Las expensas:

tema conflictivo

En los contratos de alquiler se

suelen insertar clusulas que
determinan a cargo del
locatario el pago de expensas
comunes.
Pero, qu significan
expensas comunes?
Jurdicamente se entienden
aqullas que deben abonar
todos los copropietarios, es
decir, que no es lo mismo que
las llamadas ordinarias.
Sin embargo, se considera
que dicha clusula correcta se
limita al concepto de
"expensas" ordinarias,
solamente.
El art. 1198 del Cdigo Civil,
expresa que "los contratos
deben celebrarse,
interpretarse y ejecutarse de
buena fe y de acuerdo con lo
que verosmilmente las partes
entendieron o pudieron
entender...".
A su vez, el Cdigo de
Comercio en su art. 217, dice:
"Las palabras de los contratos
y convenciones deben
entenderse en el sentido que
les da el uso general, aunque
el obligado pretenda que las
ha entendido de otra manera"
y, en el art. 218, expresa:
"siendo necesario interpretar
la clusula de un contrato,
servirn para la intepretacin
las bases siguientes:
- Habiendo ambigedad en las

palabras, debe buscarse ms

bien la intencin comn de las
partes que el sentido literal de
los trminos. El uso y prctica
generalmente observados en
el comercio, en caso de igual
naturaleza, y especialmente la
costumbre del lugar donde
debe ejecutarse el contrato,
prevalecern sobre cualquier
inteligencia en contrario que
se pretenda dar a las
palabras. En los casos
dudosos que no puedan
resolverse segn las bases
establecidas las clusulas
ambiguas deben interpretarse
siempre en favor del deudor o
sea en el sentido de
liberacin".
De todo lo dicho surge que el
inquilino slo debe abonar las
expensas ordinarias. Pero
qu se entiende por
expensas ordinarias? Veamos:
- las habituales y peridicas;
- los honorarios del
administrador;
- los salarios;
- los pagos por leyes sociales
correspondientes al personal
del edificio;
- los gastos de combustibles y
electricidad;
- el mantenimienlo o "service"
de ascensores y dems
maquinarias;
- los elemenlos de limpieza e
iluminacin;
- la papelera y franqueo;
- los gastos por reparaciones

infaltables mensualmente en
los edificios en tanto no se
traten de reemplazo de
materiales o elementos que
integran el patrimonio del
consorcio.
Tengamos en vista que las
innovaciones en partes
comunes dispuestas por la
asamblea de copropietarios
no son considerados rubros
ordinarios y tampoco se
entiende que el fondo de
reserva lo sea.
Como se puede ver el tema
es largo y complejo por lo
tanto es aconsejable detallar
en los contratos de alquiler los
rubros por los que deber
responder el inquilino.
Tambin resulta conveniente
antes de firmar un contrato
solicitar al locador las planillas
de liquidacin de expensas
correspondientes a un perodo
lo suficientemente amplio
como para que le resulte
ilustrativo.

El dueo debe pagar las

expensas extraordinarias
El art. 1493 del Cdigo Civil
define la locacin en la
siguiente forma: "habr
locacin cuando dos partes se
obliguen recprocamente la
una a conceder el uso y el
goce de una cosa (en este
caso un inmueble) y la otra a
pagar por ese uso un precio

que debe ser ledo antes de

firmar el contrato, para
evitarse problemas despus.

determinado de dinero.
Entonces, el dueo de una
unidad permite el uso y goce
de las partes exclusivas y de
los bienes comunes
accesorios de ella por un
precio que el locador acepta
pagar segn las condiciones,
estado y funcionamiento del
edificio adems de otros
elementos que hacen al
mercado general de la
locacin que combinadamente
hacen a la calidad de vida de
los ocupantes del edificio y
que de no existir provocaran
una reduccin en el precio
pedido o aceptado.
Esas condiciones de
"habitabilidad" por las que el
dueo cobra, deben ser
mantenidas por ste en el
plazo de duracin del contrato
siendo a su cargo los gastos
que esto demande, incluidos
los de reparacin y
mantenimiento de los bienes
comunes, segn el
Reglamento de Copropiedad y
Administracin del edificio,

Damos a continuacin
algunos ejemplos de
expensas extrarodinarias:
- reparacin de caeras;
- reparacin de maquinarias;
- reparacin de medianeras y
pisos;
- adquisicin de bienes
comunes nuevos como puede
ser un matafuegos,
felpudos,...
Complementariamente, el
inquilino deber afrontar esos
gastos (ordinarios) originados
en el uso normal de los bienes
comunes o que hace a su
disponibilidad, se usen o no,
como ya se seal
precedentemente.
Es conveniente que el
propietario, como el inquilino,
examinen detenidamente las
liquidaciones que
mensualmente les hace llegar
el Administrador, a las que el
locatario deber tener acceso.

CONSEJO: en caso de que el

inquilino haya tomado a su
cargo el pago de las
expensas, lo haga
puntualmente y en su totalidad
al administrador y luego
descuente del precio del
alquiler que abonan al dueo,
la parte de expensas que son
extraordinarias corresponde
abonar segn el criterio
explicado.
Los inquilinos deben tener
cuidado al momento de firmar
el contrato de alquiler. Es
prctica comn en la
actualidad que se estalezca
una clsula que ponga sobre
la cabeza de l los gastos
ordinarios y extraordinarios. Si
se firma el contrato con esta
clusula, el inquilino no podr
eximirse de pagar tanto las
expensas ordinarias y las
extraordinarias.
Conviene, entonces, que en el
contrato figure que slo
correspondern al inquilino los
gastos comunes, quedando a
cargo del propietario los
gastos extraordinarios.

EXPENSAS

QUE COMPRENDEN (EJEMPLOS)

ORDINARIAS

Gastos habituales y peridicos.

Honorarios del administrador.
Sueldos y cargas sociales del personal.
Electricidad, gas, combustible y agua.
Mantenimiento de mquinas y ascensor.
Elementos de limpieza e iluminacin.
Papelera y Franqueo.
Gastos de reparaciones mensuales. (*)

EXTRAORDINARIAS

Reparacin de caeras.
Reparacin de maquinarias.
Reparacin de medianeras y pisos.
Compra de bienes nuevos para el consorcio.

NOTA: El inquilino debe afrontar los gastos originados en el

uso normal de los bienes comunes.
(*) Siempre que no sean reemplazados de materiales o elementos que correspondan al patrimonio del
consorcio.