CARTILHA

ASSEMBLEIAS

Em condomnio, tudo decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade

se junta para decidir a aprovao de contas, a necessidade de uma obra, e at quem ser o prximo
sndico do local.
E por ser um momento to importante na vida em condomnio, as assembleias tm algumas
regras. Desde o momento da convocao at a sua finalizao em ata, a reunio tem suas
mincias.
Para no restarem dvidas, o Projeto Conviver trouxe diversas orientaes que podem ser
acessadas em sua integridade no site www.sndiconet.com.br, autor das dicas.
So 42 pginas de informao que podero ser uteis no dia a dia.
Aproveite e boa reunio!

Como convocar uma assembleia

A forma e o prazo devem ser regulamentados pela Conveno !!!

Se a Conveno no mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realizao da

Assembleia.

O edital de convocao deve ser exposto em local de ampla circulao no condomnio. Pode
tambm ser distribuda uma notificao para cada unidade.

importante que todos os condminos estejam cientes da convocao. Se apenas um no for

notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocao deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocao se refere a

"Assuntos gerais", apenas estes podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos
devem estar explcitos na convocao.

Geralmente as Assembleias so convocadas pelo sndico. Mas a reunio de um quarto dos

condminos pode gerar uma convocao (ou seja, um quarto das fraes ideais, se a
Conveno no estipula a representao por unidade). Neste caso, so necessrias as
assinaturas desta quantidade mnima de condminos no edital de convocao.
Abaixo, o que diz o Cdigo Civil sobre convocao de assembleias condominiais:
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na forma
prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos
condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para
a reunio.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos
condminos.

Modelo de edital

Iniciando uma Assembleia

Dicas e procedimentos para o incio da reunio

Presidente da Mesa: escolhido no incio da assembleia. Ele nomeia um secretrio para redigir
a ata, e comea a conduzir a reunio.

No deixe de verificar o que a Conveno estabelece sobre quem pode compor a mesa.

No recomendvel o sndico presidir ou secretariar a Assembleia, para no haver

questionamento sobre sua influncia nas decises dos condminos.

O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenes no se desviem dos
assuntos especificados no edital de convocao, e para que as votaes ocorram dentro do
limite mnimo especificado pela Lei dos condomnios e pela Conveno.

Logo no incio da assembleia, o Presidente recolhe as procuraes para anex-las lista de

presentes.

Lista dos presentes: deve ser preenchida no incio da reunio e anexada ata da assembleia
correspondente, no Livro de Atas do condomnio.

Inadimplentes no podem participar das deliberaes da assembleia, nem votar, mesmo que
estejam cumprindo acordo.
Sndico pode presidir Assembleia?

No existe proibio legal. No entanto, no conveniente que o sndico presida a mesa da

assembleia. Confira abaixo os motivos. Consulte tambm a Conveno do seu condomnio a
respeito deste assunto.

Na "micropoltica" do condomnio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o sndico, o

Poder Executivo.

Ou seja, a assembleia tem a competncia de elaborar as normas para o condomnio, e tomar

as decises mais impactantes, como aprovao de obras (exceto emergenciais e de baixo
custo).

O sndico tem a competncia de executar o que determinado pela assembleia, a ela prestar
contas de sua gesto, e tomar decises administrativas do dia-a-dia.

Portanto, h interferncia entre os poderes locais se o sndico preside a assembleia.

Na verdade, este um modo de regular as atribuies do sndico, no lhe dando poderes

absolutos.

Do ponto de vista do sndico, tambm inconveniente presidir a assembleia, porque assim

ficaria excessivamente exposto s cobranas dos condminos.

Ao no ocupar a presidncia da mesa, o sndico divide mais as responsabilidades pelas

decises tomadas com os condminos.
4

De qualquer modo, sempre essencial a presena do sndico na assembleia, para informar

aos condminos sobre o que est sendo feito, e sobre as demandas do condomnio .

Como conduzir uma Assembleia

Organizao e objetividade garantem reunio rpida e bem sucedida
Qurum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada decidido. Quem quer participar de uma
reunio desse tipo?
Para evitar que essa cena de terror acontea no seu condomnio, confira:
Preparao dos participantes

A parte anterior assembleia o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com
organizao e tranquilidade. A convocao deve ser feita como manda a conveno do
condomnio caso contrrio, as decises tomadas pela coletividade podem ser invalidadas
judicialmente.

O ideal municiar o condmino com todo o tipo de informao possvel antes da reunio, para
que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e at de trocar algumas
ideias com os vizinhos. Dessa forma, ningum se sente surpreso com o valor do reajuste da
taxa ou com o preo da pintura da fachada no momento da assembleia.

O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como
listas de e-mails, facebook, site do condomnio, blogs, fruns, assembleia virtual, podem ser
extremamente teis para promover e antecipar o debate entre os participantes.

Outro item importantssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento a
definio das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessrias e no muito extensas.
A quantidade tambm determinante. O mximo recomendado so quatro pautas por
assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.

Atrair os condminos fundamental. Coloque observaes no edital, como: "A sua presena
indispensvel para o bom andamento e valorizao do nosso patrimnio"; "Os ausentes, por
Lei, devero acatar com todas as decises tomadas". O sndico e a administradora devem
continuar chamando os condminos para a reunio, com lembretes no quadro de avisos do
condomnio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na prpria data
tambm.

A preparao tambm pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:

Aprovao de contas: Mande antes da reunio uma prvia do que ser falado. Um atualizado
das despesas do condomnio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal,
concessionrias, e principais itens de manuteno. Para a ocasio, as pastas devem estar
todas aprovadas pelo conselho, que deve vista-las mensalmente.

Previso oramentria: Envie, com antecedncia, os valores j com reajustes previstos para
o perodo inflao de contratos, reajustes, mdia de dissdio.

Eleio de sndico: caso haja mais de um interessado, possvel que os mesmos conversem
com o sndico atual com antecedncia e mandem para os outros condminos suas propostas
de trabalho.

Convocaes especficas: - envidraamento de sacadas ou obras, por exemplo: o sndico

pode j mandar os oramentos colhidos, e as informaes tcnicas com antecedncia.

Ambiente

Antes de a reunio comear, se possvel, coloque uma msica ambiente suave, ou at um DVD
com um tema leve. Msicas agitadas no so recomendadas. Outro toque simptico oferecer
um cafezinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente
mais propcio para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.

Se possvel tambm, as cadeiras podem ser dispostas em um crculo, facilitando a

comunicao face-a-face.

Inicie sempre no horrio (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participao da
primeira dificilmente alcanada).

Mantenha o material (oramentos, proviso oramentria, extratos bancrios, fotos de obras e

servios etc.) organizado e, se possvel, mostre aos condminos por meio de retroprojetor ou
computador, por exemplo, tornando a reunio menos cansativa.

Outra boa medida levar cpia da Conveno e do Regulamento Interno, para possvel
consulta.

CONDUO DA REUNIO
6

O primeiro passo decidir pelo presidente da mesa. Pea fundamental para o bom
andamento do evento, o recomendvel que o presidente seja algum respeitado por todos, neutro
e que no pertena a nenhuma panelinha do condomnio.
Tambm de extrema importncia que o presidente da mesa saiba se colocar no momento
certo, evitando que os moradores que demandam mais ateno fujam do tema que est sendo
debatido.
Alm disso, deve-se observar o horrio de incio da reunio. uma boa maneira de prestigiar
os presentes, e no os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem dar certo
perodo de tempo para cada assunto na pauta e no mximo cinco minutos a mais, caso a maioria
decida por mais explicaes sobre o tema.
Veja algumas sugestes sobre o tempo necessrio para os seguintes assuntos caso o material
de apoio j tenha sido enviado com antecedncia, como foi sugerido acima:

Prestao de contas: de 20min a 25 min.

