COMARCA DE SO LEOPOLDO

5 VARA CVEL
Av. Unisinos, 99
_________________________________________________________________________
Processo n:
Natureza:
Autor:
Ru:

033/1.13.0010688-3 (CNJ:.0020152-57.2013.8.21.0033)
Resciso de Contrato
Margarida Antunes de Lima
Projeto Imobilirio SPE 103 Ltda.
Viver Incorporadora e Constructora S.A.

Juiz Prolator:
Data:

Juza de Direito - Dra. Adriane de Mattos Figueiredo

19/02/2015

Vistos etc.
I RELATRIO
MARGARIDA ANTUNES DE LIMA ajuizou Ao de Resciso
Contratual c/c Reparao de Danos em face de PROJETO IMOBILIRIO SPE103
LTDA E VIER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A, qualificados nos autos,
Narrou, na inicial, que, em 07.10.2011, firmou contrato particular de
promessa de compra e venda para aquisio da unidade 301, bloco 59, 01 vaga
descoberta, VIVER So Leopoldo. Disse que o valor do negcio foi de R$
84.625,00, sendo pago com o financiamento da Caixa Econmica Federal; no
entanto, o mesmo no foi entregue na data convencionada, qual seja, fevereiro de
2013, encontrando-se com mais de 6 meses de atraso na entrega. Alegou que no
tem mais interesse na continuidade do contrato; no entanto, afirmou que pagou
inmeros valores referentes a comisso de corretagem, alm de alguma parcelas
do contrato. Invocou o CDC. Discorreu sobre a ocorrncia de inadimplemento
contratual e sobre os requisitos da responsabilidade civil objetiva, e, ainda, sobre a
ocorrncia de danos extra patrimoniais. Falou acerca da multa a ser aplicada.
Pugnou pela procedncia, com a declarao da resciso contratual e nulidade das
clusulas do contrato que exonerem a demandada. Ainda, requereu condenao
das Requerida ao pagamento de indenizao pelos danos materiais e extrapatrimoniais sofridos, bem como a restituio dos valores pagos e a multa moratria
de 2% sobre o valor do imvel. Postulou AJG. Protestou por provas. Juntou
documentos (fls. 16/83).
Citada, a parte R apresentou contestao (fls. 88/110), alegado, em
preliminar, a ilegitimidade passiva da r VIVER INCORPORADORA E
CONSTRUTORA. Ainda, disse que na eventual resciso, a r Viver no poder
realizar a devoluo de valores da corretagem, visto que o mesmo foi pago aos
corretores. No mrito, disse que os fundamentos do Autor no merecem prosperar,
pois o contrato celebrado no foi imposto, sendo firmado livremente. Afirmou que a
clusula penal foi contratada com o total conhecimento das partes, no podendo
ser declarada nula. Aduziu que a data de entrega do imvel, anteriormente prevista
para fevereiro de 2013, e, alterada para agosto do mesmo ano, encontra-se

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respaldada em disposio contratual e que o atraso da entrega deu-se por conta da

reduo da oferta de mo-de-obra, em decorrncia do aquecimento do mercado de
consumo da construo civil. Falou da inexistncia do dever de restituir os valores
pagos integralmente, visto que devem ser deduzidos os prejuzos sofridos pela
parte R. Falou acerca dos valores retidos a ttulo de PIS/COFINS. Discorreu sobre
a necessidade de observncia da boa-f objetiva nos contratos. Alegou a
inexistncia de dano. Requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade
passiva e, caso ultrapassada, a improcedncia dos pedidos. Protestou pela
produo de provas. Acostou documentos (fls. 111/150).
Houve rplica (fls. 152/162).
Instadas as partes quanto ao o interesse na produo de provas (fl.
163), o Autor requereu a produo de prova oral e a R silenciou (fl. 164v).
Realizada audincia de instruo foram ouvidas duas testemunhas.
Encerrada a instruo (fl. 171) as partes se manifestaram por razes finais
remissivas.
Vieram os autos conclusos para sentena.

