Informe FINAL PDF

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA
Informe Final:
Proyecto
Liberia
Gestin y Promocin de
Proyectos
Ing. Fabin Prez Gutirrez B49452

Arq. Oscar Matus B69103
Contenido
Objetivo general .............................................................................................................................. 2
Objetivos Especficos ....................................................................................................................... 2
1.
PERFIL DE LA EMPRESA ............................................................................................................... 3

Servicios........................................................................................................................................... 4
Misin .................................................................................................................................................. 5
Visin ................................................................................................................................................... 5
Valores................................................................................................................................................. 6
Origen .................................................................................................................................................. 7
Estructura Organizacional ................................................................................................................... 7
2.
DEFINICIN E IDENTIFICACIN ................................................................................................. 11
2.1.
i.
Caractersticas del Terreno ................................................................................................... 11

Uso de suelo .............................................................................................................................. 11
2.2.
Naturaleza del proyecto ........................................................................................................ 13
2.3.
Expectativas de los interesados ............................................................................................ 13
2.4.
Justificacin ........................................................................................................................... 14
2.5.
Consultas al cliente................................................................................................................ 15
3.
ESTUDIOS................................................................................................................................... 17
3.1.
Producto o servicio................................................................................................................ 17
3.2.
Cliente o mercado meta ........................................................................................................ 18
3.3.
Informacin disponible ......................................................................................................... 19
3.4.
Ubicacin ........................................................................................................................... 20
3.4.1.
Liberia ............................................................................................................................ 21
3.4.2.
Aspectos positivos y negativos de la ubicacin............................................................. 23
3.4.3.
Competencia directa o indirecta, tomando en cuenta productos o proyectos similares
o sustitutos. ................................................................................................................................... 23
4.
5.
3.5.
Definicin de la demanda ................................................................................................. 27
3.6.
Definicin de la oferta ....................................................................................................... 29
ESTUDIO DE TCNICO. ............................................................................................................... 30

4.2.
Localizacin ....................................................................................................................... 34
4.4.
Organizacin...................................................................................................................... 40
4.6.
Estudio de impacto ambiental .......................................................................................... 44
ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................................... 47

1

5.1.
Costo de inversin: Estudios, terrenos, necesidades de ................................................... 47
5.2.
Ingresos y financiamiento ................................................................................................. 48
5.3.
Detalle de la Inversin ....................................................................................................... 51
5.4.
Financiamiento mediante el Sistema de Banca para el Desarrollo ................................... 52
5.5.
Estudio de Financiero. ....................................................................................................... 54
5.6.
Flujo de Caja ...................................................................................................................... 55
5.7.
Utilizar un presupuesto y la programacin para ............................................................... 57
definir curva S de lnea base. ........................................................................................................ 57

5.8.
Curva S y lnea base ........................................................................................................... 58
5.9.
5.9. Uso de herramientas: ................................................................................................. 58
1. Uso de curvas S...................................................................................................................... 59

5.10.
Justificacin del precio del producto o servicio ............................................................ 60
Carta de Oferta .................................................................................................................................. 60

5.11.
6.
Proceso constructivo del Edificio de Liberia...................................................................... 65
GESTIN Y DIRECCIN DEL PROYECTO ..................................................................................... 69
6.1.
6.2.
Direccin del equipo del proyecto ........................................................................................ 69

6.1.1.
Tcnicas para realizar una evaluacin de desempeo .............................................. 69
6.1.2.
Tcnicas para la resolucin de conflictos. ................................................................. 74
Control y monitoreo del proyecto......................................................................................... 76
6.2.1.
Monitorear y controlar el trabajo del proyecto ............................................................ 77
6.2.2.
realizar el control integrado de cambios....................................................................... 79
6.2.3.
Validar el alcance........................................................................................................... 79
6.2.4.
Controlar el alcance....................................................................................................... 80
6.2.5.
Controlar el cronograma ............................................................................................... 81
6.2.6.
Controlar los costos ....................................................................................................... 83
6.2.7.
Controlar la calidad ....................................................................................................... 88
6.2.8.
Controlar las comunicaciones ....................................................................................... 92
6.2.9.
Controlar los riesgos...................................................................................................... 97
6.3.
Riesgo .................................................................................................................................... 98
6.3.1.
Clasificacin de los riesgos ............................................................................................ 98
6.3.2.
Categorizacin de riesgo en el ciclo de vida del proyecto .......................................... 100
6.3.3.
Gestin de riesgos ....................................................................................................... 101
6.3.4.
Descripcin general de la gestin de riesgos en el proyecto de Liberia ..................... 101

2

6.3.5.
Resumen de la gestin de riesgos ............................................................................... 105
6.3.6.
Matriz de Riesgo del proyecto Liberia ......................................................................... 107
6.4.
Cierre del proyecto .............................................................................................................. 110
6.4.1.
El acta de entrega ........................................................................................................ 111
6.4.2.
Lecciones aprendidas .................................................................................................. 112
7.
CONCLUSIONES ....................................................................................................................... 113
8.
RECOMENDACIONES ............................................................................................................... 115
9.
BIBLIOGRAFA .......................................................................................................................... 116
INTRODUCCIN
El siguiente trabajo tiene como objetivo introducir al estudiante en la Gestin y Promocin
de proyectos enfocado en un caso real ubicado en la ciudad de Liberia, Costa Rica.
En esta fase Final, se pretende definir al cliente el Anteproyecto en el estudio general de la
zona de emplazamiento del proyecto y a los requerimientos brindados por el cliente.
En el presente documento se explica el objetivo del producto, as como una descripcin del
mercado que se espera atraer, de igual manera las ventajas que se obtendran de ser llevado
a cabo este proyecto. Tambin un estudio preliminar de los ambientes y reas que se
destinan en la propuesta junto con perspectivas de dicha propuesta.
Se desglosa el porqu de la propuesta realizada, as como herramientas que nos ayudaran
a tener una idea clara del tiempo y costo de esta.
Parte de la gestin del proyecto, tambin tiene que ver con el manejo de los costos y
financiamiento, por lo tanto, se construye el presupuesto detallado, se crea la curva S la
cual relaciona tiempo y costo y se define el cronograma inicial. Con esto insumos se puede
construir posteriormente un Flujo de caja, el cual determinar la factibilidad del proyecto y
as podr ser candidato a una opcin de financiamiento.
En la ltima parte del proyecto se definirn todas las estrategias,
estrategias que sern utilizadas en la Gestin y Promocin del proyecto.
procedimientos y
OBJETIVOS
Objetivo general
Desarrollar un proyecto de inversin en un lote ubicado en la ciudad de Liberia, aplicando
los conceptos de Promocin y Gestin de Proyectos.
Objetivos Especficos
1- Crear el perfil de una empresa con todas las caractersticas que la incluye, para
llevar a cabo el proyecto en Liberia.
2- Realizar el Anteproyecto.
3- Realizar el presupuesto y financiamiento del proyecto en estudio.
4- Aplicar la Gestin y Promocin aplicado al proyecto.
1. PERFIL DE LA EMPRESA
ArQTECO es una oficina multifuncional dedicada al desarrollo externo de proyectos
arquitectnicos y de construccin en coordinacin con profesionales.
Imagen 1. Logo de la empresa

El nombre de la oficina se relaciona con las especialidades que la empresa ofrece a sus
clientes: Arquitectura, Tecnologa y Construccin; esta mezcla de ideas crea un componente
potencial para que las propuestas de diseo y construccin sean exitosas.
Los miembros son jvenes emprendedores, dinmicos y apasionados por cada uno de los
proyectos. El consenso y la participacin activa de todos hacen que la oficina cada da
supere las expectativas de sus clientes.
Enfoque al Cliente
Liderazgo
Enfoque hacia procesos
Enfoque de sistemas para las gerencias
Mejora continua
Enfoque en hechos para la toma de decisiones
Relacin de mutuo beneficio con proveedores
Estos ocho principios son el fundamento del sistema estndar de gestin de calidad ISO
9001:2008.
Ayudan a mejorar las estrategias a plantear para un excelente sistema funcional y de

organizacin de cualquier empresa. Deben de ser tomados en cuenta para mejores y
ptimos resultados.
Servicios
Asesora para diseo: Consiste en brindar un servicio de consultora por diseo en

un proyecto en el que se quieran hacer mejoras o adaptaciones.
Diseo arquitectnico: Se presta el servicio de diseo arquitectnico para cualquier

tipo de proyecto previendo siempre el diseo sostenible.
Diseo estructural: Consiste en elaborar en base a planos arquitectnicos existentes

el diseo en planos y detalles estructurales.
Diseo de interiores: Es el proceso a travs del cual quedan plasmados todos los
trabajos de los espacios interiores, detalles y especificaciones.
Diseo de exteriores: En este proceso queda definido todo lo referente a trabajos

exteriores, jardinera entre ellos.
Dibujo arquitectnico: Este proceso se presta ya sea en conjuncin con el diseo o

de manera individual para personas que ya posean un diseo existente.
Supervisin de proyectos: Se realiza una inspeccin y control del proyecto segn lo

plasmado en los planos del proyecto.
Construccin de proyectos: Se dispone de un equipo capacitado para la ejecucin

de proyectos de construccin.
Levantamiento topogrfico: Al contar con el equipo necesario hemos dispuesto un

rea de la empresa dedicada a las especialidades, entre ellas topografa.
Planos elctricos: Al contar con el equipo necesario hemos dispuesto un rea de la

empresa dedicada a las especialidades, entre ellas electricidad.
Planos hidrosanitarios: Al contar con el equipo necesario hemos dispuesto un rea

de la empresa dedicada a las especialidades, entre ellas el diseo hidrosanitario.
Presupuesto: Consiste en hacer un estudio econmico y de factibilidad para estimar

el costo de la elaboracin del proyecto.
Remodelacin: Consiste en mejorar segn el planteamiento de las necesidades de

un proyecto que ha estado en abandono o necesita mantenimiento.
Servicios
Estratgicos
Operativos
Apoyo
Diseo arquitectnico
Dibujo arquitectnico
Levantamiento topogrfico
Diseo estructural
Asesora para diseo
Planos elctricos
Diseo de interiores
Supervisin de proyectos
Planos Hidrosanitarios
Construccin de proyectos
Presupuesto
Rehabilitacin de edificios
Misin
Brindar servicios dentro de los ms altos estndares de calidad, excelencia e innovacin,

diseando y ejecutando proyectos con el fin satisfacer las necesidades de nuestros clientes
basados en la rentabilidad ptima y siendo altamente competitivos.
Visin
Ser una empresa lder en el mercado nacional e internacional, reconocida como

la mejor opcin en servicios de Diseo Arquitectnico, Construccin en General y servicios
varios, siempre enfocada en la innovacin tecnolgica y el aprovechamiento de los
recursos.
Valores
Excelencia
Integridad
Orientacin al cliente
Innovacin
Compromiso con los resultados
Sostenibilidad
Trabajo en equipo
Respeto
Responsabilidad
Desarrollo social
Origen
Se fund en Octubre de 2012.

Desde ese momento nos hemos desempeado con gran xito, mediante el uso de una
metodologa de trabajo ordenada y eficiente, la cual se ha apoyado en diversas plataformas
tecnolgicas, siendo innovadores en la regin.
ArQTECO ha desarrollado ms de 20,000m de proyectos en diferentes tipologas y escalas,
como por ejemplo Industrial, Residencial, Inmobiliario y Corporativo.
Adems, contamos con Oficinas en Nicaragua y Costa Rica.
Imagen 2. Integrantes ArQTECO
Estructura Organizacional
Siempre se afirma que cualquier persona si es capaz, podr hacer funcionar un sistema
organizacional y una empresa sin importar sus funciones.
Es indudable que las personas capaces como las dispuestas, cooperarn y trabajarn en
conjunto ms efectivamente si saben que parte les corresponde desempear y conocen la
relacin de sus funciones.
Para el correcto funcionamiento de nuestra empresa, nuestros trabajadores poseen:
Objetivos verificables
Ideas claras- deberes
Nivel de autoridad precisa (unidad de mando).
Informacin-suministros
En nuestra empresa tomaremos en cuenta ciertos aspectos bsicos que son de gran
importancia para nuestro excelente funcionamiento:
1.
Unidad de mando:
Se refiere a con quien se reporta un trabajador, en nuestro caso a los Arquitectos ya que un
subordinado debe tener un solo superior, ante quien es directa/e responsable, las
organizaciones actuales siguen con fidelidad este principio al disear actividades y
relaciones de trabajo.
2.
Autoridad y responsabilidad:
De acuerdo a la Unidad de mando el Arquitecto (Gerentes) debe de poseer y tener siempre

presente que:
Por tanto el arquitecto como los subordinados debe estar claro:
Que se comprenda la orden
Que sea compatible con los propsitos de la organizacin
Que no est en conflicto con sus creencias personales
Que sean capaces de desempear las tareas indicadas
3.
Autoridad de lnea
Es la que permite a un gerente dirigir el trabajo de un subordinado.

Relacin de autoridad - supervisor - subordinado que se extiende desde la cima de una
organizacin hasta los niveles ms bajos siguiendo lo que se conoce como: Cadena de
mando.
Se refiere a una posicin y describe a gerentes cuya funcin contribuye directamente al

logro de los objetivos organizacionales, lo que representara dos formas de ver el trmino
de la lnea.
Imagen 3. Estructura Organizacional de la Empresa
Como empresa nueva en el mercado y en base a nuestros objetivos, nuestra misin y visin,
queremos formar parte importante del desarrollo de nuestra ciudad pero an ms de
nuestro pas.
Es por eso que hemos diseado las caractersticas y funciones de nuestro cuerpo de trabajo
y a pesar de ser una empresa en crecimiento queremos ser un ejemplo para aquellos que
tengan en mente los mismos fines y metas.
Y como vemos que hoy en da, debido a la globalizacin, la competencia se ha vuelto ms
fuerte y las utilidades de las empresas cada vez ms inestables, los mercados locales ms
reducidos y las fronteras han desaparecido.
Por lo cual las empresas en crecimiento y en auge como la nuestra, estamos obligados a
reducir costos, aumentar la productividad, ser sumamente eficientes y eficaces, reducir
tanto el grado de riesgo en nuestras estrategias como el error en la toma de decisiones.
De acuerdo a nuestra forma de pensar y de ver las cosas, se definieron filosofas bajo las
cuales adaptarnos a los cambios del entorno y ser lderes en el mercado, por eso decidimos
seguir a pie de la letra las normas internacionales ISO.
Imagen 4. Proceso de Diseo
10
2. DEFINICIN E IDENTIFICACIN
A continuacin, se presentan algunas de las indicaciones iniciales suministradas por el
cliente:
El cliente posee una casa con un valor de 120 000 000 de colones donde vive
actualmente.
La esposa trabaja en un saln de belleza.
Como insumo principal se determina el uso de suelos
2.1. Caractersticas del Terreno

i. Uso de suelo
Superficie mnima: 150 m2

Frente mnimo: 6 m
Cobertura mxima: 75%
Uso solicitado: construccin de casa de habitacin.
Lnea de construccin: acera 2,50 m
Antejardn: 2 m
Altura mxima: 1,5 coef
Densidad neta: 122 hab x hctare.
Suposiciones:
Uso mixto
11
Imagen. Plano de Catastro
12
2.2. Naturaleza del proyecto

Es un proyecto en el cual se pretende aprovechar al mximo el terreno en estudio,
brindando soluciones en base a las ventajas y limitantes que se encuentren con respecto al
terreno y la ciudad.
La propuesta preliminar para el desarrollo del proyecto, contar con:
4 distribuciones de apartamentos con diferentes dimensiones para facilitar su

alquiler.
rea de comercio para alquiler.
2.3. Expectativas de los interesados

En una primera reunin con los interesados, hacen requerimiento de lo siguiente:
Aprovechamiento mximo del terreno de 562 m.
Crear accesibilidad y excelentes condiciones para una seora de 79 aos.
Ambiente idneo para una nia de 7 aos.
Que en la propuesta de casa de habitacin se encuentren los distintos ambientes:
Dormitorio Principal con S.S
Sala/ comedor
Cocina
Terraza privada
Sala de Estudio
Dormitorio de la Nia
Dormitorio de la Seora de 79 aos.
Dormitorio para una pareja
13
Otros datos con respecto al cliente
Propietario de la casa principal: una pareja con una nia de 7 aos y la suegra
(adulta mayor).
Cliente tiene salario mensual de 1 300 000 colones
Cliente tiene disponibilidad para Hipotecar casa de un valor de 120 000 000
colones
Cliente dispone de un ahorro de 12 000 000
2.4.
Justificacin
El proyecto pretende solucionar la problemtica presentada de la siguiente forma, tomando

en cuenta que el terreno ser de uso mixto y su aprovechamiento ser el mximo permitido:
Se pretende la construccin de 4 apartamentos para alquiler.
Se propone la habilitacin de un espacio para alquiler, las cuales impulsan el proyecto a una
funcionalidad mixta apoyndose en la buena ubicacin (Calle central Rafael Iglesias).
Dicha construccin generara aceptacin por parte de la poblacin local, existiendo un
inters de rentar estos espacios, de esta manera generar ingresos a la familia propietaria
para poder as auto mantener dichos espacios, poder darles mantenimiento en el momento
que se requiera.
En caso de que una persona decida no seguir alquilando, existir una lista de espera de
quienes deseen rentar los locales. As con el tiempo y las ganancias se puedan comprar otros
terrenos y construir sobre ellos ms espacios para su renta.
El propietario (que es de la zona) adems de la construccin de su vivienda, bajo las
indicaciones y requisitos, analizo que puede aprovechar al mximo su terreno construyendo
espacios para rentarlos, sabe que la localizacin de su terreno con respecto al centro lo hace
un punto de inters.
14
2.5. Consultas al cliente