Previso oramentria: de 10 min a 15 min.

Eleio: geralmente feita por aclamao, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule
3 minutos para cada um.

Aprovao de obras: de 15 min a 20 min.

Para que a reunio transcorra da melhor forma possvel, a ordem do dia deve deixar os temas
mais polmicos para o final. Assim, os outros assuntos so decididos com mais tranquilidade.
Objees
Mesmo com toda essa organizao, h algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as
objees em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que no so
coletivos durante a reunio.
Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicaes sobre contas j
aprovadas, ou sobre um oramento cotado, ou em relao a um item muito especfico de qualquer
coisa debatida, pode-se oferecer uma ateno especial em outro momento, para evitar atrasar a
ordem estabelecida para o dia.
Uma sugesto que se coloque em votao se a dvida da maioria dos presentes ou no. Assim,
o morador em questo no se sente injustiado e, se o assunto realmente for de interesse geral,
tem mais espao para discusso.
importante que os moradores no fiquem sem resposta para as suas questes. Mesmo que
repetitivas, as perguntas devem ser respondidas o que pode acontecer em outro momento, que
no na assembleia.
Perda de foco

Outro problema recorrente em assembleias so aqueles que querem discutir assuntos privados.
Nesse caso, o ideal que o presidente da mesa explique que o tema no de interesse geral, mas
que o sndico pode procur-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o
problema. Deve-se ressaltar que a assembleia o momento para debater os assuntos referentes
comunidade.
Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da
reunio:

Esse assunto ser debatido mais tarde

Me desculpe, mas o tema no de interesse coletivo
O item j foi discutido e aprovado
Senhores, temos mais trs minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o
prximo item da pauta
Esse tema no est na pauta do dia
Podemos discutir esse assunto em particular
nimos exaltados

Em uma assembleia, os condminos muitas vezes sabem quem pode ou no conturbar.

importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para no deixar essa
pessoa crescer.

O presidente o responsvel pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver
perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunio.

Se isto no for suficiente, em ltimo caso, o presidente, com a anuncia dos presentes, pode
solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a
continuao dos trabalhos (assembleia em sesso permanente).
Depois da reunio:
Com o fim das discusses agendadas, possvel que os vizinhos e sndicos fiquem ali conversando
sobre a reunio. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionrio da administradora de
condomnio, redige a ata da reunio, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores,
expressa na conveno.
Aproveite o momento para tirar alguma dvida pendente que tenha ficado para trs por falta de
tempo ou por interesse de algum morador.
Fontes consultadas: Fabio Fiorini, diretor executivo da Net Branding consultoria, Gabriel Karpat,
presidente da administradora GK, Nilton Savieto, consultor do SndicoNet e sndico profissional,
Jos Roberto Iampolsky, presidente da administradora Paris condomnios, Julio Harold, gerente
regional de condomnios da Auxiliadora Predial, Contedo SndicoNet

Ata de Assembleia
Dicas e orientaes para o encerramento da reunio e formalizao da Ata
8

Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada
um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acrscimo ou negligncia.
assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretrio.

No preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentrios
realizados. suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos
de quem o fizer questo.

enviada uma cpia para cada condmino.

A antiga Lei dos Condomnios (4591/64) determinava que a distribuio da cpia da Ata aos
condminos fosse feita em um prazo de at 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo
Cdigo Civil (atual Lei dos Condomnios), esta obrigatoriedade NO foi mantida. Sendo assim,
prevalece

que

estiver

determinado

na

conveno

do

condomnio.

*A conveno sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei
4591/64. O no atendimento da entrega da ata aos condminos em prazo razovel implica no
comprometimento do princpio da transparncia, o qual quando atingido, pode levar a
insatisfao e desconfiana dos condminos.

No obrigatrio seu registro em cartrio, a no ser que assim determine a Conveno do seu
condomnio. Se as decises que ela contm foram aprovadas com os quruns e procedimentos
corretos, ela j tem valor legal para os condminos. (Fonte: Informe Secovi n 64)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomnio, pelo menos por 5 anos, em poder da
administradora ou do sndico. Como qualquer documentao do condomnio, deve estar
sempre disponvel a qualquer condmino.

Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)

Cdigo Civil - Condomnios
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na forma
prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos
9

condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento

interno.
1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da
conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao
pela unanimidade dos condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido qurum especial, as deliberaes da assembleia sero tomadas,
em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo
menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do
condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido qurum especial.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para
a reunio.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos
condminos.

Assembleia Ordinria - AGO

A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Cdigo
Civil

Normalmente, usada para prestao de contas, aprovao da previso oramentria e

eleio de sndico.

O que o Cdigo Civil diz:

10

"Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na

forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies
dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino."

Para aprovar contas passadas, previso oramentria e para eleger sndico e corpo diretivo,
preciso, em primeira convocao, o voto de condminos que representem a maioria das
fraes ideais ou das unidades, de acordo com o critrio disposto na Conveno do
condomnio.

Se no houver este qurum em primeira convocao, em segunda chamada a aprovao e

eleio se d por maioria dos votos dos presentes - a no ser nos casos em que a legislao
ou a Conveno exigem qurum especial, como obras, alteraes no Regimento Interno,
mudanas na fachada e outros.

Os votos, salvo disposio contrria da Conveno do condomnio, so correspondentes

frao ideal dos votantes.

Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providncias a serem
tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinria para a
destituio do sndico.
Eleies

Muitas vezes as AGOs tambm so usadas para a eleio de sndico, subsndico e conselho
fiscal.

Todo condomnio deve ter um sndico, segundo a legislao. A eleio de subsndico e

conselheiros fiscais no obrigatria, se a Conveno no dispuser sobre estes cargos.

O sndico e outros integrantes do corpo diretivo no precisam ser proprietrios ou moradores.

A eleio ocorre com maioria dos condminos, em primeira chamada, ou com maioria dos
presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Cdigo Civil).

Se a Conveno no se pronuncia sobre a remunerao do sndico, a Assembleia que o elege

deve deliberar sobre o assunto:
Lei dos condomnios, art. 22, pargrafo 4: "Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa
fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assembleia
que o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente."

O mandato deve ser no mximo de 2 anos, permitida a reeleio.

Assembleia Extraordinria - AGE

Podem ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos
11

As assembleias extraordinrias podem ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos
condminos, geralmente para tratar de assuntos no discutidos na ltima assembleia ordinria ou
de urgncia.
Para que uma assembleia extraordinria seja convocada, preciso a assinatura do sndico ou de
pelo menos 1/4 dos condminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Cdigo Civil:

Precisa de

Assunto

Obras

"necessrias",

que

assembleia?
conservam

condomnio ou impedem sua deteriorao. Ex.:

obras urgentes, como impermeabilizao de um

Votao Necessria

Se despesas no forem grandes, no

Depende

precisam de aprovao. Verificar

Conveno.

local com vazamento.

Obras "teis", que aumentam ou facilitam o uso
comum. Ex.: Reforma da guarita, instalao de

Sim

Maioria simples dos condminos

Sim

2/3 dos condminos

2/3 dos condminos

Sim

2/3 dos condminos

Construo de um novo pavimento no edifcio

Sim

100% dos condminos

Sim

100% dos condminos

cmeras.
Obras "volupturias", as que no aumentam o
uso habitual da coisa, constituindo simples
deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira do
jardim

Mudana da destinao do edifcio (de comercial

para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Mais sobre obras

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a no ser que seja necessria habitabilidade
do condomnio, e de baixo custo.