II Fundamentao
DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
A R arguiu, em preliminar, a ilegitimidade de VIVER
INCORPORADORA para figurar no polo passivo da presente demanda por no ser
vendedora do imvel adquirido.
Contudo, muito embora o contrato das fls. 20/50 tenha sido firmado
entre a Autora e a Primeira R, verifica-se que a Segunda R participou ativamente
do empreendimento, inclusive com seu nome inscrito na quase totalidade dos
documentos juntados ao feito, entre outros, inclusive nas peas de defesa juntadas
(memorial descritivo, carta de boas vindas (fl. 18), verificando-se ser a primeira
requerida parte integrante da negociao, descaracterizando-se, portanto, qualquer
ilegitimidade para figurar como parte no processo.
Afastada vai, portanto, a preliminar aventada.
No mrito.
No mrito, fato incontroverso nos autos que a Autora firmou com as
Rs contrato de compra e venda de unidade habitacional, devidamente descrita fl.
22, conforme se verifica do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra de Unidade Autnoma.
Primeiramente, entendo aplicvel relao havida entre as partes o

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Cdigo de Defesa do Consumidor, pois existente relao de consumo, de modo que

aplicvel as disposies consumeristas, em especial o artigo 6, VIII, CDC, que
autoriza a inverso do nus da prova.
Acerca do prazo para entrega do imvel, o instrumento particular
juntado aos autos assim refere fl. 24:
(E) DA DATA PREVISTA PARA O INCIO DAS OBRAS E ENTREGA DAS
CHAVES:
(E.1) Data prevista para o incio das obras para construo do
empreendimento:
NOVEMBRO DE 2011
(E.2) Data prevista para a entrega das chaves da unidade autnoma:
FEVEREIRO DE 2013
(E.3) O COMPRADOR declara-se ciente de que o prazo acima aludido
refere-se somente FASE II do empreendimento imobilirio.

Ainda, nos termos do referido contrato firmado entre as partes, a

Empresa R tinha prazo de tolerncia de 180 (cento e oitenta dias) para a entrega
das chaves nos termos do previsto na clusula stima item 7.1:
7.1.1 Observar-se-, quanto data prevista para entrega
das chaves da unidade autnoma, o prazo de tolerncia de
180 (cento e oitenta) dias, sem qualquer exigncia,
independentemente da ocorrncia das hipteses previstas no
item 7.1.2
A controvrsia cinge-se, portanto, concluso da edificao, j que
a Autora afirma que at o ajuizamento da presente ao, em 09/08/2013, ainda no
havia recebido o imvel em condies de uso.
Neste nterim, no obstante a previso contratual de extenso do
prazo por motivos de caso fortuito e fora maior (clusula stima item 7.1.2), os
fatos declinados pelas Demandadas em contestao no tm o condo de
caracterizar aqueles.
Quanto ao instituto da fora maior, traz-se baila a lio de de
Sergio Cavalieri Filho (in Programa de Responsabilidade Civil, 8 ed., So Paulo:
Atlas, 2008, p. 65/66):
(...)
No que respeita ao caso fortuito e fora maior, o Cdigo
atual manteve a mesma disciplina do Cdigo anterior.
Continuam previstos na parte relativa ao inadimplemento
das obrigaes disposies gerais, art. 393, reproduo
fiel do antigo art. 1058: O devedor no responde pelos
prejuzos resultantes de caso fortuito ou fora maior, se
expressamente no se houver por eles responsabilizado.
() se o evento for inevitvel, ainda que previsvel, por se

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tratar de fato superior s foras do agente, como

normalmente so os fatos da Natureza, como as
tempestades, enchentes, etc., estaremos em face da fora
maior, como o prprio nome diz. o act of God, no dizer
dos ingleses, em relao ao qual o agente nada pode fazer
para evit-lo, ainda que previsvel.
()
O caso fortuito e a fora maior excluem o nexo causal por
constiturem tambm causa estranha conduta do aparente
agente, ensejadora direta do evento. (...)

