do CCivil),
d) Os de fraccionamento ou troca de prdios rsticos, com violao do disposto
nos art.s 1376. e 1378. do CCivil;
e) Os praticados por um dos cnjuges sem o consentimento do outro, nos casos
em que a lei o exige art.s 1682., n. 3; 1682.-A; 1682.-B e 1683., n. 2
do CCivil;
f) Os realizados pelos pais, em representao dos filhos menores, com violao
do que dispe os art.s 1889. e 1892. do CCivil.
36

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.12 Intervenientes acidentais (art. 65.)

Intervenientes acidentais so aquelas pessoas que intervm no acto acidentalmente,
em determinadas circunstncias, regra geral:
a) Identificar as partes (abonadores);
b) Interpretar a lngua portuguesa porque os outorgantes no a compreendem ou
so mudos ou surdos-mudos (intrprete);
c) Verificar a sanidade mental (peritos);
d) Suprir a surdez ou cegueira de algum outorgante (leitor);
e) Quando a natureza do prprio acto exige essa interveno (testemunhas, quando
se trate de testamentos ou actas).
A lei estabelece certos requisitos de capacidade, no podendo ser abonadores,
interpretes, peritos, tradutores ou testemunhas, segundo o artigo 68.:
a)
b)
c)
d)
Os que no estiverem no seu perfeito juzo;

Os que no entenderem a lngua portuguesa;
Os menores no emancipados, os surdos, os mudos e os cegos;
Os funcionrios e o pessoal contratado em qualquer regime em exerccio no
cartrio notarial;
e) O cnjuge, os parentes e afins, na linha recta ou em 2. grau da linha colateral,
tanto do notrio que intervier no instrumento como de qualquer dos outorgantes,
representantes ou representados;
f) O marido e a mulher, conjuntamente;

g) Os que, por efeito do acto, adquiram qualquer vantagem patrimonial;
h) Os que no saibam ou no possam assinar.
A incapacidade ou inabilidade dos intervenientes acidentais tem como consequncia
a nulidade do acto (art. 71., n. 2).
Compete ao notrio verificar a idoneidade dos intervenientes acidentais (art. 68.,
n. 3), podendo o notrio recusar qualquer interveniente ainda que o mesmo no se encontre
abrangido pelas proibies previstas no n. 1 do art. 68..
A verificao da idoneidade dos intervenientes acidentais parece querer referir-se
aos conhecimentos que os mesmos possam ter da matria sobre que so chamados a
intervir, ao contrrio do que acontece com a verificao de que as pessoas so dignas de
crdito que aponta para um sentido tico.
Regra geral, no permitida a interveno de qualquer interveniente acidental em
mais de uma qualidade (art. 68., n. 2), excepto o caso previsto no art. 48., n. 4, que
permite que as mesmas pessoas possam ser testemunhas e abonadores, simultaneamente.
A interveno dos intervenientes acidentais s pode efectuar-se de acordo com os
nmeros de intervenientes previstos na lei, isto duas testemunhas (art. 67., n. 3), dois
peritos (art. 173., n. 2), um intrprete (art. 65., n. 1), um leitor (art. 66., n. 1), um
tradutor (art. 172., n. 3).
37

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
A identificao dos intervenientes acidentais feita, geralmente no final do texto,

pela indicao do nome completo, estado e residncia habitual, nos termos previstos na
alnea h) do art. 46..
Abonadores
Os abonadores podem intervir no instrumento para verificao da identidade dos
outorgantes, como resulta da alnea d) do n. 1 do art. 48..
Os abonadores so considerados testemunhas instrumentais estando sujeitos aos
requisitos de capacidade previstas no artigo 68. e devem possuir os requisitos de
idoneidade segundo o juzo pessoal do notrio, isto , tem de ser dignos de crdito.
Intrprete (art. 65)
Pode, por vezes, ser necessrio a interveno de um intrprete, por razes de ordem
lingustica, por motivo de mudez ou surdez-mudez de alguns outorgantes.
Quando algum outorgante no compreenda a lngua portuguesa, intervm com ele
um intrprete da sua escolha, o qual deve transmitir, verbalmente, a traduo do
instrumento ao outorgante e a declarao de vontade ao notrio (art. 65., n. 1).
Se houver mais de um outorgante, e no for possvel encontrar uma lngua que todos
compreendam, intervm os intrpretes que forem necessrios, sendo, porm, dispensada a
interveno do intrprete se o notrio dominar a lngua dos outorgantes a ponto de lhes
fazer a traduo verbal do instrumento (art. 65., n. 1 e 2).
Surdos e mudos (art. 66.)
Surdos - O outorgante que por ser surdo no possa ouvir a leitura do instrumento, deve:
a) L-lo em voz alta;
b) Se no souber ou no puder ler, tem a faculdade de designar uma pessoa que, na
presena de todos os intervenientes, proceda a segunda leitura e lhe explique o
contedo (leitor-intrprete).
Mudos ou surdos mudos O outorgante que seja mudo:
a) Se souber e puder ler e escrever deve declarar, por escrito, no prprio
instrumento e antes das assinaturas, que o leu e reconheceu conforme sua
vontade;
b) Se no souber ou no puder escrever, deve manifestar a sua vontade por sinais
que o notrio e os demais intervenientes compreendam; e
c) Se nem isso for possvel, deve intervir no acto um intrprete que, na presena
de todos os intervenientes, proceda a segunda leitura e lhe explique o contedo.
38

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Testemunhas e peritos mdicos (art. 67.)

Testemunhas
A lei designa as testemunhas como testemunhas instrumentarias ou seja testemunhas
do instrumento, testemunhas do facto da documentao. Tem uma funo passiva,
limitando-se simples presena ou assistncia no acto, ao contrrio do que acontece com
mos demais intervenientes acidentais.
A interveno de testemunhas pode ser obrigatria ou facultativa.
A interveno de testemunhas obrigatria:
a) Nos testamentos pblicos;
b) Nos instrumentos de aprovao ou de abertura de testamentos cerrados e
internacionais;
c) Nas escrituras de revogao de testamentos;
A interveno de testemunhas nestes actos pode ser dispensada pelo notrio se
houver urgncia e dificuldade em as conseguir, devendo fazer-se meno expressa desta
circunstncia no texto (art. 67., n. 2).
A interveno de testemunhas facultativa:
a) Em substituio da aposio digital, nos termos do n. 4 do art. 51.;
b) Noutros instrumentos em que o notrio ou alguma das partes exija essa
interveno, excepto nos protestos de ttulos de crdito.
Peritos
A lei admite a interveno, nos instrumentos, de peritos mdicos para abonarem a
sanidade mental dos outorgantes a pedido destes ou do notrio (art. 67., n. 4).
Os peritos so auxiliares do notrio, como o so todos os intervenientes acidentais,
sendo relevante a sua qualificao profissional e cientfica, assessorando o titulador na
respectiva qualificao, quer ao nvel intelectual ou capacidade de entender quer ao nvel
volitivo ou capacidade de querer.
Nos termos da alnea c) do art. 173. o notrio deve recusar a prtica do acto se
tiver dvidas sobre a integridade das faculdades mentais dos intervenientes. Nestes casos
pode pedir, ou melhor, exigir a interveno de dois peritos mdicos para afastar as dvidas
sobre a integridade das faculdades mentais dos intervenientes, no podendo, ento, recusar a
prtica do acto, se, naturalmente, os peritos garantirem a sanidade mental daqueles (art.
173., n. 2).
Mesmo que o notrio no tenha qualquer dvida acerca das faculdades mentais dos
intervenientes, podem as partes pedir a interveno dos peritos para abonarem a sua
sanidade mental.
39

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Pode acontecer que o notrio tenha certeza da incapacidade da parte. Neste caso,
deve recusar a prtica do acto, bem como a interveno dos peritos, pois a estes compete
afastar as dvidas acerca da sanidade mental e no afastar certezas.
O parecer dos peritos no se impe ao notrio, apesar das qualificaes
profissionais, cabendo sempre ao notrio, em ltima instncia o juzo da capacidade. Alis,
ao notrio que cabe ajuizar a idoneidade dos peritos.
A habilitao mdica deve ser comprovada pelo notrio como pressuposto da
verificao da idoneidade.
Juramento (art. 69.)
Os intrpretes, peritos e leitores, devem prestar, perante o notrio, o juramento ou
compromisso de honra de bem desempenhar as suas funes, devendo estar referncia
constar do texto, com a indicao dos motivos que determinaram a sua interveno (art.
46., n. 1, i).
40

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.13 Leitura e explicao do instrumento (art. 50.)

Exige a alnea l) do n. 1 do artigo 46. que conste do instrumento a meno de
haver sido feita a sua leitura, ou de a mesma ter sido dispensada pelos intervenientes, bem
como a meno da explicao do seu contedo.
A leitura pode ser feita pelo notrio ou por oficial perante o notrio, em voz alta e na
presena simultnea de todos os intervenientes. O que preciso ler bem.
A explicao do contedo dos instrumentos e das suas consequncias legais feita
pelo notrio, antes das assinaturas, de forma resumida, mas de modo que os outorgantes
fiquem a conhecer, com rigor, o significado e os efeitos do acto.
A leitura abrange todo o instrumento, incluindo o documento complementar.
Enquanto a leitura do acto s pode ser dispensada se todos os intervenientes
declararem que a dispensam e se o notrio no vir inconveniente (art. 50., n. 2) a leitura
dos documentos complementares dispensada se os outorgantes declararem a cujas
clusulas digam respeito, declararem que j os leram ou que conhecem perfeitamente o seu
contedo, devendo consignar-se este facto no instrumento (art. 64., n. 4).
41

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
4.14 Assinaturas (art. 51.)

As assinaturas so feitas em seguida ao contexto (art. 46., n. 1, n). Assinam os
outorgantes que possam e saibam assinar, todos os demais intervenientes e, por fim, assina
o funcionrio que presidiu o acto.
Habitualmente, por razes meramente metedolgicas e de facilidade de controlo, os
intervenientes assinam pela ordem porque foram nomeados. A assinatura do funcionrio
que tem que ser a ltima.
As folhas dos instrumentos lavrados fora das notas devem ser rubricadas pelos
outorgantes, pelos demais intervenientes e pelo notrio, excepto as que contiverem as
assinaturas (art. 52.).
Impresses digitais (art. 51.)
Pode acontecer que haja outorgantes que no saibam assinar ou que sabendo assinar
o no possam fazer. Nestes casos:
a) Se os outorgantes no souberem assinar ou sabendo no o possam fazer, devem
apor, margem do instrumento, segundo a ordem por que nele forem
mencionados, a impresso digital do indicador da mo direita (art. 51., n. 1);
b) Se no for possvel apor a impresso digital do indicador da mo direita, por
motivo de doena ou defeito fsico, devem apor a do dedo que o notrio
determinar, fazendo-se meno do dedo a que corresponde junto impresso
digital (art. 51., n. 2);
c) Se no for possvel apor nenhuma impresso digital, deve referir-se no
instrumento a existncia e a causa da impossibilidade (art. 51., n. 3).
d) A aposio da impresso digital pode ser substituda pela interveno de duas
testemunhas instrumentarias, excepto nos testamentos pblicos, instrumentos de
aprovao ou de abertura de testamentos cerrados e internacionais e nas
escrituras de revogao de testamentos.
As impresses digitais so consideradas sucedneos das assinaturas, tendo a mesma
fora das assinaturas, no que respeita fora vinculativa ao que se encontra escrito ou ao
acto jurdico titulado.
42

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
5. Nulidade e revalidao dos actos notariais

5.1 Causas e sanao de nulidades
5.2 Revalidao
A nulidade uma forma de invalidade do acto jurdico impedindo que este produza
os efeitos que lhe so prprios. Um instrumento notarial nulo fica privado da sua eficcia
legal, inquinando, normalmente o respectivo negcio jurdico que titule.
H que distinguir entre nulidade substantiva e nulidade formal. A nulidade
substantiva diz respeito validade do negcio titulado e regida por uma norma aberta,
segundo a qual os negcios jurdicos celebrados contra disposio legal de carcter
imperativo so nulos (art. 294. CCivil). A nulidade formal respeita ao documento, ao
cumprimento dos requisitos a que est sujeito o documento.
Pode acontecer ser nulo o instrumento e vlido o negcio ou ser vlido o
instrumento e nulo o negcio.
O regime da nulidade dos negcios jurdicos encontra-se consagrado nos art.s 285.
e seguintes do CCivil, no devendo ser lavrado qualquer instrumento notarial respeitante a
negcio jurdico ferido de nulidade, devendo o notrio recus-lo (art. 173., n. 1, a). As
nulidades substanciais ou absolutas constituem pois, motivo de recusa do acto.
Vigora no ordenamento jurdico portugus, no que respeita s causas de nulidade
formais, o princpio da tipicidade, isto , apenas existem as taxativamente indicadas na lei
(art.70. e 71.). Fora desses casos, o instrumento a que faltem requisitos legais
meramente irregular e no nulo.
Existem, no entanto traos comuns entre as nulidades substantivas e formais: so
ambas de conhecimento oficioso, insanveis pelo decurso do tempo, podem ser invocadas
por qualquer interessado, operam automaticamente ipso jure ou ipsa vi legis, sem
necessidade de prvia declarao judicial.
No mbito do curso, apenas dedicaremos ateno s nulidades formais. Estas podem
ser relativas ou absolutas, conforme sejam ou no susceptveis de sanao.
So insanveis:
a) As nulidades resultantes de incompetncia em razo da matria (art.
71., n. 1, primeiro segmento);
b) As nulidades resultantes de impedimento legal do documentador (art.
71., n. 1, segundo segmento).
As restantes nulidades so sanveis desde que se verifiquem os pressupostos que
para tal a lei estabelece.
O artigo 70. consagra as nulidades formais ou nulidades por vcio de forma, com
um regime diferente das nulidades resultantes do regime geral dos negcios jurdicos. A
nulidade formal que aqui se consagra aquela que inquina o prprio instrumento notarial,
diferente, pois, a nulidade substancial que torna invlidos os negcios jurdicos.
43

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
5.1 Causas de nulidade (art. 70.)

Como j se referiu, vigora, quanto s causas de nulidade, o princpio da tipicidade,
isto , apenas existem aquelas previstas na lei, ou seja, nos artigos 70. e 71..
O acto notarial nulo, por vcio de forma, quando falte:
a) A meno do dia, ms e ano ou do lugar em que foi lavrado.
Conforme dispe a alnea a) do n. 2 do art. 70., esta nulidade sanvel se
for possvel, pelo texto do instrumento ou pelos elementos existentes no
cartrio, determinar a data ou o lugar da celebrao do acto, efectuando-se o
correspondente averbamento previsto no n. 7 do art. 132..
b) A declarao do cumprimento das formalidades previstas nos artigos 65. e 66.17.
Esta nulidade sanvel se as partes declararem, por forma autntica, em
instrumento pblico avulso, que foram cumpridas as formalidades em falta
referentes interveno dos outorgantes que no compreendiam a lngua
portuguesa ou eram surdos ou mudos (alnea b) do n. 2 do art. 70.).
c) A observncia do disposto na primeira parte do n. 2 do artigo 41.18.
Esta nulidade sanvel quando as partes declararem, por forma autentica,
que as palavras inutilizadas, quaisquer que elas fossem, no podiam alterar
os elementos essenciais ou o contedo substancial do acto ( alnea b) do n.
3 do art. 71.);
d) A assinatura de qualquer intrprete, perito, leitor, abonador ou testemunha.
Esta nulidade sanada se os intervenientes acidentais, cujas assinaturas
faltam, se encontrarem devidamente identificados no acto e declararem, por
forma autentica, ter assistido sua leitura, explicao e outorga e que no se
recusaram a assin-lo (alnea c) do n. 2 do art. 70.);
e) A assinatura de qualquer dos outorgantes que saiba e possa assinar.
Esta nulidade sanvel se os outorgantes cujas assinaturas faltam,
declararem, por forma autntica, que estiveram presentes leitura e
explicao do acto, que este representa a sua vontade e que no se recusaram
a assin-lo (alnea d) do n. 2 do art. 70.);
f) A assinatura do notrio.
Esta nulidade sanvel se o notrio cuja assinatura est em falta declarar
expressamente, atravs de documento autntico, que esteve presente no acto
e que, na sua realizao, foram cumpridas todas as formalidades legais
(alnea e) do n. 2 do art. 70.).
17
Actos com intervenientes acidentais;

Artigo 41.
Ressalvas
2 - A eliminao de palavras escritas deve ser feita por meio de traos que as cortem e de forma que as
palavras traadas permaneam legveis, sendo aplicvel respectiva ressalva o disposto no nmero
anterior.
18
44

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Outros casos de nulidade:

a) nulo o acto lavrado (art. 71., n.1):
i.
Por funcionrio incompetente em razo da matria esta nulidade
insanvel.
ii.
Por funcionrio incompetente em razo do lugar esta nulidade
sanvel quando for apresentada declarao, passada pelo notrio
competente, comprovativa da sua ausncia na data em causa e as partes
justificarem, por escrito, o carcter urgente da celebrao do acto (art.
71., n. 3, alnea a);
iii.
Por funcionrio legalmente impedido19, sem prejuzo do disposto no n.
2 do artigo 369. do Cdigo Civil esta nulidade insanvel.
b) Determina tambm a nulidade do acto a incapacidade ou a inabilidade dos
intervenientes acidentais (art. 71., n. 2).
Esta nulidade sanvel quando o vcio se referir apenas a um dos
abonadores ou a uma testemunha e possa considerar-se suprido pela
idoneidade do outro interveniente (art. 71., n. 3, alnea c).
5.2 Revalidao (art. 73.)

A sanao no se distingue da revalidao, a no ser pelo respectivo procedimento.
Os actos nulos, que no sejam susceptveis de sanao, podem ser revalidados, a
pedido dos interessados, por deciso do notrio que exera funes no cartrio notarial em
que o acto foi lavrado, quando:
a) Se prove a ausncia do notrio competente e a natureza urgente do acto;
b) Se prove que foram cumpridas as formalidades devidas;
c) Se mostre que as palavras eliminadas, quaisquer que elas fossem, no podiam
alterar os elementos essenciais ou o contedo substancial do acto;
d) Se prove que os intervenientes acidentais, cujas assinaturas faltam, assistiram sua
leitura, explicao e outorga e no se recusaram a assin-lo;
e) Se prove que os outorgantes, cujas assinaturas esto em falta, assistiram leitura e
explicao do acto, deram a este o seu acordo e no se recusaram a assin-lo;
f) Se prove que o acto no assinado pelo notrio conforme lei, representa fielmente
a vontade das partes e foi presidido pelo notrio, que no se recusou a assin-lo.
O pedido de revalidao pode ser apresentado por qualquer interessado e dirigido ao
notrio competente, devendo especificar o acto a sanar, o objecto da sanao, as
circunstncias subjacentes em que a mesma se fundamenta e a identidade das pessoas nele
interessadas.
19
Os casos de impedimento constam dos art.s 5. e 6. do CN

45

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
O notrio ordena a notificao dos interessados para, no prazo de 10 dias, deduzirem

oposio e oferecerem os meios de prova, decidindo de imediato se condiderar suficientes
os meios de prova apresentados ou procede inquirio de testemunhas se tiverem sido
indicadas e considerar insuficiente a prova apresentada (art. 76.).
Os interessados dispoem do prazo de dez dias para recorrerem da deciso do notrio,
podendo qualquer interessado recorrer para o tribunal de 1. instncia.
A revalidao ou sanao dos actos notariais no exime os funcionrios da
responsabilidade pelos danos que hajam causado (art. 184.).
Actos anulveis - O notrio no pode recusar a prtica do acto fundamento na sua
anulabilidade ou ineficcia, devendo advertir as partes da existncia do vcio e consignar no
instrumento a advertncia que tenha feito (art. 174.).
46

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
6. Instrumentos avulsos
6.1 Generalidades
6.2 Instrumentos de actas de reunies de rgos sociais
6.3 Procuraes
6.4 Ratificao de negcios jurdicos
6.5 Consentimento conjugal
6.1 - Generalidades
Os documentos autnticos podem ser exarados pelo notrio nos respectivos livros
ou em instrumentos avulsos (art. 35., n. 2). Em regra, estes so lavrados em folhas de
papal A 4, embora possa haver alguns que so lavrados em impressos de modelo
superiormente aprovado, como o caso dos instrumentos de protesto de ttulos de crdito.
Como resulta do n. 3 do art. 36., so exarados em instrumentos fora das notas os
actos que devam constar de documento autntico, mas para os quais a lei no exija, ou as
partes no pretendam, a reduo a escritura pblica.
Requisitos comuns dos instrumentos avulsos:
a) As folhas dos instrumentos avulsos devem ser rubricadas pela entidade que
presidir sua celebrao e tambm pelos outorgantes que saibam e possam
assinar e pelos demais intervenientes, com excepo das folhas que contenham
as assinaturas;
b) Em regra os instrumentos avulsos so lavrados num s exemplar. Exceptuam-se
os instrumentos de depsito de testamentos cerrados e de testamentos
internacionais, que devem ser sempre lavrados em duplicado (art. 103.);
c) Normalmente os instrumentos so entregues aos outorgantes ou aos
interessados, Devem, no entanto, ficar arquivados (art. 104.):
i.
Os instrumentos de abertura de testamentos cerrados e de testamentos
internacionais;
ii.
Os de actas de reunies de rgos sociais; e
iii.
Os de procurao conferida tambm no interesse do procurador ou de
terceiro, bem como os instrumentos de ratificao de actos notariais.
d) Os instrumentos de actas de reunies de rgos sociais, de procurao conferida
tambm no interesse do procurador ou de terceiro, os de ratificao de actos
notariais e bem assim os documentos que forem entregues no cartrio para
ficarem arquivados, esto sujeitos a registo no livro a que se refere a alnea f) do
n. 1 do art. 7.;
47

____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Normalmente, as deliberaes dos scios provam-se pelas actas das assembleias (n.
1 do art. 63. do CSComerciais). Considerando, no entanto, o modo de convocao da
assembleia, as deliberaes dos scios podem assumir a forma de Deliberaes unnimes
por escrito, tomadas, geralmente, em escrituras pblicas, aproveitando a presena de todos
os scios, evitando-se, assim, as formalidades de convocao e a feitura de actas (art. 54.,
n. 1 do CSComerciais).
As actas das deliberaes dos scios podem ainda ser lavradas por notrio, em
instrumento avulso, se, no incio da reunio, a assembleia assim o delibere ou se algum
scio o requerer por escrito gerncia, ao conselho de administrao ou ao conselho de
administrao executivo da sociedade e entregue o pedido escrito na sede social com cinco
dias teis de antecedncia em relao data da assembleia geral (art. 63., n. 6
CSComerciais).
O notrio apenas redige o instrumento da acta de reunio com base na declarao de
quem a dirigir, devendo, no entanto, relatar o essencial do que tiver presenciado.
Se se tratar de uma sociedade em nome colectivo ou sociedade por quotas o
instrumento ser assinado pelos scios presentes e pelo notrio; quanto aos demais tipos de
sociedade, o instrumento deve ser assinado pelos membros da mesa e pelo notrio (art.
46., n. 6 do CN e art.s 189., n. 5, 248., n. 6 e 388., n. 2 do CSComerciais) e deve
conter os elementos previstos no n 2 do art. 63. do CSComerciais.
Estes instrumentos ficam arquivados no cartrio no mao a que se refere o art. 28.,
n. 2, alnea g) (art. 104.).
Pelo instrumento avulso de ser cobrada, a ttulo de imposto de selo, a quantia de
8,00, prevista no ponto 15.5 da Tabela Geral de Imposto de Selo.
6.3 Procuraes (Cfr, infra 4.6.2)
6.4 - Ratificao de negcios jurdicos (art. 268. CCivil)
6.5 - Consentimento conjugal (art. 117. CN e 1684. CCivil)
48

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
7. Autenticao de documentos particulares

O Decreto-lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, no seu artigo 38, alargou a
competncia para a prtica de reconhecimentos e autenticao de documentos a outras
entidades, para alm dos notrios, designadamente a solicitadores.
Nos termos daquele artigo 38 os solicitadores podem:
a) Autenticar documentos particulares;
b) Fazer reconhecimentos simples e com menes especiais;
c) Certificar, ou fazer e certificar, traduo de documentos.
Autenticao de documentos particulares (art.s 150 a 152 CN) - Os documentos
escritos podem ser:
a) Autnticos So os documentos exarados, com as formalidades legais, pelas
autoridades pblicas, nos limites da sua competncia ou, dentro do crculo de
actividade que lhe atribudo, pelo notrio ou outro oficial pblico provido de
f pblica;
b) Particulares So particulares todos os outros documentos (art 363 do CC).
Os documentos particulares devem ser assinados pelo seu autor, ou por outrem a seu
rogo, se o rogante no souber ou no puder assinar, podendo:
a) Ser autenticados quando confirmados pelas partes perante solicitadores, entre
outras entidades. Neste caso gozam da fora probatria dos documentos
autnticos.
b) Ou ter reconhecimento notarial se a sua letra e assinatura ou s a assinatura
se encontrarem reconhecidas por solicitador, entre outras entidades neste caso
fazem prova plena quanto s declaraes atribudas ao seu autor, sem prejuzo
de arguio e prova da falsidade do documento.
Apresentado o documento para fins de autenticao, deve este ser reduzido a termo,
lavrado no prprio documento ou em folha anexa (art 36, n 4 CN).
Sendo lavrado em folha anexa, deve esta ser agrafada ao documento, de modo a no
permitir a sua separao.
Os termos de autenticao devem conter os requisitos comuns dos instrumentos
notariais estabelecidos no artigo 46, n 1 alneas a) a n), aplicvel com as necessrias
adaptaes), e nos artigos 151 e 152 do CN.
O termo de autenticao deve conter:
Nos termos das alienas a) a n) do n. 1 do art. 46.:
Designao do dia, ms, ano e lugar em que feito;
O nome do funcionrio que nele intervm, respectiva qualidade e conservatria
a que pertence;
O nome completo, estado, naturalidade e residncia habitual dos intervenientes,
bem como das pessoas singulares por estes representadas, a identificao das
sociedades nos termos da lei comercial - artigo 171 do Cdigo das Sociedades
Comerciais, a denominao das demais pessoas colectivas que os outorgantes
representem, com indicao das suas sedes;
49

