CENTRO DE ACTUALIZACIN

PROFESIONAL E INNOVACIN
TECNOLOGICA

CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL

DE ESTUDIOS S.E.P. SEGUN ACUERDO 2005369
DE FECHA 17 DE JUNIO DEL 2005

EL AVALO EN LINEA
TESINA QUE PARA OBTENER EL TTULO
ESPECIALIDAD EN VALUACIN DE INMUEBLES
PRESENTA:

DE

ING. ALEJANDRO RAMREZ MONTIEL

ENERO DEL 2009

DIRECCIN TESINA:
ING. MAURICIO SAENZ AZUELA

SINODALES:
ING. JUAN ANTONIO GMEZ VELZQUEZ
ING. MANUEL GARCA CORDOVA

AGRADECIMIENTOS:

A mi esposa Claudia y a
mis hijos Regina, Ximena y
Alex que son mi motivo y
mi inspiracin

INDICE

ANTECEDENTES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Introduccin............................................................................................................................1
OBJETIVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
JUSTIFICACION DEL TEMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
INTERNET COMO HERRAMIENTA EN EL EJERCICiO PROFESIONAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
ANTECEDENTES DE LA VALUACION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
SISTEMATIZACIN DE LOS AVALOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
DIVERSIDAD DE FORMATOS DE CAPTURA PARA LOS AVALUOS INMOBILIARIOS. . . . 15
SISTEMA MULTIPROPSITO DE CAPTURA DE AVALOS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Mdulo de Captura de Avalos:............................................................................................. 17
Mdulo de Investigacin del Mercado: .................................................................................. 21
Mdulo de Administracin del Sistema: ................................................................................ 23
Mdulo de Seguimiento y Supervisin.................................................................................. 23
Mdulo de Pagos y Cobranza: ............................................................................................... 24
Mdulo de Intercomunicacin: .............................................................................................. 24
Mdulo de Informacin y Tutorial:......................................................................................... 24
LA FIRMA ELECTRONICA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
La Firma Electrnica ............................................................................................................. 25
La Firma Electrnica Simple ................................................................................................. 25
La Firma Electrnica Avanzada o Fiable (FEA)...................................................................... 26
CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
BIBLIOGRAFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

ANTECEDENTES
Introduccin

Desde la aparicin del hombre sobre la faz de la tierra como un ser pensante y con
la capacidad de razonar, ha tenido la necesidad de comunicarse para transmitir y
compartir ideas o conocimientos. Al principio con movimientos complementados con
sonidos que posteriormente se fueron transformando en palabras y al final se
convirtieron en un lenguaje.
Qu es Lenguaje?
Es la facultad del hombre para comunicarse con otras personas y poder expresarse
en el medio que lo rodea.
Es como un conjunto de sistemas que nosotros utilizamos tales como: Gestos
visuales, fnicos, olores, tctiles, grficos, etc.. que nosotros mismos vamos creando
y a la vez utilizando para expresar, comunicar, transmitir. Ideas, pensamientos,
informacin, sentimientos, necesidades, etc con una lgica articulada.
Para transmitir estas ideas pensamientos, sentimientos, informacin, se han
desarrollado diferentes sistemas de comunicacin o telecomunicacin (comunicacin
a distancia). Desde la antigedad comenzando con las seales de humo, pasando
por la mensajera o correo, el telgrafo, el telfono, el fax, la televisin, los celulares
hasta llegar al Internet que viene de las palabras en ingles Interconectad Networks,
es decir redes interconectadas.
La Internet es una red de redes a escala mundial de millones de computadoras
interconectadas con un conjunto de procedimientos de conexin llamados protocolos.
Cuando se dice red de redes se hace referencia a que es una interconexin de ms
de 100,000 redes de cmputo en todo el mundo. La red Internet permite que
aproximadamente 50 millones de usuarios de computadoras intercambien
informacin. Sus orgenes se remontan a 1969, cuando se estableci la primera
conexin de computadoras, conocida como ARPANET, entre tres universidades en
California y una en UTA, EEUU.
Uno de los servicios que ms xito ha tenido en Internet ha sido la World Wide Web
(WWW) hasta tal punto que es habitual la confusin entre ambos trminos. La
WWW es un conjunto de protocolos que permite, de forma sencilla, la consulta
remota de archivos de hipertexto. ste fue un desarrollo posterior (1990) y utiliza
Internet como medio de transmisin.

11

Existen, por tanto, muchos otros servicios y protocolos en Internet, aparte de la Web:
el envo de correo electrnico (SMPT), la transmisin de archivos (FTP y P2P), las
conversaciones en lnea (IRC), la mensajera instantnea y presencia, la transmisin
de contenido y comunicacin multimedia telefona (VoIP), televisin (IPTV), los
boletines electrnicos (NNTP), el acceso remoto a otras mquinas (SSH y Telnet) o
los juegos en lnea.
Internet tiene un impacto profundo en el trabajo, el ocio y el conocimiento a nivel
mundial. Gracias a la Web, millones de personas tienen acceso fcil e inmediato a
una cantidad extensa y diversa de informacin en lnea. Un ejemplo de esto es el
desarrollo y la distribucin de colaboracin del software de Free/Libre/Open-Source
(SEDA) por ejemplo GNU, Linux, Mozilla y OpenOffice.Org
Comparado con las enciclopedias y con las bibliotecas tradicionales, la Web ha
permitido una descentralizacin repentina y extrema de la informacin y de los datos.
Algunas compaas e individuos han adoptado el uso de los weblogs, que se utilizan
en gran parte como diarios actualizables. Algunas organizaciones comerciales
animan a su personal para incorporar sus reas de especializacin en sus sitios, con
la esperanza de que impresionen a los visitantes con conocimiento experto e
informacin libre.
Internet ha llegado a gran parte de los hogares y de las empresas de los pases
ricos, en este aspecto se ha abierto una brecha digital con los pases pobres, en los
cuales la penetracin de Internet y las nuevas tecnologas es muy limitada para las
personas.
No obstante, en el transcurso del tiempo se ha venido extendiendo el acceso a
Internet en casi todas las regiones del mundo, de modo que es relativamente sencillo
encontrar por lo menos dos computadoras conectadas en regiones remotas.
Desde una perspectiva cultural del conocimiento, Internet ha sido una ventaja y una
responsabilidad. Para la gente que est interesada en otras culturas, la red de redes
proporciona una cantidad significativa de informacin y de una interactividad que
sera inasequible de otra manera.
Internet entr como una herramienta de globalizacin, poniendo fin al aislamiento de
culturas. Debido a su rpida masificacin e incorporacin en la vida del ser humano,
el espacio virtual es actualizado constantemente de informacin, fidedigna o
irrelevante.
Muchos utilizan la Internet para descargar msica, pelculas y otros trabajos. Hay
sitios que cobran por su uso y otros que son gratuitos, usando los servidores
centralizados y distribuidos y las tecnologas de P2P.
Otros utilizan la Internet para tener acceso a las noticias y el estado del tiempo. La
mensajera instantnea o Chat y el correo electrnico son algunos de los servicios
de uso ms extendido. En muchas ocasiones los proveedores de dichos servicios

brindan a sus afiliados servicios adicionales como la creacin de espacios y perfiles

