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Vd=VnlR+(1 -R)(1
-D)J
to t)t
( ( )N:i iltucct()Nt
(isAt)AS
lll
de la construccin al final'
su da til. En un apartamento podra ser la parte rescatable
de salvamento
como rescatable podra entenderse el valor de la demolicin o un valor
de lo que resta al final de la da til.
1.
DEPRECIACIN DE INMUEBLES
2.
ll4
Avnlrios
DE
TNMUEBLES
Y cnRnnrns
3.
MTODOS DE DEPRECIACIN
usADAS
I llr
para pagar
los gastos y disminuir las utilidades
aumentar
de
fin
el
con
menos
o
20 aos
ms aos adaptninmobiaria nos vamos a 60 o
menos impuestos, en la depreciacin
J".ot *"o, a la realidad de las edificaciones'
lo ms posible a la verdadera realidad'
ExisLos diferentes mtodos buscan acercarse
de. acercarse al esquema real'
t"tut'
matemticli-q""
fOrmuiu,
econmiDeben aplicarse
y
tcnics de depreciacin fsica T::t-tt
mtodos
empricos,
que la
mtodos
ten
empricos estn los que consideran
mtodos
los
ntr"
cos de depreciaci.,.
renta sin importar la
su eficiencia y capacidad de
que da
propiedad bien conservada mantiene
criterio errneo "" a,1t11":"^:1,:ut*tgo
un
Es
.onr".acin.
a"
edad o estado
en maquinaria' equipos
los inmuebles, tal como ie aplica
el mercado al uso y estado de
y vehculos.
Otrosperitosutilizanlaintuicinqu'uii1-*1:'l'?*""teladepreciacin'porsimse aplic un mtodo denoo.riur sin antisis ulte;ior' Durante^una,:potu to"iid"tu,. una serie de N
los dgitos anuales que consisi"
ple inspec.iO.
para la
"''
minado de la Suma de
hasta N siendo la da prevista
t
d
suma
Ia
es
da restante
fracciones, cuyo denominaclor
pru:ud.u.3: es Ia expectativa de
fraccin
la
ae
n,-,*raor
Et
la
propiedad.
de unot, el denominador ser
til
vida
.n
uie.,
,n
para
de
o remanente. Ejemplo:
a"ti' 21 y el numerador ser la sumasera
u'
aos
de
prog,"'in
ta
suma de
"';;;;;' (O +5+4)121 J lt'qX' Para elprimer ao
As para el tercer uno r*-t
aos faltantes.
desechado
612l = ZB.5%.ertl -todo ha sido
al comienzo Y Pequea al final'
describimos a
Depreciacin de orden fsica los
la
para
empleados
ms
Los mtodos
continuacin:
o Mtodo de la Lnea Recta
Mtodo de Parbola de Kuentzle
'
'
'
4.
Mtodo de Ross
de Conservacin'
Mtodo de Heidecke para el Estado
en
Consisteenconsiclerarladepreciacincomofuncinlinealdelaedaddelinmueble
da til' Denominando D a la depreciacin
st'
J"
lurgo
lo
a
uniforme
de la
con variacin
parte-"depreciable"' E d la edad
la
a
aplicar
aen"
,"
que
trminos porcentuales
Avnltitls DE INMUERIES v cnRnntins
I
16
D:
Vt
l'trt:le verse en el grfico 72la depreciacin en lnea recta que inicia en 100% el
v,rl,t <lc;reciable (Vd) en el ao cero en el cualVn : Vd * Vr, o sea que elvalor a nuevo
(Vrr) cs iqual al valor depreciable (Vd) ms el valor residual (Vr) al final de la vida til.
llVrl va disminuyendo de acuerdo a la depreciacin D de manera uniforme hasta
lltr,u r un valor cero en el ltimo ao de su vida til, donde solo queda el valor
tr':.irlu,tl. El valor en un momento dado (Vx) es elvalor depreciado en el ao "x" donde
lrr.rrr: lt edad "x".
l.fcltrplos
lr)
t
10/50
20%
:
:
20150
4O%
35150 :7O%
Como variante del mtodo de lnea recta existe la LiER QUEBRADA, en el cual la
virl,r util es subdividida en perodos en los cuales la depreciacin se mantiene uniforme,
,r:tr variando de un perodo a otro por la ocurrencia de hechos (reformas, desgaste
rrilves) que pueden acelerar o retardar la depreciacin. Este mtodo lo representamos
.rr cl grfico 13, obsrvese que el valor depreciable (Vd) desciende cada 5 aos, de tal
nrtrr)era que entre los aos 5 y 10 se mantiene el valor en el 93% del valor con una
rlcrreciacin igual delT% para los 5 aos. Assucesivamente cada 5 aos. Si se hacen
rt:lormas la depreciacin se podra retardar por unos aos ms hasta caer al punto que
rlcl>a tener de acuerdo con la lnea recta. El valor residual seguir siendo el piso hasta
rkrnde se deprecia el bien inmueble.