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
A referncia forma como foi verificada a identidade dos outorgantes, e dos

abonadores;
A meno das procuraes e dos documentos relativos ao instrumento que
justifiquem a qualidade de procurador e de representante, mencionando-se, no
caso de representao legal (excepto no caso de pais que outorguem na
qualidade de representantes de filhos menores) e orgnica (por exemplo, gerente
de sociedade, presidente de associao), terem sido verificados os poderes
necessrios para o acto;
A meno dos documentos exibidos com indicao da sua natureza, data de
emisso e repartio emitente;
Nome completo, estado e residncia das pessoas que intervenham como
abonadores e interpretes (e a meno de terem sido respeitadas as formalidades
dos artigos 65 e 66 CN)
A referncia ao juramento ou compromisso de honra dos interpretes, quando os
houver com a indicao dos motivos que determinaram a sua interveno;
A meno de haver sido feita a leitura do termo, ou desta ter sido dispensada,
bem como a meno da explicao do seu contedo;
A declarao dos outorgantes que no assinem e a declarao, que cada um
deles faa, de que no assina por no saber ou no poder faz-lo;
As assinaturas, em seguida, dos outorgantes que possam e saibam assinar, bem
como de todos os outros intervenientes, e a do funcionrio, que ser a ltima.
Nos termos dos art.s 150. e segs.:
A declarao das partes de que j leram o documento ou esto perfeitamente
inteiradas do seu contedo e que este exprime a sua vontade (art 151,n 1,a));
A ressalva das emendas, entrelinhas, rasuras ou traos contidos no documento e
que neste no estejam devidamente ressalvados (art 151,n 1,b));;
O nome completo, a naturalidade, o estado e a residncia do rogado e a meno
de que o rogante confirmou o rogo no acto de autenticao, quando o
documento a autenticar estiver assinado a rogo (art 152 CN).
IMT - Se o acto em causa estiver sujeito a IMT, como seja o caso do contrato-promessa de
aquisio, no qual seja clausulado que o promitente adquirente pode ceder a sua posio
contratual a terceiro, ou do contrato de cesso dessa posio, no pode a autenticao ser
efectuado sem que seja arquivada em pasta prpria a declarao para a liquidao do IMT e
o correspondente comprovativo da cobrana (art 49 do IMT).
Neste caso, deve o termo de autenticao incluir a referncia liquidao e ao
pagamento do imposto e a meno da exibio dos correspondentes documentos.
Contratos-promessa de compra e venda de edifcio ou fraco autnoma j construda,
em construo ou a construir. Se as partes pretenderem um termos de autenticao, deve ser
exigido a licena de utilizao ou construo, nos termos do n. 3 do art. 410. do CCivil.
50

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Validade do termo de autenticao

A validade da autenticao de documentos, quando efectuada por cmaras de
comrcio e indstria, advogados ou solicitadores, depende de registo em sistema
informtico, cujo regulamento consta da Portaria n. 657-B/2006, de 29 de Junho.
Impedimentos
Os solicitadores esto sujeitos aos mesmos impedimentos dos notrios, no
podendo, assim, autenticar documentos em que ele, o seu cnjuge, parente ou afim na linha
recta ou no 2. grau da linha colateral sejam interessados.
Encargos
I. Selo De acordo com a circular n. 14/2003, de 22 de Outubro da Direco-Geral
dos Impostos, os termos de autenticao no so passveis de imposto de selo.
IVA Esto sujeitos ao pagamento deste imposto.
51

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Minutas de termos de autenticao

1. Assinado pelo interessado
No dia cinco de Maio de dois mil e nove, no meu escritrio sito na rua ..., perante mim, (nome
completo), solicitador, compareceu (nome completo, estado civil, naturalidade (freguesia e
concelho), e residncia, pessoa cuja identidade verifiquei por (ou exibio de doc. ou por ser de
meu conhecimento pessoal), e que, para autenticao, me apresentou o presente documento, que
disse haver lido e assinado, e que o mesmo exprime a sua vontade.
Este termo foi lido aos interessados e aos mesmos explicado o seu contedo.
Assinatura do interessado
Assinatura do solicitador
Conta
2. Assinado por representante de pessoa colectiva
No dia cinco de Maio de dois mil e nove, no meu escritrio, na rua ..., perante mim, (nome
completo), solicitador, compareceu (nome completo, estado civil, naturalidade (freguesia e
concelho), e residncia, pessoa cuja identidade verifiquei por (ou exibio de doc. ou por ser de
meu conhecimento pessoal), que, na qualidade de gerente, em representao da sociedade
comercial (o tipo, a firma, sede, n. o de matrcula e conservatria, capital social, NIPC, e, sendo
caso disso, a meno de que a sociedade se encontra em liquidao), com poderes para o acto,
conforme verifiquei por certido emitida em ... pela conservatria do registo comercial,que me
apresentou este documento para autenticao, que disse haver lido e assinado, e que o mesmo
exprime a vontade da sua representada.
Este termo foi lido e o seu contedo explicado.
Assinatura do representante
Assinatura do solicitador.
Conta
52

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
8. Reconhecimentos
Espcies:
Os reconhecimentos notariais podem ser (art. 153. CN):
a) Simples so sempre presenciais respeitam ao reconhecimento da letra e da
assinatura, ou s da assinatura, em documentos escritos e assinados, ou apenas
assinados, na presena da entidade competente, ou o reconhecimento que
realizado estando o signatrio presente ao acto (153., n.s 1, n. 4 e n. 5 CN)
b) Com menes especiais podem ser presenciais ou por semelhana20 - o
que inclui, por exigncia da lei ou a pedido dos interessados, a meno de
qualquer circunstncia especial que se refira a estes aos signatrios ou aos
rogantes que seja conhecida da entidade competente ou por ele verificada em
face do documentos exibidos e referenciados no termo (art. 153., n. 3 do CN).
Reconhecimento presencial o reconhecimento da letra e assinatura, ou s da assinatura,
em documentos escritos e assinados ou apenas assinados, na presena da entidade
competente, ou o reconhecimento que realizado estando o signatrio presente ao acto (art.
153, n. 5 CN).
Reconhecimento por semelhana o reconhecimento com a meno especial relativa
qualidade de representante do signatrio feito por simples confronto da assinatura aposta no
bilhete de identidade ou documento equivalente emitidos pela autoridade competente de um
dos pases da Unio Europeia, ou no passaporte ou com a respectiva reproduo constante
de pblica-forma extrada por fotocpia (art. 153. n. 6 CN).
Assinatura a rogo (art. 154.) Os documentos particulares devem ser assinados pelo seu
autor, ou por outrem a seu rogo, se o rogante no souber ou no puder assinar. A assinatura
feita a rogo s pode ser reconhecida presencialmente devendo o rogo ser confirmado
perante o notrio, conservador, ou oficial do registo ou qualquer outra entidade competente,
designadamente, por advogados e solicitadores, no prprio acto de reconhecimento da
assinatura e depois de lido o documento ao rogante.
20
Os reconhecimentos por semelhana e sem menes especiais relativos aos signatrios foram abolidos
pelo art. 1. do Decreto-Lei n. 250/96, de 24 de Dezembro, considerando-se o reconhecimento
substitudo pela indicao, feita pelo signatrio, do nmero, data e entidade emitente do respectivo bilhete
de identidade ou documento equivalente emitido pela autoridade competente de um dos pases da Unio
Europeia ou do passaporte (n. 2 do art. 31. do Decreto-Lei n. 135/99, de 22 de Abril).
53

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Requisitos (art. 155.)

Os reconhecimentos so lavrados no prprio documento a que respeitam ou em
folha anexa (art. 36., n. 4) e devem conter:
a) A designao do dia, ms, ano e lugar em que for lavrado ou assinado e, quando
solicitado pelas partes, a indicao da hora em que se realizou (aliena a) do n. 1
do art. 46.);
b) A meno do nome completo do signatrio e referir a forma por que se verificou
a sua identidade, com indicao de esta ser do conhecimento pessoal do
respectiva entidade, ou do nmero, data e servio emitente do documento que
lhe serviu de base (art. 155., n. 2);
c) A meno, nos reconhecimentos com menes especiais dos documentos
exibidos e referenciados no termo.
d) A meno, nos reconhecimento da assinatura a rogo de que o rogante no sabe
ou no pode assinar e que deu ou confirmou o rogo perante a entidade
competente no prprio acto de reconhecimento da assinatura e depois de lhe ter
sido lido o documento.
e) A assinatura da entidade que faz o reconhecimento e, antes dela, a dos
abonadores que intervieram no reconhecimento;
f) A meno alusiva ao arquivamento da declarao para a liquidao do IMT e do
documento comprovativo da cobrana (DUC), nos reconhecimentos de
assinaturas apostos nos contratos-promessa de aquisio de bens imveis, com
clusula da cedncia da posio contratual do promitente adquirente a terceiro
ou nos contratos de cesso dessa posio contratual (art. 49., n. 1 do CIMT).
Assinaturas que no podem ser reconhecidas (art. 157. CN)
Os reconhecimentos devem ser recusados nos seguintes casos:
a) Se a leitura do documento no for facultada entidade competente para o
reconhecimento;
b) Se a assinatura estiver aposta em papel sem nenhuns dizeres;
c) Se o documento estiver redigido em 1ngua estrangeira que a entidade
competente no domine e no estiver traduzido (ainda que verbalmente, por
perito da escolha da entidade competente);
d) Se o documento estiver redigido ou assinado a lpis;
e) Quando na feitura da letra ou assinatura tenham sido utilizados materiais que
no ofeream garantias de fixidez;
f) Quando a letra e assinatura estiverem aposta em documentos que contenham
linhas ou espaos em branco no inutilizados;
Alm dos motivos elencados neste artigo, o reconhecimento pode ser recusado caso
haja dvidas sobre as faculdades mentais do signatrio, com fundamento nos mesmos
motivos por que devem ser recusada a prtica de qualquer acto notarial, nos termos do
54

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
artigo 173.21 CN. Alis, de acordo com o preceituado nessa disposio, que tem que se
aplicar, tanto aos reconhecimentos como aos termos de autenticao, tambm no deve ser
reconhecida a assinatura em documentos que titulem negcios jurdicos nulos, nos termos
da lei substantiva.
Tem-se entendido que a falta de forma da titulao do negcio, ou a preterio de
uma formalidade, como no contrato promessa, no obsta feitura do reconhecimento da
assinatura, desde que, depois de devidamente advertido, o interessado insista no
reconhecimento (art 174 CN).
Essa advertncia deve ser expressamente consignada no reconhecimento, de forma a
evitar que o ttulo obtenha uma aparncia de validade, para o interessado e para terceiros,
que, efectivamente, no tem.
Validade do reconhecimento
A validade da autenticao de documentos, quando efectuada por cmaras de
comrcio e indstria, advogados ou solicitadores, depende de registo em sistema
informtico, cujo regulamento consta da Portaria n. 657-B/2006, de 29 de Junho.
SELO - Os reconhecimentos de assinatura no esto sujeitos a imposto de selo, mas os
actos que lhes respeitam podem estar - contrato promessa, procuraes, etc.. cabe entidade
que faz o reconhecimento cobrar o selo devido, nos termos do artigo 2, n 1 alnea a) CIS,
fazendo constar no documento a cobrana do imposto de selo, e o montante - artigo 23 n 4
CIS.
IMT - Se o acto que estiver em causa estiver sujeito a IMT, deve certificar-se, e disso fazer
meno no reconhecimento, de que foi liquidado e efectivamente pago o referido imposto
devendo arquivar a declarao de liquidao, acompanhada do correspondente
comprovativo de cobrana - artigo 49 do CIMT. Naturalmente, ao conservador no caber
verificar se a liquidao foi correctamente efectuada pelo servio de finanas competente.
Impedimentos
Os solicitadores esto sujeitos aos mesmos impedimentos dos notrios, no
podendo, assim, autenticar documentos em que ele, o seu cnjuge, parente ou afim na linha
recta ou no 2. grau da linha colateral sejam interessados.
21
Ou seja: a) se o acto for nulo; b) se o acto no couber na sua competncia ou ele estiver pessoalmente
impedido de o praticar; c) se tiver dvidas sobre a integridade das faculdades mentais dos intervenientes.
55

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Reconhecimentos mais frequentes:

1. Na procurao22 artigo 116, ns 1 e 3 do CN

As procuraes podem ser lavradas por documento escrito e assinado pelo representado com
reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado (termo de
autenticao);
Sempre individual no caso de reconhecimento presencial de letra e assinatura;
Legalidade substantiva: Ex: procurao entre cnjuges (art 1684 CCivil); procurao com
poderes para fazer doao (artigo 949 CCivil); procurao para celebrao de casamento
(1620 CCivil, e 44 CRCivil).
SELO - ponto 15.4.1.2 TIS - 5 ,00;
NOTA: Os gerentes no se podem fazer representar no exerccio do seu cargo, excepto quando a gerncia
(todos os gerentes a que a sociedade se obriga art 261 CSCom) constitua mandatrios da sociedade
(art 252, n 6 CSCom) ou um gerente delegue noutro poderes para a prtica de determinados negcios
(art 252, n 5 e 261, n CSCom).
2. O contrato promessa de compra e venda de imveis para habitao

So requisitos especiais:
A exibio da licena de utilizao ou de construo artigo 410 CCivil;
Selo - ponto 8 da TIS 5,00
Excepcionalmente, IMT - artigo 2., ns 3, alnea a) e b) CIMT - Se no contrato promessa de
aquisio e alienao de bens imveis for clausulado que o promitente adquirente pode
ceder a sua posio contratual a terceiro (os documentos comprovativos so exibidos).
Nota: A falta da exibio das licenas de utilizao ou de construo acima referidas no obsta a que o
reconhecimento seja feito, desde que os intervenientes tenham sido esclarecidos pela entidade que faz o
reconhecimento. Normalmente, consigna-se no reconhecimento que os mesmos prescindiram da exibio
do documento em causa. Por exemplo: Adverti o signatrio da anulabilidade deste acto, nos termos
do artigo 410. do CCivil, dada a falta de exibio da licena de habitabilidade
3. O contrato de sociedade - artigo 7. CSCom

Requisitos para o reconhecimento:
As entradas tm que ser bens para cuja transmisso no seja exigida forma mais solene;
Reconhecimento presencial, simples, ou com menes especiais.
SELO - a cobrar pela conservatria - Verba 26.1 da TGIS, que receita do Instituto de
Gesto Financeira e Patrimonial da Justia - artigo 4 do Decreto-Lei 322-B/2001, de 14 de
Dezembro - e verba 8.
NOTA: O reconhecimento no deve ser recusado pelo facto do acto dever ser lavrado por outra forma
que no o documento particular com o reconhecimento presencial de assinaturas. No entanto, as partes
devem ser advertidas desse facto, e, insistindo as mesmas no reconhecimento, ser feita meno no mesmo
daquela circunstncia (art. 174.). Por exemplo: Adverti os signatrios de que este acto no tem forma
legal.
22
As procuraes que exijam interveno notarial podem ser lavradas por instrumento pblico (art. 46.),
por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura
ou por documento autenticado (art. 116. CN).
56

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Minutas de reconhecimentos
1. Reconhecimento de assinatura simples
Reconheo a assinatura supra (ou: direita, esquerda, em/olha anexa) de (apenas o nome), feita
perante mim pelo prprio (ou: o qual, presente ao acto, me declarou ser sua a assinatura), cuja
identidade verifiquei por (ou exibio de doc. ou por ser de meu conhecimento pessoal).
Conservatria do Registo ..., data .
O oficial/ conservador
Conta (tambm o selo a que haja lugar)
2. Reconhecimento a rogo
Reconheo a assinatura supra (...) de (o nome do rogado), feita na minha presena (...), a rogo de
(nome do rogante), que declarou no saber (ou: no poder) assinar, rogo esse que me foi
confirmado pelo rogante aps lhe ter lido este documento. Verifiquei a identidade do rogante por
(ou exibio de doc. ou por ser de meu conhecimento pessoal) e a do rogado por (ou exibio de
doc. ou por ser de meu conhecimento pessoal).
Conservatria do Registo ..., data
3. Reconhecimento presencial de procurador
Reconheo a assinatura supra (...) de (o representante), feita na minha presena (...), o qual
procurador de (o nome do representado) qualidade que verifiquei por procurao passada em ...,
que me foi exibida (ou por meu conhecimento pessoal). Verifiquei a identidade do signatrio por
(ou exibio de doc. ou por ser de meu conhecimento pessoal)
4. Reconhecimento na qualidade de gerente
Reconheo a assinatura supra (...) de (o gerente), (se for presencial: feita na minha presena ())
na qualidade de gerente da sociedade comercial (firma da sociedade), com poderes para o acto,
conforme verifiquei pela certido emitida em (data e conservatria emitente). Verifiquei a
identidade do signatrio por (ou exibio de doc. ou por ser de meu conhecimento pessoal).
Conservatria do Registo data
O oficial/ conservador e Conta (tambm o selo a que haja lugar
57

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
58

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
9. Certificados, certides e documentos anlogos

9.1 Certificados
9.1.1 Certificados de vida e de identidade
9.1.2. Certificados de desempenho de cargos
9.1.3 - Certificados de outros factos
9.2 Certides e pblicas-formas
9.3 - Tradues
Nos termos do art. 4., n. 2, compete ao notrio, entre outras atribuies:

1) Passar certificados de vida e identidade e, bem assim, do desempenho de cargos
pblicos, de gerncia ou de administrao de pessoas colectivas (alnea d) do n. 2
do art. 4.);
2) Passar certificados de outros factos que tenha verificado (alnea e) do n. 2 do art.
4.);
3) Certificar, ou fazer e certificar, tradues de documentos (alnea f) do n. 2 do art.
4.).
9.1 Certificados Os certificados referem-se a factos de que o notrio teve
conhecimento, que tenha devidamente verificado.
Os certificados, certides e documentos anlogos expedidos pelo notrio so
considerados, de acordo com o n. 2 do art. 35., documentos autnticos, fazendo, assim,
prova plena dos factos que referem como praticados pelo oficial pblico respectivo, assim
como dos factos que nele so atestados com base em percepes da entidade
documentadora (art. 371. CCivil).
Requisitos comuns (art. 160.) - Os certificados, as certides e os documentos anlogos
devem conter:
a) A designao do servio emitente;
b) A numerao das folhas;
c) A meno da data e do lugar em que foram passados; e
d) A rubrica e assinatura do funcionrio.
9.1.1 Certificados de vida e de identidade (art. 161.)
Requisitos especiais:
Os certificados de vida e de identidade devem conter em especial:
a) Os elementos de identificao do interessado;
b) A forma como a sua identidade foi verificada;
c) A sua assinatura ou a declarao de que no sabe ou no pode assinar; e
d) A impresso digital.
Pode ainda ser colocada uma fotografia do interessado, no certificado, devendo o
notrio apor sobre ela o selo branco (art. 161., n. 2).
59

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
9.1.2 Certificados de desempenho de cargos (art. 162.)

Nestes certificados deve declarar-se se o facto certificado do conhecimento
pessoal do notrio ou se apenas foi provado por documento, devendo, neste caso, fazer-se a
identificao do documento exibido.
Este certificado perdeu quase toda a utilidade, porquanto h outros meios de prova
desses factos, como sejam documentos de tomada de posse, actas de reunies dos rgos
sociais, certides de registo comercial etc.
9.1.3 Certificados de outros factos (art. 163.)
O notrio pode certificar, por exemplo, que a casa comercial situada em certa rua,
com determinado nmero de polcia, tem exposta, na montra, determinadas peas de
vesturio a certo preo.
Este certificado constitui um meio de prova relevante, por exemplo, numa aco de
despejo pois oferece garantias que a prova testemunhal no pode conter. Se o certificado
descrever a forma como o facto certificado veio ao conhecimento do notrio, como alis,
exige a prpria norma, designadamente a sua observao directa e circunstanciada, faz
prova plena dos factos, nos termos prescritos no artigo 371. do CCivil.
Minutas
Certificado de vida e de identidade
Cartrio Notarial do notrio F., sito..
Eu, abaixo assinado, F.., expressamente autorizado pelo referido notrio a praticar este acto,
certifico que hoje compareceu neste Cartrio F., cuja identidade verifiquei por., o qual me requereu
este certificado de vida e de identidade (no caso de o interessado no saber ou no poder assinar, deve
mencionar-se a correspondente declarao).
..de.de..
..
..
(assinaturas do interessado e de quem presidiu ao acto e, quando intervierem, dos abonadores).
O certificado deve ser aposta a impresso digital e colocado a fotografia do interessado),
Certificado de outros factos
Cartrio Notarial do notrio F., sito..
Eu, abaixo assinado, F.., expressamente autorizado pelo referido notrio a praticar este acto,
certifico que hoje a pedido de F , me desloquei, pelas.horas, ao n. .da Rua.., esta cidade em
cujo rs-do-cho se encontra instalado um estabelecimento comercial de .., tendo verificado que na
respectiva montra se encontram expostos os seguintes bens aos preos que infra se indicam
..de.de..
..
60

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Certides (art. 164.)
As certides so documentos atravs dos quais se prova o contedo dos
instrumentos, registos e documentos arquivados nos cartrios. Podem revestir duas
espcies:
a) De teor quando reproduzem literalmente todo o contedo do original;
b) De narrativa quando a reproduo feita por extracto.
As certides extradas dos instrumentos e dos documentos existentes nos cartrios
devem ser de teor e reproduzir literalmente o original. As certides de registos e as
destinadas a publicao ou comunicao dos actos notariais podem ser de narrativa e
reproduzem, por extracto, o contedo destes. Quaisquer das certides pode ser integral ou
parcial, conforme se reporte a todo o contedo do original ou apenas a parte dele (art.
165.).
Pblicas-formas (art. 171.)
As pblicas-formas so cpias expedidas, igualmente, por notrio, de documentos
estranhos ao arquivo do cartrio, que lhe sejam presentes para esse efeito.
Se o documento estranho ao arquivo do notrio for fotocopiado fora do cartrio,
pode ser feita a conferncia da fotocpia, desde que seja apresentado tanto a fotocpia como
o documento.
Tm competncia para extrair fotocpias dos originais que lhes sejam apresentados
para certificao e para certificar a conformidade de fotocpias com os documentos
originais que lhes sejam apresentados para esse fim, alm dos notrios, as entidades a que se
refere o Decreto-Lei 28/2000, de 13 de Maro, designadamente os solicitadores, atribuindo
a lei a essas fotocpias o valor probatrio dos originais.
61

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
62

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
9.3 Tradues (art. 172.)

A traduo de documentos compreende:
a) A verso para a lngua portuguesa do seu contedo integral, quando escritos
numa lngua estrangeira;
b) A verso para uma lngua estrangeira do seu contedo integral, quando
escritos em lngua portuguesa.
Geralmente, o documento escrito em lngua estrangeira apresentado para instruir
actos notariais, deve ser acompanhado da correspondente traduo a qual pode ser feita:
a) Por notrio portugus;
b) Pelo consulado portugus no pas onde o documento foi passado;
c) Pelo consulado desse pas em Portugal;
d) Por tradutor idneo que, sob juramento ou compromisso de honra, afirme,
perante notrio, ser fiel a traduo.
e) Advogados;
f) Solicitadores;
g) Cmaras de comrcio e indstria;
h) Conservadores; e
i) Oficiais do registo.
Modalidades
A traduo pode:
a) Ser feita e certificada por, notrio, conservador, oficial de registo, advogado ou
solicitador; ou
b) Por tradutor ajuramentado e certificada por uma daquelas entidades.
A traduo deve conter a indicao da lngua em que est escrito o original e a
declarao de que o texto foi fielmente traduzido.
Se a traduo for feita por tradutor ajuramentado em certificado aposto na prpria
traduo ou em folha anexa (certificado de exactido da traduo), deve mencionar-se a
forma pela qual foi feita a traduo e o cumprimento das formalidades previstas no n 3 do
artigo 44.23
Requisitos
A traduo deve conter:
a) A designao do servio emitente, a numerao das folhas, a meno da data e
do lugar em que foram passados e, ainda, a rubrica e assinatura do funcionrio
competente (art. 160., n. 1 CN)
23
Art 44, n 3 - O documento escrito em lngua estrangeira deve ser acompanhado da traduo
correspondente, a qual pode ser feita por notrio portugus, pelo consulado portugus no pas onde o
documento foi passado, pelo consulado desse pas em Portugal ou, ainda, por tradutor idneo que, sob
juramento ou compromisso de honra, afirme, perante o notrio, ser fiel a traduo.
63

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
b) A declarao de que o texto foi fielmente traduzido e a declarao de

conformidade com o original (art 167, c) CN);
c) A referncia aos averbamentos, cotas de referncia e contas dos instrumentos e
documentos a que respeitem (art 168, n 2);
d) Meno dos selos e demais legalizaes, estampilhas e verbas de pagamento do
imposto do selo constantes dos originais, devendo tambm nelas ser assinaladas,
de forma bem visvel, todas as irregularidades ou deficincias reveladas pelo
texto e que viciem o acto ou o documento, incluindo, a pedido dos interessados
as ressalvas que neles foram feitas (art 170, ns 1 e 2).
Minutas de tradues
1. Traduo feita por conservador ou oficial de registo:
Certifico que para traduo me foi apresentado um documento escrito em lnguacuja
verso para a lngua portuguesa tem o seguinte teor integral: ..
Tem aposto no final uma estampilha no valor de , com os seguintes dizeres de e
margem um averbamento que diz textualmente o seguinte: .
Est conforme o original.
Conservatria do Registo Predial de .
O conservador/oficial
Conta: .
So:
Registada sob o n ..
2. Traduo feita por tradutor ajuramentado:
Certifico que hoje compareceu nesta Conservatria F, pessoa cuja identidade
verifiquei por., o qual me afirmou, sob compromisso de honra de bem desempenhar as suas
funes, que o texto do contrato anexo de.(indicar a sua espcie), outorgado no dia por
F. e F (identificao como consta do documento), escrito em lngua , foi por ele fiel e
integralmente traduzido para a lngua portuguesa.
Conservatria do Registo Predial de ....
Conta: .
So:
Registada sob o n .
64

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10. Escrituras
10.1 - Actos sujeitos a escritura pblica
10.2 - Registo e participaes
10.3 - Compra e venda
10.4 Doao
10.5 Justificao
10.6 Habilitao
10.6 - Propriedade horizontal
10.7 - Conveno antenupcial
10.8 - Alienao da herana
10.10 - Repdio
10.11 - Partilha
10.12 - Permuta
10.13 - Dao em cumprimento
10-14 - Consignao de rendimentos
10-15 - Contrato-promessa
10.16 - Cooperativas
10.17 - Sociedades
10.18 - Trespasse
10.19 - Direito de superfcie
10.20 - Expropriao amigvel
10.21 - Mtuo
10.22 - Abertura de crdito
10.23 - Hipoteca
10.24 - Cesso de crditos
10.25 - Locao
10.26 - Servides prediais
65

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
66

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Podem ser celebrados por escritura pblica todos os actos que as partes queiram que
revista esta forma (art. 36., n. 1).
So praticados nos termos de legislao especial (art. 81. CN):
a) Os actos em que intervenham como outorgantes pessoas colectivas de direito
pblico ou qualquer outra entidade pblica;
b) Os actos entre as caixas de crdito agrcola mtuo e os seus scios;
c) Os actos a que se refere o Decreto-Lei n. 32765, de 29 de Abril de 1943;
Estabelece a suficincia de documento particular como meio de prova de contratos de
mtuo ou usura de estabelecimentos bancrios, tenham ou no natureza de mercantis,
sejam ou no comerciantes as outras partes contrantes.
d) Os actos a que se refere o Decreto-Lei n. 255/93, de 15 de Julho

Que permite a transmisso de imveis destinados habitao mediante documento
particular.
e) Os actos a que se refere o Decreto-Lei n. 267/93, de 31 de Julho

Que alterou as competncias atribudas aos notrios nos processos de constituio de
sociedades comerciais.
f) Outros actos regulados na lei.

