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CAPITULO

Avalo de construcciones usadas


Ceneralmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de avaluar
construcciones ya efstentes que tienen uso de varios aos y presentan mejor o peor
cstado de conservacin. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y
por tanto se aplican diferentes mtodos de Depreciacin para llegar al valor actual o
presente.

El punto de partida ser siempre determinar el VALOR DE REPOSICIN o Valor de


Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construccin y
<le acabados dado que la construccin es muy eja y ya no se utilizan los materiales y
sistemas constructivos de antao, entonces se aplica el VALOR DE SOSTITUCIN, es
clecir se identifica con la construccin actual o moderna ms semejante por la cual se
podra "sustituir" en caso que se deseara reemplazar por otra nueva similar. En este
segundo caso se determinar el tipo de construccin nueva que reemplazara Ia usada
o vieja que estamos avaluando.
Tanto el Valor de Reposicin como el Valor de Sustitucin parten del avalo de la
Construccin Nueva que ya analizamos en Ios captulos anteriores. El avalo de la
Construccin Usada parte del valor determinado para la Construccin Nueva y aplica
tn factor de Depreciacin de acuerdo con diferentes mtodos, de tal manera que el
valor actual ser igual a la construccin depreciada ms un valor residual esperado.
Esta relacin se presenta a continuacin:

Vd=VnlR+(1 -R)(1

-D)J

Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construccin usada, Vn el valor nuevc o


t:tsto de reposicin, R el porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el porcentaje
clepreciable, y D el porcentaje que se aplica por depreciacin. Se entiende por porcentaic no depreciable o residuo la parte de la construccin que se puede rescatar al final ck:
Av,lr

to t)t

( ( )N:i iltucct()Nt

(isAt)AS

lll

de la construccin al final'
su da til. En un apartamento podra ser la parte rescatable
de salvamento
como rescatable podra entenderse el valor de la demolicin o un valor
de lo que resta al final de la da til.

1.

DEPRECIACIN DE INMUEBLES

el caso de los inmuebles


Depreciacin es la prdida de valor o de precio en un bien. En
tres clases de depreciaes la prdida de ruio, po, causa del uso o del tiempo' Existen
de conservacin y la
cin: la depreciacin Fisica o por Edad, la depreciacin por estado
depreciacin funcional.
directa relaLa Depreciacin Fsica que corresponde al uso. por tiempo, tiene una
se presenta un
cin con ia Edad de la construccin. Con el uso de una construccin
y eltiempo
construccin
desgaste que debe ser calculado de acuerdo con la edad de la
por Edad'
esprado e dicha edificacin. Se denomina tambin Depreciacin
de conservacin'
Intimamente ligada con la anterior es la Depreciacin por estado
fsica, puedepreciacin
misma
Dos construccions de la misma edad, que tendran la
den estar en diferente estado de conservacin o mantenimiento.
a la inadecuacin del
Se aplica tambin la Depreciacin Funcional que corresponde
puede provenir
inmueble a las expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuacin
edificaciones ejas se
de un mal diseo que no permita su funcionalidad actual. En las
en la alcoba principresentan fallas en diseo para los patrones actuales: falta de bao
otra alcoba'
pal, cocinas con escasa fncionalidad, ingreso a una alcoba a travs de
solo garaje en casas
ausencia de closet en las alcobas, espacios grandes intiles, un
Funcional tamgrandes antiguas, manzardas sin escaera adeiuada. Esta Depreciacin
Esta deprebin puede sobrevenir de materiales que ya no se usan o son inadecuados'
que "ob
ciacin se denomina tambin Depretiun por Obsolescencia entendiendo
Es una edifiCaCin que
Soleo" en latn significa "fuera de tiempo", "fuera de costumbre".
momento o de Ia costumtiene un diseo, acabados o funcionalidad que est fuera del
bre habitacional actual.

2.

VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES

perodo puede ser de


VIDA FSICR: es el tiempo total que dura una construccin. Este
europeos pueden
varios siglos de acuerdo con la ctidad de los materiales. Los castillos

ll4

Avnlrios

DE

TNMUEBLES

Y cnRnnrns

tener 10 siglos o ms de acuerdo con la calidad de materiales con que se construyeron.