Obras necessrias podem ser providenciadas por qualquer condmino, sem autorizao de
assembleia, se o sndico no puder ou no quiser agir:
Artigo 1341, 1o "As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente
de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer
condmino."
12

Se as despesas para obras necessrias e urgentes forem grandes, ser preciso convocar
imediatamente a assembleia, e comunicar a situao:
Artigo 1341, 2o "Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas
dar cincia assembleia, que dever ser convocada imediatamente.
3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas
excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente
convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos
condminos."

Obras em partes comuns que so usadas por apenas alguns condminos devem ser custeadas
apenas por estes:
Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de
alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Poderes da Assembleia
Sndico e condminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providncias
regularmente aprovadas

O sndico deve acatar e executar as providncias regularmente aprovadas em assembleias.

Condminos ausentes de votaes ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham
sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinaes
da Conveno e da lei (incluindo procuraes).

Uma assembleia pode anular as decises de uma anterior, desde que respeitado o qurum e
o nmero de votos para o assunto, delimitados na Conveno ou no Cdigo Civil.

Decises tomadas por assembleias que no respeitem as determinaes legais ou da

Conveno quanto convocao e votaes podem ser anuladas na Justia.

Quanto s relaes entre sndico e assembleia, assim determina o novo Cdigo Civil:
"Art.

1.348.

Compete

ao

sndico:

I - convocar a assembleia dos condminos;

III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da
assembleia;
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas"
VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO
13

Quem falta assembleia tem de acatar decises tomadas

Faltar assembleia de condminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas.
O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido no exime o morador de ratear a
reforma do prdio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento da 4 Turma de Recursos
de Cricima. A Turma manteve, por unanimidade, sentena do juiz Luiz Fernando Boller, titular do
Juizado Especial Cvel da Comarca de Tubaro (SC). Cabe recurso.
Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifcio Tubaro por
dvida de condomnio e cotas para a reforma do prdio.
O morador alegou, em sua contestao, que na condio de subsndico teria direito a pagar
somente a metade do condomnio, alm de no ter autorizado a realizao de reformas.
Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os
valores que eles investiram na manuteno do prdio. E o fato de Paulo Tadeu no ter autorizado
as obras de reforma no o livra de sua obrigao.
A ausncia do subsndico s assembleias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao
que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prdio agregou valor sua
propriedade.
Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios
fixados em 15%.
Apelao Cvel n 2006.400847-9 Processo n 075.05.012114-0

/ Fonte: Revista Consultor

Jurdico, 2007
Fontes: Dra. Patrcia Brasi, especializada em Direito Imobilirio. Waldir Albieri - Diretor da AABIC
e Diretor da GTA - Grupo Tcnico Administrador.

Quruns de assembleias de condomnios

Tabela com votaes mnimas necessrias para cada tipo de votao
Motivo
Aprovao

de

aumento

de

Observao

Votao mnima

contas, Em 1 convocao, preciso qurum de metade do

taxa todo; em 2, qurum livre.

condominial e eleio de

Maioria dos presentes

sndico.

14

As que conservam a coisa ou impedem sua

deteriorao*.
Obras necessrias

Maioria dos presentes

Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a Obs.: Se as despesas no
mesma cor e padro) e obras urgentes, como
forem
grandes,
no
impermeabilizao de um local com vazamento.
precisam de aprovao.
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.:

Obras teis

Reforma

da

guarita

Individualizao

dos

Maioria do todo

hidrmetros.

Obras volupturias

Alteraes na Conveno e

As que no aumentam o uso habitual da coisa,

constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.
---

no Regulamento Interno

Destituio do sndico

Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos

condminos.

2/3 do todo

2/3 do todo**

Maioria dos presentes

Desde que no exigido qurum especial pela Lei ou

Outros motivos

pela Conveno, em 1 convocao, preciso a

Maioria dos presentes

presena de metade do todo; em 2, qurum livre.

Autonomia do sndico para gastos

Quanto o sndico pode gastar sem a necessidade de aprovao em assembleias
Cuidado na hora de gastar o que de todos.
Quando o assunto o dinheiro do condomnio, todo cuidado pouco. Afinal, usar um dinheiro que
de todos antes da aprovao em assembleia pode acarretar em muita dor de cabea para o
sndico. Contas no aprovadas, desconfiana de outros moradores, e at aes judiciais ou
ressarcimento da verba em questo, so algumas das consequncias para gastos ocorridos sem
a anuncia dos outros condminos.
H, porm, casos em que o sndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomnio sem pedir. O
importante lembrar que existem regras e que qualquer gasto dever ser apresentado e aprovado
em assembleia. Nesse momento, importante ter documentos que ajudem na comprovao dos
gastos, como oramentos e notas fiscais.
Confira:
GASTAR AT QUANTO
15

Algumas convenes permitem ao sndico gastos at um limite, sem aprovao por

assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?
Depende. O ideal que a conveno do condomnio estipule um limite de gastos e tambm, com
o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso est ligado a situaes de emergncias ou a
obras j em andamento. Mesmo sem aprovao prvia, o sndico dever justificar o uso do dinheiro
na prxima assembleia.

Se a Conveno for omissa, dever prevalecer o bom senso do Sndico, que dever lanar mo
dessa prerrogativa somente em carter comprovadamente emergencial.
OBRA MAIS CARA
O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovao pela assembleia?
Depende. O sndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o
previsto em algumas situaes. Uma delas quando ocorre algum problema grave com a reforma
e que se o reparo no for feito, isso ir impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por
exemplo: se uma pea do elevador que seria trocada j danificou outras caso no sejam repostas
e recolocadas, o prdio ficaria sem elevador. Nesse caso, possvel aprovar as contas depois de
contratar o servio.
Outro caso quando o sndico tem certa autonomia de gasto para a obra uma certa gordurinha,
que dever estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, at 5% do valor da obra.
O sndico tambm pode investir sem aprovao prvia quando a obra emergencial: um porto
quebrado, ou um cano estourado que ir deixar os moradores sem gua, podem ser consertados
e depois ratificados.

OUTRO FUNDO
O sndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prvio?
No. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso salvo apenas se uma grande emergncia
acontecer no condomnio. E caso isso acontea, as contas devero ser aprovadas em assembleia futuramente.

AUMENTO DE TAXA
O sndico pode aumentar a taxa ordinria sem autorizao de assembleia?
No. O sndico, sozinho, no tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida
necessria uma assembleia.

CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos tm poder de autorizar alguns tipos de gastos?

16

No. A funo do conselho fiscal ou consultivo verificar as contas e ajudar o sndico seja na soluo de problemas
ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porm, nunca substituir a assembleia condominial. No pode, portanto,
autorizar gastos sem a anuncia dos outros condminos.

ADVOGADOS
O sndico tem autonomia para contratao de advogados a fim de realizar a cobrana judicial, sem precisar
consultar a assembleia?
Sim. Uma das principais funes do sndico zelar pelo condomnio. Portanto, se h a necessidade de se contratar
um advogado, seja por problemas de inadimplncia de um condmino ou outros motivos como algum movendo uma
ao contra o condomnio o sndico pode, sim, faz-lo.
Mas sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorrios. Esse gasto
tambm deve ser ratificado em futura assembleia.

DEMISSO DE FUNCIONRIOS
O sndico pode decidir sozinho pela demisso de um funcionrio cuja multa rescisria seja
alta?

Sim. prerrogativa do sndico demitir e contratar funcionrios do condomnio. Porm, em casos

em que a multa rescisria seja muito alta, o recomendvel discutir antes a situao em
assembleia.
Fonte: Dra. Patrcia Brasi, especializada em Direito Imobilirio; Waldir Albieri, Diretor Administrativo
da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro,
advogado especializado em condomnio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SndicoNet;
Contedo SndicoNet

Inquilinos em assembleias
Podem participar e votar?

No h consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do

mercado divergem sobre esta questo.

