PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a
su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Ttulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble as
como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.
La norma define el derecho real de propiedad horizontal y se vale para ello de la delimitacin de
su objeto, de la mencin de las facultades del titular, de la especificacin de los sectores del
inmueble sobre los que se ejerce (partes privativas y partes comunes) y de la enumeracin de
las fuentes de tales facultades (la ley y el reglamento)
Objeto
La propiedad horizontal aparece enumerada como uno de los derechos reales admitidos por el
Cdigo, cuyo titular puede ejercer las facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica
sobre el objeto constituido por partes privativas y comunes de un edificio las que en su conjunto
son denominadas unidades funcionales.
No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio) integrado por sectores cuya
interdependencia funcional hace imposible separarlos, son interdependientes y conforman un
todo inescindible, dice la norma.
Reglamento de Propiedad Horizontal
La forma instrumental imperativamente asignada al Reglamento de Propiedad Horizontal es la
escritura pblica.
Una vez inscripto el Reglamento constituye el estatuto regulador de todos los derechos y
obligaciones de los titulares de los derechos reales de la propiedad horizontal que se integra al
ttulo suficiente sobre la unidad funcional
Unidad Funcional
La unidad funcional constituye el objeto del derecho real de propiedad horizontal y est
integrado por sectores privados y por la parte indivisa de las cosas comunes.
La existencia de sectores privados queda condicionada a que tengan autonoma funcional
dentro del complejo edilicio. Este extremo se cumplimenta si las unidades satisfacen el fin o
destino para el cual fueron creadas, para lo cual debe reunir dos requisitos: independencia y
salida a la va pblica.
Parte privativa
Las partes privativas puede ser pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino
Es una parte destinada al aprovechamiento independiente sobre las cuales cada titular ejerce un
derecho exclusivo.

Se exige adems que estas partes privativas tengan independencia funcional y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
Partes comunes
Las partes comunes pertenecen en condominio a todos los copropietarios, sujeto a indivisin
forzosa que facilitan aquel aprovechamiento, directa o indirectamente.
La naturaleza jurdica del derecho de cada propietario sobre las cosas comunes es de condominio
con indivisin forzosa perdurable.
Unidades Complementarias
Las unidades complementarias reconocen como destino servir a las unidades funcionales, tales
como cocheras individuales, bauleras, etc.
Estas unidades, para tener tal carcter, deben ser concebidas en los modo tal que la subdivisin
las contenga con esa designacin.
No siguen estrictamente al dominio exclusivo de un determinado sector privativo, depende de lo
que convencionalmente se acuerde.
Cosas y partes comunes
Pautas que servirn para determinar que partes son comunes:
-

Que sean de uso comn,

Que sean indispensables para mantener su seguridad,

Que este determinado el carcter de comunes por el reglamento o

Que no este determinado el carcter de comunes o propias.

La calidad de comunes de las cosas o partes de un edificio no depende de una calificacin legal
ni de la funcionalidad de su destino en orden a prestar un servicio de uso y goce comn, pues el
reglamento puede determinar la inclusin como comunes, de cosas que no responden a este
criterio; la norma adopta un criterio elstico.
Adems establece una presuncin de comunidad respecto de aquellas cosas y partes cuyo uso
no est determinado en la ley o el reglamento.
Las facultades materiales de los propietarios sobre las partes comunes responden al siguiente
criterio:
-

pueden utilizarse conforme a su destino,

sin perjudicar ni restringir el derecho los derechos de los otros propietarios

Quedando obligados a proveer a su cuidado, mantenimiento, arreglo o reconstruccin en la

proporcin reglamentaria o legal.
Cosas y partes necesariamente comunes

La norma enuncia, Art 2.041, a modo ejemplificativo distintas cosas y partes que de existir en el
edificio necesariamente deben definirse como comunes.
Tiene como finalidad eliminar la posibilidad de enrolar los supuestos expresamente previstos
entre las cosas propias cuando puedan existir duda acerca de su calificacin, por ej. espacio para
el alojamiento del encargado o escaleras mecnicas.
La enumeracin ayuda a disminuir los conflictos, como el que puede provocarse cuando no es
claro si la cosa que origina el dao es privativa de un propietario o comn, pues slo si se
demuestra que procede de un sector comn, la reparacin debe afrontarse por va de expensas
comunes.
Cosas y partes comunes no indispensables
Se trata de cosas o partes comunes que pueden o no existir pero que si existen pueden mutar su
carcter a cosas propias, x ej piscina, gimnasio, etc.
Las cosas y partes no indispensables pueden ser convertidas en privativas, pues con tal
mutacin no queda comprometida ni la seguridad del inmueble ni el funcionamiento del sistema;
la mayora requerida para decidir la conversin es la unanimidad.
Cosas y partes propias
Son cosas y partes propias con respecto a la unidad funcional aquellos espacios habitables o con
otro fin, construidos entre muros maestros, perimetrales, estructuras, el terreno o cualquier
divisin entre unidades, se trate de pisos, departamentos, locales, cocheras u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino junto con sus anexos, tales como
depsitos, bauleras, sitios guardacoches, etc.
Se dijo, que en materia de propiedad horizontal la distincin entre cosas propias y cosas
comunes es muy artificiosa, porque, en suma, todo el edificio es comn y solamente en propio el
sector circundado por cosas comunes Lo propio es solamente un cubo de aire delimitado por
planos horizontales y verticales comunes y todo lo que est dentro de ese espacio. CNCiv sala
C 19-9-89 LL 1991A333
El propietario tiene facultades para realizar sobre su unidad privativa toda actividad y toda obra
que no perturbe la tranquilidad de los dems de cualquier manera que no exceda la normal
tolerancia y no comprometa la seguridad el inmueble.

Consorcio

El consorcio de propiedad horizontal es el conjunto de propietarios de las unidades

funcionales.-

Es una persona jurdica con todos los derechos y obligaciones que le otorga el carcter
de tal.

El consorcio nace con el otorgamiento e inscripcin del reglamento de propiedad

horizontal y se extingue con la desafectacin que puede provenir de acuerdo unnime de
los copropietarios o por resolucin judicial.

El Consorcio constituye un ente distinto de los propietarios que lo conforman, dotado de

personalidad propia.
Los rganos del Consorcio son la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el Administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por desafectacin del inmueble al rgimen de
propiedad horizontal.

Facultades y obligaciones de los propietarios

El titular del sector privativo y sectores comunes que acceden a l puede disponer jurdicamente
de ambos en forma conjunta sin limitaciones de ninguna naturaleza. La ley le reconoce una
facultad amplia de enajenacin que le permite disponer de ella por actos entre vivos o por actos
de ltima voluntad, a ttulo oneroso o gratuito, en formal total o solo por un porcentaje.- Adems,
puede gravar y en su caso abandonar la unidad.

El titular de la propiedad horizontal tiene obligaciones que no puede dejar de lado

referentes al mantenimiento de su unidad y del edificio as como de la administracin del
consorcio

Prohibiciones a los propietarios

La prohibiciones impuestas a los propietarios juegan un rol esencial como medio para
asegurar una marcha correcta de las relaciones comunitarias entre ellos, razn por la cual
corresponde riguroso acatamiento

Prohibiciones
Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones
Cada propietario debe atender:
-

los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad funcional y

debe pagar las expensas comunes que clasifica en expensas ordinarias y las
extraordinarias que aparezcan durante la vida consorcial.-

Expensas comunes ordinarias o gastos comunes ordinarios, a saber: a) las de

administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble, b) las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea y c) las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso
o circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin
alternativas para casos de siniestros.

Expensas comunes extraordinarias. Se refiere a gastos imprevistos o inusuales decididos en

Asamblea, x ej. una indemnizacin por despido, el pago de un reclamo judicial, creacin o
conformacin de fondo de reserva
Expensas
La vital importancia que tienen las expensas para la vida del Consorcio ha determinado que el
legislador le otorgue una serie de garantas para asegurar su efectiva percepcin.- Es as que el
Cdigo
Le otorga privilegio especial al crdito por expensas - Art 2582 inc a
Confiere va ejecutiva para su cobro judicial Art 2048 y
Limita las defensas frente a la ejecucin Art 2049
Obligados al pago de expensas
Legitimacin activa
El nico legitimado para perseguir el cobro de expensas es el Consorcio por ser el titular del
crdito y solo el Administrador como su representante legal, podra expedir el certificado de
deuda que permita su cobro por va ejecutiva, el cual debe ser aprobado por el Consejo de
Copropietarios, si existe
Legitimacin pasiva.
- Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste,
-

estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que
sean poseedores por cualquier ttulo.