Las edificaciones en Amrica datan de la Colonia y en su mayor parte han tenido que
ser reconstruidas como monumentos histricos. La da fsica de las construcciones va
hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 aos con los materiales cue
se hacan en dicha poca en nuestras ciudades.
VIDA tCnlCR: es el perodo que dura una construccin hasta cuando es utilizable
en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstruccin en
sus partes esenciales. Durante su uso es lgico que se apliquen reparaciones de mantenimiento o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones hidrulicas,
elctricas, pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura, cimientos o
cubierta. De acuerdo con la experiencia de otros pases la vida tcnica de las edificaciones se sita entre los 60 y 80 aos. En Colombia aplicamos entre 50 y 60 aos de
acuerdo al tipo estable de materiales aplicados. A medida que pase el tiempo y podamos constatar en qu estado se encuentran edificios de 60 aos podremos ampliar la
vida tcnica de los edificios hasta los 80 aos que aplican en Brasil, Argentina y Mxico.
El criterio del avaluador deber definir el tipo de construccin y la duracin esperada de
la vida tcnica. Este dato es definitivo porque es la base para aplicar la depreciacin de
una construccin.
VIDA ECONMICA: es el perodo que dura una edificacin para el uso econmico
que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotacin como
edificacin. Cuando se hace una casa se destina a la habitacin de familias y tanto su
uso como su explotacin es la vienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero cuando
la zona o la calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el uso de
vivienda y podra trasformarse en local comercial o en casa para oficinas. Asimismo es
posible que la casa ya no tenga utilidad mantenerla como edificacin y dado el uso del
sector sea ms conveniente demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su da econmica ha terminado y la construccin carece de valor, adquirindolo el lote que servir
para el nuevo edificio.

3.

MTODOS DE DEPRECIACIN

Existen mltiples mtodos para estimar la depreciacin de los inmuebles. No se debe


confundir la depreciacin inmobiliaria con la depreciacin contable o con fines fiscales
que en general tienen un fin diferente. Mientras la depreciacin contable es acelerada a
Avnr

.rio t)n c()NStnuccltoNEs

usADAS

I llr

para pagar
los gastos y disminuir las utilidades
aumentar
de
fin
el
con
menos
o
20 aos
ms aos adaptninmobiaria nos vamos a 60 o
menos impuestos, en la depreciacin
J".ot *"o, a la realidad de las edificaciones'
lo ms posible a la verdadera realidad'
ExisLos diferentes mtodos buscan acercarse
de. acercarse al esquema real'
t"tut'
matemticli-q""
fOrmuiu,
econmiDeben aplicarse
y
tcnics de depreciacin fsica T::t-tt
mtodos
empricos,
que la
mtodos
ten
empricos estn los que consideran
mtodos
los
ntr"
cos de depreciaci.,.
renta sin importar la
su eficiencia y capacidad de
que da
propiedad bien conservada mantiene
criterio errneo "" a,1t11":"^:1,:ut*tgo
un
Es
.onr".acin.
a"
edad o estado
en maquinaria' equipos
los inmuebles, tal como ie aplica
el mercado al uso y estado de
y vehculos.

Otrosperitosutilizanlaintuicinqu'uii1-*1:'l'?*""teladepreciacin'porsimse aplic un mtodo denoo.riur sin antisis ulte;ior' Durante^una,:potu to"iid"tu,. una serie de N
los dgitos anuales que consisi"

ple inspec.iO.

para la
"''
minado de la Suma de
hasta N siendo la da prevista
t
d
suma
Ia
es
da restante
fracciones, cuyo denominaclor
pru:ud.u.3: es Ia expectativa de
fraccin
la
ae
n,-,*raor
Et
la
propiedad.
de unot, el denominador ser
til
vida
.n
uie.,
,n
para
de
o remanente. Ejemplo:
a"ti' 21 y el numerador ser la sumasera
u'
aos
de
prog,"'in
ta
suma de
"';;;;;' (O +5+4)121 J lt'qX' Para elprimer ao
As para el tercer uno r*-t
aos faltantes.

porque tiene una acelerada depreciacin

desechado
612l = ZB.5%.ertl -todo ha sido
al comienzo Y Pequea al final'
describimos a
Depreciacin de orden fsica los
la
para
empleados
ms
Los mtodos
continuacin:
o Mtodo de la Lnea Recta
Mtodo de Parbola de Kuentzle

'
'
'

4.