pblicos en donde los internautas tienen la posibilidad de colocar en la red
fotografas y comentarios personales. Se especula actualmente si tales sistemas de
comunicacin fomentan o restringen el contacto de persona a persona entre los
seres humanos.
Antes Internet nos serva para un objetivo claro. Navegbamos en Internet para algo
muy concreto.
Ahora quizs tambin, pero sin duda alguna hoy nos podemos perder por el inmenso
abanico de posibilidades que nos brinda la Red. Hoy en da, la sensacin que nos
produce Internet es una explosin cmulo de ideas distintas, de personas diferentes,
de pensamientos distintos de tantas y tantas posibilidades que para una mente
pudiera ser excesivo.
El crecimiento o ms bien la incorporacin de tantas personas a la Red hace que las
calles de lo que en principio era una pequea ciudad llamada Internet se convierta en
todo un planeta extremadamente conectado entre s.
El hecho de que Internet haya aumentado tanto, implica una mayor cantidad de
relaciones virtuales entre personas y esto implica la existencia de un medio capaz de
albergar soluciones para diversa ndole de problemas.
Como toda gran revolucin Internet augura una nueva era de diferentes mtodos de
resolucin de problemas creados a partir de soluciones anteriores. Algunos sienten
que Internet produce la sensacin que todos hemos sentido alguna vez. Produce la
esperanza que necesitamos cuando queremos conseguir algo. Es un despertar de
intenciones que jams antes la tecnologa haba logrado en la poblacin mundial.
Para algunos usuarios Internet genera una sensacin de cercana, empata,
comprensin, y a la vez de confusin, discusin, lucha y conflictos que ellos mismos
denominan como la vida misma.
Con la aparicin de la Internet y de las conexiones de alta velocidad disponibles al
pblico, la Internet ha alterado de manera significativa la manera de trabajar de
muchas personas al poder hacerlo desde sus respectivos hogares. Internet ha
permitido a estas personas mayor flexibilidad en trminos de horarios y de
localizacin, contrariamente a la jornada laboral tradicional de 9 a 5 en la cual los
empleados se desplazan desde su hogar a su lugar de trabajo.
Un experto contable asentado en un pas puede revisar los libros de una compaa
en otro pas, en un servidor situado en un tercer pas que sea mantenido
remotamente por los especialistas desde un cuarto.
Internet y sobre todo los Blogs han dado a los trabajadores o usuarios un foro en el
cual expresan sus opiniones sobre sus empleos, tcnicas, dificultades, experiencias,
creando una cantidad masiva de informacin y de datos sobre el trabajo o la
especialidad, que est siendo recogida por otros usuarios o especialistas fomentando

el fenmeno de la globalizacin y junto con la llamada desmaterializacin de la

economa ha dado lugar al nacimiento de una nueva economa caracterizada por la
utilizacin de la red en todos los procesos de incremento de valor de la empresa.
La Internet incluye aproximadamente 5000 redes en todo el mundo y ms de 100
protocolos distintos basados en TCP/IP (Transport Control Protocol) / (Internet
Protocol), que se configura como el protocolo de la red. Los servicios disponibles en
la red mundial de PC, han avanzado mucho gracias a las nuevas tecnologa de
transmisin de alta velocidad, como DSL y Wireless" (sin cables), se ha logrado
unir a las personas con videoconferencias, se pueden ver imgenes por satlite (ver
una casa desde el cielo), observar el mundo por Webcams, hacer llamadas
telefnicas gratuitas, o disfrutar de un juego multijugador en 3D con un contrincante
en otro pas, un buen libro en PDF, o lbumes y pelculas para descargar.
El mtodo de acceso a Internet vigente hace algunos aos, la telefona bsica, ha
venido siendo sustituida gradualmente por conexiones ms veloces y estables, entre
ellas el ADSL (Lnea de Suscripcin Asimtrica Digital) tecnologa de transmisin
que permite a los hilos telefnicos de cobre convencional transportar hasta 16 Mbps
(mega bits por segundo) mediante tcnicas de compresin. Cable mdems, o el
RDSI (Red Digital de Servicios Integrados). Tambin han aparecido formas de
acceso a travs de la red elctrica, e incluso por va satlite.
La Internet tambin est disponible en muchos lugares pblicos tales como
bibliotecas, hoteles o cibercafs y hasta en centros comerciales. Una nueva forma de
acceder sin necesidad de un puesto fijo son las redes inalmbricas, hoy presentes
en aeropuertos, transportes subterrneos, universidades o poblaciones enteras y lo
ms novedoso son las tarjetas BAM (Banda Ancha Mvil) que se pueden conectar en
cualquier lugar en donde exista seal para telefona celular

OBJETIVO
El objetivo del presente estudio es mostrar y proponer al valuador una poderosa
herramienta para el ejercicio de su actividad profesional a travs de la nueva
tecnologa sustentada bajo un marco jurdico que le da todo el soporte legal que en el
ramo de la valuacin tiene ingerencia y del beneficio de los giles y novedosos
medios de comunicacin.
Partiendo de la herramienta de comunicacin universal que es la Internet que nos
ofrece el gran beneficio de estar conectados en todo momento desde cualquier parte
del mundo.
Este beneficio lo podemos explotar en el ejercicio de nuestra profesin que es la
valuacin de inmuebles debido a que, lo que nosotros los valuadores proveemos es
un servicio de informacin a nuestros clientes y esta informacin debe ser objetiva,
precisa y oportuna; y por qu no hacer uso de esta gran herramienta que es la
Internet, en la que lo que transita por la red es informacin.

55

JUSTIFICACION DEL TEMA

En la actualidad, la informacin tiene un medio de transporte alterno que es la

Internet, por la cual transitan infinidad de documentos, imgenes, audio y videos.
Este medio debe ser explotado al mximo por todos los profesionistas para el rpido
envo de dictmenes, propuestas, contratos, convenios, comprobantes, etc. y para
darle formalidad y compromiso a ese documento o informacin es imprescindible que
incluya una firma y/o sello electrnico que la avale tomando en consideracin que al
da de hoy ya est reconocido, normado y regulado por diferentes cdigos y leyes
mexicanas.

66

HIPTESIS

En la actualidad el ritmo de vida que va en constante aceleracin, en donde la

informacin tiene que ser veraz, pronta y al alcance de todos, el especialista en
valuacin de inmuebles tiene que ubicarse en el presente y mirar hacia el futuro para
hacerse de las herramientas necesarias para dar un servicio eficaz y expedito con la
ayuda de la tecnologa que va avanzando a pasos agigantados.
La elaboracin de los dictmenes, la validacin y el traslado de los mismos debe ser
inmediata, ya que, a la velocidad en que vivimos, la informacin va perdiendo valor
en cuestin de horas.
El gremio de la valuacin inmobiliaria no puede retraerse ante tan evidente situacin
y debe de ser punta de lanza en el proceso de adoptar y adaptar la tecnologa en su
favor para permanecer actualizado y no ser la parte que disminuya la agilidad con la
que se pretenden resolver los diversos trmites en los que se ven involucrados.
La siguiente propuesta sugiere la implementacin de un sistema de captura de
avalos, a travs de una base de datos que se interconecta con otros valuadores,
con las diferentes instituciones que revisan, regulan y validan los dictmenes y con
los usuarios finales de los avalos, utilizando como sistema de enlace, la Internet;
cumpliendo con las normas de calidad, confidencialidad y legalidad necesarias para
soportar un propsito fiscal, legal, financiero o de lo contencioso.
Es importante mencionar que el traslado y resguardo de esta informacin es ptima,
debido a que todo es por medios digitales, por lo que se ayuda a la disminucin de
consumo de papel y del uso de sistemas de transporte contaminante, apoyando de
esta forma a la ecologa y aminorando el problema del calentamiento global.

77

INTERNET COMO HERRAMIENTA EN EL EJERCICIO PROFESIONAL

An que las tecnologas de la informacin y la comunicacin (TIC) y en especial la
Internet suponen un recurso de gran ayuda en la prctica, los profesionales parecen
encontrarse an, salvo contadas excepciones, bastante al margen de la sociedad de
la informacin
La Internet representa una importante fuente de recursos para la prctica
profesional, adems de una privilegiada va de comunicacin, colaboracin e
intercambio entre profesionales.
Hemos entrado en la era de las nuevas tecnologas relacionadas con la informacin y
la comunicacin, y han comenzado a transformar lenta pero inexorablemente los
escenarios en los que vivimos y trabajamos.
Los cambios tecnolgicos hacen que surjan nuevas necesidades y que se abran
nuevas posibilidades en el campo profesional.
Nuestro sistema educativo, siguiendo las recomendaciones de la Comisin Europea,
ha reconocido ya la competencia digital como una de las ocho competencias bsicas
que debe haber desarrollado un joven o una joven al finalizar la enseanza obligatoria
para poder lograr su realizacin personal.
Esta razn sera por s misma suficiente para justificar la importancia de subirse al
tren de las nuevas tecnologas considerando que para poder proporcionar un buen
servicio y ser competentes en esta Era de Globalizacin, los profesionales
requerirn en primer lugar estar bien preparados.
Pero el desarrollo de las TIC y en especial de la Internet, esta afectando al mundo
laboral provocando algunos cambios significativos en el funcionamiento de los
servicios. Adems los usuarios de estos servicios estn descubriendo nuevas
posibilidades a la hora de acceder a ellos.
En definitiva, con el desarrollo de las TIC se abren nuevas perspectivas de desarrollo
profesional y se originan nuevos retos para los profesionales.
La Internet es una va privilegiada para poner a disposicin de los usuarios de
nuestros servicios la informacin que consideremos oportuna. Poner en marcha un
portal Web en la Internet o editar una sencilla pgina Web en el portal de la
institucin en la que prestamos nuestros servicios es algo cada vez ms sencillo y
habitual.
Esto supone un salto cualitativo en el uso de la Red; pasar de ser simples
consumidores de informacin a ser productores y promotores de informacin.
Habilitar nuestra propia seccin dentro del portal Web del centro o la institucin que
representamos, es la opcin ms pertinente. Gracias a los modernos sistemas de
gestin de contenidos (CMS, en ingls) es posible para alguien con muy pocos
conocimientos tcnicos publicar enlaces o documentos para descargar mediante un
navegador Web desde cualquier ordenador conectado a la Internet si el
administrador del sistema lo configura adecuadamente y nos otorga los permisos
necesarios.

