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DERECHO PRIVADO
DCHOS. PERSONALES (autonoma de la voluntad - A y D (2 partes) + cosa
DCHO. REAL
a- PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
b- DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por eso
son n clausus)
c - SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
D - ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR - PERSECUCION (de la cosa) y
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
Art. 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.
Art. 1885.- Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.
PATRIMONIO "El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales
y de sus derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes." El
patrimonio constituira una masa de derechos, recayeran stos directamente sobre cosas o no,
susceptibles de apreciacin pecuniaria, deducidas, naturalmente, las cargas que los gravan.
Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distincin de que sean
patrimoniales o extramatrimoniales, en:
a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.
PROPIA;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.
Derecho propiedad - TODO (es el sentido amplio) todo lo que tiene el hombre (ejemplo
marca, cuota alimentaria, patente)
Derechos Intelectuales (marcas, patentes) NO SON DERECHO REALES.
DERECHO REAL
ACCION REAL
SUJETO DEREHO REAL puede ser cualquier persona (fsica, jurdica, nacional, extranjera)
EXCEPCIONES uso y habitacin titular persona humana
Derecho reales, sobre inmueble en zona de frontera o de seguridad solo
Nacionales los titulares,
Ley 26.737 ley de tierras titularidad de tierras reales. ESTA REFERIDA A LA PROPIEDAD DE
LA TIERRA EN ZONAS LIMITROFES.
TTULO SUFICIENTE
REQUISITO DEL DERECHO REAL
1 - ACTO JURDICO FORMAL (establecidas por la ley)
IMPORTANTE
LEGITIMACION Y LA CAPACIDAD
LA TRADICIN POSESORIA (ENTREGA DE LA COSA) PARA TRANSMITIR O
CONSTITUIR DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIN.
MODO SUFICIENTE
EXCEPCIONES - NO ES NECESARIA LA TRADICIN POSESORIA CON LA TRADITIO
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ESCRITURA PBLICA. ART 1017.- Deben ser otorgados por escritura pblica:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisicin, modificacin o extincin de derechos reales sobre
inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de
ejecucin judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pblica;
d. los dems contratos que, por acuerdo de partes o disposicin de la ley, deben ser otorgados en
escritura pblica.
La TRADICIN POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un
acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
Concurrencia ARTCULO 1913.-. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de
poder de la misma especie que se excluyan entre s.
ARTCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposicin legal en contrario.
ARTCULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en
los derechos reales sobre cosa ajena. Posesin y tenencia
POSESIN - Art. 1909.-. Cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
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Nada interesa para caracterizarme como poseedora tal circunstancia: lo soy porque me comporto como si
fuera duea, ejerzo el derecho de propiedad en relacin con ella. El determinar si tengo derecho en
realidad es cuestin que en trminos generales, no interesa en materia posesoria.
ELEMENTOS DE LA POSESIN
a)
ANIMUS DOMINI cuando el que tiene la cosa en su poder (corpus) no reconoce en otra
persona, un derecho superior sobre ella. Acta como nico titular de la cosa lo fuese o no.
EN LA TENENCIA FALTA EL ANIMUS DOMINI porque hay poder de hecho sobre una cosa (corpus), pero
existe el reconocimiento de un dominio superior en otra persona,
Ej. el locatario tiene la cosa bajo su poder, pero ese poder no es independiente, sino que en sus
relaciones con aqulla, est limitado por la voluntad del locador, en quien reconoce una derecho superior.
YUSTAPOSICION
b)
POSESION ILEGITIMA
POSESINDE MALA FE ES VICIOSA - Art. 1921.A) COSAS MUEBLES, ADQUIRIDA POR : HURTO, ESTAFA y ABUSO DE CONFIANZA
B) COSA INMUEBLES, ADQUIRIDOS POR: VIOLENCIA, CLANDESTINIDAD (usurpacin)
, ABUSO DE CONFIANZA
VICIOS DE LA POSESIN SON RELATIVOS respecto de aquel contra quien se ejercen (SLO
LOS PUEDE ALEGAR EL QUE LOS SUFRI). En todos los casos, sea por el mismo que causa
el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
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Art. 1914.- PRESUNCIN DE FECHA Y EXTENSIN. Si medio ttulo se presume que la relacin
de poder comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.
Art. 1915.- INTERVERSIN. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Art. 1917.-
sancionar a quien no puede imputrsele la calidad de propietario negligente, porque slo su actitud de
abandono y negligencia podran constituir la causa para el acogimiento de la accin de prescripcin.