Por exemplo nas leis de processo, no que se refere aos termos de transaco, em que o
escrivo desempenha funes notariais.
At 1 de Janeiro de 2009 e por exigncia do n. 1 do art. 80., agora revogado,

ressalvadas os actos praticados nos termos de legislao especial a que se refere o art. 81 e
de outra legislao que tinha vindo a dispensar a exigncia de escritura pblica em certos
casos, eram, em geral, celebrados por escritura pblica, os actos que importassem
reconhecimento, constituio, aquisio, modificao, diviso ou extino dos direitos de
propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou servido sobre coisas imveis.
A reforma introduzida pelo Decreto-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho, que adoptou
medidas de simplificao, desmaterializao e eliminao de actos e procedimentos no
mbito do registo predial e actos conexos, tornou facultativa a exigncia de escritura
pblica para a forma daqueles actos, revogou o n. 1 do art. 80., passando a relevar, nesta
matria, o art. 22. do citado Decreto-Lei 116/2008, passando a ser vlidos se forem
celebrados por escritura pblica ou documento particular autenticado todos os actos que
constam das alneas a) a g) do mesmo artigo.
Escritura pblica e documento particular autenticado passaram a ser entendidos como
meios alternativos formalizao legal dos actos elencados naquela norma.
Por outro lado, o artigo 38. do Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, atribuiu
competncia aos conservadores, oficiais de registo, advogados, solicitadores e s cmaras
de comrcio e indstria, reconhecidos nos termos do Decreto-Lei n. 244/92, de 29 de
Outubro, competncia para poderem fazer reconhecimentos simples e com menes
especiais, presenciais e por semelhana, autenticar documentos particulares, certificar,
ou fazer e certificar, tradues de documentos nos termos da lei notarial, gozando estes
67

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
documentos da mesma fora probatria que teria se os mesmos actos tivessem sido
realizados com interveno notarial.
Com esta reforma, o art. 80. foi esvaziado de contedo, devendo especialmente
celebrar-se por escritura pblica, apenas:
a) As justificaes notariais;
b) Os actos que importem revogao, rectificao ou alterao de negcios que, por
fora da lei ou por vontade das partes, tenham sido celebrados por escritura pblica,
sem prejuzo do disposto nos artigos 221. e 222. do Cdigo Civil;
c) As habilitaes de herdeiros;
d) Os actos de constituio de associaes e de fundaes, bem como os respectivos
estatutos, suas alteraes e revogaes.
Surgem, assim, no ordenamento jurdico portugus novas entidades com competncia
para dar forma legal aos actos jurdicos extrajudiciais, atravs da autenticao de
documento particular que as partes lhe apresentam.
Este termo de autenticao implica para as entidades autenticadoras a assuno de
vrias obrigaes, designadamente, obrigaes de verificao, comunicao ou participao
relacionadas com a prtica dos actos, como resulta do artigo 23., n. 3 do mesmo DecretoLei n. 116/2009, ou seja, as obrigaes que tm os notrios so as mesmas das entidades
que procedem ao termo de autenticao nos documentos particulares.
Por mera questo de metodologia, trataremos da titulao por documento particular
mais adiante, referindo, por agora as obrigaes a que esto sujeitos os notrios ao
celebrarem uma escritura pblica.
68

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.2. Registo e participaes

Registos de escritura (art. 139.)
As escrituras devem ser registadas no livro de registo de escrituras diversas a que se
refere a alnea e) do n. 1 do art. 7., com os elementos exigidos pelos art.s 140., n. 2 e
144..
Participao dos actos Da conjugao dos art.s 186. CN; art. 49., n. 4 do CIMT; art.
123. do CIRS e art. 50., n. 3 do Decreto-Lei 211/2004, de 20 de Agosto, os notrios tm
as seguintes obrigaes de participao at ao dia 15 de cada ms:
a) Direco-Geral dos Impostos (DGCI), em suporte informtico, referentes ao ms
anterior:
i. Uma relao do registo de escrituras diversas, atravs de declarao modelo
n. 11 aprovado pela Portaria n. 975/2004, de 3 de Agosto;
ii. Uma cpia das procuraes que confiram poderes de alienao de bens
imveis em que por renncia ao direito de revogao o representado deixe
de poder revogar a procurao, bem dos respectivos substabelecimentos.
iii. Cpias das escrituras de diviso de coisa comum, de doao, de justificao
com invocao da usucapio e de partilha, que, nos termos dos art.s 23. do
CIMT e art. 26., n. 6, alneas b) e c), do CIS, servem de base,
respectivamente, liquidao do IMT e do imposto de selo.
b) conservatria situada no concelho da sede da entidade sujeita a registo, a relao
dos documentos lavrados no ms anterior, para prova dos factos sujeitos a registo
comercial obrigatrio (art. 16. do CRComercial);
c) Ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas fotocpias dos ttulos de constituio,
modificaes ou extino de pessoas colectivas no sujeitas a registo comercial,
lavrados no ms anterior;
d) Ao Instituto dos Mercados de Obras Pblicas e Particulares e do Imobilirio
(IMOPPPI), cpia das escrituras que titulem negcios sobre bens imveis, para o
efeito de averiguao da prtica de contra-ordenaes, quando haja indcios da
interveno, na mediao desses negcios, de pessoa singular ou colectiva que no
seja titular de licena para o exerccio de mediao imobiliria;
e) Conservatria dos Registos Centrais:
i.
Informao com a identificao dos testamentos pblicos, instrumentos de
aprovao, revogao de testamentos ou abertura de testamentos cerrados e
de testamentos internacionais, escrituras de revogao de testamentos e
escrituras de renncia ou repdio de herana ou legado lavrados no ms
anterior, bem como a identificao dos respectivos testadores ou outorgantes
ii.
Uma cpia do registo das escrituras diversas celebradas no ms anterior
(art.s 187., n. 1, alnea b) e n. 2 do CN;
69

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
f) A qualquer conservatria do Registo Civil, no prazo de 5 dias a contar da data em

que for lavrada a escritura pblica de habilitao de herdeiros (art. 202.-B, n. 1 do
CRCivil);
70

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3 Compra e venda

10.3.1 Conceito
10.3.2 Forma
10.3.3 Limitaes celebrao do contrato
10.3.3.1 Princpio da legitimao de direitos
10.3.3.2 Compra e venda entre cnjuges
10.3.3.3 Autorizao do Ministrio Pblico
10.3.3.4 Venda a filhos ou netos
10.3.3.5 Venda de terrenos aptos para cultura (fraccionamento)
10.3.3.6 Regime jurdico da urbanizao e edificao
10.3.3.7 Autorizao de utilizao
10.3.3.8 Ficha Tcnica de Habitao
10.3.3.9 Interveno de mediador imobilirio
10.3.3.10 Certificado energtico e da qualidade do ar
10.3.3.11 Direito de preferncia
10.3.3.12 Constituio de compropriedade ou aumento do nmero de
compartes de prdios rsticos
10.3.4 A titulao por documento particular
10.3.5 Obrigaes fiscais
10.3.5.1 IMT
10.3.5.2 Imposto de Selo
10.3.1 - Conceito
A noo de compra e venda dada pelo art. 874. do CCivil: um contrato
especial, tpico ou nominado, pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro
direito, mediante um preo.
O contrato constitui uma das fontes das obrigaes e consiste no acordo vinculativo,
assente sobre duas ou mais declaraes de vontade (oferta ou proposta de um lado e
aceitao, do outro), contrapostas mas perfeitamente harmonizveis entre si que visam
estabelecer uma regulamentao unitria de interesses.24
O elemento fundamental do contrato o mtuo consenso. As declaraes de
vontade, apesar de opostas, ajustam-se uma outra, no mtuo consenso.
Vigorando no ordenamento jurdico portugus o princpio consensual, o direito de
propriedade adquire-se, no caso de contrato, por mero efeito do mesmo (art.s 1 317., a) e
408., n. 1 CCivil) e por isso se diz que a compra e venda um contrato real quoad
effectum, justamente por a transferncia do direito, designadamente real, objecto do negcio
jurdico, se produzir, regra geral, por mero efeito do contrato.
Bens futuros
Admite, o ordenamento jurdico portugus, a transferncia de bens futuros (art.
408., n. 2 CCivil). Nestes casos a transferncia do direito sobre coisas futuras ou
24
Cfr. Antunes Varela Das Obrigaes em geral Vol. I pag. 214
71

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
indeterminadas e de frutos naturais fica dependente de um facto futuro. No , contudo,

necessrio novo contrato, pois a aquisio do direito consequncia do contrato de compra
e venda, j celebrado.
Condio suspensiva e resolutiva (art. 270. CCivil)
As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto:
a) A produo dos efeitos do negcio jurdico condio suspensiva;
b) A resoluo dos efeitos do negcio jurdico condio resolutiva.
Termo (art. 278. CCivil)
Pode ser estipulado que os efeitos do negcio jurdico comecem ou cessem a partir
de certo momento.
Venda de bens alheios nula a venda de bens alheios (art. 892. CCivil).
Venda a retro (art. 927. CCivil) Diz-se a retro a venda em que se reconhece ao
vendedor a faculdade de resolver o contrato. Esta clusula s oponvel a terceiros, desde
que tenha sido registada (art. 932. CCivil e 94., a) CRPredial).
Reserva de propriedade (art. 409. do CCivil) lcito ao alienante reservar para si a
propriedade da coisa at ao cumprimento total ou parcial das obrigaes da outra parte.
Tratando-se de coisa imvel, ou de coisa mvel sujeita a registo, s a clusula constante do
registo oponvel a terceiros (art.s 409., n. 2 CCivil e 94., a) CRPredial).
Cancelamento da reserva Quem cumpre a obrigao tem o direito de exigir quitao
daquele a quem a prestao feita, devendo a quitao constar de documento autntico ou
autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso
legtimo interesse (art. 787. do CCivil). O documento idneo para efectuar o cancelamento
da clusula da reserva de propriedade, deve constar de um dos seguintes documentos25:
a) Documento autntico ou autenticado;
b) Documento com reconhecimento presencial da assinatura;
c) Verificao de qualquer outro evento a que, nos termos da referida
condio, ficou subordinada a transferncia de propriedade.
A existncia de reserva de propriedade obsta a que se possa celebrar o contrato de
compra e venda, enquanto o preo no se encontrar pago.
25
Cfr: Proc. R.P.56/2002 DSJ-CT in BRN 11/2002 pag. 14;
72

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Efeitos da compra e venda art. 879. CCivil:

a) Transmisso da propriedade da coisa;
b) A obrigao, para o vendedor, de entregar a coisa, se esta j estiver em poder do
comprador, como acontecer, por exemplo, na venda da casa ao inquilino);
c) A obrigao de pagar o preo. A falta de pagamento do preo no confere ao
vendedor, salvo disposio em contrrio, o direito de resolver o contrato por
falta de pagamento do preo (art. 886. CCivil).
73

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.2 - Forma
A validade da declarao negocial no depende da observncia de forma especial,
salvo quando a lei a exigir, sendo, no entanto, nula a declarao negocial que carea de
forma legalmente prescrita (art.s 219. e 220. CCivil).
Forma - Bens imveis
Se o contrato tiver por objecto bens imveis, s vlido se for celebrado por
escritura pblica ou por documento particular autenticado (art. 875. CCivil).
Existem mais dois casos em que no necessria nem a escritura pblica nem o
documento particular autenticado para dar forma legal compra e venda:
a) Nos termos do Decreto-Lei n. 255/93, de 15 de Julho, a compra e venda com
mtuo respeitante a prdio urbano ou fraco autnoma de bens imveis pode
ser titulada por documento lavrado pela instituio de crdito mutuante;
b) O Decreto-Lei n. 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de
transmisso, onerao e registo imediato de prdio urbano em atendimento
presencial nico, mais conhecido pelo Casa Pronta. Este procedimento tinha,
inicialmente, o seu mbito restringido compra e venda de prdio urbano e o
procedimento apenas podia ser elaborado pelo servio de registo predial da rea
da situao do prdio, de acordo com o modelo previamente escolhido pelos
interessados.
Em consequncia do fim da competncia territorial das conservatrias do
registo predial, o procedimento passou a ser da competncia de qualquer
conservatria, independentemente da rea da situao do prdio.
A Portaria 1126/2009, de 1 de Outubro, alargou o procedimento a todos os
tipos de prdios e ao negcio jurdico de dao em pagamento.
A regulamentao deste procedimento especial consta da Portaria n. 794B/2007, de 23 de Julho.
Podem ser objecto de compra e venda todas as coisas, presentes ou futuras, que a lei
no declare inalienveis e que no estejam fora do comrcio jurdico.
Por razes de proteco e ordem pblica, salubridade, higiene e paisagstica, entre
outros, a lei estabelece cada vez mais limitaes celebrao de contratos de compra e
venda, o que obriga os tituladores observncia de determinados requisitos e exigncia de
diversos documentos para a instruo de vrios tipos de actos, sob pena dos mesmos serem
nulos, virem a ser anulados ou se mostrarem irregulares.
74

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.3.1- Princpio da legitimao de direitos

Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prdios, ou se
contraiam encargos sobre eles, no podem ser lavrados sem que tambm se faa
referncia inscrio desses direitos em nome do autor da herana, ou de quem os aliena,
ou inscrio de propriedade do prdio em nome de quem o onera (art. 54., n. 2 CN e
art. 9. do CRPredial).
Quem aliena ou onera o seu direito de propriedade deve estar legitimado para o
fazer, atravs do respectivo registo em seu nome dos direitos objecto do negcio jurdico.
Este princpio foi introduzido no ordenamento jurdico portugus aquando da
reforma do registo predial efectuada pelo Decreto-Lei n. 224/84, de 6 de Julho, passando
o registo a ser indirectamente obrigatrio.
Para no perturbar demasiado o comrcio jurdico imobilirio, considerando as
profundas alteraes introduzidas, foram criadas algumas excepes a este princpio, que
ainda se mantm, no tendo, pois, aplicao:
a) Na partilha de qualquer patrimnio (hereditrio ou conjugal);
b) Na expropriao;
c) Na venda executiva se estiver definitivamente registada a penhora;
d) Na venda em consequncia do processo de insolvncia se estiver
definitivamente registada a declarao de insolvncia (ou a apreenso).
e) Nos actos de transmisso ou onerao praticados por quem tenha adquirido no
mesmo dia os bens transmitidos ou onerados;
f) Nos casos de urgncia devidamente justificada por perigo de vida dos
outorgantes devidamente comprovada por peritos mdicos ou atestado mdico;
g) Nos casos de urgncia motivada por extravio ou inutilizao do registo
causados por incndio, inundao ou outra calamidade, reconhecida por
despacho do Ministro da Justia, devendo, neste caso constar do instrumento o
modo como foi comprovada a urgncia (art. 56., a)); e
h) Tratando-se de prdio situado em rea onde no tenha vigorado o registo
obrigatrio, o primeiro acto de transmisso posterior a 1 de Outubro de 1984
pode ser titulado sem a exigncia prevista no n. 1, se for exibido documento
comprovativo, ou feita justificao simultnea, do direito da pessoa de quem se
adquire.
O ttulo que deve exibir-se neste casos somente aquele que prove o direito
do transmitente. No h que exigir documentao relativa a transmisses
intermdias.
75

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.3.2 - Compra e venda entre cnjuges

O ordenamento jurdico portugus consagrou o princpio da imutabilidade quer das
convenes antenupciais quer do regime de bens, no sendo, assim, permitido, depois da
celebrao do casamento, alterar nem as convenes antenupciais nem os regimes de
bens, salvo os casos previstos na lei (art. 1714., n. 1 CCivil). O nmero 2 deste preceito
probe os contratos de compra e venda entre cnjuges, salvo quando estes se encontrem
separados judicialmente de pessoas e bens.
10.3.3.3 - Autorizao do Ministrio Pblico26
Sem autorizao do Ministrio Pblico, os pais no podem como representantes
legais do filho menor:
a) Alienar bens;
b) Adquirir estabelecimento comercial ou industrial;
c) Adquirir, directamente ou por interposta pessoa, bens ou direitos pertencentes a
filhos menores (art.s 1889. e 1892. CCivil);
10.3.3.4- Venda a filhos ou netos
Os pais e avs no podem vender a filhos ou netos e respectivos consortes, sem o
consentimento dos outros filhos ou netos e respectivos consortes, se casados em regime
de comunho (art. 877. do CCivil).
Pretende-se, assim, evitar verdadeiras doaes atravs de vendas simuladas, ferindo
a legtima. A violao desta norma tem como consequncia a anulabilidade do negcio
que pode ser pedida pelos filhos que no deram o seu consentimento, dentro do prazo de
um ano a contar do conhecimento da celebrao do contrato (art. 877., n. 2 CCivil).
10.3.3.5 - Venda de terrenos aptos para cultura (fraccionamento)
Ao fraccionamento de prdios rsticos se referem os art.s 1376. e seguintes do
CCivil, no podendo os terrenos aptos para cultura fraccionar-se em parcelas de rea
inferior correspondente unidade de cultura fixada para cada zona do pas27.
Nas reas de Reserva Agrcola Nacional (RAN), definidas pelo Decreto-Lei n.
196/89, de 14 de Junho, a unidade de cultura corresponde ao dobro da rea fixada pela lei
geral, por fora do art. 13. daquele diploma.
Tambm no permitido o fraccionamento quando dele possa resultar o encrave de
qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a unidade de cultura (art. 1376., n. 2
CCivil).
ainda aplicvel ao fraccionamento de prdios rsticos as disposies do DecretoLei n. 348/88, de 25 de Outubro, regulamentado pelo Decreto-Lei n. 103/90, de 22 de
Maro.
26
27
Cfr. infra 4.6.1;

Fixada para cada zona do pas pela Portaria n. 202/70, de 21 de Abril;
76

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Deve constar do instrumento, de forma clara, que o acto no envolve

fraccionamento proibido.
77

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
78

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

O regime jurdico da urbanizao e da edificao foi aprovado pelo Decreto-Lei n.
555/99, de 16 de Dezembro, alterado por diversas vezes, sendo a ltima pela Lei n.
60/2007, de 4 de Setembro, que entrou em vigor no dia 3 de Maro de 2008.
De todas as operaes urbansticas reguladas neste regime, as de maior impacte para
o direito notarial so as operaes urbansticas dos loteamentos urbanos.
Conceito de loteamento
O conceito de loteamento no foi entendido da mesma forma ao longo do tempo.
Assim:
a) Para os Decretos-Lei n.s 46 673, de 29 de Novembro de 1965, 289/73, de 6 de
Junho, 400/84, de 31 de Dezembro e 448/91, de 29 de Novembro, o conceito de
loteamento assentava na ideia da diviso de prdios destinados a construo;
b) O Decreto-Lei 555/99, na redaco anterior Lei 60/2007, definiu as operaes
de loteamento como as aces que tivessem por objecto ou por efeito a
constituio de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente
edificao urbana e que resultasse da diviso de um ou vrios prdios ou do seu
emparcelamento ou reparcelamento.
Com esta nova definio passaram a integrar o conceito de loteamento a
anexao de dois ou mais prdios num s lote destinada a construo, sendo
necessrio a respectiva licena para a realizao da operao, geralmente
titulada por alvar de loteamento e, noutros casos, pela simples autorizao.
c) Com a entrada em vigor da Lei n. 60/2007, referida, foi redefinido o conceito
de loteamento passando a compreender as aces que tenham por objecto ou
por efeito a constituio de um ou mais lotes destinados, imediata ou
subsequente, edificao urbana e que resulte da diviso de um ou vrios
prdios ou do seu reparcelamento. Deixou, assim, de fazer parte do conceito a
operao urbanstica do emparcelamento.
Consistindo o loteamento numa aco, torna-se necessrio um comportamento
voluntrio do interessado, ficando fora do conceito as divises de prdios resultantes de
factos naturais (desvio natural de um curso de gua) ou as aces imputveis
Administrao Pblica (expropriao de uma faixa de terreno para construo de uma
estrada).
Os lotes resultantes da diviso fundiria, para integrar uma operao de loteamento,
devem destinar-se construo de edifcios para uso urbano, seja habitacional, comercial ou
industrial, no estando sujeito a loteamento a diviso fundiria que vise outra finalidade,
como sejam a rectificao de estremas de prdios ou a constituio ou ampliao de
logradouros.
79

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Existem operaes urbansticas sujeitas e isentas de licena.