Resta, portanto, incontroverso nos autos que a entrega da obra

estava prevista para FEVEREIRO DE 2013, e, ao que tudo indica, no foi entregue
pelas Rs nem mesmo durante a tramitao processual, o que demonstra o
descumprimento contratual.
Conclui-se, pois, que no h que se falar em ausncia de
responsabilidade das Requeridas pelo atraso ocorrido na entrega do imvel
adquirido pela Demandante, tendo em vista que os suscitados percalos no se
coadunam aos conceitos de caso fortuito ou fora maior.
Nesse sentido, alm de afirmarem sobre a impossibilidade de
entrega da obra, em razo da reduo da oferta de mo de obra em decorrncia do
aquecimento no mercado de consumo na construo civil, tambm verifica-se no
decorrer da demanda que, em momento algum h confirmao acerca da efetiva
entrega do imvel. Outrossim, a necessidade de trabalhadores para executar o
projeto vendido e de materiais (justificativas apresentadas em contestao) so
eventos absolutamente previsveis, que devem ser considerados pelas rs quando
do anncio do empreendimento e da efetivao das vendas. A necessidade de
trabalhadores para executar o projeto vendido e de materiais para executar a obra
eventos absolutamente previsveis, que devem ser considerados pelas rs quando
do anncio do empreendimento e da efetivao das vendas.
Colaciona-se, nessa esteira, precedente do Tribunal de Justia:
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INDENIZATRIA. Mostra-se inadmissvel a prorrogao
indeterminada do prazo para a entrega de obra sob
alegaes de caso fortuito ou fora maior, pois latente a
afronta ao art. 51, do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Ademais, no caso, sequer possvel o enquadramento do
atraso em tais hipteses, pois problemas climticos e de
solo, bem como embargo da Delegacia Regional do
Trabalho, so inerentes atividade da construo civil,
sendo impositiva a condenao da r ao pagamento de
indenizao pelo dano moral suportado pela autora.
Precedentes da Corte. Invivel a condenao ao
pagamento de multa pelo atraso na entrega quando

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ausente qualquer previso contratual nesse sentido, bem

como a fixao de indenizao por dano material, pois a
demandante assumiu o risco do negcio ao adquirir
mobilirio mesmo tendo conhecimento do atraso. DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNNIME.
(Apelao Cvel N 70053737953, Vigsima Cmara Cvel,
Tribunal de Justia do RS, Relator: Walda Maria Melo
Pierro, Julgado em 14/08/2013).