Aun as, este mtodo tiene el problema de que acelera mucho la depreciacin en los
rnos iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que durante los
rrimeros 10 o 15 aos la verdadera depreciacin es muy baja, ya que el uso y estado de
(:()nservacin lo acercan mucho al inmueble nuevo. Una enda u oficina de solo 3
aos es prcticamente nueva y sera mucho aplicarle la depreciacin del 6% esperado
segn este mtodo lineal.
Avnlo
DE coNSTRUCCToNES usADAS
|7
Vd
Fuente
IBAPE
dl-D
7X
Pr"feltro
auElotrcl
5
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30
352
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0,51
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oos
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Avrrlos DE
rNIvruEBLEs
Y cARANfiAS
I.
MToDo PARABLIco
DE KENTZLE
rll,t;in:
D -- (VVt)'
l.icmplos: Con da tcnica de 50 aos analizaremos los mismos casos de la lnea
t'( l, t'
a)
b)
c)
o,r
0,8
i 0.6
l.o
r2tn1 1 -(rln')
0
1,00
0.04
0,16
o.2s
0,36
0,64
0,96
0,84
0,75
0,64
0,36
0,00
I.00
oss
rn
% ala
l. vld! tll
r lrt
r ( )f1l;ll{( ('l()Nl 1i
ljl)AS
I r9
6.
mropo DE Ross
Busca un promedio de los dos mtodos anteriores con el fin de obtener una depreciacin no tan aclerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el Mtodo Parablico de
Kuentzle. puede verse en el grfico 15 que se trata de una depreciacin intermedia entre
los dos mtodos anteriores. Su ecuacin sera:
D=[(E/Vt)+(ilYt)2lt/z
Ejemplos: con la misma vida tcnica y edad de los casos anteriores tendremos:
a) Edad 10 aos: P :
b) Edad 20 aos: P :
c) Edad 35 aos: P :
90
80
70
60
Eso
40
30
20
10
01020304050607080
E %
d. & ulil
Avnlos
DE INmUEBLES Y cRRnnt,qs
Con respecto a la lnea recta uniforme, la depreciacin de Ross es lenta en los primeros l0 o 20 aos y acelerada en los lmos 20 aos.
7.
MToDo DE HEIDECKE
Mtodo de Ross nos permite depreciar por edad una construccin. Pero con Ia misma
es posible que una construccin est mejor conservada que otra. El estado de
< rnservacin lo verifica el avaluador mediante la sita ocular. No
se debe dejar llevar de
lits apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a pensar que la
<:orlstruccin est en grave deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un
lrleve repaso de los costos de construccin o reparacin nos pueden indicar cmo
<:alificar una construccin usada:
I .l
t:<lrd
Avnt
a)
b)
lo
)t
:(
l( )NI:s U:iAI)AS
t?.1
o en la
REPARACIONES IMPORTANTES. Se trata de daos en la cubierta
muros'
o
estructura y cimentacin de Ia edificacin. Rehacer la mampostera
la cimentacin,
Cambio total de las instalaciones hidrulicas o sanitarias. Fallas en
hundimiento de pisos o peligros en la estructura'
por mal estado de
Heidecke proPone una tabla para adicionar una depreciacin
por edad encontrada por el
conservacin. Esta depreciacin se aade a la depreciacin
mtodo de Ross.
c)
TABLA DE HEIDECKE
', Clasiflcadin
Condiciones Fsicas
-rffi
$t
Nuevo, no requiere reParacin
j,,.r;,.'r.,,,
Requiere lreparaciones' ir
de poca imPortancia
2.5
3
3.5
4
4.5
5
B.