Tanto la doctrina clsica desde el derecho romano, como nuestra legislacin anterior y la vigente, reconocen
que slo la posesin originaria, es decir, la que se tiene en concepto de dueo, puede producir el efecto de
adquirir la propiedad mediante de la prescripcin. Por ello, la posesin en concepto de propietario, es la
primera condicin necesaria para prescribir.
DOMINIO
CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO
PERPETUO EXCLUSIVO
IMPERFECTO
REVOCABLE
FIDUCIARIO
EXCLUYENTE
DESMEMBRADO
DCHO. REAL
PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por
eso son n clausus)
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
PERSECUCION (de la cosa)
ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
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OTORGA FACULTAD
c)
d)
e)
IMPORTANTE
EXTENSIN. Art. 1945.- El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
EXTENCION DE DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SIEMPRE QUE SEA POSIBLE SU
EXPLOTACION - ESPACIO AREO SUBSUELO
EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES
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A - ADQUISICIN POR APROPIACIN Art. 1947.DOMINIO DE LAS COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES SIN DUEO
SON PROPIO DE APROPIACIN
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos
B - los tesoros (Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta
en otra cosa mueble o inmueble. El hallazgo debe ser casual. Si el tesoro es
descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueo en su totalidad. Si es
parcialmente propia,
e corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que
tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una
cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueo de la cosa donde se
hall)
C ESPECIFICACION hoy es transformacin Art 1957 Transformacin. Hay adquisicin del dominio por transformacin si alguien de buena fe con una
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cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de otra cosa, hace una nueva con
intencin de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, slo debe el
valor de la primera.
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a ser indemnizado
de todo dao, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su eleccin.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueo de la materia es dueo de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y del dao.
D - ACCESIN DE COSAS -
INMUEBLES
ALUVIN - 1961
CAUCE DEL RO
AVULSIN
CONSTRUCCIN EDIFICIO 1962
SIEMBRA Y PLANTACIN - 1963
intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueo de ste.
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DOMINIO IMPERFECTO
A - DOMINIO DESMEMBRADO 2 derechos dominio, sobre ese inmueble cosa ajena
B - DOMINIO REVOCABLE
c - DOMINIO FIDUCIARIO contrato fideicomiso, fiduciante, beneficiario, fideicomisario
A - DESMEMBRADO: cuando est gravado con un derecho real, estamos frente al dominio
desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carcter absoluto del dominio. EJ: en un
usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y otro
sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado NUDO
PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.
El titular del dominio revocable Facultades. tiene las mismas facultades que el
dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de la
extincin de su derecho.
Efecto de la revocacin ARTCULO 1967.-. La revocacin del dominio de cosa
registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la
ley. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la cosa.
sealadas en el primer prrafo son vlidas si su plazo no excede de diez aos. Si la convencin
no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados
desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas, o
implican una sustitucin fideicomisaria.
Inmisiones ARTCULO 1973.-. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del
caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la molestia o su cesacin y la
indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters
general y las exigencias de la produccin.
15 METROS
RIO
15 METROS
ARTCULO 1976.- Recepcin de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extrada artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles
que las reciben.
ARTCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueo del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daos causados.
ARTCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor distancia que la de 3
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 centmetros, medida
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Importante
Art 2238 -
Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias
segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre
el que se tiene una relacin de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
produccin, ejecutados con intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbacin de la
posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesin del actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como accin posesoria sino
como accin de daos.
Art 2239 - Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido no da la posesin o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesin o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vas legales.
Art 2240 - Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresin con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los lmites de la propia defensa. Esta
proteccin contra toda violencia puede tambin ser ejercida por los servidores de la posesin.
Art 2245 - Conversin. Si durante el curso del proceso se produce una lesin mayor que la que
determina la promocin de la accin, el afectado puede solicitar su conversin en la que corresponde a la
lesin mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en juicio.
Acto Posesorios Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepcin
de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
PROCESAL CIVIL
DERECHO A LA POSECION cuando tengo el ttulo y no el modo
INTERDICTOS
CLASES
Art. 606. - Los interdictos slo podrn intentarse:
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examen
Slo se admitirn pruebas que tuvieren por objeto demostrar el hecho de la posesin o tenencia
invocadas, as como el despojo y la fecha en que ste se produjo.