88

Podemos hacer un uso algo ms avanzado de la Red cuando somos nosotros

mismos quienes creamos y administramos servicios de consultas telemticas
dirigidos a nuestros propios usuarios. Ejemplo de ello pueden ser los foros de
consultas (Investigaciones de Mercado), que pueden integrarse en la Web, en el
portal de una unidad de valuacin y al que valuadores que pertenecen al padrn
autorizado por la misma puedan acceder e inclusive retroalimentar.
Tambin podemos incluir en este apartado los Chats y otras herramientas de
mensajera instantnea que nos permiten un trato ms confidencial y privado con el
consultante o los peritos valuadores que pertenecen al padrn, en tiempo real.
Estas plataformas en lnea ofrecen muchas posibilidades para el trabajo colaborativo
entre el personal de una unidad de valuacin. Una de las ms interesantes es la de
compartir documentos y materiales de trabajo (avalos) en lnea. Los materiales y
recursos (avalos) que habitualmente se proporcionan en papel se pueden poner a
disposicin en un entorno Web protegido y reservado a los usuarios autorizados.
Adems de promover el uso de las tecnologas de la Informacin entre los
consumidores o usuarios finales, podremos tambin facilitar la organizacin y el
archivo del material, ahorrando papel y espacio en archivos fsicos.
Otra herramienta ms sencilla de manejar y con muchas posibilidades a la hora de
desarrollar proyectos colaborativos son los Wikis. Un Wiki es una aplicacin
Web que permite a los usuarios aadir contenido, de la misma manera que un foro
de Internet o un Blog, pero tambin permite que otros usuarios autorizados
(controladores) puedan revisarlo y editarlo. El Wiki va adems almacenando las
distintas versiones del contenido o material editado a modo de historial o bitcora, lo
que permite volver sobre las distintas aportaciones de los colaboradores. El producto
final (el avalo) es el resultado de las aportaciones, revisiones y puntos de vista de
los diversos involucrados en el proyecto tales como, peritos auxiliares, revisores,
controladores y peritos valuadores.
A pesar de que la Internet es un vehculo privilegiado para avanzar en el intercambio
de informacin y la comunicacin, no parece estar siendo una herramienta muy
utilizada entre los profesionales. Para las organizaciones, la incorporacin activa de
sus miembros a la sociedad de la informacin debera de ser un objetivo obligado y
estratgico.

99

ANTECEDENTES DE LA VALUACION

Comenzando por preguntarnos qu es catastro?, encontramos que proviene del

griego y significa registro, que cuenta, enumera y analiza las caractersticas fsicas,
cuantitativas, cualitativas, legales, fiscales y administrativas de la propiedad raz e
inmobiliaria (predios y construcciones).

El documento ms antiguo de catastro, lo es una tablilla (tabla de barro) de la ciudad

de Caldea de Dungui, 4,000 aos A.C., donde se muestran las parcelas con medidas
y superficies.
A travs de los aos se ha llevado registro del desarrollo y crecimiento de las
ciudades o poblaciones con la principal finalidad de recaudar contribuciones, tal y
como lo narra Herodoto, que en Egipto en el ao 3,000 A.C. el catastro se aplicaba al
valle del Nilo y la primera gran regulacin del impuesto a la propiedad raz se apoya
en un levantamiento nuevo y en la redistribucin de la tierra.
En el siglo VI A.C., en Roma, se levantaba la parcela y el ingreso susceptible de
producir de acuerdo con el tipo de suelo, a la calidad y a la productividad de la
misma.
El primer Catastro en Inglaterra se da en 1606. En Francia Los Libros de
Estimaciones conformaban los registros catastrales. El 1ro de Diciembre de 1790, la
asamblea constituyente de la revolucin francesa publica una Ley sobre los
impuestos directos, entre ellos el Impuesto predial. Entre 1793 y 1794 se decreta la
organizacin del catastro general de la nacin francesa; y la valuacin de todas las
propiedades races.
El nuevo mundo que encuentran los espaoles en tierras continentales, presenta un
amplio mosaico de pueblos y seoros, en donde la tierra presentaba dos tipos
principales de distribucin: Los Calpulalli, tierra de los barrios, las Atepetlalli, tierras
del pueblo que se labraban en comn, El Tlatocamilli, tierras del seor, destinadas al
sostn de las casas reales, el Teopantlalli, tierras de los templos, destinadas al sostn
del culto, de los templos y de los sacerdotes y el Yahotlalli, tierras de la guerra, que
se obtenan mediante las conquistas.
Hernn Corts, decidi construir la nueva ciudad, sobre la conquistada Tenochtitln
1521, conforme a las reglas establecidas por la legislacin espaola.

1010

El ayuntamiento en 1830 encomienda al Arq. Joaqun de Heredia los avalos de los

terrenos de la ciudad de Mxico. Los criterios implementados implicaban, la oferta y
demanda en cada zona, ubicacin, estado de conservacin y materiales utilizados.
El catastro constituye la base de la hacienda municipal, ya que la funcin catastral da
la descripcin de las caractersticas cualitativas y cuantitativas de la propiedad raz
en un territorio determinado. Lo que hace un cmulo de acciones de tipo
socioeconmico, geogrfico, urbanstico, estadstico, histrico, legal y fiscal.
El catastro se ha catalogado como un organismo multifinatario, el cual se compone
principalmente de tres funciones especficas: 1) La identificacin de los predios y su
registro, 2) La valuacin de la propiedad raz y 3) La vinculacin de los predios con
sus propietarios.
Debemos resaltar que el catastro es dinmico, originando la necesidad de
actualizaciones peridicas.

1111

SISTEMATIZACIN DE LOS AVALOS

Como podemos identificar, la importancia de asignarle un valor monetario a un bien

inmueble, principalmente surgi por la necesidad de conocer la cantidad con la cual,
un ciudadano que posea un bien raz debera contribuir al pago de los impuestos.
Posteriormente surgen otras necesidades tales como, conocer el valor de un bien
inmueble como garanta de un prstamo, o para determinar la cantidad a pagar por
derechos de regularizacin de las construcciones, o fusin y subdivisin de predios,
disolucin de sociedades, impuestos sobre adquisiciones de inmuebles, daciones en
pago, adjudicaciones por herencias, juicios ejecutivos mercantiles, juicios especiales
hipotecarios, juicios de sucesiones testamentarias, reexpresin de estados
financieros, garantas de crditos fiscales, justipreciacin de rentas, entre otras.
En consecuencia de la diversidad de objetos y propsitos de los avalos se
establecen distintos procedimientos y lineamientos que son establecidos por las
diferentes autoridades solicitantes de los mismos, tales como:
+ Municipales
+ Fiscales
+ Judiciales
+ Federales
+ Fiduciarias
Por lo cual, cada una de ellas impone diversas condiciones que debe incluir el
profesional valuador dentro de sus dictmenes, dando lugar a diferentes formatos.
En sus inicios, la informacin se proporcionaba mas esquemtica, en donde en una
carta se le asignaba un valor a ciertas regiones ya fueran habitacionales, de labor o
de productos.
Posteriormente se fueron individualizando los valores conforme se fue conformado e
identificando el catastro, en el cual se tomaba en consideracin la calidad de los
materiales y su ubicacin. Estos dictmenes se elaboraban de forma manuscrita.
Con el tiempo se fueron implementando una mayor cantidad de informacin
descriptiva con respecto al entorno urbano, al inmueble en s y al mercado.
Incluyendo en el dictamen un reporte fotogrfico. Estos dictmenes se elaboraban