Optimo
Muv beno
Bueno
I r: rl
rrrr ::,:ir:i, :_ .rr 'ti
, ,,'l rlir,
252
,,
0.032
"
Intermedio I l:i:'
Regular
Necesita reparaciones,'senclllas
Deficiente
1r.,,.,,r
Ma1o.-:i,
.
Necgsita importante,i ,,r ir, ,,, .
repraaciones.,,,ri,t',.tl. r1 i,-.,,, .,i'i .f -r.f,'',ri, r,rlt'.--.'i',,;
Muy malo
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r:i""""" .,',1 ,$i Y16r;,, ri'r
demolicin'
Para
ll'liiir'
ii
"'
'
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12.20
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100.00
1,22
'
Avnl-os os INMUEBLES
cnRRnrns
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00t
"p
9.
Un importante aporte que nos hizo el ingeniero Joaquin Gorriarn del Uruguay (O.E.PD)
cuando pas por Colombia para dictar cursos en las Lonjas de Propiedad Raz en 1980,
fue la divulgacin de las Tablas incluidas en "normas para tasaciones urbanas" elaboradas por Fitto y CoMni (Paginas 76 y 77). En la tabla 17 incluimos estas tablas que son
de gran utilidad para los avaluadores. En Colombia se utilizan frecuentemente y muchos avaluadores de la Unin Panamericana de Valuadores la utilizan.
Estas tablas combinan las depreciaciones de Ross y Heidecke, tanto por edad como
por estado de conservacin y nos evitan los clculos matemticos. Es muy importante
destacar que las tablas no presentan Ia edad, sino edad en porcentaje de vida. En la
columna de la izquierda no se refiere a Ia edad sino a la edad sobre la da tcnica.
Insistimos en ello porque muchos avaluadores que no prestan atencin buscan una
edificacin de 20 aos al frente del nmero 2O, y olvidan que deben dMdir por la vida
tcnica para hallar el nmero. En este caso si la vida tcnica esperada es 50 debemos
buscar al frente de 2Ol5O : 40. Frente a dicho nmero se presentan las columnas encabezadas por la calificacin de Heidecke que indica el estado de conservacin. Si la
edificacin tiene 20 aos, vida tcnica de 50 aos, buscaremos al frente de 40 y debajo
de 1 por estar como estado optimo, encontrando la depreciacin de 28%. Pero si la
edificacin la calificamos como regular, calificacin 3, buscaremos debajo de este nmero y hallaremos una depreciacin de 41.03%.
Para familiarizar al lector con el uso de estas tablas colocaremos algunos ejemplos:
t24
rNMUtlBr.trs
cnRnxlfns
'
o
F.clificacin con 35 aos de uso, vida tcnica de 60, en estado regular (calili<:a
35160: 58. Frente a 58 y debajo de 3 est el numero 55.62%.
t:ir)rr 3).
l:clif icacin con 23 aos y vida tcnica de 60, en estado intermedio (calificacitin
2.5). [3uscaremos frente a23/60: 38 y debajo de2.5 encontrando:32.19%.
I0.
,.t lif
it:acin.
l.lcrnplos
tr) Un apartamento de estrato alto, con muy buenos acabados tiene ZSO rT:; , con 12
aos de antigedad y un buen estado de conservacin (calificacin 2). Estimamos la vida tcnica del edificio en 50 aos.
'
o
o
o
'
'o
'
Avnlo
DE coNSTRUCCToNES usADAS
t'.,, t
b) Avaluaremos la construccin de una casa de estrato medio con 120 nf, con 28
.
o
r
o
aos de edad y estado regular de conservacin (calificacin 3), vida tcnica esperada de 50 aos. Dado el tipo de construccin no se considera valor residual,
se supone que todo su valor residual lo absorber el lote.
Determinamos un valor de reposicin de 450.00}1rt como costo directo en la
fuente de Construdata. Por tratarse de construccin en serie aplicamos el factor
de 0.85 y un multiplicador de costo directo de 1.55 para el costo total: 450.000 x
0.85 x 7.55 : 592.875/m2. El rea til coincide con el rea total construida.