1El cliente est dispuesto a contar con espacios de alquiler? en el entendido que no
puede vender el resto de los apartamentos como fincas filiales, debido a que tendra que
contar con retiros y otras especificaciones.
R/ No entend la pregunta. Ustedes tienen que asesorarlo como consultores, indicndole
qu puede hacer en la realidad tomando aspectos tcnico-legales, de estudio de mercado y
financieros.
2El cliente desea su apartamento aislado del resto de apartamentos o el propio
cuenta con caractersticas particulares?
R/ Ustedes son los consultores, el Cliente preferira independiente, as como que aislado
est difcil por las caractersticas de dimensionamiento del lote.
3De acuerdo al estudio financiero, se tiene un monto de 62millones de colones, se
entiende que el cliente puede aportar 120 millones ms, ligados a la venta de vivienda
actual, esto se toma para la inversin del proyecto?
R/ Tomar en cuenta que no puede vender y quedar en la calle, asesorar, pensar en medio
de financiamiento, ponerse en los zapatos del Cliente.
4En cuando a la zona de servicio, es requerido una habitacin para empleada de
servicio?,
R/ Deben analizar si alcanza fsica y econmicamente hablando, al Cliente le gustara le
corresponde a ustedes ver si se puede o no y justificar.
5El espacio de oficina planteado es de atencin pbica o nicamente para la
familia?, El mismo es para uso propio o alquiler?
R/ No s de qu est hablando, si es de su casa es privado y para trabajar directamente l,
si es de un rea comercial tiene que ser pblico y de acceso directo.
6-
El cliente conoce el costo del metraje cuadrado de la zona?
R/ No, le toca averiguar al Consultor, igual el terreno es propio, no lo tiene que comprar, es
un dato importante para definir el valor de venta en caso de que pueda vender,
normalmente los dueos del lote indican valores muy altos y faltos de objetividad.
7El cliente tiene un gusto arquitectnico en particular o est sujeto a la
recomendacin profesional nuestra?
R/ Define costo, caractersticas del entorno y recomendacin del Consultor sobre todo en
los casos cuando el presupuesto es ajustado.
15
8De contar con espacio comercial para alquiler, el mismo tendra alguna preferencia
en particular sobre el tipo de uso? (Oficina, Comercio Ventas, Comercio Comidas,
Servicios?)
R/ Le toca analizar al Consultor lo que recomiende segn estudio de mercado y factibilidad
tcnica.
16
3. ESTUDIOS
3.1. Producto o servicio
La idea Principal del Proyecto es disear y construir un inmueble de uso mixto que cuente
con reas de residencias y rea para locales comerciales.
En este momento se debe pensar como inversionistas. Eso significa que los apartamentos y
el rea comercial nos har ganar dinero y, lo ideal, es que desde el momento que decidamos
llevar acabo el diseo y posterior a la construccin, ya el proyecto estar posicionado para
su respectivo uso.
Actualmente Liberia ha sido una ciudad con mucha captacin de inversiones internacionales
por muchos aos y eso ha producido un fenmeno de atraccin tanto nacional como
internacional.
La demanda de casas y apartamentos de venta/alquiler en Liberia supera la oferta, Adems

los que han construido y vendido apartamentos han hecho un excelente negocio en esta
zona por los ltimos 15 aos.
Con todo esto en mente, lo que hace que una propiedad suba de precio es que sea deseable
para muchos. En el mundo de los bienes races existen tres factores que determinan la
plusvala de un local de vivienda (que suba de valor): ubicacin, ubicacin y ubicacin.
Una casa bonita en un lugar bonito hace que esa casa, como inversin, sea atractiva.
Liberia se ha convertido en la capital del conocido boom guanacasteco, un proceso

acelerado de cambio econmico. Se ha concentrado mucha actividad inmobiliaria y se ha
17
generado un aumento radical en la oferta de servicios dentro de la ciudad y en la

construccin de infraestructura para suplir las necesidades de las actividades econmicas.
Adems de ser la cabecera de la provincia y de ubicarse en el centro de la red vial, tambin

ocupa una posicin importante al contar con el Aeropuerto Internacional Daniel Oduber,
que permite una afluencia mayor y ms directa de turistas en la regin.
Como resultado de este auge econmico, la fuerza laboral se ha visto atrada por este
fenmeno, lo que ha aumentado la demanda por servicios de vivienda, salud, educacin y
otros
3.2.
Cliente o mercado meta
Nuestro deseo y objetivo fundamental es brindar un lugar tranquilo, seguro y cmodo, que
se conviva en armona con los vecinos y contar con todos los servicios bsicos.
Vivir en Liberia ofrece varios beneficios, se puede disfrutar de una bella ciudad con muchas
perspectivas de crecimiento, con mucha cultura, con un sol espectacular, despus de un
largo da de trabajo puede manejar 25 minutos y estar en las playas donde puedes disfrutar
de un clima clido y buenos amigos, o pudiera irse un fin de semana al Volcn y bajar la
temperatura de 33 a 23 grados en tan solo 30 minutos o visitar las aguas termales en un
clima fresco a tan solo 45 minutos.
Debido a la demanda actual de infraestructura de vivienda y comercio, dirigiremos este

producto a aquellas familias pequeas, parejas y/o personas que decidan rentar un
apartamento para residir o para ubicar su negocio, ya que nuestra propuesta ofrece muchas
ventajas especialmente en el precio.
18
Es por eso que para la aceptacin y atraccin de clientes, ofreceremos las siguientes
ventajas:
Precio: Es ms barato alquilar un apartamento que comprar una casa.
Mantenimiento: Existir un encargado del mantenimiento del exterior del edificio,

acera, y dems reas.
Ubicacin: Se tendr amplio acceso a los centros laborales, restaurantes, transporte

pblico y otros servicios.
Seguridad: Ofrecemos mayor seguridad que las reas del proyecto. Para ingresar, es
necesario ingresar por una puerta principal. Asimismo, tambin contar con
cmaras de seguridad.
Privacidad: un apartamento puede ofrecerle mayor privacidad que una casa.
3.3. Informacin disponible

FUENTES DE INFORMACION
Primaria
Secundaria
Entrevista (no estandarizada): Con el fin Fuentes de Informacin Institucional:
de permitir que las respuestas del Cliente
Ley de planificacin urbana de Liberia.
fueran ms espontneas, ms profundas y
Plano Catastro Liberia.
concretas, ms personales y auto Plan de Desarrollo Humano Local
reveladoras.
Cantn Liberia.
Ley reguladora de la Propiedad en
condominio.
Anlisis del Cliente: Requerimientos Internet
propios del cliente en base a ideas y
situacin propia actual.
Grupo de Discusin: Discusin de Documentos: Anlisis de mercado en base a
caractersticas especficas en reuniones estudios previos de la zona.
con el cliente y con otras compaas.
Apuntes de Investigacin: Durante charla
con el cliente y en base a requerimientos
propios, as como sugerencias de nosotros.
19
3.4.
Ubicacin
Municipio de Liberia
Guanacaste, Costa Rica
El Sitio
20
3.4.1. Liberia
Situada en la gran planicie guanacasteca, la ciudad de Liberia es la cabecera y cantn
primero de la provincia
de Guanacaste, creado el 7 de diciembre de 1848, dista aproximadamente 203 Km. de la
ciudad de San Jos.
Limita al este con Bagaces, al oeste con el Ocano Pacfico, al norte y noroeste con La Cruz,
al noreste con
Upala y al Sur y Suroeste con Carrillo Su superficie es de 1.567,67 Kms2, distribuidos en
cinco distritos: Liberia, Caas Dulces, Mayorga, Nacascolo y Curuband Posee una altura
promedio de 144 m sobre el nivel del mar, prevalece un clima clido, donde la temperatura
promedio oscila entre los 26 y 28 grados centgrados. Posee dos estaciones muy marcadas,
donde en la poca de lluvia son muy comunes las inundaciones y en verano las fuertes
sequas, fenmenos que dejan innumerables prdidas en la agricultura y la ganadera.
Es conocida como La Ciudad Blanca por encontrarse asentada sobre un terreno blanco de
origen volcnico.
Entre los principales problemas ambientales del cantn de Liberia se encuentran:
Alcantarillado pluvial colapsado.

Alcantarillado sanitario colapsado.
El recurso agua amenazado.
Fauna y flora corren peligro La extraccin de materiales de los ros, como la arena.
Prctica tradicional de realizar construcciones, movimientos de tierra y rellenos por cierta
parte de la poblacin sin contar con los permisos correspondientes de las distintas
entidades (Ministerio de
salud, SETENA-MINAE, Municipalidad).
Otros: la quema de caales y pastizales, el uso desmedido de agroqumicos en ciertas
actividades
21
agrcolas como el cultivo de meln, sandas, entre otros. Adems de la degradacin de los
suelos con
prcticas intensivas.
Imagen 5. Mapa de zonas Liberia
22
3.4.2. Aspectos positivos y negativos de la ubicacin

Aspectos Positivos
Un lugar con alto pronstico de
desarrollo.
Ubicacin cntrica del terreno a 350 m
del parque principal.
Aspectos Negativos
Alto costo de inversin
Proyecto mixto que fomenta ingresos

de diferentes tipos.
Por ser una zona en desarrollo an la

gente no se adapta al proceso de
cambio.
En el caso de alquiler se deben tener
precios ms bajos, que si se
comparara con los proyectados en la
ciudad de San Jos
3.4.3. Competencia directa o indirecta, tomando en cuenta

productos o proyectos similares o sustitutos.
El proyecto se encuentra a 350 m del parque Mario Caas Ruiz, uno de los puntos centrales
de la ciudad de Liberia, lo que conecta el inmueble a la red principal de transporte y
comercio mediante la calle central Rafael Iglesias.
Se debe tener en cuenta que Liberia como tal no cuenta con zonas comerciales explicitas e
identificadas, sino que la ciudad se distribuye de forma mixta, logrando una interaccin
entre casas de habitacin y locales comerciales.
Por este motivo la idea de implementar un proyecto que tenga consigo casas de habitacin
y locales de oficina, potenciara el desarrollo de la zona y dara continuidad a esta cadena
vertebral comunicada por la calle central hacia el parque principal.
23
A continuacin, se presentan una serie de puntos de inters que ms que una competencia
directa, se manifiestan como un complemento que podra impulsar el desarrollo del

comercio.
Imagen 6. Liberia, calle central Rafael Iglesias
Algunos puntos cercanos que se ubicaron y su funcionamiento a continuacin:

Hoteles y Hospedajes
Posada del tope: Se encuentra a 200 m
Hotel Casona: se encuentra a 100 m
24
Hotel Liberia: se encuentra a 300 m del terreno.
Abastecedor y supermercados:
Abastecedor Condega: ubicado al frente del terreno
Panadera y repostera los Panas: ubicado al costado izquierdo del terreno.
Industria:
Multicentro Automotriz Hermosa: ubicado a 150 m del terreno.
Sociedad de Ingenieros En refrigeracin y aire acondicionado: ubicado a 100 m del terreno
25
Segn el mapa de lmites de la publicacin del plan reguladora, el terreno se encuentra en

una zona comercial central, por este mismo motivo, se propone un edificio de uso mixto,
con espacios para residencias y oficinas.
26
3.5.
Definicin de la demanda
Como se puede ver en el siguiente cuadro, Liberia se ubica en el lugar 19 entre los 81
cantones del pas1
La posicin del cantn de Liberia describe un pilar econmico ubicado en el lugar 23,
lo que implica un consumo elctrico, egresos municipales, gasto municipal en capital
y exportaciones totales que salen del territorio.
El clima empresarial tiene puntaje 46, describiendo el promedio de empresas

industriales medianas y grandes, presencia de entidades financieras, pasajeros
areos recibidos, distancia aeropuerto y porcentaje de exportaciones totales.
El Gobierno (Local) tiene un puntaje de 12 observando la operatividad del gasto

administrativo per cpita, gasto municipal comunitario per cpita, ingresos
municipales reales per cpita y transferencias recibidas del Gobierno.
El aspecto laboral se ubica en la posicin 18 lo que implica la matrcula ingls

primaria y secundaria, matrcula secundaria, matrcula terciaria (Universitaria),
poblacin econmicamente activa e ndice de especializacin en el trabajo,
comercio, Hoteles e industria.
La infraestructura del cantn se ubica en la posicin 67.
Como se puede ver en estas estadsticas, se denota un potencial desarrollo de la comunidad

de Liberia, sin embargo, esto an dista de un desarrollo efectivo, No obstante, esta misma
Plan de Desarrollo Local, Cantonal de Liberia.
27
informacin y proceso de desarrollo brinda mayor confianza para proyectos de inversin,

sobre todo los que fomentan el dinamismo de la economa interna de la ciudad.
A continuacin, se presentan una estadstica tomada del Plan de Desarrollo Local donde se
puede observar la distribucin de las personas en diferentes actividades relacionadas con
la produccin, como se puede ver en estos cuadros, la tercera parte de los trabajadores del
cantn, se encuentran radicados en la ciudad de Liberia lo que promueve un foco de
desarrollo al interior, y por ende un buen panorama para desarrollar proyectos de inversin.
28
3.6.
Definicin de la oferta
Al promover un campo laboral en el interior de la ciudad, el cual va en crecimiento a la vez

que se ve reforzado por la cercana de Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, la demanda
de la poblacin solicita mejor y ms cntricos lugares para decidir, al mismo tiempo que
promueve el fortalecimiento en el sector comercial y el dinamismo empresarial.
En este caso el proyecto nace con la finalidad de cubrir una necesidad del cliente, el cual
tiene su lote a disposicin ubicado en una de las calles principales de Liberia (Rafael Iglesias),
para esto lo primordial es realizar la demolicin de los inmuebles que actualmente se
encuentran en el terreno. La idea fundamental es plantear un desarrollo completo en el
cual se aproveche la mayor cantidad de rea posible (respetando la reglamentacin
nacional y municipal).
Algunos de los parmetros que se respetarn en el proyecto es la esttica del inmueble, el
cual debe ir alineado al resto de las propiedades que se encuentran en la periferia y que a
la vez dan una identidad a la ciudad.
El proyecto parte de la necesidad de promover dinamismo a la zona, por lo que se plante

un mdulo de locales comerciales, los cuales se plantean sobre la misma va. A dems de
esto se integra una serie de unidades habitacionales, la cuales estn pensadas para alquiler,
lo que promovera una mayor cantidad de personas habitando en la zona e incentivando el
flujo comercial.
Para finalizar, se propone que el propietario se decida comprar una casa en las
inmediaciones del terreno que cuenta con un valor bastante favorable (Ver Anlisis
Financiero).
29
4. ESTUDIO DE TCNICO.
4.1.
Tamao
En base a las necesidades actuales y requerimientos mnimos en cuanto a vivienda y lugares comerciales, definimos areas y
tamaos de nuestro proyecto.
Zona
Apartamento1
Apartamento 2
Apartamento 3
Ambientes
Sala
Cocina
Comedor
Dormitorios
S.S
Sala
Cocina
Comedor
S.S
Sala
Cocina
Comedor
Dormitorios
TABLA DE REQUERIMIENTOS PROYECTO LIBERIA

Cantidad Area Individual (m) Cantidad Areas (m)
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
2
81
81
56
56
90
180
Total Apartamentos
Zona de Alquiler
50
11
Total Area (m)
Comentarios
725
Se encuentran
distribuidos 1 en cada
nivel.
317
50
Exterior
Estacionamientos
Area Zacate Block
Circulacion Nivel 2
Total Exterior
Area Zacate Block Nivel 1
235*0.70
Area Total de
Terreno
66
235
57
358
164.5
563
30
34%
De acuerdo al uso de
suelo permitido, se
exgie una cobertura
maxima del 75 % del
area total.
Esquema Distribucin Primer Nivel
Esquema Distribucin Zona de Negocios
Esquema Distribucin rea Privada Primer Nivel
31
Esquema Distribucin Segundo Nivel
Apartamento 1
Apartamento 2
32
Apartamento 3 y 4
Perspectivas
33
4.2.
Localizacin
Como mencionamos anteriormente la localizacin en uno de los aspectos importantes

sobre la decisin de disear y construir apartamentos de viviendas y locales para comercio.
Aspectos Positivos de la Localizacin del Proyecto:
1. Diferentes Vas de Acceso y Transporte: Las calles y avenidas se encuentran en buen

estado, as que el tiempo para llegar a lugares de trabajo o de comercio les resultara
fcil.
2. Se encuentra en la Calle Central (Rafael Iglesias): Esta ubicado a 300 metros (sobre
la calle principal de la ciudad) del parque Central.
3. Prximo a la zona de Comercio y Establecimientos.
4. Infraestructura y Servicios Disponibles:
Agua potable
Energa elctrica
Telfono por lnea
TV por cable
Internet
Alumbrado pblico
Recoleccin de residuos.
Cercana de Escuelas, Hospitales, Restaurantes, etc
5. Orientacin: Resulta fcil aplicar estrategias para recibir ventilacin de manera

natural y no ser afectado por la incidencia solar.
6. Topografa: Gracias a su topografa casi plana resulta barato y factible los pocos
movimientos de tierra que se tendrn que realizar.
34
Aspectos Negativos de la Localizacin del Proyecto:

1. Tamao y Forma del Terreno: Las dimensiones nos limitan a la hora de disear y
construir, ya hay tomar en cuenta retiros
2. Caractersticas Socio-Ambientales: Debido a la cercana con el centro de la ciudad y
la actividad que se realiza es probable que exista gran cantidad de ruido.
4.3.
Ingeniera
Nuestro proyecto es el resultado del conjunto de servicios que prestaremos como empresa
para llevar a cabo todas las fases de la obra, desde su concepcin hasta la etapa final. Se
trata de un proceso integral que implica una continuidad tanto en el planeamiento y diseo
como en el de ejecucin. El proyecto se divide en dos fases: La primera fase corresponde a
la elaboracin de planos y documentos:
a)
Anteproyecto.
b)
Planos de construccin y especificaciones.
c)
Presupuesto.
h)
Programacin de obra.
La segunda fase se refiere a la del control de ejecucin:
e)
Supervisin.
f)
Inspeccin.
g)
Direccin tcnica.
h)
Administracin.
En los estudios preliminares identificamos los recursos disponibles y las demandas por
satisfacer, as como el programa de necesidades. Los estudios preliminares incluyeron,
adems, la recopilacin y anlisis de la informacin que nos facilit el cliente as como la
35
investigada, de las condiciones establecidas por los reglamentos y normas vigentes y las
consultas ante las instituciones del estado que estarn vinculadas con el proyecto.
En la parte de anteproyecto, ser la propuesta espacial, tcnica y funcional, en este caso

sern los apartamentos y local de comercio, adems que se cumplir con las necesidades
establecidas y con las regulaciones y reglamentos vigentes; adems incluir una estimacin
del costo del proyecto. Su representacin la haremos mediante los elementos grficos e
iconogrficos necesarios para expresar claramente los aspectos conceptuales tcnicofuncionales del proyecto.
El presupuesto determinar el valor de la obra al precio de mercado. Dicho calculo incluir

el desglose de las diferentes unidades de obra y sus correspondientes costos directos
(materiales, mano de obra, cargas sociales, subcontratos, etc.), as como los indirectos
(administrativos, legales, financieros, etc.).
PLANOS Y DOCUMENTOS
CONTROL Y EJECUCIN
CUADRO. % SEGN CFIA