Contra o voto de inquilinos:

Alguns especialistas consideram que o Novo Cdigo Civil modificou a legislao anterior (lei
4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em
assuntos relativos a despesas ordinrias, caso o proprietrio no estivesse presente. J o Novo
Cdigo Civil no faz meno possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento
destes especialistas que o Novo Cdigo teria revogado a disposio da lei 4.591/64 sobre o
voto de inquilinos.
17

A favor do voto de inquilinos:

H outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Cdigo Civil no teria
revogado esta disposio da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos
relativos a despesas extraordinrias, sem necessidade de procurao.

Por no haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias
requeiram aos proprietrios de suas unidades procurao para votar em assuntos relativos a
despesas extraordinrias.

Confira os textos das leis:

Lei 4.591/64, artigo 24, pargrafo 4: "Nas decises da assembleia que no envolvam despesas
extraordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no
comparea (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei n 9.267/96).
Novo

Cdigo

Civil

(de

2003),

artigo

1335:

"So direitos do condmino: (...)III- votar nas deliberaes da assembleia e delas participar,
estando quite."

Esclarecemos que a palavra "condmino" designa o proprietrio, como mostra uma consulta a
qualquer dicionrio. O inquilino no condmino, e sim locatrio deste, com direitos diferentes.

Convocao de inquilinos:
Mesmo antes do Novo Cdigo Civil, j no havia consenso sobre a obrigatoriedade de
convocao de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clssico livro
Condomnio. No entanto, ele j apontava seu entendimento de que "ao condmino-locador (o
proprietrio) que dever ser encaminhada convocao para toda e qualquer assembleia
Geral".

No h proibio legal de um inquilino ser eleito sndico. O novo Cdigo Civil expressa
claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se."

Assim, a clusula de Conveno que permitir que apenas proprietrios sejam sndicos no tem
validade legal. Convenes no podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

O novo CC no coloca obstculos participao de inquilinos no Conselho Fiscal, por no

tornar o cargo exclusivo de proprietrios:
"Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre
as contas do sndico."

18

Participao de Inadimplentes em assembleias

Inadimplente pode participar e votar em assembleias de condomnio?
O Novo Cdigo Civil probe o voto e participao de inadimplentes em assembleias de condomnios.
Veja abaixo:
"Art. 1.335. So direitos do condmino: (...)
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite."

Acordo
O acordo de parcelamento com o inadimplente no o habilita a votar ou ser eleitor, at que todas
suas dvidas estejam quitadas.

Assembleias cheias
Como tornar este evento atrativo aos condminos
Pesquisa realizada pelo portal SndicoNet aponta que as assembleias contam, em mdia, com um
qurum de apenas 15% dos condminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial para
entender o que desmotiva os condminos e como possvel tornar esse evento mais interessante.
MOTIVOS
As razes para o condmino no participar so variadas:

Iseno: prefere no se posicionar sobre determinados assuntos

Desinteresse: no participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta so pouco

relevantes

Aprovao: est satisfeito com tudo e confia na administrao. Por isso, no v necessidade
de sua participao.
19

Falta de tempo: no tem tempo para participar ou considera o tempo de durao muito elevado

Uso excessivo de procuraes: apesar de ser permitido por Lei, desde que a conveno no
proba ou determine limites, o uso em excesso de procuraes muito criticado pelos demais
condminos. Trata-se de uma prtica que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito)
o objetivo democrtico de uma assembleia.

Falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando
sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplcio. A
maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomnio na assembleia, com
cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta, acredita
Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questes que podem ser resolvidas apenas
fazendo uma sugesto ou crtica no livro de ocorrncias do prdio, que geralmente fica na
portaria.
CONVOCAO
Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, alm do procedimento
convencional de convocao por edital, aconselhvel reforar o acontecimento por meio de
comunicados no elevador, quadro de avisos e at e-mails. Pode-se solicitar tambm ao porteiro ou
zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocao.

Dicas para uma convocao bem-sucedida:

Em relao ao edital, recomenda-se que este tenha no mximo seis itens em pauta;

As pautas devem ser claras, pertinentes e necessrias;

Se achar conveniente, estipular e mencionar tempo mximo de durao (a mdia costuma ser
de duas horas)

Colocar observaes como: "A sua presena indispensvel para o bom andamento e
valorizao do nosso patrimnio"; "Os ausentes, por Lei, devero acatar com todas as decises
tomadas".

Atente se nesse dia haver algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante,
ou se prximo de feriado prolongado;

Pea ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um
lembrete simples, como: No se esquea: hoje, voc tem um compromisso com o seu
condomnio!. Essa atitude chama a ateno dos moradores para a reunio.

20

Assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas
em geral: pintura e lavagem do prdio, manuteno de elevadores, obras na fachada etc.;
eleio de sndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionrios prprios por
terceirizao.
DATAS, HORRIOS E DURAO

O tempo ideal de durao de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h.

No quesito horrio, o mais recomendado entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas
chegarem do trabalho, e para que a reunio no termine muito tarde.

Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar at s 20h30, para o segundo e
derradeiro aviso.

Inicie sempre no horrio (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participao da
primeira dificilmente alcanada).

bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas esto no ritmo mais intenso de
trabalho e, provavelmente, mais disponveis para participar de reunies. Muitos no descartam
a quinta-feira como opo, desde que no seja prxima de um feriado.

No recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a
opo, prefira o horrio das 10h ou 15h, e aos domingos em um caso extremo s 10h ou
11h.

O QUE SERVIR?
Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, gua, caf e, no mximo, biscoitos,
so suficientes, j que estamos falando de uma assembleia, no exatamente de uma festa ou
confraternizao.
Por outro lado, h quem prefira tornar essa reunio mais descontrada, com aperitivos diversos,
sanduches, refrigerantes, at como forma de acalmar os nimos dos condminos mais exaltados.
As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns, sugere Rodrigo
Matias.
lcool, contudo, terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversveis entre os
moradores.
O PAPEL DO SNDICO
O sndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. Se, durante a
reunio, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante, opina Rodrigo

21

Matias. Em assuntos mais polmicos que envolvam reformas, por exemplo, sempre importante
realizar uma votao.
Juraci Garcia Baena lembra ainda que o sndico precisa estar bem informado sobre todas as
questes que envolvem o condomnio. Alm disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e
tolerncia, avisa.
O mais importante, na opinio dos sndicos e administradores consultados pela reportagem,
manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais escapadas do tema. Na nsia de
resolver seus problemas, os condminos podem discutir assuntos sem relevncia para a
coletividade. Bons exemplos so questes como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que
se gasta tempo, o problema no resolvido e deixa os demais participantes chateados, ressalta
Baena.
Uma alternativa que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da
assembleia. Assim, s quem estiver envolvido com os tpicos participar.
Dicas e ideias interessantes:

Antes da convocao, procure debater informalmente e colher informaes com os

condminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio
de uma breve reunio informal, ou at mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas muito
importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que algum se sinta excludo
ou desfavorecido.

Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estaro melhor informados sobre a pauta
e podero contribuir com ideias, opinies e/ou sugestes mais objetivas. Isso pode tornar o
debate visivelmente mais produtivo.

Defina uma mesa com presidncia e secretaria que sejam referncia no condomnio, para que
todos respeitem.

Determine o assunto a ser tratado e s passe para outro depois de resolvido e anotado na ata.

Esforce-se para manter a sequncia estabelecida pela pauta, negociando as questes novas
para o final da reunio. Se conseguir, a assembleia est garantida.

Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.

Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunio.

As cadeiras podem ser dispostas em um crculo, facilitando a comunicao face-a-face.

Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns
casos. Se for o seu, coloque na convocao que haver essa prtica.