Operaes sujeitas a licena
O art. 4. do RJUE elenca as operaes urbansticas sujeitas a licena
administrativa, nas quais se incluem as operaes de loteamento.
As operaes sujeitas a licenas podem ser tituladas:
a) Por alvar de loteamento (art. 74., n. 1 do RJUE); ou
b) Comunicao prvia, se a operao tiver sido antecedida de informao prvia
favorvel emitida nos termos do n. 2 do art. 14. do RJUE, que titulada pelo
recibo da sua apresentao acompanhada do comprovativo da sua admisso, nos
termos do art. 36.-A do RJUE.
Dispe o n. 1 do art. 49. do Decreto-Lei n. 555/99, referido, que nos ttulos
relativos a actos ou negcios jurdicos, de que resulte, directa ou indirectamente, a
constituio de lotes, deve constar:
a) O nmero do alvar ou da comunicao prvia;
b) A data da sua emisso ou admisso pela cmara municipal;
c) A data de caducidade;
d) A certido do registo predial.
Os negcios jurdicos praticados com violao da obrigatoriedade de exibio e
identificao do alvar de loteamento ou da comunicao prvia so nulos, por
incumprimento de disposies legais imperativas (art. 294. do CCivil)
No entanto, se existir o respectivo licenciamento e s por qualquer circunstncia no
tiver sido identificada a licena, no ttulo, o negcio permanece vlido, podendo a licena
ser apresentada com o pedido de registo.
Operaes isentas de licena (art. 6. do RJUE)
Quando reunidos alguns requisitos, a lei isenta de licena algumas operaes
urbansticas. Esto isentas de licena, entre outras, os destaques referidos nos n.s 4 e 5 do
art. 6..
O n. 4 isenta de licena os actos que tenham por efeito o destaque de uma nica
parcela de prdio com descrio predial que se situe em permetro urbano, desde que as
parcelas resultantes do destaque devem confrontem com arruamentos pblicos;
O n. 5 isenta de licena os actos que tenham por efeito o destaque de uma nica
parcela de prdio com descrio predial que se situe fora dos permetros urbanos, desde
que se cumpram cumulativamente, as seguintes condies:
a) Na parcela destacada s seja construdo edifcio que se destine:
i.
Exclusivamente a fins habitacionais; e
ii.
Que no tenha mais de dois fogos;
80

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
b) Na parcela restante se respeite a rea mnima fixada no projecto de interveno

em espao rural em vigor ou, quando aquele no exista, a rea de unidade de
cultura fixada nos termos da lei geral para a regio respectiva.
O n. 6 apenas no permite efectuar, na rea correspondente ao prdio originrio,
novo destaque por um prazo de 10 anos, contados da data do destaque anterior;
O condicionamento da construo prevista na alnea a) do n. 5 e o nus de no
fraccionamento previsto nos n.s 5 e 6 devem ser inscritos no registo predial sobre as
parcelas resultantes do destaque.
O incio da contagem do prazo para efeito de novo destaque no prdio originrio,
reportar-se- sempre data da autonomizao da parcela, facto que poder ocorrer28:
b) Com a transmisso da parcela, mediante escritura pblica ou documento
particular autenticado;
c) Com o pedido de averbamento da respectiva desanexao na conservatria.
O destaque efectuado com base em certido emitida pela cmara municipal.
Tambm est isenta de licena a operao urbanstica ocorrida anteriormente
entrada em vigor do Decreto-Lei n. 289/73, de 6 de Junho, porquanto at essa data, a
violao do regime jurdico dos loteamentos apenas tinha como consequncia a aplicao
de coima, permanecendo vlido o negcio ou acto jurdico.
Certido comprovativa da recepo provisria das obras (art. 49., n.s 2, 3 e 4)
Excepto no caso de alvar de loteamento emitido ao abrigo dos Decretos-Lei n.s
289/73, de 6 de Junho e 400/84, de 31 de Dezembro, na primeira transmisso de imveis
construdos nos lotes ou de fraces autnomas desses imveis deve ser exibida, perante o
notrio, certido emitida pela cmara municipal, comprovativa da recepo provisria das
obras de urbanizao ou certido comprovativa de que a cauo suficiente para garantir a
boa execuo das obras de urbanizao.
Este preceito corresponde ao artigo 53. da lei revogada e sofreu grandes alteraes
na sua redaco.
Entendia-se, na anterior lei, que o no cumprimento do disposto no art. 53. gerava
uma nulidade formal, estando irremediavelmente inquinado o negcio jurdico. Isto , se o
notrio, por qualquer motivo, no mencionasse, na escritura a exibio do nmero do
alvar, data etc., o negcio estava ferido de nulidade (art. 56., n. 3), ainda que o alvar
existisse e o notrio dele tivesse tido conhecimento29. No aproveitava ao interessado a
posterior juno do alvar (omitido na escritura) ao pedido de registo, pois a nulidade no
28
Cfr. Proc 36 RP.96 DST in BRN 11/96, p. 27
29
A meno, no ttulo, do alvar e sua data de emisso, constitua, assim, formalidade ad substantiam, a
cuja violao correspondia, inexoravelmente, a nulidade do acto (Cfr. art. 364, n 1, 280 e 220, do
Cdigo Civil)
81

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
derivava da sua eventual inexistncia mas imediatamente da sua falta de meno na

escritura.
Tratava-se de uma soluo radical.
Disto se ter apercebido o legislador ao no transportar para o DL 555/99 a sano
do anterior art. 56, n 3.
A violao do art. 49. da nova lei implicar, tambm a nulidade do acto, por
violao de uma norma imperativa (art. 280. do Cdigo Civil). Porm, estaremos, agora,
mediante uma nulidade substancial. Assim, na hiptese supra de falta de meno, no ttulo
apresentado, do alvar de loteamento, se o mesmo for apresentado a instruir o respectivo
acto de registo este dever ser lavrado com carcter definitivo.30 Mas se no for
apresentado, poder, todavia existir. A nulidade, nestes casos, no manifesta, devendo o
respectivo registo ser lavrado com a natureza de provisrio por dvidas.
30
A meno, no ttulo, do alvar e sua data de emisso, constitui, agora, formalidade ad probationem
(Cfr. n 2 do art. 364, do Cdigo Civil.
Parece-nos de afastar uma interpretao segundo a qual, a violao deste novo art. 49 deva ser
considerada uma mera irregularidade, devendo os respectivos registos ser lavrados com a natureza de
provisrios por dvidas. Na verdade as leis que desde 1965 regularam a matria (DL 46 675, de 29.11.65;
DL 289/73, de 06.06.73; DL 400/84, de 31.12; DL 448/ 91, de 29.11) foram sucessivamente agravando
as sanes para a sua violao, no sendo crvel que hoje, em que os problemas do urbanismo se pem
com especial acuidade, tenha o legislador seguido um caminho inverso de substancial
desagravamento. Se o legislador no incluiu, neste novo DL 555/99 um preceito equivalente ao anterior
art. 56., n. 3, foi por o considerar desnecessrio, dada a imperatividade da norma violada e, ainda, para
consagrar uma nulidade substancial onde, antes, se entendia, formal.
82

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

A disciplina aplicvel exigncia de apresentao de licena de construo ou de
utilizao na celebrao de actos de transmisso da propriedade de prdios urbanos, foi
aprovado pelo Decreto-Lei n. 281/99, de 26 de Julho e alterada pelo Decreto-Lei n.
116/2008, de 4 de Julho, que alterou o artigo 1.. Esta norma probe a realizao de actos
que envolvam a transmisso da propriedade de prdios urbanos ou de suas fraces

autnomas sem que se faa prova da existncia da correspondente autorizao de
utilizao, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento
particular.
Nos actos de transmisso de imveis deve ser feita sempre meno do alvar da
autorizao de utilizao, com a indicao do respectivo nmero e data de emisso, ou
da sua iseno.
Nos prdios submetidos ao regime da propriedade horizontal, a meno deve
especificar se a autorizao de utilizao foi atribuda ao prdio na sua totalidade ou
apenas fraco autnoma a transmitir.
A apresentao de autorizao de utilizao nos termos dispensada se a
existncia desta estiver anotada no registo predial e o prdio no tiver sofrido alteraes.
O art. 2. do citado Decreto-Lei n. 281/99, tendo em vista possibilitar a
transmisso de prdios urbanos j concludos mas ainda sem autorizao de utilizao,
permitiu a substituio do alvar de utilizao, no caso de j ter sido requerido e no
emitido, pela exibio do alvar de licena de construo, qualquer que seja o seu prazo de
validade, desde que:
a) Na primeira transmisso de prdio urbano ou de suas fraces autnomas, o
transmitente prove que requereu o alvar de utilizao de licena e declare que:
i.
A construo se encontra concluda;
ii.
Que no est embargada,
iii.
Que no foi notificado da apreenso do alvar de licena de construo;
iv.
Que o pedido de autorizao de utilizao no foi indeferido;
v.
Que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento; e
vi.
Que no foi notificado para o pagamento das taxas devidas.
b) Nas subsequentes transmisses de fraces autnomas de prdios constitudos
em regime de propriedade horizontal:
i.
Deve provar que foi requerida a autorizao de licena; e
ii.
Declarar que o pedido no foi indeferido;
iii.
Que a licena no foi emitida no prazo de 50 dias sobre a data do seu
requerimento;
iv.
Que no foi notificado para o pagamento das taxas devidas.
83

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Transmisso de prdios no concludos ou inacabados (art. 2., n. 4 do Decreto-Lei n.

281/99)
bastante a exibio do alvar de licena de construo, independentemente do seu
prazo de validade para:
a) A transmisso de prdios que o alienante declare como no concludos, com
licena de construo em vigor; e
b) A transmisso de edifcios inacabados, previstos no art. 73.-A do Decreto-Lei
n. 445/91, de 20 de Novembro.
De acordo com o disposto no n. 5 do citado Decreto-Lei, este regime de excepo
no se aplica transmisso de fraces autnomas de prdios urbanos constitudos em
propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares. Sobre a interpretao desta norma se
pronunciou o Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da Repblica, no parecer votado
em 16 de Junho de 2000 e homologado por despachos do Ministro de Justia de 2 de Julho
de 2001 e do Ministro do Equipamento Social de 18 de Setembro de 2001, tendo sido
firmadas as seguintes concluses:
I Exceptuadas do disposto no n. 4 do art. 2. do Decreto-Lei n. 281/99, de 26 de
Julho, as fraces autnomas e moradias unifamiliares referidas no n. 5 do mesmo artigo
esto sujeitas ao regime regra dos artigos 1. e 2., n. 1, do citado diploma;
II , consequentemente ilegal, por violao do art. 1., n. 1, do Decreto-Lei n.
281/99, a transmisso dessas fraces autnomas e moradias ainda em construo.
Prdios construdos anteriormente a 7 de Agosto de 1951
Foi com a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas, em 7
de Agosto de 1951 que se passou a exigir a licena de utilizao, pelo que no haver lugar
exibio da autorizao de licena se se provar que o prdio foi construdo anteriormente
a essa data. A prova referida poder ser feita atravs do ano de inscrio na matriz, de
certido passada pela conservatria do registo predial ou certido camarria.
Nalguns concelhos o Regulamento Geral das Edificaes Urbanas entrou em vigor
em data posterior a 7 de Agosto de 1951, pelo que s a partir dessa data exigvel a
autorizao de licena.
Venda executiva na modalidade de venda por negociao particular
Tambm no exigvel autorizao de licena, de acordo com o disposto no artigo
905., n. 6 do CPCivil, no caso de se tratar de venda executiva, na modalidade de venda por
negociao particular, podendo o prdio ser vendido no estado em que se encontre, com
dispensa da licena de utilizao ou de construo, cuja falta dever ser consignada no
instrumento, constituindo nus do adquirente a respectiva legalizao.
84

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.3.8 - Ficha tcnica de habitao

A Ficha Tcnica da Habitao (FTH) um documento descritivo das principais
caractersticas tcnicas e funcionais de prdio urbano para fim habitacional, reportadas ao
momento da concluso das obras de construo, reconstruo, ampliao ou alterao do
mesmo. Foi criada pelo Decreto-Lei n. 68/2004 de 25 de Maro, que entrou em vigor no
dia 30 de Maro de 2004 e o seu modelo aprovado pela Portaria n. 817/2004 de 16 de
Julho, que entrou em vigor no dia 16 de Agosto de 2004.
Foi criada com o intuito de reforar os direitos dos consumidores informao e
proteco dos seus interesses econmicos, no mbito da aquisio de prdio urbano para
habitao, por estarem em causa decises relacionadas com o preo da venda,
enquadramento urbanstico, caractersticas da habitao, incluindo opes relacionadas
com a eficincia energtica e gesto ambiental.
Teve-se, igualmente, em mente tornar o mercado dos imveis, mais transparente
pela disponibilidade da informao constante do documento.
A ficha tcnica da habitao deve conter um conjunto mnimo de informaes
redigidas em lngua portuguesa, competindo ao tcnico responsvel da obra e ao
promotor imobilirio atestar a correspondncia das informaes dela constantes com as
caractersticas da habitao data da concluso das obras, atravs das respectivas
assinaturas feitas na prpria ficha.
A ficha tcnica da habitao no pode ser manuscrita, em todo o seu teor,
excepo das respectivas assinaturas (art. 3., n. 1 da Portaria n. 817/2004).
As regras referentes ficha tcnica da habitao apenas se aplicam no mbito da
aquisio onerosa31 de prdio urbano, excepto:
a) Aos prdios construdos antes da entrada em vigor do R.G.E.U. - Regulamento
Geral das Edificaes Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n. 38 382, de 7 de
Agosto de 1951;
b) Aos prdios j edificados sobre os quais exista, data de 30 de Maro de 2004,
licena de utilizao ou requerimento apresentado para a respectiva emisso.
No pode ser celebrada escritura pblica que envolva a aquisio da propriedade de
prdio ou fraco destinada habitao sem que o notrio se certifique da existncia da
ficha tcnica da habitao e de que a mesma entregue ao comprador (art. 9.).
Por fora do disposto no artigo 18. do citado Decreto-Lei n. 68/004, sempre
necessrio apresentar a ficha tcnica da habitao, no contrato de aquisio, caso o prdio
urbano destinado a habitao j a possua.
31
Cfr. a nota 5 proferida no Proc. R.P. 161/2006 DSJ.CT;

85

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.3.9 - Interveno de mediador imobilirio

Nos termos dos n.s 1 e 2 do art. 50. do DL 211/2004, de 20 de Agosto a escritura
pblica ou documento particular que titule negcio sobre bem imvel deve mencionar se o
mesmo foi objecto de interveno de mediador imobilirio, com indicao, em caso
afirmativo, da respectiva denominao social e nmero de licena, bem como a advertncia
das consequncias penais previstas no n. 2 a que os outorgantes ficam sujeitos, devendo o
notrio, para o efeito, exarar o que aqueles houverem declarado. Quem, depois de ter sido
advertido das consequncias penais a que se expe, recusar prestar, omitir ou falsear as
informaes previstas no n. 1, perante notrio ou funcionrio nomeado para sua
substituio, incorre na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou
declarao.
10.3.310 - Certificado energtico e da qualidade do ar
A alnea c) do art. 3. do Decreto-Lei n. 78/2006, de 4 de Abril, que aprovou o
Sistema Nacional de Certificao Energtica, impe, ao proprietrio, o dever de apresentar
ao potencial comprador, locatrio ou arrendatrio o certificado emitido no mbito do
Sistema Nacional de Certificao Energtica e da Qualidade do Ar Interior nos Edifcios.
Aquando da celebrao de contratos de compra e venda, de locao ou arrendamento. A
obrigao de apresentao do certificado energtico imposta ao proprietrio e no a
quaisquer entidades com competncia que intervm na titulao de contratos de compra e
venda, pelo que no lhes compete controlar a existncia do mencionado certificado.
A Lei 107/2001, de 8 de Setembro, que estabelece as bases da poltica e do regime
de proteco e valorizao do patrimnio cultural veio determinar que os imveis
classificados como de interesse nacional, de interesse pblico ou de interesse municipal, ou
em vias de classificao como tal, beneficiam automaticamente de uma zona geral de
proteco de 50 metros, contados a partir dos seus limites externos, gozando os
comproprietrios, o Estado, as Regies Autnomas e os municpios do direito de
preferncia em caso de venda ou dao em pagamento desses bens ou dos imveis situados
na respectiva zona de proteco.
Em consequncia, a alienao ou dao em cumprimento dos bens classificados
depende de prvia comunicao escrita ao competente servio, constituindo o
incumprimento do dever de comunicao impedimento celebrao pelos notrios das
respectivas escrituras (art.s 43. e 36. a 38. da referida Lei).
86

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.3.12 Constituio de compropriedade ou aumento do nmero de compartes de

prdios rsticos
Nos termos do art. 54, da Lei n. 91/95, de 2 de Setembro, na redaco dada pela
Lei n. 64/2003, de 23 de Agosto, a celebrao de quaisquer actos ou negcios jurdicos
entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituio de compropriedade ou a
ampliao do nmero de compartes de prdios rsticos carece de parecer favorvel da
cmara municipal do local da situao dos prdios.
O parecer deve ser emitido no prazo de 45 dias, entendendo-se a sua omisso como
favorvel, como dispe o n. 3 do mesmo aresto.
Os negcios jurdicos celebrados sem a apresentao do mencionado parecer, so
nulos, tendo a prpria cmara municipal legitimidade para promover a respectiva
declarao judicial, devendo a prtica destes actos ser recusada, nos termos do art. 173. ,
n. 1, alnea a) do CN.
O que se pretende evitar com esta restrio livre constituio da compropriedade,
o aparecimento de reas urbanas de gnese ilegal, isto , conjuntos de prdios contguos
que, sem a competente licena de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido
objecto de operaes fsicas de parcelamento destinadas construo.
87

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
88

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.3.4 - A titulao por documento particular autenticado

O registo predial e actos conexos sofreram uma profunda alterao pela reforma
legislativa de 2008, concretizada pelo Decreto-lei n. 116/2008, de 4 de Julho, que, neste
mbito, adoptou medidas de simplificao, desmaterializao e eliminao de actos e
procedimentos.
Ao contrrio do que aconteceu com o DL 76-A/2006, de 29 de Maro, que adoptou
medidas de simplificao e eliminao de actos societrios e promoveu a eliminao da
obrigatoriedade da escritura pblica para actos da vida societria, a reforma de 2008 no
teve por objectivo a desformalizao dos actos sobre imveis. O caminho seguido para a
simplificao foi a criao de balces nicos para a prtica destes actos.
Na verdade, esta reforma completa um ciclo de criao de balces nicos
entendidos estes como locais onde, em atendimento presencial nico, os cidados resolvem
todos os seus problemas, sem necessidade de se deslocarem a vrios locais. Foram j
criados, entre outros os balces Empresa na Hora, Casa Pronta, Marca na Hora, Associao
na Hora, Divrcio com Partilha e Heranas, Documento nico Automvel.
Esta reforma veio permitir que outras entidades, alm dos notrios, possam praticar
actos de titulao, criando condies para que a prestao de servios relacionados com
negcios relativos a bens imveis possa ser feita por advogados, solicitadores, cmaras de
comrcio e indstria e os prprios servios de registo.
Estas alteraes assentam, essencialmente, na conjugao de trs medidas:
a) Eliminao da obrigatoriedade da escritura pblica, permitindo-se a
titulao dos actos sobre imveis atravs de documento particular
autenticado;
b) Criando a obrigao da promoo do registo passar a ser feito pelas
entidades com competncia para a prtica de actos relativos a imveis por
escritura pblica ou documento particular;
c) Criando um elemento de segurana adicional atravs de um depsito
electrnico dos documentos relativos ao acto praticado por documento
particular autenticado.
O artigo 80. do Cdigo do Notariado foi esvaziado de contedo, no que a actos sobre
imveis respeita, relevando nesta matria o art. 22. do citado Decreto-Lei n. 116/2008.
Assim, desde Janeiro de 2009, nos termos do referido artigo 22., s so vlidos se
forem celebrados por escritura pblica ou documento particular autenticado os actos que
importem reconhecimento, constituio, aquisio, modificao, diviso ou extino dos
direitos de propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie ou servido sobre coisas
imveis, bem como todos os actos elencados nas alneas b) a g) daquele mesmo artigo 22..
Neste artigo, escritura pblica e documento particular surgem como formas alternativas
para a prtica de actos sobre imveis, sendo clarificada a equivalncia entre estes dois tipos
de documentos, estabelecendo o art. 23., n. 1 que sempre que disposies legais,
89

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
regulamentares ou outras que exijam, para a prova de determinado facto, certido de

qualquer escritura pblica que tenha sido tornada facultativa bastante a certido do
documento particular autenticado ou a certido do registo.
Por outro lado, pretendeu-se submeter a este regime todos os actos sobre imveis, como
decorre do artigo 23., n. 2 do mesmo Decreto-Lei n. 116/2008, ao dispor que todas as
disposies legais, regulamentares ou outras que pressuponham ou exijam a celebrao de
escritura pblica so entendidas como pressupondo ou exigindo a celebrao de escritura
pblica ou a autenticao do documento particular que formaliza o acto.
Apesar da titulao poder passar a ser feita por outras entidades, alm dos notrios, a
actividade notarial no se extinguiu, de tal forma que as entidades com competncia para
autenticar o documento particular32 ficam sujeitas s mesmas obrigaes que j hoje tem os
notrios, designadamente obrigaes de verificao, comunicao ou participao
relacionadas com a prtica dos actos titulados por documento particular, aplicando-se aos
documentos particulares que titulem actos sujeitos a registo predial, subsidiariamente, o
Cdigo do Notariado, pelo que devem conter os requisitos legais a que esto sujeitos os
negcios jurdicos sobre imveis identificao dos sujeitos, identificao dos prdios
devem conter, ao fim e ao cabo, os requisitos que actualmente contm uma escritura.
A autenticao de documentos, luz do Cdigo Civil, corresponde mera confirmao
do contedo de um documento particular pelas partes perante o notrio. Mas o documento
particular autenticado previsto no artigo 24. do DL 116/2008 representa para a entidade
autenticadora a assuno de outras obrigaes de verificao.
Deveres do autenticador nos termos do DL 116/2008:
Verificar que os documentos particulares contm os requisitos legais a que esto
sujeitos os negcios jurdicos sobre imveis, nos termos do Cdigo do Notariado,
designadamente, entre outros:
a) Que a identificao das partes efectuada nos termos da alnea c) do n. 1 do
art. 46. e alnea a) do n. 1 do art. 47. do CN;
b) Que os prdios so identificados nos termos do n. 1 do art. 54. do CN;
c) Que mencionada a inscrio a favor de quem transmite ou onera, de
acordo com o n. 2 do art. 54. do CN ou circunstncia que a dispensa nos
termos do n. 3 do art. 54. e 56. do CN;
d) Que, no caso de prdios sujeitos ao regime da propriedade horizontal, se
comprove a inscrio deste facto no registo, nos termos do art. 62. do CN;
e) Que na identificao do prdio consta o nmero da respectiva inscrio na
matriz ou da circunstncia de ter sido apresentado o pedido de inscrio, nos
termos do art. 57., n. 1 do CN
f) Que a identificao do prdio constante do documento no contraditria
com o que consta do registo ou da matriz, nos termos do art. 58.;
32
Cfr. art. 38. do Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro;

90

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
g) Comprovar a existncia da autorizao de utilizao, quando exigvel, nos

termos do Decreto-Lei n 281/99, de 26 de Julho;
h) Respeitar o regime jurdico da edificao e da urbanizao aprovado pelo
Decreto-Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro e profundamente alterado pela
Lei n. 60/2007, de 4 de Setembro;
i) Verificar a existncia da ficha tcnica da habitao criada pelo Decreto-Lei
n. 68/2004, de 25 de Maro, tendo o seu modelo sido aprovado pela
Portaria n. 817/2004, de 16 de Julho;
j) Cumprir as obrigaes de comunicao e participao impostas pelo art.
23., n. 3 do mencionado Decreto-Lei n. 116/2008;
l) Proceder ao depsito electrnico do documento particular autenticado e de
todos os documentos que o instruem, de acordo com o n. 2 do art. 24.;
m) Manter arquivados os originais dos documentos depositados
electronicamente, como o exige o n. 6 do artigo 24.;
n) Verificar o cumprimento das obrigaes fiscais exigido pelo art. 25..
Pela sua relevncia e novidade, faremos, agora, uma breve referncia s obrigaes
referidas nas alneas j), l), m), e n).
Cumprimento das obrigaes de comunicao e participao
Dispe o n. 3 do art. 23. do referido Decreto-Lei n. 116/2008 que todas as
disposies legais, regulamentares ou outras, que imponham obrigaes de verificao,
comunicao ou participao relacionadas com a prtica dos actos referidos no n. 2 do
mesmo aresto, devem ser entendidas como sendo impostas a todas as entidades com
competncia para autenticar documentos particulares. Demanda, assim, alguma
importncia, saber quais as obrigaes de comunicao e participao a que esto sujeitos
os notrios.
Da conjugao dos art.s 186. CN; art. 49., n. 4 do CIMT; art. 123. do CIRS e
art. 50., n. 3 do Decreto-Lei 211/2004, de 20 de Agosto, os notrios tm as seguintes
obrigaes de participao at ao dia 15 de cada ms:
a) Direco-Geral dos Impostos (DGCI), em suporte informtico, referentes ao ms
anterior:
iv. Uma relao do registo de escrituras diversas, atravs de declarao modelo
n. 11 aprovado pela Portaria n. 975/2004, de 3 de Agosto;
v. Uma cpia das procuraes que confiram poderes de alienao de bens
imveis em que por renncia ao direito de revogao o representado deixe
de poder revogar a procurao, bem dos respectivos substabelecimentos.
vi. Cpias das escrituras de diviso de coisa comum, de doao, de justificao
com invocao da usucapio e de partilha, que, nos termos dos art.s 23. do
91

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
CIMT e art. 26., n. 6, alneas b) e c), do CIS, servem de base,

respectivamente, liquidao do IMT e do imposto de selo.
b) conservatria situada no concelho da sede da entidade sujeita a registo, a
relao dos documentos lavrados no ms anterior, para prova dos factos sujeitos
a registo comercial obrigatrio (art. 16. do CRComercial);
c) Ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas fotocpias dos ttulos de
constituio, modificaes ou extino de pessoas colectivas no sujeitas a
registo comercial, lavrados no ms anterior;
d) Ao Instituto dos Mercados de Obras Pblicas e Particulares e do Imobilirio
(IMOPPPI), cpia das escrituras que titulem negcios sobre bens imveis, para
o efeito de averiguao da prtica de contra-ordenaes, quando haja indcios da
interveno, na mediao desses negcios, de pessoa singular ou colectiva que
no seja titular de licena para o exerccio de mediao imobiliria;
e) Conservatria dos Registos Centrais, uma cpia do registo das escrituras
diversas celebradas no ms anterior (art.s 187., n. 1, alnea b) e n. 2 do CN;
f) A qualquer conservatria do Registo Civil, no prazo de 5 dias a contar da data
em que for lavrada a escritura pblica de habilitao de herdeiros (art. 202.-B,
n. 1 do CRCivil);
O n. 4 do art. 24. do dito Decreto-Lei n. 116/2008 dispensa, no entanto, a obrigao
de participao dos actos s entidades pblicas, se o registo do acto for pedido por via
electrnica, passando a participao a ser feita pelos servios de registo.
Depsito electrnico do documento particular autenticado
Em matria de titulao por documento particular autenticado o legislador introduziu,
um elemento de segurana adicional, fazendo depender a validade da autenticao dos
documentos particulares de um depsito electrnico desses mesmos documentos, bem como
de todos os documentos que o instruam como resulta do n. 4 do art. 26., substituindo a
consulta electrnica dos documentos depositados electronicamente, para todos os efeitos a
apresentao perante qualquer entidade pblica ou privada do documento em suporte papel
(n. 5 do art. 24.).
O regulamento do depsito electrnico dos documentos particulares autenticados foi
aprovado pela Portaria 1535/2008, de 30 de Dezembro e faz-se no stio da Internet
www.predialonline.pt.
Esta plataforma permite (art. 3.) que em simultneo se faa o depsito electrnico dos
documentos particulares autenticados e o pedido on line de actos de registo predial. Permite,
igualmente a certificao da data e da hora em que foi feito o depsito e o pedido de registo
(este no marca a prioridade) e o envio de avisos por correio electrnico e SMS quando o
depsito ou o registo tenha sido efectuado.
92