1212

con mquinas de escribir lo cual era muy laborioso debido a la combinacin de

informacin en texto y a las memorias de clculo u operaciones que deban incluirse.
Con la inclusin del reporte fotogrfico como parte del dictamen, se tuvo que incluir
la compra de pelcula y el costo del revelado, con el riesgo de que despus de haber
realizado una inspeccin en otra entidad o plaza, las fotografas podran salir no muy
claras o incluso ni siquiera salir, ya que no haba forma de revisarlas hasta llevarlas
al laboratorio de revelado.
Posteriormente surge la computadora con diferentes programas como procesadores
de texto que hacen la funcin de las mquinas de escribir pero con el beneficio de
que ese mismo texto puede se editado.
Despus vinieron las hojas de clculo en las cuales ya se pueden incluir
operaciones, frmulas, vnculos, textos e imgenes.
Aparecieron las cmaras digitales lo cual fue una gran herramienta porque se pudo
prescindir de la compra de pelcula, del costo del revelado, adems de que se
pueden ordenar ms fcilmente en archivos digitales y estn disponibles para nuevas
reimpresiones, adems de que el valuador ya no tiene que clasificar los negativos y
guardarlos para futuras consultas. Todo queda guardado en archivos digitales los
cuales pueden buscarse por orden alfabtico o cronolgico.
Otra de las grandes ventajas de la cmara digital es que las fotografas tomadas
pueden ser revisadas al momento y, si no es la imagen que el perito esperaba se
puede borrar al momento y tomar otro ngulo, adems con la gran capacidad de
memoria que las cmaras actuales incluyen, el perito no corre el riesgo de quedarse
sin pelcula y las fotos que no se necesitan pueden ser borradas para que no ocupen
un espacio en la memoria.
Otra herramienta que ha sido de gran ayuda para el ejercicio de la profesin del
valuador de Inmuebles es el Scanner, que hace las veces de una copiadora, con la
ventaja de que se puede guardar la imagen escaneada como un archivo y agregarla
o pegarla en el dictamen.
Existe un software para los scanner llamado OCR que permite a partir de una
imagen de texto escaneada, convertirla en caracteres independientes que pueden
posteriormente ser editados con un procesador de textos.
El valuador ahora, a travs de la Internet, con el programa Google Earth, puede
hacer consultas de fotografas satelitales de toda la superficie del planeta Tierra, con
un acercamiento tal, que permite inclusive hacer mediciones.
Existen lo aparatos para hacer levantamientos va rayo lser con una gran precisin.

1313

Tambin los instrumentos para encontrar las geo-referencias (Latitud, Longitud y

Altitud) va GPS (Posicin Global Satelital), que son de fcil acceso ahora en
nuestros das.
.
Telfonos celulares con cmaras fotogrficas digitales de alta definicin de imgenes
(pixeles), con memoria alterna para guardar notas de voz, acceso a correo
electrnico y a la Internet. Esto nos permite tomar una fotografa y enviarla
inmediatamente a travs del celular a cualquier parte del mundo.

1414

DIVERSIDAD DE FORMATOS DE CAPTURA PARA LOS AVALUOS

INMOBILIARIOS

Problemtica de la diversidad de formatos para presentacin de Avalos Inmobiliarios

Existen diversas Instituciones que avalan o certifican al valuador de inmuebles tales
como:
+ Los Colegios de Profesionistas
+ La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
+ INFONAVIT
+ Las diferentes Oficinas de Tesorera de cada entidad de la Repblica Mexicana
+ El Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN)
+ Instituciones de Crdito (Bancos y Sofoles)
+ El Consejo de la Judicatura
Cada una de estas instituciones tiene sus diferentes formatos, procedimientos,
lineamientos y nomenclaturas que deben ser seguidas por los valuadores.
Esto provoca que el valuador de inmuebles debe elaborar el mismo avalo en una
gran variedad de formatos y por lo tanto, un mismo dictamen, puede ser capturado
hasta en tres formatos diferentes para cumplir con un solo objetivo.
Por ejemplo, una adjudicacin va judicial y posterior venta por remate, requiere un
avalo para el proceso de juicio (avalo judicial), un avalo para la adjudicacin
(avalo para tesorera) y un posible avalo para un crdito hipotecario en caso de
que un interesado en comprar el bien as lo requiera.
Para evitar capturar un mismo dictamen dos o ms veces en diferentes formatos la
propuesta es la siguiente:

15

SISTEMA MULTIPROPSITO DE CAPTURA DE AVALOS

Elaborado a travs de un software de desarrollo a la medida por medio del proceso
de informacin almacenada en una base de datos que trabaja en un entorno Web
ClienteServidor a travs de la Internet.

Servidor

Modem
Valuador

Modem

Central
Modem

Controlador

Modem

Solicitante

Institucin
que
certifica el
Avalo

del
Avalu
Impresin
Final

Cmo funciona?
En el servidor central se instala el software de desarrollo a la medida. Esto es un
programa que como su nombre lo dice, esta hecho a la medida del valuador
independiente, de la sociedad o unidad valuadora y consta de varios mdulos.
+ Mdulo de Captura de Avalos
+ Mdulo de Investigacin del Mercado
+ Mdulo de Administracin del Sistema
+ Mdulo de Seguimiento y Supervisin
+ Mdulo de Pagos y Cobranza
+ Mdulo de Intercomunicacin
+ Mdulo de Informacin y Tutorial

16

Mdulo de Captura de Avalos:

Partiendo del hecho de que el 80% de la informacin incluida en los diversos
formatos de captura de avalos es la misma, podemos elaborar un formato universal
a travs de mascarillas con campos de captura por los cuales se va desplazando el
capturista por medio de la tecla de tabulador.
Para nuestro caso y como ejemplo vamos a utilizar un formato que con una sola
captura imprime dos diferentes que son el de Tesorera del D.F. y el de la SHF.
Una vez que el perito se ha conectado con el servidor central, despus de haber sido
identificado y autorizado con un nombre de usuario y nmero de identificacin
personal (NIP), previamente dado de alta por el administrador del sistema, el perito
selecciona el o los tipos de avalo a realizar, ejemplo:

17

A partir de la seleccin, se activan o se desactivan los campos necesarios para la

captura de datos, por ejemplo, el nombre del solicitante, el domicilio del solicitante, el
nombre del propietario, el domicilio del propietario, la ubicacin del inmueble. Son
datos que en cualquier formato de avalo se requieren, por lo que con una sola
captura es suficiente para que a la hora de mandar a impresin el documento incluya
dicha informacin tal cual se requiere.
Ejemplo:

18

Adems se le agregan subtareas para agilizar la captura, como por ejemplo:

La ubicacin del inmueble a valuar es la misma que la del propietario? y un
cuadro de validacin si uno lo selecciona, automticamente los datos son transcritos
al campo que requiere dicha informacin, ahorrando as tiempo de captura y
minimizando la cantidad de errores de tecleo.
Tambin se pueden poner tareas de validacin, como puede ser, que despus de
multiplicar los factores de eficiencia del suelo, el factor resultante no ser menor de
0.60 (Para el caso del formato de TDF) mandando una seal de advertencia para que
sea ratificada esa operacin.
Para captura de fechas se puede trabajar sobre calendarios esquemticos, para
conclusin de valores unitarios tanto de terreno como de construccin se pueden
hacer comparaciones con los valores de referencia propuestos en el Manual de
Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de La TDF y si el valor unitario concluido
es inferior al de referencia, enva una seal de alerta para validar ese dato.

