Gestion Inmobiliaria:El Suelo

TEMA 2
LA MATERIA PRIMA: EL SUELO

Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs
Curso bsico de Gestin Inmobiliaria
Tema 2: La materia prima: el suelo
2006 Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

Demarcacin de Madrid
Todos los derechos reservados.
Autores:
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs
Con la colaboracin de:

Structuralia, S.A.
CICCP Demarcacin de Madrid
Structuralia
TEMA 2. - LA MATERIA PRIMA: EL SUELO
OBJETIVOS DEL TEMA:

Explica las caractersticas urbansticas de los terrenos para su
transformacin en suelo finalista, solar, apto para edificar. Constituye un
breve resumen de los criterios generales recogidos en la Ley del Suelo
estatal, as como en las Leyes del Suelo y Ordenacin del Territorio de las
Comunidades Autnomas que han legislado sobre la materia.
GLOSARIO DE TERMINOS:
-
Suelo urbano
Suelo urbanizable
Suelo Rstico
Suelo no urbanizable
reas de Reparto
Sectores
Plan Parcial
Zonas
Unidades de Ejecucin
Polgonos
Sistemas Generales (SG)
Sistemas Locales (SL)
Uso principal
Uso Compatible
Uso prohibido
Linderos de parcela
Superficie de parcela
Structuralia
Alineacin Oficial
Alineacin Interior
Alineacin Virtual en planta
Rasante del terreno
Cerramiento
Plano de fachada
Medianera
Edificacin en lnea
Edificacin fuera de lnea
Edificacin retranqueada
Fondo edificable
Coeficiente de ocupacin
Altura de cornisa de una edificacin
Altura total de una edificacin
Superficie edificada por planta
Superficie til por planta
Precio de Repercusin del suelo
2.1. - CLASIFICACION URBANISTICA DEL SUELO

En estos documentos se clasifica el suelo en:
Urbano,
Urbanizable
No Urbanizable o Rstico.
2.2. - CALIFICACION URBANISTICA DEL SUELO

Se califica el suelo, en sus distintos usos; para ello se divide los terrenos del termino
municipal en reas de Reparto (AR), donde se equidistribuyen los derechos y
obligaciones de los propietarios que los integran, y se determina el aprovechamiento
susceptible de apropiacin. A su vez, en cada rea de Reparto, se forman Sectores,
que son las unidades de terreno mnimas para aplicar el Planeamiento de desarrollo
denominado Plan Parcial, y a su vez los sectores, se dividen en Zonas, formadas por
superficies de suelo con un uso homogneo, en la que se aplica una ordenanza
determinada, llamada Ordenanza Zonal.
En suelo urbano, la superficie de terreno a efectos de ejecucin del planeamiento,
cuya finalidad es el cumplimiento conjunto de los deberes de cesin, equidistribucion
y urbanizacin se llama Unidad de Ejecucin (un termino equivalente de frecuente
uso es el de Polgono).
As por ejemplo, la estructura tpica de desarrollo es la siguiente:
Structuralia
TIPO DE SUELO
URBANO FINALISTA
URBANO
REMITIDO
PLANEAMIENTO
AREAS
DE
PLANEAMIENTO
INCORPORADO (Se trata en general de
sectores del anterior PGOU con un nivel
avanzado de urbanizacin y cuyos
Proyectos de Compensacin han sido
aprobados; se denominan: API)
URBANIZABLE INCORPORADO (Se
trata en general de sectores del anterior
PGOU cuyos Proyectos de Compensacin
han
sido
aprobados,
pero
cuya
urbanizacin no ha comenzado; se
denominan: UZI)
SECTORES URBANIZABLES (UZ)
NO URBANIZABLE (SNU)
REGULACION DEL USO DE LA

EDIFICACION
Se regula en el propio PGOU de forma
pormenorizada.
En la ficha de desarrollo de cada Unidad
de Ejecucin, sea:
APR = Area de Planeamiento Remitido
(son reas de suelo urbano que, para
incorporarse al desarrollo del mismo
requieren la redaccin y tramitacin previa
de alguna figura de planeamiento: Estudio
de Detalle o Plan Especial de Reforma
Interior, as como la aplicacin de alguno
de los Sistemas de Actuacin para
establecer el equilibrio de cargas en su
propio mbito)
APE = Area de Planeamiento Especifico
(son reas de suelo urbano con
determinaciones suficientes en cuanto a
alineaciones y rasantes y uso final, que
precisan
sin
embargo
de
algn
procedimiento de gestin para incorporarse
al desarrollo urbano)
Los usos vendrn regulados en el Plan
Parcial, previamente aprobado, con las
determinaciones complementarias que
indique la ficha del PGOU.
Los usos vendrn regulados en el Plan

Parcial, previamente aprobado, con las
modificaciones indicadas en la ficha
correspondiente.
Se establecern en las Normas Zonales de

suelo urbano
Se determinan, para cada
definida, los usos admisibles.
categora
En relacin con su localizacin los usos se clasifican en:

- Principal o caracterstico, que es el que define una zona del territorio
- Compatible, son aquellos que pueden coexistir con el uso principal. Normalmente
se limita a un porcentaje mximo relativo al uso principal.
- Prohibido, es aquel que se considera incompatible con el uso principal.
Structuralia
2.3. PARAMETROS
EDIFICACION
CONDICIONES
GENERALES
DE
LA
Son las condiciones a que debe sujetarse la edificacin en sus propias caractersticas
y con relacin al entorno donde estn situadas. Legalmente estas condiciones figuran
en los Planes Generales de Ordenacin de cada Municipio.
En general, la edificacin deber cumplir las condiciones que en cada caso se
especifiquen relativas a los siguientes aspectos:
a) Condiciones de parcela
b) Condiciones de posicin de la edificacin en la parcela
c) Condiciones de ocupacin de la parcela
d) Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento
e) Condiciones de volumen y forma
f) Condiciones de calidad y salud
g) Condiciones de dotaciones y servicios
h) Condiciones de seguridad
i) Condiciones ambientales
j) Condiciones de esttica
2.3.1. - CONDICIONES DE LA PARCELA
La parcela como unidad elemental de la trama urbana viene caracterizada por una
serie de parmetros que conviene definir con cierta precisin dado el papel que juega
en el diseo de las nuevas piezas urbanas. Son los siguientes:
- Linderos, son las dimensiones de sus lneas que la separan de otras parcelas o de
vas publicas. Toda parcela debe tener al menos un lindero que limite con una va
por la que se realiza el acceso. Si solo existe uno que cumpla esta condicin, se
llama lindero frontal o de fachada, denominndose los restantes linderos laterales
y denominndose, testero, el lindero opuesto al frontal. Si existen ms linderos
que limiten con la va publica se entender como frente de la parcela aquel en
donde se sita el acceso. La ordenacin urbana suele exigir para que una parcela
Structuralia
sea edificable, que todos o algunos de los linderos tengan unas dimensiones
mximas y mnimas.
- Superficie, es la dimensin de la proyeccin horizontal del rea comprendida
dentro de los linderos de la misma. Normalmente la unidad de medida es el metro
cuadrado. Recordemos que para el registro de la Propiedad el parmetro esencial
que caracteriza una finca son sus linderos, la superficie no es un parmetro
esencial. La ordenacin urbana suele exigir para que una parcela sea edificable
que tenga una determinada superficie mnima.
2.3.2. - CONDICIONES DE POSICION DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
Para situar la edificacin en la parcela, as como especialmente la Planta de esta, se
pueden adoptar numerosas soluciones. A veces el ordenamiento urbano fija
exactamente forma de la planta de la edificacin, pero en otras ocasiones, se permite
una cierta libertad para la localizacin de la edificacin dentro de la parcela. En este
caso se utilizan una serie de parmetros que limitan de alguna forma los grados de
libertad existentes, se llaman parmetros de posicin, y como resultado de su
aplicacin se obtiene el Area de Movimiento de la Edificacin en la Parcela o Slido
Capaz, que es aquella parte de la parcela, que aplicando los condicionantes de
posicin impuestos en la normativa, puede ser ocupada por la edificacin. Los
parmetros de referencia que suelen utilizarse son los siguientes.
A) REFERENCIAS PLANIMETRICAS DE LA PARCELA
Son las relacionadas con la planta del edificio en la parcela, utilizndose los
siguientes:
- Separacin a Linderos, distancia mnima a la que debe situarse la edificacin de
aquellos.
- Alineacin exterior, oficial o publica, que es la lnea sealada por la ordenacin
para establecer el limite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres
de uso pblico de las parcelas privadas edificables. Salvo excepciones, coincide
con la lnea perimetral de manzana y tambin con la lnea que recorriera los
linderos frontales de las parcelas.
- Alineacin Interior o privada, es la lnea que seala la separacin entre la parte
de parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificacin y el espacio
libre de la parcela, indicando, por tanto, la parte de la parcela que como mnimo
debe quedar libre de edificacin, debindose emplazar esta, entre esta alineacin y
la alineacin exterior.
Structuralia
- Alineacin Virtual en planta, son la lnea o lneas que seala la ordenacin para
establecer la posicin de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.
B) REFERENCIAS ALTIMETRICAS DEL TERRENO
- Rasante, es el perfil longitudinal del eje de la va publica. Sirve como referencia
para medir la altura mxima permitida a la edificacin, as como para establecer la
parte de la edificacin que esta bajo rasante y la que se sita sobre rasante.
- Cota natural del terreno, es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de
ejecutar la obra de urbanizacin.
- Cota de Nivelacin, es la altitud que sirve como cota 0 de referencia para la
ejecucin de la urbanizacin y mediacin de la altura.
C) REFERENCIAS DE LA EDIFICACION
- Cerramiento, es la cerca situada sobre los linderos que delimitan una parcela.
- Plano de Fachada, son los planos verticales que por encima del terreno separan el
espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos
constructivos del alzado del edificio, a excepcin de los que se consideren
salientes autorizados, aleros y cornisas.
- Lnea de Edificacin, es la interseccin de la fachada de la planta baja del
edificio con el terreno.
- Medianera o fachada medianera, es la que es comn con una construccin
colindante, estando en contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa una
parcela de la colindante que pudiera edificarse.
D) POSICION DE LA EDIFICACION CON RESPECTO A LA ALINEACION
Pueden darse las siguientes situaciones:
a) En Lnea, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento son coincidentes con la
alineacin.
b) Fuera de lnea, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento es exterior a la
alineacin.
c) Remetida o Retranqueada, cuando la lnea de edificacin o el cerramiento es
interior a la alineacin.
Structuralia
E) SEPARACION A LINDEROS
Distancia en cada punto del plano de fachada, entre esta y el lindero de referencia
ms prximo, medida sobre una recta perpendicular a este.
A) RETRANQUEO
Es la distancia o anchura de la franja de terreno comprendida entre la lnea de
edificacin y la alineacin exterior, medida sobre una recta perpendicular a esta, que
las ordenanzas suelen establecer como parmetro obligatorio.
B) SEPARACION ENTRE EDIFICIOS
Es la dimensin de la distancia que separa sus fachadas. Normalmente se establece
una separacin mnima entre edificios, tanto si son de la misma parcela como si
pertenecen a parcelas distintas.
C) FONDO EDIFICABLE
Seala la posicin que debe ocupar la fachada interior de un edificio, fijando la
distancia mxima que debe existir entre cada punto de aquella y la alineacin
exterior, medida perpendicularmente a esta.
2.3.3. - CONDICIONES DE OCUPACION DE LA PARCELA POR LA
EDIFICACION
- Ocupacin o superficie ocupada, es la comprendida dentro del permetro
formado por la proyeccin de los planos de la fachada sobre un plano horizontal.
Si se admiten patios de parcela, su superficie, se suele descontar de la superficie
ocupada.
- Superficie ocupable, es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser
ocupada por la edificacin. Su cuanta viene impuesta de forma indirecta al aplicar
el conjunto de referencias que definen la posicin, siendo entones coincidente con
el rea de movimiento o bien puede definirse en la normativa de forma directa,
mediante la asignacin de un coeficiente de ocupacin. A estos efectos suele
distinguirse la ocupacin de las plantas sobre rasante de la de las plantas bajo
rasante.
- Coeficiente de Ocupacin, es la relacin entre la superficie ocupable y la
superficie de la parcela edificable. Normalmente suele establecerse como
Structuralia
ocupacin mxima y se suele dar en porcentaje de la superficie edificable que

