LA PROPIEDAD PREDIAL Y LA COPROPIEAD

INTRODUCCION:
El derecho del propietario de un predio comprende el suelo, el subsuelo y los aires, hasta donde
pueda obtener una utilidad econmica o moral, actual o futura, siempre que se ejercite en armona
con el bien comn y dentro de los lmites de la ley. Si el derecho del propietario del predio se limitara
solamente al suelo, su dominio sera menos que intil, pues no podra levantar construcciones, hacer
edificaciones subterrneas, ni aun sembrar y plantar. Mientras que la copropiedad es una situacin
en la que dos o ms personas tienen un ttulo de propiedad sobre un mismo bien; es decir, el bien
tiene dos o ms propietarios, cada uno en la alcuota (porcin) convenida. La copropiedad no supone
que cada sujeto es propietario de una sola porcin, sino que todos y cada uno de ellos son
propietarios de la totalidad del bien. Es ms comn que sean objetos de copropiedad los bienes
inmuebles, pero tambin lo pueden ser los muebles. Los copropietarios tienen distintas facultades
dependiendo de qu atributo de la propiedad se trate, as mismo los copropietarios tienen la
obligacin de poder usar, disfrutar, reivindicar, disponer, explotar, conservar, realizar una particin y
por ultimo tienen los derechos de retracto.

DESARROLLO:
CAPITULO I:
LA PROPIEDAD PREDIAL:
1. Concepto de predio
El predio (del lat. Praedium: finca o fundo), denominado tambin finca, fundo, heredad, hacienda,
propiedad territorial, es una extensin delimitada de terreno rstico o urbano, con edificacin o sin
ella. El predio es el bien inmueble por excelencia. Tiene gran relevancia econmica. En pocas
previas a la industrializacin fue el smbolo de riqueza y prosperidad.
La propiedad predial: es el poder jurdico que permite gozar, disponer y reivindicar un predio, poder
que est acordado y tutelado por el ordenamiento jurdico.
2.

CLASIFICACIN
1

2.1 Por la naturaleza de sus propietarios:

Los predios pueden ser de dominio del Estado o de los particulares. Los predios del Estado se
distinguen en predios de dominio pblico y privado.
2.1.1

Predios de dominio pblico

Son los que estn afectados a la utilidad pblica (mar, playas, recursos naturales, palacio de
justicia etc.), o sea, al uso de todos, a un servicio a

la comunidad o al inters nacional, por

ello son inalienables (no pueden ser objeto de actos de disposicin o gravamen),
imprescriptibles (no se pueden adquirir por prescripcin) e inembargables. Algunos de estos
bienes pueden ser entregados a particulares en concesin, los recursos naturales, renovables
o no renovables, son de dominio pblico en su fuente, pero una vez explotados por el
concesionario pasan a ser de su dominio privado. Los que hace que un bien del Estado tenga
la condicin de dominio pblico es su afectacin al servicio y uso pblicos, razn por la que se
encuentran fuera del trfico jurdico, no pueden ser adquiridos por los particulares. Sin
embargo, el Estado, sin afectar el uso y goce popular del bien, puede conceder su uso
exclusivo, bajo ciertas condiciones, por ejemplo, para instalar puestos de venta de
mercaderas en ferias, para estacionamiento de vehculos, etc.
El Estado es un administrador de los predios de dominio pblico del Estado, reglamenta su
uso por los particulares; carece de todas las facultades de un propietario, no los puede usar y
disfrutar en exclusividad, no puede disponerlos o gravarlos, pero si puede reivindicarlos, hacer
uso de los interdictos y acciones posesorias, puede disponer de sus frutos de los cortes de los
bosques, puede conceder permisos para la realizacin de ciertas actividades, etc. El art. 73 de
la Constitucin diferencia entre bienes de dominio pblico y bienes de uso pblico, entre los
cuales existe una relacin de gnero a especie: A los bienes de dominio pblico nos hemos
referido antes. Los bienes de uso pblico son los bienes de dominio pblico destinados a
servicios pblicos (colegios, hospitales, cuarteles del ejrcito, parques pblicos, plazas, calles,
puentes, caminos, etc.); no pueden ser transferidos en propiedad, pero pueden ser
concedidos a los particulares conforme a la ley, para su aprovechamiento econmico. Por
ejemplo, el Estado puede entregar un camino en concesin a una persona particular para que
realice obras de mejoramiento y cobre un peaje a cada vehculo que circula, a fin de que
recupere su inversin y obtenga una utilidad.
2