Destarte, conclui-se pela impossibilidade de se considerar legal o

atraso da entrega, posteriormente ao prazo previsto na clusula de tolerncia.
Assim, verifico ter, de fato, havido o descumprimento contratual por
parte das Requeridas visto que, diante da situao posta, ao adquirir a casa prpria
e por ela desembolsar quantias significativas, espera-se, em tempo razovel, poder
fazer uso pleno da propriedade. Ultrapassados os prazos limites para entrega da
obra deve-se considerar rescindido o pacto.
Em relao devoluo das quantias pagas, entendo que, dada a
culpa contratual das Requeridas no desfazimento do negcio, no h que se falar
em descontar despesas, a teor do artigo 418 do Cdigo Civil, pois, se a inexecuo
contratual for de quem recebeu as arras, poder quem as deu haver o contrato por
desfeito, e exigir sua devoluo mais o equivalente, com atualizao monetria
segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorrios de
advogado.
Nesse sentido, deciso paradigma do TJRS, em que idnticas
questes so analisadas:
APELAO CVEL. AO DE REVISO CONTRATUAL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. ATRASO NA OBRA. NULIDADE DE CLUSULA.
RESTITUIO DE VALORES. INDENIZAO TTULO DE ALUGUEL.
PRELIMINAR DE ALEGAO GENRICA: No verificado no apelo
violao do disposto no art. 514, inc. II do CPC. Afastada preliminar
contrarrecursal. QUITAO IRRESTRITA DO CONTRATO: No caso
concreto, a clusula quarta do termo de resciso contratual nula de pleno
direito, pois no plausvel se admitir que a parte consumidora, na
qualidade de promitente-compradora, seja obrigada a aderir a clusula
draconiana que d plena e irrestrita quitao ao contrato, em face do
inegvel descumprimento contratual por parte da vendedora r (atraso da
obra), enquanto que a parte autora cumpriu com suas obrigaes
contratuais, adimplindo as parcelas contratadas. A referida clusula
contratual afronta a regra do art. 122 do Cdigo Civil c/c a do inc. IV do art.
51 do CDC, que veda a sujeio do negcio ao arbtrio de uma das partes.
RESCISO CONTRATUAL: Comprovado nos autos o descumprimento
contratual por culpa exclusiva da empresa demandada, que atrasou a
entrega das obras, cabvel o retorno das partes ao status quo ante, com a
devoluo dos valores pagos pela parte autora. RESTITUIO DAS
PARCELAS. DIREITO DE RETENO: Resciso contratual ocorreu por
inadimplncia exclusiva da construtora (promitente-vendedora) que no
entregou o imvel na data limite avenada, mesmo considerando a

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prorrogao, e diante da ausncia da comprovao de qualquer fato

excludente de sua responsabilidade, e era seu o nus de comprovar.
Ausente nos autos prova de eventual culpa concorrente dos autores, uma
vez que todas as parcelas contratadas foram quitadas, devida a
restituio integral dos valores pagos pela parte autora, sem qualquer
reteno, sob pena de enriquecimento injustificado de uma das partes. []
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, NA PARTE CONHECIDA.
(Apelao Cvel N 70058094483, Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal de
Justia do RS, Relator: Eduardo Joo Lima Costa, Julgado em 11/03/2014)

Assim sendo, devida a restituio integral dos valores pagos

considerando-se que a resciso se deu por descumprimento contratual da R
devendo os valores serem atualizados pelo IGPM, a contar de cada desembolso,
mais juros de mora de 1% ao ms, a partir da citao.
Devoluo da comisso de corretagem.
Compulsando os autos, verifica-se que, na data de 28.10.2011(fl.
70,71), a Autora pagou a quantia total de R$ 2.500,00 e R$1.035,00, a ttulo de
comisso de corretagem, a INPAR VENDAS.
No h como a construtora devolver o valor correspondente
intermediao da venda do bem ao promitente comprador, pois, tal rubrica foi
repassada diretamente ao corretor de imveis, no se integrando ao patrimnio da
promitente vendedora e, portanto, no lhe podendo ser imputada eventual
devoluo.
Nesse sentido seguem precedentes do tribunal de Justia:
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AO DE COBRANA. RESTITUIO DE VALORES.
DANO MORAL. COMISSO DE CORRETAGEM.
Transtornos decorrentes do descumprimento contratual so
conseqncias naturais do risco inerente a qualquer
negcio jurdico, sem, contudo, constituir dano moral
passvel de indenizao. Jurisprudncia da Corte. A
construtora no possui obrigao de devoluo dos
valores pagos a ttulo de comisso de corretagem,
parcela devida a terceiro e paga pelo promitente
comprador, que no integra o preo do imvel.
Jurisprudncia desta Corte. NEGARAM PROVIMENTO
APELAO. UNNIME. (Apelao Cvel N 70057955411,
Vigsima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator:
Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 30/04/2014)
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AO DE RESOLUO CONTRATUAL. DEVOLUO DE
PARCELAS PAGAS. COMISSO DE CORRETAGEM.
Demonstrado que parte do pagamento inicial tinha