Mtodo de Ross
de Conservacin'
Mtodo de Heidecke para el Estado

mrono DE LA linen REcrA

en
Consisteenconsiclerarladepreciacincomofuncinlinealdelaedaddelinmueble
da til' Denominando D a la depreciacin
st'
J"
lurgo
lo
a
uniforme
de la
con variacin
parte-"depreciable"' E d la edad
la
a
aplicar
aen"
,"
que
trminos porcentuales
Avnltitls DE INMUERIES v cnRnntins
I

16

r'()Rstrtlceln y Vt a la vida tcnica


r('Ul(i()n O relacin:

D:

o til de la construccin, tendremos la siguiente


E'

Vt

l'trt:le verse en el grfico 72la depreciacin en lnea recta que inicia en 100% el
v,rl,t <lc;reciable (Vd) en el ao cero en el cualVn : Vd * Vr, o sea que elvalor a nuevo
(Vrr) cs iqual al valor depreciable (Vd) ms el valor residual (Vr) al final de la vida til.
llVrl va disminuyendo de acuerdo a la depreciacin D de manera uniforme hasta
lltr,u r un valor cero en el ltimo ao de su vida til, donde solo queda el valor
tr':.irlu,tl. El valor en un momento dado (Vx) es elvalor depreciado en el ao "x" donde
lrr.rrr: lt edad "x".

l.fcltrplos

ir) Utilizando vida tcnica de 50 aos,

lr)
t

Ia depreciacin a 10 aos sera: D

10/50

20%

La depreciacin a20 aos sera: D


La depreciacin a 35 aos sera: D

:
:

20150

4O%

35150 :7O%

Como variante del mtodo de lnea recta existe la LiER QUEBRADA, en el cual la
virl,r util es subdividida en perodos en los cuales la depreciacin se mantiene uniforme,
,r:tr variando de un perodo a otro por la ocurrencia de hechos (reformas, desgaste
rrilves) que pueden acelerar o retardar la depreciacin. Este mtodo lo representamos
.rr cl grfico 13, obsrvese que el valor depreciable (Vd) desciende cada 5 aos, de tal
nrtrr)era que entre los aos 5 y 10 se mantiene el valor en el 93% del valor con una
rlcrreciacin igual delT% para los 5 aos. Assucesivamente cada 5 aos. Si se hacen
rt:lormas la depreciacin se podra retardar por unos aos ms hasta caer al punto que
rlcl>a tener de acuerdo con la lnea recta. El valor residual seguir siendo el piso hasta
rkrnde se deprecia el bien inmueble.
Aun as, este mtodo tiene el problema de que acelera mucho la depreciacin en los
rnos iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que durante los
rrimeros 10 o 15 aos la verdadera depreciacin es muy baja, ya que el uso y estado de
(:()nservacin lo acercan mucho al inmueble nuevo. Una enda u oficina de solo 3
aos es prcticamente nueva y sera mucho aplicarle la depreciacin del 6% esperado
segn este mtodo lineal.
Avnlo

DE coNSTRUCCToNES usADAS

|7

Vd

Fuente

IBAPE

Grfica 12. Mtodo de la lnea recta.


r !!r r

dl-D

7X

TACIOR IIE OBSELEIISI.O

Pr"feltro

tfur{cpot cl" Soo Poulo


IABLA IIE CTEFICIENIES M

I}EPRECACION D PPEIIOS POR EI'AI'

l{o da oo3 Deprac. Foctr


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0,51

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0.44
0.37

707.

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Vr r volo. fr3lduol"

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55

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oos

Grfica 13. Variante del mtodo de la lnea recta.

lrB

Avrrlos DE

rNIvruEBLEs

Y cARANfiAS

I.