2.1.2

Predios de dominio privado

Son los bienes del Estado que no estn afectados a la satisfaccin de intereses y finalidades
pblicas, se originan en un inters privado, por ello son alienables: pueden ser transferidos a
particulares o entidades pblicas, pueden ser gravados, embargados por los acreedores del
Estado. El Estado tiene y puede ejercer sobre ellos sus derechos reales de propiedad,
posesin, uso, superficie, usufructo, etc., como cualquier particular.
2.2 Por su ubicacin y destino:
Los predios se clasifican en predios rsticos (agrcolas, ganaderos, forestales, etc.) y predios
urbanos (residenciales, industriales, etc.). El Reglamento Nacional de Edificaciones, publicado el
8.6.2006, en la norma G40 da las siguientes definiciones:
-- Terreno rstico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada
para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de
agua, sistema de desages, abastecimiento de energa elctrica, redes de iluminacin pblica
pistas ni veredas.
-- Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua
-- Terreno urbano: Es el predio habilitado para uso urbano, que cuenta con los servicios de
accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, de desage, energa elctrica, redes de
iluminacin pblica. Ha sido sometido a un proceso administrativo para adquirir esta condicin.
Puede o no contar con pistas y veredas.
-- La habilitacin de un predio rstico en urbano: comprende dos etapas: La aprobacin del
proyecto por la municipalidad y la recepcin de obras. En cada una, la Municipalidad emite una
resolucin que puede inscribirse en Registro Pblico. Respecto de los terrenos urbanos, la
Municipalidad emite el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
-- reas de expansin urbana: Son las tierras destinadas para futuras habilitaciones urbanas.
3. Extensin de la propiedad predial
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho El
derecho del propietario comprende el suelo, el subsuelo y los aires, hasta donde pueda obtener una
utilidad econmica o moral, actual o futura, siempre que se ejercite en armona con el bien comn y
3

dentro de los lmites de la ley. Si el derecho del propietario del predio se limitara solamente al suelo,
su dominio sera menos que intil, pues no podra levantar construcciones, hacer edificaciones
subterrneas, ni aun sembrar y plantar.
3.1 El suelo: El suelo constituye el objeto principal, el asiento por excelencia de la propiedad
territorial. En el plano horizontal la propiedad est delimitada mediante elementos materiales (hitos,
mojones, etc.) que lo separa de otro predio adyacente perteneciente a otra propiedad privada o
pblica.
Los lmites horizontales de un predio se fijan en relacin al suelo y estn dados por el rea, medidas
perimtricas y linderos que los separan de otros predios colindantes. Se establecen mediante el
deslinde y amojonamiento extrajudicial o judicial. Cuando el predio est registrado, los confines
horizontales deben constar con toda precisin en el registro de predios. Conforme al art. 19 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
3.2 El subsuelo: La propiedad predial se extiende en el subsuelo hasta donde le sea til al dueo,
siempre que lo ejerza en armona con el inters comn y dentro de los lmites de la ley. Por ejemplo,
puede construir los cimientos para sus edificaciones, realizar edificaciones subterrneas, construccin
de silos, cavar pozos de agua, etc. El propietario del suelo no puede oponerse a las actividades de
terceros en el subsuelo que no tenga inters en excluir.
3.3 El sobresuelo: El derecho del propietario del suelo se extiende al sobresuelo (aires o espacio
areo sobre la superficie) hasta donde le sea til, siempre que lo ejerza en armona con el inters
comn y dentro de los lmites de la ley. El propietario tiene la facultad de extender en l sus
construcciones hasta los lmites mximos permitidos por ley, y puede tambin demandar la
demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio o cortar las
ramas que lo invadan.
4. LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD:
4.1 Actos para evitar peligros a establecimientos vecinos: El propietario no puede impedir que en
su predio se ejecuten actos para servicios provisorios.
4.2 Paso de materiales por predio ajeno: Si para reparar o construir un edificio, es indispensable
pasar los materiales por un predio ajeno, es necesario que el dueo debe consentir
4