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relao com comisso de corretagem, bem como que

tal montante efetivamente restou alcanado ao corretor,
no se inclui referida rubrica entre os valores a serem
devolvidos, em face da resoluo do contrato. Trata-se,
pois, de parcela paga pelo promitente-comprador ao
corretor de imveis, no compondo o preo do imvel,
e no integrando o patrimnio do promitente vendedor.
DERAM PROVIMENTO. UNNIME. (Apelao Cvel N
70059291484, Dcima Oitava Cmara Cvel, Tribunal de
Justia do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em
08/05/2014)

Da fixao de multa moratria em desfavor das Demandadas

Em caso anlogo, como bem explicitado pelo Rel. Des. Dilson
Domingo Ferreira1, nos casos em que h fixao de multa moratria em favor to
somente da promitente vendedora (vide clusula terceira fls. 35/36), quando do
inadimplemento do promitente comprador, mostra-se razovel, em face do Princpio
da Isonomia, sua aplicao s hipteses de inadimplemento da daquela.
Isto porque, se a estipulao de tal clusula visa justamente ao
estmulo do adimplemento contratual, no razovel que o comprador, vendo-se
em dia com o pagamento de sua contraprestao, deva arcar com a mora da
vendedora de modo em que esta, na situao contrria, o seria.
Inobstante a existncia de clusula contratual prevendo tolerncia de
atraso equivalente a 180 dias (item 7.1.1 fl. 40), no h notcias de entrega do
imvel at a propositura da demanda, inclusive confirmado pela prova testemunhal,
tendo-se operado o descumprimento contratual por parte da demandada.
Da leitura do instrumento contratual firmado entre as partes, extrai-se
a existncia da multa moratria de 2% fixada em favor da promitente compradora.
Neste sentido, sublinha-se que a mencionada clusula 3.1 tambm deve ser
aplicada em favor da Autora, a fim de equilibrar os polos da avena.
A propsito, menciono precedente do Superior Tribunal de Justia:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESCISO POR CULPA
DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE
CONSTRUO. ARBITRAMENTO DE ALUGUIS EM
RAZO DO USO DO IMVEL. POSSIBILIDADE.
PAGAMENTO, A TTULO DE SUCUMBNCIA, DE LAUDO
CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE
VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS.
19 E 20 DO CPC. INVERSO DE CLUSULA
CONTRATUAL QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE
1Apelao

Cvel n70062977681, julgada em 28.01.2015

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EM BENEFCIO DO FORNECEDOR, PARA A HIPTESE

DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE.
1. Apesar de a resciso contratual ter ocorrido por culpa da
construtora (fornecedor), devido o pagamento de
aluguis, pelo adquirente (consumidor), em razo do tempo
em que este ocupou o imvel. O pagamento da verba
consubstancia simples retribuio pelo usufruto do imvel
durante determinado interregno temporal, rubrica que no
se relaciona diretamente com danos decorrentes do
rompimento da avena, mas com a utilizao de bem
alheio. Da por que se mostra desimportante indagar quem
deu causa resciso do contrato, se o suporte jurdico da
condenao a vedao do enriquecimento sem causa.
Precedentes.
2. Seja por princpios gerais do direito, seja pela
principiologia adotada no Cdigo de Defesa do
Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de
equidade, mostra-se abusiva a prtica de se estipular
penalidade exclusivamente ao consumidor, para a
hiptese de mora ou inadimplemento contratual,
ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em
situaes de anlogo descumprimento da avena.
Assim, prevendo o contrato a incidncia de multa
moratria para o caso de descumprimento contratual
por parte do consumidor, a mesma multa dever incidir,
em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora
ou o inadimplemento. Assim, mantm-se a condenao
do fornecedor - construtor de imveis - em restituir
integralmente as parcelas pagas pelo consumidor,
acrescidas de multa de 2% (art. 52, 1, CDC), abatidos
os aluguis devidos, em vista de ter sido aquele, o
fornecedor, quem deu causa resciso do contrato de
compra e venda de imvel.
3. Descabe, porm, estender em benefcio do consumidor a
clusula que previa, em prol do fornecedor, a reteno de
valores a ttulo de comisso de corretagem e taxa de
servio, uma vez que os mencionados valores no possuem
natureza de clusula penal moratria, mas indenizatria.
4. O art. 20, caput e 2, do Cdigo de Processo Civil
enumera apenas as consequncias da sucumbncia,
devendo o vencido pagar ao vencedor as "despesas" que
este antecipou, no alcanando indistintamente todos os
gastos realizados pelo vencedor, mas somente aqueles
"endoprocessuais" ou em razo do processo, quais sejam,
"custas dos atos do processo", "a indenizao de viagem,
diria de testemunha e remunerao do assistente tcnico".
Assim, descabe o ressarcimento, a ttulo de sucumbncia,
de valores despendidos pelo vencedor com a confeco de
laudo extrajudicial, mediante a contratao de perito de sua
confiana. Precedentes.
5. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp 955134/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMO,