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Podem ainda ser depositados nos mesmos termos dos documentos particulares
autenticados os documentos de que conste o consentimento do credor para o cancelamento
do registo de hipoteca (n. 2 do art. 4. da Portaria 1535/2008).
O depsito de documento particular autenticado dispensa o registo em sistema
informtico previsto na Port. 657-B/2006, de 29 de Junho.
O depsito electrnico deve ser feito na data da realizao da autenticao do
documento particular. Se no for possvel realizar o depsito nesta data, deve o facto ser
expressamente mencionado em documento instrutrio (n. 2 do art. 7.). Em caso de
divergncia entre a data da autenticao e a data do depsito prevalece a data da
autenticao para efeitos da contagem do prazo para a promoo do registo.
A tramitao do formulrio do depsito est previsto no art. 9., podendo os ficheiros
assumir o formato jpeg, tiff ou pdf e no podem ultrpassar 5MB.
Em caso de verificao de erro no preenchimento do formulrio do depsito, prev-se a
hiptese de rectificao, desde que seja feita at ao momento da submisso.
Por cada depsito disponibilizado um cdigo comprovativo (art. 12.) que ser
enviado por correio electrnico e sms entidade que procedeu ao depsito.
As entidades autenticadoras e os sujeitos do acto titulados podem obter segundas vias
do cdigo de identificao do documento apresentado junto dos servios de registo, excepto
tratando-se do depsito de documentos para cancelamento, caso em que as segundas vias s
podem ser disponibilizadas entidade que autorizou o cancelamento da hipoteca.
S podem fazer o depsito electrnicos as entidades possuidoras de um certificado
digital que comprove a qualidade de profissional do utilizador, sendo apenas admitidos os
certificados digitais de advogados, notrios e solicitadores, confirmados atravs de listas
electrnicas de certificao disponibilizadas pelas respectivas Ordens e Cmara, as quais
devem ser disponibilizadas ao Instituto dos Registos e Notariado (IRN).
Se o depsito for efectuado pelos servios de registo, a qualidade de utilizador
comprovada mediante autenticao do SIRP Sistema Integrado de Registo Predial.
Os documentos depositados podem ser visualizados pela entidade autenticadora e por
qualquer pessoa a quem tenha sido disponibilizado o cdigo de identificao.
Os documentos podem ainda ser consultados atravs do cdigo, dos elementos de
identificao, dos sujeitos ou do acto, pelos servios de registo, e, no mbito da prossecuo
das suas funes, por Magistrados judiciais e do Ministrio Pblico, devendo, nestes casos,
ser autorizadas pelo presidente do IRN, I.P.
O depsito e a consulta so gratuitos.
Manter arquivados os originais dos documentos depositados electronicamente
O n. 6 do art. 24. exige, igualmente, s entidades com competncia para autenticar
documentos particulares o arquivamento dos originais dos documentos autenticados.
Nesta matria, prev-se no art. 8. da Portaria n. 1535/2008 que as Cmaras de
Comrcio e Indstria, a Cmara dos Solicitadores, a ordem dos Advogados e a Ordem dos
93

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Notrios possam criar de sistemas de arquivo centralizados para os quais podem ser
transferidos os originais dos documentos.
Procedimento tributrio cumprimento das obrigaes fiscais
Matria bastante delicada a que se relaciona com o cumprimento das obrigaes
fiscais, no podendo os documentos particulares ser autenticados enquanto:
a) No se encontrar pago ou assegurado o imposto municipal sobre as transmisses
onerosas de imveis;
b) O imposto de selo liquidado;
Deve constar do termo de autenticao o valor dos impostos e a data da liquidao, ou
a disposio legal que prev a sua iseno.
O artigo 25. do mencionado Decreto-Lei n. 116/2008, impe s entidades com
competncia para a autenticao de documentos particulares o dever de assegurar, que o
imposto de selo, com excepo da verba 1.2 (aquisio gratuita), seja liquidado nos prazos,
termos e condies definidas no art. 22. do CIMT, isto , o imposto de selo deve ser
liquidado antes do facto translativo dos bens, como alis j acontece hoje, pois os notrios
cobram o selo da verba 1.1 na data da titulao.
Em concluso, poder-se- dizer que as entidades com competncia para autenticar
documentos particulares devem assegurar-se, antes de efectuar o termo de autenticao que
se encontra pago o imposto de selo, com excepo da verba 1.2 da TGIS e o IMT Imposto
Municipal sobre Transmisses Onerosas, com excepo das partilhas, caso em que o IMT
deve ser pago nos 30 dias posteriores notificao, nos termos do n. 7 do artigo 36. do
CIMT.
O OE para 2009 veio considerar sujeitos passivos do imposto as entidades ou
profissionais que autentiquem os documentos particulares, bem como as pessoas singulares
ou colectivas para quem se transmitem os bens, no caso do imposto de selo da verba 1.1
Obrigao de registar
Em complemento, para garantir o funcionamento destas entidades em regime de balco
nico, impe-se-lhes a obrigao de registar.
Assim, nos termos da alnea b) do art. 8.-B do CRPredial, as entidades que celebrem a
escritura pblica, autentiquem os documentos particulares ou reconheam as assinaturas
neles apostas, devem promover o registo dos factos no prazo de 10 dias a contar da data da
titulao, sob pena de agravamento emolumentar em dobro.
O prazo ser de 30 dias a contar do pagamento das obrigaes fiscais, quando este deve
ocorrer depois da titulao, como dos ns 1 e 6 do artigo 8.-C do mesmo Cdigo.
94

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

10.3.5.1 IMT
10.3.5.1 IMT Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis
A regra a de que as transmisses, a ttulo oneroso, do direito de propriedade ou de

figuras parcelares desse direito, sobre bens imveis esto sujeitas ao pagamento de IMT
(art. 2. do CIMT).
No que respeita compra e venda, esto sujeitas a IMT:
a) A compra de prdios rsticos, urbanos ou mistos;
b)
c)
d)
e)
A compra do usufruto, uso e habitao ou a nua propriedade desses prdios;

A constituio do direito de superfcie, quando adquirido por compra;
A compra do quinho hereditrio de que faam parte bens imveis;
A resoluo, invalidade ou extino por mtuo consentimento do contrato de
compra e venda de imveis (alnea a) do n. 5 do art. 2.).
10.3.5.1.1 Isenes
Alm das isenes previstas no art. 6. do CIMT, existem outras isenes previstas
nos art.s 7., 8. e 9. e em lei avulsa, estas mantidas em vigor pelo art. 6. do art. 31. do
Decreto-Lei n. 287/2003, que aprovou o CIMT, entre outras:
a) Na aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano destinado
exclusivamente a habitao prpria e permanente haver:
i.
Iseno de imposto, se o valor sobre que incidir o IMT no ultrapassar
89 500,00 (art. 9.);
ii.
Reduo de taxa, se o valor se situar entre esta quantia e 557 500,00
(art. 17., a);
b) Na aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano destinado
exclusivamente a habitao haver reduo de taxa, se o valor sobre que
incidir o IMT no ultrapassar 534 700,00 (art. 17., b);
c) Aquisio de prdios para revenda (art. 7.);
d) Aquisio de imveis por instituies de crdito (art. 8.);
e) A aquisio onerosa de prdios rsticos ou urbanos ou suas fraces autnomas
por emigrantes, se o valor tributvel no exceder o montante correspondente ao
dobro do saldo revelado pela conta-emigrante, utilizado na aquisio, o que se
comprovar por declarao bancria.
f) A aquisio por compra a favor do locatrio, no termo da vigncia do contrato
de locao financeira de acordo com as condies ali estabelecidas, da
propriedade ou do direito de superfcie constitudo sobre os imveis locados
art. 3. do Decreto-Lei n. 331/82, de 4 de Agosto;
95

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
g) A aquisio onerosa de prdios ou fraces autnomas destinados instalao

de empreendimentos qualificados de utilidade turstica art. 20. do DecretoLei n. 423/83, de 5 de Dezembro;
h) A primeira transmisso onerosa de habitaes construdas ao abrigo de CDH
art. 17., n. 4, alnea a) do Decreto-Lei n. 236/85, de 5 de Julho;
10.3.5.1.2 Reconhecimento das isenes (art. 10. CIMT)
Geralmente, as isenes so reconhecidas a requerimento dos interessados, a
apresentar antes do acto ou contrato que originou a transmisso, junto dos servios
competentes para a deciso, mas sempre antes da liquidao que seria de efectuar.
O n. 8 do art. 10. prev o reconhecimento automtico de algumas isenes,
competindo, no entanto, a sua verificao e declarao ao servio de finanas onde for
apresentada a declarao para liquidao do IMT.
10.3.5.1.3 Determinao do valor tributvel (art. 12. CIMT)
Para determinar o valor tributvel sobre que incide o IMT atender-se- ao valor
constante do acto ou do contrato ou ao valor patrimonial tributrio dos imveis, consoante o
maior.
10.3.5.1.4 Taxas
As taxas do imposto so as previstas no artigo 17. do CIMT:
a) Aquisio de prdio urbano ou fraco autnoma de prdio urbano
destinado exclusivamente a habitao 6%, no mximo;
b) Aquisio de outros prdios urbanos 6,5%;
c) Aquisio de prdios rsticos 5%.
10.3.5.1.5 Liquidao (art. 19. CIMT)
A liquidao do IMT cabe aos interessados, devendo apresentar em qualquer servio
de finanas ou por meios electrnicos, uma declarao de modelo oficial devidamente
preenchida.
Esta declarao deve tambm ser apresentada, em qualquer servio de finanas,
antes do acto ou facto translativo dos bens, nas situaes de iseno (art. 19., n. 2).
10.3.5.1.6 Fiscalizao
Obrigaes de cooperao dos notrios e de outras entidades (art. 49.)
Quando seja devido IMT, os notrios e outros funcionrios ou entidades que
desempenhem funes notariais, bem como as entidades e profissionais com competncia
para autenticar documentos particulares que titulem actos ou contratos sujeitos a registo
predial, no podem lavrar as escrituras, quaisquer outros instrumentos notariais ou
96

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
documentos particulares ou autenticar documentos particulares que operem transmisses de

bens imveis nem proceder ao reconhecimento de assinaturas nos contratos previstos nas
alneas a) e b) do n. 3 do artigo 2., sem que lhes seja apresentado o extracto da declarao
referida no artigo 19. acompanhada do correspondente comprovativo da cobrana, que
arquivaro, disso fazendo meno no documento a que respeitam, sempre que a liquidao
deva preceder a transmisso (art. 49., n. 1 CIMT).
Havendo lugar a iseno, as entidades acima referidas, devem averbar a iseno e
exigir o documento comprovativo que arquivam (art. 49., n. 2 CIMT).
Actos relativos a bens imveis sujeitos a registo (art. 50.)
Nenhum facto, acto ou negcio jurdico relativo a bens imveis sujeitos a registo
pode ser definitivamente registado sem que se mostre pago o IMT que seja devido (art. 50.
CIMT).

De acordo com a Tabela Geral de Imposto de Selo, so ainda devidos:
Verba 1.1 Aquisio onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre
imveis, bem como a resoluo, invalidade ou extino por mtuo consenso, dos respectivos contratos
sobre o valor0,8%;
Verba 15.1 Escrituras 25,00
97

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
98

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.4 Doao
10.4.1 Conceito e pressupostos
10.4.2 Reserva de usufruto
10.4.3 Doaes a herdeiros legitimrios
10.4.4. Colao
10.4.5.1 Doaes para casamento
10.4.5.2 Doaes entre casados
10.4.6 Distrate da doao
10.4.7 Outras vicissitudes

Noo - A noo de doao vem enunciado no art. 940. do CCivil que a define
como o contrato pelo qual uma pessoa, por esprito de liberalidade e custa do seu
patrimnio, dispe gratuitamente de uma coisa ou de um direito, em benefcio do outro
contraente.
Objecto A doao pode ter por objecto bens de qualquer natureza ou espcie, mas
no pode abranger bens futuros, provavelmente para evitar que o doador pratique actos que
possam por em causa a prpria subsistncia (art. 942. CCivil).
Doao conjunta - A doao feita a vrias pessoas conjuntamente considera-se
feita por partes iguais, sem que haja direito de acrescer entre donatrios, salvo se o doador
houver declarado o contrrio (art. 944. CCivil).
Aceitao da doao - Sendo considerada um contrato, o qual assenta num acordo
de vontades, a doao deve ser aceita em vida do doador sob pena de caducar. No sendo
aceite no prprio acto, a aceitao deve constar de documento lavrado posteriormente e
declarada ao doador sob pena de no produzir os seus efeitos (art. 945. CCivil).
Antes da doao ser aceita poder existir apenas uma simples proposta de doao,
mas no uma doao, pois o acordo de vontades elemento essencial da formao de
qualquer contrato (art. 232. CCivil), tendo o doador a faculdade de a revogar (art. 969.,
n. 1 do CCivil), excepto em relao s doaes puras, feitas a pessoas que no tem
capacidade para contratar, as quais produzem efeitos independentemente de aceitao, em
tudo o que aproveite aos donatrios (art. 951., n. 2 CCivil).
Doao por morte Probe o art. 946. do CCivil a doao por morte, isto ,
aquela que produza os seus efeitos por morte do doador, salvo os casos especialmente
previstos na lei. Nos termos do art. 1700. do CCivil permitido, na conveno
antenupcial, conter a instituio de herdeiro ou a nomeao de legatrio de qualquer dos
esposados.
99

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
A doao por morte ser havida como disposio testamentria, se tiverem sido
observadas as formalidades dos testamentos (art. 946., n. 2 CCivil), consagrando-se a
converso da doao em testamento por aplicao da regra geral prevista no art. 293. do
CCivil.
Para que se considere que foram observadas as regras dos testamentos necessrio
que a doao tenha sido efectuada por escritura pblica e terem intervindo duas
testemunhas.
Forma da doao - Se o objecto da doao consistir em coisas imveis, s vlida
se for celebrada por escritura pblica ou documento particular autenticado (art. 947.
CCivil).
Capacidade para fazer doaes Tem capacidade para fazer doaes todos os que
podem contratar e dispor dos seus bens (art. 948. do CCivil), regulando-se a capacidade
pelo estado em que o doador se encontrar ao tempo da declarao negocial.
Capacidade passiva A regra a de que podem receber doaes todos os que no
esto especialmente inibidos de as aceitar por disposio de lei (art. 950. CCivil). As
pessoas que no tm capacidade para contratar no podem aceitar doaes com encargos a
no ser por intermdio dos seus representantes legais, se devidamente autorizados (art.
1889. CCivil)
Os nascituros concebidos ou no concebidos podem adquirir por doao, sendo
filhos de pessoa determinada, viva ao tempo da declarao de vontade do doador (art. 952.
CCivil). Presume-se, neste caso, que o doador reserva para si o usufruto at ao nascimento
do donatrio, pelo que a administrao dos bens doados no compete aos pais.
As doaes aos nascituros ficam dependentes do seu nascimento completo e com
vida (art. 66. do CCivil), e caducam com efeito retroactivo, logo que haja a certeza do no
nascimento.
Natureza dos bens - No regime da comunho de adquiridos, so considerados bens
prprios dos cnjuges os bens que lhes advierem por doao (art. 1722., n. 1, b). No
entanto, esses bens podem integrar a comunho, se o doador assim o tiver determinado,
entendendo-se ser essa a vontade do doador quando a liberalidade for feita em favor dos
dois cnjuges conjuntamente, excepto se tais doaes integrarem a legtima do donatrio
(art. 1729., n. 2).
No regime da comunho geral, so exceptuados da comunho os bens doados com a
clusula da incomunicabilidade, bem como os bens doados com a clusula de reverso ou
fideicomissria (art. 1733., n. 1, alneas a) e b).
100

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Carcter pessoal da doao - No permitido atribuir a outrem, por mandato, a

faculdade de designar a pessoa do donatrio ou determinar o objecto da doao (art. 949.
CCivil), acentuando-se, assim, o carcter pessoal e espontneo da doao.
Indisponibilidade relativa - Por remisso do art. 953. do CCivil, deve ser
recusada a doao nos casos de indisponibilidade relativa a que se referem os art.s 2192. a
2198. do CCivil, por se encontrarem feridas de nulidade. Tratam-se das seguintes:
a) Das doaes feitas por interdito ou inabilitado a favor do seu tutor, curador ou
administrador legal de bens;
b) Das doaes feitas pelo doente a favor de mdico ou enfermeiro que o tratar ou
a sacerdote que lhe preste assistncia espiritual, se a doao tiver sido feita
durante a doena e o doador vier a falecer dela;
c) Das doaes feitas pelo cnjuge a favor de pessoa com quem ele tenha cometido
adultrio, salvo se data da doao o casamento j estava dissolvido ou os
cnjuges estavam separados judicialmente de pessoas e bens ou separados de
facto h mais de seis anos;
d) Das doaes feitas a favor de entidades com funes notariais que tenha lavrado
a doao ou autenticado o documento particular ou dos abonadores ou
intrpretes que hajam intervindo nesses documentos.
10.4.2 - Reserva de usufruto (art. 958. CCivil)
O doador pode reservar para si ou para terceiro o usufruto dos bens doados,
aplicando-se as disposies dos art.s 1441. e 1442. do Cdigo Civil, no caso de haver
reserva de usufruto em favor de vrias pessoas, simultnea ou sucessivamente.
A reserva a favor de terceiro constitui outra doao, sendo necessrio a aceitao,
em vida doador, sob pena de caducidade.
A reserva de usufruto a favor de vrias pessoas, simultneo ou sucessivo, s vlida
se elas existirem ao tempo em que o direito do primeiro usufruturio se torne efectivo (art.
1442. CCivil).
O usufruto simultneo ou conjunto quando dois ou mais beneficirios adquirem,
ao mesmo tempo, a titularidade do seu direito.
O usufruto sucessivo quando um dos beneficirios chamado titularidade depois
do outro ou outros. Cada um ser chamado aps a morte do anterior, segundo a vez que
ocupa.
Direito de acrescer - No usufruto conjunto e na a falta de estipulao em contrrio
admite a lei o direito de acrescer entre os co-usufruturios, o que vale por dizer que, neste
caso, o usufruto subsiste integralmente enquanto for vivo quaisquer dos usufruturios,
apenas se consolidando com a propriedade com a ltima morte (art. 1442. CCivil).
101

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.4.3 - Doaes a herdeiros legitimrios

So muitos os motivos que levam os pais a fazer doaes a algum ou alguns dos
seus descendentes, no querendo, contudo, avantaj-los em relao aos demais filhos,
devendo, nestes casos, ser encarada a doao como uma antecipao do que o descendente
vir a receber do ascendente, devendo o donatrio, data da morte do doador, restituir
massa da herana os valores doados para igualao na partilha esta restituio tem o nome
de colao (art. 2104. CCivil).
Descendentes sujeitos colao (art. 2 105. CC) - Apenas esto sujeitos colao os
descendentes que eram data da doao presuntivos herdeiros legitimrios do doador,
recaindo a obrigao de conferir sobre o donatrio ou seus representantes (art 2 106. CC).
Tendo o instituto da colao natureza supletiva, podem verificar-se em relao s
doaes feitas a presuntivos herdeiros legitimrios quatro situaes distintas:
Doao por conta de legtima ou da quota indisponvel Se a doao for feita
por conta da legtima ou da quota indisponvel isso significa que o doador no quis
avantajar o donatrio, ficando este obrigado a conferir tudo aquilo com que foi
contemplado, verificando-se uma completa igualao dos co-herdeiros.
Doao por conta da quota disponvel Se constar do ttulo que a doao feita
por conta do quota disponvel, quer dizer que o doador quis beneficiar o donatrio em
relao aos restantes descendentes, no havendo lugar aplicao das normas do instituto
da colao, inexistindo, consequentemente, a obrigao de restituir.
Nestes casos a doao poder, eventualmente, ser reduzida por inoficiosidade, isto
, se ofender a legtima.
Doao omissa Se o doador no tiver manifestado a vontade com que faz a
doao, ficando-se sem saber se quis ou no beneficiar o descendente, aplica-se o regime
previsto no n. 2 do art. 2108. do CCivil, ou seja:
a) Se houver na herana bens suficientes para igualar todos os herdeiros, todos os
bens doados aos descendentes sero conferidos para se proceder a uma partilha
igualitria;
b) No existindo bens em quantidade suficiente, deve o remanescente da quota
disponvel ser distribudo pelos no donatrios no sentido de os aproximar dos
donatrio, sendo apenas reduzida a doao se houver inoficiosidade.
102

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.4.4 - Colao
Para que haja lugar colao necessrio:
a) Que a doao seja feita a um descendente presuntivo herdeiro legitimrio do
doador data da doao;
b) Que o donatrio concorra herana do doador;
c) Que a doao no esteja dispensada da colao.
A colao pode ser dispensada pelo doador quer no acto de doao quer
posteriormente, com consentimento do donatrio33.
No havendo dispensa de colao, aquando do registo de aquisio da doao ser,
oficiosamente, efectuado o registo do nus de colao (art.s 2118. CC e art.s 2., n. 1, q)
e 97., n. 1 CRPredial).
10.4.5 - Limitaes celebrao do contrato - A celebrao do contrato de doao est
sujeito a diversas limitaes:
10.4.5.1 - Doaes para casamento - (art.s 1753. a 1 760. CCivil)
A doao para casamento a que feita a um dos esposados, ou a ambos, em vista
do seu casamento.
Podem tambm ser feitas por um dos esposados ao outro, pelos dois reciprocamente,
ou por terceiro a um ou a ambos (art. 1754. CC).
Existe uma importante limitao a estas doaes porquanto as mesmas s podem ser
feitas na conveno antenupcial (art. 1756. CC).
Nas doaes para casamento e entre casados so admitidas doaes entre vivos e
por morte (art. 1756. CC).
As doaes entre vivos so aquelas que produzem efeitos a partir da celebrao do
casamento, salvo disposio em contrrio (art. 1755. CC); nas doaes por morte o
donatrio apenas fica com a expectativa de receber os bens doados morte do doador.
Os bens doados por um esposado a outro consideram-se prprios do donatrio, seja
qual for o regime matrimonial, salvo disposio em contrrio (art. 1757. CC) e no so
revogveis por mtuo consentimento dos contraentes (art. 1758. CC). Trata-se de evitar
que um dos cnjuges, valendo-se do ascendente intelectual, moral ou fsico que tem sobre o
outro, possa lev-lo a uma modificao do regime de bens, que lhe possa ser prejudicial.
As doaes para casamento caducam se o casamento no for celebrado dentro de
um ano ou se o casamento vier a ser declarado nulo ou anulado ou se ocorrer divrcio ou
separao judicial por culpa do donatrio, se este for considerado nico ou principal
culpado (art. 1760. CCivil).
33
Proc. 4/96 NOT.3 in BRN 6/97, p. 2 A se entendeu que a dispensa de colao, concebida
posteriormente, um acto bilateral e, por isso, necessita de aceitao do donatrio.
103

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.4.5.2 - Doao entre casados (art.s 1 761. a 1 766. CCivil)

admissvel a doao entre casados, excepto se entre eles vigorar o regime da
separao de bens e so aquelas que so feitas na constncia do matrimnio por um dos
cnjuges ao outro.
S podem ser doados bens prprios do doador, no se comunicando estes bens seja
qual for o regime matrimonial (art. 1764. CCivil);
As doaes entre casados podem a todo o tempo ser unilateralmente revogadas pelo
doador, no podendo renunciar a esse direito (art. 1765. CCivil).
A doao entre casados caduca (art. 1766. CCivil):
a) Falecendo o donatrio antes do doador, salvo se este confirmar a doao nos trs
meses subsequentes morte daquele, pela forma prevista para a doao.
b) Se o casamento vier a ser declarado nulo ou anulado;
c) Ocorrendo divrcio ou separao judicial por culpa do donatrio, se este for
considerado nico ou principal culpado;
10.4.6 - Distrate da doao34 - a conveno pela qual as partes revogam o contrato que
anteriormente celebraram. O distrate da doao deve fazer-se por nova inscrio e no por
averbamento.
10.4.7 Outras vicissitudes da doao
Reserva do direito de dispor de coisa determinada (art. 959. CCivil) - Pode o
doador reservar o direito de dispor, por morte ou por acto entre vivos, de alguma ou
algumas das coisas compreendidas na doao. Este direito deve ser registado, se respeitar a
bens imveis (art. 94. CRPredial).
Clusula de reverso (art. 960. CCivil) - Pode ser estipulada a reverso dos bens
doados. Esta d-se no caso do doador sobreviver ao donatrio, ou a este e todos os seus
descendentes. Esta clusula est sujeita a registo, se respeitar a imveis.
Efeitos da reverso (art. 961. CCivil) - Havendo lugar reverso os bens
regressam ao patrimnio do doador livres de encargos impostos enquanto estiveram em
poder do donatrio ou de terceiro a quem tenham sido transmitidos considerando a lei
caducos estes encargos. A reverso tem efeitos retroactivos, considerando-se os bens
doados como nunca tendo pertencido do donatrio.
Substituies fideicomissrias (art. 962. CCivil) - So admitidas substituies
fideicomissrias nas doaes, aplicando-se, com as necessrias correces os art.s 2 286. e
segs.
34
Quanto natureza do contrato de distrate cfr. BRN. 9/2000, pag. 4.