La calidad de indivisible de la obligacin determina que el acreedor tiene derecho a exigir la

totalidad del pago a cualquiera de los deudores, simultnea o sucesivamente.
Modificaciones en cosas y partes comunes
Tanto las reparaciones como las mejoras y obras nuevas constituyen supuestos de laboreos o
trabajos en cosas o partes comunes. La calificacin como mejora u obra nueva de un trabajo
depende de las circunstancias pero el distingo no es relevante a los efectos legales pues, sea de
parte de los copropietarios o del consorcio, requiere consentimiento de la mayora de los
copropietarios y el previo informe tcnico de un profesional autorizado.
Modificaciones en partes y cosas comunes unanimidad
Se requiere el acuerdo unnime e los propietarios
- si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, y
- Tambin si la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en inters particular
que slo beneficia a un propietario.
Reparaciones urgentes

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de

propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carcter
de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total
o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario.
Grave deterioro o destruccin del edificio
En caso de grave deterioro o destruccin del edificio, supuesto en que el inmueble se vuelve
ruinoso por cualquier causa y su estado que no permite brindar seguridad y comodidad a sus
habitantes, que hace dudar entre la reparacin, reconstruccin o demolicin se requiere mayora
que represente a mas de la mitad del valor del edificio, como excepcin al principio general de
mayora del Art 2.060
Reglamento de Propiedad Horizontal
El Reglamento de Propiedad Horizontal rige la vida consorcial.La norma enumera clausulas que obligatoriamente debe contener el reglamento reflejando la
presencia del inters pbico en la temtica de la propiedad horizontal.
El Reglamento de Propiedad Horizontal reviste naturaleza contractual.
El Reglamento de Propiedad Horizontal representa el vnculo que une a los copropietarios en la
gestin de los bienes comunes y constituye, por lo tanto, el verdadero estatuto inmobiliario
regulador de los derechos y obligaciones de los integrantes de la comunidad.
Asambleas
La Asamblea constituye el rgano de gobierno del Consorcio de Propietarios que funciona como
medio de formacin y expresin de su voluntad y que est facultada para resolver las cuestiones
que la norma le somete a su decisin.
La comunidad llamada consorcio, que conforma a una persona distinta de sus integrantes,
requiere el concurso de la opinin de una pluralidad de voluntades individuales (los propietarios)
para resolver las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento.
Los poderes de la Asamblea son soberanos solo si sus decisiones son tomadas dentro del marco
de las previsiones legales y reglamentarias en cuanto a convocatoria, deliberacin y decisin.El legislador ha realzado la funcin de la Asamblea como la mxima expresin de voluntad
consorcial al incluir en su competencia las cuestiones atribuidas al Administrador o al Concejo
de Propietarios siempre y cuando le sean sometidos por cualquiera de estos o quien representa
al cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relacin al conjunto y prestar
conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio a propuesta del
Administrador.
Asamblea Convocatoria
La norma exige que la notificacin se practique en la forma prevista en el Reglamento de
Propiedad Horizontal la cual deber consistir en un medio fidedigno e indudable pues presenta

un imperativo del propio inters del rgano facultado a convocar a la Asamblea (el administrador
o el consejo de propietarios).
La citacin debe ser remitida a la unidad o al domicilio especial constituido por el propietario
cuando opta por uno diferente al de la unidad.
Asamblea Quorum
Quorum. Cantidad de personas que de modo indispensables debe estar presentes para que la
asamblea pueda deliberar y sesionar vlidamente.
La norma no indica el modo preciso de lograr el quorum y tampoco indica tal extremo previsto
como clausula obligatoria del Reglamento.
El quorum para sesionar nunca ser inferior a la mayora necesaria para tomar la decisin de que
se trate.Las decisiones asamblearias, para ser vlidas, deben contar con el voto favorables de la cantidad
de personas que exija la ley o el reglamento, segn el tema de que se trate.- Pero, ante la falta
de previsin, la norma prev el modo de tomar las decisiones asambleariasAsamblea Mayoras
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta computada sobre la totalidad
de los propietarios de las unidades funcionales y los votos deben contarse siguiendo un criterio
mixto o de doble mayora, es decir,
-

por unidad y
por valor.

Asamblea Impugnacin
La asamblea goza de presuncin de legitimidad que solo puede ser desvirtuada cuando aquella
sea declarada judicialmente invlida por lo que, hasta que eso no suceda, sus decisiones
adquieren fuerza ejecutoria y tanto los propietarios como el Administrador deben obedecer lo
decidido y actuar en consecuencia.Cuando el Consorcista pretenda apartarse de la decisin asamblearia , la nica va con la que
cuenta es la nulidad de la Asamblea en virtud de estar afectada por vicios en su convocatoria, en
su etapa deliberativa o en su fase de resolucin. De ese modo se priva al acto de todo efecto
jurdico con retroactividad al momento de su nacimiento.Asamblea Conformidad expresa
En caso que la decisin asamblearia se vincule con los derechos patrimoniales de alguno de los
propietarios (por ej. modificacin del destino de las unidades, etc) deber integrarse con su
conformidad cualquiera sea la mayora que se requiera para adoptar una decisin vlida. La
aceptacin no puede provenir del mecanismo de adhesin a la propuesta por medio del silencio
sin oposicin, pues la norma requiere que la conformidad del propietario afectado sea expresa.
Asamblea Libros Actas

Es obligatorio al Consorcio, sin perjuicio de otros que hagan a la Administracin, llevar:

Libro de Actas de Asamblea y

Libro de firmas.

Deber labrarse acta de cada Asamblea en la que los presentes debern firmar como constancia
de su presencia.
Asamblea Judicial
En caso que el Administrador o el Consejo de Propietarios, en subsidio, omitan convocar a la
Asamblea los propietarios que representes el diez por ciento del total pueden solicitar al Juez la
convocatoria de una Asamblea Judicial, razn por la cual, para que solo uno pueda convocarla el
Consorcio debe estar integrado como mximo por diez propietarios.
Consejo de Propietarios
El Consejo de Propietarios es un rgano facultativo que la Asamblea puede designar o decidir no
hacerlo.La norma lo reconoce como nuevo rgano del Consorcio. No se especifica la cantidad de
miembros con los que debe contar el Consejo ni tampoco se enuncian los criterios para lograr su
composicin en cuando al nmero de integrantes.- Solo queda claro que debe ser integrado por
propietarios, conforme el nombre elegido.
Administrador
El Administrador es el representante legal del Consorcio con carcter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, una persona fsica o jurdica.Para su designacin se requiere mayora absoluta.El Administrador puede ser removido sin expresin de causa por resultar aplicables a su vnculo
las normas del mandato.
Subconsorcios
La norma incluye la posibilidad que el Reglamento adopte un rgimen especial de subconsorcios
en edificios donde coexistan unidades con diferentes destinos (viviendas, unidades funcionales,
cocheras, oficinas) o en dos o ms sectores de un edificio (torres separadas) que cuenten con
independencia funcional o administrativa.
No son sujetos de derecho autnomos.
Frente a terceros responde todo el Consorcio.
Infracciones
La norma faculta al representante del consorcio o a los propietarios afectados a iniciar una
accin en procura del cese de las infracciones frente a la violacin por parte de un ocupante,
propietario o no, de las prohibiciones del Cdigo o del Reglamento.
La accin tramitar por el procedimiento ms breve que prevea el ordenamiento local y en
ningn caso obstaculizar las dems acciones que correspondan frente a la infraccin, como por
ejemplo, la resarcitoria.

Prehorizontalidad
La prehorizontalidad hace referencia al momento previo a la constitucin de la propiedad
horizontal. Abarca el perodo que corre desde el momento que se ofrecen en venta unidades ya
construidas o recin proyectadas, hasta que finaliza la edificacin y se redacta e inscribe el
reglamento que provoca la divisin jurdica del edificio.
Las normas de este captulo rigen aspectos vinculados a la proteccin del adquirente en los
contratos sobre unidades funcionales celebrados durante este perodo.
El fundamento de la prehorizontalidad es aportar medias de proteccin a los adquirentes de
unidades que no cuentan con un derecho real en una etapa en la que el negocio puede verse
frustrado por la paralizacin de la obra.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
El Cdigo crea un nuevo derecho real, conjuntos inmobiliarios, respecto del cual utiliza la
modalidad de la propiedad horizontal, al que remite como marco legal - Art 2075 CCCN
En este derecho real pueden ser enmarcados distintos emprendimientos urbansticos cuyos
fines exceden los usos residenciales extendindose tambin a actividades de servicios, laborales
y de produccin.
Los propietarios de unidades funcionales habrn de construir sus viviendas, sus comercios o sus
industrias respetando los parmetros dispuestos por sus promotores y las normas locales.
Objeto conjuntos inmobiliarios

La norma delinea el objeto del derecho real, los los conjuntos inmobiliarios, vistos como
emprendimientos que constituyen novedosas formas de disfrute de los bienes inmuebles
que han surgido al impulso de la iniciativa privada.-

-El nuevo derecho real puede caracterizarse como:

Principal - Art 1.889,

Recae sobre cosa propia Art 1.888

Registrable Art 1.890 y

Se ejerce por la posesin Art 1.891

Conjuntos inmobiliarios

Los conjuntos inmobiliarios constituyen situaciones jurdicas comunitarias de ndole

funcional originadas en el aprovechamiento que hace una pluralidad de sujetos de un
inmueble o conjunto de inmuebles, integrados por partes privativas y sectores, cosas y
servicios comunes o de uso comn, indisolublemente unidos.

En ellos generalmente existe un promotor que desarrolla la idea y coordina desde la

adquisicin del terreno, el financiamiento de la construccin, hasta la comercializacin y
an se encarga de la organizacin del sistema, en sus aspectos normativos y
administrativos.

Club de campo o country club

El Club de Campo o Country Club ha sido conceptualizado como una superficie de terreno,
no muy extensa (algunas hectreas) ubicada fuera del radio urbano, dividida en lotes que,
con sus calles y veredas, constituye una unidad con lmites precisos en la que existen
bienes comunes y servicios que son accesorios de los lotes de propiedad individual; estos
bienes comunes no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de dichos
lotes.

Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensin suburbana, limitada en el

espacio e integrada por lotes construido o a construir , independientes entre s, que
cuenta con una entrada comn y est dotado de espacios destinados a actividades
deportivas, culturales y sociales.
Las viviendas eran en un principio, de uso transitorio y debe existir entre stas y el rea
deportiva, social y cultural, una relacin funcional y jurdica que convierta al club de
campo en un todo inescindible.
La realidad ha llevado a modificar esta conceptualizacin de los clubes de campo como
residencia de carcter no permanente o transitorio.
La denominacin chacras privadas o barrio nutico no importan un tratamiento jurdico
distinto sino que solo representan designaciones publicitarias que en pos de una mejor
ubicacin en el mercado resaltan alguna caracterstica distintiva del desarrollo.
En definitiva, se trata de complejos inmobiliarios en los que hay una propiedad dividida en
lotes, con espacios comunes destinados a actividades deportivas, culturales,
esparcimiento que son vendidas en forma conjunta al adquirente

Barrio cerrado o privado

El barrio cerrado o privado puede ser definido como un complejo urbanstico

particularizado, destinado a asentamiento permanente de sus habitantes, en el que
coexisten parcelas individuales, destinadas a vivienda, y otras de propiedad comunitaria o
de una entidad jurdica cuyo fin es oficiar como lugar de esparcimiento, recreacin,
prctica de deportes o actividades culturales para beneficio de todos los habitantes, y en
consecuencia con una necesaria e inescindible relacin unas con otras, con calles internas
de uso particular de aquellos y con cerco perimetral en toda su extensin, generalmente
con un sistema de vigilancia y seguridad que impide el acceso de extraos.-

El barrio cerrado o privado puede ser definido como un complejo urbanstico

particularizado, destinado a asentamiento permanente de sus habitantes, en el que
coexisten parcelas individuales, destinadas a vivienda, y otras de propiedad comunitaria o
de una entidad jurdica cuyo fin es oficiar como lugar de esparcimiento, recreacin,
prctica de deportes o actividades culturales para beneficio de todos los habitantes, y en
consecuencia con una necesaria e inescindible relacin unas con otras, con calles internas
de uso particular de aquellos y con cerco perimetral en toda su extensin, generalmente
con un sistema de vigilancia y seguridad que impide el acceso de extraos.Reconocer la residencia permanente como su destino hace que se requieran de otras
estructuras o servicios indispensables.As se ha dicho que priva, en este caso, la cuestin de seguridad y si bien los countries
tambin la exigen, se debe tener en cuenta que, en el barrio privado, viven familias que
tienen todas sus pertenencias en el lugar y deben entrar y salir con fluidez en distintos
horarios, entre otras cuestiones.-

PARQUES INDUSTRIALES

La Organizacin de las naciones Unidas para el Desarrollo Industrial (ONUDI) ha

conceptualizado a los parques industriales como un terreno urbanizado y subdividido en
parcelas, conforme a un plan general, dotado de las carreteras, medios de transportes y
servicios pblicos, que cuenta o no con fbricas construidas, que a veces tiene servicios e
instalaciones comunes y a veces no y que esta destinado para el uso de una comunidad
de industriales.-

En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 13.744, define a los agrupamientos industriales

como los predios habilitados para el desarrollo de actividades manufactureras y de
servicios, dotados de infraestructura, servicios comunes y equipamiento apropiado para el
desarrollo de tales actividades (Art 2). A su turno, el Art 24 plantea que el parque
industrial es una porcin delimitada de la zona industrial, diseada y subdividida para la
radicacin de aquellos establecimientos. El Art 10 prev que su Administracin estar a
cargo de un ente administrador sin fines de lucro, con adhesin obligatoria de los
titulares de dominio.

Centros de compras

Los Centros de Compras son aquellos emprendimientos que nuclean a una variedad de
negocios independientes, en un edificio en el que se aprovechan espacios,
estacionamientos, y se comparten servicios comunes, bajo la vinculacin de normas
reglamentarias y una organizacin comunitaria de limitados alcances.-

NOTAS ESENCIALES DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Las notas esenciales de los conjuntos inmobiliarios, son:

El cerramiento,
Partes comunes y privativas,
La indivisin forzosa entre ellas,
El reglamento y la previsin de limitaciones y restricciones,
El rgimen disciplinario,
Las obligaciones de los propietarios,
Entidad con personera jurdica

Notas esenciales inescindibilidad del rgimen

Este rgimen se encuentra integrado por partes privativas y por partes o cosas comunes sobre
las que confluyen distintos derechos propiedad exclusiva sobre las primeras y condominio de
indivisin forzosa sobre las segundas- conformando un objeto nico.
Se pretende que los derechos y obligaciones de cada propietario sobre los bienes comunes sean
inseparables de la propiedad de su exclusiva propiedad horizontal.
Notas esenciales entidad con personera jurdica
La norma introduce, como elemento caracterstico de estas urbanizaciones, la conformacin de
una entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.

La entidad requerida puede ser el Consorcio, como persona jurdica privada; o bien la entidad
promotora, o los socios fundadores pueden recurrir a una combinacin de la propiedad horizontal
con la constitucin de una sociedad o asociacin que administre el Complejo.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS MARCO LEGAL
PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL
El Cdigo establece que todo conjunto inmobiliario deber conformarse siempre bajo la forma de
propiedad horizontal especial.La norma ha optado por el derecho real de propiedad horizontal pues fue siempre el que mejor
se adapt a las necesidades del titular y del buen funcionamiento del sistema y guarda mayor
analoga con la realidad jurdica de los conjuntos inmobiliarios.

La adopcin de este rgimen posee ventajas que permiten el normal desenvolvimiento de

estas urbanizaciones pues le confiere a quien accede al complejo la titularidad de un
derecho real inmobiliario.

Asimismo, resuelve de manera definitiva, la unin indisoluble que debe existir entre las
unidades funcionales y los sectores que contendrn las instalaciones de uso comn, y al
mismo tiempo, garantiza que estos ltimos no podrn varias su destino.

Sin perjuicio de ello, como la propiedad horizontal no se adapta exactamente a estos conjuntos
inmobiliarios, el Cdigo adopta el mentado encuadramiento pero remite a las modificaciones que
se establece en el ttulo del Cdigo reservado a los Conjuntos Inmobiliarios para conformar lo
que se define como propiedad horizontal especial.
Asimismo, el Cdigo estableci que todo conjunto inmobiliario preexistente deber constituirse
al amparo del rgimen de propiedad horizontal especial.
Cosas comunes
Los bienes comunes del conjunto inmobiliario afectado al rgimen de propiedad horizontal
especial no le pertenecen al conjunto de propietarios sino a cada uno de estos en la medida de
su porcentual.
La norma menciona con carcter enunciativo algunas cosas y partes comunes e incluye todo otro
bien reglamentariamente calificado como comn.
De esta manera el comprador adquiere, en forma conjunta, una superficie propia, la unidad
funcional, y un porcentual sobre las citadas partes y cosas comunes.
COSAS Y PARTES PRIVATIVAS
Requisitos de las unidades funcionales:
-

Ser independientes, autosatisfacer su propia finalidad y

Tener comunicacin con la va pblica.-

Cada unidad debe ser autnoma y bastarse a si mismo para el fin para satisfacer el fin previsto.

La norma regula expresamente la posibilidad que las unidades funcionales pueden hallarse en
proceso de construccin
FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO
Art 2.078 Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los lmites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad
horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y
normal convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO
El ejercicio de facultades y obligaciones que otorga el derecho de propiedad horizontal especial
debe realizarse dentro de los lmites previstos en la ley.
La norma est orientada a preservar una adecuada convivencia y a compatibilizar el ejercicio de
aquellos derechos sobre el inmueble con los derechos de incidencia colectiva.
Regula el margen en el que puede desenvolverse el propietario de los sectores privativos del
conjunto inmobiliario en el ejercicio de sus derechos.
La norma se orienta explcitamente a la proteccin de los valores paisajsticos y ecolgicos. El
Cdigo le otorga gran relevancia a los derechos de incidencia colectiva.
As, el ejercicio de potestades que otorga el derecho real no debe afectar el funcionamiento de la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores
culturales y el paisaje entre otros.
Esta disposicin se encuentran en consonancia con la importancia que el bloque de
constitucionalidad federal le otorga a la preservacin del medio ambiente.
LOCALIZACION Y LIMITES PERIMETRALES
El Cdigo remite en lo que se refiere a localizacin y lmites perimetrales de los conjuntos
inmobiliarios a lo dispuesto en las normas administrativas vigentes en cada jurisdiccin, en pos
de aspectos urbansticos y de seguridad.En la Provincia de Buenos Aires la ubicacin de los clubes de campo se halla restringida por DecLey 8912/77 a las reas no urbanas mientras que los barrios cerrados podrn emplazarse en
cualquier are Dec 27/98.
Con relacin a la forma en que puede materializarse el cerramiento perimetral del
emprendimiento, el Cdigo remite tambin a lo dispuesto en las reglamentaciones locales, ya
sean provinciales o municipales.
En la Provincia de Buenos Aires, el inc e del Art 3 del Dec 27/98 prohbe expresamente la
utilizacin de muros an en condicin de retiros de la lnea municipal.- El espritu de la norma es
que el emprendimiento proyectado se integre al ncleo urbano que lo rodea de all que se exija
su transparencia configurndose en la mayora de los casos por cercos vivos o mediante su
forestacin.
LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS

La norma prev la posibilidad que el Reglamento de Propiedad Horizontal pueda establecer

limitaciones edilicias y reglas de convivencia de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccin- y/o constituir servidumbres en beneficio comunitario.
Las limitaciones deben incorporarse en las escrituras traslativas de dominio mientas que los
reglamentos forman parte de los ttulos de propiedad.
La norma pretende un reglamento de propiedad que sea oponible erga omnes en pos de la
confianza y seguridad jurdica sobre el emprendimiento.
GASTOS Y CONTRIBUCIONES
El pago de expensas es de vital importancia para la existencia y funcionamiento efectivo del
sistema.
Surge la obligacin del propietario de pagar expensas y contribuciones e incluso la norma
contempla la posibilidad de instituir reglamentariamente otro tipo de contribuciones que
afronten la utilizacin de servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados.
El crdito por expensas reconoce prerrogativas o ventajas que no reconocen los crditos
comunes y que estn encaminados a garantizar que el conjunto se haga fcilmente de un flujo
de fondos.
CESION DE LA UNIDAD
La norma prev que el reglamento luego de fijar pautas para el uso y goce de los bienes del
consorcio y de las partes y cosas comunes debe determinar las eventuales prohibiciones para la
disposicin o locacin de unidades complementarias a terceros no propietarios.
La cesin temporaria no puede impedirse pero s pueden establecerse pautas que rijan al
tenedor, locatario o comodatario en el ejercicio de sus derechos dentro del complejo inmobiliario.
REGIMEN DE INVITADOS Y ADMISION USUARIOS NO PROPIETARIOS
El Cdigo prev la posibilidad que se estipule reglamentariamente la extensin del uso y goce de
las partes e instalaciones comunes por los familiares del propietario como as tambin un
rgimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser
ms restringidos.
Los usuarios no propietarios tambin se encuentran obligados al pago de aranceles que fije el
reglamento.
En la prctica, los clubes de campo estipulan, adems del pago de expensas para el
mantenimiento del sistema, un rgimen asociativo para el uso de las partes deportivas, donde el
propietario y su familia se obligan a pagar una cuota para tal fin. De ese, modo, los que utilizan
tales partes contribuyen en forma directa al cuidado de las mismas.
SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES
Esta norma introduce la posibilidad de establecer servidumbres u otros derechos reales de los
conjuntos entre si o con terceros conjuntos, a fin de lograr un mejor aprovechamiento de las
cosas de uso comunitario.

La constitucin de servidumbres puede producirse al inicio o con posterioridad a la adquisicin

de las unidades privativas, en cuyo caso, importa una modificacin a las clausulas
reglamentarias del estatuto consorcial y se rige por lo previsto en el Art 2057 que requiere
mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
TRANSMISION DE UNIDADES
El Cdigo prohbe expresamente la inclusin reglamentaria de procedimientos tendientes a
restringir la libre disposicin de las unidades privativas de un conjunto inmobiliario.
Asimismo, para el supuesto de enajenacin de unidades permite el establecimiento del derecho
de preferencia, tanto a favor de la persona jurdica Consorcio como de cualquiera de los
propietarios existentes
Sanciones
La norma prev la existencia de un rgimen disciplinario o de sanciones aplicable frente a las
conductas violatorias del reglamento de propiedad horizontal. Es una disposicin orientada a
preservar una adecuada y armnica convivencia.
La potestad disciplinaria resulta indispensable en cualquier emprendimiento comunitario a fin de
conservar el orden y la armona del sistema y especficamente en lo referente al uso de las reas
comunes.
La mayora de los conjuntos inmobiliarios introducen el poder disciplinario dentro del reglamento
consorcial al que adhieren sus propietarios
El poder disciplinario se circunscribe bsicamente a sanciones de apercibimientos, multas o
suspensiones temporarias en el uso de determinados sectores comunes. Sin embargo esta
facultad no es absoluta, pues no podra incluir sanciones que impliquen la suspensin definitiva
en el uso y goce de reas comunes o la prohibicin de acceso al conjunto inmobiliario. Y mucho
menos an podra llevar la exclusin de un propietario del complejo.
En todos los casos deber respetarse cabalmente la garanta del debido proceso y el derecho de
defensa del propietario presuntamente infractor
TIEMPO COMPARTIDO
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso
peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y
para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
En rigor, lo que menos se comparte es el tiempo.- Lo que se comparte es el uso del bien.
Normalmente se tratar de cosas pero tambin pueden ser, su objeto, bienes o servicios (por ej
el uso de un software, la locacin de un estudio jurdico, un servicio de auditora).
Los fines pueden ser varios por ej turismo, industria
Entre los caracteres principales, cabe mencionar:
-

Debe haber un uso peridico ( por ej una vez al ao, que se reitere y mantenga en el
tiempo, luego de vencidos los turnos de los restantes usuarios. Este perodo puede ser fijo

(siempre la misma semana de cada ao) o flotante (se puede usar en diversos perodos
del ao);
-

Cada usuario puede usar de la cosa o bien por un perodo de tiempo determinado (por ej
una semana por ao), llamado turno.

El alcance de estos caracteres depender del ttulo constitutivo que contendr derechos y
obligaciones de los intervinientes y de las normas imperativas.
OBJETO
El objeto del derecho real tiempo compartido se refiere a muebles o inmuebles, incluso la
norma refiere a bienes.
Ms all de la naturaleza jurdica del contrato, el usuario, como consumidor de estos derechos y
servicios, est protegido por la Ley de Defensa del Consumidor
TIEMPO COMPARTIDO AFECTACION
La afectacin del objeto al sistema de tiempo compartido es uno de los puntos ms importantes.
El Cdigo instrumenta un sistema de afectacin de la cosa para evitar que sea alterado su
destino mientras la afectacin se mantenga; es mucho ms eficiente cuando se trata de cosas o
bienes registrables.
La afectacin puede ser por un tiempo. Si se trata de un inmueble se requiere escritura pblica,
cuyo contenido regula la ley especial. Si se trata de cosas muebles la afectacin puede hacerse
por instrumento privado con fecha cierta.
Tiempo compartido afectacin requisitos
El instrumento de afectacin del inmueble al rgimen de tiempo compartido debe ser otorgado
por el titular del derecho de propiedad con la concurrencia del emprendedor cuando no fuera el
mismo dueo.
Los bienes deben estar libres de gravmenes y restricciones y el propietario no puede, luego del
sometimiento al sistema, darles a las cosas otro destino ni jurdica ni materialmente que no se
compadezca con el sistema del Cdigo . La absolutez del dominio queda severamente afectada.
Tiempo compartido inscripcin
El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el
Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto
en la ley especial dado que produce importantes efectos respecto de los usuarios y terceros
interesados
La inscripcin debe ser hecha antes de que se comercialice el sistema o se haga su publicidad,
previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, dice la norma.
DEBERES DEL EMPRENDEDOR
a) establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman parte
del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en el que

deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las unidades, y los
cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
DEBERES DE LOS USUARIOS
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin
impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes, ocasionados
por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales daos no son
ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme a
los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as como
todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
ADMINISTRACIN
La Administracin del tiempo compartido puede ser ejercida por el propio emprendedor y por un
tercero por l designado.
El Administrador es la persona humana o jurdica que tiene a su cargo la gestin y coordinacin
del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.
El Administrador es uno de los ejes del sistema; decide y adjudica los perodos flotantes, recibe y
diligencia solicitudes de intercambio, decide la compra de muebles para el uso y decoracin de
las unidades, etc. El Administrador tiene amplios poderes; basta pensar que tiene las llaves que
permiten el acceso a las unidades.
La Administracin del tiempo compartido puede ser ejercida por el propio emprendedor y por un
tercero por l designado.
El Administrador es la persona humana o jurdica que tiene a su cargo la gestin y coordinacin
del mantenimiento y uso de los bienes y servicios.
El Administrador es uno de los ejes del sistema; decide y adjudica los perodos flotantes, recibe y
diligencia solicitudes de intercambio, decide la compra de muebles para el uso y decoracin de
las unidades, etc. El Administrador tiene amplios poderes; basta pensar que tiene las llaves que
permiten el acceso a las unidades.
La norma enumera las principales obligaciones del Administrador. La ley lo faculta para
interponer recursos administrativos y acciones judiciales. Tambin cuenta con legitimacin para
iniciar acciones reales o posesorias.

La norma tambin lo habilita a imponer sanciones; debe cumplir con determinadas obligaciones
legales (x ej pagar aportes de empleados), contratar seguros, representar a los usuarios,
entregar y recibir las unidades, contratar y despedir personal, convocar reuniones ordinarias o
extraordinarias segn reglamento.
El Administrador es responsable de su gestin si no acta con la debida diligencia.
EXTINCION DEL TIEMPO COMPARTIDO
La extincin del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la
totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destruccin o vetustez.
RELACION DE CONSUMO
La masividad, la compleja organizacin empresarial, el abuso y la cautividad que representa el
sistema requiere enmarcarlo dentro de las relaciones de consumo.
El tema se apoya esencialmente en la reforma constitucional de 1.994 que otorga jerarqua
constitucional a los derechos de usuarios y consumidores.
Ello implica que los conflictos deben interpretarse de la manera ms favorable al usuario
CEMENTERIOS PRIVADOS
Los cementerios privados constituyen inmuebles de propiedad privada que un desarrollador o
entidad promotora afecta a la inhumacin de restos humanos.
La doctrina ha definido a los cementerios privados como una situacin jurdica comunitaria de
ndole funcional que se desenvuelve en un rea de extensin territorial limitada, regida por un
plano urbanstico especial e integrada por partes privativas parcelas- y partes, cosas y servicios
comunes o de uso comn vinculados indisolublemente, en el que las primeras tienen el destino
de albergar restos mortales y las segundas estn conformadas, por espacios circulatorios y reas
destinadas a espacios verdes, oratorios y servicios de enterramiento, manutencin e, incluso,
crematorios.
AFECTACION
Es menester que se afecte el inmueble al rgimen de cementerio privado.
El desarrollista o la entidad promotora debern perfeccionar, mediante escritura pblica, su
afectacin a aquella finalidad.
A partir de la afectacin municipal la cosa as afectada slo puede utilizarse para un nico
destino la inhumacin de cadveres- y no podr ser gravado con derechos reales de garanta.
El Cdigo prev la inmutabilidad del destino de cementerio privado otorgando, de esa manera,
un elemento de seguridad del adquirente.