Estudios Preliminares
Anteproyecto
Planos de Construccin y
Especificaciones Tcnicas
Presupuesto
Licitacin y Adjudicacin
Inspeccin
Direccin Tcnica
Administracin
Otros Servicios
0,5%
1,0%
4%
1%
0,5%
3%
5%
12%
La programacin de la obra nos determinar los tiempos de realizacin de las actividades

que comprendern al proyecto, a fin de poder anticipar la duracin total de su proceso de
ejecucin, se incluirn los siguientes: desglose de actividades del proyecto, recursos y
tiempos para cada una de las actividades, ordenamiento de las actividades con una
secuencia lgica, determinacin de la ruta crtica, determinacin de los tiempos tempranos,
tardos y holguras de cada una de las actividades, elaboracin de un diagrama de barras en
el que se muestren los tiempos de inicio y finalizacin de las actividades, as como flujo de
caja o desembolsos a travs del tiempo y como herramienta la Curva S.
36
En cuanto a la decisin y seleccin de materiales es necesario tomar en cuenta las

condiciones del entorno, ya que es una limitante porque la ciudad nos exige ciertas
caractersticas en las fachadas y sistemas constructivos, de los cuales se proponen los
siguientes:
Sistema de Vigas y Columnas
Las columnas sern cuadradas, ubicadas a cada 6 metros de su eje.
Cerramiento
Se utilizaran bloques de concreto de 4 y 6, a los cuales se le

aplicaran capas de repello y fino a ambos lados, adems de
capa de pintura con colores propios y caractersticos de la zona.
Detalles
Para dar una apariencia similar a las viviendas del entorno se le

aplicaran elementos de alto y bajo relieve en la fachada, de
igual manera en las puertas y ventanas se le dar un
tratamiento al entorno del vano para su jerarquizacin.
Puertas
Se utilizaran puertas y marcos de madera con superficies de

concreto sobresalientes, propias del estilo.
Ventanas
Se utilizaran puertas y marcos de madera con superficies

sobresalientes, propias del estilo.
Barandas
Se tomara en cuenta caractersticas del estilo.
Techo
Se propone buscar laminas que aparenten tejas ya que la

colocacin de estas generara gastos extras (Traslado, tiempo,
etc) los cuales estamos tratando de disminuir.
37
El proceso Constructivo ser controlado por medio de una inspeccin que se llevara acabo de la siguiente manera:
Las cuales se segmentaran as:
38
39
4.4.
Organizacin
Imagen 7. Organigrama de la ejecucin de ArQTECO en la operacin del proyecto
40
4.5.
ITEM
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.8
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
Aspectos Legales
GESTION
DOCUMENTO
INSTITUCION
RESPONSABLE
GENERALES
Plano catastrado o reunin de fincas en un solo plano catastrado
Certificacin Literal de la Propiedad
Personera Jurdica vigente y original
Fotocopia de Cdula Jurdica autenticada
Fotocopia Cedula de Identidad Representante Legal autenticada
Municipalidad Liberia
Uso del suelo
Alineamiento Caminos Municipales
Requisitos en la Municipalidad de Liberia
Disponibilidad Desfogue Pluvial
Solicitar al cliente o ir al MINAE con el Nmero de pozos y coordenadas
Disponibilidad Agua Potable (Concesin de Pozo)
Se hace solicitud, si se va a desfogar en algn cause solicitar permiso de vertidos en el departamento de aguaDisponibilidad
del MINAE, San
Alcantarillado
Jos
Sanitario
Topgrafo
Levantamiento Topogrfico
Solicitar CBR, pruebas de infiltracin (laboratorio)
Estudio de Suelos y Percolacin
Chequear que existan aeropuertos. Cerca de migracin
Altura mxima de construcciones
Riesgos Naturales (Prfesentar plano de catastro y carta de
Con plano de catastro se obtiene una certificacin si existe o no riesgo.
solicitud)
Reporte
Consultar al ICE lineas de media tensin
41
CATASTRO NACIONAL O PROPIETARIO
PROPIETARIO
REGISTRO NACIONAL
PROPIETARIO-ABOGADO
PROPIETARIO-ABOGADO
PROPIETARIO-ABOGADO
MUNICIPALIDAD
MUNICIPALIDAD
MUNICIPALIDAD
MUNICIPALIDAD, AyA Asociacin
MUNICIPALIDAD AyA
TOPOGRAFO
LABORATORIO
AVIACIN CIVIL
COMISIN NACIONAL DE EMERGENCIAS
(22102818)
ING. RESPONSABLE
PROPIETARIO
PROPIETARIO
PROPIETARIO
PROPIETARIO
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
ITEM
2
2.1
2.1.1
2.1.2
GESTION
DOCUMENTO
INSTITUCION
RESPONSABLE
PERMISOS PLANOS CONSTRUCTIVOS

ESTUDIOS VARIOS
Levantam.topogrfico adicional
Estudio suelos y percolacin adicional
TOPOGRAFO
LABORATORIO SUELOS
2.2
GESTION ANTE CFIA
2.2.1
2.2.7
2.2.8
2.2.9
2.2.10
Copia plano Catastrado

Planos constructivos PDF
Contrato de Consultora por Diseo e Inspeccin
Contrato Direccin Tcnica
Boleta de Solicitud Visado Elctrico
CATASTRO NACIONAL
CFIA
CFIA
CFIA
CFIA
CONSULTOR-PROPIETARIO
CONSULTOR
DIRECTOR TECNICO-PROPIETARIO
CONSULTOR ELECTRICO
2.3
2,3,1
2,3,2
Planos Constructivos Completos

Memoria de Clculo Sistema Contra Incendio
INS
INS
CONSULTOR
CONSULTOR
CATASTRO NACIONAL
TOPOGRAFO
TOPOGRAFO
Para viviendas<300m2, 3 jue.planos

Para com,ind,ofi, 3 jue.planos
Para condominios, 4 jue.planos
Para urbanizaciones, 5 jue.planos
Aprobacin Planos Planta de Tratamiento
Memoria de clculo y manuales de planta de tratamiento
VoBo Depto Higiene industrial
Medicin de decibeles
CFIA-DECLARACIN JURADA
INT,MUNI,SALUD
INT,MUNI,INVU,SALUD
INT,MUNI,INVU,SALUD,AYA
MINISTERIO SALUD
MINISTERIO SALUD
MINISTERIO SALUD
MINISTERIO SALUD
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR PLANTA TRATAMIENTO
CONSULTOR PLANTA TRATAMIENTO
2.6
GESTIONES ESPECIALES EN OTRAS INSTITUCIONES
2.6.1
2.6.2
2.6.3
2.6.4
2.6.5
2.6.6
2.6.7
2.6.8
2.6.9
2.6.10
Solicitud de visado elctrico

VoBo para urbanizaciones
VoBo Ing.trnsito para parqueos
VoBo proyectos playas o zonas protegidas
VoBo proyectos escuela o afines
VoBo proyectos cercanos a aeropuertos
VoBo proyectos tursticos
VoBo proyectos patrimonio histrico
VoBo proyectos canales riego
VoBo proyectos qumicos
ICE, CNFL, ESPH, JASEC, ETC.

AyA
MOPT
MIRENEM
MINISTERIO EDUCACION
AVIACION CIVIL
ICT
MINISTERIO CULT, JUV Y DEP
MAG
COLEGIO QUIMICOS
CONSULTOR ELECTRICO
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
CONSULTOR
2.7
2.7.1
2.7.2
2.7.3
2.7.4
Copia de plano catastrado

Croquis Movimiento de tierras
Presupuesto movimiento de tierras
Solicitud
MUNICIPALIDAD
PROPIETARIO
DISEADOR
DISEADOR
CONSULTOR
BENEMERITO CUERPO DE BOMBEROS DE COSTA RICA (aprobacin y ubicacin hidrantes)
2.4.3 ALINEAMIENTOS FLUVIALES-INVU

2.4.3.1
Plano Catastrado
2.4.3.2 Con curvas de nivel y plano catastrado a cada metro se va al INVU a San Jos y se realiza la solicitud,
Plano
pagar
con60
curvas
mil por
de nivel
alineamiento.
a cada metro
2.5
2.5.1
2.5.2
2.5.3
2.5.4
2.5.5
2.5.6
2.5.7
2.5.8
GESTION ANTE MINISTERIO DE SALUD
MOVIMIENTO DE TIERRAS VISADO X MUNICIPALIDAD
2.8
PLANOS CONSTRUCTIVOS VISADOS X MUNICIPALIDAD
2.8.1
2.8.2
2.8.3
2.8.4
2.8.5
2.8.6
2.8.7
2.8.8
2.8.9
2.8.10
2.8.11
2.8.12
ITEM
FECH
INICIO
GESTION
Planos constructivos visados.

Viabilidad Ambiental
Solicitud Permiso
Impuestos municipales al da
Copia de plano catastrado
Certificacin notarial o registral de la propiedad
Alineamiento carretera nacional
Alineamiento en zona de proteccin
Pliza INS de empresa constructora
Disponibilidad conex.aguas pluviales
Disponibilidad agua potable
Disponibilidad conex.aguas negras
42
DOCUMENTO
CFIA, SALUD, INVU, INS

SETENA
MUNICIPALIDAD
MUNICIPALIDAD
MOPT
Revisado por INVU
INS
MUNICIPALIDAD
MUNICIPALIDAD O AyA
MUNICIPALIDAD O AyA
INSTITUCION
CONSULTOR
CONSULTOR AMBIENTAL
CONSULTOR
PROPIETARIO
PROPIETARIO
PROPIETARIO
CONSULTOR
CONSULTOR
CONTRATISTA
CONS FT
CONS FT
CONS FT
RESPONSABLE
FECH
ITEM
3
3.1
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
GESTION
4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6
4.1.7
RESPONSABLE
FECH
INICI
INSTALACIONES PROVISIONALES
Solicitud paja provisional
Solicitud medidor electrico provisional
Solicitud telfono provisional
Solicitud de tala de rboles
Remocin de medidores existentes
AYA
ICE
MINAE
CONTRATISTA
CONSTRATISTA
CONTRATISTA
CONSULTOR FORESTAL
CONSULTOR
Permisos varios rotura de calles

Aprobacin conexin definitiva aguas pluviales
Aprobacin conexin definitiva aguas negras
Aprobacin desfogue a.pluviales
Estudio de Ingeniera
Solicitud medidores elctricos
Solicitud telfonos definitivos
Solicitud telfonos pblicos
Solicitud perforacin de pozo
Solicitud concesin de pozo
Solicitud semforos
Conexin hidrante
MOPT, MUNI, ICE(grm), AyA

MUNICIPALIDAD
AyA
MUNI y AyA
ICE
ICE
MINAET-DEPARTAMENTO DE AGUAS
MINAET-DEPARTAMENTO DE AGUAS
MOPT-DEPARTAMETO DE SEMAFOROS
AyA
CONSULTOR ELECTRICO
CONTRATISTA
CONTRATISTA
CONTRATISTA
Inspeccin condominio o proyecto

Inspeccin condominio o proyecto
Inspeccin lnea del tren
Inspeccin Depto GRM - fibra ptica
MINISTERIO SALUD
MUNICIPALIDAD
INCOFER
ICE
INSPECCIONES AUTORIDADES
ITEM
4
INSTITUCION
GESTIONES DURANTE LA CONSTRUCCION
3.2
INSTALACIONES DEFINITIVAS
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.2.6
3.2.7
3.2.8
3.2.9
3.2.10
3.2.11
3.2.12
3.3
3.3.1
3.3.2
3.3.3
DOCUMENTO
GESTION
DOCUMENTO
INSTITUCION
RESPONSABLE
GESTIONES ETAPA DE OPERACIN

GESTIONES PARA PATENTE
VALIDACION DISPOSICION AGUA POTABLE
VALIDACION DISPOSICION AGUAS NEGRAS
PATENTE MUNICIPAL
DISPOSICION DE AGUAS RESIDUALES
SOLICITUD PAJA PROVISIONAL
Patente licores
Permiso de conexin A.Potable
Reporte tratamiento aguas residuales
43
MUNICIPALIDAD O AyA
MUNICIPALIDAD O AyA
MUNI
MUNICIPALIDAD O AyA
AYA
MUNICIPALIDAD
AYA
SALUD y AyA
PROPIETARIO
DP
DP
PROP
DP
PROP
FECH
INICI
4.6.
Estudio de impacto ambiental
Costa Rica promueve en todos los campos de la economa la proteccin del ambiente, por cuanto
se ha constituido en material de recepcin de turismo principalmente y marca pas; as se ha logrado
obtener mejores beneficios de la preservacin que de la explotacin de los recursos naturales; es
por esto de vital importancia realizar la incorporacin de los estudios de viabilidad ambiental en el
sector de la construccin y todas las disciplinas que se integran a su alrededor.
Para el caso de la actividad de la construccin requiere del dominio sobre las caractersticas del sitio
a ser intervenido, considerando las condiciones y los efectos ambientales, las regulaciones que le
aplican, restricciones de uso y desarrollo, por lo que es necesario contar con datos de los factores
fsicos y ambientales, flora, fauna, clima, suelos, geologa, hidrografa, rea de influencia y
poblacin, aspectos legales, normativos, uso de suelo, edificabilidad o CAS, y cualquiera otra
normativa que pudiera afectar el desarrollo del proyecto propuesto.
La previsin en la realizacin de estudios previos permitir determinar la factibilidad del proyecto,
tomar las medidas correspondientes, adecuarse a la reglamentacin y brindarle mayor posibilidad
de xito.
A continuacin, se presenta el procedimiento cronolgico para el desarrollo de un proyecto, en esta
parte se iniciar con la fase de planeacin formulacin y evaluacin del proyecto, que se considera
como el prembulo del proceso ante SETENA.
En el siguiente cuadro se muestra un resumen de la categorizacin que SETENA aplica a los
proyectos, para determinar que procedimiento se debe seguir y determinar los documentos que se
deben presentar.
CUADRO. TAMAO DEL PROYECTO Y TRMITE RESPECTIVO SEGN REA DE IMPACTO
TIPO IMPACTO
UBICACIN
TAMAA
ACTIVIDAD
C
Bajo impacto
Zona Urbana 0 a 200 m2
Movimiento de tierras
0 a 999 m2
Construccin
B2
Impacto Moderado Bajo
Zona Rural
Zona Urbana
B3
Impacto Moderado Alto
Zona Urbana
>1000 m2
5000 a 10000 m2
Construccin
Alto Impacto Ambiental
Zona Urbana
NA
>10000 M2
Construccin
44
NA
201 a 1000 m2
Construccin
Imagen 8. Diagrama para el proceso de viabilidad ambiental en un proyecto.
45
Segn el esquema anterior, el proyecto de la construccin mixta en Liberia, entrara en la

clasificacin de Bajo Impacto ambiental, pues la construccin estara entre 0 y 999 m2, por lo
tanto, el formulario que se debera presentar ante SETENA es el denominado D2.
Imagen 9. Formulario 2
46
5. ESTUDIO FINANCIERO
5.1. Costo de inversin: Estudios, terrenos, necesidades de
infraestructura, capacitacin, equipo.
La inversin inicial que pondr el cliente para el desarrollo del proyecto es lote, por esto se
procede a realizar el avalo inicial.
Para efectos de la valoracin del lote, se procedi a multiplicar el valor por m2 tomado de los mapas
de valores homogneos del Ministerio de Hacienda, el cual dio un valor total 34 340 000 colones
para los 562 m2.
Costo de operacin: para ver este rubro se puede revisar el flujo de caja, en el cual se integra el
rubro de mantenimiento, depreciacin, entre otros.
47
5.2.
Ingresos y financiamiento
En este caso el cliente cuenta con la siguiente capacidad econmica para hacer frente al
prstamo mediante Banca de Desarrollo.
Para efectos de la inversin, se procede a realizar la siguiente propuesta al cliente:
Debido a que se cuenta con un terreno y casa en la ciudad de San Jos, la cual est dispuesto
a vender por un monto de 120 000 000 colones e invertir en el proyecto Liberia, se propone
adquirir una nueva propiedad con las siguientes caractersticas:
La casa es de un nivel y se encuentra ubicada en el barrio Condega, de la entrada principal
400 m sur, Avenida 25 de Julio, muy cerca del terreno en estudio.
Terreno a comprar
Terreno a construir
Imagen 10. Ubicacin del terreno a comprar
48
Imagen 11. Ubicacin del barrio Condega
Distribucin de la residencia
4 habitaciones
3 baos
1 Sala
1 Cocina
1 Comedor
1 Cuarto de pilas
Espacio de parqueos: 2 carros y 1 en la parte de atrs.
rea del terreno: 353 m2
rea de construccin (techada) : 170 m2
Contacto
Contacto: Lidia Cortes

Telfono: 8921-4364
Precio de contado: 80 000 000 colones
49
Imagen 12. Vista frontal de la potencial residencia a comprar
Distribucin
Imagen 13. Distribucin de la casa a adquirir

