8 tips de dinero para inquilinos

Si hay una "poblacin" que no para de crecer en la Ciudad de Buenos Aires es la de los
inquilinos, que pasaron de 227.000 hogares a 343.000 en los ltimos diez
aos (51% de aumento). Diversos factores explican este fenmeno: la devaluacin
del peso frente al dlar en el perodo citado en un pas en donde las propiedades se
encuentran valorizadas en moneda extranjera y la nueva generacin de
Millennials (aquellos nacidos entre 1980 y 2000) que parecen abandonar el sueo del
"techo propio" en detrimento de otras experiencias que consideran ms valiosas
como viajar o realizar estudios de posgrado figuran entre las razones ms
importantes.
De la mano del fuerte aumento en la demanda de alquileres han crecido
tambin los reclamos por condiciones abusivas por parte del tndem
formado por propietarios e inmobiliarias en un mercado muchas veces
confuso en cuanto a los derechos y reglamentaciones que delimitan las
negociaciones entre ambas partes.
En la columna de hoy propondr 8 tips de dinero para inquilinos basndome en
mi experiencia prctica en el plano de las Finanzas Personales.

1- Buscar que el mes de depsito no pierda valor durante la vida del contrato.
El mes de depsito corresponde al costo mensual de alquiler que el inquilino debe
entregar como garanta ante rupturas o daos que eventualmente podra ocasionar al
inmueble, de manera tal que el propietario quede protegido ante ello.
Derogada la ley 23.091 el ao pasado, ahora el depsito de garanta locativa, si fuera
pactado en pesos se devolver en pesos "sin reajustar" (conf. art. 4, ley 25.561 que
prohbe las actualizaciones)
Claro que tambin se establece que los alquileres debern ser abonados en moneda
local y sin embargo muchos de ellos (sobre todo los del segmento Premium) se pactan
en dlares por conformidad entre ambas partes. Sabido esto, el inquilino debe
exigir que el dinero dejado en concepto de depsito o bien se actualice por
el mismo ndice elegido para actualizar el costo del alquiler o bien se
entregue y se devuelva en dlares, con el objetivo que el mismo no pierda
poder adquisitivo durante la vigencia del contrato (2 aos).

Otra posibilidad es que ese dinero se actualice en funcin de la tasa de inters

promedio por plazos fijos pagada por los bancos de primera lnea, ya que una prctica
abusiva por parte del propietario sera la de recibir esa garanta en pesos, establecer
un plazo fijo bancario con la misma por dos aos y luego devolverle al inquilino el
capital sin los intereses generados en ese perodo.
2- Usar home banking para mantener el control de los impuestos y servicios pagos.
Dado que muchas veces el inquilino se hace cargo de diversos impuestos y servicios de
frecuencia mensual o bimestral, es fundamental llevar un estricto control y
clasificacin de lo abonado ante eventuales reclamos futuros por parte de las
empresas proveedoras, municipios o el mismo propietario.
En ese sentido el home banking puede ser de suma utilidad ya que los
comprobantes de boletas pagas quedan archivadas en la "nube" y pueden
ser consultadas en cualquier momento. Para mayor seguridad, se
recomienda descargar las mismas y guardarlas en una computadora o
pendrive, generando as un doble control.
3- Negociar la comisin de inmobiliaria basndose en la ley 2340
Una de las quejas ms frecuentes recibidas por la recientemente creada Defensora
del Inquilino tiene que ver con el cobro de la comisin que las inmobiliarias
establecen para los contratos de alquiler, que por ley debera ser de un importe no
mayor al mes de alquiler y muchas suelen fijarlo en exactamente el doble o ms.
Segn el artculo 57 de la ley 2340 las inmobiliarias deberan cobrar como
mximo el 4,15% del valor del contrato de alquiler, y el inquilino debe
hacer pesar esta normativa en la negociacin.
4- Controlar los gastos realizados por el consorcio y administrador en las expensas y
actuar en caso de ser necesario. No pagar expensas extraordinarias
Dado que las expensas debe abonarlas el inquilino, el mismo debe revisar el desglose
mensual proporcionado por el administrador del consorcio y participar de las
reuniones y asambleas en donde se decidan las acciones a tomar.
Con respecto a las expensas extraordinarias, las mismas corren por parte
del propietario, y para poder identificarlas es necesario revisar la boleta
de expensas ya que el administrador del consorcio tiene la obligacin de
detallarlas en los resmenes emitidos.
5- Mirar siempre sites de alquileres ofrecidos por dueos directos para ahorrar la
comisin de inmobiliaria.
La planificacin es algo que suele rendir sus frutos en lo referido a las finanzas y el
ahorro y, en el caso del alquiler de propiedades, buscar con tiempo ya sea estemos
hablando de un primer contrato o una renovacin puede derivar en un ahorro
importante.