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QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012)

Na mesma senda, colaciono precedente da Corte Gacha:

APELAES CVEIS. AO DE OBRIGAO DE FAZER

CUMULADA
COM
INDENIZAO
POR
DANOS
MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
1.
APELO
DA
R:
ILEGITIMIDADE
PASSIVA.
DEVOLUO DE VALORES PAGOS A TTULO DE "TAXA
DE EVOLUO DE OBRAS(...). NO INCIDENCIA DE
MULTA POR ANALOGIA: Ainda que o contrato no traga
qualquer penalidade a ser atribuda ao promitente
vendedor em caso de descumprimento contratual, a
imposio desta penalidade permitida conforme
entendimento do Superior Tribunal de Justia, diante da
impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em
casos de inadimplemento. Neste aspecto, negado
provimento ao recurso. CLAUSULA CONTRATUAL: Acolho
o apelo da MRV Engenharia para afastar a nulidade da
clusula de entrega do imvel, quando ausente abusividade
ou ilegalidade. Todavia, adota-se como prazo de concluso
da obra para fins de clculo de indenizaes respectivas, a
data de 28.03.2012, conforme admite a apelante MRV, uma
vez que o lapso temporal para entrega do apartamento era
de 16 meses, a contar da assinatura do contrato, em
28.09.2012. (...) Precedente do STJ. DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO APELO DA R, NA PARTE
CONHECIDA. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO
AUTOR. (Apelao Cvel N 70057746935, Dcima Nona
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Eduardo
Joo Lima Costa, Julgado em 25/03/2014)

Diante disso, evidenciado o atraso da R na entrega da obra, impese procedncia ao pedido de incidncia da penalidade, incidindo a multa de 2%
sobre o valor a ser restitudo.
Da indenizao por dano moral
O fato da Autora ter adquirido imvel no ano de 2012 e, ao longo da
demanda inexistir informao sobre a entrega do mesmo, gera, indubitavelmente,
expectativas e frustraes que, por si s, j bastam caracterizao do dano moral,
desbordando do mero dissabor. O descumprimento contratual ilcito ensejador do
dever de indenizar, decorrendo o dano deste atraso, em frustraes e incmodos
que ultrapassam o mero aborrecimento. Nesse sentido, os julgados:
Ementa: APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AO
INDENIZATRIA. OBRIGAO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA
OBRA. MULTA CONTRATUAL: Prevendo o contrato a incidncia de multa
moratria para o caso de atraso no pagamento para o promitente

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comprador, mostra-se cabvel a incidncia de multa de 2% (art. 52, 1,

