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adquirente
est
protegido
contra
los
hechos
propios
de
su
carcter preventivo; tiene por fin evitar que el adquirente sea eviccionado del
bien.
La teora del hecho personal o propio fue conocida desde la antigedad.
En el Derecho greco-egipcio el vendedor estaba en la obligacin de no molestar
al comprador. Aun en los papiros del siglo II antes de Cristo la obligacin es
asumida por el vendedor en nombre suyo y de sus herederos. Slo a partir del
siglo IV despus de Jesucristo las indicaciones explcitas a la garanta por hecho
personal son cada vez ms raras, y las clusulas de garanta, bajo la influencia
romana, no hacen sino prever los ataques de terceros. Mientras en los papiros
greco-egipcios el vendedor declara que no obrar contra el negocio y que
responder si otro obra, en los papiros rabes informados en el Derecho
romano la obligacin de garanta es genrica y especficamente asumida,
tambin contra las pretensiones de terceros.
El Derecho faranico impulso la garanta tambin por los hechos de
terceros. En el Derecho romano, el vendedor y sus herederos estaban
prohibidos de realizar actos contra el comprador y estaban obligados a
defender al comprador contra las ofensas de terceros. El comprador tena la
exceptio doli, por la que el vendedor era considerado doloso y condenado por
tal si reivindicaba lo vendido. Al lado de la exceptio doli surgi la exceptio in
factum, por la cual el hecho que se excepciona es el contrato de compraventa,
de cuya eficacia responde el vendedor. La exceptio rei venditae et traditae
surgi para proteger la propiedad bonitaria contra la quiritaria; Marcelo
(Digesto, 21, 3, 1, 1) informa que si el fundo vendido por ti se convierte,
despus en tuyo, la reivindicacin podr ser rechazada con la exceptio rei
venditae et traditae. En el Medioevo, el vendedor no puede volver a tomar lo
que vendi y est obligado a defender al comprador contra las pretensiones de
terceros88.
Autores
como
Badenes89
rechazan
el
saneamiento
por
hechos
eviccin por hecho propio del transferente es como decir que aunque se pacte
que el transferente no est obligado al saneamiento, siempre est obligado por
dolo. El hecho propio del transferente es un hecho doloso. Como en toda
obligacin, la de saneamiento no puede desaparecer por hecho propio del
transferente. Son estas las razones por las que los cdigos civiles de Espaa,
Alemania, Grecia, Grecia, Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, Brasil, Mxico,
al igual que el Cdigo suizo de las obligaciones, no regulan el saneamiento por
hecho propio del transferente.
Contrariamente a esta doctrina, como hemos explicado antes, nuestro
Cdigo civil establece que el transferente de un bien en propiedad, uso o
posesin est obligado al saneamiento por hecho propio que disminuya el valor
del bien, lo haga intil para la finalidad de su adquisicin, o reduzca sus
cualidades para este efecto.
Caducidad
CC. Artculo 1526.- Los plazos de las acciones de qu trata el artculo
1525 son los indicados en el artculo 1514.
La accin resolutoria y la quanti minoris caducan a los tres meses si se
tratan de bienes muebles y a los seis, si son inmuebles. Por ser estos plazos de
caducidad, el juez los puede declarar de oficio o a peticin de parte (art. 2006).
Excepcin de saneamiento
CC.
Artculo
1527.-
Si
el
transferente
entabla
accin
judicial
la
exoneracin
limitacin
del
saneamiento
por
hechos
la primera. Un principio general reza que el acto jurdico es nulo cuando la ley
as lo declara (art. 219.7). La norma contenida en el primer prrafo del art.
1528 es una aplicacin de este principio cuando establece que es nulo el
pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligacin de
saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. No es nulo el
contrato, sino solamente el pacto de liberacin de responsabilidad del
transferente, por tanto, no se trata de una nulidad total, sino parcial. La
mencionada norma del art. 1528 es de carcter imperativo por lo que no
admite pacto en contrario (art. 1354). Excepcionalmente, por disposicin del
segundo prrafo del art. 1528, puede ser vlida, a juicio del juez, la
exoneracin o limitacin del saneamiento por hechos concretos, cuya
justificacin debe expresarse en el contrato. Es decir, el juez puede declarar la
validez del pacto de liberacin de la obligacin de sanear, cuando se haya
especificado el hecho concreto que puede realizar el transferente que
constituya el ejercicio de un derecho. Los antecedentes normativos del art.
1528 son: el art. 1417 del Cdigo de 1852 que dispona: Aunque se hubiese
pactado que no quede sujeto el vendedor saneamiento, lo estar sin
embargo al que resulte de un hecho personal suyo; todo pacto contrario es
nulo; el art. 1372 del Cdigo de 1936, el cual dispona: Aunque se hubiese
pactado que no quede sujeto el enajenante a saneamiento, lo estar sin
embargo al que resulte de un hecho personal suyo; todo pacto en contrario es
nulo. Estos dispositivos reproducen el art. 1628 del Code Napoleon.
BIBLIOGRAFIA
http://www.etorresvasquez.com.pe/pdf/SANEAMIENTO.pdf
http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro2_parte1_cap13.pdf
https://es.scribd.com/doc/307161252/Saneamiento-Por-Hecho-Propio
Mazeaud, Henri, Len Mazeaud y Jean Mazeaud, ob. cit., p.269.
Badenes Gasset, Ramn, ob. Cit., p. 584.
Barandiarn, Jos Len, ob. cit., p. 224.
Belmonte, Guido, Mario de Simone, Adriano Florentino, Antonio Guarino,
Giussepe Mirabelli, ob. cit., p. 19.