Una opcin cada vez ms utilizada es la de la bsqueda por Internet de

sites en donde los dueos alquilan sus propiedades directamente a los
inquilinos como solodueos.com, con el resultante de un importante
ahorro para estos ltimos en concepto de comisin de inmobiliaria y
gastos administrativos.
6- Conocer los derechos de la resolucin anticipada del alquiler.
Muchos inquilinos no saben que por ms de que el contrato de alquiler
suele establecerse por dos aos tienen el derecho a una resolucin
anticipada transcurridos los primeros seis meses de la relacin locativa,
tal cual lo establece el artculo 8vo de la ley 2340.
El artculo establece que en caso de abandonar el inmueble transcurrido ese lapso el
inquilino deber abonar al locador en concepto de indemnizacin la suma equivalente
a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda si ello sucede antes
del ao, siendo esa indemnizacin de un solo mes si ello sucede transcurrido el primer
ao de contrato.
7- Leer en detalle el contrato de alquiler y verificar la titularidad del inmueble.
El artculo 1 de la ley citada establece que los contratos de locaciones urbanas, as
como tambin sus modificaciones y prrrogas, deben formalizarse por escrito.
Es fundamental aqu que el inquilino revise en detalle el contrato antes de
firmar, siendo lo ideal el asesoramiento de un abogado o escribano para
que ayude en esta tarea y constate adems que el propietario otorgue la
constancia que verifica la titularidad del inmueble que le proporcionan
las facultades legales como para poder alquilarlo.
8- No creer que porque se alquila se est "tirando" el dinero.
Actualmente, la rentabilidad de los propietarios por alquilar no llega al 5% anual en
dlares descontados todos los gastos. Al mismo tiempo, se puede invertir en LEBACs
al 30% anual en pesos o en instrumentos de renta fija en la Bolsa de Comercio con
rentabilidades an mayores, todo esto en un contexto de dlar "planchado".
Por qu hacemos esta comparativa? En esta nota publicada hace un par de
mesespodrs ver el detalle cuantitativo que argumenta mi idea de buscar
un "ingreso pasivo propio" en vez de un "techo propio", y usar ese ingreso
pasivo para pagar no solo el monto del alquiler sino tambin los gastos
secundarios originados por el mismo.
Los tiempos cambian y hoy en da se comienza a valorar ms el disfrute por sobre la
posesin de las cosas, y ello sucede tambin en el plano de las finanzas personales.

Conclusin

El capitalismo se basa en gran parte en la propiedad privada, y por ello es que

histricamente el poder econmico perteneci a los propietarios de la tierra, o en este
caso de los inmuebles construidos sobre ella.
Pero nos encontramos en las puertas de la economa intangible, en donde empresas
que producen en la "nube" (Netflix, Facebook, Uber, Google) poseen un valor de
mercado ms importante que las empresas tradicionales.
Para aquellos inquilinos que sepan aprovechar la "economa de lo
intangible" sin "anclarse" a los bienes fsicos se abre un mundo lleno de
posibilidades en donde existen ventajas como la movilidad geogrfica, el
disfrute de la propiedad con menores cargas impositivas que los
propietarios y la posibilidad de generar ingresos pasivos para costear los
gastos fijos y variables que la vivienda alquilada ocasiona.
Cuidar los intereses propios y negociar en igualdad de condiciones es el
primer paso para convertir lo que histricamente fue una desventaja en
algo positivo y conveniente para los tiempos que corren.