Algunas de las ventajas que tendr el cliente a la hora de adquirir esta propiedad son las siguiente:
Posibilidad de tener dos propiedades, lo que aumentara sus activos y por ende la
plusvala.
Arraigo a la comunidad de Liberia.
Posibilidad de tener un proyecto de inversin y una casa de habitacin por separado.
Fondo para realizar remodelaciones en la nueva casa adquirida y poder realizar el
acondicionamiento que requiere la adulta amayor.
50
5.3.
Detalle de la Inversin
A continuacin, se presentan una serie de cuadros que contiene la distribucin del dinero, de
forma que el cliente tenga respaldada su inversin.
CUADRO. CAPACIDAD PARA RESPONDER A PRESTAMO

Valor del Terreno
39.340.000
Venta de la propiedad en San Jos
120.000.000
Capacidad de endeudamiento por medio del salario 50.000.000
TOTAL
209.340.000
CUADRO. INFORMACIN SOBRE INVERSIN

Venta de la propiedad en San Jos
120.000.000
Compra de propiedad en Liberia
80.000.000
Inversin para remodelacin de la nueva propiedad
10.000.000
Dinero para invertir en el proyecto de Liberia
30.000.000
CUADRO. MONTO NECESARIO PARA ADQUIRIR EL PRESTAMO|

Costo Total del proyecto
150.984.455
Ahorros
12.000.000
Inversin
30.000.000
Monto total para solicitar al Banco
108.984.455
51
5.4.
Financiamiento mediante el Sistema de Banca para el Desarrollo 2
El Sistema de Banca para el Desarrollo (SBD) es un mecanismo de financiamiento para

emprendedores, micro, pequeos y medianos empresarios de todas las actividades productivas,
que est basado en la ley del mismo nombre ( Ley Sistema de Banca para el Desarrollo).
Esta norma que fue instaurada alrededor del 2008, se reform en el 2014 y entr en vigencia el 9
de marzo del 2015.
Segn los requisitos, las personas interesadas en acceder a los crditos pueden tener o no
garantas que respalden su crdito; especialmente resulta un instrumento til para aquellos que no
las tienen del todo.
De acuerdo con Welmer Ramos, ministro de Economa, Industria y Comercio, a travs del Sistema
de Banca de Desarrollo se pueden financiar proyectos que no son sujetos de crdito en el sistema
de banca comercial, sin embargo, se deja claro, que los mismos deben ser viables desde el punto de
vista econmico, tcnico y financiero, es decir, no debe tratarse de simples ideas sino de iniciativas
que tengan potencial verdadero. Dicho sistema cuenta con un fondo de fianzas, a travs del cual se
avala a los interesados para que puedan convertirse en sujetos de crdito.
Dicho crdito funciona de la siguiente forma:
De sus fondos propios, el sistema tiene un monto de dinero apartado para fiar a ciertos empresarios
que no tienen garantas. Esos fondos se canalizan a travs de diferentes entidades autorizadas.
Si la persona no paga la deuda a los bancos o entidades que le den el crdito, el sistema le cancela
a la entidad hasta el 75%, es decir, responde por el deudor. Pero, la idea no es llegar a eso, sino que
la persona honre la deuda como se debe. De lo contrario, el Sistema de Banca de Desarrollo
accionar los mecanismos correspondientes para que el deudor le pague.
Banca para el Desarrollo lo que quiere es que la gente tenga acceso al dinero a una tasa baja, a una
tasa accesible y en los plazos adecuados (segn las condiciones del proyecto), dice el ministro,
quien preside el Consejo Rector del SBD.
Forma de acceder al crdito de Banca de Desarrollo3
2 Qu es y cmo funciona el Sistema de Banca para el Desarrollo?

http://www.elfinancierocr.com/pymes/Sistema_de_Banca_para_el_Desarrollo-SBD-credito-dinero-avalesprestamo-pymes_0_714528551.html
3
Qu es y cmo funciona el Sistema de Banca para el Desarrollo?
52
Los empresarios que tengan proyectos viables y que estn interesados en obtener financiamiento
de estos fondos, pueden acercarse a los bancos del Estado, a las cooperativas, o a los entes
certificados por el sistema y presentar los requisitos que les soliciten para acceder a los prstamos,
hay 38 entidades activas
Las entidades que actualmente ofrecen los crditos son Acorde, Adri, Apiagol, Banco de Costa Rica,
Banco Popular, Bancrdito, Banco Nacional, Bandecosa, Coocique R.L, Financiera Desyfin, Mucap,
Coonaprosal R.L., Coopeagri R.L., Coopealianza R.L., Coopeamistad R.L., entre otros.
Banca de Desarrollo Mediante el Banco Nacional

Para fines del trabajo se procedi a consultar las condiciones del crdito en el Banco Nacional, en
el cual fuimos atendidos por el ejecutivo Jose David Cubero Lpez, quien labora para banca y
desarrollo del Banco Nacional. En esta reunin el seor Cubero nos indic la posibilidad del crdito
para fines de desarrollo y que aplicaba para la idea de negocio que tenamos, sin embargo, nos
solicit todo el flujo del proyecto para determinar su viabilidad.
A continuacin, se presentan los requisitos solicitados por el Banco Nacional con el fin de obtener
este crdito:
Financiamiento disponible para:
1234-
Capital de trabajo.
Inversin.
Crdito especial para inventarios.
Crdito Agropecuario.
Requisitos:
Si es una persona que tiene su negocio a ttulo personal, debe contar con:
123456-
Buen conocimiento de la actividad.

Copia de la cdula de identidad.
Informacin de ingresos y gastos del negocio.
Descripcin de la empresa y para qu necesita el prstamo.
Permisos y contratos para el buen funcionamiento de la empresa (cuando los requiera)
Garanta a satisfaccin del Banco: puede ser hipoteca, prenda, fiadores, inversiones,
Fondo de Garantas del Sistema de Banca para el Desarrollo o del IMAS.
http://www.elfinancierocr.com/pymes/Sistema_de_Banca_para_el_Desarrollo-SBD-credito-dinero-avalesprestamo-pymes_0_714528551.html
53

5.5.
Estudio de Financiero.
Para ejecutar el prstamo por Banca de Desarrollo, se realiza una programacin de pagos de intereses
a tasa fija del 8% por un plazo de 25 aos, esto para poder crear el flujo de caja como se ve a
continuacin.
Perodo
Capital
Frecuencia de pago
Tipo inters nominal
Tipo de inters efectivo
Duracin en aos
Nmero total de pagos
108.984.454,91
Mensual
8,00%
0,006666667
25 Aos
300
Mensualidad
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
841.159,70
54
Intereses
726.563,03
725.799,05
725.029,98
724.255,79
723.476,43
722.691,87
721.902,09
721.107,04
720.306,68
719.501,00
718.689,94
717.873,47
717.051,57
716.224,18
715.391,27
714.552,82
713.708,77
712.859,10
712.003,76
711.142,72
710.275,94
709.403,38
708.525,01
707.640,78
706.750,65
Amortizacin
114.596,67
115.360,64
116.129,72
116.903,91
117.683,27
118.467,83
119.257,61
120.052,66
120.853,02
121.658,70
122.469,76
123.286,23
124.108,13
124.935,52
125.768,42
126.606,88
127.450,93
128.300,60
129.155,94
130.016,98
130.883,76
131.756,31
132.634,69
133.518,92
134.409,05
Capital vivo Capital Amortizado

108.984.454,91
108.869.858,24
114.596,67
108.754.497,60
229.957,31
108.638.367,88
346.087,03
108.521.463,97
462.990,94
108.403.780,70
580.674,21
108.285.312,87
699.142,04
108.166.055,26
818.399,66
108.046.002,59
938.452,32
107.925.149,57
1.059.305,34
107.803.490,87
1.180.964,04
107.681.021,11
1.303.433,80
107.557.734,89
1.426.720,02
107.433.626,75
1.550.828,16
107.308.691,23
1.675.763,68
107.182.922,81
1.801.532,10
107.056.315,93
1.928.138,99
106.928.865,00
2.055.589,91
106.800.564,40
2.183.890,51
106.671.408,46
2.313.046,45
106.541.391,49
2.443.063,43
106.410.507,73
2.573.947,18
106.278.751,42
2.705.703,50
106.146.116,72
2.838.338,19
106.012.597,80
2.971.857,11
105.878.188,76
3.106.266,16
5.6.
Flujo de Caja
DATOS DEL EDIFICIO
rea de la cubierta
490
INFORMACIN A EVALUAR
IMPUESTO SOBRE LA RENTA
TASA INTERNA DE RETORNO
30%
15%
m2
Valor Actual Neto y Tasa Interna de Retorno

FLUJO NETO
VALOR NETO
VAN
TIR
$150.984.454,91
$150.984.454,91
$11.367.209,39
13%
55
COSTO X M2 (DOLARES)
571
DETALLE
0
INVERSIN
Prestamo para contruccin
Ahorros
Venta de casa
TOTAL INVERSIN
10
11
PERIODO DE EVALUACIN
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
$108.984.454,91
$12.000.000,00
$30.000.000,00
$150.984.454,91
25
100.000.000
INGRESOS
Alquiler Apartamentos
Alquiler Oficinas
TOTAL INGRESOS
9.600.000
7.200.000
16.800.000
10.848.000 12.258.240 13.851.811 15.652.547 17.687.378 19.986.737 22.585.013 25.521.064 28.838.803 32.587.847 36.824.267 41.611.422 47.020.907 53.133.624 60.040.996 67.846.325 76.666.347 86.632.972
8.136.000 9.193.680 10.388.858 11.739.410 13.265.533 14.990.053 16.938.759 19.140.798 21.629.102 24.440.885 27.618.200 31.208.566 35.265.680 39.850.218 45.030.747 50.884.744 57.499.760 64.974.729
18.984.000 21.451.920 24.240.670 27.391.957 30.952.911 34.976.789 39.523.772 44.661.862 50.467.905 57.028.732 64.442.467 72.819.988 82.286.587 92.983.843 105.071.742 118.731.069 134.166.108 151.607.702
97.895.259 110.621.643 125.002.456 141.252.775 159.615.636 180.365.669

73.421.444 82.966.232 93.751.842 105.939.582 119.711.727 135.274.252
171.316.703 193.587.874 218.754.298 247.192.357 279.327.363 315.639.921
COSTOS
Mantenimiento
Depreciacin
Prestamos
TOTAL COSTOS
500.000
466.676
10.093.916
11.060.592
550.000 605.000 665.500 732.050 805.255 885.781 974.359 1.071.794 1.178.974 1.296.871 1.426.558 1.569.214 1.726.136 1.898.749 2.088.624 2.297.486 2.527.235 2.779.959
466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676
10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916 10.093.916
11.110.592 11.165.592 11.226.092 11.292.642 11.365.847 11.446.373 11.534.951 11.632.387 11.739.566 11.857.464 11.987.151 12.129.807 12.286.728 12.459.342 12.649.216 12.858.079 13.087.828 13.340.551
3.057.955
466.676
10.093.916
13.618.547
5.739.408
1.721.822
0
4.017.585
466.676
7.873.408 10.286.328 13.014.577 16.099.314 19.587.064 23.530.417 27.988.821 33.029.476 38.728.338 45.171.269 52.455.317 60.690.181 69.999.859 80.524.501 92.422.526 105.872.990 121.078.280 138.267.151
2.362.022 3.085.898 3.904.373 4.829.794 5.876.119 7.059.125 8.396.646 9.908.843 11.618.501 13.551.381 15.736.595 18.207.054 20.999.958 24.157.350 27.726.758 31.761.897 36.323.484 41.480.145
157.698.156 179.663.532 204.493.581 232.561.627 264.289.620 300.154.462

47.309.447 53.899.060 61.348.074 69.768.488 79.286.886 90.046.339
5.511.385
466.676
7.200.429
466.676
9.110.204 11.269.520 13.710.945 16.471.292 19.592.175 23.120.633 27.109.837 31.619.888 36.718.722 42.483.127 48.999.901 56.367.151 64.695.768 74.111.093 84.754.796 96.787.006
466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676 466.676
5.978.061
$4.520.273,21
7.667.105
5.041.246
9.576.880 11.736.196 14.177.621 16.937.968 20.058.851 23.587.309 27.576.513 32.086.564 37.185.398 42.949.803 49.466.577 56.833.827 65.162.444 74.577.769 85.221.472 97.253.682
5.475.612 5.834.964 6.129.377 6.367.609 6.557.274 6.704.985 6.816.492 6.896.789 6.950.217 6.980.544 6.991.045 6.984.564 6.963.570 6.930.205 6.886.331 6.833.561
110.388.709 125.764.472 143.145.507 162.793.139 185.002.734 210.108.123

466.676 466.677
466.678 466.679 466.680 466.681
0
0
0
0
0 100.000.000
110.855.385 126.231.149 143.612.185 163.259.818 185.469.414 310.574.804
6.773.295 6.706.746 6.634.968 6.558.869 6.479.241 9.434.529
UTULIDAD ANTES DEL IMPUESTO

IMPUESTO (30%)
UTILIDAD NETA
DEPRECIACIN
FLUJO NETO
VALOR NETO
$150.984.454,91 4.484.261
$150.984.454,91 $3.899.357,67
56
3.363.750
466.676
10.093.916
13.924.342
3.700.125
466.676
10.093.916
14.260.717
4.070.137
466.676
10.093.916
14.630.730
4.477.151
466.676
10.093.916
15.037.744
4.924.866
466.676
10.093.916
15.485.459
5.7. Utilizar un presupuesto y la programacin para

definir curva S de lnea base.
Presupuesto
PROYECTO MIXTO LIBERIA MIA

RENGLON DE PAGO
DESCRIPCION
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
1.2.6
1.2.7
1.2.8
1.2.9
1.2.10
1.2.11
1.2.12
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.4
1.4.1
1.4.2
Movimiento de Tierras
Demolicin
Limpieza del terreno
Movimeinto de tierras
Demarcacin
Obra Civil
Fundaciones
Columnas nivel 1
Vigas nivel 1
Paredes nivel 1
Entrepiso
Contrapiso
Columnas nivel 2
Vigas nivel 2
Paredes nivel 2
Cubierta
Paredes Livianas
Acabados
Sistemas electromecnicos
Electricidad
Fontanera
Sistemas EM Obras exteriores
Obras exteriores
Parqueos y zonas verdes
Paisajismo
CANTIDAD
UNIDAD
COSTO UNITARIO ($)
500
1
281
562
m2
gl
m3
m2
5.400
540.000
16.200
1.080
31,2
7,29
5,2
196,095
289,97
339,97
7,29
5,2
196,095
402
464,72
367
m3
m3
m3
m2
m2
m2
m3
m3
m2
m2
m2
m2
132.840
101.585
356.400
13.964
21.600
21.600
101.585
356.400
13.964
13.500
43.200
81.000
367
367
235,45
m2
m2
m2
30.000
12.717
17.118
304,45
100
m2
m2
10.800
1.400
8.399.160
2.700.000
540.000
4.552.200
606.960
83.645.580
4.144.608
740.553
1.853.280
2.738.349
6.263.352
7.343.352
740.553
1.853.280
2.738.349
5.427.000
20.075.904
29.727.000
19.707.572
11.010.000
4.667.139
4.030.433
3.428.060
3.288.060
140.000
SUB-TOTAL
115.180.373
SUB-TOTAL
35.804.082
COSTOS DIRECTOS
COSTOS INDIRECTOS
PLANOS Y DOCUMENTOS
CONTROL Y EJECUCIN
Estudios Preliminares
0,5%
Anteproyecto
1,0%
575.902
1.151.804
4.607.215
1.151.804
Planos de Construccin y Especificaciones Tcnicas4,0%

Presupuesto
1,0%
Licitacin y Adjudicacin
0,5%
Inspeccin
3,0%
Direccin Tcnica
5,0%
Transportes
0,5%
Equipo y herramienta
1,1%
Ingeniero residente
1,1%
Maestro de obras
1,8%
Guarda
0,5%
COSTO TOTAL
$7.486.724,21
3.455.411
5.759.019
TOTAL
PROCESO CONSTRUCTIVO
Bodeguero
0,4%
Cargas Sociales
10,6%
Servicios Provisionales
0,5%
TOTAL
619.063
1.221.582
1.285.280
2.063.544
619.063
495.250
12.261.779
537.367
$150.984.454,91
57
5.8.
5.9.
Curva S y lnea base
CURVA S. PROYECTO LIBERIA MIA

SEM01
EDT
Movimiento de Tierras
Demolicin
Limpieza del terreno
Movimeinto de tierras
Demarcacin
Obra Civil
Fundaciones
Columnas nivel 1
Vigas nivel 1
Paredes nivel 1
Entrepiso
Contrapiso
Columnas nivel 2
Vigas nivel 2
Paredes nivel 2
Cubierta
Paredes Livianas
Acabados
Sistemas electromecnicos
Electricidad
Fontanera
Sistemas EM Obras exteriores
Obras exteriores
Parqueos y zonas verdes
Paisajismo
COSTO DIRECTO
ACUMULADO
8.399.160
2.700.000
540.000
4.552.200
606.960
83.645.580
4.144.608
740.553
1.853.280
2.738.349
6.263.352
7.343.352
740.553
1.853.280
2.738.349
5.427.000
20.075.904
29.727.000
19.707.572
11.010.000
4.667.139
4.030.433
3.428.060
3.288.060
140.000
115.180.372,52
SEM02
SEM03
SEM04
SEM05
SEM06
SEM07
SEM08
SEM09
SEM10
SEM11
SEM12
SEM13
SEM14
SEM15
SEM16
SEM17
SEM18
SEM19
SEM20
SEM21
SEM22
SEM23
SEM24
1343477,7
1343477,7
1343477,7
657612
657612
70000
657612
70000
2.001.089,70
103.694.841
2.071.089,70
105.765.931
2.071.089,70
107.837.021
2700000
540000
2276100
2276100
606960
2072304
2072304
740553,19
1853280,00
2738349,02
6263352,00
740553,192
1853280
2738349,018
2713500
2713500
10037952
4954500
10037952
4954500
1835000
2.700.000,00
2.700.000
540.000,00
3.240.000
2.276.100,00
5.516.100
2.276.100,00
7.792.200
606.960,00
8.399.160
2.072.304,00
10.471.464
2.072.304,00
12.543.768
740.553,19
13.284.321
1.853.280,00
15.137.601
2.738.349,02
17.875.950
6.263.352,00
24.139.302
58
740.553,19
24.879.855
1.853.280,00
26.733.135
5.451.849,02 17.705.952,00 16.827.452,00