CDC), diante do atraso injustificado da entrega da obra, inclusive sobre o
valor atualizado do contrato. ATUALIZAO DOS VALORES PAGOS:
Conforme se depreende dos autos e confessado ela requerida, na
contestao, os valores pagos pelo autor foram atualizados mensalmente.
Quanto ao ndice aplicvel, todavia, deve-se atentar para aqueles mesmos
previstos no contrato de compra e venda, quando seja, incidncia do INCC
at a expedio do habite-se e aps, pelo IGP-M, at a concesso do
financiamento
imobilirio.
SALDO
DEVEDOR.
ATUALIZAO
MONETRIA: Diante da atualizao dos valores pagos, mostra-se invivel
o congelamento do saldo devedor. A correo do saldo devedor no se
poder ser impedida, sob pena de desequilbrio contratual, alm de
constituir mera atualizao da moeda, no sendo um "plus" que se acresce,
mas um "minus" que se evita. DANO MORAL. MAJORAO. REDUO:
O atraso na concluso e entrega da obra, por tempo superior ao razovel,
frustrou as expectativas do autor, que adquiriu o imvel possuindo "o sonho
da casa prpria", nele depositando suas economias. Dano moral cabvel no
caso em concreto, que vai mantido nos termos em que fixados pela
julgadora singular (R$ 5.000,)), pois de acordo com os critrios desta
Cmara para casos semelhantes. Apelos das partes desprovido. LUCRO
CESSANTES: No deve o lucro cessante ser confundido com hipottico
dano, quando aos autos no veio prova alguma a respeito de ter o autor
deixado de locar o citado imvel. O nus da prova que, neste caso,
incumbia ao autor (artigo 333, I, do Cdigo de Processo Civil). Apelo do
autor improvido. DOS HONORRIOS CONTRATUAIS: A contratao
ocorreu por seu arbtrio, inexistindo respaldo legal que d amparo ao
acolhimento do pedido. Tampouco lcito exigir de terceiros aquilo que a
parte formalizou com o advogado, considerando, inclusive, que a
contratao ocorreu por conta e risco da parte autora, diante do pedido de
concesso de gratuidade judiciria. SUCUMBNCIA: A distribuio dos
percentuais da sucumbncia est diretamente relacionada ao resultado da
demanda e ao trabalho desenvolvido pelos profissionais. nus mantidos
nos termos em que fixado, com a possibilidade de compensao.
GRATUIDADE JUDICIRIA: Deve ser restabelecido o benefcio da AJG,
uma vez que a renda auferida pelo autor isso autoriza. Ademais, eventual
contrato particular de prestao de servios de advocacia no afasta o
direito da parte, notadamente quando o mesmo acompanhou a inicial e o
benefcio lhe foi concedido. Revogao de ofcio, no caso em concreto, que
no
poder
prevalecer.
PREQUESTIONA
qualquer
dispositivo
constitucional ou infraconstitucional. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS
APELOS. (Apelao Cvel N 70062880737, Dcima Nona Cmara Cvel,
Tribunal de Justia do RS, Relator: Eduardo Joo Lima Costa, Julgado em
05/02/2015)
Ementa: APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AO
DE RESOLUO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAO POR
DANOS MORAIS. SIGNIFICATIVO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
ULTRAPASSANDO O LIMITE DE 180 DIAS. DANO MORAL.
INEXECUO
TOTAL
DA
OBRIGAO.
CONFIGURADO.
QUANTIFICAO QUE ATENDE AS ESPECIFICIDADES DO CASO
CONCRETO. CLUSULA PENAL. PREVISO CONTRATUAL EM
BENEFCIO DO VENDEDOR. POSSIBILIDADE DE APLICAO EM
FAVOR DA ADQUIRENTE. IGUALDADE ENTRE AS PARTES.
PRECEDENTES JURIPSRUDENCIAIS DESTA E. CORTE. 1.DANO

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033/1.13.0010688-3 (CNJ:.0020152-57.2013.8.21.0033)