104

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Revogao das doaes (art.s 969. a 979. CCivil) As doaes podem ser
revogadas por ingratido, quando o donatrio se torne incapaz, por indignidade35, de
suceder ao doador ou, quando se verifique alguma das ocorrncias que justificam a
desero36.
Se a doao tiver sido feita para casamento, no poder ser revogada com
fundamento na ingratido (art. 975., n. 1).
Revogao da proposta de doao (art. 969. CCivil) - O doador pode livremente
revogar a sua declarao negocial, enquanto a doao no for aceita, desde que observadas
as formalidades da doao.
Efeitos da revogao (art. 978. CCivil) - Os efeitos da revogao retrotraem-se
data da propositura da aco, sendo os bens restitudos ao doador ou aos seus herdeiros, no
estado em que se encontrarem.
Efeitos em relao a terceiros (art. 979. CCivil) - Os direitos reais de terceiros
no so afectados pela revogao se adquiridos anteriormente demanda, sem prejuzo das
regras relativas ao registo. Assim, o que acontecer com um registo de hipoteca ou de
usufruto, por exemplo, constitudos por terceiro que, para no serem afectados, necessitam
de estar registados antes do registo da aco de revogao.
Bens deixados em favor da comunho (art. 1 729. CC) - Os bens doados ou
deixados em testamento a um dos cnjuges entram na comunho, se o doador ou testador
assim o tiver determinado, entendendo-se que essa a vontade do doador ou testador,
quando a liberalidade for feita em favor dos dois cnjuges conjuntamente, excepto se as
doaes e deixas testamentrias integrarem a legtima do donatrio.
35
36
Quanto indignidade cfr. Art. 2 034. CC;

Quando desero cfr. Art. 2 166. CC;
105

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
106

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.5 Justificao
10.5.1 Conceito
10.5.2 Modalidades
10.5.3 Restries admissibilidade da justificao
10.5.4 - Declarantes
10.5.5 Documentos
10.5.6 Notificao prvia
10.5.7 Publicaes
10.5.8 Impugnao
10.5.1 Conceito
Como resulta do art. 43., n. 1 do CRPredial, apenas podem ser registados factos
que constem de documentos que legalmente os comprovem. Por outro lado, a regra de que
a transmisso de direitos ou constituio de encargos sobre s poder ser feita por quem se
encontre legitimado para o fazer, ou seja, por quem tenha o direito registado a seu favor,
assim se cumprindo o princpio da legitimao de direitos, por um lado e o trato sucessivo,
por outro.
Acontece, por vezes que os adquirentes no dispem de documentos, ou tendo-os
so insuficientes, para a prova do seu direito, constituindo, assim, a justificao notarial
para efeitos de registo predial uma forma excepcional de titular direitos, suprindo a falta ou
insuficincia dos ttulos normais.
Quando existam situaes em que seria praticamente impossvel obter o registo, por
falta ou insuficincia de prova documental normalmente necessrios ao registo, faculta a lei
este meio excepcional de o obter.
Por esta forma consegue-se, tambm, uma concordncia entre o registo e a realidade
jurdica, possibilitando a obteno de um ttulo para registo de factos a ele sujeitos.
Sempre que os interessados no disponham de ttulos que comprovem os seus
direitos, podem obter a primeira inscrio no registo atravs de escritura de justificao ou
por deciso proferida no mbito do processo de justificao previsto nos art.s 116. e segs.
do CRPredial.
Com a revogao do Decreto-Lei n. 284/84, de 22 de Agosto, efectuada pelo n. 2
do art. 8. do Decreto-Lei n. 273/2001, de 13 de Outubro, foram abolidas as aces
especiais de justificao judicial.
A justificao de direitos que integrem o domnio privado do Estado feita atravs
de justificao administrativa.
107

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.5.2 Modalidades
A lei prev as seguintes modalidades de justificao:
a) Justificao para estabelecimento do trato sucessivo relativamente a
prdios no descritos ou descritos mas sem qualquer inscrio de aquisio em
vigor (art.s 89., n. 1 CN e art. 116., n. 1 do CRPredial);
Neste caso a justificao consiste na declarao, feita pelo interessado, em
que este se afirme, com excluso de outrm, titular do direito que se arroga,
especificando a causa da aquisio e referindo as razes que o impossibilitam de
a comprovar pelos meios normais.
Causa da aquisio consiste no facto jurdico de que emerge o direito
invocado, tais como a compra e venda, a doao, a sucesso mortis causa, ou
seja, factos jurdicos que determinaram, a aquisio ou a transmisso dos
direitos a registar, sem excluir outras formas de aquisio originria, como a
usucapio.
A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo,
mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposio em
contrrio, a aquisio do direito de propriedade a cujo exerccio corresponde a
sua actuao: o que se chama usucapio (art. 1287. do CCivil).
A usucapio , assim, uma forma legtima de aquisio de coisas ou direitos
atravs da posse, nas condies e lapso de tempo previstos na lei. tambm
designada por aquisio originria por no haver qualquer interveno do
anterior titular do direito, que alheio transmisso, ao contrrio do que
acontece com a aquisio derivada em que o direito adquirido se apoia no
direito do transmitente.
Quando for alegada a usucapio baseada em posse no titulada, devem ser
expressamente ser mencionadas as circunstncias de facto que determinam o
incio da posse, bem com as que consubstanciam e caracterizam a posse
geradora da usucapio (art. 89., n. 2). A posse pode, pois, conduzir
aquisio do direito de propriedade por usucapio, mas necessrio, para que
isso acontea, alm do decurso do tempo, que se verifiquem as condies que a
lei estabelece, isto , que seja uma posse em nome prprio, pacfica, contnua e
pblica, devendo estas circunstncias caracterizadoras da posse ser referidas na
escritura.
Segundo o art. 1251. do CCivil a posse consiste num poder que se
manifesta quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do
direito de propriedade ou de outro direito real.
108

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Caracteres da posse as vrias espcies de posse vem enunciadas no artigo

1258. do CCivil, podendo ser:
i.
Titulada ou no titulada;
ii.
De boa ou de m f;
iii.
Pacfica ou violenta;
iv.
Pblica ou oculta.
Durao da posse (art.s 1293. a 1297. CCivil) quanto ao tempo necessrio
para se dar a usucapio, dir-se- que ele varia entre 5 anos, se houver registo de
mera posse e esta for de boa f, e 20 anos, se no houver registo do ttulo nem
da mera posse e se esta for de m f.
Boa f
M f
Registo da posse (art. 1295.)
5 anos
10 anos
Justo ttulo e registo (art. 1294.)
10 anos
15 anos
Sem registo (art. 1296.)
15 anos
20 anos
b) Justificao para reatamento do trato sucessivo - quando no h interrupo

da sequncia das transmisses desde o proprietrio inscrito at ao actual
proprietrio (justificante), faltando, porm, o documento que titule alguma ou
algumas dessas transmisses, apesar de terem sido tituladas em conformidade
com a lei ou porque o documento se extraviou ou foi destrudo num incndio, ou
por qualquer outro motivo atendvel, designadamente porque no ser possvel
localizar a repartio onde ele foi lavrado.
Esta modalidade de justificao tem por objecto a deduo do trato
sucessivo a partir do titular da ltima inscrio, atravs de declaraes prestadas
pelo justificante, devendo ser reconstitudas as sucessivas transmisses, com
especificao das suas causas e identificao dos respectivos sujeitos, e indicarse ainda, relativamente quelas a respeito das quais o interessado afirme ser-lhe
impossvel obter o ttulo, as razes de que resulte essa impossibilidade.
c) Justificao para estabelecimento de novo trato sucessivo Contempla
aquelas situaes em que existe um proprietrio inscrito, mas houve uma quebra
na cadeia das aquisies derivadas por abandono do proprietrio, sendo por isso
necessrio que o justificante invoque a posse conducente usucapio, enquanto
causa originria da aquisio.
Esta justificao consiste na afirmao, feita pelo interessado, das
circunstncias em que baseia a aquisio originria, com deduo das
transmisses que a tenham antecedido e das subsequentes, devendo reconstituirse as sucessivas transmisses, com especificao das suas causas e identificao
dos respectivos sujeitos e indicar-se ainda, relativamente quelas a respeito das
109

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
quais o interessado afirme ser-lhe impossvel obter ttulo, as razes de que

resulte essa impossibilidade e as circunstncias de facto que determinam o incio
da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora da
usucapio.
10.5.3.1 Inscrio matricial
Do art. 92. resultam algumas restries admissibilidade da justificao. Do seu
n. 1 consta que a justificao de direitos que, nos termos da lei fiscal, devam constar da
matriz, s admissvel em relao aos direitos nela inscritos. A inscrio matricial constitui
pressuposto da justificao, na medida em que constitui presuno da existncia do prdio.
Ao contrrio do que acontecia anteriormente, j no necessrio que o direito se
encontre inscrito na matriz em nome do justificante, basta que se encontre inscrito.
10.5.3.2 Legitimidade
Tem legitimidade para outorgar como justificante:
a) O pretenso titular do direito inscrito;
b) Quem demonstre ter legtimo interesse no registo do respectivo facto, incluindo,
designadamente, os credores do titular do direito justificado.
Tambm tem legitimidade para outorgar como justificante quem tenha adquirido
validamente do titular da inscrio, por sucesso ou por acto entre vivos, o direito a que a
justificao respeita.
No sendo a justificao notarial considerada mero acto de administrao, quando
seja invocada a usucapio de direitos reais sobre bens do casal devem intervir ambos os
cnjuges, casados em regime de comunho de adquiridos, quer se trate de bens comuns
quer se trate de bens prprios de cada um deles, devendo no ttulo ficar assente a qual das
massas patrimoniais esses bens pertencem.
10.5.3.3 Autorizao de licena
Nas justificaes de prdios urbanos deve ser referida a autorizao de licena,
exigido pelo art. 4. do Decreto-Lei n. 281/99, de 26 de Junho, excepto se o prdio tiver
sido construdo antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas,
aprovado pelo Decreto-Lei n. 38 382, de 7 de Agosto de 1951.
10.5.4 Declarantes
As declaraes prestadas pelo justificante devem ser confirmadas por trs
declarantes (art. 96.). Os declarantes das justificaes, tm de reunir os requisitos de
idoneidade das testemunhas instrumentrias (art. 68.) e no podem ser parentes sucessveis
do justificante nem cnjuge de algum deles.
110

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
O justificante e declarantes devem ser advertidos (art. 97.) de que incorrem nas
penas aplicveis ao crime de falsas declaraes, se, dolosamente e em prejuzo de outrm,
prestarem ou confirmarem declaraes falsas, devendo a advertncia constar da escritura.
10.5.5 Documentos (art. 98.).
Para instruir uma escritura de justificao so exigidos vrios documentos,
arquivando-se uns e exibindo-se outros.
Documentos para arquivar:
a) Certido que comprove que os prdio se encontro por descrever no registo
predial, passada com antecedncia no superior a trs meses; ou
b) Se os prdios se encontrarem descritos, certido de teor da descrio e de todas
as inscries em vigor, passada com antecedncia no superior a trs meses;
c) Certido de teor matricial;
d) Se a justificao tiver por objecto prdios urbanos construdos anteriormente a 7
de Agosto de 1951, documento comprovativo desse facto ou documento que
prove ter a respectiva construo ocorrido numa data em que o Regulamento
Geral das Edificaes Urbanas ainda no estava em vigor naquela localidade;
e) Documentos comprovativos da notificao prvia a que se refere o art. 99., se
se tratar de justificao para reatamento de trato sucessivo e se verifique falta de
ttulo em que tenha intervindo o titular inscrito;
Documentos a exibir:
a) Autorizao de licena se a justificao tiver por objecto prdios urbanos
construdos posteriormente entrada em vigor do Regulamento Geral das
Edificaes Urbanas;
b) Documentos comprovativos das transmisses anteriores e subsequentes ao facto
justificado, relativamente s quais se no afirme a impossibilidade de os obter,
tratando-se de justificao para reatamento ou estabelecimento de novo trato
sucessivo.
10.5.6 Notificao prvia (art. 99.)
Tratando-se de escritura de justificao para reatamento do trato sucessivo ou de
estabelecimento de novo trato, quando se verifique a falta de ttulo em que tenha intervindo
o titular inscrito, a escritura no pode ser lavrada sem a sua prvia notificao.
Esta notificao tem por finalidade dar a conhecer ao titular inscrito o acto que se
pretende realizar, para se poder opor, querendo. Em consequncia, havendo ttulo pelo qual
o titular inscrito transmitiu o seu direito, j no tenha que ser feita a notificao prvia.
A notificao prvia efectuada pelo notrio, a requerimento, escrito ou verbal, do
interessado na escritura, sendo reduzido a auto se formulado verbalmente.
111

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
As notificaes so feitas nos termos gerais da lei processual civil (art.s 253. e
segs. do CPCivil).
Esta notificao no admite qualquer oposio.
10.5.7 Publicaes (art. 100.)
A escritura de justificao deve ser publicada num dos jornais mais lidos do
concelho da situao do prdio ou, se a no houver jornal, num dos jornais mais lidos da
regio.
A publicao destina-se a dar a conhecer os elementos essenciais da justificao,
para que os interessados a possam impugnar e, por isso, no jornal do concelho que deve
ser publicada pois a que os interessados sobre os prdios nele situados vo procurar as
publicaes.
10.5.8 Impugnao (art. 101.)
Sendo impugnada a justificao, o tribunal comunicar ao notrio a pendncia da
aco para serem averbados escritura (art. 131., n. 1, alneas c) e d)).
S podem ser extradas certides de escrituras de justificao decorridos 30 dias
sobre a data em que o extracto for publicado, se no tiver sido impugnada a escritura.
a) Ao notrio compete liquidar o imposto de selo previsto na verba 15.1 do Tabela
Geral do imposto do Selo, no valor de 25,00;
b) da responsabilidade do beneficirio o imposto da verba 1.2 da Tabela Geral,
nos termos dos art.s 1., n. 3, alnea a) e art. 2., n. 2, alnea b) do CISelo.
112

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.5.10 Processo de justificao registral

Como j se referiu a prova do direito do adquirente tambm pode ser obtida
mediante deciso proferida no mbito do processo de justificao previsto nos artigos 116.
e seguintes do CRPredial.
Este processo de justificao apresenta em relao escritura de justificao
notarial algumas vantagens.
a) Alm dos trs tipos de justificao referidos (estabelecimento do trato sucessivo,
reatamento do trato sucessivo e estabelecimento de novo trato sucessivo),
ainda possvel, neste processo, justificar:
i.
A mera posse37 aplicando-se-lhe as disposies relativas ao processo
de justificao para primeira inscrio (art. 118., n. 2);
ii.
O cancelamento de quaisquer nus ou encargos (art. 118., n. 2).
b) tambm possvel justificar direitos que ainda no constem da matriz, mas
relativamente aos quais esteja pedida, data da instaurao do processo, a sua
inscrio na matriz, ao contrrio do que acontece com a escritura de justificao
que apenas permite a justificao de direitos inscritos na matriz.
Restries admissibilidade da justificao (art. 117.-A, n. 1)-Tratando-se da
justificao de direitos que nos termos da lei fiscal devam constar da matriz, s admissvel
em relao aos direitos nela inscritos. Em consequncia s podem ser objecto de
justificao os prdios inscritos na matriz ou em relao aos quais esteja pedida a sua
inscrio data da instaurao do processo.
Regularidade fiscal (art. 117.) A lei exige a verificao da regularidade fiscal das
transmisses justificadas. No entanto, no caso de justificao para primeira inscrio, se o
direito estiver inscrito na matriz em nome do justificante, presume-se a observncia das
obrigaes fiscais.
Tratando-se de reatamento de trato sucessivo ou estabelecimento de novo trato
sucessivo, deve ser comprovado o cumprimento das obrigaes fiscais, salvo se a repartio
de finanas certificar a impossibilidade de as comprovar.
Legitimidade (art. 117.-A, n. 2) - Tem legitimidade para pedir a justificao o pretenso
titular do direito e quem demonstre ter legtimo interesse no registo do respectivo facto,
designadamente os credores do titular do direito justificado.
37
cfr. art. 1295. do CCivil;

113

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Tramitao do processo:
Pedido art. 117.-B;
Apresentao art. 117.-D
Averbamento de pendncia da justificao art. 117.-E;
Indeferimento liminar ou aperfeioamento do pedido art. 117.-F;
Notificao aos interessados (quando aplicvel) art. 117.-G;
Instruo art. 117.-H;
Deciso art. 117.-H;
Publicao art. 117.-H;
Impugnao judicial art. 117.-I
Pedido (art. 117.-B) O processo inicia-se com a apresentao do pedido em qualquer
conservatria com competncia para a prtica de actos de registo predial. O pedido no
carece de ser articulado e dele devem constar os seguintes elementos:
a) A solicitao do reconhecimento do direito em causa;
b) O oferecimento dos meios de prova;
c) Identificao do prdio objecto do direito justificado nos termos da aliena b) do
art. 44. com as menes constantes do art. 82. do CRPredial;38
d) A indicao das circunstncias justificativas do pedido consoante o tipo de
justificao.
Meios de prova (art. 117.-C) Com o pedido so oferecidos os seguintes meios de prova:
a) Trs testemunhas, aplicando-se-lhes o disposto relativamente aos declarantes no
processo de justificao notarial.39
b) Documentos comprovativos das transmisses anteriores e subsequentes a
respeito das quais se no alegue a impossibilidade de as obter;
c) Certido comprovativa de estarem pagos ou assegurados os impostos referentes
s transmisses que no constem da matriz.
d) Certido de teor matricial ou declarao para a inscrio na matriz, podendo a
certido ser dispensada, nos termos do n. 2 do artigo 31. do CRPredial, sempre
38
A natureza rstica, urbana ou mista; a denominao e a situao do prdio por referncia ao lugar, rua,
nmeros de polcia ou confrontaes; a composio sumria e a rea do prdio e a situao matricial
expressa pelo artigo da matriz, definitivo ou provisrio, ou pela meno de estar omisso.
a) 39 Nos termos do art. 68. do CNotariado no podem ser testemunhas instrumentarias: Os que
no estiverem no seu perfeito juzo;
b) Os que no entenderem a lngua portuguesa;
c) Os menores no emancipados, os surdos, os mudos e os cegos;
d) Os funcionrios e o pessoal contratado em qualquer regime em exerccio no cartrio notarial;
e) O cnjuge, os parentes e afins, na linha recta ou em 2. grau da linha colateral, tanto do notrio
que intervier no instrumento como de qualquer dos outorgantes, representantes ou representados;
f) O marido e a mulher, conjuntamente;
g) Os que, por efeito do acto, adquiram qualquer vantagem patrimonial;
h) Os que no saibam ou no possam assinar.
114

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
que o servio de registo possa obt-la por acesso directo s bases de dados da
administrao fiscal ou por solicitao oficiosa e gratuita do documentos aos
servios fiscais.
Indicao das circunstncias justificativas do pedido consoante o tipo de
justificao que se pretende aplica-se nesta matria o que se disse para a justificao
notarial.
Apresentao (art. 117.-D) - O processo instaura-se com a apresentao do requerimento
inicial e dos respectivos documentos na conservatria competente, o qual anotado no
Dirio.
Pelo processo de justificao so devidos os emolumentos previstos no ponto 4 do
artigo 21. do RERN no montante de 250,00, que incluem todos os actos de registo a
realizar em consequncia do processo, sob pena de rejeio da apresentao do processo.
Em caso de rejeio deve o processo ser devolvido aos interessados com o despacho do
conservador, sendo este despacho impugnvel nos termos do artigo 140. do CRPredial, por
via hierrquica ou contenciosa.
Sendo o processo rejeitado deve anotar-se no dirio a rejeio do pedido, aplicandose o disposto nos n.s 2 e 3 do art. 66..
Averbamento de pendncia da justificao (art. 117-E) - Efectuada a apresentao
lavra-se o averbamento de pendncia, sendo aberta, para o efeito, descrio do prdio ainda
por descrever.
Os registos efectuados na sequncia do processo vo reportar-se data da
instaurao do mesmo e os registos de outros factos que dependam, directa ou
indirectamente da sorte da justificao pendente, ficam sujeitos ao regime de provisoriedade
previsto na alnea b) do n 2 do art. 92.
O averbamento de pendncia oficiosamente cancelado mediante a deciso
definitiva que indefira o pedido de justificao ou declare findo o processo.
Indeferimento liminar (art. 117.-F) - O indeferimento liminar apenas tem lugar se no

puderem ser supridas as deficincias do processo pelos servios de registo por acesso base
de dados das entidades competentes ou qualquer outro meio idneo, designadamente por
comunicao com o justificante (n. 3)40. No sendo possvel suprir as deficincias deste
modo, deve o conservador convidar o justificante para, no prazo de 10 dias juntar ao
processo os documentos comprovativos dos factos alegados que s documentalmente
possam ser provados (alnea a) do n 2) ou prestar declarao complementar sobre os
elementos de identificao do prdio omitidos.
40
Cfr. os n.s 5 e 6 do art. 43. do CRPredial;

115

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
O aperfeioamento deve igualmente ter lugar nos casos em que faltem elementos de
identificao dos sujeitos por aplicao subsidiria do artigo 508. do CPCivil, nos termos
do qual o juiz pode proferir despacho a convidar as partes ao aperfeioamento do articulado.
O pedido deve ser indeferido liminarmente apenas quando seja manifestamente
improcedente, por despacho fundamentado notificado ao interessado.
Do indeferimento liminar cabe recurso para o tribunal de 1 instncia, nos termos do
art. 117.-I, no prazo de 30 dias a contar da notificao.
Em face dos fundamentos alegados na impugnao pode o conservador reparar a
deciso de indeferir ordenando o prosseguimento do processo, mediante despacho
fundamentado.
No sendo a deciso reparada so efectuadas simultaneamente a notificao prevista
no artigo 117.-G e a notificao da impugnao deduzida
Se for apresentada oposio ao pedido de justificao, o processo declarado findo
nos termos do art. 117.-H, n. 2. Se no for deduzida oposio, o processo remetido ao
tribunal para deciso do recurso de indeferimento liminar.
Pela deduo de oposio devido o pagamento da quantia de 100,00, nos termos
doo ponto 4.1 do artigo 21. do Regulamento Emolumentar.
Notificao dos interessados (art. 117.-G) Nos casos em que a justificao se destine
ao reatamento do trato sucessivo ou estabelecimento de novo trato sucessivo, procede-se
notificao do titular da ltima inscrio, quando se verifique a falta de ttulo com a sua
interveno, sendo as notificaes feitas nos termos do artigo 228. e seguintes do CPCivil.
Em caso de ausncia em parte incerta ou falecido o titular da ltima inscrio
procede-se notificao edital do titular da ltima inscrio, ou dos seus herdeiros quando
se verifique falta de ttulo com a sua interveno. As notificaes so feitas pela afixao de
editais, pelo prazo de 30 dias, no servio de registo da situao do prdio e na sede da junta
de freguesia da situao do prdio e ainda, se se justificar, na sede da junta de freguesia
conhecida do ausente ou do falecido. As notificaes editais so publicadas no stio da
Internet www.predialonline.mj.pt.
O CRPredial no prev a notificao do Ministrio Pblico, parece-nos, no entanto,
que ela deve ser feita, pela aplicao das regras gerais, designadamente pelo disposto no
respectivo Estatuto, aprovado pela Lei 60/98, de 28 de Agosto41.
A publicao electrnica encontra-se regulamentada pela Portaria 621/2008, de 18
de Julho, dela devendo constar os elementos previstos no artigo 8..
41
Nos termos do art. 3., n. 1, a), compete ao Ministrio Pblico Representar o Estado, as regies
autnomas, as autarquias, os incapazes, os incertos e os ausentes em parte incerta.
116

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Instruo e deciso (art. 117.-H) a) Os interessados podem deduzir oposio justificao no prazo de 10 dias
subsequentes ao termo do prazo da notificao (n 1);
b) Se houver oposio, o processo declarado findo e os interessados
remetidos para os meios judiciais (n 2);
c) No havendo oposio, procede-se inquirio das testemunhas, sendo os
depoimentos reduzidos a escrito por extracto (n 3);
d) No prazo de 10 dias o conservador profere a deciso (n 4);
e) Os interessados so notificados no prazo de 5 dias (n 5);
f) A deciso publicada, oficiosa e imediatamente, no stio da Internet
www.predialonline.mj.pt (n. 7);42
g) Tornando-se a deciso definitiva lavram-se, oficiosamente, os registos (n 6);
Recurso para o tribunal de 1 instncia (art. 117.-I) O M P e qualquer interessado podem recorrer da deciso do conservador para o
tribunal de 1. instncia da rea a que pertence a conservatria onde pende o processo.
O recurso interposto por meio de requerimento e apresentado na conservatria
onde o processo se encontra pendente, devendo ser anotado no dirio e remetido entidade
competente no mesmo dia em for recebido.
O prazo para a interposio a do artigo 685. do CPCivil, ou seja, 30 dias a contar
da notificao da deciso.
Da sentena proferida pelo tribunal de 1 instncia podem os interessados e o
Ministrio Pblico recorrer para o tribunal da Relao mas do acrdo deste tribunal no
cabe recurso para o Supremo Tribunal de Justia, excepto nos casos em que o recurso
sempre admissvel.
No procedendo a justificao por falta de provas, pode o justificante deduzir nova
justificao (art. 117.-N).
Outros casos de justificao (art. 118.) - tambm admitida justificao para:

a) Cancelamento de quaisquer nus ou encargos, se no for possvel obter
documento comprovativo da respectiva extino, sendo aplicveis a este tipo de
justificao as disposies relativas justificao para primeira inscrio, com as
devidas adaptaes.
b) Registo da mera posse sendo aplicveis as disposies relativas ao processo de
justificao para primeira inscrio.
42
Com a publicao da Declarao de rectificao n. 47/2008 ficou claro que a publicao da deciso
prvia ao registo;
117

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
As justificaes administrativas para inscrio de direitos sobre imveis a favor do Estado

e o processo de justificao para inscrio de direitos sobre prdios abrangidos por
emparcelamento so regulados por legislao prpria.
118

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.6 Habilitao
10.6.1
10.6.2
Conceito
10.6.1.1 Habilitao notarial
10.6.1.2 Declarantes
Documentos instrutrios
10.6.2.1 Certido de bito
10.6.2.2 Documentos justificativos da sucesso legtima
10.6.2.3 Certido do testamento ou doao por morte
10.6.3
10.6.4
10.6.2.4 Arquivamento
Efeitos da habilitao
Impugnao
10.6.4.1 Regime geral
10.6.4.2 Valor da escritura
10.6.5
10.6.6
Habilitao de legatrios
Imposto de selo
10.6.1 Conceito
A sucesso consiste no chamamento de uma ou mais pessoas titularidade das
relaes jurdicas patrimoniais de uma pessoa falecida e a consequente devoluo dos bens
que a esta pertenciam (art. 2024. CCivil), havendo necessidade de saber, com rigor, quais
as pessoas que devem ser chamadas sucesso aberta.
A prova de que as pessoas chamadas so as nicas com vocao sucessria ou so
os nicos sucessores da pessoa falecida pode ser feita por:
a) Habilitao judicial, como incidente processual;
b) Habilitao notarial, por escritura pblica;
c) Atravs do processo especial regulado nos art.s 210.-A e segs. do CRCivil.43
De acordo com o art. 83. a habilitao notarial consiste na declarao, feita em
escritura pblica, por trs pessoas, que o notrio considere dignas de crdito, de que os
habilitandos so herdeiros do falecido e no h quem lhes prefira na sucesso ou quem
concorra com eles.
Em alternativa, as declaraes podem ser prestadas por quem desempenhar o cargo
de cabea de casal. O cargo de cabea de casal incumbe a quem for deferido na ordem
estabelecida nos art.s 2080. e 2081. do CCivil.
A prova positiva poder-se-ia fazer documentalmente atravs de certides do registo
civil, por exemplo, mas j no seria possvel uma prova documental relativamente
inexistncia de outras pessoas que, porventura, tivessem tambm a qualidade de herdeiros,
da a indispensabilidade da habilitao.
43
Cfr. Decreto-Lei n. 324/2007, de 28 de Setembro e Portaria n. 1594/2007, de 17 de Dezembro;