32.184.984
49.890.936
66.718.388
4954500
4954500
4954500
4954500
1835000
933427,8
1835000
933427,8
1835000
933427,8
1835000
933427,8
7.722.927,80
74.441.316
7.722.927,80
82.164.244
657612
657612
8.380.539,80
90.544.784
8.380.539,80
98.925.324
1835000
933427,8
2.768.427,80
101.693.751
5.9. Uso de herramientas:

1. Uso de curvas S.
CURVA S. LIBERIA MIA
CURVA S
SEM01
SEM02
SEM03
SEM04
SEM05
SEM06
SEM07
SEM08
SEM09
SEM10
SEM11
SEM12
SEM13
SEM14
SEM15
SEM16
SEM17
SEM18
SEM19
SEM20
SEM21
SEM22
SEM23
SEM24
2.700.000
3.240.000
5.516.100
7.792.200
8.399.160
10.471.464
12.543.768
13.284.321
15.137.601
17.875.950
24.139.302
24.879.855
26.733.135
32.184.984
49.890.936
66.718.388
74.441.316
82.164.244
90.544.784
98.925.324
101.693.751
103.694.841
105.765.931
107.837.021
59
5.10. Justificacin del precio del producto o servicio
Carta de Oferta
Ref.:
Oferta 09001-2016
Oferta de Construccin bajo la Modalidad de Llave en Mano, Proyecto Mixto,
Liberia Centro
Seor,
Manuel Martnez
Estimado Seor,
En atencin a su solicitud, le hago llegar de la manera ms atenta la propuesta por los servicios de
referencia, usando como base la informacin suministrada, a saber:
Plano de Catastro.
Requerimientos - necesidades
ANTECEDENTES
El proyecto Liberia, surge con el fin de crear un proyecto funcional que albergue residencias y
locales comerciales en un mismo lugar, as como obras de infraestructura.
60
ALCANCE DEL PROYECTO
El Proyecto comprende la construccin de residencias horizontal vertical, oficinas LIBERIA,

propiedad de Manuel Martnez, ubicado en Liberia centro, provincia de Guanacaste.
Dicho proyecto en su alcance incluye:
Movimiento de Tierras, para zonas verdes, acceso peatonal, acceso vehicular, rampas y parqueo
Infraestructura, el cual incluye la construccin de la estructura de pavimento, sistema pluvial,

sanitarios, potable, tanque sptico, iluminacin exterior y telecomunicacin.
Construccin de edificio, en el que se comprende la construccin de obra gris y acabados de

residencias individuales de 2 niveles y un edificio compartimentado en 4 bloques el cual es destinado
a apartamentos y oficinas. Tambin se incluyen edificios exteriores como el basurero, caseta de
guarda.
Sistema electromecnico el cual incluye:
Sistema elctrico: iluminacin, tomacorrientes, salidas especiales, voz/datos, televisin,

previstas para alarmas, previstas para portn, acometidas elctricas, canalizaciones para
comunicaciones y monitoreo, suministro e instalacin de equipos elctricos.
Sistema mecnico: agua potable, aguas negras, aguas pluviales, instalacin de loza
sanitaria.
OBJETIVO
Ofrecer al Propietario un proyecto por administracin, que incluya todo lo referente a la

construccin en el cual se deba garantizar el cumplimiento de los estndares establecidos en
materia de alcance, calidad, tiempo, costo, seguridad y sostenibilidad ambiental.
61

DESCRIPCIN DE LOS SERVICIOS
ArQTECO ejecutar los procesos necesarios para brindar los siguientes servicios:
1. Administracin de Proyecto
Consiste en coordinar las labores de construccin, manejo de la informacin del Proyecto, as
como la relacin con la Inspeccin, y el Propietario.
Como parte de estas funciones se dirigirn las reuniones de coordinacin del Proyecto, se
controlar el avance de obra respecto al flujo de caja y al cronograma. Finalmente, se generar
el Manual del Proyecto (ETOP: Engineering Turnover Package) conteniendo Actas de Entrega,
Planos As-built Electromecnicos, Manuales y Garantas de Equipos, Contactos de Proveedores.
2. Movimiento de tierras
Consiste en el movimiento necesario para habilitar el terreno en el que se construir el proyecto
Liberia, entre su alcance comprende lo siguiente:
Terraceo para edificaciones.

Conformacin de zonas verdes.
Movimiento de tierras para acceso peatonal, acceso vehicular, rampa vehicular y
parqueos.
3. Infraestructura
Como parte de la infraestructura del proyecto Liberia, se incluyen las siguientes actividades:
Sistema de drenajes pluviales

Pozos pluviales
Tragantes pluviales
Tubera pluvial
Sistema sanitario
Pozos sanitarios
Tanque sptico de doble cmara
Cordn y cao
Zanjeo media tensin
62
Cajas de registro elctrica

Zanjeo telecomunicacin
Cajas de registro telecomunicacin
Fosa transformador
Aceras
4. Obras Electromecnicas
Entre las actividades a realizar del sistema tanto elctrico como mecnico del proyecto Liberia
5. Precio del Proyecto Mixto Liberia
$150.984.454 (ciento cincuenta millones novecientos ochenta y cuatro mil cuatrocientos
cincuenta y cuatro colones)
FORMA DE PAGO
20% adelanto, el cual ser amortizado proporcionalmente en cada uno de los pagos bisemanales.
Pagos bisemanales contra avance de obra y tabla de pagos.
VALIDEZ DE LA OFERTA
Esta oferta tiene validez de un mes.
63
SUPOSICIONES
a. Generales
ArQTECO., empresa con nmero de cdula jurdica 1-102-456765, se encuentra inscrita y
habilitada para el ejercicio profesional ante el Registro de Empresas
Consultoras
y
Constructoras del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA).
ArQTECO asignar un equipo de profesionales altamente calificados, para cumplir con la
responsabilidad de la correcta ejecucin de los servicios precitados.
El Cliente pone a disposicin de ArQTECO toda la informacin relevante para la ejecucin
de este trabajo y colaborar con ArQTECO para la obtencin de informacin adicional que
sea requerida a criterio de ambas partes.
El Cliente asignar a un representante de su organizacin como punto de enlace de
ArQTECO.
Se consideran gastos reembolsables por el Cliente: servicios de courier, llamadas
internacionales, gastos de viajes al extranjero y hospedaje; los cuales seran previamente
autorizados por el Cliente.
Todo cambio o solicitud adicional a esta oferta y a los planos cotizados sern valorados
como extras al contrato original.
Si el Cliente requiriera, en forma complementaria al alcance de esta oferta, la contratacin
por parte de ArQTECO de servicios de un especialista en alguna disciplina especfica, estos
honorarios sern pagados adicionalmente por el Cliente, previa autorizacin escrita por
parte del mismo.
b. Movimiento de tierras
Se asignar un rea dentro del proyecto para hacer instalaciones provisionales para el
almacenamiento de equipo y herramienta, as como para el personal.
Se brindar el suministro de electricidad y agua en punto a cero metros de las
construcciones e instalaciones provisionales.
c. Obras Verticales
Se incluyen los acabados de acuerdo con costos unitarios de referencia.
d. Electromecnico
Se asumen tomacorrientes tipo residencial.

Se asumen tomacorrientes convencionales para salida especial.
Se asumen toma convencional para voz y datos.
Se asumen toma convencional para salidas televisin.
64
5.11. Proceso constructivo del Edificio de Liberia

A continuacin, se indican los procesos constructivos que se seguirn en el proyecto de
Liberia.
Cerramientos: en esta parte se instalarn la separacin de la construccin con los
espacios pblicos (puede usarse lmina de Zinc, Madera, e.t.c).
Imagen 14. Cerramiento perimetral
Instalacin de Oficinas: se colocan oficinas de obra, oficinas tcnicas, pueden ser

contairnes o bodegas provisionales, tambin se deben tomar en cuenta las bodegas.
Imagen 15. Oficinas
Preparacin del terreno: Limpieza del terreno: esto se lleva a cabo con la ayuda de
mquinas tales como retroexcavadoras, pero bsicamente se trata de eliminar toda
materia extraa tales como arbustos, basura, hierba. Vallado de obra e implantacin de
gras y casetas de obra.
Replanteo y demarcacin: Se marcan las dimensiones de la base, as como las lneas

generales de la estructura.
65
Excavacin general: Replanteo de la cimentacin y el saneamiento, se realizar

mediante maquinaria y mano de obra
Imagen16. Excavacin
Estructura General: el proceso se realizar mediante tcnicas convencionales de Encofrado

para vigas y columnas, construccin en mampostera, chorrea de losas de concreto mediante
chompipas, armado de acero.
Imagen 17. Colocacin de concreto mediante Chompipas (Ilustrativo)
Imagen 18. Colocacin de la mampostera (Ilustrativo)

66
Algunos depsitos de Materiales en Liberia

Depsito de Materiales San Carlos: 100 mts Oeste Correos de Costa Rica, Liberia
Liberia, Guanacaste, Costa Rica, 2665-1413
Ferretera La Carreta Liberia: De Purdy Motor Liberia 200 m norte a mano izquierda,
camino a La Cruz, Guanacaste.
67

Tajo TS.A.en Nicoya, Guanacaste
amarindo y Villarreal B y V
Imagen 19. Mapa conceptual de la Ejecucin del proyecto Liberia (Enrique Illena Herrera)
68
6. GESTIN Y DIRECCIN DEL PROYECTO

6.1.
Direccin del equipo del proyecto
La Direccin del equipo ArQTECO de Proyecto para la construccin del Edificio Mixto de
Liberia, implica un seguimiento continuo del desempeo de sus integrantes, con el fin de
lograr una mayor eficiencia del proyecto, realizando:
Evaluacin del desempeo de los integrantes del proyecto.
Resolucin de problemas.
Retroalimentacin al equipo.
El desarrollo y direccin del equipo implica todo un proceso que incluye entradas,
herramientas y tcnicas las cuales son utilizadas para mejorar el desempeo general del
proyecto Liberia, en el siguiente apartado se ahonda en la mejor forma para gestionar la
direccin del equipo interdisciplinario del proyecto, tomando en cuenta que desarrollar
dicho equipo mejora las habilidades de los integrantes, sus competencias tcnicas, el
entorno general y el desempeo del proyecto. Esto requiere una comunicacin clara,
oportuna, eficaz y eficiente entre los miembros a lo largo de la vida del proyecto.
Como resultado de dirigir el equipo del proyecto ArQTECO, se actualiza el plan de gestin
de los recursos humanos, se resuelven los problemas, se suministran datos de entrada para
las evaluaciones del desempeo y se aaden lecciones aprendidas a la base de datos de la
empresa.
6.1.1. Tcnicas para realizar una evaluacin de desempeo
El desempeo de un equipo se mide basado en el xito tcnico conforme a objetivos

previamente acordados para el proyecto, el desempeo de alcance, calidad, tiempo y costo.
69
Los equipos de trabajo con un alto desempeo se caracterizan por este funcionamiento
orientado a las tareas y a los resultados.
Basados en los resultados que se pueden obtener en una evaluacin de desempeo general
del equipo, la direccin del proyecto puede identificar capacitaciones, entrenamientos o
tutoras y de esta forma mejorar el desempeo del equipo y sus integrantes.
Todo proceso de mejora de recursos y recomendaciones se debe documentar

adecuadamente y remitir a las partes interesadas.
Las personas deben recibir una evaluacin acerca de su desempeo en el proyecto, de

acuerdo a las funciones definidas en la Matriz de Asignacin de Recursos. Esta evaluacin
debe ser realizada consultando a personas con las cuales tiene relaciones laborales de
supervisin, colaboracin y subordinacin (Sistema de Retroalimentacin de 360). Esto
resulta especialmente til para aclarar roles y responsabilidades, descubrir conflictos
desconocidos y desarrollar planes de formacin individual.
A continuacin, se presenta la propuesta Evaluacin de Desempeo para los miembros del

equipo ArQTECO, basndose en 2 tablas: una de aspectos generales y otra de elementos
especficos asociados a las responsabilidades del colaborador.
70
TABLA PARA VALORACIN DE DESEMPEO GENERAL DE LOS INTEGRANTES DE

ArQTECO
Factores
Excelent Bueno Regular Aceptabl

e (5)
Produccin (cantidad de trabajo

realizado)
Esmero en el trabajo
Conocimiento del trabajo
Realizacin (capacidad de hacer)
Eficiencia
Eficacia
Cooperacin (relaciones
interpersonales)
71
(4)
(3)
e (2)
Deficient
e (1)
MATRIZ DE ASIGNACIN DE RECURSOS (RAM)

Construccin de Edificio Mixto en Liberia
CR-L1053
Project Manager Ing. Fabin Prez
Especialista en
Ingeniera
Especialista en
Arquitectura
Roles
en el Proyecto
ArQTECO
19/6/2016
Direccin, coordinacin y supervisin de

las actividades del proyecto Liberia
Solucin de asuntos relacionados con el

diseo del proyecto tanto en el proceso de
2
formulacin y contratacin como durante la
ejecucin
Control de
calidad
Proyecto
Responsabilidades en el Proyecto
1
Coordinar la elaboracin de los estudios

3 tcnicos
Establecer los requerimientos

arquitectnicos que deben considerarse
4
tanto para la formulacin como para el
diseo del proyecto Liberia
5
Elaboracin de los Informes de

Seguimiento.
72

Evaluacin de desempeo
Nombre
Cargo: Especialista en Ingeniera
Departamento
Instrucciones: favor marcar en la celda correspondiente el nmero que aplica segn los
parmetros de valoracin indicados
DESCRIPCIN DE RUBROS A EVALUAR
Parmetros de valoracin
5
Excelente
4
Bueno
3
Regular
2
Aceptable
1
Deficiente
NA
No aplica
TIEMPO
COSTO
EVALUACIN DE DESEMPEO
FECHA:
CALIDAD
ALCANCE
Desarrolla adecuadamente la Direccin, coordinacin y supervisin del proyecto de Liberia?
Brinda solucin de asuntos relacionados con el diseo de los Proyectos tanto en el proceso de
formulacin y contratacin como durante la ejecucin?
TOTAL DE PUNTOS
Nombre
Cargo: Especialista en Arquitectura
Departamento
5
Excelente
4
Bueno
3
Regular
2
Aceptable
1
Deficiente
NA
No aplica
TIEMPO
COSTO
FECHA:
CALIDAD
ALCANCE
Establece los requerimientos arquitectnicos que deben considerarse tanto para la formulacin
como para el diseo de los Proyectos?
TOTAL DE PUNTOS
Nombre
Cargo: Control de calidad
Departamento
5
Excelente
4
Bueno
3
Regular
2
Aceptable
1
Deficiente
NA
No aplica
TIEMPO
Da Seguimiento y verificacin del cumplimiento del Programa de Ejecucin del Proyecto de

Liberia.
Vela por el seguimiento y monitoreo del desarrollo del Proyecto de Liberia?.
Verifica el cumplimiento de calidad, as como de proponer medidas correctivas en los casos en
que sea necesario?.
TOTAL DE PUNTOS
73
COSTO
FECHA:
CALIDAD
ALCANCE
6.1.2. Tcnicas para la resolucin de conflictos.
Es importante contar con un procedimiento adecuado para la resolucin asertiva de

conflictos, no obstante, se deben conocer los conceptos asociados a las acciones que se
deben seguir en cada caso.
o Retirarse/Eludir: se refiere a la accin de retirarse de una situacin

de conflicto real o potencial, posponiendo de esta forma el
problema para estar mejor preparado o para que lo resuelva otro.
o Suavizar/Adaptarse: Se debe hacer nfasis en los puntos de

acuerdo en lugar de las diferencias; ceder en la postura propia
frente a las necesidades de otros para mantener la armona y las
relaciones.
o Conciliar: Se buscan soluciones que aporten cierto grado de

satisfaccin a todas las partes a fin de resolver el conflicto de
manera temporal o parcial.
o Forzar/Dirigir: Impone el punto de vista propio a costa de los

dems. En este caso se ofrece una nica solucin de tipo ganarperder y generalmente hacerlas cumplir mediante uso de una
posicin de poder para resolver una emergencia.
o Colaborar: Incorporar mltiples puntos de vista y visiones desde

diferentes perspectivas; requiere una actitud colaboradora y un
dilogo abierto, que normalmente conduce al consenso.
74
TABLA CON REGISTRO DE CONFLICTOS

Fecha de
Fecha de
Conflicto
Involucrados
resolucin
Estado
ocurrencia
propuesta
Retraso
entrega
plano
15-Ago-15
Ing. Civil,
Arquitecto
18-Ago-15 Pendiente
75
Fecha
resolucin
definitiva
Solucin
aplicada
Pendiente
Pendiente
6.2. Control y monitoreo del proyecto

Las Herramientas de Gestin y Monitoreo desarrolladas para el proyecto de la construccin
del edificio mixto en Liberia, deben monitorearse con periodicidad al menos semanal, con
el objeto de identificar desviaciones en forma temprana en aspectos fundamentales, para
tomar acciones correctivas y minimizar el impacto de estos cambios.
Este monitoreo continuo proporciona al equipo del proyecto conocimiento sobre la salud
del proyecto y permite identificar las reas que requieren ms atencin. Se debe
monitorear y controlar el trabajo que se est realizando, as como el esfuerzo global
(recursos) dedicado al proyecto.
El control y monitoreo del proyecto incluye los siguientes procesos, para los cuales se
describen y ejemplifican en esta seccin algunas de las herramientas que se emplear en
la construccin del edificio:
1. Monitorear y Controlar el Trabajo del Proyecto

2. Realizar el Control Integrado de Cambios
3. Validar el Alcance
4. Controlar el Alcance
5. Controlar el Cronograma
6. Controlar los Costos
7. Controlar la Calidad
8. Controlar las Comunicaciones
9. Controlar los Riesgos
10. Controlar las Adquisiciones
76
6.2.1. Monitorear y controlar el trabajo del proyecto
Esto es dar seguimiento, revisar y regular el progreso para alcanzar los objetivos. Incluye la
generacin de reportes, mediciones de progreso y pronstico de aspectos tales como
alcance, tiempo, costos, recursos, calidad y riesgos.
Fallas en alcanzar alguno de los objetivos constituyen productos no conformes, que deben
ser analizados con herramientas de anlisis causal.
Cinco por qu?
Los 5 por qu es un mtodo seguido para identificar y profundizar en las causas

que originan un problema y encontrar, mediante la consulta consecutiva cinco
veces a un interesado, de las causas de un problema, profundizando en el nivel de
las soluciones correspondientes.
77
Imagen 20. Forma esquemtica de representacin de los Cinco por qu?,

ejemplificando los niveles.
Anlisis de causa raz.

