DERECHOS PRETORIANOS:

- Propiedad Bonitaria
- Ius in agro vectigali
- Derecho de Enfiteusis
- Derecho de Superficie
- Hipoteca
Los derechos reales pretorianos tienen su origen en la proteccin que
el pretor daba a ciertas relaciones. Estos eran: La propiedad bonitaria,
el lus in agro vectigali, el derecho de Enfiteusis, el derecho de
Superficie y la Hipoteca.
DERECHOS REALES PRETORIANOS PRINCIPALES
El Ius in agro vectigali, la Enfiteusis y la Superficie son derechos
reales pretorianos principales porque subsisten por s mismos.
IUS IN AGRO VECTIGALI: Es un derecho real reconocido por el
Pretor a quien tuviera una concesin de tierras pertenecientes al
Municipio, por un tiempo indefinido, mediante el pago de una renta
llamada "vectigali". Est sancionado por una accin denominada "actio
in re vectigali", mediante la cual se persigue la restitucin del fundo en
manos de quien se encuentre, sin perjuicio de usar tambin los
interdictos posesorios. Este derecho de extingue al no pagar el canon
o renta.
DERECHO DE ENFITEUSIS: Es un derecho real de carcter predial
constituido sobre un fundo ajeno para usar, gozar y disponer de l en
forma amplia pero sin ser propietario. Se constituye mediante un
contrato por el cual los dueos de "grandes extensiones de tierra
(imitando a los Municipios), ceden a otras personas su goce por largo
tiempo o para siempre, con la carga de un canon o pensin,
obligndose el enfiteuta a cultivar el fundo. Puede cederse y
transmitirse a los herederos y se extingue por la finalizacin del plazo,
renuncia, o falta de pago del canon establecido por 3 aos.
Caractersticas:
1.- No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.

2.- Es a perpetuidad.
3.- Se contrae la obligacin de cultivar el fundo.
4.- Es transmisible a los herederos.
Extincin:
1.- Por destruccin del fundo.
2.- Por renuncia del enfiteuta.
3.- Por muerte y capitis deminutio mxima.
4.- Por el advenimiento de la condicin y la llegada del trmino.
5.- Por incumplimiento del enfiteuta de las obligaciones que le
corresponden.
DERECHO DE SUPERFICIE: (O derecho sobre suelo ajeno): Este
es un derecho real pretoriano que tiene su origen en la Accesin como
modo de adquisicin de la propiedad, especficamente, la Edificacin
(Accesin Artificial). Entendemos como superficie el derecho que
corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno,
obligndose al pago de un canon anual llamado "solarium". Es una
especie de arrendamiento de terrenos no edificados que se entregan
al superficiario para que este construya y se beneficie con el uso y
goce del edificio.
Caractersticas:
1.- Pagar el canon y edificar (el superficiario).
2.- El derecho del superficiario es transmisible a los herederos.
3.- El superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el derecho de
superficie.
4.- El concedente conserva la propiedad del terreno y adquiere la del
edificio construido.
5.- El pretor protegi al superficiario con el interdicto de superficie para
hacer valer su derecho contra el que lo desconociere, an contra el
propietario del terreno.
Extincin:
1.- Destruccin total del edificio o que sufra daos que impidan
destinarlo al uso que se le daba.

2.- Confusin (cuando el superficiario adquiere la propiedad del

terreno).
DERECHOS REALES PRETORIANOS ACCESORIOS: El pacto de
fiducia, la prenda y la hipoteca son derechos reales pretorianos
accesorios, porque constituyen medios de garantas reales que se
incorporan a la obligacin principal.
Mediante las garantas reales se afecta un bien determinado al
cumplimiento de una obligacin. Esos derechos reales sobre cosa
ajena son la enajenacin con fiducia, la prenda y la hipoteca.
FIDUCIA: Se presentaba cuando a la mancipatio (que era el medio
utilizado para vender los bienes al acreedor) se aada un pacto de
fiducia, que tena por finalidad obligar al acreedor a restituir los bienes
al deudor, cuando ste cumpliere en su totalidad la obligacin
principal.
Lo que ocurra era que el deudor que pagaba no se encontraba
protegido para solicitar del acreedor la restitucin de los bienes, ya
que lo nico que lo amparaba era el pacto de fiducia, un simple
acuerdo de voluntades que no engendra obligacin. Por este motivo el
derecho pretoriano crea la accin "actio fiducia", con el objeto de que
el deudor la interponga contra el acreedor para requerirle la devolucin
de los bienes en caso de incumplimiento.
Es importante destacar que los bienes que el deudor entrega en
garanta y tambin en propiedad, son sus herramientas de trabajo, sus
instrumentos de labranza; en un pueblo de labradores como lo fue
primitivamente Roma, este era un perjuicio enorme para el deudor
privado de sus cosas, por lo cual frecuentemente ocurra que el
acreedor permita al obligado conservar la cosa en su poder a ttulo de
arrendamiento o de precario.
El pacto de fiducia priv en el derecho antiguo, constituyendo el origen
de los contratos de comodato, prenda y depsito.
PRENDA (PIGNUS): La prenda consiste en entregar a una persona
una cosa para asegurar el pago de una deuda. En la prenda la cosa
que se entrega para garantizar la obligacin principal es con el
carcter de posesin a la persona del acreedor. En el antiguo derecho
romano no se conoci la relacin jurdica de la prenda. Se aseguraba
el cumplimiento de las obligaciones entregando en garanta una cosa,