119

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
A habilitao notarial constitui um acto preparatrio da partilha e, por isso, deve

conter todos os elementos necessrios a um correcto clculo dos quinhes dos interessados,
designadamente:
a) A redaco da escrituras de habilitao deve ser efectuada de forma a que a
vocao testamentria preceda a vocao legtima pois s se o falecido no tiver
disposto vlida e eficazmente, no todo ou em parte, dos bens de que podia
dispor para depois da sua morte, que so chamados sucesso desses bens os
seus herdeiros legtimos (art. 2131. CCivil).
b) Deve conter a indicao se houve pr-morte ou repdio como fundamento do
direito de representao (art. 2039. CCivil);
c) Se houve substituio directa (art. 2281. CCivil);
d) Ou o direito de acrescer (art. 2301. CCivil);
e) Se houve transmisso de quinhes hereditrios, quer por sucesso quer por
contrato (art. 2058. e 2124. CCivil);
f) Na sucesso de irmos deve ser indicado se so germanos, consanguneos ou
uterinos, pois o quinho dos primeiros igual ao dobro dos segundos, quando
com eles concorram (art. 2146. CCivil);
g) A identificao do autor da herana e dos habilitandos deve conter a meno dos
seus nomes completos, estado civil, naturalidade e ltima residncia habitual. Se
algum dos habilitandos for menor deve indicar-se essa circunstncia e se forem
casados, deve indicar-se o nome do cnjuge e o regime de bens (art. 47., n. 2).
10.6.1.2 Declarantes (art. 84.)
Assenta a habilitao notarial no testemunho dos declarantes, que por si s faz a prova
da inexistncia de pessoas que prefiram aos habilitandos ou com eles concorram sucesso.
A indicao de quem so os herdeiros ter que ser corroborada documentalmente, pelo que,
neste aspecto, no bastam as afirmaes por eles produzidas.
No podero ser declarantes, nos termos do art. 84., as pessoas inbeis para serem
testemunhas instrumentrias, nem os parentes sucessveis dos habilitados, nem o cnjuge de
qualquer deles. Alm disso, tero que ser pessoas dignas de crdito, no juzo do notrio (art
83. n. 1).
Levantou-se, neste mbito, a questo de saber se os declarantes tero de ser,
necessariamente, pessoas do conhecimento pessoal do notrio. Apesar de haver uma
corrente no sentido afirmativo desta questo, no nos parece ser esta a posio a adoptar.
No deve partir-se do pressuposto de que as pessoas, s por no se conhecerem
pessoalmente, no possam merecer crdito. Pelo contrrio, a convico de que determinada
pessoa no digna de crdito que deriva do conhecimento de factos concretos que levem
a essa convico. Se nada se conhece em seu desabono ter que entender-se que se trata de
pessoa sria e, portanto, digna de crdito.
120

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
A lei quer apenas possibilitar aos notrios a recusa de pessoas que, embora reunindo
os restantes requisitos legais, no meream crdito pela falta de escrpulos ou por outros
motivos ponderosos que o notrio conhea.
10.6.2 Documentos instrutrios (art. 85.)
Para instruir uma habilitao de herdeiros so necessrios os seguintes documentos
(art. 85.):
a) Certido narrativa de bito do autor da herana;
b) Documentos justificativos da sucesso legtima, quando nesta se fundamente a
qualidade de herdeiro de algum dos habilitandos;
c) Certido de teor do testamento ou da escritura de doao por morte, mesmo
que a sucesso no se funde em algum desses actos.
10.6.2.1 - Certido de bito
O fenmeno sucessrio emerge do bito do autor da herana, pelo que essencial a
prova do falecimento.
O bito constar obrigatoriamente do registo civil, desde que respeite a cidados
portugueses ou, quando referente a estrangeiros, haja ocorrido em territrio portugus,
bastando, nestes casos, uma certido de bito passada por tal registo para provar o
falecimento.
Tratando-se de estrangeiro falecido no estrangeiro, no existe a obrigatoriedade de se
fazer tal prova do bito atravs do registo civil portugus. O art 85, n. 2 determina que
quando a lei reguladora da sucesso no for a portuguesa, a escritura deve, ainda, ser
instruda com documento emitido por agente diplomtico ou consular do respectivo pas,
comprovativo da ordem legal da sucesso estabelecida na lei pessoal do autor da herana
ou da capacidade testamentria deste, consoante os casos, pois nos termos do art 62
CCivil a sucesso regulada pela lei pessoal do de cujus ao tempo do falecimento deste.
Assim, quando a lei reguladora da sucesso for estrangeira e o notrio no a conhecer, a
escritura deve ser instruda com documento comprovativo da referida lei, podendo ser
emitida por agente consular ou diplomtico do respectivo pas.
Tratando-se de estrangeiro as certides s sero emitidas pelo registo civil portugus
se aqueles factos ocorrerem em Portugal, pois de contrrio, quando um estrangeiro nasce,
casa com outro estrangeiro (pois se for com um portugus o registo em Portugal
obrigatrio) ou morre no estrangeiro, estes factos no so registados em Portugal, tendo que
ser provados por certido passada pelo registo civil estrangeiro com a competente traduo.
10.6.2.2 - Documentos justificativos da sucesso legtima
Quando for o caso desta sucesso (nela se incluindo a legitimria) as afirmaes dos
declarantes tero de ser corroboradas com documentos que justifiquem essa sucesso,
121

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
provando as relaes de parentesco dos habilitandos com o autor da herana ou que se trata
do seu cnjuge.
Normalmente a prova feita por certides do registo civil. No entanto, a lei no exige
especificadamente tais certides para tal prova. E assim, qualquer documento, desde que
justifique a sucesso, isto , desde que dele se infira o parentesco ou a qualidade de cnjuge,
servir aos fins do art. 85., b). Estar neste caso, por exemplo, uma escritura de
perfilhao.
Por assim ser, na hiptese de algum dos herdeiros ter nascido ou casado no
estrangeiro com um estrangeiro, servir como prova do parentesco ou do casamento uma
certido passada pelas autoridades desse pas, devidamente traduzida, se no estiver escrita
em portugus, e legalizada, sem necessidade de registo na Conservatria dos Registos
Centrais.
No que respeita s certides do registo civil exigidas pela al. b) do n.1 do art. 85.,
para a prova da sucesso legtima ter que se ter em ateno:
a) Quando o cnjuge do de cujus for herdeiro certido de casamento
b) Quando os herdeiros forem desconhecidos certido de nascimento
c) Se forem ascendentes certido de nascimento do prprio de cujus, pois desta que
consta a filiao, no sendo necessria a certido de nascimento dos ascendentes
d) Se forem irmos, sobrinhos e primos alm das certides de nascimento destes
herdeiros ser necessria a certido de nascimento do de cujus, pois assim
estabelece-se a paternidade ou a avoenga comum.
Tendo em ateno o princpio j referido de que o facto positivo contido na
habilitao carece de ser justificado documentalmente e que o facto negativo j no carece
de tal, bastando a declarao dos declarantes, podemos resolver o seguinte exemplo prtico:
Falecido A, sem testamento, ficaram como herdeiros 2 filhos, B e C, e 2 netos, D e E,
filhos de um filho pr-falecido F.
Satisfaro aos fins do art. 85., b) certides de nascimento dos filhos e netos onde se
mostre o seu parentesco com o autor da herana. No necessrio fazer a prova do bito do
filho falecido, pai de D e E, por se tratar de um facto negativo, a sua inexistncia na data do
falecimento do pai, autor da herana, e porque no se trata da abertura da herana por sua
morte. Alm disso, o registo de nascimento prova no s a paternidade e a maternidade
como a avoenga.
Se fssemos a entender o contrrio, ento na hiptese posta, se porventura houvesse
outros filhos falecidos que no deixassem descendentes, teramos de juntar certides de
bito desses falecidos, e mais do que isso, tambm se teria de fazer prova documental de
que outros filhos no existiriam a no ser os indicados, o que impossvel de provar
documentalmente.
Ainda e a propsito dos documentos por vezes aparece neles o nome do autor da
herana diferente do que consta do registo de bito. Acontecendo esta situao e se os
122

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
declarantes afirmarem que o autor da herana tambm era conhecido por qualquer desses
nomes, deve essa afirmao ficar no texto da escritura.
Aparecendo uma certido de nascimento desactualizada quanto ao estado civil do
habilitado, podem os declarantes ou cabea-de-casal fornecer os elementos de identificao
que respeitem quele habilitado.
10.6.2.3 - Certido do testamento ou doao por morte
H aqui uma sucesso que deriva da vontade do autor da herana. Na medida em que
a lei o permite, ter que executar-se essa vontade. O ttulo respectivo, testamento ou doao
mortis causa, em original ou certido, integrar a escritura de habilitao dos herdeiros.
Hoje, por fora do art. 45., se os respectivos instrumentos tiverem sido lavrados no
cartrio, ou se existirem j certides arquivadas, no necessrio arquivarem-se certides
especialmente para instruir o acto.
10.6.2.4 A morte presumida
Segundo a doutrina oficial, no era possvel efectuar a escritura de habilitao quando
a prova do falecimento do autor da herana tinha por base a morte presumida, judicialmente
declarada. Apesar da morte presumida produzir os memos efeitos que a morte (art. 115. do
CCivil) este entendimento louvava-se no facto de que a presuno da morte pudesse
consistir em facto diverso da morte efectivamente verificada.
Esta posio oficial nunca foi pacfica e, actualmente, considerando que a habilitao
se encontra regulada em termos diferentes daqueles em que assentava esta posio oficial e
no havendo outro modo facultativo para determinar os herdeiros do ausente
presumivelmente morto, de acordo com o disposto no Decreto-Lei n. 227/94, de 8 de
Setembro, com as alteraes introduzidas pelo Decreto-Lei n. 3/95, de 14 de Janeiro,
cremos que no existem razes para obstar a que a declarao de morte presumida no
constitua documento suficiente para permitir aos herdeiros o recuso habilitao notarial.
10.6.2.5 - Arquivamento
Os documentos necessrios para instruir as escrituras de habilitao devem ficar
arquivados. Como a lei no exige apenas a sua exibio, aplica-se a regra geral do art. 27..
De notar o facto do art. 45. permitir a dispensa da apresentao de documentos por
existirem j no arquivo do cartrio.
10.6.3 - Efeitos da habilitao (art. 86.)
Nos termos do art. 86. a habilitao notarial tem os mesmos efeitos da habilitao
judicial e ttulo suficiente para que se possam fazer, a requerimento e a favor de todos os
herdeiros e do cnjuge meeiro, os seguintes actos:
a) Registo nas conservatrias do registo predial;
b) Registos nas conservatrias do registo comercial e da propriedade automvel;
123

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
c) Averbamentos de ttulos de crdito;

d) Averbamentos de transmisses de direitos de propriedade literria, cientfica,
artstica ou industrial;
e) Levantamento de dinheiro ou de outros valores.
Este preceito legal consigna, assim, uma faculdade concedida aos herdeiros, que
possibilitar um registo imediato a favor de todos sem terem que esperar pela partilha.
Realizada a partilha, cada interessado requerer o registo dos bens que lhe tenham
sido adjudicados, sem qualquer dependncia relativamente aos demais co-herdeiros. Ter o
interessado que provar a sua qualidade de herdeiro, concomitantemente com a adjudicao
dos bens, e para isso lhe servir a habilitao.
Partilha e habilitao, embora relativas mesma herana, so actos distintos, de
efeitos diversos, que no carecem de cumular-se na mesma escritura.
10.6.4 - Impugnao da habilitao (art. 87.)
10.6.4.1 - Regime geral
Dado que os declarantes respondem, inclusive, penalmente, pelas declaraes feitas,
raros sero os casos de preterio de herdeiros. Podem, todavia, verificar-se, casos em que,
nos termos do art. 87., o herdeiro preterido que pretenda impugnar a habilitao notarial,
alm de propor a aco nos termos da lei de processo, deve solicitar ao tribunal a imediata
comunicao da pendncia do processo ao respectivo cartrio notarial.
A referida comunicao objecto de averbamento no instrumento da habilitao e o
mesmo se diga da deciso judicial, com trnsito em julgado, proferida na aco a que o
mesmo preceito alude.
10.6.4.2 - Valor da escritura
A habilitao notarial serve de legitimao para os registos e para o trfico jurdico:
pode ser impugnada, mas enquanto no for no deixa de produzir os seus efeitos prprios,
no podendo ser ignorada por quaisquer indivduos ou entidades particulares ou pblicas a
quem seja apresentada.
A prova resultante da habilitao notarial, no uma prova livre, sujeita livre
apreciao do tribunal. antes uma prova legal, na espcie de prova bastante, cedendo
apenas contraprova e invertendo, portanto, o nus da prova. Eis o que parece decorrer do
art. 373. CPCivil, principalmente do n. 3: os habilitandos no tm que produzir outra
prova seno a do documento, e essa prevalecer se no for produzida prova contrria. Quer
dizer, a impugnao, mesmo judicial, da escritura de habilitao no basta s por si para
afastar a prova da habilitao. A escritura eficaz enquanto no se decidir em contrrio.
Isto assim, seno no se justificaria sequer a sua existncia e consagrao legal,
como no encontraria qualquer justificao econmica ou jurdica o preo que o Estado
cobra aos cidados pela celebrao de tal acto notarial.
124

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.6.5 - Habilitao de legatrios (art. 88.)

Nem s a qualidade de herdeiro se pode demonstrar por esta via. Tambm a qualidade
de legatrio se poder provar por habilitao notarial, nos termos do art. 88..
Na verdade, poder acontecer que o testamento no nomeie especificadamente os
legatrios, mas os institua de forma indeterminada ou genrica (ex: lego o prdio X aos
filhos da minha irm F). Ser, ento, necessrio apurar quais so esses filhos e que no
existem outros alm dos que se arrogam essa qualidade.
Ou o testador faz a disposio de todos os seus bens por meio de legados. Ter de
saber-se, nesta hiptese, se porventura no existem herdeiros legitimrios que preferiro aos
legatrios institudos ou com eles concorrero sucesso dentro dos limites da quota
legitimria do falecido.
10.6.6 - Imposto de Selo
Na escritura de habilitao de herdeiros deve ser cobrado o imposto de selo previsto
no ponto 15.1 25 (selo do contrato), acrescendo por cada herana aberta (cada
habilitando) o previsto no ponto 15.2 10 .
Se houver testamento ou escritura de doao a instruir a escritura de habilitao e
estas ainda no estiverem seladas acresce o selo da verba 15.6 25 .
125

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
126

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.7 - Propriedade horizontal

10.7.1 Requisitos
10.7.2 Contedo do ttulo
10.7.3 Modificao do ttulo
10.7.4 Diviso e juno de fraces autnomas
10.7.5 Conjunto de edifcios
O instituto da propriedade horizontal relativamente recente, tendo tido grande

incremento aps a Segunda Guerra Mundial, em consequncia do custo exorbitante dos
solos, sobretudo nas cidades.
Foi um problema de habitao que levou, em Portugal, apreciao da proposta de
lei n. 202, em 1948, pela Cmara Corporativa, tendo surgido a propriedade por andares a
que se refere o artigo 2335. do CCivil de 1867. Foi pelo Decreto-Lei n. 40 333, de 14 de
Outubro de 1955 que se disciplinou o instituto da propriedade horizontal, encontrando-se,
hoje, regulada nos art.s 1414. a 1438.-A do CCivil e nos art.s 59., 60. e 62. do Cdigo
do Notariado.
10.7.1 Requisitos
A propriedade horizontal consiste na possibilidade de diversas fraces de que se
compe um edifcio poderem pertencer a proprietrios diferentes.
Requisitos legais - Mas para que isso acontea, exige a lei, que as fraces sejam
susceptveis de constituir unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com sada
prpria para a via pblica ou para uma parte comum do prdio e desta para a via pblica ou
directamente para esta (art. 1415. CCivil).
As partes comuns, ou seja, aquelas partes que so insusceptveis de constituir
unidades autnomas ficam a pertencer aos vrios proprietrios na proporo do valor da
parte autnoma de cada um, expresso em percentagem ou permilagem.
Existem, assim, na propriedade horizontal, a coexistncia de dois direitos
incindveis: de um lado o direito sobre a propriedade singular e do outro o direito de
compropriedade sobre as partes comuns.
tambm admissvel a propriedade vertical, ou seja, admite-se que o
seccionamento seja feito segundo uma linha vertical, por forma a poder pertencer um lado a
um proprietrio e outro a proprietrio diferente, exigindo-se, igualmente, a existncia de
zonas comuns.
Falta de requisitos legais - A falta de requisitos legais tem como consequncia a
nulidade do ttulo constitutivo (art. 1416. CCivil), ficando o prdio a pertencer a cada
condmino na proporo do valor relativo da sua fraco.
127

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Constituio A propriedade horizontal pode ser constituda por (art. 1417.

CCivil):
a) Negcio jurdico;
b) Usucapio;
c) Deciso administrativa;
d) Deciso judicial.
Geralmente, a propriedade horizontal constitui-se por negcio jurdico unilateral tpico,
mas inominado, mediante o qual o proprietrio declara submeter o prdio ao regime da
propriedade horizontal, efectuando o parcelamento jurdico das fraces autnomas.
Este negcio, quanto forma, tanto pode ser realizado por escritura pblica como por
documento particular autenticado, desde que verificadas as condies de validade exigidas
pelos artigos n.s 22. a 24. do Decreto-lei n. 116/2008, de 4 de Julho.
Documentos: A constituio da propriedade horizontal s pode constituda se for
apresentado documento, passado pela cmara municipal, comprovativo de que as fraces
autnomas satisfazem os requisitos legais (art. 59., n. 1).
Tratando-se, porm, de prdio construdo para transmisso em fraces autnomas, o
n. 2 do art. 59., permite a constituio da propriedade horizontal apenas com base na
exibio do projecto de construo e dos posteriores projectos de alteraes, se os houver,
aprovados pela cmara municipal, devendo constar do projecto ou dos documentos que o
integram que o prdio se destina a ser transmitido em fraces autnomas, pois s assim se
fica com a certeza que a Administrao verificou a existncias dos requisitos legais para
poder ser constituda a propriedade horizontal.
A lei (art. 62.) exige, para que possam ser transmitidos direitos reais ou contrair
encargos sobre fraces autnomas, o registo prvio da constituio da propriedade
horizontal.
O n. 2 deste preceito contempla uma excepo a esta regra que permite a transmisso
ou onerao das fraces autnomas se estes actos forem lavrados no mesmo dia e com
conhecimento pessoal do notrio ou da entidade autenticadora, devendo esta circunstncia
ser expressamente mencionada.
Autorizao de licena No podem celebrar-se ttulos que envolvam a transmisso
de fraces autnomas sem ser exibida a correspondente autorizao de utilizao, nos
termos do decreto-lei n. 281/99, de 26 de Julho, devendo especificar-se se a autorizao de
utilizao respeita totalidade do prdio ou apenas a certa fraco autnoma. Se o prdio
tiver sido construdo anteriormente a 7 de Agosto de 1951, no necessria a exigncia da
autorizao de licena.
Recepo provisria das obras Por imposio do n. 2 do art. 49. do Decreto-Lei
n. 555/99, de 16 de Dezembro, tambm no podem ser celebrados ttulos de primeira
transmisso de imveis construdos nos lotes ou de fraces autnomas desses imveis sem
que seja exibida, perante a entidade tituladora, certido emitida pela cmara municipal,
128

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
comprovativa da recepo provisria das obras de urbanizao ou certido, emitida pela

cmara municipal, comprovativa de que a cauo suficiente para garantir a boa execuo
das obras de urbanizao.
O artigo 1418. do CCivil elenca as menes que devem constar do ttulo, tendo umas
carcter obrigatrio e outras facultativo.
Devem constar obrigatoriamente do ttulo:
a) As partes do edifcio correspondentes s vrias fraces, por forma a ficarem
devidamente individualizadas; bem como
b) O valor relativo de cada fraco, expresso em percentagem ou permilagem do
valor total do prdio.
A falta destes requisitos tem como consequncia a nulidade do ttulo.
Podem constar do ttulo:
a) A meno do fim a que se destina cada fraco ou parte comum;
b) O regulamento do condomnio;
c) A previso do compromisso arbitral para a resoluo dos litgios emergentes da
relao de condomnio.
A no coincidncia entre o fim a que se destina cada fraco ou parte comum e o que
foi fixado no projecto aprovado pela entidade pblica competente, determina a nulidade do
ttulo constitutivo.
Por exigncia do que preceitua o artigo 83. do CRPredial, a descrio de cada fraco
autnoma deve conter:
a) O nmero da descrio genrica do prdio, seguido da letra ou letras da fraco,
segundo a ordem alfabtica;
b) As menes c), d) e f) do art. do art. 82.44 do CRPredial, indispensveis para
identificar a fraco;
c) A meno do fim a que se destina, se constar do ttulo.
A indicao da letra ou letras das fraces tem que ser feita segundo a ordem alfabtica,
de preferncia do alfabeto portugus. , no entanto, pacfico a utilizao das letras K, W e
44
Artigo 82.
Menes gerais das descries
1 O extracto da descrio deve conter:
a) O nmero de ordem privativo dentro de cada freguesia, seguido dos algarismos correspondentes
data da apresentao de que depende;
b) A natureza rstica, urbana ou mista do prdio;
c) A denominao do prdio e a sua situao por referncia ao lugar, rua, nmeros de polcia ou
confrontaes;
d) A composio sumria e a rea do prdio;
e) (Revogada.)
f) A situao matricial do prdio expressa pelo artigo de matriz, definitivo ou provisrio, ou pela
meno de estar omisso.
129

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Y. Pode acontecer que o nmero de fraces seja muito elevado, devendo ser sempre
seguido o alfabeto na indicao das letras das fraces. Por exemplo:
a) A, B C at Z; ou
b) AA, AB, AC at AZ;
c) BA, BB, BC at BZ e assim sucessivamente.
As fraces devem ser identificadas, de modo a serem devidamente
individualizadas, devendo indicar-se a sua localizao: na cave, no rs-do-cho, em
determinado andar, no lado direito ou esquerdo, na frente, nas traseiras, sendo
completamente irrelevante indicar o nmero de salas ou quartos que cada uma tem.
Podem compor as fraces autnomas, partes materialmente separadas, como as
arrecadaes, as garagens, devendo, neste caso, ao descrever-se a fraco, indicar-se esta
realidade.45
A rea da fraco pode ser indicada, mas no indispensvel para a sua
identificao, ao contrrio do que acontece com os prdios em que a rea corresponde a
uma parte delimitada do solo, sendo a indicao da rea, um elemento relevante para a sua
identificao.
Como j se referiu as fraces tm de ser independentes, distintas e isoladas entre si,
no entanto, as autoridades administrativas, tem permitido a constituio de fraces
autnomas, como lugares de garagem ou lugares de estacionamento, demarcados no
pavimento com uma simples linha.
O fim das fraces pode constar ou no do ttulo constitutivo, mas constar sempre
no projecto aprovado pela entidade pblica competente, sendo necessria autorizao
administrativa para alterar o fim a previsto. Se o fim das fraces constar do ttulo:
a) Ter que haver coincidncia entre esse fim e o que consta no projecto
aprovado, sob pena de nulidade do ttulo (art. 1418., n. 3 CCivil);
b) A alterao do fim depender do consentimento de todos os condminos e deve
constar em documento com igual forma exigida para a constituio, com
interveno de todos os condminos ou, em sua representao, pelo
administrador, desde que o acordo de todos os condminos conste de acta por
eles assinada (art. 1419., n. 2 do CCivil).
obrigatria a indicao do valor relativo de cada fraco, expresso em
percentagem ou permilagem do valor total do prdio. em face deste valor:
a) Que se calcula o nmero de votos da cada condmino nas assembleias;

b) Se determina, salvo disposio em contrrio, a participao nas despesas
necessrias conservao e fruio das partes comuns do edifcio;
c) Se determina o pagamento de servios de interesse comum (art.s 1430., n.
2 e 1424., n. 1 do CCivil).
45
Por exemplo: Primeiro andar direito e garagem nmero cinco, na cave.