puede ser ocupada.
- Superficie Libre de parcela, es la zona de la parcela no edificable.
2.3.4. CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
Son las que sirven para referenciar el edificio con la altura. As se define la Altura del
Edificio, que es la dimensin vertical de la parte del edificio que sobresale del
terreno. Para su medicin suele utilizarse las unidades mtricas, el numero de plantas
o la relacin entre la altura y el ancho de la calle, ambas en metros. La medicin se
efecta con relacin a una cota de referencia, considerndose como tal la cota de
nivelacin de planta baja, que se toma como cota 0.
Por encima de la altura mxima del edificio, que suele fijarse en la normativa, solo se
permiten las siguientes construcciones, que suelen tambin quedar limitadas en
altura: vertientes de cubierta, remates de cajas de escalera, casetas de ascensores,
depsitos y otras instalaciones.
A) Altura en unidades mtricas, se utiliza las siguientes referencias:
- Altura de cornisa, es la medida hasta la interseccin de la cara inferior del forjado
que forma el techo de la ultima planta con el plano de fachada del edificio. Por
encima de la altura mxima de cornisa regulada, solo se permite la construccin
de antepechos, barandillas, remates ornamentales y torreones, todos ellos con una
altura tambin limitada.
- Altura de coronacin, es la medida hasta el nivel superior de los petos de
proteccin de la cubierta.
- Altura total, es la medida hasta la cumbrera ms alta del edificio. Por encima de la
altura mxima total limitada en la normativa solo se admiten chimeneas de
ventilacin o de evacuacin de humos, calefaccin y acondicionamiento de aire,
con las alturas necesarias para su correcto funcionamiento.
B) Altura en numero de plantas, considerndose el numero de plantas por encima de
la cota de origen y referencia o de la rasante, incluida la planta baja.
A) Altura con relacin al ancho de la calle, se suela utilizar un valor fijo en metros o
numero de plantas relacionado con un ancho de calle determinado, o bien una
proporcin entre la altura del edificio y el ancho de la calle a la que da frente.
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2.3.5. CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO

Son los parmetros o magnitudes que acotan la dimensin de las edificaciones que
pueden levantarse en una parcela, y concretan as mismo el contenido del derecho de
propiedad. Antes de entrar en la exposicin de estos conceptos tratemos de fijar los
conceptos de superficie que se usan al tratar de una edificacin, y que son los
siguientes:
- Superficie edificada por planta, es la comprendida entre los limites exteriores de
cada una de las plantas de la edificacin. De este concepto quedan excluidos
habitualmente, los siguientes elementos:
- Soportales.
- Pasajes de acceso a espacios libres pblicos
- Patios interiores no cubiertos
- Plantas bajas porticadas, excepto las zonas cerradas que pudieran existir en
ellas.
- Construcciones auxiliares cerradas con materiales translcidos y construidos
con estructura ligera desmontable.
-
Elementos ornamentales situados en cubierta incluso la superficie bajo cubierta

s carece de posibilidades de uso o esta destinada a depsitos u otras
instalaciones generales del edificio.
- Cuartos de calderas, basuras, contadores, cuartos de telecomunicaciones, y otros

anlogos que sean de instalacin obligada para el uso principal a que se destine
el edificio.
- Los balcones, balconadas y miradores autorizados por la normativa. Las
terrazas, tendederos y cuerpos volados, se pueden contar en la totalidad de su
superficie, con independencia de su posicin con respecto a la fachada, y de
que estn o no cerrados, o bien, en otras normativas, se computan al 50%.
- Superficie total edificada, es la suma resultante de las superficies construidas de
cada una de las plantas que componen la edificacin.
- Superficie til por planta, la que resulta de restar a la superficie edificada por
planta la superficie de todos los espacios excluidos y la superficie de los espacios
Structuralia
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comunes necesarios para la distribucin en el interior del edificio, huecos de

escaleras, ascensores, vestbulos y distribuidores.
Definidos estos conceptos previos, podemos entrar a definir, los parmetros
fundamentales:
A) EDIFICABILIDAD
Es la medida de la edificacin permitida en un rea determinada de suelo. Se puede
especificar, por:
- La cifra absoluta de la superficie total edificada expresada en metros cuadrados.
- La cifra relativa, o ndice (metro cuadrado construido / metros cuadrado de suelo
= m2.c./m2. s), obtenida como cociente entre la superficie edificada y la superficie
de suelo adscrito, expresadas ambas en metros cuadrados. Si en la superficie
considerada del suelo se han excluido todos los espacios pblicos se habla de
ndice de edificabilidad neta y en caso contrario, de coeficiente de edificabilidad
bruto.
B) APROVECHAMIENTO
Es un concepto urbanstico compuesto de tres parmetros:
- Intensidad del uso, parmetro que coincide con la edificabilidad
- Uso, que caracteriza la edificacin que se puede construir: residencial, terciario,
industrial, dotacional, etc. Dentro de una misma Unidad de Actuacin, puede
hablarse de:
- Uso Caracterstico
- Usos compatibles
- Usos prohibidos
- Tipologa del uso, pormenorizando la clase de uso posible dentro de una misma
tipologa, por ejemplo, en residencial se podra especificar: unifamiliar, vivienda
en bloque, etc.
Se puede hablar de dos tipos de aprovechamiento, el bruto y el neto, una vez
deducido de la intensidad del primero, la edificabilidad que se debe ceder
Structuralia
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obligatoriamente al Ayuntamiento, en su caso, porcentaje que fija cada Comunidad

Autnoma, sin que pueda exceder del 10%.
2.4. - ANALISIS URBANISTICO
Cuando se adquiere un terreno es fundamental realizar un anlisis urbanstico del
mismo. Para ello lo mas seguro es acudir al Ayuntamiento donde radique el inmueble
para su conocimiento real y solicitar la oportuna Cdula de Calificacin Urbanstica,
o bien consultar la Ficha Urbanstica correspondiente al terreno que figura en la
normativa.
Una primera idea a retener es que existe un Planeamiento de tipo general, que
elaboran los Municipios: el Plan General de Ordenacin Urbana, o las
correspondientes Normas Subsidiarias, en los municipios que carecen de aquel.
En estos documentos se clasifica el suelo en: urbano, urbanizable y no urbanizable o
rstico, y se califica el suelo, en sus distintos usos. Tambin quedan definidos en esos
documentos los terrenos destinados a:
- Sistemas Generales (SG), conjunto de suelos pblicos reservados para viarios,
zonas verdes, equipamientos y otros servicios urbanos.
- Sistemas Locales o Interiores (SL), conjunto de suelos reservados por el
planeamiento de desarrollo para atender a la poblacin localizada en los sectores
objeto de la Actiuacion concreta a desarrollar en forma de Plan Parcial, o en
Unidades de Ejecucin, en el suelo urbano. Es decir que son los propios viarios
interiores de la actuacin o que sirven de conexin de esta con los sistemas
generales, las reservas de suelo para espacios pblicos, que con independencia de
los previstos por los sistemas generales, tienen que dotarse en la actuacin
Los terrenos SG y SL no tienen aprovechamiento lucrativo, mientras que el resto de
terrenos tienen un aprovechamiento lucrativo, caracterizado en cada sector por su
diferente uso (residencial, industrial, terciario, dotacional, educativo, etc.),
intensidad de uso (que es la edificabilidad: metros cuadrados de techo edificable por
metro cuadrado de suelo) y la tipologa edificatoria (dentro del residencial:
unifamiliar aislado, unifamiliar adosado en hilera, unifamiliar pareado, plurifamiliar
colectivo en bloques aislados, plurifamiliar colectivo en manzana cerrada, etc.)
marcada dentro de cada uso.
El aprovechamiento define el lucro que puede obtenerse de la transformacin
urbanstica de un terreno determinado, definindose los siguientes tipos:
- Aprovechamiento Especifico, que es el correspondiente a un determinado uso.
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- Aprovechamiento Caracterstico, que corresponde al uso predominante (al que