La identificacin de la causa raz es una metodologa que posee una estructura
suficiente con lo cual se puede encontrar la verdadera causa de un problema y
cmo entenderlo. Para esto se utiliza el siguiente procedimiento:
Definir el problema.
Recolectar los datos y otro tipo de evidencia.
Identificar las condiciones que contribuyeron al problema.
Llevar a cabo la identificacin de la causa raz.
Desarrollar recomendaciones y soluciones.
Implementar las recomendaciones.

78
Verificar que las soluciones recomendadas con lo cual se pudo resolver el

problema.
Para poder conocer la causa raz, se deben hacer las siguientes preguntas:
Qu sucedi?
Por qu sucedi?
Qu se puede hacer para evitar que suceda el problema de nuevo?
6.2.2. realizar el control integrado de cambios
Es el proceso de revisar las solicitudes de cambio, aprobar o rechazar cambios y evaluar el

impacto de estos en los objetivos y los entregables del Programa.
Se pueden usar herramientas manuales o automatizadas. La seleccin de herramientas se

debe basar en las necesidades de los interesados del proyecto.
Las herramientas se utilizan para la gestin de las solicitudes de cambio y de las decisiones
resultantes. Se deben considerar adems las comunicaciones, para dar el soporte
adecuado a los integrantes del proyecto en sus tareas y para distribuir entre los interesados
relevantes la informacin relativa a las decisiones adoptadas.
6.2.3. Validar el alcance
Consiste en formalizar la aceptacin de los entregables completados.
Tcnicas Grupales de Toma de Decisiones

79
Dicha tcnica se refiere a un proceso de evaluacin en el cual se toman decisiones donde

se manejan mltiples alternativas con un resultado esperado dependiendo las acciones
futuras, existen mtodos que pueden ser aplicados y con lo cual se puede llegar a una
decisin grupal, entre los que estn.
Unanimidad: cuando se da el efecto que todo el grupo est de acuerdo en seguir

una misma lnea de accin, se da la decisin por unanimidad.
Mayora: Est basado en una consulta grupal la grupal, la cual tiene apoyo de
ms del 50% de los miembros.
Pluralidad: Aun cuando no se alcance la mayora, esta decisin se da, tomando

en cuenta el conjunto de personas ms numerosas del grupo.
Dictadura: es cuando una persona toma la decisin en nombre del grupo.
6.2.4. Controlar el alcance
Se refiere al monitoreo del estado del proyecto y su alcance, as como administrar los
cambios a dicho alcance.
Anlisis de variacin
Esta tcnica es usada para determinar la causa y el grado de diferencia entre la lnea base
y el desempeo real. Las medidas del desempeo del proyecto a menudo son utilizadas
para evaluar la magnitud de la desviacin con respecto a la lnea determinada en el alcance.
Los aspectos importantes del control del alcance del proyecto incluyen determinar la causa
y el grado de desviacin con relacin a la lnea base del alcance y decidir si es necesario
efectuar acciones correctivas o preventivas.
80
6.2.5. Controlar el cronograma
Es la actualizacin del progreso de las diversas actividades del programa y el manejo de los
cambios al mismo.
Revisin del desempeo

Las revisiones del desempeo permiten medir, comparar y analizar el desempeo del
cronograma en rubros como los son las fechas de inicio y finalizacin, el porcentaje
completado y la duracin restante.
Existen diferentes mtodos para revisar el desempeo del proyecto.
Mtodo de la ruta crtica.
Anlisis de tendencias.
Gestin del valor ganado.
Software de Gestin de Proyectos.

Un software de programacin y manejo de cronograma, permite hacer un seguimiento de
las fechas planificadas en comparacin con las reales, tambin brinda informacin sobre
las desviaciones con respecto a la lnea base y los efectos de los cambios en el mismo.
Una herramienta muy utilizada para este fin es el Microsoft Project (o MSProject) el cual
es un software desarrollado por la empresa Microsoft, el cual sirve para asistir en la
planificacin, programacin y asignacin de recursos a tareas, dar seguimiento al progreso,
administrar presupuesto y analizar cargas de trabajo.
81
Imagen 21. Cronograma del proyecto mediante la herramienta Project
Tcnicas de Modelado
1. Anlisis del Escenario Qu pasa si?: est tcnica consiste en evaluar
escenarios con el fin de predecir su efecto positivo o negativo, esto con
respecto a los objetivos del proyecto. Lo principal es realizar varias copias del
archivo para calcular diferentes escenarios, tales como duracin de tareas,
retrasos en entregas, casos fortuitos o de fuerza mayor.
2. Simulacin: dicha tcnica implica calcular varios escenarios a partir de un

supuesto de actividades, las cuales se definen a partir de probabilidades o
estimaciones.
82
Compresin del Cronograma

La comprensin del cronograma es una tcnica la cual se puede utilizar para acortar el
calendario del proyecto sin modificar el alcance, no obstante, esto se puede lograr
teniendo en cuenta lo siguiente:
Intensificacin: el objetivo de esta tcnica es acortar la duracin del cronograma

aportando recursos los cuales aceleran la entrega de las actividades.
Ejecucin rpida: se refiere a plantear en paralelo las actividades que est previsto
realizarlas en paralelo, sin embargo, est tcnica slo puede ser usada cuando las
pueden traslaparse sin generar riesgos para su implementacin.
6.2.6. Controlar los costos
El control de costos se dedica a analizar la relacin entre los fondos del proyecto
consumido y el trabajo real efectuado y correspondiente a dichos gastos.
Durante el proceso de controlar los costos del proyecto de Liberia se llevarn a cabo
acciones tales como:
Gestionar e influir sobre los cambios.
Seguir peridicamente los avances de costos del proyecto.
Verificar que los desembolsos no excedan la financiacin autorizada.
Asegurar la utilizacin del control integrado de cambios.
Informar los cambios aprobados a los interesados en tiempo y forma.
Hay que revisar la ejecucin presupuestal para actualizar las estimaciones iniciales y
administrar las variaciones que se den.
83
Metodologa de la Gestin del Valor Ganado para el Control del Proyecto

La gestin del valor ganado (EVM) es una metodologa que combina aspectos
implcitos en un proyecto en lo que se refiere al alcance, tiempo y recursos para
evaluar el desempeo y el avance.
Es un mtodo integra la lnea base del alcance con la lnea base de costos, junto
con la lnea base del cronograma, para medir as el desempeo y evaluar el
avance de los proyectos.
La gestin del valor ganado monitorea 3 aspectos fundamentales, entre los cuales
estn:
Valor planificado (PV):

Es el presupuesto autorizado que se ha asignado al trabajo programado el
cual debe ejecutarse para completar una actividad o un componente de la
estructura de desglose del trabajo, sin contar con la reserva de gestin.
Valor ganado (EV):

Es la medida del trabajo realizado en trminos de presupuesto autorizado
para dicho trabajo completado. Este presupuesto no puede ser mayor que el
presupuesto aprobado del PV para un componente. El EV se utiliza a menudo
para calcular el porcentaje completado de un proyecto.
Costo real (AC):

Es el costo incurrido por el trabajo llevado a cabo en una actividad durante
un perodo de tiempo especfico, dicho costo es el total en el que se ha
incurrido para llevar a cabo el trabajo medido por el EV. El AC no tiene lmite
superior; se medirn todos los costos en los que se incurra para obtener el
84
EV.
Las variaciones o desviaciones con respecto a la lnea base se pueden monitorear

mediante los siguientes dos conceptos:
Variacin del cronograma (SV):

Es una medida de desempeo del cronograma que se expresa como la
diferencia entre el valor ganado y el valor planificado. Determina en qu
medida el proyecto est adelantado o retrasado en relacin con la fecha de
entrega, en un momento determinado. Es una medida del desempeo del
cronograma en un proyecto.
Variacin del costo (CV):

Es el monto del dficit o supervit presupuestario en un momento dado,
expresado como la diferencia entre el valor ganado y el costo real. Es una
medida del desempeo del costo en un proyecto.
Los ndices son tiles para determinar el estado de un proyecto y proporcionar una
base para la estimacin del costo y del cronograma en un momento determinado:
ndice de desempeo del cronograma (SPI):

Es una medida de eficiencia del cronograma que se expresa como la razn
entre el valor ganado y el valor planificado (SPI = EV/PV). Refleja la medida
de la eficiencia con que el equipo del proyecto est utilizando su tiempo. Un
valor de SPI superior a 1,0 indica que la cantidad de trabajo efectuada es
mayor a la prevista.
ndice de desempeo del costo (CPI):

Mide la eficiencia del costo de los recursos presupuestados, expresado como
85
la razn entre el valor ganado y el costo real (CPI = EV/AC). Se considera la

mtrica ms crtica del EVM y mide la eficiencia del costo para el trabajo
completado. Un valor de CPI inferior a 1,0 indica un costo superior al
planificado con respecto al trabajo completado. Un valor de CPI superior a
1,0 indica un costo inferior con respecto al desempeo hasta la fecha.
La siguiente figura ejemplifica de forma grfica el caso de un proyecto en el cual el

costo excede el presupuesto y cuyo plan de trabajo est retrasado.
Imagen 22.
Valor Ganado, Valor Planificado y Costos Reales (Gua de los
fundamentos para la Direccin de Proyectos (Gua del PMBOK))
A continuacin, se presenta una tabla que resume los conceptos antes definidos y puede
ser utilizada para realizar el control y cumplimiento de los costos del Programa.
86
CONCEPTO
Variacin del cronograma (SV)
ndice de desempeo de cronograma (SPI)
TABLA PARA EL CONTROL DE COSTOS DEL PROYECTO

FRMULA
SUPOSICIN ESTADO
SV<0
X
SV=EV-PV
SV>0
OK
SPI<0
X
SPI=EV/PV
SPI>0
OK
Valor relativo (SV)
%SV=SV/PV
Variacin de costo (CV)
CV=EV-AC
ndice de desempeo del presupuesto (CPI)
CPI=EV/AC
Valor relativo (SV)
%CV=CV/EV
OBSERVACIN
Se est por encima del presupuesto
Se est por debajo del presupuesto
Uso ineficiente de recursos
Uso eficiente de los recursos
Varianza segn la lnea base del presupuesto

CV<0
CV>0
CPI<0
CPI>0
X
OK
X
OK
Existe retraso en el tiempo programado

Se est por delante del tiempo programado
Ineficiencia en el uso del tiempo
Eficiente uso del tiempo
Varianza segn la lnea del tiempo programado
Actualizacin del flujo de caja

Con una periodicidad al menos mensual se revisar el flujo de caja del proyecto, haciendo
ajustes de acuerdo con los gastos reales del proyecto, a fin de tener continuamente una
imagen vigente de la forma como se ejecuta el presupuesto del Programa.
DATOS DEL EDIFICIO

rea de la cubierta
490
INFORMACIN A EVALUAR
IMPUESTO SOBRE LA RENTA
30%
TASA INTERNA DE RETORNO
15%
DETALLE
COSTO X M2 (DOLARES)
571
m2
PERIODO DE EVALUACIN
0
10
11
INGRESOS
Alquiler Apartamentos
Alquiler Oficinas
TOTAL INGRESOS
9.600.000
7.200.000
16.800.000
10.848.000
8.136.000
18.984.000
12.258.240
9.193.680
21.451.920
13.851.811
10.388.858
24.240.670
15.652.547
11.739.410
27.391.957
17.687.378
13.265.533
30.952.911
19.986.737
14.990.053
34.976.789
22.585.013
16.938.759
39.523.772
25.521.064
19.140.798
44.661.862
28.838.803
21.629.102
50.467.905
32.587.847
24.440.885
57.028.732
COSTOS
Mantenimiento
Depreciacin
Prestamos
TOTAL COSTOS
500.000
466.676
10.093.916
11.060.592
550.000
466.676
10.093.916
11.110.592
605.000
466.676
10.093.916
11.165.592
665.500
466.676
10.093.916
11.226.092
732.050
466.676
10.093.916
11.292.642
805.255
466.676
10.093.916
11.365.847
885.781
466.676
10.093.916
11.446.373
974.359
466.676
10.093.916
11.534.951
1.071.794
466.676
10.093.916
11.632.387
1.178.974
466.676
10.093.916
11.739.566
1.296.871
466.676
10.093.916
11.857.464
5.739.408
1.721.822
0
4.017.585
466.676
7.873.408
2.362.022
10.286.328
3.085.898
13.014.577
3.904.373
16.099.314
4.829.794
19.587.064
5.876.119
23.530.417
7.059.125
27.988.821
8.396.646
33.029.476
9.908.843
38.728.338
11.618.501
45.171.269
13.551.381
5.511.385
466.676
7.200.429
466.676
9.110.204
466.676
11.269.520
466.676
13.710.945
466.676
16.471.292
466.676
19.592.175
466.676
23.120.633
466.676
27.109.837
466.676
31.619.888
466.676
4.484.261
$3.899.357,67
5.978.061
$4.520.273,21
7.667.105
5.041.246
9.576.880
5.475.612
11.736.196
5.834.964
14.177.621
6.129.377
16.937.968
6.367.609
20.058.851
6.557.274
23.587.309
6.704.985
27.576.513
6.816.492
32.086.564
6.896.789
INVERSIN
Prestamo para contruccin
Ahorros
Venta de casa
TOTAL INVERSIN
$108.984.454,91
$12.000.000,00
$30.000.000,00
$150.984.454,91
UTULIDAD ANTES DEL IMPUESTO

IMPUESTO (30%)
UTILIDAD NETA
DEPRECIACIN
FLUJO NETO
VALOR NETO
VAN
TIR
$150.984.454,91
$150.984.454,91
$11.367.209,39
13%
Imagen 23. Flujo de caja del proyecto Liberia
87
6.2.7. Controlar la calidad
Se caracteriza por la realizacin de inspecciones y ensayos para comprobar si un

determinado elemento cumple con las especificaciones establecidas previamente.
Diagrama Causa Efecto

Es una tcnica muy utilizada cuando se est al frente de un problema que no se puede
evaluar estadsticamente, dicha herramienta presenta la relacin entre un problema y todas
las posibles causas que lo ocasionan. Es denominado Diagrama de Ishikawa o Diagrama de
Espina de Pescado por ser parecido con el esqueleto de un pescado, en torno a cmo se
ubican las ideas.
Dicha herramienta lo que presenta es una forma ms estructurada para representar las
causas principales y las sub causas.
DIAGRAMA CAUSA - EFECTO (ESPINA DE PESCADO)
CAUSA
Falta de herramientas para

la seleccin objetiva de
materiales
Falta capacitaciones
Disponibilidad de inversin
Desconocimiento
Falta de
profundizacin en
multidisciplinario los temas
Se evalan los proyectos solo

en aspectos econmicos
Apoyo
Falta de comunicacin entre las disciplinas
Falta de retroalimentacin en
proceso constructivo
Muchos egos entre las profesiones
Crisis en el sector
Informacin dispersa
Falta de investigacin
Falta de normalizacin
Falta de inters
Informacin encriptada
Falta de criterios
para la seleccin
objetiva de
materiales
Intereses econmicos de
Falta de evaluacin
por medio
financiera
Acceso limitado a la informacin Falta de conocimiento Programacin ineficiente
Informacin dispersa
Falta de inters
Alto costo de la
educacin
Falta de investigacin
Falta de comunicacin
Falta de conocimiento en
las fases
Se priorizan otras
necesidades
Falta de inters
EFECTO
Falta de conocimiento e
informacin de los
materiales que se ofertan
Falta de accesibilidad
Desconocimiento Medio oficiales que integren
Falta de oferta de cursos
Falta de incentivo
Falta de oferta
Falta de experiencia en el
uso de materiales que se
seleccionan en el mercado
Falta de formacin
profesional especializada
Falta de comunicacin
Falta de conocimiento del

proyecto
Falta de conocimiento o
experiencia
Gestin inadecuada de
costo y beneficio
Imagen 24. Ejemplo de un diagrama de causa efecto (Espina de pescado)

Intercambio intensivo de ideas, Tormenta de ideas o Brainstorming
Es una tcnica de pensamiento creativo utilizada para estimular la produccin de un
elevado nmero de ideas, por parte de un grupo, acerca de un problema y de sus soluciones
o, en general, sobre un tema que requiere de ideas originales.
88
La tormenta de ideas fue propuesta en 1939 por Alex F. Osborn, quien comenz a utilizar
un procedimiento que permitiera el surgimiento de ideas creativas y originales como
mtodo de resolucin de problemas. Ms adelante, en 1953, sistematiz su mtodo
creativo de resolucin de problemas.
CUADRO 1. LLUVIA DE IDEAS PARA OBTENER LAS CAUSAS PRINCIPALES DEL

PROBLEMA EN ESTUDIO
1
Desconocimiento de materiales
Falta de experiencia en el uso de los materiales
Material de moda
Falta de herramientas para la seleccin
Falta de documentacin de los materiales
Falta de capacitacin por parte del proveedor
Materiales por costumbre
Interpretacin inadecuada del producto
Desconocimiento del proyecto
10
Eleccin emprica del material
11
Contacto con especialistas, no con vendedores
12
Presupuesto Vrs costo del material
13
No hay anlisis bioclimtico
14
Formacin profesional incompleta
15
Falta de conocimiento trmico y acstico del material
Tabla. Ejemplo de tabla para obtener una lluvia de ideas.