22

Mantenha o material (oramentos, proviso oramentria, extratos bancrios, fotos de obras e

servios etc.) organizado e, se possvel, mostre aos condminos por meio de retroprojetor ou
computador, por exemplo, tornando a reunio menos cansativa.

Outra boa medida levar cpia da Conveno e do Regulamento Interno, para possvel
consulta.

Um dia depois da reunio, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tpicos
discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata
deve ser rigorosamente enviada aos condminos em at oito dias.

Uso de Procuraes em Assembleias de condomnios

No h limites para o nmero de procuraes, mas conveno pode restringir
O Cdigo Civil, atual Lei dos Condomnios, legitima o uso de procuraes em assembleias, seja
qual for o seu propsito: eleies, aprovao de contas, aumento da taxa condominial, etc. Alm
disso, qualquer pessoa capaz pode receber procurao, sem limitao de quantidade.

Algumas Convenes tm um item que restringe a quantidade de procuraes a serem

apresentadas por um nico condmino em assembleia, ou probem o sndico de portar
procuraes de outros condminos. Convm verificar a Conveno do seu condomnio.

Veja o que diz a orientao do Secovi Rio:

"O Departamento Jurdico do Secovi Rio entende que a Escritura de Conveno pode impor
algumas regras prprias, como limitar o nmero de procuraes, proibir que pessoas da
administrao e seus parentes recebam procurao etc."

O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como

representao na assembleia do Condomnio X no dia Y, ou representao em assembleias
do Condomnio X.

O documento tambm deve designar a extenso dos poderes conferidos, ou seja, se s para
votar, se para ser votado em nome de quem passou a procurao, se para ambos, etc.
Confira o texto do Cdigo Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicaes:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando algum recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. A procurao o instrumento do mandato.
23

Art. 654. Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao mediante instrumento
particular, que valer desde que tenha a assinatura do outorgante.
1o O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do
outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos
poderes conferidos.
2o O terceiro com quem o mandatrio tratar poder exigir que a procurao traga a firma
reconhecida."
Algumas explicaes sobre as condies de validade para procuraes, acima expostas o Cdigo
Civil:

A firma reconhecida s obrigatria se a Conveno ou o Regulamento Interno assim o

exigirem (Cdigo civil, artigo 654, pargrafo 2) .

Objetivo da outorga: representao na assembleia do Condomnio X no dia Y, ou

representao em assembleias do Condomnio X.

Designao e extenso dos poderes conferidos: se s para votar, se para ser votado
em nome de quem passou a procurao, se para ambos.

Algumas Convenes tm um item que restringe a quantidade de procuraes a serem

apresentadas por um nico condmino em assembleia, ou probem o sndico de portar
procuraes de outros condminos. Convm verificar a Conveno do seu condomnio.

E se uma votao de assembleia der empate?

Conveno do condomnio deve definir como proceder
Votao da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e
define a situao? Existem procedimentos padres, mas tambm uma maneira oficial de acabar
com essa dvida que pode gerar confuso.
No h referncias legais para esses casos, ento, o melhor no esperar que essa situao
acontea e pegue todos de surpresa. Defina na conveno como proceder. Sim, atualizar a
conveno uma tarefa muitas vezes difcil ou at invivel. Entretanto, o nico jeito de oficializar
esta questo.
Normalmente a conveno d ao presidente da mesa e/ou aos proprietrios de mais unidades e/ou
da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo em caso
de empate.
Administradoras no recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele no esteja
determinado pela conveno, ou seja, que se decida na hora um critrio, sem oficializao.
24

Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votaes dar pesos aos
votos com base na frao ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades pertencente
a cada um dos votantes ao nmero de vagas na garagem que ele possua. Assim, um morador com
duas unidades e trs vagas na garagem tem voto com peso cinco. A cobertura, nesses casos, tem
peso dois.
Assim como com qualquer tema que possa gerar dvidas ou conflitos, a melhor sada ter uma
conveno o mais completa possvel e sempre atualizada.
Fonte: Daniel dos Santos Junior - Lello / Habitacional Administradora / Michel Rosenthal Wagner
Advogados

Destituio de sndico e/ou corpo diretivo

Deciso precisa ser aprovada em assembleia
Para destituir um sndico, algum membro do corpo diretivo (subsndico, conselheiro), ou at mesmo
todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia.

Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do sndico a outra

pessoa (no necessariamente condmino).

Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um).

Novo Cdigo Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio".

Art. 1348 2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de

representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno."

A Convocao para a assembleia deve ser assinada por, no mnimo, um quarto dos
condminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietrios ou inquilinos com procurao
registrada.
25

"Art. 1.355. assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto
dos condminos".

Todos os votantes devem estar quites com as obrigaes condominiais, conforme dispe o
Inciso III do Art. 1335, onde se l que direito do condmino votar nas deliberaes da
assembleia e dela participar estando quite.

Assim, no estando quite, no poder o condmino participar nem to pouco votar sobre a
destituio do sndico.

A convocao para a assembleia deve ser feita para o fim "especfico". Ou seja, deve constar
do texto a finalidade da reunio: Destituio do Sndico.

O jurista Marcelo Manhes, presidente da Comisso de Direito Imobilirio e Urbanstico da

OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada para
esse fim especfico, o que no impede que outra matria tambm faa parte da ordem do dia.
O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e no ''exclusivamente''. Ou seja:
numa mesma reunio pode-se destituir o sndico, eleger novo sndico e ainda tratar de
''Assuntos Gerais''".

O novo Cdigo em seu Art. 1.349, diz: A assembleia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no
administrar convenientemente o condomnio".

Mas quem so os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhes afirma: "O novo
Cdigo Civil dispe pelo voto da maioria absoluta de seus membros, ou seja, membros da
assembleia e no do condomnio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como
base de apurao de qurum a totalidade dos condminos, assim o fez expressamente
conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alterao da conveno de condomnio,
impondo o qurum de dois teros dos condminos, bem como, da anlise dos artigos 1352 e
1353.

"Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o qurum do Art. 1349 seja o da maioria
absoluta, considerando-se para tanto, a somatria de 50% + 1 das fraes ideais presentes na
assembleia geral, salvo disposio em contrria prevista na Conveno de Condomnio (como
determina o Art. 1352).

E se a Conveno dispuser outros critrios para destituir o sndico, como votao de 2/3 dos
condminos? Ou seja, e se a Conveno dispuser critrios que vo contra o que o Cdigo Civil
dispe? Segundo Manhes, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal
SndicoNet, vale o que o Cdigo Civil dispe, e o que a Conveno determinar algum critrio
diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendncia da jurisprudncia atribuir s novas
26

disposies, o carter de norma cogente que se sobrepe s regras anteriormente

convencionadas entre as partes."

Impugnao de Assembleias
Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decises
Assembleias tm uma srie de normas no Cdigo Civil e na Conveno dos condomnios, em
relao convocao e s votaes. Se alguma regra no for respeitada, a assembleia (e suas
decises) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por deciso judicial.
Do mesmo modo, uma assembleia ou uma deciso judicial podem anular ata que no seja fiel a
tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnao de ata

Fazer uma lista de presena com os dados (nome completo e unidade) de todos os condminos
e assinatura dos presentes.

Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequncia dos acontecimentos da reunio.

No deixar de lanar em ata discusses ou decises importantes, pois estes podem ser
relevantes e a sua omisso em ata pode determinar sua anulao.

Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acrscimo ou negligncia.
assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretrio.

No preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentrios
realizados. suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos
de quem o fizer questo.

Enviar uma cpia para cada condmino.

A antiga Lei dos Condomnios (4591/64) determinava que a distribuio da cpia da Ata aos
condminos fosse feita em um prazo de at 08 dias. Com o advento do Novo Cdigo Civil (atual
Lei dos Condomnios), esta obrigatoriedade no foi mantida. Sendo assim, prevalece o que
estiver

determinado

na

conveno

do

condomnio.

