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Raffaele Pezone

PRECISAZIONI riguardanti il Tomo I della


trattazione intitolata Mutamenti del
territorio comunale di Parete (CE) del
passato, presenti ed eventuali futuri
AGOSTO 2016

Nota dellautore
Oramai un anno addietro, il sottoscritto decideva di condividere tramite la rete
Internet una propria trattazione intitolata Mutamenti del territorio comunale di
Parete (CE) del passato, presenti ed eventuali futuri. In particolare, lopera era stata
suddivisa in due parti: una prettamente testuale (Tomo I) e una basata
esclusivamente su immagini (Tomo II).
Con successive riletture, il sottoscritto si rendeva conto della necessit di dover
ovviare, per quanto fosse a quel punto possibile, almeno ad una precisa serie di
lacune ravvisate allinterno del Tomo I. Ci spingeva, dunque, a mettere in atto
uniniziativa che, per ragioni di disponibilit temporale, culminata nella corrente
pubblicazione solo durante lestate del 2016.
Questo libricino, di appena dieci pagine, consta di tre sezioni.
Le prime due ne rappresentano il nucleo centrale; per lesattezza, in Chiarimenti si
cerca di fornire delle corrette chiavi interpretative a proposito di alcuni passaggi
testuali, mentre in Carenze si evidenziano delle specifiche mancanze, ora dovute a
superficialit dellautore e ora a lui non imputabili.
La terza e ultima (Omissioni volontarie), avendo ben poca affinit collapproccio alla
base del corrente lavoro, va invece concepita soltanto come una sorta di appendice
nella quale sono elencati dei determinati argomenti in precedenza appositamente
esclusi, specie per non appesantire la fase di consultazione.
Il sottoscritto ben consapevole che il presente opuscoletto non rimane
comunque in grado di celare le mille altre lacune giuridiche, tecniche e pratiche del
Tomo I ancora eventualmente individuabili da chiunque, a cominciare dai
professionisti delledilizia e della pianificazione urbanistico-territoriale. Ecco perch,
lungi dal trincerarsi in una presunzione alquanto puerile, egli auspica di ricevere
proposte di correzione e suggerimenti.
In chiusura, si osserva che pure codesto breve elaborato stato assoggettato a
verifica prima della sua pubblicazione. Ci nonostante vengono anticipate fin da
adesso le pi vive scuse per la permanenza di errori grammaticali e di refusi di ogni
genere.

Raffaele Pezone, Parete, 2 Agosto 2016

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sempre possibile visionare e scaricare sul proprio computer i contenuti del


Tomo I e del Tomo II della trattazione dellautore intitolata Mutamenti del
territorio comunale di Parete (CE) del passato, presenti ed eventuali futuri
ricorrendo ai sottostanti collegamenti, dopo averli copiati e incollati sulla barra degli
indirizzi del browser di turno
per il Tomo I (Il testo):
https://it.scribd.com/doc/276991426/Mutamenti-del-territorio-comunale-di-PareteCE-del-passato-presenti-ed-eventuali-futuri-Tomo-I
per il Tomo II (Le immagini):
https://it.scribd.com/doc/276990059/Mutamenti-del-territorio-comunale-di-PareteCE-del-passato-presenti-ed-eventuali-futuri-Tomo-II

Si pu altres contattare il sottoscritto tramite lindirizzo di posta elettronica


errepezone2015@tiscali.it ovvero tramite il contatto Facebook Raffaele Pezone.

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Sezione 1
Chiarimenti

Sul modo di interpretare il ragionamento in generale del paragrafo 4.5


del Tomo I

Il ragionamento in linea generale contro la speculazione edilizia esposto nel citato


paragrafo da intendere in riferimento alle zone residenziali che sono diverse da
quelle di edilizia economica e popolare e simili.

Breve tentativo di chiarire il contenuto del paragrafo 4.7 del Tomo I

Si precisa che lespressione edilizia popolare usata in codesto paragrafo vuole


abbracciare sia la c.d. "edilizia convenzionata" (prevista dapprima dalla L. 865/1971
e poi pure dagli artt. 17.1 e 18 del D.P.R. 380/2001) sia la c.d. edilizia residenziale
pubblica sia la c.d. "edilizia residenziale sociale" poich tutte e tre potrebbero
premiare larrivo di popolazione financo non autoctona.