se le da un coeficiente de ponderacin unidad).
- Aprovechamiento Tipo, que es el definido dentro de cada rea de reparto, como
la media ponderada de los aprovechamiento de los distintos sectores que la
componen.
Se define igualmente la Unidad de Aprovechamiento (UA) como los metros
cuadrados de techo construible por metros cuadrado de suelo para un uso
caracterstico, es decir la UA es la edificabilidad del uso caracterstico del sector.
Puede definirse en relacin a los metros cuadrados de suelo de parcela bruta del
sector o de parcela neta (descontando los metros cuadrados de cesin obligatoria).
As pues, en una determinada AR de 5.000 metros cuadrados de suelo, en la que
existen varios usos, sabemos su aprovechamiento tipo, medido en unidades de
aprovechamiento por metro cuadrado de suelo de 1,33 UA/m2, y un aprovechamiento
patrimonializable del 90%, para conocer lo que se puede edificar sobre el mismo, hay
que acudir a los documentos de planeamiento, e identificar los coeficientes de
ponderacin existentes entre los distintos usos (coeficientes que pueden ser distintos
para cada AR del municipio); si en el caso del ejemplo son:
USO
Comercial
Residencial
Terciario
COEFICIENTE
PONDERACION
1,6
1,0
1,4
Automticamente identificamos que el uso caracterstico es el Residencial

(coeficiente de ponderacion=1), y por lo tanto el aprovechamiento tipo coincidir en
este caso, con el uso residencial. En consecuencia podremos edificar: 5.000 m2. X
1,33 x 0,9 = 5.985 m2 en edificacin residencial.
Pero si queremos emplear toda esa edificacin en uso comercial, nos basta con dividir
el valor obtenido por el coeficiente de ponderacin, esto es: 5.985 m2./1,6 = 3.740
m2 que ser lo que podremos edificar agotando todo el uso comercial.
Los promotores inmobiliarios, en virtud de su actividad privada, deben aplicar a los
terrenos adquiridos, segn las especificaciones del planeamiento general, un
Planeamiento especifico de Desarrollo, que suelen denominarse: Programa de
Actuacin Urbanstica (PAU); Plan Parcial (PP); Plan Especial (PE), como puede ser
el Plan de Reforma Interior (PERI) en suelo urbano; Estudio de Detalle (ED).
Structuralia
14
La ultima etapa del proceso urbanstico, es la Ejecucin del Planeamiento aprobado,

que se realiza por medio de los Sistemas de Compensacin, Cooperacin o
Expropiacin (reservado a la administracin), y que se soporta documentalmente en
los correspondientes proyectos de Compensacin, Reparcelacion y Urbanizacin.
Estas actuaciones se realizan a travs porciones de terreno, en las que se debe respetar
los derechos adquiridos por el anterior planeamiento, al estar en periodo de ejecucin,
que por diversas causas no ha concluido, y que reciben denominaciones especificas
que resumimos a continuacin:
A) En suelo Urbano, donde se acta por Unidad de Ejecucin (UE) o Unidad de
Actuacin (UA), que es el mbito de ejecucin y gestin en suelo urbano no
consolidado, pueden aparecer las siguientes subclasificaciones:
- Area de Planeamiento Especifico (APE), con determinaciones suficientes en
cuanto a alineaciones, rasantes y ordenanzas, que precisan sin embargo de algn
procedimiento de gestin para incorporarse al suelo urbano.
- Area de Planeamiento Incorporado (API), en el que existen proyectos de
compensacin ya aprobados.
- Area de Planeamiento Remitido(APR), en los que para incorporarse al desarrollo
del mismo requieren la redaccin y tramitacin previa de alguna figura de
planeamiento (ED, PERI, etc.), as como la aplicacin de un determinado Sistema
de Actuacin.
A) En suelo Urbanizable, en el que s acta por Polgonos, como unidad mnima de
ejecucin de un Plan Parcial, de forma anloga, pueden aparecer suelos
Urbanizables Incorporados (UZI), etc.
Retenida esta nomenclatura, ya podemos leer los documentos de caractersticas
urbansticas de nuestros terrenos, que constan en la correspondiente Ficha
Urbanstica (No confundir esta ficha, que es un documento que se incluye en el
PGOU y que contiene datos genricos de una determinada rea de planeamiento, con
la Cdula Urbanstica, que es un documento emitido por el Ayuntamiento, con
carcter especifico para un determinado terreno, en el que marca sus caractersticas
urbansticas, y en consecuencia, vincula a la administracin de una forma directa)
que, generalmente, adopta la estructura siguiente (los datos que figuran a la derecha,
sin negrita, son un simple ejemplo numrico elaborado con datos ficticios):
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Denominacin
Tipo de Suelo
Sistema de Actuacin
Plazos
Uso caracterstico
Sector 5 SAU 5
Suelo urbanizable
Compensacin
3 aos
Residencial
SUPERFICIES:
Superficie de Sistema General
Superficie sin Sistema General
Superficie Total
14.720 m2.
14.720 m2.
APROVECHAMIENTOS:
Aprovechamiento Bruto
Edificabilidad
N Mximo de Viviendas
Aprovechamiento Tipo
Aprovechamiento patrimonializable
Unitario
0,3 m2/m2.
30,2 viv./Ha.
0,3 UA/m2.
90%
Total
4.416 m2.
44 viv.
CESIONES OBLIGATORIAS:
Zonas Verdes
Viario
Dotacional
CONDICIONES GENERALES DE APLICACION
Ordenanza Z3
CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACION
Realizacin de un estudio de Detalle
DATOS CATASTRALES DE LAS FINCAS INCLUIDAS:
Polgono
Parcela
Incluida Total Incluida
Parcial
Titular
Recordemos tambin que la EDIFICABILIDAD APROPIABLE, se obtiene, una vez