RESTITUCION DEL BIEN
Art. 616. - Cuando el derecho invocado fuere verosmil y pudieren derivar perjuicios si no se
decretare la restitucin del bien, el juez podr ordenarla previa fianza que prestar el reclamante
para responder por los daos que pudiere irrogar la medida.
MODIFICACION Y AMPLIACION DE LA DEMANDA
Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la
accin proseguir como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese
posible.
Cuando llegare a conocimiento del demandante la existencia de otros sucesores, copartcipes o
beneficiarios, podr ampliar la accin contra ellos en cualquier estado del juicio.
SENTENCIA
Art. 618. - El juez dictar sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesin o
la tenencia del bien al despojado.
INTERDICTO DE OBRA NUEVA
PROCEDENCIA
Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o
tenedor podr promover el interdicto de obra nueva. Ser inadmisible si aqulla estuviere
concluida o prxima a su terminacin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra y, si fuere
desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitar por el juicio sumarsimo. El juez
podr ordenar preventivamente la suspensin de la obra.
SENTENCIA
Art. 620. - La sentencia que admitiere la demanda dispondr la suspensin definitiva de la obra o,
en su caso, su destruccin y la restitucin de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
DISPOSICIONES COMUNES A LOS INTERDICTOS
CADUCIDAD
Art. 621. - Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrn promoverse despus
de transcurrido UN (1) ao de producidos los hechos en que se fundaren.
JUICIO POSTERIOR
Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y recobrar no
impedirn el ejercicio de las acciones reales que pudieren corresponder a las partes.
ACCIONES POSESORIAS
TRAMITE Art. 623. - Las acciones posesorias del ttulo III, libro III, del Cdigo Civil tramitarn por
juicio sumario. Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr
promoverse accin real.
Ejemplos
1 El husped de un hotel y la cama donde duerme - servidor de la posicin con Vnculo
de hospedaje art 1911
2 la persona menor de ocho aos y su bicicleta - Yuxtaposicin
3 el locatario y el inmueble donde alquila tenencia interesada
4 el depositario judicial de un inmueble a punto de subastarse - tenencia desinteresada
5 persona demente y la lapicera con la que dibuja - Yuxtaposicin
6 ladrn y bicicleta hurtada - posesin ilegitima de mala fe, viciosa, por cosa mueble, por
hurto.
7 persona mayor de edad y una computadora alquilada - tenencia interesada
8 obrero y herramienta propiedad del empleador en lugar de trabajo tenencia interesada
o (vinculo dependencia)
9 persona compradora de un inmueble mediante boleto de compraventa y entrega de
posesin. Posesin tiene que cumplirse la tradicin, ttulo y registro.
10 invitado a una cena y los cubiertos que utiliza para comer. Servidor de la posesin
Vnculo de hospitalidad
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CONDOMINO
Titularidad plural, en comunidad o ms sujetos
Dos o ms dueos sobre una cosa y comparten propiedad.
1) CONDOMINIO DERECHO REAL (art.1882) DE PROPIEDAD SOBRE UNA COSA QUE
PERTENECE EN COMN A VARIAS PERSONAS Y QUE CORRESPONDE A CADA UNA POR
UNA PARTE INDIVISA.
PRESUNCION Las partes de los condminos se presumen iguales,
EXCEPTO que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.
2) CLASES DE CONDOMINOS
CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN
Hay que tener en cuenta que no hay cuota material en CONDOMINIO, y no esta
materialmente de la cosa la cuota ideal, sea que la cuota es por divisin %
porcentaje.
Hay 2
USO DE LA COSA COMN. CADA CONDMINO SLO PUEDE USAR LA COSA COMN
PARA LA NECESIDAD DE LOS INMUEBLES A LOS QUE EST AFECTADA Y SIN
PERJUDICAR EL DERECHO IGUAL DE LOS RESTANTES CONDMINOS.
3) USO Y GOCE DE LA COSA ARTCULO 1986 - CADA CONDMINO, CONJUNTA O
INDIVIDUALMENTE,
PUEDE USAR Y GOZAR DE LA COSA COMN SIN ALTERAR SU DESTINO.
NO PUEDE DETERIORARLA EN SU PROPIO INTERS U OBSTACULIZAR EL
EJERCICIO DE IGUALES FACULTADES POR LOS RESTANTES CONDMINOS.
ARTCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
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USO Y GOCE EXCLUYENTE Art. 1988 - SOBRE TODA LA COSA, EN MEDIDA MAYOR O
CALIDAD DISTINTA A LA CONVENIDA, NO DA DERECHO A INDEMNIZACIN A LOS
RESTANTES CONDMINOS, SINO A PARTIR DE LA OPOSICIN FEHACIENTE Y SLO EN
BENEFICIO DEL OPONENTE.