19

Otra ventaja es en la captura de la informacin referente a los elementos de la

construccin.
Conforme se va utilizando el formato, el capturista, va escogiendo el tipo de
cimentacin que tiene el bien a valuar de un catalogo que ya esta precargado y si el
tipo de cimentacin no existe en el catalogo de cimentaciones, se puede capturar el
mismo una sola vez y queda disponible para otro usuario, de manera que los mismos
usuarios (autorizados) van alimentando la base de datos.
Esto ayuda a que la captura sea casi a base de puros Cliks del Mouse, evitando
as el error de captura por tecleo o lo que llamamos error de dedo.
Todas los campos de captura que as lo requieren estn vinculados entre s, tal y
como se hace en las hojas de clculo. Por lo que las operaciones son automticas y
no hay posibilidad de errores de clculos.
Las fotografas se van guardando en carpetas tal y como se guardan en el propio
explorador de Windows, en el formato existe un campo en el cual se le indica la ruta
o direccin de las mismas y el sistema busca la foto, la ajusta al tamao requerido y
la alinea tal y como el formato lo pide, nicamente para agregarle un titulo. De tal
forma que no es necesario duplicar archivos de fotografas copiando y pegando la
misma en el documento.
Ejemplo:

20

Mdulo de Investigacin del Mercado:

En este mdulo se van archivando las investigaciones del mercado realizadas por
todos los valuadores del padrn, de tal forma que la base de datos tambin ser
alimentada por los mismos usuarios con un sistema de autoeliminacin despus de
seis meses de vida del comparable en el sistema.
Ejemplo:

21

Una vez que el valuador ha cargado los datos y la fotografa del comparable en la
base de datos, esta queda disponible para que los dems usuarios la carguen en sus
dictmenes.
Ejemplo:

22

Se seleccionan los campos en donde el valuador determina el nmero de

comparables a incluir y mediante una seleccin de la base de datos con una previa
clasificacin por venta, renta, terreno, casas solas, casas en condominio,
departamento para habitacin, oficinas, etc. y por delegacin, o por colonia o por
precio, lo nico que hay que hacer es seleccionar la muestra y toda la informacin
ser vaciada en el formato para su homologacin y anlisis, incluyendo hasta un
reporte fotogrfico.
Mdulo de Administracin del Sistema:
Este mdulo va permitir al administrador del sistema dar de alta o de baja a los
peritos, controladores, peritos auxiliares, capturistas, ejecutivos o instituciones e
inclusive el mismo consumidor final. En resumen todas las personas que estn
involucradas en el propsito del avalo, con las facultades propias de su rango o
participacin.
Una vez dado de alta en el padrn al perito o al controlador con todos sus registros y
credenciales, est aparecer en la base de datos y se podr llevar un registro de
avalos elaborados, calificacin del mismo por tiempos de entrega, calidad del
trabajo, horas o cursos de actualizacin tomados.
De esta forma se le podrn quitar o agregar facultades a los usuarios del sistema.
La institucin o usuario final, con el nombre del solicitante como nombre de usuario y
con el nmero de folio asignado al avalo como NIP, podr a travs de la Internet
entrar al sistema y bajar el avalo a su computadora en formato .PDF e imprimirlo
para presentarlo ante la institucin competente (Infonavit, Fovissste, TDF,
Instituciones de Crdito, Sofoles, etc.) para su uso final.
Mdulo de Seguimiento y Supervisin
Este mdulo esta diseado para que el controlador o el administrador del sistema
tenga acceso a consultar todos los avalos que estn en proceso de elaboracin.
Cabe mencionar que los valuadores o capturistas no pueden ver otros avalos que no
sean los suyos a menos que tengan esa facultad.
A partir de que se le notifica al valuador una asignacin de avalo, se activa un
contador en cuenta regresiva con un indicador visual (verde, amarillo o rojo) con el
tiempo restante para que el valuador en cuestin entregue el trabajo, pudiendo
implementar penalizaciones econmicas dependiendo del retraso que sern
reflejadas en el mdulo de pagos y cobranza.

23

Mdulo de Pagos y Cobranza:

Este mdulo esta diseado para que una vez que esta dado de alta el proveedor del
servicio (peritos y controladores), se vayan registrando los avalos elaborados y
entregados a la unidad de valuacin dentro de un cierto periodo de tiempo y al cabo
del mismo, se genere una orden de pago para el proveedor del servicio prestado de
acuerdo a los tabuladores previamente establecidos en el contrato y que adems
contemple las penalizaciones econmicas si las hubiese debido a la entrega a
destiempo del dictamen.
Lo mismo para los avalos entregados y pendientes de cobro por parte de los
usuarios finales. Se genera una factura de cobro y se enva por medios electrnicos
al correo electrnico del solicitante del servicio y el avalo no se libera hasta que ste
sea liquidado pudiendo realizar el pago a travs de un traspaso de fondos electrnico
tambin llamado (SPEI).
Mdulo de Intercomunicacin:
Este mdulo sirve para que todo el padrn e inclusive los usuarios finales puedan
comunicarse entre s a modo de Chat o contacto en lnea, a travs del cual se va
generando un Wiki que como lo comentamos anteriormente el Wiki es una
aplicacin Web que permite a los usuarios aadir contenido, de la misma manera
que un foro de Internet o un Blog pero tambin permite que otros usuarios
autorizados puedan revisarlo y editarlo. El Wiki adems va almacenando las
distintas versiones del contenido o material editado a modo de historial o bitcora, lo
que permite volver sobre las distintas aportaciones de los colaboradores.
Esto puede usarse para enviar comentarios en los dictmenes o cambios y
correcciones hechas por los controladores o revisores y va quedando un historial del
avalo en cuanto a nmero de revisiones, cantidad de modificaciones y por quienes
fueron hechas.
Mdulo de Informacin y Tutorial:
En este mdulo se pueden publicar nuevas disposiciones para la elaboracin de
avalos por parte de las Instituciones, nuevas polticas de la unidad de valuacin,
informacin sobre cursos de actualizacin, un manual para los usuarios del sistema,
preguntas mas frecuentes y sus soluciones, metodologas alternas de valuacin
propuestas y por ltimo una ayuda o tutorial en lnea para el uso del sistema.

24

LA FIRMA ELECTRONICA
Segn la Real Academia espaola, la firma autgrafa es el nombre y apellido (o
smbolo), que una persona escribe de su propia mano en un documento para darle
autenticidad o para expresar que aprueba su contenido.
En la prctica, la firma es el lazo que une al firmante con el documento; debe ser
puesta en el documento por propia mano (manuscrita) de ah el trmino autgrafa.
La firma autgrafa tiene las siguientes caractersticas:

Identificativa

Declarativa

Probatoria

La Firma Electrnica
La Firma Electrnica cumple con todas las caractersticas mencionadas en la firma
autgrafa, pero permite hacerlo en medios electrnicos con seguridad tcnica y
jurdica.
Existen dos tipos: Firma electrnica simple y firma electrnica avanzada.
Ambas tienen diferentes niveles de seguridad, pues sirven para diferentes fines.

La Firma Electrnica Simple

Es una aplicacin de encripcin simtrica que se basa en el intercambio de una
clave entre dos partes, en la cual las personas involucradas deben conocer y utilizar
la misma clave y por seguridad mantenerla en secreto.
Clave
Compartida

Andrs

Mara

Garantiza confidencialidad (capacidad de mantener un documento electrnico slo

visible al destinatario e inaccesible a todos los dems) y autenticacin
(reconocimiento y/o compromiso de una persona especfica sobre el contenido del
documento electrnico).

25

Ejemplos de firma electrnica simple son los nmeros de identificacin personal

(NIP) como llave que se comparte con el banco para hacer transacciones en cajeros
automticos o a travs de la Internet; la clave para entrar a la cuenta de correo
electrnico (de la que toma parte el prestador del servicio) o a alguna biblioteca
virtual, as como las contraseas que se utilizan par acceso a otros servicios por
Internet.

El acuerdo previo que se requiere para intercambiar la clave supone un contacto, de

preferencia fsico, entre ambas partes y presupone la firma de una responsiva para
que se atribuya como suyo todo aquello que reciba la otra parte.