MORAL. Cabvel em decorrncia do significativo e injustificado atraso na

entrega do bem imvel adquirido, Frustrao da expectativa do consumidor,
alm dos incmodos e aborrecimentos que ultrapassam a mero dissabor, e
configuram dano moral. 2.QUANTIFICAO DO DANO. Arbitramento que
atende as especificidades do caso concreto. Valor de acordo com os
parmetros dessa Cmara. 3.CLUSULA PENAL. Possibilidade de reverter
a multa penal expressamente prevista no instrumento para a hiptese de
inadimplemento por parte do promitente vendedor, de modo a, assegurar o
equilbrio contratual e, assim, ensejar a aplicao de multa penal em favor
da compradora adimplente. EM DECISO MONOCRTICA NEGO
PROVIMENTO AO APELO. (Apelao Cvel N 70061226874, Vigsima
Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Glnio Jos Wasserstein
Hekman, Julgado em 14/01/2015)

Na lio do j citado Srgio Cavalieri Filho tem-se a compreenso da

desnecessidade de prova em se tratando de dano moral puro (ob. cit, p. 79/80):
(...) por se tratar de algo imaterial ou ideal a prova do dano
moral no pode ser feita atravs dos mesmos meios
utilizados para a comprovao do dano material. Seria uma
demasia, algo at impossvel exigir que a vtima comprove a
dor, a tristeza ou a humilhao atravs de depoimentos,
documentos ou percia; no teria ela como demonstrar o
descrdito, o repdio ou o desprestgio atravs dos meios
probatrios tradicionais, o que acabaria por ensejar o
retorno fase da irreparabilidade do dano moral em razo
de fatores instrumentais. (...)
Em outras palavras, o dano moral existe in re ipsa; deriva
inexoravelmente do prprio fato ofensivo, de tal modo que,
provada a ofensa, ipso facto est demonstrado o dano
moral guisa de uma presuno natural, uma presuno
hominis ou facti que decorre das regras de experincia
comum.(...).

Relativamente ao quantum indenizatrio, entendo que a reparao

do dano deve corresponder realidade dos fatos concretos, j que, como
consabido, tem por escopo compensar os prejuzos da vtima, bem como evitar a
prtica reiterada dos atos lesivos. Para isto, devem ser observados certos vetores,
quais sejam: a compensao pelo ilcito, que visa a amenizar os efeitos do dano, os
quais so, pela sua natureza, incomensurveis; a gravidade, ligada ao fato e que
pode ser avaliada pela forma de agir do ofensor e o alcance da repercusso; e, por
fim, o de maior relevncia, que corresponde situao econmico-financeira do
ofensor.
Seguindo essas premissas, e, ainda, decises judiciais emitidas pelo
Tribunal de Justia, recomenda-se como medida justa para o caso, a fixao do
valor indenizatrio em R$ 8.000,00, corrigido monetariamente, pelo IGP-M, a contar
da data da sentena e acrescido de juros de mora de 1% ao ms, a contar da
citao, de acordo com os arts. 405 do CC e 219 do CPC.

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033/1.13.0010688-3 (CNJ:.0020152-57.2013.8.21.0033)

III - Dispositivo
Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretenso
deduzida por MARGARIDA ANTUNES DE LIMA contra PROJETO IMOBILIRIO
SPE 103 LTDA e VIVER INCORPORADORA E CONSTURTORA S.A:
a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e
venda firmado entre as partes;
b) CONDENAR as Requeridas a restituir Autora o valor despendido
por conta do contrato, acrescido de juros de mora de 1% ao ms, a partir da
citao, e correo monetria pelo IGP-M, desde o efetivo desembolso de cada
parcela, mais multa moratria de 2% sobre o valor a ser restitudo;
c) CONDENAR as Requeridas, solidariamente, ao pagamento de
indenizao por danos morais em R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigido
monetariamente, pelo IGP-M, a contar da data da sentena e acrescido de juros de
mora de 1% ao ms, a contar da citao, de acordo com os arts. 405 do CC e 219
do CPC.
Ainda, condeno as Demandadas ao pagamento das custas e
despesas processuais e honorrios advocatcios ao procurador da Demandante,
que vo fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenao, com fundamento
no art. 20, 3, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
So Leopoldo, 19 de fevereiro de 2015.
Adriane de Mattos Figueiredo,
Juza de Direito.

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