Ad esempio, l'edilizia convenzionata che prevede forme di affidamento indiretto di


alloggi diverrebbe occasione di perplessit laddove lente municipale e il cessionario
in piena propriet (o concessionario in diritto di superficie) concordassero per inserire
nella convenzione (PEEP o ex Bucalossi) regolante il loro rapporto una norma pattizia
colla quale fosse individuato un criterio di assegnazione in grado di avvantaggiare
cittadini dell'Unione Europea.

A sua volta, il bando di selezione per lattribuzione di alloggi di edilizia residenziale


pubblica, tradizionalmente concepita per venire incontro a situazioni reddituali spesso
assai difficili, potrebbe rivolgersi a gente residente in porzioni territoriali zonali,
provinciali o addirittura regionali.

Infine, per la localit di turno, un insediamento di forestieri avulso dallindirizzo


economico prevalente, o almeno da qualsiasi fabbisogno occupazionale, potrebbe
discendere dal ricorso a forme di edilizia residenziale sociale, di iniziativa pubblica o
privata o pubblica e privata allunisono.

Col coinvolgimento privato, in particolare, linopportunit potrebbe manifestarsi


grazie ad un passaggio dellapposita convenzione col Comune secondo il quale la
cessione gratuita allamministrazione locale di alloggi e/o volumi avverrebbe in
cambio di premialit volumetriche ad esclusivo profitto della controparte (sulla scia
di quanto appare prescritto nellart. 1 commi 258 e 259 della L. 244/2007).

Circa lespressione in muratura usata nel Tomo I

Tale espressione, utilizzata nei capitoli 10, 11, 12, 13, 23 e 26 in riferimento alle
costruzioni, agli edifici e agli annessi, da intendere come generica. In poche parole,
essa rimanda semplicemente allidea comune di come possa risultare strutturato uno
stabile; quindi, essa si immagina agli antipodi dalle pi appropriate nozioni
padroneggiate dai professionisti del settore immobiliare.

Tentativo di chiarimento concernente la IV soluzione prospettata nel


paragrafo 17.6

A pag. 185, nonostante nella nota a pi n. 117 sia stato riportato il testo del comma
2 dellart. 19 del D.P.R. 327/2001, il sottoscritto pu aver confuso il lettore laddove
prova a far emergere la differenza fra gli articoli 9 e 19 del suddetto D.P.R. Di
conseguenza, si cerca di fornire una migliore spiegazione.

Rispetto alla fattispecie dellart. 9, colla c.d. variante semplificata dellart. 19 cc. 2 e
4 vi potrebbe essere un vero regalo di tempo aggiuntivo dal punto di vista
procedurale per lautorit espropriante solo qualora la deliberazione comunale di
turno disponesse contemporaneamente sia lefficacia di una prima determina (avente
per oggetto lapprovazione del progetto definitivo o preliminare dellopera che
equivale ad adozione della variante urbanistica) sia lapprovazione della variante
urbanistica con apposizione del vincolo preordinato allesproprio.

Volendo provare ad entrare nel dettaglio, il comma 2 dellart. 19 richiede anzitutto


che il Consiglio Comunale di turno approvi il progetto definitivo (o preliminare) di
unopera non prevista dallo strumento urbanistico generale; in particolare, codesta
prima deliberazione costituirebbe altres adozione della variante al PUC.

A questo punto, in virt del comma 4, la prima deliberazione risulta approvata ma


non ancora efficace. Per lesattezza, occorre che latto comunale in questione sia
inviato alla Regione (o ad altro ente da essa delegato) affinch venga data la
possibilit di esprimere dissenso entro 90 giorni decorrenti dalla ricezione. Mancando
tale dissenso (o venendo addirittura formulato un assenso), il Consiglio Comunale ha
poi lobbligo di riunirsi una seconda volta per disporre lefficacia della sua precedente
deliberazione.

Ci malgrado, colla sola efficacia dellatto di approvazione del progetto dellopera,


manca allappello lapprovazione della variante urbanistica, dato che si ancora fermi
alla fase di adozione. A riguardo, potrebbe necessitare o una terza riunione del
Consiglio oppure lostacolo potrebbe gi venire superato durante la seconda riunione.