La Firma Electrnica Avanzada o Fiable (FEA)

Informacin que va y viene con mxima seguridad!
Es una aplicacin de la criptografa asimtrica, en especfico del sistema
criptogrfico de clave pblica RSA (siglas derivadas de las iniciales de los apellidos
de los autores Ronald Rivest, Adi Shamir y Len Adleman, 1977) el sistema
asimtrico ms conocido y utilizado.
Se basa en el uso de un juego de clave o llaves, un par de nmeros matemticamente
relacionados, uno para la pblica y otro para la privada.
Un programa de cmputo los produce y se los proporciona al solicitante, quien puede
dar a conocer la primera y debe mantener en secreto la segunda.
Cada clave es la funcin inversa de la otra, es decir, lo que una clave hace slo la
otra clave puede deshacerlo. As, para enviar un mensaje privado, el emisor lo
encripta (cierra) con la clave pblica del receptor y solo el receptor puede
desencriptarlo (abrirlo) con su propia clave privada, que nadie ms conoce.
Las claves del sistema RSA pueden ser empleadas en ambas direcciones, de tal
manera que el emisor puede encriptar datos utilizando su clave privada, los cuales
slo podrn ser desencriptados con su clave pblica que comparte con el o los
receptores.
26

Tcnicamente, no es posible obtener la clave privada a partir de la pblica, aun

utilizando la mejor computadora.
De esta forma, la informacin encriptada, con este sistema se garantiza la
confidencialidad y autenticacin.

Ejemplo de uso de la Firma Electrnica Avanzada

Andrs

Mara

Andrs
Tiene una firma digital
constituida por:

Llave
PRIVADA
de Andrs

Llave
PUBLICA
de Andrs

Mara
Tiene una firma digital
constituida por:

Conoce
la llave
PUBLICA
de Mara

Llave
PRIVADA
de Mara

Llave
PUBLICA
de Mara

Conoce
la llave
PUBLICA
de Andrs

Andrs manda un documento a la cuenta de correo de Mara, una vez cerrado slo
puede ser abierto con la llave PRIVADA de Mara, que nicamente ella conoce.

Funcin Hash
La Firma Electrnica Avanzada (FEA) adems de confidencialidad y autenticacin
(que proporciona la firma electrnica simple), asegura la integridad del documento
(el contenido no puede ser alterado) y el no repudio del mismo (innegable autora).
La FEA utiliza la funcin hash para garantizar estas funciones. El hash es una
operacin matemtica que asocia un texto de extensin variable a un nmero de
longitud fija (Entre 128 160 bits) que se llama resumen. Si el documento sufre
alguna alteracin o modificacin, por mnima que sea, el hash cambia, reflejando que
el documento ya no es el mismo.

27

Se asigna un hash para cada documento. Para entenderlo mejor, podemos comparar
el hash en un documento, con las huellas digitales en los humanos, las cuales son
irrepetibles. De la misma manera, un documento puede ser identificado por medio de
su hash o huella digital, que lo hace nico en el mundo.

Documento
Original

Funcin
hash

Las funciones hash no encriptan, slo comprimen los textos para que el receptor
pueda comprobar la integridad del mismo rpidamente. Al aplicar la firma digital, se
encripta slo la funcin hash y no todo el documento.
De esta forma el proceso de desencriptar toma menos tiempo.

Tabla Comparativa
Firma
Autgrafa

Firma
Electrnica
Simple

Firma
Electrnica
Avanzada

v
v
X
X
X

v
v
X
X
X

v
v

Elementos Formales
La Firma como signo personal

El animus signandi, voluntad de asumir el

contenido de un documento

Elementos Funcionales
Identificacin
Autentificacin
Confidencialidad
Integridad
No repudio

28

La Firma Digital Para Simplificar Trmites en Beneficio de Empresas y

Organizaciones
Conocida coma la Firma Electrnica Avanzada (FEA), segn se dictamin en
Agosto del 2003 en el Diario Oficial de la Federacin, este formato permitir ahorrar
tiempo y costos en la realizacin de procedimientos bancarios, transacciones
comerciales y trmites gubernamentales.
En la Ley publicada en el Diario Oficial establece los parmetros para aceptacin y
uso de la firma digital en Mxico, se definen tres sectores generales para su
utilizacin: El Gubernamental, regido por la Secretaria de la Funcin Pblica; el
Mercantil, a cargo de la Secretara de Economa y el Financiero, a travs del Banco
de Mxico.
De acuerdo con la Asociacin Mexicana de Comercio Electrnico (AMECE), la FEA
tendr los beneficios de una amplia seguridad, disminucin de riesgos y aumento de
la productividad. Actualmente, diversas empresas y personas fsicas ya hacen uso
de este proceso, el cual facilitar trmites fiscales y transacciones financieras
electrnicas.
Para disponer de una firma y factura electrnica, el usuario deber tramitar su uso
ante un proveedor de servicios de certificacin (PSC), o en el portal del sistema de
administracin tributaria (SAT), que se encargar de autentificar una llave pblica
con informacin personal.

Dicha llave corresponder, en los hechos, a un acceso privado que estar bajo el
control de la persona beneficiada y que deber mantener como informacin
confidencial. La FEA generada con esa llave, ser verificada con el certificado digital
de cada persona.
Este certificado contendr informacin especfica sobre el individuo, la autoridad que
aval el contenido del mismo e informacin de tipo legal, como es la direccin del
contribuyente y sus datos fiscales.
Grez Werner, director de Advantage Security Systems y representante en Mxico y
Centroamrica de VeriSign, empresa dedicada a la emisin de certificados digitales,
destaca que la tecnologa utilizada para generarlos es tan segura, que quien
pretenda vulnerar o destruir alguna de las llaves, necesitar de varias computadoras
poderosas en rendimiento y muchos aos para descifrarla.
Las instituciones y dependencias mencionadas son responsables de publicar las
normas y reglamento que definen los requisitos tcnicos, jurdicos y administrativos
para que una empresa o institucin registre su alta como PSC.

29

En breve, el Banco de Mxico determinar los PSC que operarn en Mxico para el
sector financiero, con lo cual se espera que los beneficios de la FEA sean evidentes
a travs de dictmenes (avalos), revisin de estados de cuenta de contribuyentes,
emisin de comprobantes fiscales digitales y realizacin de declaraciones
provisionales y anuales, entre otras medidas.
Con tales caractersticas se busca que la firma y factura electrnica sean la clave de
un avance sin precedentes para Mxico, especialmente para el comercio nacional e
internacional.
Obtencin de la Firma Electrnica
Es un proceso fcil y el proceso no tiene costo, toma aproximadamente 15 minutos y
pede realizarse por Internet a travs de sencillos programas que se encuentran en:
http://www.sat.gob.mx/sitio_internet/e_sat/tu_firma/60_6626.html o
http://www.banxico.org.mx/hOtrosServicios/FSOtrosServicios.html
Una vez que se obtengan, servirn para enviar facturas electrnicas, pago de
impuestos por Internet, envo de informacin confidencial de cualquier tipo, uso de
Tramitanet y Compranet, declaracin patrimonial de los servidores pblicos y en un
futuro cercano, acceso con absoluta seguridad a banca por Internet y a servicios
financieros, as como a contratacin mercantil y elaboracin de dictmenes (avalos)
para efectos fiscales, judiciales o mercantiles.
Quines deben obtenerla?
De acuerdo con las reformas al Cdigo Fiscal de la Federacin, publicadas en el
Diario Oficial el 28 de junio y 27 de diciembre del 2006, todos los contribuyentes
estn obligados a tramitarla.
El Servicio de Administracin Tributaria liberar gradualmente los trmites y servicio
en donde el uso de la Fiel ser obligatoria.
Cmo se efecta el trmite?
1. Ingrese en www.sat.gob.mx y descargue el programa Solcedi
2. Instlelo y seleccione Requerimiento de Fiel, capture la informacin
solicitada y genere su archivo con extensin *.req y su llave privada
3. Llene e imprima por ambos lados (en una sola hoja) la Solicitud de Certificado
de Firma Electrnica Avanzada
4. Programe una cita en el Mdulo del SAT de su preferencia y acuda con el
archivo que gener, su solicitud y documentacin que se menciona en el
apartado de Requisitos para efectuar el trmite

30

5. Durante el proceso para la obtencin de la Fiel, se recaban los siguientes

datos de identidad, con la finalidad de garantizar el vnculo entre un certificado
digital y su titular:
Fotografa de frente,
Huellas dactilares,
Firma autgrafa
y Documentos requeridos, segn sea el caso (Persona fsica o persona
moral)
6. Al finalizar el trmite, se genera un certificado digital (Extensin CER) que
puede descargarse de Entrega de certificados, o si present su archivo de
requerimiento en disco magntico de 3 o en un dispositivo USB, puede
solicitar una copia del certificado en ese momento (Si present este archivo en
CD, tendr que descargar el certificado desde Internet).
Los datos personales antes citados se incorporan y protegen en los sistemas del
Servicio de Administracin Tributaria, de conformidad con los lineamientos de
proteccin de datos personales y con las diversas disposiciones fiscales y legales
sobre la confidencialidad y proteccin de datos, a fin de ejercer las facultades
conferidas a la autoridad fiscal, con ello se evita que otra persona suplante su
identidad e intente realizar algn fraude.