deducida la de cesin obligatoria, que varia segn comunidades autnomas, con un
mximo del 10%.
En la ficha, en el apartado de Condiciones Generales de Aplicacin, se sealan los
instrumento de planeamiento de desarrollo que es necesario tramitar para convertirlo
en solar; si, por ejemplo, se sealan como necesarios: Plan Parcial, Estudio de
Detalle, Proyecto de Compensacin y Proyecto de Urbanizacin, significa que antes
de poder solicitar Licencia de Obras, hay que tramitar y tener aprobados estos
instrumentos de planeamiento.
Una de las primeras identificaciones que debemos realizar es de s se trata de suelo
finalista, es decir suelo ya transformado en solar, y que por tanto no tiene cargas de
urbanizacin, y la obtencin de la correspondiente Licencia de Obras es inmediata,
Structuralia
16
(solo tiene la demora, por nuestra parte de presentar el proyecto bsico de edificacin,
y por parte del Ayuntamiento la de su tramitacin); o bien de s se trata de un suelo
cuyo planeamiento pendiente exige una larga tramitacin y unos desembolsos
adicionales para soportar las cargas urbansticas pendientes, tales como la
urbanizacin.
En general un terreno se suele adquirir sobre la base de su precio de Repercusin, que
es la cantidad (pesetas o euros) que se abonan por cada metro cuadrado de edificacin
que se puede realizar segn las normas urbansticas sobre rasante (es normal no
valorar los metros cuadrados que se pueden realizar bajo rasante, aunque a veces
tiene un cierto valor). As pues el precio total de un terreno (PT) ser:
- PT = Precio Repercusin sobre rasante x M2. Edificables sobre rasante +
Precio Repercusin bajo rasante x M2. Edificables bajo rasante
Cualquier profesional del sector inmobiliario tiene como referencia este parmetro de
repercusin, que es el de ms frecuente uso, aunque a veces, sobre todo en el caso de
parcelas para viviendas unifamiliares, se utiliza el precio unitario del metro cuadrado
del suelo de la parcela neta como parmetro identificativo. As, por ejemplo dada una
determinada zona de una ciudad, el decir que la repercusin del suelo para uso
residencial esta a 270 euros/m2. , identifica claramente s una oferta, de esta cuanta,
esta dentro de los mrgenes habituales del mercado inmobiliario de la zona.
Adems, si en el caso del ejemplo, el solar ofrecido a esa repercusin, tiene 2.000
m2. de suelo y una edificabilidad de 3m2. /m2. , nos indica que el precio total del
solar ofrecido es de:
PT = 2.000 x 3 = 6.000 m2 edificables x 270 euros/m2. , de Repercusin
= .1.620.000 euros
Otra forma de referenciar el valor del suelo al mercado, es referirlo a un porcentaje
del precio de venta del producto a promover; si por ejemplo, en el caso del ejemplo
que estamos siguiendo, las viviendas resultantes de la promocin se estimaran a un
precio de venta de 901,5 euros/m2. , podamos afirmar que la repercusin del suelo
representa un 30% del precio de venta, que es otra de las formas de uso convencional
en el sector.
Tambin se usa, en el caso de viviendas, el precio unitario por vivienda de
repercusin de suelo. Si en el ejemplo que estamos manejando, las viviendas se
suponen de 120 m2. construidos, el precio unitario de repercusin de suelo por
vivienda ser de 32.450 euros. Este parmetro suele ser de uso ms habitual en el
caso de chalets unifamiliares aislados o adosados.
Structuralia
17
En el caso de adquisicin de suelo para promocionar Vivienda en rgimen de

proteccin Publica, VPO o VPP, hay que tener en cuenta que la normativa de esta
tipologa de promociones inmobiliarias, exige que la repercusin del suelo no exceda
del 15% (20% en promociones de mas de 500 viviendas) del precio total mximo de
las viviendas por metro cuadro til (precio que recordamos esta limitado por la
normativa, sobre la base de un Modulo Bsico, a nivel nacional, fijado para 2006
segn el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, en 695,19 euros/m2 til (en la
Comunidad Autnoma de Canarias es un 10% superior).
Hay que tener en cuenta que la edificabilidad que estamos manejando, a efectos del
precio de adquisicin, es una edificabilidad terica, es un techo mximo, que impone
la normativa urbanstica aplicable, pero que en el diseo del proyecto puede ser
modificada, ya que ciertos elementos de la construccin (como terrazas, porches, etc.)
solo computan a efectos de la edificabilidad en un porcentaje.
Veamos unos ejemplos de aplicacin
EJEMPLO 2.1. Se trata de un suelo urbano de 42.916 m2, perteneciente a una
Unidad de Actuacin en cuya ficha del PGMO existen las siguientes
determinaciones:
- Cesin de terrenos para Zona Verde Publica. 19.586 m2
- Cesin de terrenos para Zona Verde Privada.. 4.830 m2
- Viales. 2.500 m2
- Numero mximo de viviendas.
160
Se prev una cesin de edificabilidad al Ayuntamiento concretada en la cesin
de una parcela edificable de 3.600 m2, sobre la que se ubicaran 36 viviendas de
proteccin publica. El sistema de ejecucin previsto es el de Compensacin
establecindose como obligatoria la constitucin de Junta de Compensacin,
siendo necesario presentar un Estudio de Detalle previo.
Sobre dicha Unidad se permite viviendas colectivas en bloque distribuidas en
planta baja difana y tres alturas sobre rasante, con una edificabilidad mxima
de 1,2 m2/m2 sobre parcela neta. La ocupacin mxima de la edificacin no
puede superar el 40%.
Structuralia
18
Como informacin adicional a la ficha urbanstica del terreno, podemos sealar

los siguientes datos:
a) En las Ordenanzas aplicables a esta zona se puede leer lo siguiente:
Es aprovechable el espacio existente entre la cubierta y la cara inferior del
forjado que forma el techo de la ultima planta, siempre que se destine a trasteros
o a cuartos de instalaciones comunales o alojamiento unindose con la planta
inferior, siempre que:
- La inclinacin de la misma sea inferior a 35
- Se garantice el aislamiento trmico para uso de vivienda
- No se independice el espacio como planta independiente, para lo cual
deber tener su acceso y estar ligado a los usos y espacios de la planta
inferior de cuya propiedad formara parte.
d) Los terrenos estn atravesados por una lnea elctrica area con un poste
ubicado dentro de aquellos de cierta entidad. Se puede apreciar una fuerte
pendiente en la topografa de los mismos y la naturaleza del terreno se
aprecian masas rocosas algo disgregadas.
Con estos datos se solicita calcular:
1) La edificabilidad y el numero de viviendas que corresponden a un Promotor
que adquiera dicho suelo.
2) Sabiendo que el propietario nico del mismo nos lo ofrece a un valor de
repercusin de 400 euros por metro cuadrado de edificabilidad terica sobre
rasante que se deduce de la ficha urbanstica aplicable al terreno, calcular el
precio total a pagar por la adquisicin de dicho terreno.
3) Analizar as mismo la inmediatez de iniciar la correspondiente promocin
inmobiliaria, y los comentarios que considere oportunos al respecto. Del
estudio de mercado realizado se constata que el precio que nos ofrecen es un
precio de mercado en la zona.
SOLUCION
Calculemos en primer lugar la parcela neta que corresponde:
- Superficie bruta de la actuacin 42.916 m2
- Cesin de suelo. 26.916 m2
Structuralia
19
- Zona Verde Publica. 19.586

