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ROTEIRO PARA CRIAO E ANLISE MODELO REGRESSO

1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA

Ao iniciar o SisDEA Home, ser
apresentada a tela inicial de
Bem
Vindo
ao
SisDEA
Windows.
Selecione a opo Criar Novo
Modelo.

1.1.

Informaes sobre o modelo:

Na tela ao lado ser solicitado:

Autor do modelo: nome do autor e
responsvel tcnico pelo trabalho;
Nome de referncia do modelo:
nome que ser impresso nos
relatrios do modelo;
Data de criao: atribuda com base
na data atual do computador;
rea de Concentrao: Escolha
entre Avaliao, Economia, Medicina
e Engenharia;
Tipologia: Tipologia referente rea
de concentrao. Para Avaliao de
Imveis, as opes so:
Descrio do modelo: insira
informaes sobre a aplicao
do modelo, qual a abrangncia
e para qual finalidade o modelo
foi criado.

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1.2.

Definir as variveis do modelo:

Nesta etapa, sero definidas as variveis

do modelo. Podero ser includas variveis
numricas e alfanumricas. Para incluir
uma varivel numrica ou alfanumrica,
selecione a mesma da lista de variveis,
disponvel ao lado direito da caixa de
dilogo e depois clique no boto

possvel tambm criar uma nova

varivel, que no esteja na lista,
utilizando a barra de ferramentas,
conforme a seguir ilustrado:

Clique aqui com o mouse para incluir uma varivel texto ou

aqui para incluir uma varivel numrica, que no esteja na lista de

variveis.

1.3.

Classificar as variveis do
modelo:

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As escalas das variveis independentes devem ser criadas levando em
considerao a seguinte ordem de prioridade:

Quantitativas (so as variveis que podem ser medidas ou contadas);

Dicotmicas, Binrias ou Dummy (assumem somente dois valores);
Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos cientficos) e
Qualitativas Cdigos Alocados, que devem iniciar com o cdigo 1,
utilizando nmeros naturais e crescentes. O nmero 1 deve ser atribudo
pior caracterstica.

Obs.: As variveis de cdigos alocados, as dicotmicas e as quantitativas que podem

ser contadas, so variveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento micro
numerosidade para as variveis de cdigos alocados e para as dicotmicas.

1.4.

Definir a senha para o modelo:

Ao finalizar a criao do modelo,
possvel proteger o mesmo de
possveis alteraes selecionando a
opo Modelo protegido por Senha.
Marque a opo Modelo protegido por
senha. Voc poder definir dois tipos
de senha:
Somente leitura (o arquivo pode
ser visualizado se a senha no
for fornecida durante a abertura
do modelo);
Acesso completo (para abrir o
modelo necessria a senha
definida nesta etapa)

1.5.

Digitando os dados da amostra e das projees de valores:

Ao finalizar a criao do modelo, ser exibida a caixa de dilogo ilustrada a seguir,

solicitando a confirmao para o nome do modelo. O nome padro SisDEA1.
Aps salvar o modelo com o nome
desejado, ser disponibilizado o mdulo
de edio de dados.

Os modelos do SisDEA possuem a

extenso .sda.

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Editando os dados da amostra e das projees de valores:

Dadosdaamostra
Projeo

Aps incluir os
dados,
salve
o
modelo no disco
rgido

2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opo de Menu

Modelo, e depois Propriedades.
3. RETORNADO PARA A DIGITAO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO
IMVEL AVALIANDO

Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opo de Menu

Dados e depois selecione o primeiro boto da barra de ferramentas.

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4. ANALISE EXPLORATRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

Uso da estatstica descritiva:

Grficos de disperso (Exibir Variveis)

Histogramas das variveis
Medidas de tendncia central, limites das variveis e disperso dos dados;
Identificao de dados e variveis inconsistentes ou pouco representativas.

No mdulo exibir variveis ser possvel:

Identificar erros de digitao;

Verificar se houve a extrapolao das variveis independentes em relao aos
atributos dos imveis avaliando;
Identificar no grfico de disperso os pontos discrepantes para cada varivel
independente;
Identificar a tendncia linear entre as variveis independentes e a varivel
dependente. Por exemplo: A rea total aumenta, o valor unitrio deve diminuir.
Se existir inverso, o problema pode estar na colinearidade ou na existncia de
pontos influenciantes.

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5. CALCULO DA EQUAO DE REGRESSO
Para acessar o mdulo de opes de clculo, selecione a aba Ferramentas e em
seguida o boto Calcular do grupo da Regresso Linear.