LOS ACREEDORES PUEDEN EMBARGAR Y EJECUTAR LA COSA SIN ESPERAR EL
RESULTADO DE LA PARTICIN, QUE LES ES INOPONIBLE. LA RENUNCIA DEL
CONDMINO A SU PARTE ACRECE A LOS OTROS CONDMINOS.
PARTICIN NOCIVA. CUANDO LA PARTICIN ES NOCIVA PARA CUALQUIERA DE LOS
CONDMINOS, POR CIRCUNSTANCIAS GRAVES, O PERJUDICIAL A LOS INTERESES DE
TODOS O AL APROVECHAMIENTO DE LA COSA, SEGN SU NATURALEZA Y DESTINO
ECONMICO, EL JUEZ PUEDE POSTERGARLO POR UN TRMINO ADECUADO A LAS
CIRCUNSTANCIAS Y QUE NO EXCEDA DE 5 (CINCO) AOS. TRMINO RENOVABLE POR
UNA VEZ.
PARTICIN ANTICIPADA. A PETICIN DE PARTE, SIEMPRE QUE CONCURRAN
CIRCUNSTANCIAS GRAVES, EL JUEZ PUEDE AUTORIZAR LA PARTICIN ANTES DEL
TIEMPO PREVISTO, HAYA SIDO LA INDIVISIN CONVENIDA U ORDENADA
JUDICIALMENTE.
PUBLICIDAD DE LA INDIVISIN O SU CESE. LAS CLUSULAS DE INDIVISIN O EL CESE
ANTICIPADO DE LA INDIVISIN SLO PRODUCEN EFECTO RESPECTO DE TERCEROS
CUANDO SE INSCRIBAN EN EL RESPECTIVO REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
ARTCULO 1989.- FACULTADES CON RELACIN A LA PARTE INDIVISA. Cada condmino
puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado
de la particin, que les es inoponible. La renuncia del condmino a su parte acrece a los otros
condminos.
ARTCULO 1990.- Disposicin y mejoras con relacin a la cosa. La disposicin jurdica
o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, slo puede hacerse con la
conformidad de todos los condminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino puede tambin, a su
costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
ARTCULO 1991.- Gastos. Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho. El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.
ARTCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condmino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de ms
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporcin.
ARTCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comn . Si no es posible el uso y
goce en comn por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los
condminos, stos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.
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ARTCULO 1994.- Asamblea. Todos los condminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos computada segn el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
ARTCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa comn se
deben dividir proporcionalmente al inters de los condminos.
PARTICIN
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de la
herencia, en tanto sean compatibles.
ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la indivisin,
todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa.
La accin es imprescriptible.
ARTCULO 1998.- Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas
para la divisin de la herencia, tambin se considera particin el supuesto en que uno de los
condminos deviene propietario de toda la cosa.
que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequvocos. La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los
signos.
Propiedad horizontal
MODOS DE ADQUISICIN del derecho de PH.
Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, 3 modos de adquisicin del
dominio son aplicables a la propiedad horizontal:
a) la TRADICIN
b) la SUCESIN
c) la PRESCRIPCIN
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LOS PROPIETARIOS
FACULTADESARTCULO 2045.-. Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento
de los dems, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de un derecho
real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
stas.
OBLIGACIONES ARTCULO 2046.-. El propietario est obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno,
si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa;
d. contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes
y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.
ARTCULO 2047.- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones ARTCULO 2048.-. Cada propietario debe atender
los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y
reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias
para el acceso o circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las
vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin
de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y dems contribuciones.
Defensas ARTCULO 2049.-. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenacin voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
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Naturaleza jurdica del reglamento: acto fundacional en la PH; constituye el estatuto por el cual
se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayora de la doctrina sostiene que
la naturaleza jurdica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de
voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de
propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por
acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria, y est establecida en nuestro sistema
como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal.
Modificaciones al reglamento: as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica,
toda modificacin a l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e
inscribirse en el Registro de Propiedad.
Inscripcin: para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y
un plano del edificio extendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las
unidades se designaran con numeracin corrida y comenzando desde la primera planta, y
se consignarn las dimensiones y la descripcin detallada de cada unidad y de las partes
comunes del edificio. Con la inscripcin del reglamento nace el derecho real de PH.