Infatti sempre collapprovazione della variante urbanistica che scatta il vincolo


preordinato allesproprio e savvia il percorso formale della procedura espropriativa.

Allo scopo di guadagnare ulteriormente tempo, fin dalla prima deliberazione, oppure
in corrispondenza della seconda delibera di efficacia, per il solo progetto definitivo
dellopera potrebbe essere disposta la dichiarazione di pubblica utilit.

In buona sostanza, la dichiarazione di pubblica utilit del progetto definitivo dellopera


potrebbe essere stabilita prima, contestualmente o anche dopo lapposizione del
vincolo espropriativo poich acquisterebbe efficacia solo dopo codesta apposizione
(art. 12 c. 3 del D.P.R.).

Adesso si immagina che appaia relativamente pi chiara la differenza fra gli articoli
9 e 19 del D.P.R. 327/2001 dovuta principalmente a una progettazione gi esistente
in un contesto dove per spicca liniziale assenza della variante urbanistica.

Il sottoscritto desidera comunque porgere le sue scuse al lettore per la poca chiarezza
mostrata a suo tempo.

Sul segmento conclusivo del paragrafo 17.8 del Tomo I

Il sottoscritto ha provato (seppure con un approccio che potrebbe far rabbrividire gli
esperti del Diritto) a individuare nell'art. 7 c. 1 lett. a) del D.P.R. 327/2001, un
presupposto normativo valido anche per l'espropriazione ai fini del ripristino del suolo
agricolo; ci poich si ritenuta non completa lelencazione della "particolare" (cio
specifica) competenza comunale riportata nel suddetto comma.
Eppure, qualora fosse stata commessa unimprudenza, potrebbe, a modesto avviso
dellautore, valere l'art. 6 c. 1 dello stesso D.P.R., evocante un pi ampio potere di
espropriazione degli enti locali, qualora competenti per la realizzazione dellopera
pubblica o di pubblica utilit di turno. In particolare, si potrebbe supporre come dotato
di pubblica utilit un processo mirato alla gestione dei ripristinati suoli agricoli da
parte di privati assegnatari.

In relazione ai paragrafi 24.1 e 25.4 del Tomo I

Nel corso del paragrafo 24.1 e del paragrafo 25.4 (nota a pi pagina numero 169), il
sottoscritto ha ipotizzato il raggiungimento di intese fra il Comune di Parete e altri
soggetti istituzionali per la delocalizzazione di alloggi residenziali e di stabili in genere
ora ubicati in sezioni paesane per le quali, a cavallo dei capitoli dal 10 al 14 (nonch
nel capitolo 23), risultano proposte lespropriazione e la riconversione fondiaria per
fini agricoli ed extragricoli.

In particolare, lautore desidera scusarsi di cuore col lettore per non aver subito
precisato il ruolo infraprocedimentale che egli immagina per le Conferenze di Servizi
(artt. dal 14 al 14-quinquies della L. 241/1990, peraltro modificati dopo la
condivisione del Tomo I a seguito dellentrata in vigore del D. Lgs. 127/2016) rispetto
al raggiungimento di eventuali Accordi di Programma ex art. 34 del D. Lgs. 267/2000
e di Accordi ex art. 15 della citata Legge 241.

Sul modo di interpretare la quarta proposta del paragrafo 26.3 del


Tomo I

Tale quarta proposta andrebbe anzitutto intesa immaginando un ipotetico scenario in


cui il Comune di Parete si rivolgerebbe ad altri enti preposti per far istituire una sorta
di corso di avviamento alla pratica agricola, non importa se in loco o no.

Sezione 2
Carenze

Infelice

adeguamento

del

paragrafo

17.4-bis

prima

della

pubblicazione del Tomo I


Nel

paragrafo

in

questione

appaiono

fornite

determinate

precisazioni

sullespropriazione.

