LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

(modo de adquirir la propiedad de una cosa.

ANTECEDENTES HISTORICOS (usar o tomar una cosa)
Proviene del latn "usus" que significa usar una cosa y de "capere" que equivale
a tomar. En el Derecho Romano la institucin de la usucapio era utilizada para
la adquisicin del dominio por la posesin (usus) durante un cierto tiempo
DERECHO ROMANO PRECLASICO
Esta institucin, exclusiva del derecho quiritario, tena por finalidad, en convertir
en propietario a aquel que no detentaba esta situacin jurdica ya sea, porque
el que le haba trasmitido la cosa no lo era o no se haba respetado las
formalidades legales. Por lo tanto, los peregrinos no tenan la posibilidad de
utilizar este instituto por ser este un modo de adquisicin del derecho civil.
Las doce tablas establecan que el dominio poda adquirirse por la posesin
continuada e ininterrumpida de un ao si la cosa era mueble y de dos aos si
era inmueble: "usus auctoritas fundi bienium, cetenarum reum anus esto".
Por usus, como dijimos se entiende a la posesin; por auctoritas, la ayuda que
debe prestar el enajenante al adquirente. Vencido el plazo legal de uno o dos
aos, segn corresponda, se consideraba que el usucapiente adquira un ttulo
inatacable. Las cosas furtivas, las que estaban fuera del comercio, la res
publicae, universitatis, sacrae, religiosae, los fundos provinciales quedaban
fuera del mbito de este instituto. Tambin estaban expresamente prohibido por
las doce tablas, la usucapin de los cinco pies contados de la lnea separativa
de los fundos contiguos, que tenan la funcin de demarcar la divisin de los
mismos, y a su vez era utilizada para el paso de las personas, animales y
arados.
LA BUENA FE EN EL DERECHO ROMANO
Se discuta si el antiguo Derecho Romano exiga la buena fe coma elemento
necesario para llegar a usucapir. Parece que este elemento tico de la "bona
fides", fue agregado con posterioridad, cuando el derecho progresa y se

espiritualiza. Dicha buena fe, se daba cuando alguien que posea una cosa
crea que quin se la trasmiti era el verdadero propietario o que nadie tena un
derecho mejor que el suyo. Evidentemente, descansaba sobre una creencia
subjetiva errnea. El error que admita era el error de hecho, no sirviendo
para la usucapin el error de derecho. Por lo tanto, de aqu en ms, los
elementos necesarios para la usucapion ordinaria sern adquirido justamente
estado esta protegiendo al ciudadano el justo ttulo (fusta causa possidendi)
y la buena fe (bona fides), lo que queda detalladamente legislado en el
derecho justinianeo. Empero, en esta etapa, nos encontramos con casos
anormales de usucapin, entre los que podemos mencionar la "usucapio pro
herede"(herencia) y la "usurreptio", verdaderos vestigios del antiguo derecho y
que eran denominadas en comn como "usucapio ex lucrativa causa" en
oposicin a la usucapin normal, que se la llamaba "pro suo".

EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL

PERUANO DE 1984
El art. 923 del Cdigo Civil, se encarga de definir a la propiedad, sealando
en primer lugar, que es un poder jurdico, es decir, que nace del derecho.
Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales
(cosas) bienes muebles e inmuebles

o incorporales-inmateriales

(derechos tener una familia, vida, digna, educacin, trabajo, libertad

religiosa, etc). Teniendo cuatro atributos o derechos que confiere la
propiedad a su titular: usar, disfrutar, disponer y reivindicar.
Los atributos clsicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la disposicin. La
reivindicacin no es propiamente un atributo, sino el ejercicio de la
persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho
real. Aparte de los atributos o derechos del propietario, la doctrina analiza los
caracteres de la propiedad, que son cuatro: es un derecho real; un derecho
absoluto; (el perteneciente al individuo y que ha de ser respetado por todos los
dems-derecho vida) un derecho exclusivo (derecho de autor) y un
Derecho perpetuo (limitacin esencial de la utilidad en muchos objetos,)