MToDo PARABLIco

DE KENTZLE

l',trt l.ener un decrecimiento reducido en los primeros aos, Kuentzle propone


una
trr(rin y lnea parablica que se presenta en el grfico 14 y corresponde
a esta
"(

rll,t;in:

D -- (VVt)'
l.icmplos: Con da tcnica de 50 aos analizaremos los mismos casos de la lnea

t'( l, t'

a)
b)
c)

Edad: 10 aos. D : (10/50Y:4%


Edad: 20 aos. D: (20150)2 : lG%
Edad:35 aos. P: (35l50Y:4g%

( orno se ve es mucho menos acelerada que la lnea


recta, pero para muchos peritos es
r lr',;id6 lenta en los primeros 20
aos. Por ello Ross propone un mtodo intermedio.
I ,n
l0
0,2
I 0,4

o,r

0,8

i 0.6

l.o

r2tn1 1 -(rln')
0

1,00

0.04
0,16
o.2s
0,36
0,64

0,96
0,84
0,75
0,64
0,36
0,00

I.00

oss
rn

% ala

l. vld! tll

Grfica 14. Mtodo de la parbola de Kuentzle.


.'\r u rtr

r lrt

r ( )f1l;ll{( ('l()Nl 1i

ljl)AS

I r9

6.

mropo DE Ross

Busca un promedio de los dos mtodos anteriores con el fin de obtener una depreciacin no tan aclerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el Mtodo Parablico de
Kuentzle. puede verse en el grfico 15 que se trata de una depreciacin intermedia entre
los dos mtodos anteriores. Su ecuacin sera:

D=[(E/Vt)+(ilYt)2lt/z
Ejemplos: con la misma vida tcnica y edad de los casos anteriores tendremos:

a) Edad 10 aos: P :
b) Edad 20 aos: P :
c) Edad 35 aos: P :

[20 * 411/z: 12%


[40 + 16]t/z:287o
[70 + 49]1/z : 59.5%
Ntese que los clculos de los ejemplos anteriores los hemos hecho directamente
sobre los porcentajes para que el lector no se confunda.
100

90

80

70

60

Eso
40

30

20

10

01020304050607080
E %

d. & ulil

Grfica 15. Mtodo de Ross'


120

Avnlos

DE INmUEBLES Y cRRnnt,qs

Este mtodo de Ross es el ms recomendado en Amrica y en Latinoamrica para


Ios avalos de |as construcciones usadas. En Colombia es el utilizado por los peritos y
ror las Lonjas de Propiedad Raz ya que es fcil de calcular y promedia los traclicionalcs
<k: la Lnea Recta y el de la Parbola. No presenta ninguna dificultad para su clculo y
f .rt:ilita el uso por el avaluador. Por dcadas la depreciacin
anual es como sigue:

Primeros 10 aos: 1.2%


Aos 10 a 20: 1.6 %
Aos 20 a 30: 2.O %
Aos 30 a 40: 2.4 %
Aos 40 a 50: 2.8 %

Con respecto a la lnea recta uniforme, la depreciacin de Ross es lenta en los primeros l0 o 20 aos y acelerada en los lmos 20 aos.

7.

DEPRECIACIN POR ESTADO DE CONSERVACIN.

MToDo DE HEIDECKE
Mtodo de Ross nos permite depreciar por edad una construccin. Pero con Ia misma
es posible que una construccin est mejor conservada que otra. El estado de
< rnservacin lo verifica el avaluador mediante la sita ocular. No
se debe dejar llevar de
lits apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a pensar que la
<:orlstruccin est en grave deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un
lrleve repaso de los costos de construccin o reparacin nos pueden indicar cmo
<:alificar una construccin usada:
I .l

t:<lrd

Avnt

a)

REPAMCIONES MENORES: estas reparaciones consisten en Ia pintura general, en


el arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baos y cocinas, estado de los
pisos (enchapes o madera, tapete, etc.), humedades, impermeabilizacin de cubiertas, arreglo de equipos de cocina o electrodomscos incluidos en el inmueble.

b)

REPARACIONES MEDIANAS: Se trata de instalaciones hidrulicas, sanitarias o


elctricas. Reparacin de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos
sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baos y cocina. Severas filtraciones
de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o paetes (repellos o
enlucidos).

lo

)t

(-( )NS t Ril(

:(

l( )NI:s U:iAI)AS

t?.1

o en la
REPARACIONES IMPORTANTES. Se trata de daos en la cubierta
muros'
o
estructura y cimentacin de Ia edificacin. Rehacer la mampostera
la cimentacin,
Cambio total de las instalaciones hidrulicas o sanitarias. Fallas en
hundimiento de pisos o peligros en la estructura'
por mal estado de
Heidecke proPone una tabla para adicionar una depreciacin
por edad encontrada por el
conservacin. Esta depreciacin se aade a la depreciacin
mtodo de Ross.

c)

TABLA DE HEIDECKE
', Clasiflcadin
Condiciones Fsicas

-rffi

,i, ,' ,..,,.,, ..r,ri..,.