4.3 Abstencin de perjudicar propiedades vecinas: El propietario, en ejercicio de su derecho y

especialmente en su trabajo de explotacin industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades
contiguas.
4.4 Prohibicin de causar ruina en propiedad vecina: Al propietario de un inmueble no le est
permitido abrir o cavar en su terreno pozos, susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la
propiedad.
4.5 Obras y depsitos nocivos y peligrosos: Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea
u otros depsitos para agua o materiales hmedas deben observarse la distancia y precauciones
establecidas
4.6 Paso de aguas por predio vecino: El propietario no puede hacer que las aguas
correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.
5. DERECHOS DEL PROPIETARIO:
derecho a cercar un predio
Al deslinde(permetro, rea)
Corte de ramas y races ajenas
.

CAPITULO II
LA COPROPIEDAD:
La copropiedad es una situacin en la que dos o ms personas tienen un ttulo de propiedad sobre
un mismo bien; es decir, el bien tiene dos o ms propietarios, cada uno en la alcuota (porcin)
convenida. La copropiedad no supone que cada sujeto es propietario de una sola porcin, sino que
todos y cada uno de ellos son propietarios de la totalidad del bien. Es ms comn que sean objetos
5

de copropiedad los bienes inmuebles, pero tambin lo pueden ser los muebles. Los copropietarios
tienen distintas facultades dependiendo de qu atributo de la propiedad se trate.
2. Derechos y obligaciones de los copropietarios
Los copropietarios, en relacin con todo el bien, tienen los siguientes derechos y obligaciones
respecto de:
2.1 Uso y disfrute: Los copropietarios tiene derecho al uso y disfrute de todo el bien.
Respecto del disfrute, cualquier provecho (econmico) que puedan obtener del bien debe
ser reembolsado a los dems copropietarios. Asimismo, los frutos que se obtengan del
bien estn bajo un rgimen de copropiedad. Sin perjuicio de esto, se admiten acuerdo de
sobre el uso o el disfrute, en virtud de la autonoma privada de los copropietarios.
2.2 Reivindicacin: Los copropietarios pueden ejercer la accin reivindicatoria para hacer
valer su derecho de propiedad. Asimismo, pueden promover acciones posesorias,
desahucios e interdictos; no se requiere intervencin de los dems copropietarios para que
uno de ellos ejerza alguno de estos remedios.
2.3 Disposicin: Los copropietarios pueden gravar o arrendar el bien, pero con algunas
limitaciones.

Para realizar algn acto de disposicin sobre la totalidad del bien, se

requiere el consentimiento de los dems copropietarios. Para gravar o arrendar el bien, se

requiere la decisin unnime de los copropietarios.
2.4 Particin: Mediante este mecanismo se extingue la copropiedad y se determina la parte
material que corresponde a cada copropietario segn su alcuota. Cualquiera de los
copropietarios pueden pedir la particin del bien, y ningn copropietario podra evitar que
se produzca (pueden oponerse, pero finalmente la particin se realizar por una decisin
judicial).
Por la particin permutan el derecho que tiene sobre los bienes que no se le
adjudican a cambio de los derechos exclusivos que se le entrega.
Los copropietarios estn obligados a hacer particin cuando uno de ellos o el
acreedor de cualquiera lo pida.
La accin de particin es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus
sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes.
si los copropietarios no estuviesen acuerdo con la venta contractual o la
adjudicacin en comn se vender en pblica subasta.
2.4.1 FORMAS DE HACER LA PARTICIN;
6