- Zona Verde privada.. 4.830
- Viales 2.500
PARCELA NETA. 16.000 m2
Parcela de Cesin al Ayuntamiento. 3.600 m2
PARCELA NETA PATRIMONIALIZABLE.. 12.400 m2
Edificabilidad = 12.400 x 1,2 = 14.880 m2
Como precaucin elemental, siempre se debe comprobar que la ocupacin
mxima permitida es compatible con la edificabilidad mxima obtenida, lo cual no
siempre sucede. Veamos con los datos del ejemplo:
Superficie edificable mxima en planta: 40% s/ 12.400 = 4.960 m2
Como se permiten tres alturas, se podr edificar utilizando toda la ocupacin
mxima permitida: 4.960 x 3 = 14.880 metros cuadrados, valor que coincide con
la edificabilidad mxima permitida.
Como el numero mximo de viviendas que permite la actuacin es de 160,
deduciendo las de cesin obligatoria que son 36, nos quedan 124 viviendas a
ubicar en la parcela neta de 12.400 metros cuadrados, por lo que nos resultaran
unas viviendas de: 14.880 m2 de edificabilidad total/124 viviendas = 120 metros
cuadrados por vivienda.
En resumen, podremos construir 124 viviendas de 120 metros cuadrados
construidos cada una distribuidas en bloques de tres plantas.
Como consecuencia de los datos anteriores se deduce que el precio total de los
terrenos alcanzara la cifra de: 14.880 m2 edificabilidad terica sobre rasante
x 400 euros = 5.952.000 euros.
Veamos por ultimo los comentarios y reflexiones que el enunciado del ejercicio
nos sugiere:
1. - De acuerdo con la ficha urbanstica el planeamiento urbanstico que es
necesario completar, antes de poder tramitar la Licencia de Obras es el siguiente:
- Estudio de Detalle, obligacin que tal como esta redactada puede conllevar la
exigencia de realizacin de un casi proyecto de la edificacin para poder
Structuralia
20
aprobar el estudio de detalle, que exige aprobacin inicial del Ayuntamiento,

publicacin en el Boletn de la Comunidad Autnoma correspondiente y en el
de la Provincial, para anunciar el plazo de exposicin al Publico por el plazo de
20 das (aunque lo normal es que s de cmo plazo el mes). Tras el tramite de
alegaciones, la Aprobacin definitiva del Ayuntamiento.
- Constitucin de la Junta de Compensacin, obligacin que parece que se nos
exige aunque sea de propietario nico, como es el caso. Esta conlleva,
redaccin y aprobacin de estatutos por el Ayuntamiento, exposicin al pblico
y aprobacin definitiva.
- Redaccin del Proyecto de Compensacin, con los mismos tramites
anteriormente indicados para el estudio de detalle.
- Otorgamiento ante Notario de la adjudicacin de las parcelas netas y de cesin,
y posterior inscripcin de las mismas en el Registro de la Propiedad.
- Redaccin del proyecto de Urbanizacin, que se aprueba inicialmente por el
Ayuntamiento, exposicin publica y aprobacin definitiva tambin por el
Ayuntamiento.
- Presentacin del aval que garantice la ejecucin de las obras del proyecto de
urbanizacin aprobado.
- Presentacin del Proyecto de Edificacin, una vez aprobado el proyecto de
urbanizacin
- Autorizacin para poder simultanear la obra de edificacin y la ejecucin de la
urbanizacin
En consecuencia podemos afirmar que no se trata de un suelo finalista, y que la
tramitacin necesaria antes de solicitar Licencia de obras, ser larga y
complicada. Por este motivo parece lgico que se intente negociar con los
vendedores un contrato de opcin de compra privado, abonando un porcentaje
del precio del terreno, entre un 10% y un 15%, hasta que se inscriba en el
Registro de la Propiedad la parcela neta de 12.400 m2, resultante de la
Reparcelacion, a nombre de los vendedores del terreno, para en ese momento
ejercer la opcin de compra y otorgar la correspondiente escritura de
compraventa.
Si esta opcin no fuese posible de negociar, y tuviramos que comprar el terreno en
su estado actual, hay que sealar que todos los riesgos que pudieran surgir en la
Structuralia
21
tramitacin urbanstica, serian de nuestro cargo, por lo que en este caso deberemos
analizar con detalle la seguridad de aquellas.
2. - Fsicamente nos quedara como comprobacin adicional, proceder al encaje de
la edificacin. Para ello estudiaramos de acuerdo con lo que se explica en el Tema
correspondiente a realizar un encaje previo, para comprobar que en la parcela dada es
factible ubicar los bloques de edificacin para que en tres alturas, ocupando solo
4.960 metros cuadrados de suelo de la parcela de 12.400, y cumpliendo todos los
dems requisitos de ubicacin como son: altura mxima de edificacin, separacin de
los bloques a los linderos, separacin entre bloques, longitud mxima de los bloques,
etc. tengamos la seguridad, en principio, de que cabe l numero mximo de viviendas
124 y su edificabilidad mxima de 14.880 m2.
3. - Desde el punto de vista del coste haya que aadir al precio de adquisicin el
coste de la tramitacin urbanstica pendiente de realizar: Honorarios de proyectos a
redactar (estudio de detalle, proyecto de compensacin y proyecto de urbanizacin),
tasas municipales (de tramitacin de los proyectos y d constitucin de estatuto de la
Junta de Compensacin) as como los Honorarios de Notarios y registrador de la
Propiedad. Posteriormente el coste de la ejecucin de las obras de urbanizacin, de
acuerdo con el proyecto aprobado. En este sentido hay que tener en cuenta, por que
ser una exigencia normal, que se deber incluir en el coste el de la urbanizacin de
la parcela edificable de cesin de 3.600 m2, as como, en su caso el coste del
ajardinamiento de las zonas verdes, que normalmente debern incluirse a cargo del
promotor.
4. - Tambin desde el punto de vista de los costes de la promocin, hay que tener en
cuenta la viabilidad y el coste del desvo de la lnea elctrica que atraviesa los
terrenos. La viabilidad de su desvo es un asunto prioritario a comprobar con una
visita a la Compaas. Igualmente dadas las caractersticas del terreno, es de prever
un sobrecoste en el movimiento de tierras y la cimentacin y seria conveniente
encargar con la mxima rapidez un Estudio geotcnico para comprobar las
caractersticas de las rocas, sobre todo su grado de disgregacin, su deslizamiento y la
presencia de agua. Si se firma una opcin de compra se debe incluir en el contrato la
autorizacin de los actuales propietarios para la realizacin de estos trabajos.
5. - Respecto a la repercusin del solar en la promocin, hay que considerar como un
efecto positivo la edificabilidad suplementaria que puede obtenerse por:
a) La edificacin de buhardillas en los pisos de la tercera planta de cada bloque, que
no computan a efectos de edificabilidad.
b) La posibilidad de ejecutar, bien en la planta baja difana o bien bajo rasante,
espacios para plazas de garaje y trasteros, que tampoco computaran a efectos de la
Structuralia
22
citada edificabilidad. Dadas las caractersticas del terreno hay que estudiar bien las
posibilidades tcnicas y el coste correspondiente de ejecucin de estos espacios
bajo rasante.
EJEMPLO 2.2. En un determinado termino municipal que consta de Plan