A conveno sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela
Lei 4591/64. O no atendimento da entrega da ata aos condminos em prazo razovel, implica
no comprometimento do princpio da transparncia, o qual quando atingido, pode levar a
insatisfao e desconfiana dos condminos.
27

No obrigatrio seu registro em cartrio, a no ser que assim determine a Conveno do seu
condomnio. Se as decises que ela contm foram aprovadas com os quoruns e procedimentos
corretos, ela j tem valor legal para os condminos. (Fonte: Secovi)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomnio, pelo menos por 5 anos, em poder da
administradora ou do sndico. Como qualquer documentao do condomnio, deve estar
sempre disponvel a qualquer condmino.
Para evitar impugnao de assembleia

Deve-se aguardar a segunda convocao para comear a reunio.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos

Convocar todos os condminos dentro das normas previstas na Conveno. Se a Conveno

no mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realizao da Assembleia.

O edital de convocao deve ser exposto em local de ampla circulao no condomnio. Pode
tambm ser distribuda uma notificao para cada unidade.

importante que todos os condminos estejam cientes da convocao. Se apenas um no for

notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocao deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocao se refere a

"Assuntos gerais", estes s podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem
estar explcitos na convocao.

Respeitar para cada assunto a votao mnima disposta pelo Cdigo Civil. Quando h choque
de normas entre a Conveno e o Cdigo Civil, vale o disposto neste ltimo.

No aprovar obras necessrias com qualquer nmero de presentes, deve-se respeitar

a votao mnima de condminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Cdigo Civil.

No deixar de listar na Ordem do Dia da convocao itens relativos aprovao de cota extra
ou despesa. Isso pode causar pedido de anulao da assembleia pelo condmino insatisfeito.
Todos devem saber, por exemplo, que sero discutidas questes financeiras em uma
assembleia, desde a convocao. No tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos

Convocar todos os condminos dentro das normas previstas na Conveno

Como proceder para impugnar

Podem os condminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a
solicitao de de todos os condminos.

A impugnao sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar
as decises anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Conveno e pelo

28

Cdigo Civil. Caso o sndico no convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores
convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decises anteriores.

O condmino insatisfeito, se no conseguiu juntar dos condminos para convocar

assembleia, desejando anular as decises de uma assembleia, dever sempre se valer de uma
ao judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.

A convocao deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser
convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia
seguinte.

Itens e condutas que geram impugnao de assembleia

Permitir que condminos inadimplentes votem.

Permitir o voto de representante sem procurao.

A procurao no precisa estar com firma reconhecida, desde que a Conveno assim no
estabelea.

A legislao no clara sobre permitir ou no a participao de inquilinos em assembleias.

Especialistas divergem sobre o assunto.

Impedir a eleio de sndico no condmino. O Cdigo Civil estabelece que o sndico pode ou
no ser condmino, sendo muito comum, hoje, a figura do sndico profissional

Mudar a Conveno com menos de 2/3 dos condminos. Isso ilegal e ser decretado nulo.

Aprovar obras volupturias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou
necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condminos

Deixar de convocar, o sndico, reunio solicitada por dos condminos.

Prestao de contas - como apresentar

Documentao necessria e o que no pode faltar
De acordo com o Cdigo Civil, a Prestao de Contas e Previso Oramentria devem ser feitas e
aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomnios, costuma acontecer no incio do
ano.

DOCUMENTAO NECESSRIA
Documentos que voc precisa ter em mos para fazer e apresentar a prestao de contas. Se for
necessrio, pea a documentao para a administradora.
29

Certides negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomnio, da administradora, das

empresas terceirizadas.

AVCB e as cpias das NRs 5, 7 e 9, alm do certificado de brigada de incndio, pra raios, RIA
dos elevadores, seguro do prdio e dos funcionrios.

No se esquea do atestado de dedetizao, lavagem das caixas dagua e da ltima anlise

da potabilidade de gua.

A pasta de prestao de contas pode ser composta por:

Demonstrativo de despesas (que deve ser de fcil compreenso e contar um resumo do nmero
de contas do balano).
Balano contbil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em trs contas: Pessoal
que inclui salrios, frias, cesta bsica e outros; Fixas gua, luz, telefone, taxas, contratos de
manuteno de elevadores, etc.; e Variveis limpeza da caixa dgua, recarga de extintores, entre
outros).
Documentao comprobatria de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas:
condminos adimplentes e inadimplentes).

APRESENTAO
Mais importante que fazer o balano apresent-lo de forma clara para os condminos. Separamos
algumas dicas que vo te ajudar nesta tarefa.

No incio da assembleia, interessante que o sndico ou a administradora distribua no incio

dos trabalhos uma folha com os detalhes que sero discutidos na prestao de contas, como
o comparativo com a previso oramentria aprovada no ano anterior.

Compare a previso efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distores
com explicaes claras, simples e sem deixar dvidas sobre o motivo dos gastos.

Use a diviso por item como Funcionrios, Consumo (gua, luz, telefone, Internet),
Manuteno, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o
entendimento.

importante informar que as pastas relativas prestao de contas ficaro disponveis na

administrao do prdio.

Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma
confuso. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra
de uma caixa de fsforo to importante quanto a de um equipamento de segurana.

Se houver crticas ou objees, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso

contrrio, d explicaes claras e convincentes. Procure adequar-se s necessidades do
pblico, que ir manipular e aprovar ou no a pasta de prestao de contas.
30

O QUE NO PODE FALTAR

Existem alguns pontos que so fundamentais para que a prestao de contas esteja completa,
outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que voc no pode esquecer.

Tenha sempre em mente que para o balano ser transparente no pode faltar a receita, a lista
de inadimplncia e despesas.

Atenha-se somente ao perodo que est em pauta.

Nunca esquea das pastas e da documentao original comprobatria de despesas e receita.

INADIMPLENTES
Assuntos delicados tambm fazem parte da prestao de contas e no podem ser esquecidos, veja
a melhor forma de trat-los.

Aborde a inadimplncia de forma a mostrar quanto est custando ao condomnio, sem entrar
em detalhes sobre situaes particulares, isso pode gerar confuso.

No cite o nome dos devedores, somente o nmero dos apartamentos.

Aborde tambm o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e aes tomadas (cartas
de cobrana, cobranas amigveis e aes judiciais).

Oua a opinio de todos e tire suas concluses.

NO FOI APROVADO. O QUE FAZER?
Pode acontecer de sua prestao de contas no ser aprovada. s vezes, um erro de digitao ou
a falta de ateno em algum lanamento pode ocasionar esse incmodo. Saiba como agir se os
condminos no aprovarem o seu balano.

Caso o balano no seja aprovado, uma sada auditar as contas. Muitos casos costumam
ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro.

Outra soluo esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as
explicaes sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.

O ideal que quem fez o balano consiga dar uma explicao convincente ou, se realmente
houver um erro, o que pode acontecer, consert-lo.