METODOS DE CLCULO DA EQUAO DE REGRESSO

GERAL todas as regresses possveis (combinao de todas as variveis com todas

as transformaes selecionadas).
SIMPLIFICADO mais do que 10 variveis e todas as transformaes selecionadas
(til quando o clculo da equao de regresso levar a um nmero muito grande de
modelos e o tempo de espera pela resposta do programa tambm grande);

OBS.: A sugesto iniciar com as transformaes mais simples: x, 1/x e ln x. No transformar

variveis de cdigos alocados (em reviso pela NBR 14.653).
A estatstica de DURBIN WATSON especfica para uso em sries temporais. A sua utilizao
esta em reviso pela NBR 14.653-2 e no se aplica analise de dados de corte transversal.
Calculo Dos Coeficientes
Sugere-se utilizar o mtodo dos mnimos quadrados para amostras com poucos dados;
O mtodo da mxima verossimilhana pode ser utilizado para grandes amostras (>>
60).
Seleo do modelo

Restrio imposta ao
regressor(b)davarivel:a
rea aumenta o valor/m
deve diminui. Alterar aqui
paraaopoadequada.

preferencialmente pela estimativa.

Indicar aqui
qual a
varivel
dependente
e marcar as
variveis a
serem
utilizadas

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6. SELEO DO MODELO

COEFICIENTE DE CORRELAO desejvel que seja maior ou igual a 0,75,

indicando que existe uma correlao variando de mdia a forte entre as
variveis independentes e a varivel dependente. Se o coeficiente for menor de
0,75, sugerimos analisar as variveis e os dados. Podem existir dados
influenciantes, as escalas das variveis independentes podem estar
inadequadas ou houve a omisso de variveis chaves.

TESTES FORMAIS Definidos na NBR 14.653-2.

Significncia do
modelo (f)
<= 1%
<= 2 %
< =5%
Significncia
das variveis
<= 10%
<= 20 %
<= 30 %

Grau de
Fundamentao
III
II
I
Nvel de
confiana
>= 90%
>= 80%
>= 70%

Grau de
Fundamentao
III
II
I

A varivel com o maior t

(t student) a varivel
mais importante no
modelo de regresso

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Grau de Preciso
III
II
I

Amplitude do I.C. (N.C. 80%)

30%
40 %
50 %

Verificar o sinal da varivel: se negativo ou positivo. Exemplo: a rea

aumenta o valor/m no deve aumentar.
DISTRIBUIO DOS RESIDUOS
[ 68 , 90 , 95 ] => Sugesto [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]
Obs.: Os graus de preciso e de fundamentao so afetados pelo uso de variveis de
cdigos alocados. O GRAU MXIMO que pode ser obtido Grau II.

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7. ANALISE DA EQUAO verificar o grfico da funo estimativa.

Se houver inverso em uma ou mais variveis independentes, estas sero exibidas na
cor vermelho neste mdulo. Os principais motivos podem ser:
a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a varivel);
b. colinearidade (auto grau de correlao linear entre as variveis
independentes); ou
c. omisso de varivel chave no modelo.
O grfico pode ser utilizado para a anlise de variveis qualitativas (cdigos alocados
ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variveis DICOTOMICAS a sugesto
verificar a coluna da elasticidade com a varivel dependente.
No exemplo abaixo, para a varivel Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2
(Oferta), verifica-se que o fator oferta de 9,02%.

8. ANALISE DOS RESIDUOS

8.1 Resduos da regresso
HOMOCEDSTICO (verificar se no grfico de resduos da regresso o
erro constante, ou seja, os pontos esto espalhados sem nenhum
desenho definido).
RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 %
RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado

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9. ADERENCIA
O mdulo de aderncia permite analisar dois grficos:
O primeiro, ou localizado direita no canto superior, o da Aderncia entre os dados
observados e os valores estimados. Este grfico permite verificar com rapidez o poder
de predio do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados.
O segundo grfico para verificar se houve aderncia dos resduos do modelo de
regresso distribuio normal, que est representada pela distribuio normal
reduzida.
Neste mdulo, importante salientar que:

O Laudo de Avaliao, na modalidade completo, deve ter anexado o

Grfico de Aderncia (valores estimados x preos observados).
Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) so os dados mais
discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior ateno.
O segundo grfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a
distribuio dos resduos tende a se aproximar da distribuio normal:
o Distribuio normal - [ 68 , 90 , 95 ].

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10. PROJEO DE VALORES

O intervalo de confiana utilizado para medir a preciso da

avaliao, ou para fazer estimativas (avaliaes) intervalares.

O campo de arbtrio utilizado para arbitrar valores quando o imvel

avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo
de arbtrio, ser necessrio apresentar a justificativa no laudo de
avaliao.

O valor final do laudo de avaliao deve ser arredondado em at 1%. A

finalidade retirar a idia de exatido de valores, j que os mesmos so
estimativas e no medidas de valores.

11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL

Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft
Excel, verso 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opo Dados | Exportar,
conforme ilustrado a seguir:

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12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES

Os principais resultados estatsticos gerados pelo SisDEA podem ser editados
em um arquivo compatvel com o Microsoft Word. Selecione esta opo,
conforme ilustrado abaixo, atravs do Menu Exibir | Resultados.