Diagrama de Flujo
El diagrama de flujo es una representacin grfica de un proceso, en el cual cada uno de
los pasos se representa por medio de un smbolo que contiene las etapas del proceso,
89
estos smbolos estn unidos entre s con flechas que indican la direccin de flujo del
proceso, como se ve en la siguiente figura.
Imagen 25. Representacin del diagrama de procesos
Como se puede ver, este proceso facilita la rpida comprensin de cada actividad y su
relacin con las dems, el flujo de la informacin, los materiales, las ramas en el proceso,
el nmero de pasos del proceso, las operaciones de interaccin.
Los elementos grficos que pueden ser utilizados son los siguientes:
Imagen 26. Elementos grficos ms importantes para representar Diagramas de Flujo
90
Las hojas de verificacin.

Las listas de verificacin son herramientas que mejoran la administracin del tiempo de la
inspeccin, tambin proporcionan uniformidad al proceso de inspeccin y constituyen una
ayuda a la memoria de quin realiza la inspeccin.
Las listas de verificacin contribuyen al mejoramiento de la calidad y el control siendo un
insumo importante para la adecuada re-distribucin de los recursos (cuando sea
necesario).
LISTA DE VERIFICACIN PARA LA ESCOGENCIA DEL SISTEMA DE VENTANERA PARA EL EDIFICIO DE LA FACULTAD DE DERECHO DE LA
UNIVERSIDAD DE COSTA RICA
Normalizacin y Control de Calidad
Edificio de la Facultad de Derecho de la UCR
San Pedro de Montes de Oca, Sede Rodrigo Facio, UCR
6
5835 m2
1500 m2
Eleccin del sistema y material para la ventanera
Fabin Antonio Prez Gutirrez
Junio 17 del 2015
Curso
Proyecto
Ubicacin
Nmero de plantas
rea del edificio
rea dispuesta a ubicar el sistema de ventanera
Proceso
Arquitecto/ingeniero encargado
Fecha de revisin
Revisin del proyecto antes del diseo de la ventanera
Revisin del proyecto durante el diseo de la ventanera
Revisin del proyecto despus diseo de la ventanera
Nombre
Fecha:
Nombre
Fecha:
Nombre
Fecha:
16-jun-15
08-jul-15
14-jul-15
CONFORME
NO
Ing. Fabin Antonio Prez Gutirrez

Firma
Ing. Flor de Mara Muoz (segundo apellido)
Firma
Arq. Rudy Piedra (segundo apellido)
Firma
ASPECTOS A REVISAR
Existen proveedores de elementos de sistemas de

ventanera a nivel nacional? (Por ejemplo vidrio, aluminio,
empaques, sellos)
Estudio de mercado
Existe normalizacin que regule la utilizacin del vidrio ?
ASTM, ANSI, UNE, UL
Existe en Costa Rica personal calificado para la

instalacin del sistema de ventanera a escoger?
Estudio de mercado
Se aplic en el edificio de la Facultad de Derecho un

estudios climticos para lograr un adecuado diseo del
sistema de ventanera?
Diseador
La ficha tcnica brinda informacin sobre el

mantenimiento que se debe aplicar al sistema de
ventanera a escoger?
Informacin tcnica
del producto
Las dimensiones del edificios son los adecuados segn la

modularidad que ofrece el sistema de ventanera?
Diseador,
Informacin tcnica
del producto
El proveedor da informacin sobre el acabado final de

los buques despus de instalado el sistema de ventanera?
Informacin tcnica
del producto
El proveedor del sistema de ventanera da informacin

sobre la evacuacin de aguas cuando este instalado?
Informacin tcnica
del producto
Las fichas tcnicas poseen informacin sobre color y

aspecto de los vidrios a utilizar?
Informacin tcnica
del producto
De la ficha tcnica se pueden determinar aspectos para

el diseo trmico y acstico del sistema de ventanera?
El sistema de ventanera a elegir posee datos de
resistencia a la presin del viento? (esto es fundamental
para la ubicacin y diseo del sistema en el edificio)
El sistema de ventanera a escoger ofrece informacin
sobre aspectos de seguridad en caso de que se de una
ruptura del vidrio o desprendimiento de su sistema de
fijacin?
Segn la ficha tcnica, se puede verificar el
comportamiento del sistema de ventanera propuesto
ante el fuego?
Informacin tcnica
del producto
14
Se tiene el costo por metro cuadrado del sistema de

ventanera a elegir?
Proveedor, Estudio de
mercado
15
El sistema de ventanera a elegir cumple con los

requisitos de costo - beneficio?
Proveedor, Estudio de
mercado
16
El fabricante brinda informacin sobre los materiales que

sirven como complemento para la instalacin del sistema
de ventanera? (se refiere a sellos para interior o exterior,
empaques, tornillera, manijas, entre otros)
Informacin tcnica
del producto
17
Se requiere algn equipo especial para la instalacin del

sistema de ventanera?
Informacin tcnica
del producto
10
11
12
13
SI
N/A
OBSERVACIONES
SUSTENTO
Informacin tcnica
del producto
Informacin tcnica
del producto
Informacin tcnica
del producto
Imagen 27. Ejemplo de una lista de verificacin.

91
6.2.8. Controlar las comunicaciones

Se refiere a monitorear y controlar la manera como se distribuyen los datos para asegurar
que se satisfagan las necesidades de informacin de todos los involucrados en el proyecto.
Sistemas de Gestin de la Informacin

Un sistema de gestin de la informacin proporciona un conjunto de herramientas
estndar para que el director del proyecto capture, almacene y distribuya a los interesados
la informacin relativa a los costos, al avance del cronograma y al desempeo del proyecto.
Algunos paquetes de software tales como SharePoint y TeamWork, entre otros, permitiran
al equipo del proyecto consolidar informes provenientes de varios sistemas y facilitarn la
distribucin de informes a los interesados del proyecto.
Para la administracin del proyecto, se utilizar el software TEAMWORK.
92
Imagen 28. Software TEAMWORK utilizado en la administracin del proyecto

Los siguientes son machotes usados para manejar la comunicacin del proyecto y las
ordenes de cambio y aprobacin.
93

SUBMITTAL
Proyecto Liberia
PROYECTO
00001
Cdigo o N SUBMITTAL
Fecha
20/Jul/16
N de Pginas
1
Solicitud de informacin a:
Manuel Martinez
Nombre
Cliente
Empresa
Solicitud aprobacin de material
Tema
Documento
Consulta
Referencia de plano /
Especificacin
N/A
Detalle de la consulta (adjuntar hojas adicionales en caso de ser necesario)
Documentos
Enviado por:
Jorge E. Vieto
Nombre
Empresa
VyP
Fecha lmite de respuesta:

Alta
Importancia:
Media
Baja
Respuesta a la consulta (adjuntar hojas adicionales en caso de ser necesario)
Respuesta de:
Empresa
Nombre
Fecha de respuesta:
Firma persona que responde
Firma persona que enva
Imagen 29. Submittal
94

TRANSMITTAL
PROYECTO
Proyecto Liberia
Cdigo o NTRANSMITTAL
00001
Fecha
20/Jul/16
N de Pginas
1
Nombre
Manuel Martinez
Tema
Empresa
Cliente
Informacin sobre mantenimeinto de equipos de la construccin
Consulta
Documento
Especificacin
N/A
Documentos
Enviado por:
Nombre
Jorge E. Vieto
Empresa
VyP

Importancia:
Alta
Media
Baja
Respuesta de:
Nombre
Empresa
Fecha de respuesta:
Imagen 30. Transmittal
95

SOLICITUD DE INFORMACIN (RFI)
PROYECTO
Proyecto Liberia
Cdigo o N RFI
00001
Fecha
20/Jul/16
N de Pginas
1
Nombre
Manuel Martinez
Tema
Empresa
Cliente
Solicitud documentos legales
Consulta
Documento
Especificacin
N/A
Documentos
Enviado por:
Nombre
Jorge E. Vieto
Empresa
VyP

Importancia:
Alta
Media
Baja
Respuesta de:
Nombre
Empresa
Fecha de respuesta:
Imagen 31. RFI
96
6.2.9. Controlar los riesgos

Es el proceso de dar seguimiento a los riesgos identificados inicialmente, identificar nuevos
riesgos conforme evolucionan los proyectos del programa, implementar planes de
respuesta a estos riesgos, monitorear la aparicin de riesgos residuales y evaluar la
efectividad de los planes de respuesta implementados.
Reevaluacin y Auditora de Riesgos

El control de riesgos se llevar a cabo mediante la implementacin de Matrices de Riesgos
que se describen ampliamente en el plan de manejo de riesgos del presente informe. Para
obtener el mximo provecho de estas herramientas, se harn Reevaluaciones de Riesgos
con una periodicidad semanal, con el fin de identificar nuevos riesgos, reevaluar los riesgos
ya identificados y cerrar los riesgos obsoletos
Adems, se harn auditoras de riesgos para examinar y documentar la eficacia de las
respuestas a los riesgos identificados y sus causas, as como la eficacia del proceso de
gestin de riesgos. Las auditoras de riesgos se pueden incluir en las reuniones de rutina
del equipo de especialistas, o bien, pueden celebrarse reuniones especficas de auditora
de riesgos si el equipo as lo decide.
1. CONTROLAR LA ADQUISICIONES
Consiste en verificar que las relaciones con proveedores de bienes y servicios se den en el
momento adecuado, monitorear el cumplimiento de contratos, as como la ejecucin de
adendas y correcciones.
Sistema de Control de Cambios del Contrato
Incluye los formularios, los sistemas de rastreo, registros, los procedimientos de resolucin
de disputas y los niveles de aprobacin necesarios para autorizar los cambios.
Sistema de Gestin de Registros
Para gestionar la documentacin y los registros del contrato y de las adquisiciones, se
utilizar un sistema de gestin de registros, que contiene un registro recuperable de los
documentos contractuales y de la correspondencia asociada a cada contrato.
97
6.3. Riesgo
El riesgo en un proyecto est definido como un evento o condicin incierta, que en muchas
ocasiones no se puede predecir, pero cuando se producen tiene efectos sobre los objetivos
del proyecto, ya sean positivos o negativos, entre los elementos que ms se ven impactados
en un proyecto estn:
Alcance.
Tiempo.
Costo.
Calidad.
Una causa de riesgo puede ser un requisito especfico o potencial, una restriccin o
condicin, asociados a aspectos del entorno del proyecto o de la organizacin, para
nombrar algunos ejemplos se tiene:
Atrasos en la obtencin de permisos ambientales.

Limitado personal asignado para el diseo de un proyecto.
Falta de sistemas de gestin integrados.
Dependencia de participantes externos fuera del control de director de proyectos.
Los riesgos deben ser analizados e identificados para poder planificar respuestas a tales
eventos o bien para asignar contingencia a aquellos que no pueden ser gestionados. Cuando
un riesgo negativo se materializa en un proyecto, este se considera como un problema.
Es importante tener en cuenta que en un proyecto se pueden dar riesgos individuales y
globales, los primeros se refieren a los riesgos identificados en el proceso de planeacin y
los segundos comprenden la suma de los riesgos individuales del proyecto, donde se
incluyen todas las fuentes de incertidumbre tanto positivas como negativas.
6.3.1. Clasificacin de los riesgos

Los riesgos pueden clasificarse segn su naturaleza, por ejemplo:
Riesgos derivados de la estructura directiva: este tipo de riesgo se

refiere a la organizacin general del proyecto y son derivados de las
actuaciones de las autoridades administrativas.
Riesgos tcnicos derivados de los aspectos tecnolgicos: este tipo

de riesgo est asociado a la innovacin tecnolgica que se
implementa en la empresa y no es adecuadamente controlada.
98
Riesgos contractuales: tiene que ver con la redaccin de los

contratos y la ejecucin de los proyectos.
Riesgos financieros: derivados de la correcta disposicin de fondos
en el proyecto, tasas de cambios entre divisas, intereses no fijos,
entre otros.
Riesgos sobre la disponibilidad de recursos: si estos no estuvieran

disponibles a la hora de iniciar el proyecto.
Riesgos en relacin laborales: causales de huelgas y paros

imprevistos.
Riesgos derivados del impacto social del proyecto: tiene que ver con
la forma en que perciben las comunidades el impacto del proyecto.
Riesgos derivados de un deficiente estudio de la competencia o del

mercado: asociados al desconocimiento de las fuerzas de los
competidores, sustitutivos y nuevos entrantes.
Riesgos legales: asociados a polticas del pas, cambio de leyes y

poltica, legislacin medioambiental, entre otros.
Tecnologa
Direccin
Sociedad
Hombre
Naturaleza
Entorno
Riesgo
Legales
Imagen 32. Factores que originan los riesgos
99
6.3.2. Categorizacin de riesgo en el ciclo de vida del proyecto

A continuacin, se presenta un cuadro en el que se indican los tipos de riesgos que se
pueden encontrar en cada una de las fases de un proyecto, desde su iniciacin y
planificacin, hasta la ejecucin y cierre.
Costos y
Recursos
Iniciacin
1- Subjetivida
d de los
expertos.
2- Falta de
acuerdos.
3- Tiempo
limitado o
falta del
mismo.
Planificacin
1- Incoherencia
entre calidad
y recursos.
2- Poca
comunicaci
n.
3- Mala
planificacin
(cronograma
).
4- No participa
el usuario.
Ejecucin
Cierre
1- Fallos en
1. No se
el control
dedica el
de
tiempo
calidad.
adecuado
2- Aumento
al cierre
en los
del
costos.
proyecto.
3- Cambios
2. No se
en las
toman en
decisione
cuenta
s de
lecciones
diseo.
aprendid
4- Falla en
a.
el
soporte
tcnico.
5- Causas
de fuerza
mayor.
Tiempo
Tabla. Categorizacin de riesgos en el ciclo de vida de un proyecto.

En la tabla anterior, se puede ver tambin de forma grfica como se da el ciclo de vida de
un proyecto, en el cual se relacionan los costos, recursos y tiempo, como se puede ver el
mayor pico se da en el proceso de ejecucin y por ende una mala planificacin de los
riesgos causara grandes problemas en el proyecto.
100
6.3.3. Gestin de riesgos

La Gestin de los Riesgos del Proyecto incluyen los procesos para llevar a cabo la
planificacin de la gestin de riesgos, as como la identificacin, anlisis, planificacin,
respuesta y control. El objetivo de generar dicho plan consiste en aumentar la probabilidad
y el impacto de los eventos positivos y disminuir la probabilidad y el impacto de los eventos
negativos en el proyecto.
6.3.4. Descripcin general de la gestin de riesgos en el

proyecto de Liberia
En la siguiente seccin se va a desarrollar un proceso de la gestin de riesgos que se
contribuyen entre los grupos de procesos de planificacin y control, los cuales estn
estructurados por medio entradas, que se refiere a los insumos necesarios para realizar el
proceso; Herramientas y tcnicas las cules desarrollan el procesos y por ltimo las salidas
que comprenden el producto final de cada proceso.
Planificar la Gestin de los Riesgos
Se refiere al cmo se planificarn y ejecutarn las actividades de identificacin, anlisis,

respuesta y monitoreo de los riesgos.
a)
b)
c)
d)
e)
6.3.4.1. Entradas:
Plan para la direccin del proyecto.
Acta de constitucin del proyecto.
Registro de interesados.
Factores ambientales de la empresa.
Activos de los procesos de la organizacin.
6.3.4.2.
a) Tcnicas analticas.
b) Juicios de expertos.
c) Reuniones.
Herramientas y tcnicas:
6.3.4.3. Salidas:
a) Plan de gestin de los riesgos.
101
Identificar los riesgos
Tiene que ver con los riesgos que afectan el proyecto.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
6.3.4.4. Entradas:
Plan de gestin de los riesgos, costos, tiempo, calidad, recursos humanos.
Alcance.
Estimacin de costos y duracin de las actividades.
Registro de interesados.
Documentos del proyecto.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
6.3.4.5. Herramientas y tcnicas:

Revisin de los documentos.
Tcnicas de recopilacin de la informacin.
Anlisis con listas de verificacin.
Anlisis de supuestos.
Tcnicas de diagramacin.
Anlisis FODA
Juicio de expertos.
6.3.4.6.
a) Registro de riesgos.
Salidas:
Realizar el anlisis cualitativo de riesgos
Estimar de manera cualitativa la probabilidad y el impacto de cada riesgo a los fines de

hacer una priorizacin de los mismos.
a)
b)
c)
d)
6.3.4.7. Entradas:
Plan de gestin de los riesgos.
Alcance.
Registro de riesgos.
a)
b)
c)
d)

Evaluacin de probabilidad e impacto de los riesgos.
Matriz de probabilidad e impacto.
Evaluacin de la calidad de los datos sobre riesgos.
Evaluacin de las urgencias sobre riesgos.
102
e) Juicio de expertos.
6.3.4.9. Salidas:
a) Actualizacin a los documentos del proyecto.
Realizar el anlisis cuantitativo de riesgos
Estimar numricamente la probabilidad para priorizar los riegos ms importantes y que

impactan al proyecto.
6.3.4.10. Entradas:
a) Plan de gestin de los riesgos, costos, tiempo.
b) Registro de riesgos.
c) Factores ambientales de la empresa.
a) Tcnicas de recopilacin y representacin de datos.
b) Tcnicas de anlisis cuantitativo de riesgos y de modelado.
c) Juicio de expertos.
6.3.4.12. Salidas:
a) Actualizacin a los documentos del proyecto.
Planificar la respuesta a los riesgos
Planificar las acciones que se llevarn a cabo para mejorar las oportunidades y reducir las
amenazas.
6.3.4.13. Entradas:
a) Plan de gestin a los riesgos.
b) Registro de riesgos.
a)
b)
c)
d)

Estrategias para riesgos negativos (amenazas).
Estrategias para riesgos positivos (oportunidades).
Estrategias de respuestas a contingencias.
Juicio de expertos.
6.3.4.15. Salidas:
a) Actualizacin al plan para la direccin del proyecto.
103
b) Actualizacin a los documentos del proyecto.
Monitorear y controlar los riesgos
Monitoreas y ejecutar los planes de respuesta al riesgo.
a)
b)
c)
d)
6.3.4.16. Entradas:
Plan para la direccin del proyecto.
Registro de riesgos.
Datos de desempeo del trabajo.
Informes de desempeo del trabajo.
a)
b)
c)
d)
e)
f)