utilizando la fiducia. No obstante, la fiducia confiere al acreedor un

derecho de propiedad y no un derecho pignoraticio. El acreedor poda
venderla o cambiarla, en cuyos casos estaba obligado a indemnizarle.
El deudor fue protegido por la actio fiducia, pero no tena ninguna
accin para reclamar la cosa al tercero que la hubiere adquirido. De
modo que an cuando fuere indemnizado, perda la cosa. Todo esto
llev a concebir la prenda con caractersticas propias, as:
a.- El deudor entregaba al acreedor mediante tradicin la simple
posesin de la cosa, pero no su propiedad.
b.- En la prenda el deudor prendario (quien entrega la cosa) sigue
conservando la propiedad de la misma y tiene el derecho a
reivindicarla en manos de cualquier tercero.
c.- Contra el acreedor (persona que recibe la cosa en prenda) el
deudor puede ejercer la "actio pignoraticia directa", para obligarle a la
restitucin de la misma.
d.- El acreedor a pesar de que tena la cosa en su poder (en un
principio) no tena derecho a disponer en provecho suyo de la cosa, no
poda venderla para cobrar su valor si el deudor no cumpla.
e.- Luego, en su evolucin, el derecho pretoriano le permiti al
acreedor disponer y lo protegi mediante los interdictos posesorios
para recuperar la cosa de manos del deudor o de un tercero para
retenerla. (El acreedor tiene la posesin ad-interdicta).
HIPOTECA: Ni la venta con pacto de fiducia ni la prenda lograron
subsanar la necesidad social existente de instituir otra figura jurdica y
esto se consigue con la hipoteca.
El vaco institucional se haca sentir particularmente en las relaciones
de los arrendadores de tierras rurales con los colonos. Estos slo
disponan de sus implementos de labranza y su ganado para
garantizar al locador (arrendador) el pago de los arriendos, no podan
transferir la posesin o la propiedad de los mismos sin quedar
privados de sus medios de subsistencia.
Por esta razn fue permitido que los instrumentos de trabajo, las
manadas de animales y dems bienes que el colono hubiere llevado a
sus tierras, quedaran sujetos al pago del arrendamiento por simple
convencin y sin que el arrendatario (colono) permitiese la posesin
de ellos.
Luego a travs del Interdicto Salvia no se le permiti al arrendador

impago obtener la posesin de esos bienes. Pero no poda venderlos

por no ser propietario.
Posteriormente, se le concede al arrendador una accin real, es la que
se conoce como Accin Serviana, mediante la cual puede hacerse en
posesin de los bienes del arrendatario no slo de manos del locatario
sino de cualquiera que los tuviese en ese momento. Pero el acreedor
segua sin poder venderlos. Justiniano permiti la venta de la cosa sin
previa estipulacin, lo que se convierte en elemento esencial de la
hipoteca.
La Hipoteca es un derecho real pretoriano accesorio que supone una
deuda cuyo pago asegura. El deudor afecta un bien inmueble de su
propiedad para garantizar la obligacin principal, sin desprenderse de
la propiedad ni de la posesin de la cosa gravada.
Este derecho se defiende con la accin cuasi serviana o hipotecaria.
Requisitos:
1.- La existencia de una obligacin principal a la que el derecho real
sirve de garanta.
2.- Debe constituirse por un modo legtimo, a saber:
a) Por va convencional.
b) Por va testamentaria.
c) Resolucin de una autoridad judicial.
d) Por disposicin de la Ley.
3.-La cosa susceptible de ser hipotecada debe ser un bien enajenable,
corporal o incorporal.
4.-Objeto: Slo cosas in-comercium, particularmente bienes
inmuebles.
5.-Efectos de la Hipoteca:
Respecto al Deudor:
a) Al deudor hipotecario, como propietario de la cosa, le corresponde
percibir los frutos que la cosa produzca.
b) Puede reivindicar la cosa contra terceros.
c) Puede gravarlas con servidumbre y enajenarlas pero sin lesionar los
derechos del acreedor hipotecario.
d) En caso de pagar la obligacin principal, si el acreedor no libera el
gravamen, el deudor puede ejercer el derecho de retencin en prenda.