General de Ordenacin, existe la posibilidad de adquirir parte de unos terrenos
ubicados en una posible nueva Unidad de Actuacin, que se configurara con
una extensin superficial de 80.000 m2, cuya calificacin actual es de suelo no
urbanizable, pero que a travs de la negociacin de un Convenio Urbanstico con
el Ayuntamiento, son susceptibles de adquirir la calificacin de urbanizables,
previa la oportuna tramitacin urbanstica.
La titularidad actual de los citados terrenos es la siguiente:
1) El 70% pertenece a un propietario privado Sr. B, que tiene la intencin de
vender y ha negociado con el Promotor P, interesado en su adquisicin, la
formalizacin de un contrato de opcin de compra, cuyo precio seria la
prestacin de servicios por parte del promotor, para la realizacin de la
gestin con el Ayuntamiento del acuerdo del Convenio Urbanstico
correspondiente. El Sr. B fija un precio unitario de 300 euros por metro
cuadrado de edificabilidad terica que pudiera obtenerse, con un techo
mnimo determinado en 16.000 m2 construidos, de forma que si se obtuviese
menos edificabilidad que la indicada, el promotor pagara esta, y si se
obtuviese mas, se pagara la edificabilidad obtenida al precio unitario
estipulado.
2) El 12% pertenece al Ayuntamiento
3) El 18% pertenece a otro propietario privado, Sr. C, que no tiene intencin de
vender, pero que aceptara adherirse al Convenio Urbanstico con el
Ayuntamiento, siempre que la edificabilidad obtenida fuese superior a una
cantidad que fija en 4.000 m2 construidos.
Analizadas urbanisticamente las caractersticas de la zona, los tcnicos del
promotor P estiman que el eje de la negociacin es el establecimiento de una
amplia zona verde, de 15.000 metros cuadrados, que sirva de proteccin
ambiental a un Monte que el Ayuntamiento esta especialmente interesado en
proteger, mientras que el resto de cesiones serian las establecidas en las normas
urbansticas aplicables en la ley del Suelo de la Comunidad Autnoma, donde se
ubica geogrficamente el municipio en cuestin, que marcan los siguientes
estndares mnimos:
Structuralia
23
Zona Verde publica18 m2 de suelo/vivienda con

un mnimo del 10% de la
superficie ordenada.
Cesin de terrenos para parcela educacional 10 m2 de suelo/vivienda.
Cesin de terrenos para equipamiento social 2 m2 de suelo/vivienda.
Zona de aparcamientos. 1 plaza por vivienda.
Cesin mnima de aprovechamiento10% de la edificabilidad en
parcela urbanizada.
Teniendo en cuenta las caractersticas de los terrenos, se tantea una solucin de
viales que arroja una necesidad de terrenos con una superficie de 8.000 m2. En
cuanto a las plazas de aparcamiento necesarias las normas establecen que: un
2% de las plazas deben reservarse para minusvalidos, con una superficie
mnima por plaza de 3,30 x 4,50 m, mientras que las plazas ordinarias tendrn
una superficie mnima de 2,20 x 4,50 m; y que, como mnimo, el 50% de las
necesarias debern disponerse en superficie.
De la negociacin con los servicios tcnicos del Ayuntamiento, y dadas las
caractersticas de los terrenos del entorno circundante, ya calificado por el
PGOU, se establece que la zona podra quedar calificada como residencial, en su
grado de edificacin unifamiliar aislada o adosada, que tambin se permite, con
una parcela mnima de 250 metros cuadrados, una edificabilidad de 0,6 m2/m2 y
un numero mximo de 225 viviendas.
El Ayuntamiento, a la vista del informe de sus tcnicos, esta dispuesto a firmar
el Convenio Urbanstico en cuestin, si se le asegura una cesin de
aprovechamiento mnima del 15%.
A la vista de estos datos se solicita:
1) Calcular la edificabilidad mxima que puede obtenerse y el precio que
supondra la adquisicin de los terrenos ofrecidos en venta.
2) Estimar el planeamiento urbanstico que es necesario tramitar
SOLUCION
APARTADO 1. A primera vista pudiera parecer que la edificabilidad mxima total que puede obtener
el promotor P, se obtiene simplemente, de aplicar al numero mximo de viviendas
establecido en 225 a la parcela mnima 250 m2 por el coeficiente de edificabilidad
Structuralia
24
establecido en 0,6 m2/m2, y a este valor aplicarle el porcentaje de cesin 15% y el

porcentaje de titularidad, el 70%, es decir: 225 x 250 x 0,6 x (1- 0,15) x 0,7 = 20.081
metros cuadrados. Veamos que este esquema puede no responder a la realidad, ya que
se debe comprobar primero la efectividad de las cesiones y realizar el calculo sobre la
parcela neta.
Como no sabemos, a priori, el numero de viviendas que podremos construir
empezamos suponiendo los estndares de cesiones a efectuar calculados en funcin
de las 225 viviendas que es la cifra mxima permitida. Tenemos as el siguiente
calculo:
- Superficie bruta de terreno 80.000 m2
- Cesiones 26.826 m2
- Zona verde (1) 15.000
- Parcela Educacional 2.250
(10 m2 x 225 vivi)
- Parcela Equipamiento Social
( 2 m2. X 225 viv.)
450
- Viales..8.000
- Aparcamientos (2) .. 1.126
- PARCELA NETA. 53.174 M2