Reglamento de administracin y uso

El Cdigo regula pautas que, como contenido mnimo, debe prever el Reglamento de
Administracin y Uso de un cementerio privado, a fin de posibilitar que los titulares de los
derechos reales de sepultura puedan lograr su cometido y gozar de las cosas y servicios
comunes acordados a tal fin. Este instrumento resulta vital para la armona que debe reinar en el
sistema.
En la materia existe una fuerte influencia del orden pblico.
Este Reglamento, adems del contenido mnimo legalmente previsto, puede incorporar distintas
limitaciones y reglas a fin de cumplir con los recaudos urbansticos propios de cada jurisdiccin.
Facultades del titular del derecho de sepultura
El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensin
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construccin
dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las
condiciones establecidas.

Los espacios fsicos del inmueble donde se otorgan derechos se denominan sepulcro o
sepultura.

El trmino sepulcro es definido por la Real Academia Espaola como una obra, por lo
comn de piedra, que se construye levantada del suelo para dar en ella sepultura al
cadver de una o ms personas

La finalidad perseguida por el titular del derecho real de sepultura es la de usar,

generalmente a perpetuidad, la sepultura para terceros o, incluso, para s mismo.

La finalidad del negocio se reduce a obtener un lugar para el descanso eterno.

Deberes del titular del derecho de sepultura

El titular del derecho de sepultura deber ajustar su conducta al destino del cementerio privado,
debiendo, en consecuencia, mantener el respeto que exige el lugar y los derechos de los dems.
Sus derechos aparecen sometidos a un doble orden de restricciones: por un lado, las derivadas
del derecho pblico, en lo relativo al poder de polica mortuoria; y por el otro, las que provienen
del fin especial que apuntan a satisfacer, destino que compromete principios de moral y buenas
costumbres y an religiosos implicados en el debido respeto a los muertos
DIRECCION Y ADMINISTRACION

El Administrador del cementerio privado puede ser el propio emprendedor o bien un tercero que
l designe. Es la persona humana o jurdica que tiene a su cargo la gestin y coordinacin del
mantenimiento y uso de los bienes y servicios.
Debe cumplir y hacer cumplir el Reglamento.
Como todo Administrador es responsable de su gestin, si no acta con la debida diligencia.
El Administrador deber cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativa de ndole
nacional, provincial y municipal relativas a la polica mortuoria.
INEMBARGABILIDAD
La regla general es que el patrimonio del deudor constituye la garanta comn de sus
acreedores, con excepcin de aquellos que este Cdigo o leyes declaran inembargables.
La inembargabilidad de las parcelas destinadas a sepulcros constituye uno de los supuestos de
excepcin a la regla general.
La regla es la inembargabilidad de la sepultura excepto:
a) los crditos provenientes del saldo de precio de compra y de construccin de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aqullas.
RELACION DE CONSUMO

La creacin de los cementerios privados no es un solo acto de una venta de una cosa, es
una actividad realizada en forma de empresa, con organizacin de factores humanos y
econmicos, con fines de lucro con actos de venta y con servicios.-

El Cdigo al regular el nuevo derecho real lo enmarca en una relacin de consumo con el
fin de brindar una adecuada proteccin a los adquirentes que son consumidores y
usuarios.

CASOS PRACTICOS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Identifique y reconozca marco legal de los conjuntos inmobiliarios.-

Un Club de Campo es un conjunto inmobiliario ? Por que? Justifique su respuesta.

En caso de compra de una parcela en un Club de Campo qu requisitos formales deben

observarse en la documentacin a suscribir ? Debe estar afectado el inmueble ? Debe
estar inscripta esa afectacin ?

Qu rgimen legal tutela los derechos del comprador antes los incumplimientos del
desarrollador ? Por qu?

- Cual es la diferencia conceptual entre club de campo y barrio cerrado? Y qu particularidad

reconoce el Centro de Compras y el Parque Industrial ? Son todos conjuntos inmobiliarios.
Justifique la respuesta

Martn Fernandez adquiri en Noviembre de 2.015 una parcela en el Barrio Cerrado

Buena Vida e inici la construccin de su vivienda familiar.- En el mes de Marzo

cuestiones familiares lo obligaron a tomar la decisin de vender su propiedad y para ello lo

ofrece en venta en una Inmobiliaria local. La Inmobiliaria consigue el comprador pero los
propietarios del Barrio Cerrado se oponen a la operatoria de venta.Qu soluciones propone ?? Fundamente su respuesta
Tiempo compartido y Cementerios privados

Establezca tres caractersticas propias de cada uno de los derechos reales mencionados.

Establezca tres caractersticas individuales de cada uno de los derechos reales

mencionados

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

USUFRUCTO USO HABITACION
USUFRUCTO
El derecho real de usufructo es un derecho real temporario, transmisible, en virtud del cual una
personal denominada usufructuario tiene derecho a usar, gozar y disponer de una cosa mueble,
inmueble o un derecho ajeno con la carga de respetar su sustancia, debiendo restituir al
momento de culminar el usufructo la misma cosa recibida con el desgaste o deterioro normal
producido por el paso del tiempo.
CARACTERES
Derecho real.
Sobre cosa ajena.
Otorga el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa.
Obligacin de no alterar la sustancia de la cosa.
Es un derecho temporario.
Es transmisible.
DESMEMBRACION DEL DOMINIO
El Art 2.129 al decir que el usufructo es el derecho real de usar y gozar de la cosa cuya
propiedad pertenece a otro ha escindido el dominio en dos derechos reales independientes entre
s y con dos titulares distintos: el derecho real del nudo propietario y el del usufructuario,
teniendo cada uno sus condiciones propias de existencia y ejercicio.
OBJETO
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa
de los siguientes objetos:
a) una cosa mueble o inmueble ajena no fungible ni consumible. Razn por la cual el
usufructuario tiene la obligacin de devolver la cosa al extinguirse el usufructo. La cosa
fructuaria sufre desgaste sin alterar la sustancia.

b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev, x ej marcas

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
MODOS DE CONSTITUCION
El usufructo puede constituirse:
- por contrato
- por testamento
La norma enumera en forma taxativa los distintos modos por los cuales puede constituirse el
usufructo:
Por contrato - por va de enajenacin
- por va de retencin
Por contrato - oneroso
- gratuito
Por testamento Art 2137 CCCN
NOTAS
Presuncin de onerosidad
Modalidades
Inventario
Garanta suficiente
Intransmisibilidad hereditaria
Derechos del usufructuario
Transmisibilidad del derecho real de usufructo
Mejoras facultativas
Ejecucin por acreedores
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Destino de la cosa dada en usufructo.
Mejoras necesarias
Comunicacin al nudo propietario
Restitucin de la cosa

DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

Si bien el nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material sobre la cosa fructuaria, en
razn del derecho de dominio que ostenta, ello no implica que pueda ejercer todas las facultades
emergentes de dicho derecho, puesto que al constituir el usufructo se produjo la desmembracin
del dominio.
El nudo propietario no puede cambiar la forma de la cosa gravada de usufructo, levantar
construcciones nuevas ni amplias las existentes, ni destruir cosa alguna, entre otras.
DURACION DEL USUFRUCTO
El usufructo no puede extenderse ms all de la vida del usufructuario siendo el usufructuario
una persona fsica con lo cual si no se pact plazo de duracin se entiende que es vitalicio y se
extingue con el fallecimiento del usufructuario.
Si el usufructuario fuera una persona jurdica el usufructo reconoce como plazo de duracin el
convenido en el acto constitutivo o, en su defecto a los 50 aos de su constitucin.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
Son medios especiales de la extincin del usufructo.
La muerte del usufructuario;
La extincin de la persona jurdica usufructuaria;
El no uso por persona alguna durante diez aos;
El uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.
CASO PRACTICO USUFRUCTO
Juan Ramos celebra un contrato de compraventa con Rodolfo Peralta por el cual se enajena una
propiedad y se celebra un boleto de compraventa. No se celebra escritura pero se firma un
acuerdo de entrega de la posesin en cuatro meses.
Mariano Niceta era usufructuario por un lapso de diez aos del inmueble a travs de un contrato
celebrado con Rodolfo Peralta con anterioridad con instrumento pblico y decide realizar una
oferta de compra de esa propiedad a Peralta, la cual se concreta antes de la entrega de la
posesin a Ramos y se escritura.
1.- qu significa el derecho real de usufructo en le
presente caso?
2.- qu normativas del cdigo civil se aplican
3.-Cmo resolvera el caso
CASO PRACTICO USUFRUCTO
Carlos es usufructuario de un inmueble destinado a vivienda. Al momento de constituirse el
usufructo las partes omitieron establecer el estado del inmueble.
Asimismo, como exista una amistad de muchos aos entre el usufructuario y el nudo

propietario, ste ltimo en forma expresa lo dispens de prestar fianza. Luego de transcurridos
cinco aos de constituido el usufructo, el usufructuario decide unilateralmente cambiar el
destino de la cosa dada en usufructo y luego de proceder a realizar una serie de modificaciones
materiales transforma el inmueble en un local comercial.
Una vez efectuados los cambios, el usufructuario decide alquilar el local comercial a Esteban, por
el que percibe la suma mensual.
El 5 de Febrero de 2.016, falleci Carlos (usufructuario).
a)Carlos se encontraba facultado para modificar el destino del inmueble? Para modificarlo
materialmente?. Fundamento mi respuesta en el Cdigo Civil
b) El hecho de que no se hubiera dejado constancia del estado del inmueble, Produce alguna
consecuencia jurdica?. Fundamento mi respuesta:
c) A pesar de la dispensa de otorgar fianza en el momento de constituirse el usufructo, podra el
nudo propietario solicitarla con posterioridad? Fundamento mi respuesta:
d) Puede el usufructuario dar en locacin el inmueble objeto del usufructo? Fundamento mi
respuesta;
e) Qu efectos jurdicos produce el fallecimiento del usufructuario?. Fundamento mi respuesta:

USO
Es un derecho real temporario e intransmisible en virtud del cual una persona denominada
usuario tiene derecho a usar y obtener los frutos necesarios para s y para su grupo familiar de
una cosa ajena, con la carga de respetar su sustancia, debiendo restituir al momento de culminar
el derecho la misma cosa recibida con el desgaste o deterioro normal producido por el paso del
tiempo.
CARACTERES
Es un derecho real.
se ejerce por la posesin y que recae sobre cosa ajena.
En un derecho temporario e intransmisible
Rige el principio que sostiene que no debe alterarse la sustancia del objeto del derecho.
OBJETO
El derecho de uso puede ser establecido sobre toda clase de cosas muebles o inmuebles, cuyo
goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario.
El uso queda, en general, afectado a las necesidades del usuario y la familia lo cual lo torna un
derecho de carcter alimentario, lo que impide el embargo de frutos cuando son de esa
envergadura mnima.

HABITACION

La habitacin es un derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en

parte material del l, sin alterar la sustancia.
El derecho real de habitacin, como el uso, slo puede constituirse a favor de persona humana.
No es transmisible ni ejecutable.
CARACTERES
El derecho real de habitacin es

Temporario.
Inherente a la persona.
Intransmisible.
Inembargable.

DERECHO REAL DE HABITACION POR DISPOSICION LEGAL

El cdigo trata la cuestin en normas distintas:
- Art 527 regula la situacin del conviviente suprstite y el Art 2383 que hace lo propio con el
cnyuge suprstite.
Las diferencias ms importantes entre ambas normas son las siguientes: a) mientras el derecho
de habitacin del conviviente tiene plazo mximo de duracin de dos aos el del cnyuge
suprstite es vitalicio; b) el derecho de habitacin del conviviente se extingue en caso de una
nueva convivencia, contraer nupcias o adquirir una vivienda propia habitable o bienes suficientes
para acceder a sta, pero nada dice al respecto el Art 2383 en cuanto al cnyuge. No limitan los
artculos la posibilidad de constituir el derecho slo sobre inmuebles de hasta determinado valor.
CASO PRACTICO USO
Trabaje en grupos de 4/5 integrantes y elabore un caso prctico de uso que incluya cuatro
interrogantes a los que deber proponer respuesta.
Luego, intercalaremos entre los grupos los caso prcticos elaborados y analizaremos las
respuestas propuestas a la luz de las que surjan del intercambio y anlisis del caso.
CASO PRACTICO HABITACION
Marianela Suarez es conyugue superstite de Juan Gonzlez, quin falleci el 29 de junio prximo
pasado. La misma habita la propiedad que haba sido asiento conyugal durante los 15 aos que
su matrimonio dur hasta la muerte de su esposo. La propiedad haba sido adquirida durante la
existencia de su matrimonio, pues primeramente comenzaron a ocupar el inmueble en carcter
de inquilinos y luego adquirieron la propiedad.
Ella no tuvo hijos con el fallecido, pero el fallecido tena tres hijos de un matrimonio anterior.La relacin entre la Sra. Gonzlez y los herederos Gonzlez no era buena. A las cuarenta y ocho
horas de enterrado Juan Gonzlez, sus hijos, comienzan el sucesorio y le reclaman el desalojo de
la propiedad La seora Suarez consulta un abogado, y con su patrocinio les enva una carta
documento rechazando el desalojo y argumentando su derecho de ley a permanecer en la casa.

Pasa un mes desde el episodio de la carta documento, y la seora Suarez deja la propiedad por
una semana para ir a visitar a una hermana que vive en Entre Rios. Permanece con su hermana
por espacio de una semana y decide regresar a su hogar. Cuando llega no puede entrar por
encontrar la casa ocupada por personas que le entregan copia de un contrato de alquiler firmado
por los hijos de Gonzlez. No tiene a donde ir. Una vecina le da alojamiento en su casa. La seora
Gonzlez, vuelve a ver al abogado y entabla demanda.1.- Encuadre jurdicamente el caso 2.-determine todos los actores del caso 3.-Establezca que
derecho le asiste a cada parte 4.-Porque puede demandar la seora Suarez 5.-Que pasa con el
contrato de alquiler
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
SUPERFICIE
Concepto
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin material y jurdica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno,
el vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en
el ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes
especiales.
NOTAS CONCEPTUALES
Se denomina forestacin a aquella actividad que se ocupa de estudiar, fomentar y de gestionar
la prctica de las plantaciones, especialmente de los bosques, como lo que son, recursos
naturales renovables.
Adems, la forestacin, es una actividad que se encuentra en ntima sintona con la silvicultura,
disciplina que se ocupa del cultivo de los bosques o montes, as como tambin de la tarea
precisa de llevar a cabo tal cuestin. La actividad forestal ms comn es la plantacin,
renovacin y tala de rboles maderables.
El trmino plantacin es un trmino que se utiliza para designar a todo aquel espacio natural que
ha sido modificado por el ser humano para sembrar y cosechar un tipo particular de vegetacin.
Las plantaciones pueden ser realizadas con fines ecolgicos o medioambientales as como
tambin con fines econmicos (por ejemplo, cuando hablamos de plantaciones de caas de
azcar o de bananas).
Objeto
El objeto del derecho de superficie es un inmueble suceptible de plantacin, forestacin o
construccin.
El superficiario puede plantar, edificar o forestar sobre inmueble ajeno pero cabe tambin la
posibilidad que lo haga sobre vuelo o subsuelo.

Consiste el derecho de superficie en construir, forestar o plantar sobre inmueble ajeno pero
tambin puede constituirse el derecho sobre forestaciones, plantaciones o construcciones ya
existentes.Partes

Son partes del derecho real de superficie:

Dueo. El o los titulares del derecho de dominio, condomino o propiedad horizontal del
inmueble que ser afectado.
Superficiario. Aquel a favor de quien se constituya el derecho real de superficie
Cualquiera de las partes puede ser persona fsica o jurdica.

Plazo

El plazo convenido no puede no puede exceder de

setenta aos cuando se trata de construcciones y
cincuenta aos para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisicin del derecho de superficie.
El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos mximos.

Modos de constitucin

El derecho real de superficie se adquiere:

Por contrato,
Por el transcurso del tiempo,
Actos de ltima voluntad,
Particin judicial
Subasta judicial.

Facultades del superficiario

El superficiario tiene la facultad de uso, goce y disposicin jurdica de lo que es objeto del
derecho.
Puede ser objeto de derechos reales de garanta, puede gravarse con hipoteca.
Puede afectar el objeto al rgimen de propiedad horizontal.
Puede disponer de su derecho por actos entre vivos o por actos de ltima voluntad
Los actos de disposicin del superficiario se extinguen conjuntamente con su derecho por
vencimiento del plazo pactado o del legal.

Facultades del propietario

El propietario conserva la disposicin material y jurdica que corresponde a su derecho siempre
que se ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Con respecto a los derechos de disfrute, podr afectar su derecho con usufructo, uso, habitacin
o servidumbres, pero siempre y cuando ello no interfiera con las facultades del superficiario.
Extincin
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue:

por renuncia expresa,

vencimiento del plazo,
cumplimiento de una condicin resolutoria,
por consolidacin y
por el no uso durante diez aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a
plantar o forestar.

Efectos de la extincin
Al momento de la extincin del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional
o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los
derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extincin, hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.Subsisten tambin los derechos personales durante el tiempo
establecido.
CASO PRACTICO
Graciela Mendez celebra con Estela Orin un contrato de superficie sobre un inmueble de su
propiedad con finalidad de plantar rboles destinados a la forestacin.- El plazo contractual lo
convienen en 40 aos.- En la oportunidad que el derecho real de superficie cumple 30 aos
fallece Graciela Mendez y sus herederos deciden vender el inmueble sobre el cual obra
constituido el derecho de superficie.Preguntas:
Quien es la titular de la propiedad superficiaria?
Estn facultados los herederos de Graciela Mendez para, una vez concluidos los trmite
sucesorios, transferir el inmueble?
Estela Orin pretende oponerse a la venta, est legitimada para ello?
Qu sucede con el derecho real de superficie? Qu derechos puede alegar Estela Orin como
titular de la propiedad superficiaria?
Qu obligaciones debe asumir el nuevo propietario del inmueble en relacin al derecho real de
superficie constituido sobre el mismo?
SERVIDUMBRE
Concepto
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular
del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.

