Baredes, Guido M. c.

Torres de Libertador
8000 S.A. y otro
Fecha: 19/10/2006
Hechos: Entre la demandada Torres del Libertador 8000 S.A y Banco Rio de La Plata
S.A, se celebr un contrato de fideicomiso. Torres de Libertador 8000 S.A, decidi
construir y desarrollar en un inmueble un proyecto denominado Centenal Towers. Por
su parte el Banco Ro de La Plata SA, fiduciario, dio su apoyo financiero a travs del
otorgamiento de una lnea de crdito (por un monto mximo de u$s 11.500.000).
Como garanta del apoyo financiero del Banco, el fiduciante constituy el fideicomiso
a favor del fiduciario, no a ttulo propio sino como fiduciario para beneficio de los
beneficiarios.
Cuestiones presentadas: El adquirente de una unidad funcional en construccin
que consinti la venta "ad corpus" interpuso demanda de daos por incumplimiento
contractual contra la empresa fiduciante que desarroll el proyecto edilicio y contra la
entidad financiera fiduciaria. Sostuvo que existi una diferencia en la superficie del
inmueble y demora en la entrega.
La entidad financiera:
*Alega que nunca incumpli las obligaciones asumidas por su representada, las que
se limitaron al otorgamiento de una lnea de crdito a favor de la demandada para
llevar a cabo su emprendimiento. Su obligacin era nicamente financiar la obra y si a
alguien le cabe la responsabilidad por el incumplimiento contractual no es a ella sino
a Torres del Libertador 8000 S.A.
Tanto la entidad financiera como Torres del Libertador:
*Se agravian por entender que al haberse efectuado la venta "ad corpus" la alegada
diferencia de superficie deviene improcedente, y de que la publicidad efectuada en el
prospecto y en la actividad inmobiliaria no constituy oferta alguna desde que aqulla
no ha sido aceptada lisa y llanamente sino que luego de una serie de conversaciones
se ha modificado.
* Aun cuando no hubiera existido caso fortuito o fuerza mayor la vendedora contaba
con un plazo adicional de 90 das a contar desde el plazo de entrega para efectuar la
entrega del inmueble y si adems hubiere existido caso fortuito o fuerza mayor
corresponde adicionar los das de atraso incurridos por tales circunstancias. Si bien ha
existido una demora en la entrega fue slo de unos das como consecuencia de las
desfavorables condiciones climticas y ruptura de la relacin contractual con la
empresa constructora Iberoamericana SA.
*Los demandados entienden improcedente el dao moral dentro de la rbita
contractual.
Primera instancia: Hizo lugar a la pretensin perseguida por incumplimiento
contractual contra Torres del Libertador 8000 S.A., y el Banco Rio de La Plata S.A.
Segunda instancia: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H
Ante el argumento de Falta de Legitimacin Pasiva
Principios elaborados:

*El fiduciario es la figura ms importante del negocio y sobre el cual recaen todas las
miradas. Tiene el deber de cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la
convencin con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que acta
sobre la base de la confianza depositada en l, debiendo quedar su conducta regida
por la directiva de la buena fe del art. 1198 del Cdigo Civil.
*El principio de lealtad obliga al fiduciario a privilegiar el beneficio del fideicomiso y
del beneficiario ms que su propio beneficio.
*Si el dao al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestacin del
servicio, responder el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el
vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio (art. 40 LDC)
*El art. 37 de la ley 24.240 tilda de abusivas y consecuentemente tiene por no
convenidas las clusulas de los contratos que desnaturalicen las obligaciones o
limiten la responsabilidad por daos y/o importen renuncia o restriccin de los
derechos del consumidor o amplen los derechos de la otra parte
Razonamiento:
*Resulta ser el propio Banco quien en reiteradas ocasiones reconoce que el hecho de
aparecer financiando la obra podra dar tranquilidad a los adquirentes de los
departamentos en construccin. En consecuencia tal afirmacin resulta contradictoria
con la pretendida eximicin de responsabilidad.
* No nos encontramos frente a un "profano comerciante", sino ante una entidad que
ejerce una actividad profesional que cuenta con el debido asesoramiento por parte de
los distintos empleados que conforman su cuerpo tcnico laboral.
*En medios periodsticos de gran difusin, como ser el Diario La Nacin y Clarn, la
entidad financiera aparece aportando su "marca" para la financiacin del proyecto.
Por esto, el Banco Ro de La Plata se encuentra comprendido en la normativa como
sujeto pasivo de responsabilidad. Debi controlar que los bienes fideicometidos, bajo
su administracin, se encontraran correctamente terminados.
*El fiduciario ha realizado un contrato de adhesin con la contraria donde su propia
voluntad elabor el contenido de las clusulas y condiciones, restando a la otra
solamente, la decisin de contratar o no. Resultan a todas luces abusivas las clusulas
que han sido incorporadas en los respetivos instrumentos mediante las cuales se
exime de responsabilidad el Banco frente a terceros.
Ante el argumento de la venta ad corpus y la improcedencia del reclamo de la
superficie faltante
Principios elaborados:
*Las precisiones formuladas en las publicidades o en anuncios, prospectos, circulares
u otros medios de difusin se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor
*La aceptacin de venta "ad corpus" exime de responsabilidad al vendedor por las
diferencias de superficie y no da lugar a reclamos por aumento o disminucin del
precio
Razonamiento
*Rechazo del argumento de que los avisos publicitarios mediante los cuales se
promovieron las unidades funcionales a construirse no conformaron oferta.
*Afirmar la validez de la clusula incorporada en el boleto de compra venta donde el
adquirente consinti la entrega de un inmueble sin especificacin de su superficie
sujetando aqulla a lo que en ms o en menos resulte de su construccin. La menor
superficie adquirida (4,19m) no ha generado un cambio estructural en la distribucin
de la unidad funcional, la que ha sido entregada con la totalidad de los ambientes y
dependencias convenidos, donde los metros faltantes no conllevan a la privacin del
adquirente de alguno de los espacios del inmueble.

Ante el argumento de demora de entrega en la fecha convenida y privacin de uso:

Principios elaborados:
El plazo de la entrega surge de la convencin efectuada por las partes la que tiene
fuerza de ley respecto de aqullas
Razonamiento
*La nica interpretacin que corresponde darle a la lectura de la clusula octava del
boleto de compraventa es en el sentido de que el plazo de entrega convenido
(noviembre de 2000) slo se prorrogara por 90 das ms en el supuesto de existir
caso fortuito o fuerza mayor. No dndose estos supuestos deber estarse a la fecha
de entrega convenida por las partes. No pudieron probarlos.
*Tampoco es aceptable la alegacin efectuada por la entidad financiera en cuanto a
que la actitud asumida por el reclamante mediante la carta documento de fecha
23/02/01 (ver fs.133) implic una prrroga tcita del plazo de entrega convenido.
* Al actor no pudo disfrutar plenamente de la totalidad de las instalaciones por un
tiempo prolongado, resultando ser tal extremo susceptible de reparacin.
Ante el argumento de improcedencia del dao moral:
Principios elaborados:
*En tanto que el dao moral de origen extracontractual se presume, en la rbita
contractual debe ser probado.
*Se requiere la efectiva lesin de intereses espirituales o de afectacin del acreedor.
*A pesar que la inejecucin de un contrato provoca incertidumbres e inquietudes, ello
no es suficiente para condenar al deudor a una reparacin en concepto de dao moral
Razonamiento
*No se encuentra acreditado que el reclamante haya sufrido como consecuencia del
incumplimiento contractual la existencia de dao moral en esta rbita susceptible de
reparacin
Obiter dictum significativo:
*Tiene bienes como fiduciario para garantizar prestaciones de terceros o del
fiduciante o del beneficiario y deber velar por ellos para hacer posible el
cumplimiento de la manda, aunque ms no sea en resguardo de su crdito
*El fideicomiso supone la administracin fiduciaria de bienes en beneficio de terceros,
empero quien tiene el dominio fiduciario es a la vez el principal beneficiario en la
operatoria, su crdito ser satisfecho en primer trmino con el producido de los
bienes fideicometidos, quedando el remanente para su contraria