Respecto al Acreedor:
a) El Acreedor Hipotecario fue protegido con la actio cuasi-serviana o
hipotecaria, as defenda su crdito.
b) La accin hipotecaria era una accin real que le permita usar el ius
possidendi para obtener la posesin de la cosa (slo cuando el deudor
no cumpla con su obligacin) y el ius distrahendi cuando ya tena la
posesin de la cosa poda venderla para hacer efectivo el crdito).
c) El acreedor hipotecario tena derecho de preferencia con respecto a
otros acreedores.
Extincin:
Por va directa: La hipoteca se extingue por las causas comunes que
producen la extincin de los derechos reales: Destruccin de la cosa,
renuncia a la garanta y por confusin. Tambin mediante la
Prescripcin, con un plazo de 10 o 20 aos a favor de un tercero y de
30 aos cuando se trate de poseedor de buena fe.
Justiniano fij el plazo de 40 aos para la extincin de la accin
hipotecaria.
Por va indirecta: Al extinguirse la deuda principal por pago, novacin,
compensacin, etc.
LOS DERECHOS REALES PRETORIANOS:
Los derechos sobre las cosas son derechos civiles, es decir, consagrados por la
legislacin positiva de los romanos; se les solan oponer los derechos reales
pretorianos, es decir, aquellos que el Pretor, en vista de la equidad y de la unidad
general, estableci y consagr; tales son: la propiedad bonitaria, la enfiteusis, la
superficie, la prenda y la hipoteca. Se dividen en dos grupos:
Derechos reales de goce o accesorios, formado por la enfiteusis y la superficies que
constituyen una superacin del rgido concepto de dominium, al estructurarse, ms
que como derechos reales limitativos del seoro del propietario, como seoro
prevalente sobre el de ste ltimo, y el de,
Derechos reales de garanta, formado por el pignus en sus dos variantes: la datio
pignoris (entrega de la prenda) o prenda y la conventio pignoris (convencin
pignoraticia) o hipoteca. Las garantas se dividen principalmente en reales y
personales. Mediante las garantas reales, se afecta un bien, determinado al
cumplimiento de la obligacin, mientras que, en las garantas personales o intercesin,
consisten en que una o varias personas se comprometen a cumplir por el deudor, si

este no satisface la obligacin principal.

Al suprimir Justiniano la vieja distincin

Artculos 1565 al 1577 del Cdigo Civil Venezolano

Es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo
determinado, con la obligacin de mejorarlo y de pagar un canon o pensin anual
expresado en dinero o en especies. Articulo 1.565.
Por lo antes expuesto podemos decir, que es un derecho real de carcter predial,
constituido sobre un fundo ajeno, para usar, gozar y disponer de el en la forma ms
amplia, sin ser el propietario.
Caractersticas:
* La enfiteusis se rige por las convenciones entre las partes.
* Los impuestos corresponden al enfiteuta.
* La esterilidad o prdida de frutos no exoneran de pago al enfiteuta.
* El enfiteuta puede ceder el fundo al concedente, si una parte importante de este ha
perecido.
* El enfiteuta se hace propietario de los productos y accesorios, inclusive tesoros y
minas.
* Este derecho puede ser trasmitido por acto entre vivos o por herencia.
* Cada 19 aos el propietario puede impedir la prescripcin adquisitiva.
* En caso de entrega del fundo, el enfiteuta tiene derecho a indemnizacin por
mejoras.
El propietario puede pedir la entrega del fundo si el enfiteuta no paga la pensin por
dos aos consecutivos, si lo deteriora o no cumple con la obligacin de mejorarlo.
* Para constituir este derecho, es fundamental su inscripcin en el Registro Pblico.
* Productor de obligaciones: Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento
de las recprocas obligaciones que surgen como consecuencia de la perfeccin del
contrato.
* Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de la
naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.
* Bilateral y recproco: Para este contrato, se requerir la voluntad de dos partes
(bilateral), y se les atribuirn sendas obligaciones (reciprocidad).
* Conmutativo: La obligacin de constituir la enfiteusis supone que existe equivalencia
en la obligacin, derivada de la propia equivalencia de obligaciones del derecho real
de enfiteusis.
*
LA HIPOTECA:
Artculos 1877 al 1912 del Cdigo Civil Venezolano.
La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un
tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el
cumplimiento de una obligacin. La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre
todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de
cualquiera de los mismos bienes. Est adherida a los bienes y va con ellos,
cualesquiera que sean las manos a que pasen. Artculo 1.877
Una hipoteca es un contrato mediante el cual se toma como garanta de un crdito a