130

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
A percentagem ou permilagem das fraces fixado livremente pelo

proprietrio, sem sujeio a qualquer critrio, quer de ordem econmica quer fiscal,
sendo usual, porm, o proprietrio ter em considerao a rea da fraco, o seu fim e a
sua localizao.
Na propriedade horizontal, como j se referiu, existem dois direitos incindveis,
um direito de propriedade singular sobre a fraces autnomas e outro de
compropriedade sobre as partes comuns.
Quanto s partes comuns a lei estabelece:
a) Partes imperativamente comuns, em que os condminos no podem
convencionar o contrrio. So as previstas no n. 1 do artigo 1421. do
CCivil;
b) Partes presuntivamente comuns, que podem deixar de o ser, se a presuno
legal for afastada por acordo dos interessados, passando a integrar alguma
fraco. So as previstas no n. 2 do mesmo artigo 1421..
c) O n. 3 do mesmo artigo permite que o ttulo constitutivo possa afectar ao
uso exclusivo de um condmino certas zonas das partes comuns.
10.7.3 Modificao do ttulo (art. 1419. CCivil)
O ttulo constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado, desde que as
fraces autnomas continuem a ser independentes e isoladas entre si e que tenham uma
sada prpria para uma parte comum do prdio e deste para a via pblica ou directamente
para a via pblica, ou seja, desde que sejam respeitados os requisito previstos no artigo 1
415. do CCivil.
A lei exige, regra geral, o acordo de todos os condminos para que o ttulo possa ser
modificado, podendo intervir no respectivo ttulo todos os condminos ou o administrador
do condomnio se legitimado pelo acordo dos condminos em acta.
As modificaes do ttulo podem consistir, por exemplo:
a) Na alterao dos valores relativos de cada fraco;
b) Na composio das fraces por acrescentamento de componentes que antes
pertenciam a outras fraces ou integravam partes comuns; por diviso de
fraces em novas fraces; pela juno de fraces; pela criao de novas
fraces;
c) Na alterao do destino das fraces.
Se a modificao consistir na alterao da composio ou destino das respectivas
fraces, a alterao do ttulo s pode ser efectuada se for junto documento camarrio
comprovativo de que a alterao est de acordo com os requisitos legais (art. 60.). Este
documento pode ser substitudo pela exibio de do projecto aprovado, caso a modificao
exija obras de adaptao.
131

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.7.4 Diviso e juno de fraces autnomas (art. 1422.-A CCivil)

Em certas situaes permitida a alterao do ttulo constitutivo da propriedade
horizontal sem o acordo de todos os condminos exigido pelo artigo 1419. do CCivil. A
estas situaes se refere o artigo 1422.-A do CCivil, na carecendo de autorizao dos
restantes condminos a juno, numa s, de duas ou mais fraces do mesmo edifcio,
desde que sejam contguas. Naturalmente que a juno de fraces pressupe que o destino
das mesmas se mantm e s pode ocorrer se tal juno no ofender quaisquer outros
princpios ou regras imperativas que exijam o consentimento de todos os condminos.46
A contiguidade dispensada se se tratar de fraces correspondentes a arrecadaes
e garagens.
A diviso de fraces em novas fraces autnomas apenas permitida:
a) Se autorizada no ttulo constitutivo; ou
b) Autorizao da assembleia de condminos, aprovada sem qualquer
oposio.
Nestes casos, permitido aos condminos que juntaram ou cindiram as fraces,
por acto unilateral, que deve constar de escritura pblica ou documento particular
autenticado, introduzir a correspondente alterao, devendo este acto ser comunicado, no
prazo de 10 dias, ao administrador.
igualmente exigido, para a diviso de fraces, a apresentao de documento
camarrio comprovativo de que a alterao respeita os requisitos legais ou projecto
aprovado, desde que as modificaes exijam obras de adaptao e necessitem autorizao
camarria.
O artigo 1438.-A do CCivil veio permitir a aplicao do regime da propriedade
horizontal a conjunto de edifcios, assim solucionando situaes que levantaram alguma
complexidade na sua resoluo. Assim, o regime da propriedade horizontal tanto pode ter
por objecto as fraces de um edifcio como os edifcios que as constituam.
Para que se possa aplicar este regime a conjunto de edifcios47 necessrio que estes
edifcios sejam contguos e funcionalmente ligados entre si pela existncia de partes
comuns afectas ao uso de todas ou algumas unidades ou fraces que os compem.
necessrio que os edifcios se encontrem numa relao de proximidade ou vizinhana.
No se exige, no conjunto imobilirio, uma ligao fsica entre os diversos edifcios
que o integram, mas apenas a sua implementao num espao unitrio, com a existncia de
partes comuns que os ligam funcionalmente uns aos outros.
46
Cfr. Proc. n. 4/98 DSJ-CT in BRN n. 7/98

Antunes Varela, in Cdigo Civil anotado, vol. III, 2.edio, define conjuntos imobilirios como o
conjunto de imveis urbanos afectados a determinado fim e que, a par de edifcios frudos, no todo ou por
fraces autnomas, segundo o regime da propriedade exclusiva, compreendem ainda elementos ou
servios de utilizao comum, como restaurantes, casas de espectculos, garagens, piscinas, jardins,
instalaes gerais de gua, luz, aquecimento, etc..
47
132

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Apenas h a liquidar o imposto de selo previsto no ponto 15.1 ou 15.8 da Tabela
Geral do Imposto de Selo, no valor de 25,00.
133

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
134

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
11. Testamentos
11.1 Generalidade
11.2 Formas de testamento
11.3 Revogao do testamento
11.4 Requisitos ou menes especiais
11.5 Registo de testamentos
11.1 Generalidades
A noo de testamento dada pelo art. 2179. do CCivil como sendo o acto
unilateral e revogvel pelo qual uma pessoa dispe, para depois da morte, de todos os seus
bens ou parte deles.
A disposio de bens constitui o contedo tpico dos testamentos, admitindo-se, no
entanto, disposies de carcter no patrimonial (art. 2179., n. 2 do CCivil), tendo
Oliveira Asceno48 definido testamento, como o negcio jurdico unilateral pelo qual
algum procede a disposies de ltima vontade.
As disposies de carcter patrimonial mais frequentes so:
a) A instituio de herdeiro (da totalidade ou parte da herana ou da quota
disponvel);
b) A nomeao de legatrio (de bens imveis em propriedade plena ou s em
usufruto, legado do recheio da casa e, por vezes, legado em substituio da
legtima).
Substituies So tambm frequentes a substituio directa e a substituio
fideicomissria.
Substituio directa (art. 2281. CCivil)
O testador pode substituir outra pessoa ao herdeiro institudo para o caso de este no
poder ou no querer aceitar a herana. A substituio directa reconduz-se a uma disposio
sub conditione em que a ineficcia do chamamento de um primeiro institudo ou nomeado
funciona como condio suspensiva do chamamento de outra pessoa.
Na substituio directa existe apenas um sucessor.
Substituio fideicomissria ou fideicomisso (art. 2286. CCivil)
Consiste na disposio pelo qual o testador impe ao herdeiros institudo
(fiducirio) o encargo de conservar a herana, para que ela reverta, por sua morte, a favor de
outrem (fideicomissrio).
Na substituio fideicomissria existem dois sucessores, um a seguir ao outro.
48
Lies sobre Sucesses

135

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Encargos (art. 2244. CCivil) Tanto a instituio de herdeiros como a nomeao

de legatrio podem ser sujeitas a encargos disposies modais. Qualquer interessado pode
exigir do herdeiro ou legatrio o cumprimento dos encargos ou a resoluo da disposio
testamentria pelo no cumprimento do encargo (art. s 2247. e 2248. CCivil).
O notrio no pode recusar a feitura de um testamento que contenha apenas
disposies de carcter no patrimonial que a lei permita inserir (art. 2179., n. 2
CCivil).
As disposies de carcter pessoal previstas na lei so, por exemplo:
a) A confisso (art. 358., n. 4 CCivil);
b) A perfilhao (art. 1853., alnea b) CCivil);
c) A designao de tutor (art. 1928., n. 3 e art. 143., n. 1, b) CCivil);
d) A reabilitao do sucessor indigno (art. 2038., n. 1 CCivil);
e) A revogao do testamento (art. 2312. CCivil);
f) A nomeao de testamenteiro (art. 2320. CCivil)
Tambm so admitidas as disposies de carcter no patrimonial ainda que no
previstas na lei, desde que sejam lcitas, como por exemplo as disposies relativas ao
cadver.
Testamentos de mo comum (art. 2181. CCivil) O testamento um negcio
jurdico singular ou individual, no podendo no mesmo acto, testar duas ou mais pessoas,
quer em proveito recproco, que a favor de terceiro. A lei probe, assim, os chamados
testamentos de mo comum.
Se fossem permitidos estes testamentos, teriam as seguintes consequncias:
a) Cada disponente poderia ser influenciado pelo outro, particularmente no caso de
disposies recprocas;
b) Permitiriam que, falecido um dos testadores, se tornasse conhecido o contedo
das disposies efectuadas pelo testador sobrevivo.
O testador pode dispor de certa coisa integrada no patrimnio comum, mas, neste
caso para que o contemplado possa exigir a coisa em espcie, necessrio o consentimento
do cnjuge em documento autenticado ou no prprio testamento (art. 1685., n. 3, b) do
CCivil). Nestes casos pode, ento, intervir, no testamento, o cnjuge do testador, mas
apenas para prestar a sua aquiescncia.
Carcter pessoal do testamento (art. 2182. CCivil) O testamento acto
pessoal, no podendo ser feito por meio de representante nem ficar dependente do arbtrio
de outrem.
136

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Capacidade testamentria (art. 2188. CCivil) A regra de que podem testar

todos os indivduos que a lei no declare incapazes de o fazer.
So incapazes de testar (art. 2189. CCivil):
a) Os menores no emancipados; e
b) Os interditos por anomalia psquica - sendo nulo o testamento feito por
incapazes (art. 2190. CCivil).
Tambm no podem fazer testamento cerrado as pessoas que no sabem ou no
podem ler - analfabetos e cegos art.s 2208. do CCivil e art. 108., n. 3 do CN, pois s
assim se pode ter a certeza de que as disposies contidas no testamento cerrado
correspondem vontade do autor.
O n. 2 do art. 2206. do CCivil ao referir que o testador s pode deixar de assinar
o testamento cerrado quando no saiba ou no possa faz-lo, parece admitir que uma pessoa
saiba ler, sendo hbil para fazer o testamento cerrado, mas no saiba assinar. Esta situao
dificilmente acontecer, pelo que parece de derrogar, em sede de interpretao, esta norma.
A capacidade do testador determina-se pela data do testamento (art. 2191. CCivil),
por neste momento que o testador manifesta a sua vontade.
Indisponibilidade relativa O testamento tambm no pode ser feito nos casos de
indisponibilidade relativa, cominando, a lei com a nulidade a disposio a favor de:
a) Tutores, curadores ou administrador legal de bens (art. 2192. CCivil);
b) Mdicos, enfermeiros e sacerdotes (art. 2194.);
c) Cmplices dos testadores adlteros (art. 2196., n. 1);
d) Notrio ou entidade com funes notariais que lavrou o testamento pblico ou
aprovou o testamento cerrado, ou a favor da pessoa que o escreveu, ou das
testemunhas, abonadores ou intrpretes que intervieram no testamento ou na sua
aprovao (art. 2197. CCivil);
137

____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Os testamentos podem revestir as seguintes formas:
a) Comuns (art. 2204. CCivil);
- Testamento pbico;
- Testamento cerrado; e
- Testamento internacional.
- Testamentos de militares e pessoas equiparadas;
b) Especiais (art. 2210. CCivil):
- Feitos a bordo de navio e aeronave;

- Feitos em caso de calamidade pblica.
Formas comuns:
Testamento pblico (art. 2205. CCivil) pblico o testamento lavrado por
notrio no seu livro de notas.
a forma mais solene da funo notarial, devendo a redaco do testamento
respeitar as palavras do testador, sem esquecer as motivaes determinantes da disposio
de ltima vontade as quais podem servir de meio de interpretao da vontade do testador.
A vontade do testador deve ser indagada atravs do contexto do testamento bem
como atravs de quaisquer outros elementos, mas s relevar o sentido que tenha
correspondncia nos termos do testamento.
No testamento pblico fazem-se intervir duas testemunhas que podem,
excepcionalmente ser dispensadas em caso de dificuldade e urgncia.
Testamento cerrado (art. 2206. CCivil) Testamento cerrado aquele:
a) Que escrito e assinado pelo testador ou por outra pessoa a seu rogo; ou
b) Que escrito por outra pessoa a rogo do testador e por este assinado desde que
seja aprovado pelo notrio.
O testamento cerrado deve ser manuscrito (art.106., n. 1 CN e art. 2206., n. 3
do CCivil).
A data do testamento cerrado a da aprovao do testamento (art.s 2207. CCivil e
106. CN).
O testamento cerrado, deve, ento, ser manuscrito, no sendo possvel aprov-lo se
se encontrar dactilografado, devendo as ressalvas de emendas, rasuras, traos, entrelinhas,
borres ou notas marginais ser feitas exclusivamente por quem o tiver escrito ou pelo
prprio testador (art. 106., n. 2) e a pessoa que assina o testamento deve rubricar as folhas
que no contenham a sua assinatura (art. 2206., n. 3 do CCivil).
Tambm, s a pedido do testador o testamento cerrado pode ser lido pelo notrio
que lavrar o instrumento de aprovao (art. 197., n. 1).
138

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Testamento internacional o testamento escrito pelo testador ou por terceiro em

qualquer lngua, mo ou por outros meios, elaborado nos termos dos art.s 2. a 6. da Lei
Uniforme sobre a Forma de Um Testamento Internacional, aprovado pela Conveno de
Washington de 26 de Outubro de 1973, aprovado pelo notrio (Decretos-Lei n.s 252/75, de
23 de Maio e 177/79 de 7 de Junho).
Nos testamentos cerrados e internacional apenas se verifica a interveno do
notrio em momento posterior feitura do testamento, para o aprovar, para lhe dar
autenticidade.
A distino entre testamento pblico e testamento cerrado e internacional, consiste
no facto do testamento pblico ser lavrado pelo notrio nos livros de notas, enquanto os
outros so executados pessoalmente pelo testador ou por outra pessoa a seu pedido,
intervindo o notrio em momento posterior para o aprovar, isto , para lhe dar autenticidade
e para que ele possa produzir os seu efeitos.
Formas especiais (art. 2210. a 222. do CCivil)
O militares e os civis ao servio das foras armadas, podem testar, quando se
encontrem em campanha ou aquartelados fora do Pas, ou dentro do Pas mas em lugares
com os quais estejam interrompidas as comunicaes e onde no exista notrio e ainda
quando se encontrem prisioneiros do inimigo.
Testamento feito por portugus em pas estrangeiro (art. 2223. CCivil)
A lei admite que o testamento feito por um portugus no estrangeiro produza efeitos
no ordenamento jurdico portugus. Mas, para que se produza tal efeito, necessrio que o
testamento seja efectuado com observncia da lei local e revista uma forma solene na sua
feitura ou aprovao.
Por forma solene entendem, alguns autores que bastar a forma escrita e outros a
forma escrita com interveno de notrio ou oficial equivalente.
11.3 Revogao do testamento (art. 2311. CCivil) Da prpria noo de testamento resulta que se trata de um acto pessoal e revogvel.
A revogao dos testamentos constitui uma das suas caractersticas e uma faculdade a que o
testador no pode renunciar.
A penas a perfilhao quando feita em testamento, no prejudicada pela revogao
do testamento (art. 1858.CCivil).
A revogao pode ser:
a) Expressa quando o testador declara noutro testamento ou em escritura pblica
que revoga no todo ou em parte o testamento anterior (art. 2312. CCivil);
b) Tcita quando o testamento posterior, que no revogue expressamente o
anterior, o venha a revogar na parte em que for com ele incompatvel ou quando
139

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
o testador alienar, inter vivos, total ou parcialmente a coisa legada ou a

transformar noutra coisa.
Mesmo que o testamento revogatrio seja revogado, a revogao produz o seu
efeito, apenas recobrando o testamento anterior a sua fora se o testador declarar ser sua
vontade que revivam as disposies do primeiro (art. 2314. CCivil).
Testamentos da mesma data - Se existirem dois testamentos da mesma data que
impliquem contradio, haver-se-o por no escritas em ambos as disposies
contraditrias, a no ser que seja possvel determinar qual foi o posterior, como acontece
nos casos em que os testamento conflituantes tenham sido realizados ou aprovados no
mesmo cartrio notarial ou quando deles constar, alm da data, a meno da hora (art.
2313, n. 2 CCivil).
11.4 Requisitos ou menes especiais (art. 46.)
Os testamentos pblicos, os instrumentos de aprovao, depsito e abertura de
testamentos cerrados, esto sujeitos aos requisitos ou formalidades gerais dos instrumentos
notariais.
Os testamentos contm, no entanto, algumas regras especiais:
a) Ao contrrio do que acontece com a escrita dos actos em geral, na qual pode ser
usado qualquer processo grfico, os testamentos, escrituras de revogao de
testamentos e os instrumentos de aprovao de testamentos cerrados devem ser
manuscritos com grafia de fcil leitura (art. 38., n. 1).
A lei apenas permite a dactilografia destes actos ou processamento
informtico, quando o notrio estiver em exerccio, impondo, porm, que o
suporte informtico seja destrudo aps terem sido lavrados.
b) Nos testamentos pblicos no necessrio mencionar o nmero da descrio e a
inscrio matricial dos prdios ou a sua omisso;
c) Tratando-se de testamento que tenha por objecto uma fraco autnoma
integrada num regime de propriedade horizontal no necessrio mencionar a
certido camarria comprovativa de que as fraces satisfazem os requisitos
legais ou o projecto de construo;
d) Os testamentos pblicos, escrituras de revogao de testamentos e os
instrumentos de aprovao de testamentos cerrados devem conter a data do
nascimento do testador e os nomes completos doas pais (art. 47., n. 4);
e) Nos testamentos pblicos, escrituras de revogao de testamentos e os
instrumentos de aprovao de testamentos cerrados e internacionais, h lugar
interveno de duas testemunhas instrumentarias, s podendo ser dispensadas
pelo notrio no caso de haver urgncia e muita dificuldade em as conseguir (art.
67., n.s 1, alnea a), 2 e 3);
140

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
f) Os instrumentos de aprovao de testamentos cerrados (art. 108.)

principiam logo em seguida assinatura aposta no testamento, no mesmo papel
em que o testamento foi escrito ou, se estiver completo, na primeira linha de
uma folha que ter de ser anexada, contendo em especial as seguintes
declaraes prestadas pelo testador:
i.
Que o escrito apresentado contm as suas disposies de ltima vontade;
ii.
Que est escrito e assinado por ele, ou escrito por outrem, a seu rogo, e
somente assinado por si, ou que est escrito e assinado por outrem, a seu
rogo, visto ele no poder ou no saber assinar;
iii.
Que o testamento no contm palavras emendadas, truncadas, escritas
sobre rasuras ou entrelinhas, borres ou notas marginais, ou, no caso de
as ter, que esto devidamente ressalvadas;
iv.
Que todas as folhas, excepo da assinada, esto rubricadas por quem
assinou o testamento.
O testamento deve ainda contar a meno feita pelo notrio, do nmero
de pginas completas, e de linhas de alguma pgina incompleta, sendo todas
as folhas do testamento rubricadas pelo notrio.
Junto da assinatura e da rubrica do notrio deve ser aposto o selo branco,
para que todas as folhas sejam autenticadas.
O testador pode solicitar que o testamento com o instrumento de
aprovao sejam cosidos e lacrados pelo notrio, que ape sobre o lacre o
seu sinete (art. 108., n. 5).
O testador tem a faculdade depositar o seu testamento cerrado ou o seu
testamento internacional, no cartrio. Neste caso, deve ser lavrado um
instrumento de depsito, sendo o testamento previamente cosido, se ainda
no estiver (art. 109.).
O testador pode, igualmente, retirar o testamento que haja depositado. A
restituio s pode ser feita ao testador ou ao procurador com poderes
especiais (art. 110.).
A aprovao dos testamentos internacionais faz-se atravs de
certificado a que se refere o art. 10. da mencionada Lei Uniforme.
Os testamentos pblicos, as escrituras de revogao de testamentos e os
instrumentos de aprovao, depsito e abertura de testamentos cerrados e internacionais,
esto sujeitos a registo nos livros referidos na alnea f) do n. 1 do art. 7. e no art. 16.,
sendo os demais instrumentos, os testamentos pblicos e as escrituras de revogao de
testamentos registados no livro referido na alnea d) do art. 7. a no art. 15..
141

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
ndices e fichas (art.s 25., n.s 1 e 2 e art. 26.)

Cada cartrio tem um ndice, para os testamentos pblicos, escrituras de revogao
de testamentos e instrumentos de aprovao, depsito e abertura de testamentos cerrados e
internacionais, organizado pelo sistema de fichas, por ordem alfabtica.
Alm disso, os notrios remetem Conservatria dos Registos Centrais (art.
187.) informao com a identificao:
a) Dos testamentos pblicos;
b) Instrumentos de aprovao, depsito ou abertura de testamentos cerrados e de
testamentos internacionais;
c) Escrituras de revogao de testamentos;
d) Escrituras de renncia ou repdio herana ou legado.
Averbamentos
Aos testamentos pblicos deve ser averbado a sua modificao ou revogao, bem
como o bito dos testadores.
Encargos Imposto de selo
Imposto de Selo
Espcie do acto
Verba
uros
Testamento pblico
15.1
25
Escritura de revogao
15.1
25
Instrumento de aprovao
15.3
25
Instrumento de depsito
15.7
Instrumentos de abertura
15.3
15.6
25
25
142

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Sntese histrica e funo notarial

1.1 - Sntese histrica
1.3 Funo notarial
1.4 rgos notariais
2. Livros e arquivo
2.1 Espcies de livros
3. Execuo dos actos notariais

4. Formalismos dos instrumentos
4.1 Denominao do acto
4.2 Data, lugar e hora da realizao do acto
4.3 Funcionrio que intervm no acto
4.4 Identificao dos outorgantes
4.5 Verificao da identidade
4.6 Representao
4.6.2 Representao voluntria
4.9.1 Menes relativas ao registo
4.9.2 Menes relativas matriz
4.10 Arquivamento e exibio de documentos
4.11 Advertncias
4.12 Intervenientes acidentais
4.13 Leitura e explicao do instrumento
4.14 Impresses digitais
4.15 Assinaturas
5. Nulidade e revalidao dos actos notariais

5.1 Causas e sanao de nulidades
5.2 Revalidao
6. Instrumentos avulsos
6.1 Generalidades
6.3 Procuraes
6.4 Ratificao de negcios jurdicos
6.5 Consentimento conjugal
7. Autenticao de documentos
8. Reconhecimentos
9. Certificados, certides e documentos anlogos
9.1 Certificados
9.1.1 Certificados de vida e de identidade
9.1.2 Certificados de desempenho de cargos
143

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
9.3 - Tradues
10. Escrituras
10.2 - Registo e participaes
10.3.1 Conceito
10.3.2 Forma
10.3.3.1 Princpio da legitimao de direitos
10.3.3.2 Compra e venda entre cnjuges
10.3.3.3 Autorizao do Ministrio Pblico
10.3.3.4 Venda a filhos ou netos
10.3.3.5 Venda de terrenos aptos para cultura (fraccionamento)
10.3.3.8 Ficha Tcnica de Habitao
10.3.3.9 Interveno de mediador imobilirio
10.3.3.10 Certificado energtico e da qualidade do ar
10.3.3.12 Constituio de compropriedade ou aumento do nmero de
compartes de prdios rsticos
10.3.4 A titulao por documento particular
10.4 Doao
10.4.2 Reserva de usufruto
10.4.3 Doaes a herdeiros legitimrios
10.4.4 Colao
10.4.5.1 Doaes para casamento
10.4.5.2 Doaes entre casados
10.4.6 Distrate da doao
10.4.7 Outras vicissitudes
10.5 Justificao
10.5.1 Conceito
10.5.2 Modalidades
10.5.4 Declarantes
10.5.5 Documentos
10.5.6 Notificao prvia
10.5.7 Publicaes
10.5.8 Impugnao
10.6 Habilitao
10.6.1 Conceito
144

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________
10.6.1.2 Declarantes
10.6.2
Documentos instrutrios
10.6.2.1 Certido de bito
10.6.2.2 Documentos justificativos da sucesso legtima
10.6.2.3 Certido do testamento ou doao por morte
10.6.2.4 A morte presumida
10.6.2.5 Arquivamento
10.6.3 Efeitos da habilitao
10.6.4 Impugnao
10.6.4.1 Regime geral
10.6.4.2 Valor da escritura
10.6.5 Habilitao de legatrios
10.6.6 Imposto de selo
10.7-Propriedade horizontal
10.7.1 Requisitos
10.7.3 Modificao do ttulo
10.7.4 Diviso e juno de fraces autnomas
11. Testamentos
11.1 Generalidade
11.3 Revogao do testamento
11.4 Requisitos ou menes especiais
145

____________________________________________________________________________________________________________________________________________
CN Cdigo do Notariado
EN Estatuto do Notariado
CRPredial Cdigo do Registo Predial
CRCivil Cdigo do Registo Civil
CRComercial Cdigo do Registo Comercial
CCivil Cdigo Civil
CPCivil Cdigo do Processo Civil
EN Estatuto do Notariado
TGIS Tabela Geral de Imposto de Selo
146

01-Manual de Dt.º Notarial

Caricato da

Informazioni sul documento

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

01-Manual de Dt.º Notarial

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

Virglio Flix Machado

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

1. Sntese histrica e funo notarial

1.1 Sntese histrica

Virglio Flix Machado

1.2 Principais sistemas de notariado

Manual de Direito Notarial

1.3 Funo notarial

O modelo de selo brao foi aprovado pela Portaria n. 184/2005, de 15 de Fevereiro;

Virglio Flix Machado

Os impedimentos dos notrios so extensivos aos seus trabalhadores,

Encontro do IV ENESOL na Universidade Portucalense Junho de 2009

Manual de Direito Notarial

1.4 - rgos da funo notarial (art.s 2. e 3.)

Excepcionalmente, desempenham funes notariais (art. 3.):

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

Inicialmente os notrios escreviam os seus actos em pergaminho ou folhas soltas, o

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

3. Execuo dos actos notariais

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

4. Formalismos dos instrumentos

Virglio Flix Machado

Actos notariais (art. 35.)

O art. 38. do Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, alterado pelo Decreto-Lei n. 8/2007, de 17

Manual de Direito Notarial

Virglio Flix Machado

Criado pela Lei n. 7/2007, de 5 de Fevereiro;

Manual de Direito Notarial

se estes documentos tiverem sido emitidos por um dos pases da Unio

Em consequncia dos Acordos de Cooperao Jurdica entre Portugal e estes pases;

Virglio Flix Machado

4.6 Representao (art. 46., n. 1, e)

Art. 143. do CCivil;

Manual de Direito Notarial

Autorizao judicial Actualmente, apenas exigida autorizao judicial quando

Cfr. Proc. CN n. 38/98 DSJ

Virglio Flix Machado

alterar o regime de bens convencionado. Por isso, a representao entre cnjuges

Manual de Direito Notarial

Forma da procurao Salvo disposio legal em contrrio, a procurao revestir a

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

Estes documentos podem ser dispensados se o notrio tiver conhecimento pessoal,

Definidas e regulamentas das pelo Decreto-Lei 460/77, de 7 de Novembro

Virglio Flix Machado

sociedades comerciais, tambm compreende os direitos e obrigaes necessrios ou

Manual de Direito Notarial

Como resulta do art. 49., n. 1 do CN, a prova documental da qualidade de

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

4.9 Menes alusivas ao registo e matriz

Virglio Flix Machado

mesmo dia e com conhecimento do notrio. A titulao pode ser efectuada em

Manual de Direito Notarial

na primeira transmisso posterior a 1 de Outubro de 1 984, desde que se exiba o

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial

4.9.2 Menes relativas matriz (art. 57.)

Virglio Flix Machado

Manual de Direito Notarial