- EDIFICABILIDAD MAXIMA .. 31.904 M2
(0,6 M2/M2 PARCELA NETA x 53.174)
- PARCELA MINIMA
250 M2
- NUMERO VIVIENDAS.
( 53.174 M2 PARCELA NETA/250 M2 )
212
(1) La dotacin es ampliamente superior a la mnima exigible, que ser: 18 m2

suelo x 225 viviendas = 4.050 m2 < 10% suelo total (80.000) = 8.000 m2.
(1) Plazas de Minusvlidos; 2% de 225 = 5 unidades y el resto es 225-5 = 220)
(5 x 3,30 x 4,50 + 220 x 2,20 x 4,50)x 0,5 = 1.126 m2
Structuralia
25
Como solo caben 212 viviendas, tenemos dos posibilidades, rehacer los clculos de
los estndares mnimos necesarios con este nuevo valor, o bien como estos son
requisitos mnimos, establecerlos en los valores calculados, que sern ligeramente
superiores. Optamos por esta segunda solucin.
De la edificabilidad total = 31.904, hay que ceder al Ayuntamiento, en una parcela
urbanizada, el 15%, que es el valor mnimo a establecer en el convenio Urbanstico,
muy superior al valor mnimo legal de cesin del 10%. En consecuencia la
edificabilidad patrimonializable ser de: 31.904 x 0,85 = 27.118 m2.
Efectuando con este valor el reparto entre los propietarios, tenemos el siguiente
cuadro de adjudicaciones:
TITULAR
12%
Ayuntamiento
70%
Sr. B
18%
Sr. C
Ayuntamiento por
cesin
TOTAL
S.PARCELA
NETA
5.424
31.638
8.135
7.977
53.174
EDIFICABILIDAD N MAXIMO
MAXIMA
DE
M2 C /M2 S
VIVIENDAS
3.254
22
18.983
126
4.881
32
4.786
32
31.904
212
Luego la edificabilidad que podra conseguir la familia propietaria vendiendo su

edificabilidad seria de: 18.983 x 300 = 5.694.900 euros, cantidad superior al
mnimo fijado de 16.000 x 300 = 4.800.000 euros.
Por otro lado tendramos tambin la seguridad de que el otro propietario tambin se
adherira al Convenio ya que obtiene una edificabilidad neta de 4.881 m2 c /m2 s
superior al mnimo que haba establecido en 4.000 m2 c /m2 s.
APARTADO 2. En cuanto a la tramitacin urbanstica que es necesario acometer respondera al
siguiente esquema:
- Redaccin del posible Estudio de Impacto Ambiental que pueda ser requerido
dada la proximidad a un Monte de especial proteccin.
Structuralia
26
- Firmar el Convenio Urbanstico

- Aprobacin inicial del mismo por el Ayuntamiento
- Exposicin publica por un periodo mnimo de un mes en el Boletn Oficial de la
Comunidad y Provincial y en un peridico de mayor difusin local.
- Contestacin a las posibles alegaciones
- Aprobacin inicial por el Ayuntamiento
- Envo a la Comunidad Autnoma para que proceda al estudio y aprobacin de la
nueva calificacin de los terrenos objeto del convenio, pretendida por el
municipio, y que significa la modificacin puntual de su Plan General de
Ordenacin. Para que esta tramitacin sea posible, adems de los requisitos
tcnicos, se suele exigir que el Plan General que se presente modificar
puntualmente, lleve aprobado un cierto periodo de tiempo (normalmente mas de
un ao).
- Aprobacin de la Comunidad Autnoma, previa la modificacin y subsanacin
que se deduzca de los informes tcnicos evacuados por sus servicios tcnicos y
jurdicos correspondientes, as como la evacuacin de los informes que procedan
al respecto, emitidos por las Consejeras implicadas (Educacin, Medio Ambiente,
etc.).
- Aprobacin definitiva por el Ayuntamiento y publicacin de la misma en el
Boletn Oficial.
- Redaccin del Plan Parcial (en ciertas Comunidades se permite tramitar una
especie de convenio urbanstico de tipo gestin, que lleva incorporado la
documentacin del Plan parcial e incluso del proyecto de Reparcelacion, por lo
que la aprobacin de aquel lleva implcita la de estos).
- Tramitacin del Plan Parcial (aprobacin inicial, exposicin publica y aprobacin
definitiva).
- Constitucin de la Junta de Compensacin y tramitacin y aprobacin de Bases y
Estatutos
- Redaccin y tramitacin del Proyecto de Reparcelacion (aprobacin inicial,
exposicin publica y aprobacin definitiva).
- Redaccin y tramitacin del proyecto de Urbanizacin
Structuralia
27
- Ejecucin de la Urbanizacin, que normalmente y mediante la presentacin de los

avales correspondientes, se puede simultanear con las obras de Edificacin, una
vez redactados estos proyectos y obtenida Licencia Municipal de Obras.
Structuralia
28

Gestion Inmobiliaria:El Suelo

Caricato da

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TEMA 2

LA MATERIA PRIMA: EL SUELO

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Tema 2: La materia prima: el suelo

2006 Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

Con la colaboracin de:

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TEMA 2. - LA MATERIA PRIMA: EL SUELO

OBJETIVOS DEL TEMA:

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2.1. - CLASIFICACION URBANISTICA DEL SUELO

2.2. - CALIFICACION URBANISTICA DEL SUELO

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Tema 2: La materia prima: el suelo

REGULACION DEL USO DE LA

Los usos vendrn regulados en el Plan

Se establecern en las Normas Zonales de

En relacin con su localizacin los usos se clasifican en:

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Tema 2: La materia prima: el suelo

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ocupacin mxima y se suele dar en porcentaje de la superficie edificable que

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2.3.5. CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO

Elementos ornamentales situados en cubierta incluso la superficie bajo cubierta

- Cuartos de calderas, basuras, contadores, cuartos de telecomunicaciones, y otros

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comunes necesarios para la distribucin en el interior del edificio, huecos de

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obligatoriamente al Ayuntamiento, en su caso, porcentaje que fija cada Comunidad

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- Aprovechamiento Caracterstico, que corresponde al uso predominante (al que

Automticamente identificamos que el uso caracterstico es el Residencial

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Tema 2: La materia prima: el suelo

La ultima etapa del proceso urbanstico, es la Ejecucin del Planeamiento aprobado,

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Recordemos tambin que la EDIFICABILIDAD APROPIABLE, se obtiene, una vez

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