La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no se extingue por el solo

no uso. El propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no
acarrea la prdida del derecho. Para que el propietario pierda su derecho
ser necesario que otro adquiera por prescripcin (art.927). Siendo que en su
parte final el art. 923 norma que la propiedad debe ejercerse en armona con
el inters social y dentro de los lmites de la ley. La norma alude al inters
social porque cuando se expidi el actual Cdigo estaba vigente la Constitucin
de 1979. El bien comn es el bien general, el bien de todos. El inters social,
en cambio, es el que puede tener un grupo social determinado, comenta Jorge
Avendao Valdez

IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

Partamos este acpite, trayendo a colacin lo sealado por el maestro Jos
Antonio lvarez Caperochipi, quien sostiene que la usucapin es una
investidura formal mediante la cual una posesin se transforma en
propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio de prueba de la propiedad,
o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico, es
la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la
posesin".
Dez-Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un efecto de la
posesin, conduciendo sta a aqulla.
La usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del derecho de
propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesin
prolongada durante cierto plazo, dicen los hermanos Mazeaud
Albaladejo seala que la usucapin o prescripcin adquisitiva es la
adquisicin del dominio u otro derecho real posible, por la posesin
continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De
modo, pues, que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas condiciones
aparece, figura, acta o viene comportndose como titular del derecho de que
se trata (si es del de propiedad, como dueo de la cosa que sea). Y ese
derecho que realmente no le perteneca, se convierte en suyo en virtud de que
ha venido apareciendo como si le correspondiese. Por la usucapin el estado
de hecho que se prolonga en el tiempo, se convierte en estado de derecho.

El maestro Anbal Torres Vsquez, seala que la prescripcin adquisitiva es un

modo originario de adquirir la propiedad y un modo de prueba de la propiedad.
En unos casos sirve para convertir en propietario al poseedor y en otros para
que el propietario pruebe su derecho de propiedad. Esta segunda concepcin
de la prescripcin es la que se utiliza con mayor frecuencia. Por ejemplo, si un
inmueble ha sido transferido en propiedad varias veces durante el plazo de
prescripcin, el actual poseedor puede adicionar a su plazo posesorio al de
aquel que le transmiti vlidamente el bien (art. 898). Si todas las
transferencias son vlidas, el derecho de propiedad del actual poseedor es
inobjetable y para acreditarlo ya no tiene la necesidad de probar la validez de
las transferencias hechas con anterioridad a la fecha de inicio del plazo de
prescripcin, porque all se acaba la investigacin retrospectiva
Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante, mediante la
cual por el transcurso del tiempo, el poseedor bajo ciertas circunstancias se
convierte en propietario (Dez-Picazo y Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la
otra, que afirma, que es un medio de prueba (Torres Vsquez).
De las nociones reseadas, y con buen pulso y rigor acadmico, el Dr. Max
Arias Schreiber Pezet, no indica que el fundamento de la prescripcin
adquisitiva reposa en un principio de puro derecho, al tratarse de una
institucin establecida en base a la equidad y que interesa a la sociedad
conservar el principio de la seguridad del dominio, como presupuesto necesario
de la paz social, evitando conflictos en el rea dominial.
Como se advierte, la usucapin (a veces llamada prescripcin adquisitiva) es
un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos
reales mediante la posesin continuada de estos derechos durante el tiempo
que seala la ley, siempre y cuando no exista accin en contra de dicha
posesin por parte del afectado.

LOS FUNCIONARIOS QUE DECLARAN PROPIEDAD POR

PRESCRIPCIN
SEGN EL CODIGO CIVIL: EL JUEZ

Nuestro Cdigo Civil establece en su artculo 950 que, "la propiedad inmueble
se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y
pblica como propietario durante diez aos". Asimismo indica nuestra
norma civil bsica en su artculo 952 que "quien adquiere un bien por
prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario".
Existe en la doctrina, y en la jurisprudencia dictada en los ltimos aos,
discusin acerca de la obligatoriedad de entablar el juicio al que se refiere el
artculo 952 para que recin pueda operar la adquisicin de propiedad por
prescripcin. No es objeto del presente trabajo discutir este tema. Sin embargo,
por cuestin metodolgica consideramos inevitable hacer algunas referencias
sobre

este

aspecto

ms

adelante.