Persistindo a discordncia, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e
o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Conveno do Condomnio tais
como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por ltimo, se for o caso,
exigir por meios judiciais uma prestao de contas.
Fonte: Fonte: Edson Carvalho, sndico profissional; Nilton Savieto, sndico profissional; Wilton
Augusto, sndico profissional

31

Alterao do Regulamento Interno

Lei no especifica claramente as regras
Mudar o regimento interno de um condomnio no tarefa fcil e sempre gera grandes discusses
nas assembleias, seja pelo tipo de mudana que est envolvida ou pela quantidade de votos contra
e a favor. A representatividade de extrema importncia.
O Cdigo Civil diz, de forma no totalmente clara, que a aprovao necessria deve ser de 2/3 de
votos de todos os condminos. Por isso, este assunto um pouco polmico e gera diferentes
interpretaes.
Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questo:
Giovani Oliveira, Gerente Jurdico do escritrio Schneider Advogados Associados, no Rio
de Janeiro
necessria a aprovao de 2/3 dos votos de todos os condminos para alterao do Regimento
Interno, tendo em vista que o qurum previsto para alterao da Conveno (Art. 1.351 do Cdigo
Civil) e o Regimento faz parte da Conveno (Artigo 1.334, V do Cdigo Civil). Contudo, predomina
o entendimento de que a prpria conveno pode estabelecer uma forma de aprovao/alterao
menos rgida (Enunciado n 248 da Jornada de Direito Civil da Justia Federal).
Fernando Forncola, diretor da Habitacional
Eis uma questo bastante polmica, na medida em que, no texto original do Cdigo Civil,
promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alterao do Regimento Interno,
assim como ento previsto para as Convenes Condominiais, o qurum exigido era de 2/3 dos
votos dos condminos. Com a alterao legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido
do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual
do legislador que para a alterao de tal documento (regimento) basta a maioria simples da
assembleia especialmente convocada. H aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve
atender o qurum previsto na Conveno, com o que no concordamos.

Paulo Romani, diretor FL

Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condminos para alterao da Conveno e Regulamento Interno.
Joo Paulo Rossi Paschoal, assessor jurdico Secovi-SP

32

A alterao do art. 1.351 do Cdigo Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n 10.931/04, suscitou
nova polmica que somente o tempo se incumbir de dar completa e pacfica resoluo. Trata-se
de saber qual a representatividade necessria, atualmente, para se alterar o Regimento Interno
de um condomnio edilcio:
Cdigo Civil
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da
conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao
pela unanimidade dos condminos.
H os que entendem que a partir de agora o Regimento poder ser alterado pelo qurum de praxe,
a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Cdigo Civil), como
o caso do professor lcio Nacur Rezende:
Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redao do artigo 1.351, tornando
despiciendo o qurum qualificado de 2/3 (dois teros) para que se modifique as disposies do
Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a
simples maioria j suficiente, nos termos do artigo 1.352. REZENDE, lcio Nacur. Condomnio
em edifcios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.
Todavia, tal no a nossa interpretao. A supresso do termo regimento interno do art. 1.351,
com a mantena da redao original do art. 1.334, V, do Cdigo Civil, fez com que deixasse de ser
obrigatria a votao de 2/3 (dois teros) dos condminos para que se procedesse a alterao
daquela norma, sendo aplicvel, desde ento, a proporcionalidade de votos prevista
expressamente na Conveno Condominial.
Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condminos (50%+ 1 dos condminos)
mais que razovel para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez
de uma votao de 2/3 (dois teros), bem como afasta a possibilidade da legitimao de alteraes
aventureiras, que facilmente viro a lume com a votao de praxe (maioria dos presentes em
segunda chamada art. 1.353 do Cdigo Civil). Recomenda-se a adoo proporcionalidade acima
quando da elaborao ou alterao das Convenes.
Polmica surgir se a Conveno for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos ser mais
seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois teros) necessria para alterao da
Conveno (art. 1.351 do Cdigo Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da prpria
Conveno. Portanto, inaplicvel na hiptese a votao de praxe.

Alterao da Conveno
Votao necessria e dicas sobre como proceder
33

A atualizao da Conveno do condomnio no obrigatria, mas pode trazer diversas vantagens

para a administrao. Entre elas, a principal a fixao de uma taxa de juros superior cobrada
atualmente, para poder combater a inadimplncia e o dficit de caixa criado por ela.
O Novo Cdigo Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo
1336, porm abriu a possibilidade de elevao dos juros alm do patamar de 1% ao ms, se assim
a Conveno do condomnio dispuser:
"Art. 1336 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento
sobre o dbito."
A maior dificuldade para mudanas na Conveno que o Cdigo exige a aprovao de 2/3 dos
condminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomnios
- Rmulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualizao da Conveno
podem trazer para o condomnio, e como efetu-la.
Vantagens
Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualizao da Conveno traz diversos benefcios:
"Alm da reduo da inadimplncia, podemos com a alterao fazer com que os condminos
participem mais da vida do condomnio, apresentando sugestes para as novas regras", explica.
Entre outras vantagens esto:

Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no mximo);

A possibilidade de aplicar multa de um at cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do

condmino no cumprir as obrigaes legais com o condomnio (inclusive a falta de pagamento
da cota);

A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que no sejam

condminos). Sem este item na conveno, em alguns casos o proprietrio que desejar poder
vender a garagem separadamente;

A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locao de garagens (para no locar a

no-moradores);

A obrigao de firma reconhecida nas procuraes confeccionadas e utilizadas nas

assembleias.
Limite para os juros convencionados
Para o advogado Rmulo Gouveia, a atual legislao no limita os juros: "o artigo 192 da
Constituio Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porm foi revogado pela
Emenda Constitucional nmero 40, de 29 de maio de 2003".

34

E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicvel at o advento da Constituio de
1998, que revogou as limitaes dos juros de mora"
Como conseguir aprovao de 2/3?

De acordo com o advogado Rmulo Gouveia, teoricamente no existe impedimento para

realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida
encerr-la.

Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais

seriam apresentadas na segunda assembleia.

importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos
participantes podero no participar da segunda assembleia.

Passo a passo

Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestes de alterao da Conveno (com
prazo para respostas);

Fazer uma segunda minuta com as devidas alteraes e repass-la para os interessados antes
da assembleia;

Se possvel colher procuraes especficas para aprovar a nova Conveno aps todos se
cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;

Marcar a assembleia, aps ter os 2/3 de procuraes atravs de edital preciso;

E finalmente aprovar a nova Conveno (re-ratificao).

Registro das alteraes
Para tornar as alteraes da Conveno vlidas para terceiros (no-condminos), elas devem ser
averbadas no cartrio de Registro de Imveis (artigo 1333), onde a Conveno est registrada,
uma vez que com o registro ter a publicidade do ato. "Mesmo se a lei no obrigasse, os
condminos tm interesse em tornar as alteraes pblicas", afirma Ricardo Ribeiro.
Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rmulo Gouveia, especialistas em condomnios.

35

Dicas de etiqueta: Assembleias

Cartilha com noes de boa postura aos participantes da reunio

Em reunio de assembleia, escute o que seu vizinho est falando. Se voc no concordar,
procure discordar da ideia e no da pessoa. importante separar a ideia e proposta da pessoa,
para no criar rixas

Diferenas de personalidade e estilos de vida mais do que normal, no podemos querer que
todos sejam iguais a ns. O que podemos manter o respeito e no "invadir" o espao, ou
seja, a privacidade do outro.

Se uma discusso virar agresso, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, no alimentando um

clima violento. Se necessrio, pea ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou
sua queixa.

Lembre-se de que a assembleia um espao pblico, no uma ocasio para "lavar roupa
suja" a qualquer custo. Podem motivar at processos por calnia e danos morais:
constrangimento pblico, denncias sem provas, informaes baseadas em boatos.

Procure conhecer o Regulamento Interno e a Conveno do condomnio. Assim, voc evita

propor ideias contrrias a essas normas.

Quanto mais todos forem objetivos em suas colocaes, evitando "monlogos" durante a
reunio, mais facilmente os trabalhos sero concludos em horrio hbil.

Tente cumprir os horrios de incio das reunies, para que a sesso no seja suspensa por
falta de qurum, e para que os trabalhos no se estendam tornando-se cansativos.

Do mesmo modo, pegando a reunio do incio, voc evita voltar a questes que j foram
debatidas na sua ausncia.