$t
Nuevo, no requiere reParacin
j,,.r;,.'r.,,,
Requiere lreparaciones' ir
de poca imPortancia

2.5
3

3.5
4
4.5
5

B.

Optimo
Muv beno
Bueno
I r: rl
rrrr ::,:ir:i, :_ .rr 'ti
, ,,'l rlir,

ltt,t, :,,ttt. ,tr

252

,,

0.032

"

Intermedio I l:i:'
Regular
Necesita reparaciones,'senclllas
Deficiente
1r.,,.,,r
Ma1o.-:i,
.
Necgsita importante,i ,,r ir, ,,, .
repraaciones.,,,ri,t',.tl. r1 i,-.,,, .,i'i .f -r.f,'',ri, r,rlt'.--.'i',,;
Muy malo
llr
iil rl,
tt'
r:i""""" .,',1 ,$i Y16r;,, ri'r
demolicin'
Para
ll'liiir'

ii

"'

'

'.ot
,rfig.1,6t.i,..

'mg,2qt

-"5e'6.'"'9+

12.20
,

100.00

MTOOOS ECONMICOS DE DEPRECTACIN

IBAPE otros mtodos


El ingeniero Helio de caires presenta en el Manual de Avalos del
una breve prehacemos
de d"epreciacin denominados Econmicos. A continuacin
al avaluador
sentacin sin explicar frmulas financieras con el fin de dar un conocimiento
conocerlas'
podrn
de que existen estas tcnicas y en libros especializados
que
El mtodo del fondo de amortizacin considera el edificio como un capital
hace acumulando en
debe recuperarse al final de la da tcnica. Esa recuperacin se
un fondo ficticio de
cuotas anuales iguales colocadas a inters compuesto constituyendo
fecha, anterior al trmino
,i
amortizacin. As el monto acumulado hasta una determinada

1,22

'

Avnl-os os INMUEBLES

cnRRnrns

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'uorera.ldap ap so)rutouo)e sopotr?W

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p
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Jap
sosad v ep pppflpnue BuD 'Br{)aJ pse ue eperadsa ugrceDardap pl B)lpul
I[! epl^ el ap

Para sualizar estos mtodos econmicos presentamos el grfico del ingeniero de


Caires (grfico 16) en donde se puede comprobar que tanto para el mtodo del fondo
de amortizacin como el mtodo del montante presente o actual, hay una curva para
cada par de variables: la tasa y Ia vida til. En este grfico se compara con el mtodo de
lnea recta, que corresponde a igualar a cero las tasas de amortizacin o de renta de los
dos mtodos. En general estas depreciaciones se aceleran ms que en el mtodo de
Ross y pueden superar la aceleracin de la depreciacin parablica de Kuentzle cuando
se trata de tasas altas y vida til de 80 aos.

9.

TABI.A DE FITTO Y CORVINI

Un importante aporte que nos hizo el ingeniero Joaquin Gorriarn del Uruguay (O.E.PD)
cuando pas por Colombia para dictar cursos en las Lonjas de Propiedad Raz en 1980,
fue la divulgacin de las Tablas incluidas en "normas para tasaciones urbanas" elaboradas por Fitto y CoMni (Paginas 76 y 77). En la tabla 17 incluimos estas tablas que son
de gran utilidad para los avaluadores. En Colombia se utilizan frecuentemente y muchos avaluadores de la Unin Panamericana de Valuadores la utilizan.
Estas tablas combinan las depreciaciones de Ross y Heidecke, tanto por edad como
por estado de conservacin y nos evitan los clculos matemticos. Es muy importante
destacar que las tablas no presentan Ia edad, sino edad en porcentaje de vida. En la
columna de la izquierda no se refiere a Ia edad sino a la edad sobre la da tcnica.