Un inmueble dominante
Un inmueble sirviente
Una utilidad

Clasificacin de las servidumbres

Servidumbres positivas.
Servidumbres negativas

Servidumbres reales
Servidumbres personales

Servidumbres forzosas
Servidumbres voluntarias

Clasificacin de las servidumbres:

1- Servidumbres positivas: cuando la utilidad a favor del inmueble dominante va importar una
carga del inmueble sirviente.PE: la servidumbre de sacar agua, el inmueble dominante tiene la
facultad de sacar agua del inmueble sirviente. Implican una carga.
Servidumbres negativas: es cuando el titular del inmueble dominante tiene la posibilidad de
exigir al titular del inmueble sirviente una abstencin, un no hacer. PE: una servidumbre de
vistas.
2-Servidumbre reales: se constituye entre los dos inmuebles independientemente de la persona
del titular. PE: servidumbre de paso. Implican una abstencin. Son perpetuas.
Servidumbre personal: cuando la utilidad la ejerce el propietario del inmueble dominante.PE: el
dueo del inmueble trasero pueda recoger flores del inmueble que esta adelante, ese derecho lo
tiene esa persona determinada. Se establecen en beneficio del titular del inmueble dominante.
Plazo de duracin la vida del titular del inmueble dominante.
3-Servidumbre forzosa: van a ser las que estrictamente impone el cdigo
Servidumbre voluntaria: la que se crean por acuerdo de la partes.
Legitimacin:
Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmueble y se ejercen por la posesin.
Comprende tanto los titulares de derechos reales sobre cosa propia como los titulares de
derechos reales sobre cosa ajena.
Legitimacin
Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmuebles y se ejercen por la posesin. Comprende tanto a los titulares de derechos reales
sobre cosa propia como a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena (usufructuario)
Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Modos de constitucin
La servidumbre puede constituirse:

Por contrato,

La ley,
Acto de ltima voluntad
Prescripcin larga.

No est permitido la constitucin judicial de servidumbre

Derechos y obligaciones del titular dominante
El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relacin a la
utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales.
El propietario del fundo dominante tiene facultades de ejercer servidumbres accesorias que
revistan carcter de indispensables para el uso de la servidumbre principal.
El ejercicio de la servidumbre debe causar el menor perjuicio al fundo sirviente.
Facultar para realizar mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre
Obligacin de no menoscabar la servidumbre.
Derechos del titular sirviente
El titular sirviente conserva la disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho. No
pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre.
El ejercicio de la servidumbre debe efectuarse del modo menos perjudicial para quien la debe
soportar.
La servidumbre debe ejercerse del modo previsto en el ttulo constitutivo o, en su defecto, las
previsiones de la ley.
Extincin de la servidumbre
La servidumbre comparte los modos generales de extincin de derechos reales: destruccin
total, abandono, consolidacin, renuncia.
Son modos especiales de extincin de servidumbre:

Extincin por falta de utilidad

Extincin por el no uso,
Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin.

Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos reales constituidos por el

titular dominante.

CASO PRACTICO
Ramn Castillo es dueo de un campo de mil hectareas en la localidad de Roque Perez, Provincia
de Buenos Aires. Dentro de su campo pasa un brazo pequeo ,desvo del ro salado. Castillo ha
realizado canales para distribuir el agua en parte de su campo que tiene sembradoal sur

dentro de su finca ,y el riacho y su canalizacin provienen del norte de su finca, atravesndola

hasta llegar a la zona de sembrado.
Acuciado por las deudas, decide dividir su campo en parcelas y luego vender. Como la parte
Norte , por tener la fuente de agua, vale ms decide enajenar ,la mitad del campo. La parte que
vende contiene el riacho y la canalizacin. Las zonas sembradas estn que el haba efectuado
para llegar agua a la parte sur.
El seor Hctor Ramrez , una vez que se ha concluido con los trmites de tradicin traslativa de
dominio y entrega de la posesin, destruye el canal realizado por el anterior dueo , ya que las
tierras las utiliza para pastoreos de ganado. Su vecino , el Seor Castillo, se queda sin provisin
de agua, y al poco tiempo pierde la cosecha por no tener fuentes de agua alternativas y no
poder regar sus sembrados.
Preguntas:
Qu derecho real se ha creado al enajenar una parte de los fundos? Qu derecho real puede
pretender Castillo? Qu puede hacer Castillo ante la situacin que se le produjo?
FALLO
Analice el fallo y proponga comentarios acerca de los hechos, el derecho, la alegacin de las
partes y manifieste acuerdo y/ desacuerdo con el resultado de la sentencia. Fundamente en
derecho

DERECHOS REALES DE GARANTIA

GARANTAS PERSONALES // GARANTAS REALES
Las garantas personales comprometen el patrimonio del deudor a travs de vnculos
obligacionales por aquello que el patrimonio es garanta comn de los acreedores. Las
seguridades que conceden las garantas reales son verdaderos derechos reales de los que
derivan las potestades de persecucin y preferencia.
El poder jurdico que el derecho real de garanta traduce sobre la cosa queda sujeto, como
accesorio, al crdito como principal
CARACTERES

Convencionalidad

Accesoriedad

Especialidad - en cuanto al crdito

- en cuanto al objeto

Indivisibilidad en cuanto a la garanta y en cuanto al crdito

Inoponibilidad

OBJETO

Cosas

Derechos

Actualidad del objeto

Individualizacin adecuada

Especialidad en cuanto al crdito debe estimarse en dinero

EXTENSION DE LA GARANTIA EN CUANTO AL OBJETO

La garanta comprende:
-

Accesorios fsicamente unidos a la cosa,

Mejoras y

Rentas debidas

No estn comprendidos:
-

Bienes fsicamente unidos a la cosa o bienes que posteriormente se unan a la cosa

gravados con prenda anterior o de propiedad de terceros;

EXTENSION DE LA GARANTA EN CUANTO AL CREDITO

La garanta cubre:
-

El capital adeudado,

Los intereses posteriores a su constitucin (compensatorios, moratorios)

Daos y costas posteriores que provoca el incumplimiento.

SUBROGACION REAL
La subrogacin real es una institucin que obedece a la sustitucin real de una cosa por otra.
La subrogacin real importa el traslado de la garanta sobre los bienes gravados a la
indemnizacin, precio o bienes que haga las veces de cosa.
Las causas por las que la cosa, desaparece o pasa a manos de tercero, con base en la ejecucin
forzosa produce ese traspaso.
FACULTADES DEL CONSTITUYENTE
El constituyente mantiene todas las facultades jurdicas propias del derecho que ostenta. Ms,
como consecuencia del derecho real de garanta presente, carece de facultades para realizar
actos que disminuyan el valor del bien, pues radica all el contenido de la garanta.
PROPIETARIO NO DEUDOR

El propietario de la cosa gravada y deudor que la enajena en nada modifica su situacin

de obligado por el crdito principal.

En caso que se siga la ejecucin de la garanta, el tercer poseedor (propietario no deudor)

responde nicamente con el bien objeto de gravamen y hasta el mximo del gravamen.

Realizado el bien afectado por la garanta el propietario no deudor tiene derecho al

remanente que excede el monto del gravamen

SUBROGACION DEL PROPIETARIO NO DEUDOR

El propietario no deudor queda expuesto a soportar las consecuencias del remate de la cosa no
siendo obligado al pago.
El pago de la deuda ha sido efectuado por el tercer poseedor que por tal causa puede:
-

Reclamar las indemnizaciones correspondientes;

Subrogarse en los derechos del acreedor;

Ejecucin contra el deudor por otras garantas dadas por la misma deuda.

LA SUBASTA

Los derechos reales de garanta se extinguen con la subasta pblica del bien gravado.

La subasta judicial es un acto que concluye con la realizacin de un bien previamente

embargado y con la puesta en posesin fsica y documentada a favor del adquirente.

La normativa procesal prev la convocatoria de quienes tuvieren anotados derechos reales

de garanta sobre el bien a ejecutarse.

La realizacin del bien en subasta importa la conversin total o parcial de la cosa objeto de
garanta.
CANCELACIN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTA
Las garantas inscriptas en los registros se cancelan:

Por disposicin de su titular o

Por orden judicial.

HIPOTECA
CONCEPTO

Derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles individualizados que
continan en poder del constituyente

Otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor,

las facultades de persecucin y

Las facultades de preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.

LEGITIMADOS

Estn legitimados para constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
En el caso del condominio un condmino puede hipotecar su parte indivisa.
FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO
-

La hipoteca, derecho real de garanta, requiere de una convencin por la que se

constituya.

La escritura pblica se presenta como requisito ad solemnitatem; esto es, sin la forma el
acto carecera de fuerza legal.

Debe ser inscripta en el registro Propiedad Inmueble.

OBJETO

El acto de constitucin que se formaliza en escritura pblica debe describir el inmueble

con las constancias que lo individualice, conteste con el principio de especialidad .

DURACION DE LA INSCRIPCIN

El artculo precisa la vigencia de la inscripcin registral indicando, expresamente, que se

conservar por el trmino de veinte aos.

Resulta pertinente distinguir la extincin del gravamen que se produce por causales que
se vinculan con la obligacin principal.

ANTICRESIS
Concepto
Derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables individualizadas,
-

cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,

a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

LEGITIMADOS
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de :
-

dominio,

condominio,

propiedad horizontal,

superficie y usufructo

OBJETO

La anticresis recae sobre cosas registrables muebles e inmuebles,

La posesin de la cosa objeto de la anticresis se entrega al acreedor con posibilidad y para

percibir los frutos imputndolos a la deuda

DERECHOS DEL ACREEDOR

El acreedor tiene derecho a:

usar la cosa dada en anticresis,

Percibir los frutos que sern imputados a gastos en intereses y luego a capital.

Deber de dar cuenta al deudor.

DEBERES DEL ACREEDOR

El acreedor tiene el deber de:

Conservar la cosa,

Respetar el destino de la cosa,

Restituir la cosa al deudor.