2.4.1.1 PARTICIN EXTRAJUDICIAL: requisitos: Que exista acuerdo unnime. Puede ser
hecha tambin mediante sorteo.
2.4.1.2 PARTICIN JUDICIAL: Cuando procede, Incapacidad de uno de los copropietarios
Particin de bienes indivisibles: Los bienes comunes que no son susceptibles de divisin
material pueden ser adjudicados, en comn, a dos o ms copropietarios que convengan en
ello, o se vendern por acuerdo de todos ellos y se dividir el precio
Derecho de preferencia del copropietario: Los copropietarios tienen el derecho de
preferencia para evitar la subasta
Postergacin o suspensin de la particin: Puede diferirse o suspenderse la particin
por acuerdo unnime de los copropietarios
3. EXTINCIN DE LA COPROPIEDAD

divisin y particin del bien comn

reunin de todos sus cuotas partes en un solo propiedad
destruccin total o prdida del bien comn
enajenacin del bien a un tercero
perdida del derecho de propiedad de los copropietarios

4. PACTO DE DIVISION: Es una restriccin de dominio ,en la medida que los titulares de derecho
no podrn hacer particin, la cual implica la realizacin de un ato de transferencia
5. PLAZO DE LA INDIVISION
Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisin por un plazo no mayor de
cuatro aos y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente
El pacto de indivisin que no consigne plazo se presume que es por cuatro aos.
Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisin debe inscribirse en el
registro correspondiente.
Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la particin antes del
vencimiento del plazo
6. MEDIANERA: Es aquel que tiene cada vecino con respecto al uso de un MURO MEDIANER

6.1 Presuncin de medianera: Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se
presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario
6.2 Obtencin de medianera: Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno
de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianera pagando la mitad del valor actual de la

obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible
con el derecho que le da la medianera.
6.3 Uso de pared medianera: Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared
medianera, y servirse de sta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o
claraboyas
6.5 Levantamiento de pared medianera: Cualquier colindante puede levantar la pared
medianera, siendo de su cargo los gastos de la reparacin y cualesquiera otros que exigiera la
mayor altura.
6.6 Cargas de la medianera: Los colindantes deben contribuir a prorrata para la conservacin,
reparacin o reconstruccin de la pared medianera, a no ser que renuncien a la medianera,
hagan o no uso de ella.

CONCLUSIONES:
1. Llegamos a la conclusin de que un predio es una porcin de tierra, es un terreno, fundo, es
el bien inmueble por excelencia y que Tiene gran relevancia econmica,
.
2. La propiedad predial es el poder jurdico que permite al sujeto de un predio gozar, disponer,
usufructuar, usar y reivindicar de su mismo fundo, finca, de la porcin de su terreno donde ha
hecho plantaciones (recursos naturales) , poder que est acordado y tutelado por el
ordenamiento jurdico y que la extensin de la propiedad predial se da desde el suelo,
subsuelo y sobresuelo y ejercer su derecho de manera pacfica.
3. As mismo hay predios de dominio por el estado que estas son PUBLICAS Y PRIVADAS,
donde en el primero est a disposicin del estado y el segundo est en relacin con el
estado y la persona jurdica,
4. La copropiedad es una situacin en la que dos o ms personas tienen un ttulo de propiedad
sobre un mismo bien; donde cada copropietario tiene el derecho de poder usar, gozar,
disfrutar y reivindicar la parte que le corresponde, as mismo tiene la facultad de poder vender
su parte alcuota con el acuerdo de los copropietarios. Por otra parte la particin se da de dos
formas una extrajudicial( que exista un acuerdo unnime, o puede ser hecha mediante un
sorteo entre los copropietarios y la otra es por va judicial( cuando exista una incapacidad por
parte de uno de los copropietarios).
8

5. La copropiedad se extingue ya sea por una divisin o particin del bien comn, destruccin
total o prdida del bien, por una enajenacin de un tercero y cuando pierden el derecho de
propiedad, la medianera es por consiguiente el que tiene al uso de un muro, podemos decir
que son las paredes, cercos o zanjas entre los predios.