Insistimos en ello porque muchos avaluadores que no prestan atencin buscan una
edificacin de 20 aos al frente del nmero 2O, y olvidan que deben dMdir por la vida
tcnica para hallar el nmero. En este caso si la vida tcnica esperada es 50 debemos
buscar al frente de 2Ol5O : 40. Frente a dicho nmero se presentan las columnas encabezadas por la calificacin de Heidecke que indica el estado de conservacin. Si la
edificacin tiene 20 aos, vida tcnica de 50 aos, buscaremos al frente de 40 y debajo
de 1 por estar como estado optimo, encontrando la depreciacin de 28%. Pero si la
edificacin la calificamos como regular, calificacin 3, buscaremos debajo de este nmero y hallaremos una depreciacin de 41.03%.
Para familiarizar al lector con el uso de estas tablas colocaremos algunos ejemplos:

t24

Si la edificacin tiene 15 aos con vida tcnica de 50 y se encuentra en estado


bueno (calificacin 2) Ia depreciacin ser 15150 : 30. Al frente de 30 y debajo
de 2 est la depreciacin de 2153%
AvLoos DE

rNMUtlBr.trs

cnRnxlfns

'
o

F.clificacin con 35 aos de uso, vida tcnica de 60, en estado regular (calili<:a
35160: 58. Frente a 58 y debajo de 3 est el numero 55.62%.

t:ir)rr 3).

l:clif icacin con 23 aos y vida tcnica de 60, en estado intermedio (calificacitin
2.5). [3uscaremos frente a23/60: 38 y debajo de2.5 encontrando:32.19%.

I0.

APLICACIN OE LA DEPRECIACIN A LA CONSTRUCCIN USADA


Retomemos ahora la ecuacin inicial: vd = vn tR + (1 - R) (1 - D)1.
l)trtirnos delValor de Reposicin o de Sustitucin (Vn) y le vamos a aplicar la Deprer,rr iirr al Valor Depreciable (1-R). Elvalor residual puede no existir a criterir
del avaluador
'
y |ttlonces solamente se aplica la depreciacin por el valor total de la edificacin. Se
trrlicnde por valor residual el valor de demolicin y que al final de la da til siempre
v,rlt' rlclo la edificacin. Los autores generalmente aplican un 10% o a lo ms un ZO%
l),rr,r cl valor residual, dejando para depreciar el restante B0 o 90% del valor nuevo de la

,.t lif

it:acin.

l.lcrnplos
tr) Un apartamento de estrato alto, con muy buenos acabados tiene ZSO rT:; , con 12
aos de antigedad y un buen estado de conservacin (calificacin 2). Estimamos la vida tcnica del edificio en 50 aos.

'
o
o
o
'
'o
'
Avnlo

Definimos el prototipo y encontramos en la fuente de informacin que un


multifamiliar alto tiene en diciembre 1998 un costo directo de 527.000 /#. nplcamos un multiplicador de otros costos de 1.6 y un coeficiente de rea til de
0.85: 527.000 x 7.6/0.85 : 992.000 m2 de costo total de reposicin.
Definimos como valor residual (R) el 70% que corresponde al lote y saldo de
construccin final (demolicin). Valor depreciable: 992.000 x 0.9 : B2.800.
Depreciacin total. En la tabla de Fitto y Corvini observamos el dato al frente de
12/50 :24, y debajo de calificacinZ. Aparece el dato lT.O3%.
valor depreciable por la depreciacin: 892.800 x 0. 17 : 151.776
Delvalor de reposicin restamos la depreciacin: 992.000 - 151.776 : B4O.2Z4/ m,
de la construccin usada.
Valor total de la construccin: 250 xB4O.Z24: 210.056.000
A este valor se aade el lote y los factores de comercializacin para lleoar ;rl
avalo comercial de la propieald.
Podemos aplicar directamente la frmula: vd : vn [R + (1 - R) (1 - D)l
Vd 992.000 [0.1 + (1 - 0.1)(1 - 0.t7)l:840.224.