Tuttavia, dopo le corrette citazioni concernenti le aree edificate legittimamente e non,


nella quarta frase del secondo blocco testuale il sottoscritto pu aver generato
confusione nel lettore laddove menziona, senza il ricorso ad alcun apparente filtro
visivo e logico, la fattispecie dellerogazione di unindennit aumentata del dieci per
cento

seguito

del

raggiungimento

dellaccordo

di

cessione

(o

del

non

raggiungimento per fatto non imputabile allespropriato) poich questultima vale solo
per le aree edificabili, stando in cotal guisa il dettato del comma 2 dellart. 37 del
D.P.R. 327/2001.

Anche il richiamo allart. 26 c. 3 del suddetto D.P.R. risulta realizzato con scarsa
efficacia poich la sua portata generale meritava un blocco testuale a s stante.

Lo scrivente, pur avendo effettuato una verifica approfondita del Tomo I prima della
sua condivisione on line, ammette doverosamente, seppure con colpevole ritardo,
linfelice riuscita del paragrafo 17.4-bis.

Grave leggerezza dellautore a causa di un passaggio testuale mancato


nel paragrafo 17.6 del Tomo I

Nel paragrafo in questione, il sottoscritto ha cercato di formulare ipotesi di procedure


espropriative innanzi a lavori edilizi concretamente avviati a seguito del rilascio di un
titolo abilitativo diretto (in primis, Permesso di Costruire).
Nellambito della III soluzione prospettata, per, sarebbe stato quanto mai opportuno
menzionare anche la fattispecie prevista dallart. 12 c. 4 del D.P.R. 380/2001,
secondo la quale, a seguito delladozione dello strumento urbanistico, il Sindaco pu

presentare al Presidente della Giunta Regionale unistanza per la sospensione


(peraltro valida per i tempi previsti dal comma 3 dello stesso articolo) dellefficacia
del suddetto titolo abilitativo, qualora compromettesse o rendesse pi onerosa quella
trasformazione urbanistica caldeggiata dallente locale medesimo.

Il sottoscritto, estremamente mortificato per la leggerezza della quale ha compreso


la gravit solo con estremo ritardo, chiede comprensione e pazienza al lettore.

Refuso presente nel Tomo I

A pag. 183, la nota a pi n. 114 rimanda erroneamente alla nota 105 quando invece
avrebbe dovuto collegare alla nota 109.

Carenze del Tomo I non imputabili allautore

Nei paragrafi 2.14 e 11.3 viene citato limpianto ex Resit, mentre, per evidenti ragioni
cronologiche (dovute alla condivisione on line del Tomo I fin dallAgosto 2015), non
appare alcuna menzione della Delibera di Giunta Comunale di Parete n. 84 del
21/10/2015 che lo riguarda e avente il seguente oggetto: Locazione di unarea in
amministrazione giudiziaria per essere adibita a supporto della raccolta differenziata
di altri servizi di competenza dell'Ente.
A margine, il sottoscritto precisa di non sapere se il suddetto atto civico abbia poi
portato a un qualche esito.

Nel capitolo 17, a pag. 191, la nota a pi n. 124 contiene un richiamo al comma 1
dellart. 21-nonies della Legge 241 del 1990 privo ancora della specificazione dei 18
mesi come tempo in genere utile per lannullamento di atti da parte della P.A. Ci
accaduto perch il cambiamento normativo, avvenuto colla Legge n. 124 del
7/8/2015, ha seguito cronologicamente lultimazione della stesura del Tomo I, per
lesattezza risalente alla fine di Luglio dello stesso anno.
In particolare, il sottoscritto puntualizza di aver dedicato il successivo mese di Agosto
al tentativo di individuare e correggere gli eventuali errori grammaticali e alla ricerca
di un formato di impostazione delle pagine che consentisse una consultazione agevole
per il lettore.

Sezione 3
Omissioni volontarie

Circa la totale assenza di cenni alle clausole di salvaguardia


susseguenti ladozione del PUC

Nel Tomo I posto come scenario temporale di partenza lapprovazione del PUC, cio
un momento successivo quello delladozione.

In relazione al capitolo 10 del Tomo I

In merito ai titoli abilitativi per la costruzione nelle zone residenziali cos come
individuate dal sottoscritto nei paragrafi 10.3, 10.4 e 10.5, non appare considerata
lalternativa di ricorrere al permesso di costruire convenzionato (ex art. 28-bis del
D.P.R. n. 380 del 2001).