CLUSULAS OBLIGATORIAS Y CLUSULAS FACULTATIVAS.
Clusulas obligatorias:
1. especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2. determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o depto. con relacin al valor del
conjunto.
3. enumeracin de las cosas comunes.
4. uso de las cosas y servicios comunes.
5. destino de las diferentes partes del inmuebles.
6. cargas comunes y contribucin a las mismas.
7. designacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y
obligaciones.
8. formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de los
propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias para
modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin.
9. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6.
10. constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11. autorizacin que prescribe el art. 27.
Clusulas facultativas: adems de las clusulas obligatorias dadas por la reglamentacin, es
comn que los reglamentos contengan otras, tales como las que disponen:
1.
la creacin de un consejo de administracin.
2.
la enunciacin de los requisitos que debe reunir el ttulo ejecutivo para cobrar judicialmente
las expensas comunes.
3.
el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios.
4.
la enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
5.
el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del
edifcio, etc.
Asambleas
FACULTADES DE LA ASAMBLEA. ARTCULO 2058.- La asamblea es la reunin de propietarios
facultada para resolver:
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
de propiedad horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas
por cualquiera de stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales
indivisas con relacin al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Convocatoria y qurum. ARTCULO 2059.- Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma precisa y completa;
es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
ADMINISTRADOR
Representacin legal. ARTCULO 2065.- El administrador es representante legal del consorcio
con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurdica.
Designacin y remocin ARTCULO 2066.-. El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de cumplidos los dos aos del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por
ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresin
de causa.
Derechos y obligaciones. ARTCULO 2067.- El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
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Subconsorcios
Sectores con independencia. ARTCULO 2068.- En edificios cuya estructura o
naturaleza
lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello
que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo
el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
PARTES PRIVATIVAS. Art. 1 ley 13.512: los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a
ms de una persona.
Pisos de un edificio.
Los departamentos de un mismo piso.
Los departamentos de un edificio de una sola planta.
Respecto de esta cuestin, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1
de la ley o de otros distintos, siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:
1)
PARTES COMUNES.
El art. 2 de la ley 13.512: cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento,
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:
1) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
2) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o
fra, refrigeracin, etc.;
3) los locales para alojamiento del portero y portera;
4) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo. Los stanos y azoteas revestirn el carcter
de comunes, salvo convencin en contrario.
El TERRENO: se trata de una cosa necesariamente comn, pues si perteneciera a uno de los
titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedara configurado un
derecho de superficie prohibido en nuestra legislacin.
El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser
mayor.
Las DEMS COSAS Y PARTES COMUNES: si bien puede concebirse un edificio cuya nica
parte comn sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
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PUBLICIDAD SUFICIENTE
LA ADQUISICION LEGAL
LARGA se requiere posesin y el plazo determinado por la ley. 20 AOS (VEINTEAAL) en
materia de inmueble. (art 1899)
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BREVE - IGUAL PERO MAS JUSTO TITULO Y BUENA FE. 10 AOS (1898)
La posicin de ser
Pblica lo contrario es clandestina
Pacifica lo contrario es violenta. Los vicios si existieran se purgan en 1 ao de su comisin.
Continua: ininterrumpida
ADQUISICIN LEGAL
Prescripcin adquisitiva larga. Art. 1899.- Si no existe justo ttulo o buena fe,
el plazo es de 20aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala
fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante 10 aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral
o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el
respectivo rgimen especial sean coincidentes.
Posesin exigible. Art. 1900.- La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua.
Unin de posesiones Art. 1901.-. El heredero contina la posesin de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
Justo ttulo y buena fe. Art. 1902.- El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido
de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al
efecto. La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los
actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
PRINCIPIO DE ROGACION registro de partes
PRINCIPCIO DE INSCRIPCION lo ms importante e escribe
PUBLICIDAD FORMAL obtiene a tales de un informe o certificado
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ESPECIALIDAD con inmueble folio real como DNI, hay electrnico o numrico con nmero y
barra
En el documento tenemos
A tracto sucesivo solo registra lo que se pide, ejemplo titulares de dominio, debe haber un
encadenamiento.
B tracto abreviado se inscribe en nombre de los compradores si es un a accin que se
vende desde los herederos se pone un solo asiento. Pero tiene prioridad la cronologa
PLENARIO FEIMAN
Y el se toma que el REGISTRO es el principio de registral, te toma como exactitud lo que se dice
en este documento
TITULO PUTATIVO - El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene
razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa
poseda.
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