Cundo o cmo se puede usar la FIEL (Firma Electrnica Avanzada)?

Para responder la pregunta anterior mencionar algunos artculos del Cdigo Fiscal
de la Federacin relacionados con la Firma Electrnica Avanzada Fiel;

Art. 17-D
Aspectos generales para la presentacin de documentos digitales
Cuando las disposiciones fiscales obliguen a presentar documentos, stos debern
ser digitales y contener una firma electrnica avanzada del autor, salvo los casos que
establezcan una regla diferente. Las autoridades fiscales, mediante reglas de
carcter general, podrn autorizar el uso de otras firmas electrnicas.

31

Para los efectos mencionados en el prrafo anterior, se deber contar con un

certificado, que confirme el vnculo entre un firmante y los datos de creacin de una
firma electrnica avanzada, expedido por el Servicio de Administracin Tributaria,
cuando se trate de personas morales y de los sellos digitales previstos en el artculo
29 de este Cdigo, y por un prestador de servicios de certificacin autorizado por el
Banco de Mxico cuando se trate de personas fsicas. El Banco de Mxico publicar
en el Diario Oficial de la Federacin la denominacin de los prestadores de los
servicios mencionados que autorice y, en su caso, la revocacin correspondiente.
En los documentos digitales, una firma electrnica avanzada amparada por un
certificado vigente sustituir a la firma autgrafa del firmante, garantizar la
integridad del documento y producir los mismos efectos que las leyes otorgan
a los documentos con firma autgrafa, teniendo el mismo valor probatorio.
Se entiende por documento digital todo mensaje de datos que contiene informacin o
escritura generada, enviada, recibida o archivada por medios electrnicos, pticos o
de cualquier otra tecnologa.
Los datos de creacin de firmas electrnicas avanzadas podrn ser tramitados por
los contribuyentes ante el servicio de administracin tributaria o cualquier prestador
de servicios de certificacin autorizado por el Banco de Mxico.
Cuando los datos de creacin de firmas electrnicas avanzadas se tramiten ante un
prestador de servicios de certificacin diverso al SAT, se requerir que el interesado
previamente comparezca personalmente ante el SAT para acreditar su identidad. En
ningn caso los prestadores de servicios de certificacin autorizados por el Banco
de Mxico podrn emitir un certificado sin que previamente cuenten con la
comunicacin del SAT de haber acreditado al interesado, de conformidad con las
reglas de carcter general que al efecto expida. A su vez, el prestador de servicios
deber informar al SAT el cdigo de identificacin nico del certificado asignado al
interesado.
La comparecencia de las personas fsicas a que se refiere el prrafo anterior, no
podr efectuarse mediante apoderado o representante legal. nicamente para o
ls
efectos de tramitar la firma electrnica avanzada de las personas morales de
conformidad con lo dispuesto en el artculo 19-A de este Cdigo, se requerir el
poder previsto en dicho artculo.
La comparecencia previa a que se refiere este artculo tambin deber realizarse
cuando el SAT proporcione a los interesados los certificados, cuando acte como
prestador de servicios de certificacin.
Los datos de identidad que el SAT obtenga con motivo de la comparecencia,
formarn parte del sistema integrado de registro de poblacin, de conformidad con lo
previsto en la Ley General de Poblacin y su Reglamento, por lo tanto dichos datos
no quedarn comprendidos dentro de lo dispuesto por los artculos 69 de este Cdigo
y 18 de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica
Gubernamental.
32

Para los efectos fiscales, los certificados tendrn una vigencia mxima de dos aos,
contados a partir de la fecha en que se hayan expedido. Antes de que concluya el
periodo de vigencia de un certificado, su titular podr solicitar uno nuevo. En el
supuesto mencionado el SAT podr, mediante reglas de carcter general, relevar a
los titulares del certificado de la comparecencia personal ante dicho rgano para
acreditar su identidad y, en el caso de las personas morales, la representacin legal
correspondiente, cuando los contribuyentes cumplan con los requisitos que se
establezcan en las propias reglas. Si dicho rgano no emite las reglas de carcter
general, se estar a lo dispuesto en los prrafos sexto y sptimo de este artculo.
Para los efectos de este Captulo, el SAT aceptar los certificados de firma
electrnica avanzada que emita la Secretara de la Funcin Pblica, de conformidad
con las facultades que le confieran las leyes para los servidores pblicos, as como
los emitidos por los prestadores de servicios de certificacin que estn autorizados
para ello en los trminos del derecho federal comn, siempre que en ambos casos,
las personas fsicas titulares de los certificados mencionados hayan cumplido con lo
previsto en los prrafos sexto y sptimo de este artculo.
Artculo 17-E
Acreditacin del documento digital mediante sello digital
Cuando los contribuyentes remitan un documento digital a las autoridades fiscales,
recibirn el acuse de recibo que contenga el sello digital. El sello digital es el mensaje
electrnico que acredita que un documento digital fue recibido por la autoridad
correspondiente y estar sujeto a la misma regulacin aplicable al uso de una firma
electrnica avanzada. En este caso, el sello digital identificar a la dependencia que
recibi el documento y se presumir, salvo prueba en contrario, que el documento
digital fue recibido en la hora y fecha que se consignen en el acuse de recibo
mencionado. El SAT establecer los medios para que los contribuyentes puedan
verificar la autenticidad de los acuses de recibo con sello digital.
Existen otros artculos del Cdigo Fiscal de la Federacin relacionados con la Firma
Electrnica Avanzada Fiel y el Sello Digital como los que se mencionan a
continuacin:
Articulo 17-F
Facultades de Certificacin de firmas electrnicas otorgadas por el SAT
Articulo 17-G
Requisitos que debern contener los certificados digitales emitidos por el SAT

33

Articulo 17-H
Causas por las cuales los certificados quedarn sin efecto
Articulo 17-I
Mtodo para verificar la integridad y autora de documentos o sellos digitales
Articulo 17-J
Responsabilidades del titular de un certificado emitido por el SAT
Articulo 18
Reglas generales para la presentacin de promociones y documentos generales
Las promociones debern enviarse por los medios electrnicos que autorice el SAT
mediante reglas de carcter general, a las direcciones electrnicas que al efecto
apruebe dicho rgano. Los documentos digitales debern tener por o
l menos los
siguientes requisitos:
I.

El nombre, la denominacin o razn social, y el domicilio fiscal manifestado

al Registro Federal de Contribuyentes, para el efecto de fijar la
competencia de la autoridad, y la clave que le correspondi en dicho
registro.

II.

Sealar la autoridad a la que se dirige y el propsito de la promocin.

III.

La direccin de correo electrnico para recibir notificaciones.

Cuando no se cumplan los requisitos a que se refieren las fracciones I y II de este

artculo, las autoridades fiscales requerirn al promoverte a fin de que en un plazo de
10 das cumpla con el requisito omitido. En caso de no subsanarse la omisin en
dicho plazo, la promocin se tendr por no presentada, as como cuando se omita
sealar la direccin de correo electrnico.
Articulo 19-A
Opciones para presentar documentos digitales por personas morales
Articulo 27
Inscripcin en el registro federal de contribuyentes y certificado Fiel