PLAZO DE LA ANTICRESIS
El derecho de anticresis reconoce como plazo mximo:
-

Diez aos para inmuebles, y

Cinco para muebles registrables.

Nada obsta a que las partes pacten un plazo menor.

PRENDA
El Cdigo contempla dos clases de prenda:
-

La prenda comn, sin registro, con desplazamiento o posesoria

La prenda con registro, sin desplazamiento o no posesoria (Art 2220 CCCN)

PRENDA SIN REGISTRO

Es la prenda regulada en el Cdigo, exige para su configuracin que el constituyente entregue la
cosa al acreedor o a un tercero- quien debe ejercer la posesin de la misma reconociendo la
propiedad en cabeza del constituyente.
Inmoviliza los bienes sobre los que recae, los que salen de la rbita del propietario quien
mantiene la propiedad de los mismos pero no puede usarlos
PRENDA CON REGISTRO
La prenda con registro, regida por la ley especial, el constituyente no se desprende de la cosa,
no hay desplazamiento pero las partes pueden acordar que la cosa quede depositada en poder
de un tercero, quien ejerce la tenencia en nombre del constituyente.

CARACTERES
Son caracteres del derecho real de prenda:
-

convencionalidad,

Accesoriedad,

Especialidad crediticia,

especialidad objetiva,

Indivisibilidad,

Subrogable.

OBJETO
La prenda puede recaer sobre:
-

Cosas muebles no registrables o

Crditos instrumentados

FORMA DEL CONTRATO DE PRENDA

La constitucin de prenda comn requiere que se otorgue el contrato constitutivo y que se
haga tradicin de la cosa al acreedor o a un tercero designado por las partes
La instrumentacin pblica o privada del contrato de prenda es un requisito de validez del
contrato.- Adems, el contrato debe tener fecha cierta para su oponibilidad a terceros.
PRENDA DE COSAS
El derecho real de prenda puede tener como objeto:
-

toda clase de cosas muebles, sean o no consumibles o fungibles.-

Es preciso que la cosa est en el comercio y que exista actualmente

USO DE LA COSA PRENDADA
En la prenda comn el constituyente entrega la cosa con el fin de garantizar la obligacin
principal. Este derecho real se establece para cumplir una funcin de garanta. La facultad de
uso no hace a la misma por lo cual el acreedor no est habilitado para servirse de la cosa y debe
abstenerse de ello salvo que convencionalmente se acuerde.
PRENDA DE CREDITOS
La prenda de crdito es la que se constituye sobre cualquier crdito instrumentado que puede
ser cedido.
El objeto es el crdito pignorado y no el instrumento que lo prueba
CONSTITUCIN DE LA PRENDA DE CREDITOS
Para que nazca el derecho real de prenda sobre el crdito pignorado es necesario:

Que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento pblico o privado, con
fecha cierta;

Que el crdito est instrumentado;

Que se notifique la existencia del contrato de prenda al deudor del crdito pignorado.

ACCIONES POSESORIAS
CONCEPTO
Las acciones posesorias tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene
una relacin de poder segn haya turbacin o desapoderamiento.
Las condiciones para que un acto sea reputado de turbacin:
-

actos materiales,

producidos o de inminente produccin,

ejecutados con intencin de tomar la posesin,

contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Accin de despojo (desapoderamiento)

Accin de mantener (turbacin)

PROTECCION POSESORIA

Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Esta norma refiere del caso de quien tenga
derecho a la posesin o tenencia pero que todava no la consigui

Defensa extrajudicial. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder
los lmites de la propia defensa

LEGITIMACION
Corresponden las acciones posesorias:
-

Poseedores, coposeedores,

tenedores

PROCESO
Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento ms abreviado que establecen
las leyes procesales.
- Si es dudoso quien ejerce la relacin de poder al tiempo de la lesin se considera que la tiene
quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin Prueba a cargo
del demandante
ACCIONES REALES

CONCEPTO
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y
la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles.
Las acciones reales pretenden defender la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales,
conforme a la naturaleza o gravedad de las lesiones o ataques que puedan haber sufrido sus
titulares.
-

La existencia del derecho real se obtiene con la accin reivindicatoria.- La existencia se ve

comprometida en los casos de desapoderamiento. (caso extremo de desapoderamiento)

La libertad con la accin negatoria. La libertad se ve comprometida cuando alguien

pretende un derecho real sobre un inmueble de otro. La accin difiere de la reivindicacin
por la extensin de la lesin que sufre el derecho real, procede ante un acto menos grave
que la privacin del derecho. (defiende el hecho que no alcance a ser desapoderamiento)

La plenitud con la accin confesoria. La plenitud se ve comprometida cuando se impide el

ejercicio de ciertos derechos reales (servidumbres) o derechos inherentes a la posesin.
(Ej. Se impide el ejercicio de un limite)

Accin reivindicatoria
Protege la existencia del derecho real
La accin reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce
por la posesin y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento de la cosa mueble
o inmueble y as obtener la restitucin de la cosa y, cuando hubiere lugar, la indemnizacin del
dao causado.
OBJETO ACCION REIVINDICATORIA
La accin reivindicatoria puede tener como objeto:
-

Cosa (mueble o inmueble)

Universalidad de hecho (rebao, biblioteca)

No son reivindicables:
-

los objetos inmateriales,

las cosas indeterminables o fungibles,

los accesorios si no se reivindica la cosa principal,

ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin.

CUESTIONES PROCESALES

LEGITIMACION PASIVA
La accin reivindicatoria puede dirigirse contra:
-

El despojante,

Poseedor,

Tenedor que posee a nombre de un tercero,

Tenedor que posee a nombre del reivindicante.

CARGA PROBATORIA
El rgimen de la prueba en los juicios de reivindicacin la controversia versa sobre el derecho, a
diferencia del posesorio, que tiene por fin, como regla, el hecho en s de la posesin.
Es el actor del juicio de reivindicacin quien carga con la prueba.
SENTENCIA
En sentencia, si se admite la demanda, el juez ordenar la restitucin del objeto, parte material
de l o sus restos.
ACCIN NEGATORIA
Protege la libertad del derecho real
La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesin frente a quienes alegan ser titulares activos de gravmenes que recaen sobre
inmuebles, y su objeto es que cesen las turbaciones que sean consecuencia del ejercicio de tales
pretensiones.El actor, ms que afirmar si derecho, niego la existencia de los pretendidos derechos sobre su
inmueble especialmente dada por la atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesin. Ej. Tiene que probar que es titular y adems que el que dice tener
derecho de servidumbre no lo tiene.
Persigue que el derecho real del titular sea ejercido libremente, sin ningun otro derecho real que
lo afecte.
CUESTIONES PROCESALES
LEGITIMACION PASIVA
La accin negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro
arrogndose (hacindose carga de la situacin) sobre l alguna servidumbre indebida.
Esta accin procede contra la turbacin.
CARGA PROBATORIA.
El actor deber demostrar la existencia de su derecho real.- No deber demostrar la inexistencia
de gravamen porque el derecho real se presume libre de cargas.- Adems, deber acreditar la
perturbacin causada por el demandado.

SENTENCIA.
La sentencia deber restablecer la libertad del derecho real alterado por la conducta del
demando. Deber restablecer el derecho real libre de gravmenes.
ACCION CONFESORIA
-

Protege la plenitud del derecho real

La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.
Procura que el demandado confiese o reconozca los derechos que impidi.
Solo protege a titulares de derechos reales sobre inmuebles.
Se impide el ejercicio de servidumbre
Cuestiones procesales
LEGITIMACION PASIVA. (legitimacin activa: siempre titular del derecho real)
Tenedor, poseedor (cualquiera) que con sus actos impidan al titular del derecho ejercer una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesin, an contra quien afecta otro derecho
inherente a la posesin constituido por limitaciones al dominio.
CARGA PROBATORIA
El actor deber acreditar su derecho de poseer, derecho real (derecho de servidumbre). Adems,
deber acreditar el hecho del demandado que implica un impedimento a la plenitud de su
derecho real.

ACCION DE DESLINDE
No discute derechos.
El objeto de la accin de deslinde es que los lmites confundidos se fijen claramente, luego de
una investigacin. La investigacin se basa en ttulos y antecedentes.Se regula el deslinde judicial
Requisitos:
-

Necesidad de estado de incertidumbre;

Inmuebles colindantes no separados por alguna obra permanente.

CUESTIONES PROCESALES
LEGITIMACION ACTIVA Y PASIVA
La legitimacin activa es amplia, abarca a cualquiera que sea titular de un derecho real que
recaiga sobre inmueble no edificado. La legitimacin pasiva tambin es amplia, el titular del
fundo contiguo.

Las dos partes son actor y demandado. Las dos partes aportan pruebas.
SENTENCIA
La sentencia debe dividir la parte confusa entre los litigantes. Delimitacin de los limites
Relaciones entre las acciones posesorias y reales
-

Separacin entre el posesorio y el petitorio (accion real

- prohibicin de acumular. No se pueden llevar juntas.

- independencia de las acciones. Para iniciar accin real primero hay que cumplir con la
accin posesoria. No se pueden iniciar juntas, lo que no significa que alguna situacin fctica
implique que luego se pueda iniciar una reivindicatoria. Hecho nuevo.
-

Cumplimiento de la condena para iniciar el petitorio.

Opcin entre las acciones posesorias y petitorias.

Acciones por un mismo hecho. Perdida la accin posesoria puedo ir por la accin
reivindicatoria.

Acciones por distintos hechos.

Acciones por hechos posteriores.