Reevaluacin de los riesgos.
Auditoria de los riesgos.
Anlisis de variacin y de tendencias.
Medicin del desempeo tcnico.
Anlisis de reservas.
Reuniones.
a)
b)
c)
d)
6.3.4.18. Salidas:
Informacin de desempeo de trabajo.
Solicitud de cambio.
Actualizacin al plan de direccin del proyecto.
Actualizacin a los documentos del proyecto.
Para los riesgos negativos se usan frecuentemente las siguientes estrategias, las cuales
sirven como insumos para tomar decisiones en una situacin dada.
Prevenir/Evitar: en dicha parte se proponen cambiar las condiciones originales de
realizacin del proyecto y de esta forma eliminar el riesgo identificado, por ejemplo la
inclusin de nuevas tecnologas que puedan causar graves problemas en las post-ventas.
Evadir/Transferir: el evadir implica trasladar el impacto negativo del riesgo hacia terceros,
un ejemplo claro de esto es la contratacin de seguros o la instauracin de multas en la
creacin de contratos con proveedores.
Corregir/Mitigar: disminuir la probabilidad de ocurrencia o impacto, un claro de esto es la
instalacin de alarmas en caso de incendio.
104
Aceptar: esto se refiere al no cambio del plan original. Sin embargo una aceptacin activa,
consiste en dejar establecida una poltica de cmo actuar en caso que ocurra el evento
negativo. Por ejemplo una instruccin general para generar facturas de forma manual, en
caso de que hubiera una falla en la lnea elctrica. No todos los modelos de aceptacin
llevan consigo un plan de contingencia, ya que si a un evento no se le realiza una accin,
simplemente se le llama aceptacin pasiva.
6.3.5. Resumen de la gestin de riesgos

En el siguiente diagrama de flujo se resumen las principales entradas, salidas e
interrelaciones de los procesos de la gestin riesgos.
105
Imagen 33. Diagrama de flujo para la Gestin de Riesgos
Como se puede ver el manejo de los riesgos en un proyecto es fundamental para contribuir
al xito del mismo, ya que permite saber cules son las vulnerabilidades o amenazas que
podran afectar el producto final de una forma individual en rubros como alcance,
cronograma, calidad, cotos, recursos o bien de una forma global afectando el proyecto en
su totalidad.
106
Existen diferentes metodologas para generar una gestin de riesgos, unas ms

estructuradas que otras, sin embargo, todas nacen de un mismo punto que es la
identificacin del riesgo y esto se transforma en la principal entrada para poder gestionar
el control de riesgos en el proyecto.
Es importante mencionar que los riesgos son eventos que pueden afectar de forma positiva
o negativa los objetivos de un proyecto, sin embargo, la gestin de riesgos busca disminuir
la probabilidad que generen impactos negativos al mismo.
La gestin de riesgos cumple su mayor propsito en la toma de decisiones, valoracin y en
el cmo actuar ante eventos o posibilidad de ocurrencia del riesgo, con estrategias como la
prevencin, evasin, correccin y aceptacin.
6.3.6. Matriz de Riesgo del proyecto Liberia
Cuadro . Probabilidad (P)

Muy Probable
0.9
Bastante
Probable
0.7
Probable
0.5
Poco probable
0.3
Muy
poco
probable
0.1
107
Cuadro. Impacto (I)

Muy Alto
0.8
Alto
0.4
Moderado
0.2
Bajo
0.1
Muy Bajo
0.05
Cuadro . Riesgo (PXI)

Alto
0.99 0.18
Moderado
0.17 0.05
Bajo
0.04 0.01
Cuadro . Cdigo identificador del

tipo de riesgo
RA
Riesgo de
Administracin
de Proyectos
RE
Riesgo Externo
RO
RT
Riesgo
Organizacional
Riesgo Tcnico
108
TOTAL
Alto
Moderado
Bajo
0.99 0.18
0.17 0.05
0.04 0.01
10
7
1
CUADRO 1. MATRZ DE RIESGOS DEL PROYECTO LIBERIA

#
Cdigo
Causa
Descripcin de Riesgo
Referencia
Relacin
Probabilidad
Impacto
Rango(PxI)
Estrategia y Acciones preventivas
RT001
Tramites de
construccin
Alguna institucin en el proceso de trmites no da el visto bueno e impide el desarrollo del

proyecto.
Tramites
RE001
0,7
0,8
0,56
Revisar los documentos de las instituciones

actualizados (via e.mail, web, o
personalmente)
RE001
Disponibilidad
financiera
El banco no realiza el prstamo al cliente
Oferta
0,5
0,8
0,4
Debe existir un contrato
0,1
0,4
0,04
Debe existir apoderado, indicar en contrato
RE002
Representante del Fallece el cliente en calidad de persona natural o fallece el representante legal
proyecto
de la persona jurdica.
Contingencias y Respaldos
El cliente debe cancelar los

servicios realizados.
Reservas
Disparador
Tiempo
Costo ($)
(sem)
Responsable
Fecha
Ing. Fabin Prez
Jun-16
Cliente
Setiembre - 16
Cliente
RE003
RE004
RT002
Representante del
proyecto
Representante del
proyecto
Diseo del
proyecto
RE005
Entorno
Movimientos de carcter social que afectan el normal desarrollo del contrato
RA001
Control del
cronograma
Incumplimiento en el Cronograma por deficiencia de operacin.
Oferta
0,3
0,4
0,12
Especificar multas para cubrir este rubro.
RA002
Proveedura
Escases del material de construccin en las inmediaciones del proyecto
Financiero
0,5
0,8
0,4
Anlisis de depsitos aledaos, los cuales

puedan suministrar el material faltante.
Contacto, preformas, ubicacin de

depsitos,
10
RO001
Ejecucin del
contrato
Que los subcontratistas incumpla en cualquier etapa del contrato. Antes, durante y
despus de la orden de iniciacin del contrato. O por la ejecucin deficiente, elementos
y/o servicios de mala calidad, etc. Multas, sanciones, incumplimientos, caducidades.
Contratos
RA001
0,5
0,2
0,1
Clausula en el contrato
Contrato bien definido
11
RE006
Disponibilidad
financiera
El cliente no quiera pagar el monto respectivo a los avances de obra.
Financiamiento
RA002
0,3
0,8
0,24
Revisar capacidad de pago del cliente en la

negociacin y verificar clausulas en el
contrato.
12
RO002
Recurso humano
El contratista no puede desarrollar a cabalidad el trabajo debido a la falta de personal.
RO001
0,5
0,4
0,2
Buscar personal clave que se comprometa

con el trabajo y utilizar personal de la zona
para labores ms operativas.
Posibilidad de no cumplimiento de la programacin de ejecucin metas del proyecto

ocasionando retrasos en los tiempos pactados
En las programacin de
ejecucin del proyecto se tendr
en cuenta las fechas de
compromisos. Se priorizar las
actividades de las metas de
acuerdo con esta fecha.
Ing. Fabin Prez
Ing. Fabin Prez
0,3
0,4
0,12
El cliente abandona definitivamente la ejecucin del contrato.
0,3
0,8
0,24
El cliente se excede en el tiempo estimado, realizando cambios en el diseo

del proyecto.
0,7
0,4
0,28
0,5
0,2
0,1
El cliente o persona jurdica se disuelve o entra en quiebra
13
RO003
Alcance
14
RA003
Presupuesto
15
RE007
Tiempo
Detenimiento de obras por problemas del clima (lluvia, tormenta)
16
RO003
Seguridad
ocupacional
Aumento del ndice de accidentalidad
RE001
Que el presupuesto causado mensualmente supere al estimado debido a un calculo errado

Financiamiento
o aumento en el precio de los insumos
Seguridad
Ocupacional
17
RO004
Recursos
Recurso de personal y vehculos insuficientes para atender requerimiento
Administracin
18
RE007
Disponibilidad
financiera
Que no se alquilen los apartamentos o locales comerciales.
Financiero
RA001
Indicar clusula en el contrato

Las acciones a tomar se deben indicar desde
el momento de la negociacin.
Definir cada parte del proceso, tanto en
tiempo como costo.

Respaldo por escrito
Ing. Oscar
Ing. Fabin Prez
Ing. Fabin Prez
0,5
0,4
0,2
Asegurar que los tiempos de ejecucin de

metas se cumplan de acuerdo con el
cronograma
0,5
0,4
0,2
Garantizar que el proyecto cumpla con el

control de presupuesto formulado
Capacitar a los responsables de

inventarios
0,5
0,2
0,1
0,3
0,4
0,12
Garantizar los indicadores de seguridad

industrial
Planes de capacitacin
Ing. Fabin Prez
0,3
0,2
0,06
Garantizar la disponibilidad permanente del

recurso
0,5
0,4
0,2
Verificar condiciones que tiene el prstamo

para auxilio de emergencias.
109
Ing. Oscar
Contar con el apoyo del

personal de otras reas en
cuanto a la disponibilidad de
vehculos y personal de
ejecucin
Verificar que el cliente tenga
capacidad de pago del
prstamo, para cualquier
emergencia.
Ing. Fabin Prez
Ing. Fabin Prez
Cliente
6.4. Cierre del proyecto

Para la parte de cierre del Proyecto, ArQTECO tiene muy bien definido sus procedimientos,
los cuales consisten en:
-
Lista de Chequeo Final
Acta de Entrega
Lecciones Aprendidas
Devolucin de la Bitcora al CFIA
Devolucin de la garanta de cumplimiento
A continuacin, se presentan una serie de machotes utilizados por la empresa para gestionar y
documentar estos procedimientos:
110
6.4.1. El acta de entrega

consiste en un documento protocolarizado, en el cual se da el visto bueno y a la vez es
firmado por los interesados (cliente y representantes de la empresa consultora.
111
6.4.2. Lecciones aprendidas

Es lo que se asimila durante un proyecto y estas enseanzas pueden ser identificadas en
cualquier momento del proyecto. Para que stas queden aprendidas han de registrarse
como una base de conocimiento para que pueda ser revisada y estudiada en ocasiones
futuras.
112
7. CONCLUSIONES
7.1.
La propuesta presentada resultara funcional siempre y cuando el cliente
opte por llevar a cabo nuestra y realizar los trmites necesarios para poder obtener
el capital que se requiere.
7.2.
La distribucin de los espacios y ambientes resulta bastante ptima y
funcional ya que se aprovecha al mximo el rea de construccin con la que cuenta

el terreno, cumpliendo a la vez con el porcentaje mximo de aprovechamiento que
es el 75%
7.3.
De acuerdo al crecimiento de la ciudad, la gran demanda que existe en la
zona en cuanto a vivienda y la ubicacin del terreno, resultara atractivo para el

cliente tome la decisin de llevar a cabo esta propuesta.
7.4.
El tener apartamentos de distintas reas y medidas, genera un mercado de
atraccin ms amplio y cubre diferentes necesidades, a la vez que el proyecto brinda

un valor agregado a los residentes por la disposicin de las zonas comerciales
cercanas.
7.5.
La opcin de una segunda inversin para trasladar al cliente y su familia, le
da la posibilidad de concebir el proyecto del edificio totalmente para inversin y al

mismo tiempo remodelar su nueva casa de habitacin, para que esta cumple con las
condiciones necesarias para una adulta mayor y una nia de 7 aos.
7.6.
El proyecto tiene un valor total de 150 984 454 colones, con un valor de 308
340 colones por metro cuadrado, lo cual genera una inversin ms accesible para el
cliente sin arriesgar la calidad de la construccin.
113
7.7.
Se realiza un flujo de caja proyectado a 25 aos, el cual da un Valor Actual
Neto (VAN) positivo de 11 367 209 y una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 13%, lo
que indica que el proyecto es viable para una posible Banca de Desarrollo.
7.8.
ArQTECO cuenta con una base slida, organizada y tecnolgica para
administrar activamente la gestin del proyecto (alcance, tiempo, calidad, costo,

recursos) logrando una comunicacin efectiva y constante con el cliente, lo que a la
vez transmite la seguridad para que el proyecto tenga xito.
7.9.
ArQTECO tiene bien definido el tema de riesgos y por lo tanto los incluye en
una matriz que va desde la planificacin, ejecucin, cierre y puesta en marcha del
proyecto, de esta forma define la probabilidad el impacto y los planes de
contingencia que se debera aplicar en una posible materializacin del riesgo.
114
8. RECOMENDACIONES
8.1.
El cliente es consiente que en el momento que decida realizar la inversin
debe tomar las previsiones del caso para programar la remodelacin de la nueva
casa de habitacin que va a adquirir en la ciudad de Liberia para que pueda ser
funcional, sobre todo desde el punto de vista del adulto mayor.
8.2.
Tanto el proyecto del edificio mixto como la nueva casa de habitacin se
deben tomar como dos proyectos separados, puesto que las expectativas y el
alcance difieren.
115
9. BIBLIOGRAFA
Gua Ambiental para la Construccin Setena. Ministerio de Ambiente y energa,

Secretara Tcnica Nacional Ambiental. Resolucin N1948-2008-SETENA.
Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, de Costa Rica: trmites de

permisos de construccin en municipios.
Condiciones de crdito. https://www.bncr.fi.cr/BNCR/Pymes/Credito.aspx
RHEINLAND
DE
MXICO.
Anlisis
de
causa
raz
de
problemas.
http://www.tuv.com/media/mexico/quienes_somos_1/boletines_systems/Boletin_T
ecnico_No_1_Anlisis_de_Causa_Raz_de_Problemas.pdf. Pg. Consulta el 13 de
agosto de 2015.
Campos,
L;
Celeste,
M.
Pronsticos.
http://contecni.jimdo.com/metodos-
cuantitativos/pron%C3%B3sticos/. Pg. Consulta el 13 de agosto de 2015.
Muoz, F; Vzquez F. Tema 4: La Gestin por Procesos en las Organizaciones.

Curso de normalizacin y control de la calidad. Maestra en Arquitectura y
Construccin. Universidad de Costa Rica, 2015.
ISO
9001:2008.
http://farmacia.unmsm.edu.pe/noticias/2012/documentos/ISO-
9001.pdf. Pg. consultada el 01 de julio del 2015.
Muoz, F; Vzquez F. Tema 5: Tcnicas para el anlisis y soluciones de problemas.

Curso de normalizacin y control de la calidad. Maestra en Arquitectura y
Construccin. Universidad de Costa Rica, 2015.
Lled, P. Administracin de proyectos: El ABC para un Director de Proyectos

exitoso. 1a ed. Victoria, BC, Canad, 2011.
De Heredia, R. Direccin integrada de Proyecto DIP Project Management. 2da

ed. Escuela Tcnica Superior de Ingenieros Industriales. Universidad Politcnica
de Madrid, Madrid Espaa, 1995.
Project Management Institute. Gua de los fundamentos para la Direccin de

Proyectos (Gua del PMBOK) Quinta edicin, 2013.
.
116

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INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

Ing. Fabin Prez Gutirrez B49452

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

PERFIL DE LA EMPRESA ............................................................................................................... 3

DEFINICIN E IDENTIFICACIN ................................................................................................. 11

Caractersticas del Terreno ................................................................................................... 11

Naturaleza del proyecto ........................................................................................................ 13

Expectativas de los interesados ............................................................................................ 13

Cliente o mercado meta ........................................................................................................ 18

Informacin disponible ......................................................................................................... 19

Aspectos positivos y negativos de la ubicacin............................................................. 23

Definicin de la demanda ................................................................................................. 27

Definicin de la oferta ....................................................................................................... 29

ESTUDIO DE TCNICO. ............................................................................................................... 30

Estudio de impacto ambiental .......................................................................................... 44

ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................................... 47

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

Costo de inversin: Estudios, terrenos, necesidades de ................................................... 47

Ingresos y financiamiento ................................................................................................. 48

Detalle de la Inversin ....................................................................................................... 51

Financiamiento mediante el Sistema de Banca para el Desarrollo ................................... 52

Estudio de Financiero. ....................................................................................................... 54

Flujo de Caja ...................................................................................................................... 55

Utilizar un presupuesto y la programacin para ............................................................... 57

definir curva S de lnea base. ........................................................................................................ 57

Curva S y lnea base ........................................................................................................... 58

5.9. Uso de herramientas: ................................................................................................. 58

1. Uso de curvas S...................................................................................................................... 59

Justificacin del precio del producto o servicio ............................................................ 60

Carta de Oferta .................................................................................................................................. 60

Proceso constructivo del Edificio de Liberia...................................................................... 65

GESTIN Y DIRECCIN DEL PROYECTO ..................................................................................... 69

Direccin del equipo del proyecto ........................................................................................ 69

Tcnicas para realizar una evaluacin de desempeo .............................................. 69

Tcnicas para la resolucin de conflictos. ................................................................. 74

Control y monitoreo del proyecto......................................................................................... 76

Monitorear y controlar el trabajo del proyecto ............................................................ 77

realizar el control integrado de cambios....................................................................... 79

Controlar el cronograma ............................................................................................... 81

Controlar los costos ....................................................................................................... 83

Controlar la calidad ....................................................................................................... 88

Controlar las comunicaciones ....................................................................................... 92

Controlar los riesgos...................................................................................................... 97

Clasificacin de los riesgos ............................................................................................ 98

Categorizacin de riesgo en el ciclo de vida del proyecto .......................................... 100

Gestin de riesgos ....................................................................................................... 101

Descripcin general de la gestin de riesgos en el proyecto de Liberia ..................... 101

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

Resumen de la gestin de riesgos ............................................................................... 105

Matriz de Riesgo del proyecto Liberia ......................................................................... 107

Cierre del proyecto .............................................................................................................. 110

El acta de entrega ........................................................................................................ 111

Lecciones aprendidas .................................................................................................. 112

CONCLUSIONES ....................................................................................................................... 113

RECOMENDACIONES ............................................................................................................... 115

BIBLIOGRAFA .......................................................................................................................... 116

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

INFORME FINAL: PROYECTO LIBERIA

Imagen 1. Logo de la empresa

Enfoque hacia procesos

Enfoque de sistemas para las gerencias