36

Aprovao de obras em assembleia

Votaes mnimas necessrias para aprovao de cada tipo de obras
Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a no ser que seja urgente, necessria
habitabilidade do condomnio, e de baixo custo.
A tabela abaixo mostra as situaes possveis e suas votaes mnimas.
Tipos de

Ou seja...

Votao mnima

As que conservam a coisa ou impedem sua

- Se urgentes e as despesas no forem grandes, no

deteriorao*.

precisam

Ex.: impermeabilizao, pintura da fachada ou

- Se no urgentes: maioria dos presentes na assembleia

obras urgentes, como vazamentos.

- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser

obras

Necessrias

de

aprovao.

providenciada sem aprovao, mas deve-se imediatamente

convocar assembleia para dar cincia e esclarecimentos
aos condminos.

teis

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.

Ex.: Reforma da guarita.

Maioria de todos os condminos (50% + 1)

As que no aumentam o uso habitual da coisa,

Volupturias

constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.:

2/3 de todos os condminos

pintura de fachada com cor diferente.

Sobre obras, assim dispe o novo Cdigo Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de
autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia
assembleia, que dever ser convocada imediatamente.
3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas
excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente
convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos
condminos.
4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que
efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.
37

Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos,
no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por
qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a
conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.
(*) Definies do dicionrio Aurlio

O que vale mais no condomnio?

O cdigo civil, a conveno, o regimento interno, o sndico ou a assembleia?
Por Inaldo Dantas*
O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro,
como de costume, ao final da coluna.
Muitas so as questes legais que envolvem as relaes condominiais, principalmente as que
dizem respeito aos direitos e deveres dos condminos: Inadimplncia, mau uso da unidade,
criao de animais, presena nas assembleias, uso das reas comuns, garagem, infiltraes, e
uma gama de questes que por suas constantes ocorrncias, terminam por transformar (salvo
rarssimos casos), a vida em condomnio, bastante difcil, e como DIFCIL (usando o
trocadilho, claro)!!!
As questes devem sempre ser tratadas luz dos seguintes dispositivos legais, no
necessariamente na mesma ordem: Cdigo Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Conveno do
condomnio, regimento interno e assembleias gerais (ordinrias ou extraordinrias).

O Cdigo Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um captulo especialmente destinado s
relaes condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao

1.358 (44 artigos) e que trata

principalmente da definio do que parte comum e parte privativa, das obrigaes, das
multas, da forma de escolher bem como de destituir o sndico, a forma da conveno, entre
outras normas

A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomnios, a exemplo do Cdigo Civil, outra que
igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (j que a partir do artigo 28 trata
da Incorporao Imobiliria), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e
realizar as assembleias, o direito (ou no) do locatrio participar delas, alm de outros tpicos
tambm j previstos no CC, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.
38

A conveno tambm tem fora de lei. Especialmente elaborada para cada condomnio, define
o que propriedade de todos e o que individual, determina a forma de contribuio das
despesas (as famosas taxas de condomnio), as vagas de garagem (que devem estar muito
bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de
mandato do sndico, a data de realizao das assembleias ordinrias (aquelas em que os
locatrios podem participar), entre outras.

O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina,
do salo de festas, dos elevadores, determina o horrio de obras nas unidades, o horrio de
mudanas, as normas de criao de animais nas unidades, enfim, detalha o que direito e
principalmente o que dever de cada condmino. Importante: Este instrumento elaborado
pelos prprios condminos, a critrio deles (desde que no venha a ferir o direito de cada um)
e sob a aprovao de no mnimo 2/3.

Por fim, as assembleias gerais dos condminos, que ao contrrio do que muitos imaginam, no
so assim to soberanas no. Elas at tm o poder de alterar a Conveno e o Regimento
Interno, desde que observado o qurum mnimo de 2/3; pode destituir o sndico (maioria dos
presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas
extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.
Assim, afirmar qual delas tem mais valor no tarefa muito fcil. A princpio, poderamos dizer que
o Cdigo Civil tem mais fora. Ocorre que o prprio Cdigo deixa para as assembleias ou at
mesmo para as convenes, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois
instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia no pode decidir matria
contrria

lei,

principalmente

aquela

que

fere

direito

de

propriedade.

O sndico, este sim, h momentos em que autoridade mxima, principalmente naqueles em que
tem como atribuio fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.
Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento mximo. E vai
aqui um conselho: Naqueles condomnios em que a LEI DO BOM SENSO prevalece, nenhuma
outra tem vez.
(*)
Inaldo Dantas Advogado, Sndico Profissional, Administrador de Condomnios, Presidente do
Secovi-PB, Editor da Revista Condomnio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da BandTV Clube, Palestrante e autor do Livro O Condomnio ao Alcance de Todos.

Glossrio: termos usados em assembleias

Conhea as mincias dos conceitos usados na reunio de condomnio
H quem j esteja familiarizado com os conceitos abaixo. Porm, quem nunca foi sndico pode se
atrapalhar com tanta nomenclatura parecida e com significados bem diferentes.
39

Conhea abaixo as mais corriqueiras expresses utilizadas em assembleias de condomnio:

Qurum:
Nmero necessrio de pessoas para votar/aprovar certo tema.

Maioria absoluta ou maioria do todo:

Leva-se em considerao a totalidade do condomnio, ou seja, todos os condminos.
Necessria para aprovao de obras teis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como
reforma de guarita ou individualizao de hidrmetros, por exemplo.

Maioria simples ou maioria dos presentes:

Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse qurum elege ou destitui
sndico, e aprova oramento e contas.

Maioria qualificada:
Depende de cada conveno e tem diferentes quruns especficos para realizao de obras.
Para aprovar uma obra volupturia, por exemplo, so necessrios dois teros de todas
as unidades.

2/3 do todo: Refere-se a dois teros de todas as unidades, levando em conta as fraes ideais,
caso se aplique. um qurum aplicado para aprovao de obras volupturias e alterao da
conveno.

Unanimidade dos condminos: Todos os condminos.

Qurum qualificado: Quando h porcentagem especfica para votar certo tema. Para
conseguir alterar, por exemplo, a destinao do condomnio, necessria a aprovao de
todos, ou seja, 100% dos condminos.

Qurum livre: Quando no h especificao sobre o qurum. Ou seja, a maioria simples

decide o que est sendo votado.

1a. convocao: Para aprovar algo no primeiro horrio, o sndico necessita da presena de
mais de 50% das unidades.

2a. convocao: Para deliberao, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessrio
um qurum especfico.

Presidente da mesa e Secretrio: escolhido no incio da assembleia. Ele nomeia um

secretrio para redigir a ata, e comea a conduzir a reunio. Deve-se verificar o que a
Conveno estabelece sobre quem pode compor a mesa. No recomendvel o sndico
presidir ou secretariar a Assembleia, para no haver questionamento sobre sua influncia nas
decises dos condminos.

Condmino: Ao contrrio do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condmino no

o fato de o indivduo morar no condomnio. Condmino o proprietrio do imvel, mesmo se
40

no morar na unidade. Portanto, quando a legislao usa este termo, est se referindo ao
proprietrio do imvel.

Obras teis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e
Individualizao dos hidrmetros. (Qurum necessrio: maioria do todo)

Obras volupturias: As que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples

deleite ou recreio*. Exemplo: construo de piscina. (Qurum necessrio: 2/3 do todo) .

Obras necessrias: As que conservam a coisa ou impedem sua deteriorao*.

Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padro) e obras como
impermeabilizao de um local com vazamento (Qurum necessrio: maioria dos presentes).

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomnios e professora do curso de

administrao de condomnios da EPD (Escola Paulista de Direito) e Daphnis Citti de Lauro,
advogado especialista em condomnios e consultor SndicoNet

41