Nei paragrafi 10.4 e 10.5, lautore ha mantenuto un approccio volto allassoluta


prudenza, scegliendo di non sbilanciarsi circa il rapporto di copertura fondiaria
(percentuale edificabile sul totale del singolo suolo). Ha invece preferito accennare ai
massimi indici di fabbricabilit fondiaria (mc/mq) e alla massima estensione in metri
quadri di ciascun nuovo alloggio in caso di rifacimento daccapo di uno stabile ovvero
di accorpamento/sminuzzamento di lotti preesistenti ovvero di edificazione nelle
ultime aree residue ancora libere.

In relazione al capitolo 11 del Tomo I

Per le zone omogenee indicate col nome di concentrazione di attivit supportanti


lagricoltura

lungo

il

lato

est

della

Circumvallazione

(paragrafo

11.1),

concentrazione di unit di servizi nellestremo nord via Bologna (paragrafo 11.2) e


insediamenti che, per il loro impatto dimensionale o per la loro peculiarit, possono
rimanere a ovest del paese (paragrafo 11.3), il sottoscritto riconosce di non aver
specificato nulla circa lo strumento urbanistico attuativo utilizzabile.
Ci malgrado, adesso si sostiene che per esse andrebbe bene gi quello diretto (come
il Permesso di Costruire). Specie per le due concentrazioni, per, potrebbe anzitutto

occorrere un apposito PUA, laddove fosse considerata significativa lestensione dei


punti di intervento.

A margine, lautore afferma che per le attivit di progettazione, costruzione e


gestione degli stabili nelle due concentrazioni si potrebbe pure pensare a forme di
partenariato pubblico-privato (pur non essendo gradite al sottoscritto), col primo
beneficiario di un alleggerimento delle spese che altrimenti dovrebbe sostenere
nellimmediato e col secondo rimunerato dellinvestimento iniziale entro archi
temporali medio-lunghi.

In relazione al paragrafo 17.3 del Tomo I

Nellambito dellipotizzato potere della P.A. di recedere dalle convenzioni di


lottizzazione gi stipulate, non risultano cenni alleventualit di una responsabilit
precontrattuale a carico dellente per due particolari ragioni: perch potrebbe
presumere un comportamento scorretto della P.A.; perch il suo accertamento in
sede arbitrale o giudiziale potrebbe non essere necessariamente automatico (almeno
a modo di vedere dello scrivente).

Sempre nel corso del paragrafo 17.3 (per la precisione, allinterno della nella nota n.
105 sita ai piedi della pag. 175) appare menzionata quella parte di dottrina che
associa il potere di recesso della P.A. dalle convenzioni di lottizzazioni gi stipulate
alla revoca del provvedimento amministrativo di cui allart. 21-quinquies della Legge
241/1990.
In tal senso, forse, allinterno del medesimo capitolo 17, avrebbe dovuto trovare
spazio inequivocabile unipotesi di nuova valutazione del pubblico interesse
originario, cos come prevista dal summenzionato art. 21-quinquies. Ci malgrado,
nel Tomo I, si ritiene di aver provato a risolvere linconveniente con una serie ripetuta
di passaggi testuali nei quali messa in evidenza sia la particolare collocazione di
Parete nella conurbazione Napoli-Caserta e nellhinterland aversano-giuglianese sia
la conseguente irrinunciabile necessit di una distribuzione in senso zonale e
provinciale delle attivit artigianali e dei servizi richiedenti grosso spazio (es. deposito
tir).

Circa le opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste dai


piani urbanistici attuativi e lassenza di ogni pur minima distinzione
fra gli appalti sotto e sopra la soglia comunitaria nel Tomo I; con
riferimento alla fattispecie in cui la selezione curata dal Comune
tramite procedura ordinaria, se emerge in tal senso la volont dei
privati lottizzatori