un bien que generalmente lo constituye un inmueble. El bien permanece en manos del

propietario mientras este cumpla con sus obligaciones; en caso contrario, el acreedor
puede realizar la venta del bien para cobrar el dinero que prest.
El contrato que constituye una hipoteca debe ser inscrito en el Registro de la
Propiedad a fin de que posea valor para terceros. Se encuentra reglamentada
conforme a la ley. En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos se procede
a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate del inmueble. As, en tanto
contrato, una hipoteca solo impone obligacin al deudor y se encuentra reglamentada
conforme a la ley.
Los tres aspectos ms importantes de una hipoteca son:
* El capital: que es el dinero prestado por el banco y que suele ser menor al precio del
inmueble para poder cubrirse en un posible remate;
* El inters: que indica el porcentaje extra que se debe pagar a la entidad que otorg el
prstamo y que puede ser fijo o variable; y finalmente,
* El plazo: que es el tiempo que comprende la devolucin del capital.
Caractersticas:
* Es un derecho real de garanta: tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de una
obligacin.
* Es un derecho accesorio: garantiza una obligacin principal.
* No confiere al acreedor los derechos de uso, goce y disposicin.
* Es un contrato solemne.
* Tiene como fundamento bienes muebles e inmuebles.
* El acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado por falta de pago en el
trmino convenido.
* Publicidad. La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado. Cuando se constituye
la hipoteca mediante documento privado es ineficaz, pues la solemnidad del registro
es indispensable para su validez.
* Se pueden constituir dos hipotecas sobre un mismo inmueble, y un acreedor puede
ceder al otro su gravamen.
* La Ley no concede al acreedor hipotecario ningn derecho sobre los frutos
concebidos antes de ser embargado el bien, pero si se concede a partir del momento
en que esto ocurra.
* Es un derecho indivisible, o sea, cada una de las cosas hipotecadas y cada parte de
ellas, estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
Clasificacin
Hipoteca Legal: es la que resulta directamente de la Ley, sin intervencin de las
partes. Es procedente en caso de enajenacin, en caso de coherederos o socios y
sobre los bienes del tutor del menor y el entredicho.
Hipoteca Judicial: es la que emana de una sentencia y tiene por objeto asegurar su
ejecucin. Otorga preferencia al acreedor ganancioso, para ser pagados con los
bienes del deudor. No procede en caso de herencias.
Hipoteca Convencional: es aquella que tiene su origen en la manifestacin de voluntad
de las partes. Es un contrato por medio del cual el deudor, para garantizar el pago de
un prstamo, afecta un inmueble en beneficio de su acreedor.
Elementos:
* Consentimiento
* Capacidad y poder
* Objeto: lcito, posible y determinado.

Extincin:
* Por extincin de la obligacin.
* Por la perdida del inmueble hipotecado
* Por renuncia del acreedor.
* Por el pago del precio de la cosa hipotecada

SUPERFICIES:
Con el antecedente de concesiones de construir y gozar de edificaciones sobre suelo
pblico y de la correlativa tutela interdictal del pretor, se estructur en el derecho
justinianeo, un derecho sobre suelo ajeno, la superficie, que tambin, como la
enfiteusis, tena algunos caracteres propios de un derecho de propiedad y otros
propios de un derecho real sobre cosa ajena.
Se entiende entonces que la superficie es un derecho real pretoriano, enajenable y
trasmisible, que atribuye al superficiario el pleno goce y uso de un edificio construido
por l, en terrenos de un tercero, con su autorizacin.
Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de

una edificacin, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar

dicha propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurdico no cabe duda que el
derecho de superficie constituye propiamente una derogacin del derecho de
accesin, pues por l coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos
del dominus soli o dueo del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi,
en estado puro exteriorizado como derecho de superficie y propietario de lo que
se edifique en el futuro.
Caracteres:
* El derecho del superficiario es transmisible a sus herederos.
* El superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el derecho de superficie.
* El arrendatario slo debe pagar el canon y edificar.
* La propiedad el suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se
encuentre encima o debajo de ella salvo a lo dispuesto en las leyes especiales.
En nuestro Cdigo Civil actual de los bienes inmuebles en sus artculos
del 526 al 581 especifican varios puntos de gran relevancia tales como:
* Los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinacin o el objeto a

que se refiere.
Por su naturaleza: Son los edificios, terrenos, las minas y toda construccin de
modo permanente en la tierra.
Tambin se considera como inmuebles los rboles y frutos mientras estos no
hayan sido derribados, separados del suelo o cosechados.
Por su destinacin: Son las cosas que el propietario del suelo ha puesto en l
para su uso, cultivo y beneficio. Tambin es considerado inmueble a todos los
objetos muebles que el