Por

ahora

asumimos

que,

con

la interpretacin judicial, resulta necesario entender que la propiedad no se

adquiere por prescripcin sino desde el momento en que es dictada la
sentencia declarativa por parte del Juez.
De los artculos mencionados y la interpretacin judicial antes indicada,
debemos entender dos cosas:
(i) es necesario que se inicie una demanda que tenga como objetivo la
declaracin de propiedad del interesado y
(ii) que esta declaracin debe ser sentenciada por el Juez.
La norma indicada no seala la va procedimental en la que se debe tramitar la
demanda. No obstante, en una interpretacin sistemtica con aplicacin
del Cdigo Procesal Civil, entendemos que el proceso civil necesario para que
se declare la propiedad es de naturaleza contenciosa.
Asimismo, en funcin a este proceso contencioso que permite como
resultado final que el demandante sea declarado propietario, el Juez
Especializado en lo Civil, funcionario responsable, tiene las facultades
correspondientes para resolver un conflicto de intereses.
Como veremos ms adelante, no todos los funcionarios encargados de la
declaracin de propiedad tienen la potestad de resolver los conflictos de
intereses que se presenten en el desarrollo del proceso de demanda de
declaracin de propiedad por prescripcin.

SEGN LA LEY 27157: EL NOTARIO

La

Ley

27157,

"Ley

de

Regularizacin

de

Edificaciones,

del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades

Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn", es una norma
que regula en un solo texto legal diversos aspectos relativos a la propiedad,
que no tienen conexin directa entre s.
Uno de los temas corresponde al proceso de regularizacin de los derechos de
propiedad en la va notarial mediante los procesos "no contenciosos" de
declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o de
formacin de ttulos supletorios.
Debemos hacer hincapi que, para los casos en los que interviene el Notario, el
proceso es considerado como "no contencioso". Segn el artculo 21 de la
citada norma, la prescripcin adquisitiva es declarada notarialmente, a solicitud
del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el
artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable.
Dicha norma es completada por el artculo 5 de la Ley N 27333 (Ley
Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos
de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones) que seala
que el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva
de dominio previsto en el Artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar,
exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble,
tramitndose la solicitud como "asunto no contencioso de competencia
notarial" y se regir por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley
N 26662 (anterior Ley del Notariado).
Siendo as, una de las limitaciones que tendr el procedimiento desarrollado
por el Notario estara en el hecho de que, si se presenta un conflicto de
intereses, ste profesional del derecho no podr intervenir en la solucin
del mismo (salvo las naturales propuestas de conciliacin), debiendo dar
por finalizado el procedimiento remitiendo lo actuado al Juez.

ALCANCES SOBRE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE

DOMINIO NOTARIAL

De acuerdo con el artculo 21 de la Ley N 27157: La prescripcin adquisitiva

es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir
el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguiente del Cdigo
Procesal

Civil,

en

lo

que

sea

aplicable, Asimismo, procede tramitar

notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado

acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez
(10) aos, est o no registrado el predio. [Inmatriculado o no]. ().
En cuanto a la normativa aplicable tenemos la siguiente:

a) Especfica

Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la

Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Ley N 27157 (El Peruano,

20/07/199)
Su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC (El
Peruano, 17/02/2000) cuyo TUO se aprob va Decreto Supremo N

035-2006-Vivienda (El Peruano, 8/11/2006)

Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de asuntos no contenciosos

de competencia notarial, para la regularizacin de edificaciones

Ley N 27333 (El Peruano, 30/07/2000)

b) Supletoria

Ley del notariado, Decreto Legislativo N 1049

Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, Ley 26662
Cdigo Civil

Cdigo Procesal Civil

La Usucapin Notarial
Procede cumplidos los diez aos, independientemente de los requisitos de la
prescripcin corta o larga.
En ocasiones se ha sealado a nivel notarial que si el predio no est
inmatriculado, la va idnea para la regularizacin es la formacin de
ttulos supletorios, y cuando s lo est es la prescripcin adquisitiva. Sin
embargo, la

Ley N 27157 seala que se puede tramitar la prescripcin

adquisitiva de dominio de un predio est inmatriculado o no.

Si es posible suma de plazos posesorios de acuerdo a las disposiciones del
Cdigo Civil, se presentara el documento en el que consta la transferencia de
la posesin cuyas firmas o fechas hayan sido certificadas por un juez o un
Notario, si se cuenta con una escritura o inscripcin registral mucho mejor. Si el
bien objeto de posesin fue adquirido por medio de la posesin civilsima se
deber acreditar la calidad de heredero en virtud de una sucesin intestada o
testada