Il programmato avvento di un nuovo codice, che finalmente (!) si cominciato a


concretizzare collentrata in vigore del D. Lgs. 50/2016, ha spinto il sottoscritto a
limitare al massimo ogni peculiare richiamo agli appalti nel Tomo I, il quale, come si
pu notare, stato condiviso on line gi nellAgosto del 2015.
In particolare, lautore ha scelto di evitare ogni accenno alle procedure di appalto
rispetto ai piani urbanistici attuativi. In tale ottica, ad esempio, non appaiono citate:
1) la possibilit di una revoca per sopravvenuti motivi di pubblico interesse o per
nuova valutazione dellinteresse pubblico originario (comma 1 art. 21-quinquies della
L. 241/1990) da parte della P.A. dellatto di accettazione della proposta di
aggiudicazione, nonch dellatto di aggiudicazione definitiva; 2) leventualit di un
annullamento dufficio (art. 21-nonies della L. 241/1990) del provvedimento
amministrativo di aggiudicazione definitiva; 3) lipotesi secondo la quale la P.A.
potrebbe negare lapprovazione di un contratto di appalto gi stipulato in virt
dellart. 113 del Regio Decreto n. 827 del 1924.

A margine, si aggiunge che nel Tomo I non risultano accenni alla facolt riconosciuta
ai privati di eseguire direttamente da soli le opere di urbanizzazione primaria sotto
soglia (art. 16 comma 2-bis del D.P.R. n. 380/2001), senza passare per una
preliminare selezione fra operatori esterni.

Circa lipotizzata attivit di espropriazione

Nonostante le probabili perplessit del lettore, nel Tomo I, allo scopo di non
appesantire troppo lesposizione testuale, si optato per non dare alcuno spazio a
situazioni diverse dalla piena propriet (diritto di concessione, propriet superficiaria,
locazione, ecc.).

Sempre per ragioni legate alla voglia di non creare divagazioni eccessive, non
appaiono cenni legati ai seguenti articoli del D.P.R. 327/2001: il 22 (che consente di

accelerare i tempi di calcolo dellindennit provvisoria, nonch di emanare ed


eseguire il decreto di esproprio), il 22-bis (che consente loccupazione durgenza
ancor prima dellemanazione del decreto di esproprio), il 46, 47 e 48 (che descrivono
le fattispecie della retrocessione totale e parziale dei beni espropriati.

In relazione al capitolo 23 del Tomo I

Nella descrizione di uneventuale concentrazione artigianale al posto dellattuale


rione 167 di Parete (evocata nel capitolo 23 come scenario assai estremo ed
alternativo nellambito del riordino urbanistico), appare vagamente delineata una
conduzione pubblica del relativo processo di mutamento territoriale.
Quindi risulta trascurata lipotesi riguardante la costituzione di forme di partenariato
pubblico-privato perch lautore ritiene piuttosto complicata ladesione di soggetti
non amministrativi a dei cambiamenti in grado di abbracciare lespropriazione e
labbattimento di quanto ora esistente, nonch la progettazione, la realizzazione e la
gestione dei fabbricati poscia previsti.

Non poi menzionata in modo assoluto listituzione di una societ di trasformazione


urbana ad hoc, malgrado labrogazione del comma 32 dellart. 14 della Legge n. 122
del 2010 (che ne vietava la formazione a Comuni con popolazione inferiore ai 30.000
abitanti), a causa dellentrata in vigore del comma 561 art. 1 della Legge n. 147 del
2013.

10

In mezzo a una campagna tutta verde / di eccelsi pioppi e di pampinee e viti, / terra
di grassi e di vini squisiti, / sorge Parete, il borgo mio natal. (G. Corrado, Hiemalia).

Considerando gli angusti confini comunali in cui ristretto, diventa possibile


affermare [] come il pi grave problema di oggi e degli ultimi venticinque anni del
territorio di Parete sia rappresentato dallinopportuno processo di consumo del
suolo vergine. [] Di conseguenza [] oramai indispensabile che gli
Amministratori Comunali agiscano attraverso le seguenti leve: a) un vasto riordino
urbanistico, in grado di stabilire dei limiti invalicabili ed evitare in cotal guisa che si
possa ripetere del consumo di suolo vergine in futuro; b) la promozione
dellattivit agricola, peraltro lunica economia logicamente possibile in loco; c) la
diffusione di una mentalit comunitaria volta al contenimento delle nascite.
(R. Pezone, Mutamenti del territorio comunale di Parete (CE) del passato, presenti
ed eventuali futuri, Tomo I, stralci).