34

Tambin existen reformas en el Cdigo de Comercio en materia de firma electrnica

tal y como en seguida se mencionan.
El Congreso de los Estados Unidos Mexicanos, decreta:
Se reforman y adicionan diversas disposiciones del Cdigo de Comercio en materia
de firma electrnica artculo nico: Se reforman los artculos 89, 90, 91, 92, 93, 94,
95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112,
113 y 114. Se adicionan los artculos 89 bis, 90 bis, 91 bis, 93 bis. Se adicionan los
captulos Primero, Segundo, Tercero y Cuarto al Ttulo Segundo, denominado del
Comercio Electrnico, correspondiente al Libro Segundo, todos del Cdigo de
Comercio, para quedar de la siguiente manera:
CAPTULO I: DE LOS MENSAJES DE DATOS
Artculo 89.
Las disposiciones de este Ttulo regirn en toda la Repblica Mexicana en asuntos
del orden comercial, sin perjuicio de los dispuesto en los tratados internacionales de
los que Mxico sea parte.
Las actividades reguladas por este Ttulo se sometern en su interpretacin y
aplicacin a los principios de neutralidad tecnolgica, autonoma de la voluntad,
compatibilidad internacional y equivalencia funcional del mensaje de datos en
relacin con la informacin documentada en medios no electrnicos y de la Firma
Electrnica en relacin con la firma autgrafa.
En los actos de comercio y en la formacin de los mismos podrn emplearse los
medios electrnicos, pticos o cualquiera otra tecnologa. Para efecto del presente
Cdigo, se debern tomar en cuenta las siguientes definiciones:
Certificado: Todo mensaje de datos u otro registro que confirme el vnculo entre un
firmante y los datos de creacin de Firma Electrnica.
Datos de creacin de Firma Electrnica: Son los datos nicos, como cdigos o
claves criptogrficas privadas, que el firmante genera de manera secreta y utiliza
para crear su Firma Electrnica, a fin de logra el vnculo entre dicha Firma
Electrnica y el Firmante.
Destinatario: La persona designada por el emisor para recibir el mensaje de datos,
pero que no est actuando a ttulo de intermediario con respecto a dicho mensaje.
Emisor: Toda persona que, al tenor del mensaje de datos, haya actuado a nombre
propio o en cuyo nombre se haya enviado o generado ese mensaje antes de ser
archivado, si ste es el caso, pero que no haya actuado a ttulo de intermediario.
35

Firma Electrnica: Los datos en forma electrnica consignados en un mensaje de

datos, o adjuntados lgicamente asociados al mismo por cualquier tecnologa, que
son utilizados para identificar al firmante en relacin con el mensaje de datos e
indicar que el firmante aprueba la informacin contenida en el mensaje de datos, y
que produce los mismo efectos jurdicos que la firma autgrafa, siendo admisible
como prueba en juicio.
Firma Electrnica Avanzada o Fiable: Aquella firma electrnica que cumpla con los
requisitos contemplados en las fracciones I a IV del artculo 97.
En aquellas disposiciones que se refieran a firma digital, se considerar a sta como
una especie de la firma electrnica.
Firmante: La persona que posee los datos de la creacin de la firma y que acta en
nombre propio o de la persona a la que representa.
Intermediario: En relacin con un determinado mensaje de datos, se entender toda
persona que, actuando por cuenta de otra, enva, reciba o archive dicho mensaje o
preste algn otro servicio con respecto a l.
Mensaje de Datos: La informacin generada, enviada, recibida o archivada por
medios electrnicos, pticos o cualquier otra tecnologa.
Parte que confa: La persona que, siendo o no el destinatario, acta sobre la base de
un certificado o de una firma electrnica.
Prestador de Servicios de Certificacin: La persona o institucin pblica que preste
servicios relacionados con firmas electrnicas y que expide los certificados, en su
caso.
Secretara: Se entender la Secretara de Economa.
Sistema de Informacin: Se entender todo sistema utilizado para generar, enviar,
recibir, archivar o procesar de alguna u otra forma mensajes de datos.

36

Artculo 89 bis.
No se negarn efectos jurdicos, validez o fuerza obligatoria a cualquier tipo de
informacin por la sola razn de que est contenida en un mensaje de datos.
Artculo 90.
Se presumir que un mensaje de datos proviene del emisor si ha sido enviado:
I.

Por el propio emisor;

II.

Usando medios de identificacin, tales como claves o contraseas del

emisor o por alguna persona facultada para actuar en nombre del emisor
respecto a ese mensaje de datos, o

III.

Por un sistema de informacin programado por el emisor o en su nombre

para que opere automticamente.

Artculo 90 bis.
Se presume que un mensaje de datos ha sido enviado por el emisor y, por lo tanto, el
destinatario o la parte que confa, en su caso, podr actuar en consecuencia,
cuando:
I.

Haya aplicado en forma adecuada el procedimiento acordado previamente

con el emisor, con el fin de establecer que el mensaje de datos provena
efectivamente de ste, o

II.

El mensaje de datos que reciba el destinatario o la parte que confa, resulte

de los actos de un intermediario que le haya dado acceso a algn mtodo
utilizado por el emisor para identificar un mensaje de datos como propio.

Artculo 100.
Podrn ser prestadores de servicios de certificacin, previa acreditacin ante la
Secretara:
I.

Los notarios pblicos y corredores pblicos;

II.

Las personas morales de carcter privado, y

III.

Las instituciones pblicas, conforme a las leyes que les son aplicables.

La facultad de expedir certificados no conlleva fe pblica por s misma, as los

notarios y corredores pblicos podrn llevar a cabo certificaciones que impliquen o
no la fe pblica, en documentos en papel, archivos electrnicos, o en cualquier otro
medio o sustancia en el que pueda incluirse informacin.

37

CONCLUSIONES

Despus estudiar y desarrollar este sistema de captura y envo de avalos, en el cual

los involucrados pueden estar interconectados en todo momento y desde cualquier
parte del mundo, identifico que nosotros los valuadores de inmuebles debemos
dirigirnos e integrarnos en este entorno en el cul un valuador de inmuebles puede
realizar el ejercicio de su profesin de una forma gil y muy segura cumpliendo con
los lineamientos y procedimientos establecidos por las diferentes instituciones que
nos regulan.
Es imperativo que los profesionistas prestadores de servicios, as como las
dependencias privadas y de gobierno se actualicen y se digitalicen ya que el alto
consumo de papel esta acabando con nuestros bosques alterando de esta forma la
ecologa.
En el presente estudio, hemos demostrado la gran herramienta que representa El
avalo en lnea porque como lo hemos mencionado es un documento oficial que
cumple actualmente con las normas de calidad, seguridad, confidencialidad y
compromiso de la persona que lo emite, adems de que transita por una va de
comunicacin que transporta informacin de forma inmediata, segura y gil, evitando
as el traslado de documentos por personas que se desplazan de un lado a otro
contaminando el ambiente desbordando el trnsito vehicular que es imposible en las
grandes ciudades como la nuestra.
Tambin es importante considerar que el archivado de esta informacin no ocupa
espacio fsico por lo que se pueden crear muchas copias y enviarlas a todas las
dependencias involucradas para su revisin y cotejo, adems de que el acceso y
consulta de la misma es mucho mas rpida.
Para esto es imprescindible que las autoridades judiciales, fiscales, financieras y de
comercio, tales como el Consejo de la Judicatura, la Tesorera del Distrito Federal, la
Comisin Nacional Bancaria y de Valores, La Sociedad Hipotecaria Federal, el
INDAABIN, los colegios de profesionistas entre muchas otras se actualicen y
reconozcan, reciban, validen y avalen estos dictmenes electrnicos con sus
correspondientes firmas electrnicas y sellos digitales.

38

BIBLIOGRAFA

Cdigo Financiero del Distrito Federal Vigente para el ejercicio fiscal del ao
2008. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en Diciembre del
2007.

Cdigo Fiscal de la Federacin del Ejercicio Fiscal 2008

http:www.sat.gob.mx/sitio internet/e sat/tu firma/60 6692.html

Cdigo de Comercio Ultimas Reformas. Publicado en el Diario Oficial

de la Federacin 30-12-2008

Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin

Inmobiliaria, As como de Autorizacin y Registro de Personas Para
Practicar Avalos. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal
el 30 de mayo del 2005.

Reglas de Carcter General que Establecen la Metodologa para la

Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados
a la
Vivienda. Establecidas por la Sociedad Hipotecaria Federal y
Publicadas en el Diario Oficial de la Federacin de Fecha 27 de
Septiembre del 2004.

Catastro Breve historia y Legislacin Tesina para obtener el Grado

de Maestra en Valuacin Inmobiliaria del Ing. Carlos Burciaga Lpez
de la Universidad Autnoma de Durango

Otros Usos del Internet Dra. Claudia Alicia Lerma Noriega del
Centro de Investigacin en Comunicacin e Informacin del
Tecnolgico de Monterrey, Campus Monterrey.

Internet Como Herramienta Para la Orientacin Educativa Por Luis

Barriocanal.

39