Depreciacin: Edad en porcentaje de vida:28/50 : 56. En Ia tabla de Fitto y
Corvini corresponde a una depreciacin de 53.87%
Valor depreciado:592.875 (1 - 0.5387) : 273.493 hrt
Valor construccin usada: 120 x 273.493 : 32.819.188
TABLA 17
FITTO Y CORVINI
DEPRECIACIN TOTAL DE UNA CONSTRUCCIN EN % DE SU VALOR A
Edad en %
1
1.50
2.50
3.50
0.00
0.50
0.05
0.55
2.50
2
3
1.02
1.54
3.51
4.03
9.51
19.37
4.55
2.08
2.62
1.05
1.57
2.11
8.05
8.55
9.03
18.1 0
2.65
3.10
3.21
7
B
3.74
4.32
19.80
20.25
20.70
21.17
21.64
10
4.90
5.50
3.77
4.35
4.93
5.53
5.08
5.62
6.17
6.73
7.30
10.00
10.50
11
6. 10
6.
22.60
23.10
33.20
33.54
33.89
34.23
34.59
34.95
35.32
35.70
36.09
36.43
36.87
37.27
12
6.72
7.34
7.99
8.62
9.29
6.75
7.37
8.00
8.65
23.61
37.68
24.12
24.53
25.16
25.70
38.10
38.51
38.95
39.39
de la da
0
13
14
i5
16
126
l3
9.30
3.01
8.47
9.07
11.01
1 1.53
12.06
12.60
13.15
13.70
10.30
14.27
14.84
15.42
10.93
16.O2
11.57
16.62
9.BB
18.5 I
18.94
22.t2
4.50
4
.60
52.84
53.09
53.34
53.59
53.94
54.11
54.38
54.65
54.93
55.21
55.49
55.78
56.08
56.38
56.69
57.00
51
Avnos
10
75.32
75.45
15.58
15.71
75.85
75.99
76.13
76.27
76.41
76.56
76.71
76.86
77.02
77 .18
77.34
77.50
75.
DE INMUEBLES
5
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
cRRRxrRs
Edad en %
de la vida
17
IB
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
3l
32
33
34
35
36
37
3B
39
40
41
42
43
44
45
46
47
4B
49
50
5l
52
53
54
55
56
57
5B
59
60
6l
I
9.94
10.62
11.30
12.00
12.70
13.42
14.14
14.92
15.62
16.33
17.14
17.92
18.70
19.50
20.30
21.12
21.94
22.78
23.62
24.48
25.34
26.22
27.10
28.00
28.90
29.82
30.74
31.68
32.62
33.58
34.54
35.52
36.50
37.50
38.50
39.52
40.54
4t.58
42.62
43.68
44.74
45.82
46.90
48.00
49.10
1.50
9.97
10.64
11.33
12.01
12.73
13.44
14.-t7
14.90
15.65
16.40
17.17
17.95
18.73
19.52
20.33
21 .15
21.97
22.80
23.64
24.50
25.34
26.24
27.12
28.02
28.92
29.84
30.76
31 .70
32.64
33.60
34.56
35.54
36.52
37.52
38.52
39.53
40.56
41.59
42.64
43.69
44.76
45.83
46.92
48.01
49.12
2
12.22
12.87
13.54
14.22
14.91
15.60
r 6.31
17.03
17.75
l8.49
19.23
19.99
20.75
21 .53
22.31
23.11
23.90
24.73
25.55
26.38
27 .23
28.08
28.94
29.81
30.70
31 .59
32.49
33.40
34.32
35.25
26.19
27.t4
38.10
39.07
40.05
4t.04
42.04
43.05
44.07
45.10
46.14
47.19
48.25
49.32
50.39
2.50
17.23
17.85
18.48
19.12
19.77
20 42
21.09
21 .77
22.45
23.14
23.85
24.56
25.28
26.01
26.75
27.50
28.26
29.03
29.80
30.59
3
t.38
32.19
33.00
33.82
34.66
35.50
36.35
37.21
38.08
38.95
39.84
40.74
41 .64
42.56
43.48
44.41
45.35
46.30
47.26
48.24
49.22
50.20
51 20
52.20
53.22
3
26.25
26.80
27.36
28.93
28.51
29.09
29.68
30.28
30.89
31.51
32.14
32.78
33.42
34.07
34.73
35.40
36.07
36.76
37.45
38. 15
38.86
39.57
40.30
41 .O3
41.77
42.52
43.28
44.05
44.82
45.60
46.39
47.19
48.00
4B.Bl
49.63
50.46
51.30
52.15
53.01
53.87
54.74
55.62
56.51
57.41
58.32
3.50
39.84
40.29
40.75
41.22
41.69
42.16
42.85
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