DE coNSTRUCCToNES usADAS

t'.,, t

b) Avaluaremos la construccin de una casa de estrato medio con 120 nf, con 28

.
o
r
o

aos de edad y estado regular de conservacin (calificacin 3), vida tcnica esperada de 50 aos. Dado el tipo de construccin no se considera valor residual,
se supone que todo su valor residual lo absorber el lote.
Determinamos un valor de reposicin de 450.00}1rt como costo directo en la
fuente de Construdata. Por tratarse de construccin en serie aplicamos el factor
de 0.85 y un multiplicador de costo directo de 1.55 para el costo total: 450.000 x
0.85 x 7.55 : 592.875/m2. El rea til coincide con el rea total construida.
Depreciacin: Edad en porcentaje de vida:28/50 : 56. En Ia tabla de Fitto y
Corvini corresponde a una depreciacin de 53.87%
Valor depreciado:592.875 (1 - 0.5387) : 273.493 hrt
Valor construccin usada: 120 x 273.493 : 32.819.188

TABLA 17
FITTO Y CORVINI
DEPRECIACIN TOTAL DE UNA CONSTRUCCIN EN % DE SU VALOR A

NUEVO DEBIDA A S(I EDAD Y ESTADO


ESTADO DE CONSERVACIN

Edad en %
1

1.50

2.50

3.50

0.00
0.50

0.05
0.55

2.50

2
3

1.02
1.54

3.51

4.03

9.51

19.37

4.55

2.08
2.62

1.05
1.57
2.11

8.05
8.55
9.03

18.1 0

2.65

3.10

3.21

7
B

3.74
4.32

19.80
20.25
20.70
21.17
21.64

10

4.90
5.50

3.77
4.35
4.93
5.53

5.08
5.62
6.17
6.73
7.30

10.00
10.50

11

6. 10

6.

22.60
23.10

33.20
33.54
33.89
34.23
34.59
34.95
35.32
35.70
36.09
36.43
36.87
37.27

12

6.72
7.34
7.99
8.62
9.29

6.75
7.37
8.00
8.65

23.61

37.68

24.12
24.53
25.16
25.70

38.10
38.51
38.95
39.39

de la da
0

13

14

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16

126

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9.30

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8.47
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11.01
1 1.53

12.06
12.60
13.15
13.70

10.30

14.27
14.84
15.42

10.93

16.O2

11.57

16.62

9.BB

18.5 I

18.94

22.t2

4.50

4
.60
52.84
53.09
53.34
53.59
53.94
54.11
54.38
54.65
54.93
55.21
55.49
55.78
56.08
56.38
56.69
57.00
51

Avnos

10
75.32
75.45
15.58
15.71
75.85
75.99
76.13
76.27
76.41
76.56
76.71
76.86
77.02
77 .18
77.34
77.50
75.

DE INMUEBLES

5
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

cRRRxrRs

Edad en %

de la vida
17

IB
19

20
21

22
23
24
25
26
27
28
29
30

3l
32
33
34
35
36
37
3B

39
40
41

42
43
44
45
46
47
4B

49
50

5l
52
53
54
55
56
57
5B

59
60

6l

I
9.94
10.62
11.30
12.00
12.70
13.42
14.14
14.92
15.62
16.33
17.14
17.92
18.70
19.50
20.30
21.12
21.94
22.78
23.62
24.48
25.34
26.22
27.10
28.00
28.90
29.82
30.74
31.68
32.62
33.58
34.54
35.52
36.50
37.50
38.50
39.52
40.54
4t.58
42.62
43.68
44.74
45.82
46.90
48.00
49.10

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10.64
11.33
12.01
12.73
13.44
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14.90
15.65

16.40
17.17
17.95
18.73
19.52

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21 .15

21.97
22.80
23.64
24.50
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26.24
27.12
28.02
28.92
29.84
30.76
31 .70
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33.60
34.56
35.54
36.52
37.52
38.52
39.53
40.56
41.59
42.64
43.69
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17.75
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19.23
19.99
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23.11
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28.94
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35.25
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17.23
17.85

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19.77

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21.09
21 .77

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23.14
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26.75
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28.26
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44.14
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45.17
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- Nuevo. sin reParari''ltess"rracin


de poca inrporLancia.
: Estado regLrlar c
reparaciones
de
::::'1"'
- ecesitad
importantes
-- Necesita reparaciones

cL^sE 5 - sin Valor


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